房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實戰(zhàn)案例二

5、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實戰(zhàn)案例

“臨界點”籌劃法費(fèi)用轉(zhuǎn)移或分?jǐn)偦I劃法收入分散籌劃法建房方式籌劃法靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法代收費(fèi)用計價籌劃法成本核算對象籌劃法股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法核算方式籌劃法

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實戰(zhàn)案例納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。“20%的增值額”就是“臨界點”。“臨界點”籌劃法某房產(chǎn)開發(fā)公司專門從事普通住宅商品房開發(fā)，2007年3月2日，出售普通住宅用房一幢，總面積9100平方米，平均銷價2030元/平方米，售價總額為1847.3萬元。該房屋支付土地出讓金200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本900萬元，利息費(fèi)用為100萬元，其中40萬元為罰息（不能按收入項目準(zhǔn)確分?jǐn)偅＜僭O(shè)城建稅稅率為7%、印花稅稅率為0.5‰、教育費(fèi)附加征收率為3%。當(dāng)?shù)厥〖壢嗣裾?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為10%。

“臨界點”籌劃法籌劃前

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為1847.3萬元；應(yīng)納土地增值稅額為94.71萬元；實際盈利金額=收入－成本－費(fèi)用－稅金=1847.3-200-900-100-101.6-94.71=450.99萬元“臨界點”籌劃法籌劃辦法：假設(shè)該公司將房價適當(dāng)調(diào)低，由每平方米2030元，降到每平方米1978元，則售價總額為1800萬元，其他資料不變。

允許扣除的稅金＝1800×5%×（1＋7%＋3%）＝99（萬元）

扣除項目金額合計＝200+900+110+220+99＝1529（萬元）

增值額＝271萬元，增值率為17.72%

實際盈利金額＝1800-200-900-100-99=499萬元“臨界點”籌劃法雖然售價比原來降低了47.3萬元，但實際稅后收益反而比原來增加了48.01萬元。

㊣認(rèn)真測算增值率，然后再設(shè)法調(diào)整增值率，包括合理定價與增加扣除額。增加扣除額主要是通過加大投入來提高市場競爭力。在房地產(chǎn)開發(fā)成本中包括可扣除的內(nèi)容：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。納稅人應(yīng)該在公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用上做文章。“臨界點”籌劃法北京市：“對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積進(jìn)行審核確認(rèn)時，可按棟號掌握平均每戶的建筑面積在120平方米以下。凡符合上述條件的為標(biāo)準(zhǔn)住宅，可享受財稅字（1999）210號所規(guī)定的有關(guān)政策。”由此可見，北京市對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是按棟號掌握平均每戶的建筑面積在120平方米以下審定的。實際操作中每棟號住宅可以合理搭配大戶型和小戶型，使得平均每戶的建筑面積在120平方米以下。“臨界點”籌劃法房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)，不同地方開發(fā)成本因為物價或其他原因可能不同，容易導(dǎo)致房屋增值率高低不均，該種不均勻的狀態(tài)會加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。為此企業(yè)需要對開發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。平均費(fèi)用分?jǐn)偸堑咒N增值額、減少納稅的極好選擇。只要生產(chǎn)經(jīng)營者不是短期行為，而是長期從事開發(fā)業(yè)務(wù)，那么將一段時間內(nèi)發(fā)生的各項開發(fā)成本進(jìn)行最大限度的調(diào)整分?jǐn)偅涂梢詫⒛扯螘r期獲得的增值額進(jìn)行最大限度的平均，就不會出現(xiàn)某處或某段時期增值率過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省稅款的繳納。費(fèi)用轉(zhuǎn)移或分?jǐn)偦I劃法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房屋建造時，將合同分兩次簽訂，當(dāng)住房初步完工但沒有安裝設(shè)備以及裝潢、裝修時，便和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著和購買者簽訂設(shè)備安裝以及裝潢、裝修合同，則納稅人只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，可不計入征稅范圍，不計征土地增值稅。這樣就使得營業(yè)稅稅負(fù)不變的情況下，使增值額減少，達(dá)到了不繳或少繳稅的目的。收入分散籌劃法假如某企業(yè)準(zhǔn)準(zhǔn)備出售其擁擁有的一幢房房屋以及土地地使用權(quán)。因因為房屋已經(jīng)經(jīng)使用過一段段時間，里面面的各種設(shè)備備均已安裝齊齊全。估計市市場價值是800萬元，其中各各種設(shè)備的價價格約為100萬元。如果該該企業(yè)和購買買者簽訂合同同時，不注意意區(qū)分這些，，而是將全部部金額以房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格格的形式在合合同上體現(xiàn)，，則增值額無無疑會增加100萬元。㊣收入分散可可節(jié)省稅款，，在合同上僅僅注明700萬元的房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格，，同時簽訂一一份附屬辦公公設(shè)備購銷合合同，不僅可可以使得增值值額變小從而而節(jié)省應(yīng)繳土土地增值稅稅稅額，而且購購銷合同適用用0.03％的印花稅稅稅率，比產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)適適用的0.05％稅率低，可可節(jié)省印花稅稅，一舉兩得得。收入分散籌劃劃法房地產(chǎn)開發(fā)公公司的代建房房方式指房地地產(chǎn)開發(fā)公司司代客戶進(jìn)行行房地產(chǎn)的開開發(fā)，開發(fā)完完成后向客戶戶收取代建房房報酬的行為為。房地產(chǎn)開開發(fā)公司雖然然取得了一定定的收入，但但房地產(chǎn)權(quán)自自始至終屬于于客戶，沒有有發(fā)生轉(zhuǎn)移，，其收入屬于于勞務(wù)性質(zhì)的的收入，故不不屬于土地增增值稅的征稅稅范圍。建筑行業(yè)3％％的營業(yè)稅，其稅負(fù)較土地增增值稅低。如果房地產(chǎn)開開發(fā)公司在開開發(fā)之初便能能確定最終用用戶，完全可可以采用代建建房方式進(jìn)行行開發(fā)。可以是由房地地產(chǎn)開發(fā)公司司以用戶名義義取得土地使使用權(quán)和購買買各種材料設(shè)設(shè)備，也可以以協(xié)商由客戶戶自己取得和和購買，只要要從最終形式式上看房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生生轉(zhuǎn)移便可以以了。建房方式籌籌劃法為了使房地地產(chǎn)開發(fā)公公司的代建建房方式籌籌劃更加順順利，房地地產(chǎn)開發(fā)公公司可以降降低代建房房勞務(wù)性質(zhì)質(zhì)收入的數(shù)數(shù)額，以取取得客戶的的配合。由由于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司司可以通過過該項籌劃劃節(jié)省不少少稅款，讓讓利部分于于客戶也是是可能的，，而且這樣樣也會使得得房屋各方方面條件符符合客戶要要求，價格格優(yōu)勢也可以增強(qiáng)強(qiáng)企業(yè)的市市場競爭力力。建房方式籌籌劃法合作建房方方式。一方方出地，一一方出資金金，雙方合合作建房，，建成后按按比例分房房自用的，，暫免土地地增值稅。。房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)應(yīng)應(yīng)充分利用用該項政策策。比如某某房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)購購得一塊土土地的使用用權(quán)準(zhǔn)備修修建住宅，，則該企業(yè)業(yè)可以預(yù)收收購房者的的購房款作作為合作建建房的資金金。一般而而言，一幢幢住房中土土地支付價價所占比例例應(yīng)該比較較小，這樣樣房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)分分得的房屋屋就較少，，大部分由由出資金的的用戶分得得自用。在該房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)售出剩余余部分住房房前，各方方都不用繳繳納土地增增值稅，只只有在房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)建成后后轉(zhuǎn)讓屬于于自己的那那部分住房房時，才就就該部分繳繳納土地增增值稅。建房方式籌籌劃法確定合適的的利息扣除除方式財務(wù)費(fèi)用中中的利息支支出，允許許據(jù)實扣除除，但最高高不得超過過按商業(yè)銀銀行同類同同期貸款利利率計算的的金額。其其他房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用用則按取得得土地使用用權(quán)所支付付的金額和和房地產(chǎn)開開發(fā)成本之之和的5％％扣除；如如果房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)不能按照照轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)項目計計算分?jǐn)偫⒅С?，，或不能提提供金融機(jī)機(jī)構(gòu)貸款證證明的，房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)費(fèi)用應(yīng)按按取得土地地使用權(quán)所所支付的金金額和房地地產(chǎn)開發(fā)成成本之和的的10％扣扣除。如果借用了了大量資金金，利息費(fèi)費(fèi)用多，應(yīng)應(yīng)采取據(jù)實實扣除的方方式，應(yīng)盡盡量提供金金融機(jī)構(gòu)貸貸款的證明明。如果借款很很少，利息息費(fèi)用低，，則可不計計算應(yīng)分?jǐn)倲偟睦⒅еС觯虿徊惶峁┙鹑谌跈C(jī)構(gòu)的貸貸款證明，，可多扣除除費(fèi)用，減減低稅負(fù)。。靈活運(yùn)用優(yōu)優(yōu)惠政策法法房產(chǎn)所有人人、土地使使用權(quán)所有有人將房屋屋產(chǎn)權(quán)、土土地使用權(quán)權(quán)贈與直系系親屬或承承擔(dān)直接贍贍養(yǎng)義務(wù)人人的或通過過中國境內(nèi)內(nèi)非盈利性性的社會團(tuán)團(tuán)體、國家家機(jī)關(guān)將房房屋產(chǎn)權(quán)、、土地使用用權(quán)贈與教教育、民政政和其他社社會福利、、公益事業(yè)業(yè)的免征土土地增值稅稅。如非以上兩兩種情況，，應(yīng)當(dāng)繳納納土地增值值稅。因此此，當(dāng)事人人應(yīng)當(dāng)注意意自己的捐捐贈方式，，以免捐贈贈不當(dāng)承擔(dān)擔(dān)稅款。比比如某房地地產(chǎn)所有人人欲將其擁擁有的房地地產(chǎn)捐贈給給希望工程程，就一定定要符合法法定的程序序，即通過過在中國境境內(nèi)非盈利利性的社會會團(tuán)體、國國家機(jī)關(guān)如如希望工程程基金會進(jìn)進(jìn)行捐贈，，而不要自自行捐贈。。但如果當(dāng)當(dāng)事人確實實無法采用用以上兩種種方式，則則應(yīng)充分考考慮稅收因因素對自己己及他人的的影響。比比如某房地地產(chǎn)所有人人欲將擁有有的房地產(chǎn)產(chǎn)贈與一位位好朋友，，則可以考考慮讓受贈贈人支付稅稅款，也可可以采用隱隱性贈與法法，即讓該該好友實際際占有使用用該房地產(chǎn)產(chǎn)，而不辦辦理房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移移登記手續(xù)續(xù)。靈活運(yùn)用優(yōu)優(yōu)惠政策法法個人自有住住房轉(zhuǎn)讓籌籌劃由于經(jīng)濟(jì)的的不斷發(fā)展展，人的流流動愈來愈愈頻繁，因因而個人自自有住房發(fā)發(fā)生轉(zhuǎn)移的的可能性也也越來越大大。如某人人擁有一套套住房，已已經(jīng)居住四四年零十一一個月，此此時需出售售該套住房房。顯然，，如果該人人再等一個個月出售住住房可免土土地增值稅稅，而如果果現(xiàn)在出售售，因為使使用年限超超過三年而而未超過五五年，需減減半繳納土土地增值稅稅。合乎理理性的做法法便是將住住房于一個個月后轉(zhuǎn)讓讓而不是馬馬上轉(zhuǎn)讓。。靈活運(yùn)用優(yōu)優(yōu)惠政策法法利用加計扣扣除進(jìn)行稅稅務(wù)籌劃從事房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的企企業(yè)，可加加計扣除，，其他企業(yè)業(yè)從事房地地產(chǎn)開發(fā)的的，不享受受此項費(fèi)用用扣除。當(dāng)當(dāng)非房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)欲進(jìn)入房房地產(chǎn)業(yè)時時，不宜作作為其非主主營項目，，而應(yīng)考慮慮重新設(shè)立立一獨(dú)立核核算的、專專門從事房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)和交易的的關(guān)聯(lián)企業(yè)業(yè)。不僅可可以在房地地產(chǎn)開發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)中享受受加計扣除除，而且可可以在以后后的各納稅稅年度中利利用企業(yè)的的關(guān)聯(lián)關(guān)系系實現(xiàn)其他他稅收的納納稅籌劃。。如通過雙雙方的銷售售收入分列列，可使雙雙方各自扣扣除交際應(yīng)應(yīng)酬費(fèi)時適適用較高的的扣除率。。靈活運(yùn)用優(yōu)優(yōu)惠政策法法個人自有住住房轉(zhuǎn)讓籌籌劃房屋所有人人由于工作作需要，要要轉(zhuǎn)讓使用用年限很短短的住房，，比如僅使使用一年，，尋找一個個愿意和自自己交換住住房，而且且對方住房房又合乎自自己要求的的經(jīng)濟(jì)當(dāng)事事人，和該該個人交換換住房。根根據(jù)稅法規(guī)規(guī)定，個人人之間互換換自有居住住用房地產(chǎn)產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，，可以免征征土地增值值稅。靈活運(yùn)用優(yōu)優(yōu)惠政策法法財政部、國國家稅務(wù)總總局財稅宇宇（95））48號文文件規(guī)定，，對于縣級級及縣級以以上人民政政府要求房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)在售售房時代收收的各項費(fèi)費(fèi)用，如果果代收費(fèi)用用是計入房房價中向購購買方一并并收取的，，可作為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)取得的收收入計稅；；如果代收收費(fèi)用未計計入房價中中，而是在在房價之外外單獨(dú)收取取，可不作作轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)的收入入。對于代代收費(fèi)用作作為轉(zhuǎn)讓收收入計算的的，在計算算扣除項目目金額時，，可予以扣扣除但不允允許加計20％的扣扣除基數(shù)；；對于代收收費(fèi)用未作作為轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)的收收入計稅的的，在計算算土地增值稅時不不允許扣除除代收費(fèi)用用。代收費(fèi)用計計價籌劃法法在會計核算算時，應(yīng)把把縣級及縣縣級以上人人民政府要要求房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)在售房時時代收的各各項費(fèi)用不不計入房價價中，而是是通過合同同安排、業(yè)業(yè)務(wù)流程重重組在房價價之外單獨(dú)獨(dú)收取，這這樣就可以以減少銷售售收入，不不僅可以節(jié)節(jié)省營業(yè)稅稅，而且可可以降低增增值額、減減少應(yīng)納的的土地增值值稅。代收費(fèi)用計計價籌劃法法土地增值稅稅適用四檔檔超率累進(jìn)進(jìn)稅率，如如果對土地地增值稅稅稅率不同的的房產(chǎn)合在在一起計算算，可能會會降低高增增值房產(chǎn)的的適用稅率率。由于高高稅率房產(chǎn)產(chǎn)的增值額額大，這樣樣會使整體體稅負(fù)下降降。某房產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司同時時開發(fā)甲、、乙兩幢商商業(yè)房。銷銷售甲房取取得收入250萬元，允許許扣除項目目金額為200萬元；銷售售乙房取得得收入400萬元，允許許扣除項目目金額為100萬元。分開核算甲房產(chǎn)增值值率=（250-200）÷200××100%=25%應(yīng)納土地增增值稅=（250-200）×30%=15乙房產(chǎn)增值值率=（400-100）÷100××100%=300%應(yīng)納土地增增值稅=（400-100）×60%-100××35%=145甲、乙房產(chǎn)產(chǎn)應(yīng)納土地地增值稅合合計=15+145=160成本核算對對象籌劃法法合并核算收入總額=250+400=650扣除項目金金額=200+100=300增值率=（650-300）÷300××100%=117%應(yīng)納土地增增值稅=（650-300）×50%-300××15%=130㊣把高增值與與低增值房房產(chǎn)安排在在一起開發(fā)發(fā)、出售，，并將收入入和扣除項項目放在一一起核算并并申報。成本核算對對象籌劃法法甲公司欲將將一幢房產(chǎn)產(chǎn)出售給乙乙公司，雙雙方約定的的售價1200萬元，房屋屋原價1000萬元，已提提折舊200萬元，房地地產(chǎn)評估機(jī)機(jī)構(gòu)評定的的重置成本本價格1100萬元，該房房屋成新率率6成。企業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)產(chǎn)時發(fā)生評評估費(fèi)用3.4萬元。應(yīng)納納稅額計算算如下：應(yīng)納營業(yè)稅稅＝1200××5%＝60（萬元）應(yīng)納城市維維護(hù)建設(shè)稅稅及教育費(fèi)費(fèi)附加＝60×（7%＋3%）＝6（萬元）應(yīng)納印花稅稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移書據(jù)））＝1200××0.5‰‰＝0.6（萬元）股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌籌劃法應(yīng)納土地增增值稅計算算：①房產(chǎn)評估估價格=1100×60%=660（萬元）；；②扣除項目目金額合計計=660＋60＋6＋0.6＋3.4=730（萬元）；；③增值額=1200-730=470（萬元）；；④增值率=470÷÷730××100%=64.38%；⑤應(yīng)納稅額額=470××40%－730×5%=188－36.5＝151.5（萬元）應(yīng)納所得稅稅＝（1200－800－60－6－0.6－151.5－3.4）×33%=58.91（萬元）應(yīng)納稅額合合計＝60＋6＋0.6＋151.5＋58.91＝277.01（萬元）股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌籌劃法㊣采用甲公公司先以該該房產(chǎn)對乙乙企業(yè)投資資，然后再再將其股份份按比例全全部轉(zhuǎn)讓給給乙企業(yè)股股東的方法法，則只需需繳納企業(yè)業(yè)所得稅。。假設(shè)乙公公司是由股股東A、B組建的有限限責(zé)任公司司，股東A、B所占股股份比比例為為60%∶40%。投資資前，，乙公公司資資本總總額為為2000萬元，，投資資后，，甲企企業(yè)占占乙企企業(yè)資資本總總額的的30%。股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓籌籌劃法法甲、乙乙雙方方簽訂訂投資資協(xié)議議，投投資后后，甲甲公司司賬務(wù)務(wù)處理理如下下：借借：長長期股股權(quán)投投資8000000累計折折舊2000000貸：固固定資資產(chǎn)10000000乙公司司應(yīng)確確認(rèn)甲甲企業(yè)業(yè)實收收資本本為：：2000××30%/(1-30%)=857.14（萬元元），，賬務(wù)務(wù)處理理為：：借借：：固定定資產(chǎn)產(chǎn)12000000貸：實實收資資本－－甲公公司8571400資本公公積－－資本本溢價價3428600股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓籌籌劃法法一定期期限后后，甲甲公司司將乙乙公司司擁有有的30%的股份份按比比例轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給給乙公公司原原股東東A和B，其中中轉(zhuǎn)讓讓給A股東18%，轉(zhuǎn)讓讓給B股東12%。甲甲公公司賬賬務(wù)處處理為為：借借：銀銀行存存款12000000貸：長長期股股權(quán)投投資8000000投資收收益4000000乙公司司賬務(wù)務(wù)處理理為：：借借：：實收收資本本－－－甲公公司8571400貸：實實收資資本－－A5142840(8571400×60%)實收資資本－－B3428560（8571400×40%)甲公司司應(yīng)納納企業(yè)業(yè)所得得稅＝＝400×3