建設(shè)工程項(xiàng)目精細(xì)化管理

龍湖地產(chǎn)工程精細(xì)化管理2010年6月19-20日龍湖地產(chǎn)工程精細(xì)化管理第一部分、龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析第二部分、龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn)第三部分、龍湖地產(chǎn)工程計(jì)劃保證體系與重點(diǎn)第四部分、龍湖地產(chǎn)工程管理保障的合約配合第五部分、通過減法學(xué)習(xí)龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量管理龍湖地產(chǎn)工程精細(xì)化管理What–是什么？Why–為什么做？When–什么時(shí)間做？Where–哪些公司做？Who–誰來做？How–如何做？先知其策，然后行；先共其策，然后知；龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析一、龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式與工程管理二、龍湖地產(chǎn)工程管理組織架構(gòu)分析三、龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式與工程管理重慶地區(qū)公司1995年成都地區(qū)公司2004年11月西安地區(qū)公司2007年9月上海地區(qū)公司2007年11月北京總部2002年12月

龍湖地產(chǎn)：創(chuàng)建于1995年，成長于重慶,發(fā)展于區(qū)域性全國擴(kuò)張。龍湖集團(tuán)總部位于北京，下轄重慶、成都、北京、上海、西安五個(gè)地區(qū)公司。并陸續(xù)取得了杭州、青島、無錫、常州、沈陽大連等全國11個(gè)城市的項(xiàng)目。業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營和物業(yè)服務(wù)三大板塊。龍湖地產(chǎn)的產(chǎn)品線包括普通住宅、高級(jí)公寓、寫字樓、花園洋房、別墅、綜合商業(yè)和大型城市綜合體等多種業(yè)態(tài)。從2004年起，龍湖地產(chǎn)在全國重點(diǎn)區(qū)域?qū)嵤皡^(qū)域聚焦”戰(zhàn)略，正式進(jìn)入異地?cái)U(kuò)張的發(fā)展階段。自2007年起其，其年均銷售業(yè)績均在百億以上龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式與工程管理別墅項(xiàng)目花園洋房高層豪宅電梯公寓大型綜合體

龍湖地產(chǎn)：產(chǎn)品線的復(fù)雜性和多樣性，不利于產(chǎn)品的快速復(fù)制和工程成熟經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)。造成工程管理難度加大龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式與工程管理產(chǎn)品類型上下疊拼HOUSE左右疊拼HOUSE多層花園洋房高層公寓SOHO商務(wù)公寓購物中心底層商鋪廉租房龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式與工程管理101821.210036118183.6爆發(fā)點(diǎn)一成都公司成立爆發(fā)點(diǎn)二多業(yè)態(tài)開發(fā)爆發(fā)點(diǎn)三上海、西安公司成立爆發(fā)點(diǎn)四房地產(chǎn)宏觀形勢龍湖地產(chǎn)企業(yè)高速發(fā)展造成人力資源能力水平的稀釋，導(dǎo)致工程管理難度加大龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式與工程管理■龍湖地產(chǎn)多項(xiàng)目、跨地域發(fā)展對工程管理的影響：自然環(huán)境的不同，導(dǎo)致工程管理難度加大重慶、成都：西南標(biāo)；北京：華北標(biāo)；上海：華東標(biāo)；西安：西北標(biāo)社會(huì)環(huán)境的不同，導(dǎo)致工程管理難度加大地方標(biāo)準(zhǔn)、地域習(xí)慣做法：北京、上海、重慶的門窗安裝要求多業(yè)態(tài)開發(fā)導(dǎo)致專業(yè)與全面產(chǎn)生矛盾住宅與商業(yè)的差異、別墅與普通住宅的差異龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式與工程管理■龍湖地產(chǎn)多項(xiàng)目、跨地域發(fā)展對工程管理的影響：管理跨度增加，總部與項(xiàng)目之間的管理權(quán)責(zé)不清總部工程管理要求與項(xiàng)目一線實(shí)際脫節(jié)，總部既當(dāng)裁判員，又當(dāng)運(yùn)動(dòng)員決策信息增加，溝通效率降低電子化辦公不見得一定提高管理效率：一封郵件的旅游歷程依靠產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量創(chuàng)造品牌，導(dǎo)致管理成本上升成都龍湖晶藍(lán)半島595套房屋，項(xiàng)目工程部總計(jì)參與1.86萬次檢查龍湖地地產(chǎn)企企業(yè)經(jīng)經(jīng)營模模式與與工程程管理理■龍湖地地產(chǎn)多多項(xiàng)目目、跨跨地域域發(fā)展展對工工程管管理的的影響響：外部資源專業(yè)能力力下降，導(dǎo)致工程程管理難度增加龍湖地產(chǎn)的工序檢檢驗(yàn)批管理與傳統(tǒng)統(tǒng)的隱蔽工程、分分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收收內(nèi)部分工細(xì)化，項(xiàng)項(xiàng)目綜合運(yùn)營管理理體系不健全各負(fù)其責(zé)往往導(dǎo)致致責(zé)任無法落實(shí)：：工程管理要求在在合約中沒有體現(xiàn)現(xiàn)企業(yè)快速擴(kuò)張，導(dǎo)導(dǎo)致員工經(jīng)驗(yàn)、執(zhí)執(zhí)行力下降工程技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)與執(zhí)行力監(jiān)管標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，缺乏乏有效的監(jiān)管手段段龍湖地產(chǎn)工程管理理組織架構(gòu)分析職能管理型矩陣式管理型項(xiàng)目管理型開發(fā)設(shè)計(jì)工程銷售項(xiàng)目部或工程部只是負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場的管理部門對項(xiàng)目環(huán)境的反應(yīng)較慢；需要高層協(xié)調(diào)工作多，容易形成決策堆積項(xiàng)目數(shù)量少，特定區(qū)域經(jīng)營客戶定位專一，項(xiàng)目實(shí)施環(huán)境不確定性低公司高層介入項(xiàng)目協(xié)調(diào)工作職能部門內(nèi)部各司其責(zé)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)流程環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)工程銷售項(xiàng)目部項(xiàng)目部成為項(xiàng)目執(zhí)行的負(fù)責(zé)主體，職能部門成為資源提供、建議與監(jiān)督主體員工介入雙重職權(quán)之中，需要公司良好的人際關(guān)系和全面的培訓(xùn)項(xiàng)目數(shù)量較多，專業(yè)化能力要求較高，需要人才共享客戶較穩(wěn)定，但不確定性較高的項(xiàng)目環(huán)境公司有專業(yè)技能提升要求項(xiàng)目部對項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)迅速，便于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專業(yè)化的提升項(xiàng)目公司開發(fā)設(shè)計(jì)工程銷售項(xiàng)目公司或項(xiàng)目部開發(fā)設(shè)計(jì)工程銷售項(xiàng)目公司成為開發(fā)工作的全權(quán)負(fù)責(zé)主體項(xiàng)目執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)較大；不利于公司職能知識(shí)積累和專業(yè)化發(fā)展跨多個(gè)地域經(jīng)營或客戶需求變化多項(xiàng)目管理前期的客戶定位非常準(zhǔn)確更強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目產(chǎn)品對客戶需求滿足程度對項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)靈敏，清晰的產(chǎn)品責(zé)任，容易達(dá)到客戶的滿意類型職責(zé)分工優(yōu)點(diǎn)實(shí)施條件缺點(diǎn)總經(jīng)理運(yùn)營及投資發(fā)展部戰(zhàn)略及運(yùn)營中心信息管理中心產(chǎn)品中心工程技術(shù)質(zhì)量中心商務(wù)運(yùn)營管理中心投資發(fā)展中心副總營銷中心客戶中心物業(yè)中心公共及行政中心客戶及公司品牌部副總投融資中心成本控制中心資金管理中心風(fēng)險(xiǎn)及審計(jì)中心財(cái)務(wù)部人力資源部各區(qū)域公司投資發(fā)展研發(fā)設(shè)計(jì)工程管理客戶管理營銷管理商運(yùn)管理物業(yè)管理成本管理計(jì)財(cái)管理人資行政地區(qū)PMO各區(qū)域公司總經(jīng)理副總副總各項(xiàng)目部（龍湖地產(chǎn)組織結(jié)結(jié)構(gòu)示意圖）龍湖地產(chǎn)工程管理理組織架構(gòu)分析龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營管理架構(gòu)，屬屬于在平衡矩陣的的基礎(chǔ)上進(jìn)行改進(jìn)進(jìn)的強(qiáng)矩陣項(xiàng)目管管理管理模式。避避免了傳統(tǒng)強(qiáng)矩陣陣項(xiàng)目管理模式中中項(xiàng)目經(jīng)理授權(quán)過過大帶來的風(fēng)險(xiǎn)。。也避免了在平衡衡矩陣項(xiàng)目管理模模式下，容易出現(xiàn)現(xiàn)職能部門之間的的技術(shù)或管理矛盾盾影響項(xiàng)目整體運(yùn)運(yùn)營，對項(xiàng)目進(jìn)程程、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)及階階段性成果標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)進(jìn)行管控。同時(shí)也也強(qiáng)化了總部對地地區(qū)公司風(fēng)險(xiǎn)控制制的管理龍湖地產(chǎn)工程管理理模式分析■總部、地區(qū)公司、、項(xiàng)目工程管理職職責(zé)的劃分：集團(tuán)工程技術(shù)質(zhì)質(zhì)量中心地區(qū)公司工程管理部項(xiàng)目工程部技術(shù)管理質(zhì)量管理進(jìn)度管理成本管理采購管理技術(shù)管理質(zhì)量管理進(jìn)度管理成本管理采購管理技術(shù)管理質(zhì)量管理進(jìn)度管理成本管理采購管理龍湖地產(chǎn)工程管理理模式分析地區(qū)總經(jīng)理設(shè)計(jì)管理部副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理成本管理部財(cái)務(wù)管理部市場營銷部行政人力部項(xiàng)目拓展部工程管理部項(xiàng)目經(jīng)理部水電工程師土建工程師設(shè)計(jì)工程師成本工程師項(xiàng)目一（萬科地區(qū)公司組組織結(jié)構(gòu)示意圖））龍湖地產(chǎn)工程管理理模式分析地區(qū)總經(jīng)理設(shè)計(jì)管理部副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理成本管理部財(cái)務(wù)管理部市場營銷部行政人力部項(xiàng)目拓展部工程管理部項(xiàng)目工程部水電工程師土建工程師設(shè)計(jì)工程師成本工程師項(xiàng)目一（龍湖地區(qū)公司組組織結(jié)構(gòu)示意圖））質(zhì)量工程師采購工程師PMO經(jīng)理龍湖地產(chǎn)工程管理理模式分析■總部對地區(qū)公司工工程管理的考核體體系設(shè)計(jì)：總部對地區(qū)公司工工程管理檢查的常常見形式：總部定期或不定期期對項(xiàng)目工程部所所管理的實(shí)體工程程質(zhì)量進(jìn)行檢查，，根據(jù)檢查分項(xiàng)要要求進(jìn)行評(píng)分缺點(diǎn)：受建造過程影響，，檢查對關(guān)鍵的質(zhì)質(zhì)量過程無法得到到有效控制。工程質(zhì)量管理的基基礎(chǔ)是施工單位、、監(jiān)理單位的質(zhì)保保體系管理水平，單純的的實(shí)體檢查無法檢檢驗(yàn)項(xiàng)目工程部的的質(zhì)量管理能力。工程質(zhì)量缺陷分類類檢查重點(diǎn)不明確確，挑“毛病”很很容易龍湖地產(chǎn)工程管理理模式分析■總部對地區(qū)公司工工程管理的考核體體系設(shè)計(jì)：總部對地區(qū)公司工工程管理檢查的常常見形式：總部參與項(xiàng)目工程程部組織的關(guān)鍵驗(yàn)驗(yàn)收（如結(jié)構(gòu)驗(yàn)收收、門窗驗(yàn)收等））或分戶驗(yàn)收，根根據(jù)驗(yàn)收結(jié)果進(jìn)行行評(píng)分缺點(diǎn)：工程質(zhì)量管理是依依靠質(zhì)量預(yù)防、過過程控制、結(jié)果檢檢驗(yàn)等方式實(shí)現(xiàn)的，單純純的結(jié)果檢驗(yàn)，一一旦出現(xiàn)問題，不不是造成工程返工，就是是造成默認(rèn)質(zhì)量缺缺陷總部受人員配備、、管理半徑等諸多多限制，不可能參參與每個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵驗(yàn)收收龍湖地產(chǎn)工程管理理模式分析■總部對地區(qū)公司工工程管理的考核體體系設(shè)計(jì)：總部對地區(qū)公司工工程管理檢查的常常見形式：缺點(diǎn)：總部缺乏對項(xiàng)目工工程部管理施工單單位、監(jiān)理單位質(zhì)質(zhì)保體系管理能力評(píng)價(jià)的的管理考評(píng)工具。。單純依靠技術(shù)方方案、施工交底、傳統(tǒng)檢檢驗(yàn)批記錄表格等等內(nèi)業(yè)檢查無法解解決執(zhí)行力落實(shí)情況總部面臨多項(xiàng)目檢檢查容易受人情評(píng)評(píng)價(jià)因素影響公正正性總部定期或不定期期檢查項(xiàng)目工程部部對施工單位、監(jiān)監(jiān)理單位工程質(zhì)保保體系的管理質(zhì)量量，通過實(shí)體質(zhì)量量檢查進(jìn)行對照，，按檢查分項(xiàng)要求求進(jìn)行評(píng)分龍湖地產(chǎn)工程管理理模式分析■總部對地區(qū)公司工工程管理的考核體體系設(shè)計(jì)：總部對地區(qū)公司工工程管理檢查的常常見形式：缺點(diǎn)：需要總部對工程質(zhì)質(zhì)保體系管理工具具、工程質(zhì)量過程程的責(zé)任控制管理工具等進(jìn)進(jìn)行全面的設(shè)計(jì)方方可進(jìn)行第三方檢檢驗(yàn)費(fèi)用總部設(shè)定項(xiàng)目工程程部管理施工單位位、監(jiān)理單位質(zhì)保保體系管理能力評(píng)評(píng)價(jià)的考核工具，，設(shè)計(jì)關(guān)鍵工序質(zhì)質(zhì)量控制的質(zhì)量責(zé)責(zé)任記錄，委托第第三方檢查項(xiàng)目工工程管理質(zhì)量，并并通過實(shí)體質(zhì)量檢檢查進(jìn)行對照，安安考核工具進(jìn)行評(píng)評(píng)分龍湖地產(chǎn)工程管理理模式分析■總部對地區(qū)公司工工程管理的考核體體系設(shè)計(jì)：工程管理質(zhì)保體系系考核檢查的重點(diǎn)點(diǎn)：基礎(chǔ)管理檢查：通通過對內(nèi)業(yè)資料的的審查，檢查項(xiàng)目目工程部工程質(zhì)保保體系管理要求，，檢查項(xiàng)目工程部部對施工單位、監(jiān)監(jiān)理單位工程質(zhì)保保體系管理的能力力。實(shí)體工程檢查：通通過對現(xiàn)場實(shí)體工工程的審查，通過過實(shí)體質(zhì)量檢測對對照，檢查項(xiàng)目工工程部關(guān)鍵質(zhì)量控控制和質(zhì)保體系實(shí)實(shí)際管理效果龍湖地產(chǎn)工程管理理模式分析■總部對地區(qū)公司工工程管理的考核體體系設(shè)計(jì)：工程管理質(zhì)保體系系基礎(chǔ)管理部分的的檢查重點(diǎn)：設(shè)計(jì)交底施工節(jié)點(diǎn)及細(xì)部交交底技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)交底施工工藝交底施工組織與配合交交底龍湖地產(chǎn)工程管理理模式分析■總部對地區(qū)公司工工程管理的考核體體系設(shè)計(jì)：工程管理質(zhì)保體系系基礎(chǔ)管理部分的的檢查重點(diǎn)：工序質(zhì)量控制點(diǎn)、、停止點(diǎn)交底施工樣板交底施工單位、監(jiān)理單單位關(guān)鍵工序檢驗(yàn)驗(yàn)批過程責(zé)任記錄錄表（非標(biāo)））項(xiàng)目工程部關(guān)鍵工工序檢驗(yàn)批復(fù)檢責(zé)責(zé)任記錄表（非標(biāo)標(biāo)）工序交接檢、關(guān)鍵鍵驗(yàn)收責(zé)任記錄表表（非標(biāo)）龍湖地產(chǎn)工程管理理模式分析■總部對地區(qū)公司工工程管理的考核體體系設(shè)計(jì)：工程管理質(zhì)保體系系實(shí)體對照部分的的檢查重點(diǎn)：工程防滲漏質(zhì)量控控制工程防開裂質(zhì)量控控制精裝修觀感質(zhì)量控控制園林景觀工程細(xì)部部質(zhì)量控制空間尺寸偏差質(zhì)量量控制門窗、設(shè)備成品保保護(hù)質(zhì)量控制龍湖地產(chǎn)運(yùn)營管理理與工程管理投資論證及收益跟跟蹤投資成果設(shè)計(jì)成果成本成果工程成果營銷成果專業(yè)評(píng)審決策評(píng)審集團(tuán)例會(huì)運(yùn)營例會(huì)總結(jié)評(píng)估集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃管理地區(qū)公司一、二級(jí)計(jì)劃管理個(gè)人計(jì)劃管理目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成成本跟蹤投資決策及收益益跟蹤體系階段性成果管理理體系運(yùn)營決策管管理體系進(jìn)度計(jì)劃管管理體系目標(biāo)成本管管理體系降低投資風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)項(xiàng)目收益控制制降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)項(xiàng)目質(zhì)量控制制明確管理職責(zé)提提高決策效率率計(jì)劃編制質(zhì)量提提高決策效率率成本控制與預(yù)警成成本敏感性分析龍湖地產(chǎn)運(yùn)營管理理體系資金預(yù)算管管理體系預(yù)算制定滾動(dòng)資金金計(jì)劃控制防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)提提高資金使用率率實(shí)現(xiàn)集團(tuán)預(yù)定收益益目標(biāo)龍湖地產(chǎn)運(yùn)營管理理與工程管理土地投資分析階段取得土地中標(biāo)通知單、方案設(shè)計(jì)任務(wù)書發(fā)出方案設(shè)計(jì)任務(wù)完成初設(shè)任務(wù)書發(fā)出初設(shè)完成施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書發(fā)出、施工圖設(shè)計(jì)開始施工場地三通一平基礎(chǔ)開工營銷方案完成、項(xiàng)目前期推廣、項(xiàng)目開盤向物業(yè)移交、項(xiàng)目交付交房交房后半年項(xiàng)目負(fù)責(zé)人7.《項(xiàng)目一二級(jí)進(jìn)度計(jì)劃》項(xiàng)目月度計(jì)劃分析報(bào)告33.《商業(yè)移交方案》36.《項(xiàng)目后評(píng)估》計(jì)劃財(cái)務(wù)分析3.《項(xiàng)目投資分析模型》8.《項(xiàng)目投資分析報(bào)告》16.《方案階段投資驗(yàn)算》21.《初設(shè)階段投資驗(yàn)算》項(xiàng)目收益動(dòng)態(tài)跟蹤34.《資產(chǎn)管理方案》項(xiàng)目發(fā)展1.《項(xiàng)目投資建議書》項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建研發(fā)2.《項(xiàng)目實(shí)施預(yù)案》9.《方案設(shè)計(jì)任務(wù)書》10.《景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書》11.《精裝房定位、限價(jià)及建設(shè)實(shí)施方案》12.《方案設(shè)計(jì)成果》13.《景觀方案與建筑方案的配合及實(shí)施意見》14.《精裝方案與建筑方案的配合及實(shí)施意見》17.《初步設(shè)計(jì)任務(wù)書》18.《初步設(shè)計(jì)成果》19.《景觀方案設(shè)計(jì)成果》20.《精裝方案設(shè)計(jì)任務(wù)書》《施工圖設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)要求》《施工圖設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)》過程設(shè)計(jì)變更、二次設(shè)計(jì)管理及審查、設(shè)計(jì)現(xiàn)場指導(dǎo)、設(shè)計(jì)封樣設(shè)計(jì)后評(píng)估龍湖地產(chǎn)運(yùn)營管理理與工程管理土地投資分析階段取得土地中標(biāo)通知單、方案設(shè)計(jì)任務(wù)書發(fā)出方案設(shè)計(jì)任務(wù)完成初設(shè)任務(wù)書發(fā)出初設(shè)完成施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書發(fā)出、施工圖設(shè)計(jì)開始施工場地三通一平基礎(chǔ)開工營銷方案完成、項(xiàng)目前期推廣、項(xiàng)目開盤向物業(yè)移交、項(xiàng)目交付交房、交房后半年?duì)I銷初步市場調(diào)研及初步營銷產(chǎn)品、售價(jià)建議6.《售樓處、樣板房選址、定位、修建、開放計(jì)劃》4.《項(xiàng)目定位報(bào)告及營銷產(chǎn)品建議》15.《方案階段成本測算與驗(yàn)算》23.《項(xiàng)目銷售指標(biāo)》項(xiàng)目現(xiàn)場廣告、路牌、圍擋等銷售指引28.《項(xiàng)目營銷策劃方案》29.《售房合同配置標(biāo)準(zhǔn)》30.《售房合同附圖》31.《價(jià)格表及付款方式》32.《交房方案》銷售后評(píng)估成本項(xiàng)目開發(fā)成本分析5.《成本敏感性分析、價(jià)值分配及目標(biāo)成本預(yù)設(shè)》22.《項(xiàng)目目標(biāo)成本》27.《招投標(biāo)、計(jì)價(jià)、采購方案及合約規(guī)劃》項(xiàng)目工程成本動(dòng)態(tài)跟蹤成本后評(píng)估工程項(xiàng)目工期分析、項(xiàng)目工程風(fēng)險(xiǎn)分析市政工程分析設(shè)計(jì)階段工程配合24.《項(xiàng)目工程管理策劃》25.《項(xiàng)目三通一平實(shí)施方案》26.《施工、監(jiān)理單位篩選及評(píng)估報(bào)告》施工管理工程后評(píng)估龍湖地產(chǎn)運(yùn)營管理理與工程管理■階段性成果標(biāo)準(zhǔn)示示例—項(xiàng)目啟動(dòng)階段：取得土地中標(biāo)通知知書～方案設(shè)計(jì)任任務(wù)書發(fā)出階段起止點(diǎn)：所含子成果：①.《概念設(shè)計(jì)方案》～研發(fā)②.《項(xiàng)目定位報(bào)告》～營銷③.《成本敏感分析、價(jià)價(jià)值分配及目標(biāo)成成本預(yù)設(shè)報(bào)告》～成本龍湖地產(chǎn)運(yùn)營管理理與工程管理■階段性成果標(biāo)準(zhǔn)示示例—項(xiàng)目啟動(dòng)階段：所含子成果：④.《售樓處、樣板房選選址、定位及開放放計(jì)劃》～營銷⑤.《項(xiàng)目一、二級(jí)計(jì)劃劃》～項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、地地區(qū)公司PMO⑥.《投資分析模型（啟啟動(dòng)）》～投資分析專員⑦.《方案設(shè)計(jì)任務(wù)書》～研發(fā)⑧.《景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)書》～研發(fā)⑨.《精裝房定定位、限限價(jià)及實(shí)實(shí)施方案案》～研發(fā)、、造價(jià)及及工程龍湖地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)營管管理與工工程管理理■階段性成成果標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)示例—項(xiàng)目定位位報(bào)告：1、市場目目標(biāo)客戶戶群市調(diào)調(diào)成果（（自己調(diào)調(diào)查＋第第三方調(diào)調(diào)查）；；《市場調(diào)查查表模板板》2、目標(biāo)客客戶群敏敏感點(diǎn)中中的賣點(diǎn)點(diǎn)敏感點(diǎn)點(diǎn)（5項(xiàng)）、瑕瑕疵敏感感點(diǎn)（5項(xiàng)）、價(jià)價(jià)格敏感感區(qū)間等等與項(xiàng)目目土地預(yù)預(yù)案中的的假設(shè)賣賣點(diǎn)、瑕疵控制制點(diǎn)的吻吻合度分分析及校校正成果果，分析析形成最最終賣點(diǎn)；《客戶敏感感點(diǎn)分析析模板》3、市場目目標(biāo)客戶戶群集體體的文化化歷史敏敏感點(diǎn)、、興趣愛愛好、消消費(fèi)習(xí)慣、、家庭構(gòu)構(gòu)成、交交通習(xí)慣慣、職業(yè)業(yè)收入等等分析；；《目標(biāo)客戶戶信息分分析（模模板）》龍湖地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)營管管理與工工程管理理■階段性成成果標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)示例—項(xiàng)目定位位報(bào)告：4、市場目目標(biāo)客戶戶群的信信息接受受習(xí)慣和和項(xiàng)目傳傳播通道道的選擇擇：5、項(xiàng)目建建筑戶型型、立面面、景觀觀、配套套、案名名、推廣廣調(diào)性的方向性性確定（（市調(diào)時(shí)時(shí)應(yīng)用圖圖片、照照片、模模型等來來表述意向和對對目標(biāo)客客戶群進(jìn)進(jìn)行測試試，不宜宜使用文文字）和和銷售道具（客客戶來訪訪路徑、、標(biāo)識(shí)指指引及樓樓盤印象象管理；；場地包裝、示示范環(huán)境境、樣板板房售樓樓處）選選擇安排排（應(yīng)用用圖片、照片片、模型型＋必要的的文字說說明）；《項(xiàng)目銷售售產(chǎn)品建建議書（（模板)》6、銷售的的定位標(biāo)標(biāo)桿和價(jià)價(jià)格標(biāo)桿桿的預(yù)設(shè)設(shè)及借力力策略，，與本項(xiàng)項(xiàng)目必須區(qū)區(qū)隔的項(xiàng)項(xiàng)目假設(shè)設(shè)及區(qū)隔隔、差異異化借力力策略龍湖地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)營管管理與工工程管理理■階段性成成果標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)示例—項(xiàng)目定位位報(bào)告：龍湖地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)營管管理與工工程管理理■階段性成成果標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)示例—售樓處、、樣板房房計(jì)劃：1、售樓處處定位、、位置（（應(yīng)附圖圖）及面面積；2、樣板區(qū)區(qū)（銷售售展示區(qū)區(qū)）范圍圍、位置置：含客客戶停車車區(qū)域選選擇；3、樣板房房位置（（應(yīng)附圖圖）、數(shù)數(shù)量、裝裝修風(fēng)格格建議（（用圖片片、照片或模模型表達(dá)達(dá)）；4、交通組組織流線線：客戶戶到現(xiàn)場場交通線線路分析析、戶外外導(dǎo)視方方案及工程配配合意見見、客戶戶參觀樣樣板區(qū)線線路預(yù)案案及銷售售導(dǎo)視；；5、示范區(qū)區(qū)與周邊邊環(huán)境的的關(guān)系、、有利、、不利因因素及處處理建議議；龍湖地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)營管管理與工工程管理理■階段性成成果標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)示例—售樓處、、樣板房房計(jì)劃：6、本項(xiàng)目目預(yù)算及及競爭樓樓盤的裝裝飾裝修修細(xì)節(jié)對對比及參參考價(jià)格格；7、樣板區(qū)區(qū)（銷售售展示區(qū)區(qū)）市政政、景觀觀先行實(shí)實(shí)施方案案分析；；8、本方案案與其他他方案的的優(yōu)劣勢勢分析（（方案比比較、應(yīng)應(yīng)附圖））；9、修建、、裝修進(jìn)進(jìn)場、家家具布置置、開放放等計(jì)劃劃安排龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程管管理模式式分析龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程管管理模式式分析龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程管管理模式式分析龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程管管理模式式分析龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程管管理模式式分析龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程管管理模式式分析龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程管管理模式式分析龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程管管理模式式分析■龍湖地產(chǎn)產(chǎn)的項(xiàng)目目運(yùn)營管管理與項(xiàng)項(xiàng)目工程程管理：：開發(fā)流程程與工程程管理：：投資決策策規(guī)劃設(shè)計(jì)施工準(zhǔn)備施工（含保修）物業(yè)服務(wù)后評(píng)估資金、策劃與銷售工程管理理（常常規(guī)理解解）龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程管管理模式式分析■龍湖地產(chǎn)產(chǎn)的項(xiàng)目目運(yùn)營管管理與項(xiàng)項(xiàng)目工程程管理：：開發(fā)流程程與工程程管理：：龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程管管理模式式分析■龍湖地產(chǎn)產(chǎn)的項(xiàng)目目運(yùn)營管管理與項(xiàng)項(xiàng)目工程程管理：：開發(fā)流程程與工程程管理：：龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程管管理模式式分析■龍湖地產(chǎn)產(chǎn)的項(xiàng)目目運(yùn)營管管理與項(xiàng)項(xiàng)目工程程管理：：開發(fā)流程程與工程程管理：：施工準(zhǔn)備備階段和和施工階階段是建建筑產(chǎn)品品的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)階段，，是項(xiàng)目目工程管管理的主主要內(nèi)容容，是房房地產(chǎn)開開發(fā)不可可或缺的的環(huán)節(jié)工程管理理還涉及及投資決決策、規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)、銷售售、物業(yè)業(yè)服務(wù)、、后評(píng)估估等階段段龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程管管理模式式分析■龍湖地產(chǎn)產(chǎn)的項(xiàng)目目運(yùn)營管管理與項(xiàng)項(xiàng)目工程程管理：：市場主體體（外部部客戶））與工程程管理：：房地產(chǎn)開開發(fā)的市市場主體體包括發(fā)發(fā)展商、、勘察設(shè)設(shè)計(jì)院、、施工、、監(jiān)理、、營銷策策劃公司司（房地地產(chǎn)銷售售代理商商）、造造價(jià)咨詢詢協(xié)作部門門（內(nèi)部部客戶））與工程程管理：：房地產(chǎn)開開發(fā)的工工程管理理涉及企企業(yè)內(nèi)部部的設(shè)計(jì)計(jì)部、銷銷售部（（銷售配配合）、、成本部部、采購購部、項(xiàng)項(xiàng)目拓展展部（報(bào)報(bào)批報(bào)建建）、財(cái)財(cái)務(wù)部等等多個(gè)管管理部門門龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程管管理模式式分析■龍湖地產(chǎn)產(chǎn)的項(xiàng)目目運(yùn)營管管理與項(xiàng)項(xiàng)目工程程管理：：項(xiàng)目運(yùn)營營管理提提高了項(xiàng)項(xiàng)目工程程管理的的效率：：項(xiàng)目運(yùn)營營管理依依據(jù)項(xiàng)目目整體業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)營營流程，，對項(xiàng)目目進(jìn)程全全過程進(jìn)進(jìn)行目標(biāo)標(biāo)控制、、過程控控制，結(jié)結(jié)果控制制等方面面的管理理。避免免了傳統(tǒng)統(tǒng)管理模模式下，，項(xiàng)目工工程部與與內(nèi)部客客戶逐一一協(xié)調(diào)，，或單純純依靠公公司高層層協(xié)調(diào)帶帶來的管管理效率率下降，，由工程程推動(dòng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)轫?xiàng)項(xiàng)目整體體運(yùn)營推推動(dòng)。項(xiàng)項(xiàng)目工程程部得以以把工作作重心放放到一線線施工現(xiàn)現(xiàn)場的質(zhì)質(zhì)量、進(jìn)進(jìn)度等方方面的管管理（減減少了大大量的內(nèi)內(nèi)部協(xié)調(diào)調(diào)）龍湖地地產(chǎn)工工程管管理模模式分分析■龍湖地地產(chǎn)的的項(xiàng)目目運(yùn)營營管理理與項(xiàng)項(xiàng)目工工程管管理：：項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營管管理提提高了了項(xiàng)目目工程程管理理的質(zhì)質(zhì)量：：項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營管管理通通過對對業(yè)務(wù)務(wù)流程程關(guān)鍵鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)的階階段性性成果果標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的規(guī)規(guī)范和和管理理，保保證了了公司司內(nèi)部部部門門與部部門之之間交交接或或較差差平行行作業(yè)業(yè)所需需工作作成果果的質(zhì)質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。。解決決了傳傳統(tǒng)部部門職職能管管理模模式下下的跨跨專業(yè)業(yè)平衡衡（設(shè)設(shè)計(jì)工工程質(zhì)質(zhì)量保保證、、采購購工程程質(zhì)量量保證證、合合約工工程質(zhì)質(zhì)量保保證等等）和和跨專專業(yè)翻翻譯（（產(chǎn)品品定位位的營營銷語語言與與規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)的設(shè)設(shè)計(jì)語語言）），降降低項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，，保證證了項(xiàng)項(xiàng)目工工程管管理的的整體體平衡衡（工工程質(zhì)質(zhì)量、、進(jìn)度度管理理不只只是工工程部部門的的職責(zé)責(zé)）龍湖地地產(chǎn)工工程管管理模模式分分析■龍湖地地產(chǎn)的的項(xiàng)目目運(yùn)營營管理理與項(xiàng)項(xiàng)目工工程管管理：：項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營管管理提提高了了項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控制制能力力：項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營管管理可可以對對項(xiàng)目目運(yùn)營營進(jìn)程程的關(guān)關(guān)鍵流流程、、關(guān)鍵鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)等進(jìn)進(jìn)行過過程管管理，，及時(shí)時(shí)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目目正常常運(yùn)營營存在在的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，，并進(jìn)進(jìn)行提提前的的預(yù)警警和預(yù)預(yù)控。。避免免了因因?yàn)閷I(yè)不不平衡衡導(dǎo)致致項(xiàng)目目工程程管理理風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)加大大龍湖地地產(chǎn)工工程質(zhì)質(zhì)量保保證體體系與與重點(diǎn)點(diǎn)一、龍龍湖地地產(chǎn)的的工程程質(zhì)量量管理理理念念二、龍龍湖地地產(chǎn)的的工程程管理理策劃劃與研研發(fā)三、龍龍湖地地產(chǎn)的的工序序、檢檢驗(yàn)批批質(zhì)量量管理理四、龍龍湖地地產(chǎn)的的工程程質(zhì)量量細(xì)節(jié)節(jié)管理理五、龍龍湖地地產(chǎn)的的設(shè)計(jì)計(jì)工程程質(zhì)量量保障障龍湖地地產(chǎn)工工程質(zhì)質(zhì)量保保證體體系與與重點(diǎn)點(diǎn)六、龍龍湖產(chǎn)產(chǎn)品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化、系系列化化對工工程質(zhì)質(zhì)量的的保障障七、龍龍湖地地產(chǎn)的的工程程管理理規(guī)劃劃八、龍龍湖地地產(chǎn)供供方質(zhì)質(zhì)保體體系的的輸出出與管管理九、龍龍湖地地產(chǎn)的的工程程分戶戶驗(yàn)收收管理理龍湖地地產(chǎn)工工程質(zhì)質(zhì)量保保證體體系與與重點(diǎn)點(diǎn)■龍湖地地產(chǎn)的的工程程質(zhì)量量管理理理念念與質(zhì)質(zhì)量文文化：：龍湖地地產(chǎn)的的工程程質(zhì)量量管理理理念念相對對完善善：國內(nèi)大大多數(shù)數(shù)房地地產(chǎn)企企業(yè)的的工程程質(zhì)量量管理理，主主要依依靠在在施工工階段段的工工程質(zhì)質(zhì)量檢檢驗(yàn)。。沒有有強(qiáng)調(diào)調(diào)工程程質(zhì)量量的系系統(tǒng)化化預(yù)防防，沒沒有形形成項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)全全過程程的工工程質(zhì)質(zhì)量控控制保保障體體系龍湖地地產(chǎn)的的工程程質(zhì)量量保證證體系系更多多強(qiáng)調(diào)調(diào)工程程質(zhì)量量的系系統(tǒng)性性預(yù)防防，包包括：：設(shè)計(jì)計(jì)預(yù)防防、招招標(biāo)采采購預(yù)預(yù)防、、合約約預(yù)防防、材材料預(yù)預(yù)防、、施工工工藝藝、施施工工工序控控制預(yù)預(yù)防、、施工工單位位、監(jiān)監(jiān)理單單位質(zhì)質(zhì)保體體系管管理預(yù)預(yù)防等等，形形成貫貫穿項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)全全過程程的工工程質(zhì)質(zhì)保體體系管管理龍湖地地產(chǎn)工工程質(zhì)質(zhì)量保保證體體系與與重點(diǎn)點(diǎn)一級(jí)“檢驗(yàn)”二級(jí)“質(zhì)量保保證”三級(jí)“預(yù)防”四級(jí)“完美”特點(diǎn)：通過工程檢驗(yàn)保證質(zhì)量缺乏質(zhì)量意識(shí)和專業(yè)知識(shí)方法：低效率／錯(cuò)誤的使用質(zhì)量保證方法特點(diǎn):

改進(jìn)工程質(zhì)量管理過程一線人員積極介入方法：SPC、評(píng)估、質(zhì)量圈等工具特點(diǎn):開發(fā)設(shè)計(jì)、工藝能力和生產(chǎn)管理能力與供應(yīng)一體化方法：設(shè)計(jì)評(píng)估、質(zhì)量問題模式分析評(píng)估特點(diǎn):以最終客戶為服務(wù)目標(biāo)和超一流產(chǎn)品質(zhì)量文化方法：質(zhì)量功能調(diào)配、與客戶供方一起進(jìn)行設(shè)計(jì)評(píng)估質(zhì)量管理的提高龍湖地地產(chǎn)工工程質(zhì)質(zhì)量保保證體體系與與重點(diǎn)點(diǎn)■衡量房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)工程程質(zhì)量量管理理水平平的等等級(jí)：：第一級(jí)級(jí)：施施工質(zhì)質(zhì)量檢檢驗(yàn)企業(yè)主主要依依靠施施工現(xiàn)現(xiàn)場工工程質(zhì)質(zhì)量檢檢驗(yàn)來來保障障工程程質(zhì)量量，通通過臨臨時(shí)性性的隱隱蔽驗(yàn)驗(yàn)收、、分部部分項(xiàng)項(xiàng)工程程驗(yàn)收收和最最后階階段的的檢查查，發(fā)發(fā)現(xiàn)工工程質(zhì)質(zhì)量問問題并并予以以解決決設(shè)計(jì)質(zhì)量、材料料質(zhì)量、施工的的工藝質(zhì)量、工工序質(zhì)量等很少少得到檢驗(yàn)，產(chǎn)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與施施工幾乎脫節(jié)，，招標(biāo)文件及合合約文件缺乏質(zhì)質(zhì)量細(xì)節(jié)控制約約定。企業(yè)質(zhì)量量管理知識(shí)需要要完善龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)質(zhì)量保證體系與與重點(diǎn)第二級(jí)：工程質(zhì)質(zhì)量保證企業(yè)工程質(zhì)量目目標(biāo)仍然主要通通過施工現(xiàn)場的的工程質(zhì)量檢驗(yàn)驗(yàn)來實(shí)現(xiàn)。但企企業(yè)開始規(guī)范統(tǒng)統(tǒng)一的施工工藝藝標(biāo)準(zhǔn)、施工質(zhì)質(zhì)量檢驗(yàn)行為和和施工質(zhì)量檢驗(yàn)驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。施工過過程的材料質(zhì)量量、工藝質(zhì)量、、工序質(zhì)量等開開始得到控制。。一線員工開始始積極參加質(zhì)量量管理設(shè)計(jì)質(zhì)量的測定定標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)質(zhì)質(zhì)量對工程質(zhì)量量的保障標(biāo)準(zhǔn)等等還沒有確定，，企業(yè)的招標(biāo)采采購、成本管理理、招標(biāo)合約規(guī)規(guī)劃等還未介入入系統(tǒng)的工程質(zhì)質(zhì)量保障體系龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)質(zhì)量保證體系與與重點(diǎn)第三級(jí)：工程質(zhì)質(zhì)量預(yù)防設(shè)計(jì)與工程開始始相互影響與積積極配合，設(shè)計(jì)計(jì)環(huán)節(jié)開始出現(xiàn)現(xiàn)面向客戶質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)的特征。。設(shè)計(jì)、招標(biāo)采采購、成本、合合約等各個(gè)業(yè)務(wù)務(wù)環(huán)節(jié)均全面關(guān)關(guān)注工程質(zhì)量。。產(chǎn)品生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的全過程開始始得到有效控制制，產(chǎn)品開始逐逐步出現(xiàn)零次品品率，企業(yè)通過過輸出技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和管理標(biāo)準(zhǔn)與與供應(yīng)商密切協(xié)協(xié)作，供應(yīng)商也也主動(dòng)配合企業(yè)業(yè)提升產(chǎn)品質(zhì)量量施工環(huán)節(jié)的手工工化操作很難避避免出現(xiàn)操作偏偏差。質(zhì)量成本本的投入與認(rèn)識(shí)識(shí)還有待提升。。全員質(zhì)量意識(shí)識(shí)尚未完全形成成。住宅產(chǎn)品部部品化、標(biāo)準(zhǔn)化化、產(chǎn)業(yè)化體系系尚未形成龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)質(zhì)量保證體系與與重點(diǎn)第四級(jí)：零缺陷陷管理（相對歸歸零）企業(yè)形成一種內(nèi)內(nèi)在的質(zhì)量文化化氛圍，此種氛氛圍下的方方面面面都有助于工工程質(zhì)量的提高高，每一位雇員員都意識(shí)到工程程質(zhì)量對企業(yè)的的重要性，都在在尋求提高質(zhì)量量的途徑，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)“零缺陷原則”，與內(nèi)部顧客和和供應(yīng)商保持良良好的關(guān)系，始始終如一的面向向外部顧客并最最大限度的優(yōu)化化從供應(yīng)商到客客戶這一流程中中所有重要的程程序和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)質(zhì)量保證體系與與重點(diǎn)■龍湖地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)質(zhì)量文化強(qiáng)調(diào)的的原則：1.樹立正確的質(zhì)量量管理理念：2.工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)必必須是“零缺陷”：3.以“品質(zhì)不符合標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的代價(jià)”衡量質(zhì)量：4.以“防患于未然”為質(zhì)量管理的制制度：5.以龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)質(zhì)量保證體系與與重點(diǎn)■龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)質(zhì)量管理理念體體現(xiàn)的一些特點(diǎn)點(diǎn)：工程質(zhì)量≠施工質(zhì)量工程質(zhì)量不單純只是工程程管理部門的責(zé)責(zé)任工程質(zhì)量預(yù)防的起點(diǎn)是規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理部部門，設(shè)計(jì)階段段應(yīng)對企業(yè)工程程質(zhì)量通病，工工程管理薄弱環(huán)環(huán)節(jié)等提前采取取設(shè)計(jì)防控的有有效措施成本控制是在保保證工程質(zhì)量可可靠性的前提下下，形成有效的的價(jià)格競爭機(jī)制制招標(biāo)文件、合約約文件是施工階階段工程質(zhì)量控控制管理保障的的基礎(chǔ)龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)質(zhì)量保證體系與與重點(diǎn)■一個(gè)屬于“工程質(zhì)量”的案例：某別墅項(xiàng)目將層層層退臺(tái)的露臺(tái)臺(tái)設(shè)置為種植庭庭院，以增加銷銷售賣點(diǎn)。圖紙紙?jiān)O(shè)計(jì)審查未發(fā)發(fā)現(xiàn)問題，施工工單位按規(guī)范要要求施工，監(jiān)理理單位按規(guī)范要要求驗(yàn)收，甲方方閉水試驗(yàn)復(fù)檢檢合格，項(xiàng)目交交付后不足一個(gè)個(gè)月，就出現(xiàn)大大量的漏水投訴訴及索賠龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)質(zhì)量保證體系與與重點(diǎn)■一個(gè)屬于“工程質(zhì)量”的案例：某項(xiàng)目外墻設(shè)計(jì)計(jì)有外墻空調(diào)板板用于放置空調(diào)調(diào)室外機(jī)：圖紙紙?jiān)O(shè)計(jì)審查沒有有問題，施工單單位按規(guī)范要求求施工監(jiān)理單位位按圖紙及規(guī)范范驗(yàn)收合格，甲甲方工程部復(fù)檢檢合格。項(xiàng)目交交付后只要一下下暴雨，80％以上空調(diào)板板的根部就會(huì)會(huì)出現(xiàn)外墻滲滲漏。開發(fā)商商為此付出巨巨額索賠龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點(diǎn)■一個(gè)屬于“工程質(zhì)量”的案例：某項(xiàng)目施工圖圖的屋面防水水構(gòu)造設(shè)計(jì)：除構(gòu)造造做法要求外外，其余均為為細(xì)部節(jié)點(diǎn)圖圖集引注思考60秒：防水設(shè)計(jì)計(jì)在構(gòu)造做法法上存在哪些些問題或隱患患？龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點(diǎn)■一個(gè)屬于“工程質(zhì)量”的案例：某項(xiàng)目采用下下沉式衛(wèi)生間間設(shè)計(jì)。為保保證衛(wèi)生間防防水質(zhì)量，設(shè)設(shè)計(jì)采用兩道道柔性防水層層。圖紙?jiān)O(shè)計(jì)計(jì)審查沒有問問題，施工單單位按規(guī)范要要求施工，監(jiān)監(jiān)理單位按圖圖紙及規(guī)范驗(yàn)驗(yàn)收合格，甲甲方閉水試驗(yàn)驗(yàn)驗(yàn)收合格。。項(xiàng)目交付三三個(gè)月后，30%以上的衛(wèi)生間間開始出現(xiàn)滲滲漏龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點(diǎn)■一個(gè)屬于“工程質(zhì)量”的案例：某項(xiàng)目屋面采采用倒置式屋屋面設(shè)計(jì)：防防水層選用甲甲方指定分包包SBS改性瀝青防水水卷材，構(gòu)造造做法要求在在擠塑聚苯板板保溫層上直直接鋪貼卷材材防水層。施施工單位嚴(yán)格格控制材料、、工藝和節(jié)點(diǎn)點(diǎn)。監(jiān)理按規(guī)規(guī)范要求檢驗(yàn)驗(yàn)各個(gè)環(huán)節(jié)并并驗(yàn)收合格，，甲方工程部部屋面閉水試試驗(yàn)復(fù)檢合格格，工程交付付半年后屋面面出現(xiàn)大量滲滲漏，頂層住住戶頂板出現(xiàn)現(xiàn)大量結(jié)露，，部分住戶頂頂板出現(xiàn)滲漏漏龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點(diǎn)■一個(gè)屬于“工程質(zhì)量”的案例：某項(xiàng)目為外墻墻外保溫，采采購部采購了了某品牌的外外墻彈性涂料料。施工單位位使用外墻柔柔性耐水膩?zhàn)幼?。施工單位位?yán)格按工藝藝要求施工，，監(jiān)理單位按按圖紙及工藝藝要求驗(yàn)收合合格，甲方工工程部復(fù)檢合合格。項(xiàng)目交交付不足三月月，外墻涂料料大量出現(xiàn)龜龜裂、開裂、、剝離、泛堿堿等質(zhì)量問題題，部分出現(xiàn)現(xiàn)外墻滲漏龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點(diǎn)■一個(gè)屬于“工程質(zhì)量”的案例：某地產(chǎn)項(xiàng)目地地下車庫防水水，原設(shè)計(jì)選選用SBSⅡ型改性瀝青聚聚酯胎卷材防防水。開發(fā)商商成本部門為為了節(jié)約成本本，要求設(shè)計(jì)計(jì)改用雙組分分JS復(fù)合防水涂料料，并因節(jié)約約成本50萬元受到公司司嘉獎(jiǎng)。后期期該項(xiàng)目地下下室發(fā)生大面面積滲漏，維維修成本高達(dá)達(dá)280萬元。龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點(diǎn)■企業(yè)工程質(zhì)量量管理缺陷分分析：房地產(chǎn)企業(yè)的的成本部往往往只關(guān)注材料料的合格性，，關(guān)注采購成成本的控制性性。很少關(guān)注注材料在施工工現(xiàn)場工藝質(zhì)質(zhì)量控制、工工序質(zhì)量控制制、施工質(zhì)量量檢測等易建建性、易檢性性要求，往往往存在理論合合格的錯(cuò)誤判判斷成本節(jié)約的考考核指標(biāo)應(yīng)采采用價(jià)值綜合合評(píng)定（不合合格的代價(jià)）），不能簡單單的以節(jié)約成成本作為唯一一的考核指標(biāo)標(biāo)龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點(diǎn)■全面質(zhì)量管理理的必要性：：上述案例的的共性分析采購環(huán)節(jié)未考考慮工程構(gòu)造造做法對材料料的特殊要求求，未考慮工工程施工現(xiàn)場場管理的可行行性和有效性性，不清楚一一些材料不僅僅要本身合格格，還要有與與其相關(guān)材料料的兼容性、、匹配性等要要求采購部門在材材料、設(shè)備招招標(biāo)采購中提提出技術(shù)指標(biāo)標(biāo)參數(shù)要求，，不僅要經(jīng)過過設(shè)計(jì)部門確確認(rèn)，還應(yīng)經(jīng)經(jīng)過工程管理理部門確認(rèn)上述案例均屬屬于屬于以采采購質(zhì)量責(zé)任任為主的工程程質(zhì)量事故龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點(diǎn)龍湖地產(chǎn)企業(yè)業(yè)工程質(zhì)量保保證體系框架架的確定，為為何會(huì)采取后后面介紹的一一系列工程質(zhì)質(zhì)量管控手段段，源于其全全面工程質(zhì)量量管理的策劃劃，分析其管管理管理短板板產(chǎn)生的原因因并有針對性性的予以改進(jìn)進(jìn)。龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點(diǎn)■龍湖地產(chǎn)全面面工程質(zhì)量管管理的概念：：質(zhì)量策劃：確定與項(xiàng)目相相關(guān)的質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，并決定定如何滿足這這些標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量保證：定期評(píng)價(jià)總體體項(xiàng)目績效，，制定階段性性質(zhì)量管理目目標(biāo)，以提供供項(xiàng)目滿足相相關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的信心質(zhì)量控制：監(jiān)控具體項(xiàng)目目結(jié)果以確定定其是否符合合相關(guān)的質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)，并制制定相應(yīng)措施施來消除導(dǎo)致致績效不令人人滿意的原因因龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點(diǎn)■龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量策劃問問卷調(diào)研結(jié)果果分析：影響工程質(zhì)量量的主要外部部因素（前五五位）：1.監(jiān)理公司未實(shí)實(shí)行有效監(jiān)管管2.施工單位質(zhì)保保體系不健全全3.設(shè)計(jì)施工圖質(zhì)質(zhì)量不完善4.總、分包單位位不履行管理理、配合職責(zé)責(zé)5.勞務(wù)的工藝質(zhì)質(zhì)量能力不足足龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點(diǎn)■龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量策劃問問卷調(diào)研結(jié)果果分析：影響工程質(zhì)量量的主要內(nèi)部部因素（前五五位）：1.工程管理人員員過程質(zhì)量管管控能力不足足2.計(jì)劃工期過短短，合理工序序穿插、技術(shù)術(shù)間歇無法保保障3.設(shè)計(jì)變更過多多4.招標(biāo)文件、合合約文件中技技術(shù)管理部分分約定不清5.對新技術(shù)、新新材料規(guī)范、、標(biāo)準(zhǔn)及工藝藝控制要求掌掌握有待提高高龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點(diǎn)■工程質(zhì)量策劃劃對外部資源源管理能力的的分析：設(shè)計(jì)單位對工工程質(zhì)量的影影響：監(jiān)理單位對工工程質(zhì)量的影影響：施工單位對工工程質(zhì)量的影影響：國家現(xiàn)行規(guī)范范法規(guī)對工程程質(zhì)量的影響響：龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點(diǎn)■設(shè)計(jì)單位對工工程管理的影影響：施工圖設(shè)計(jì)深深度普遍不夠夠、構(gòu)造要求求不明確，不不配設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)圖或引用節(jié)節(jié)點(diǎn)圖集錯(cuò)誤誤，無法滿足足施工需要設(shè)計(jì)施工圖“錯(cuò)、漏、碰、、缺”嚴(yán)重，違反強(qiáng)強(qiáng)制性設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范要求現(xiàn)象象普遍龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點(diǎn)■設(shè)計(jì)單位對工工程管理的影影響：建設(shè)部2007年對全國設(shè)計(jì)計(jì)單位做的強(qiáng)強(qiáng)制性設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范執(zhí)行情況況進(jìn)行的普查查：全中國沒沒有一家設(shè)計(jì)計(jì)單位的設(shè)計(jì)計(jì)施工圖，沒沒有出現(xiàn)違反反的強(qiáng)制性設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范的情情況龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點(diǎn)■設(shè)計(jì)單位對工工程管理的影影響：龍湖地產(chǎn)通過過其對業(yè)主投投訴分和工程程質(zhì)量后評(píng)估估、設(shè)計(jì)質(zhì)量量后評(píng)估所做做的分析，發(fā)發(fā)現(xiàn)近31.6％左右質(zhì)量問問題是由于設(shè)設(shè)計(jì)不合理、、設(shè)計(jì)錯(cuò)漏碰碰缺等設(shè)計(jì)缺缺陷引起的。。龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點(diǎn)■龍湖地產(chǎn)設(shè)計(jì)計(jì)審查發(fā)現(xiàn)的的一些設(shè)計(jì)錯(cuò)錯(cuò)誤案例：思考60秒倒置式屋面最最大的設(shè)計(jì)隱隱患是什么？？設(shè)計(jì)上如何解解決倒置式屋屋面存在的隱隱患？龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點(diǎn)■龍湖地產(chǎn)設(shè)計(jì)計(jì)審查發(fā)現(xiàn)的的一些設(shè)計(jì)錯(cuò)錯(cuò)誤案例：思考60秒該設(shè)計(jì)圖紙什什么部位位存在嚴(yán)重的的設(shè)計(jì)隱患？？為什么？龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點(diǎn)■龍湖地產(chǎn)設(shè)計(jì)計(jì)審查發(fā)現(xiàn)的的一些設(shè)計(jì)錯(cuò)錯(cuò)誤案例：思考60秒該設(shè)計(jì)圖紙什什么部位位存在嚴(yán)重的的設(shè)計(jì)隱患？？為什么？龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點(diǎn)■龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量事故后后評(píng)估的案例例：設(shè)計(jì)施工圖往往往僅提供構(gòu)構(gòu)造做法，不不提供節(jié)點(diǎn)詳詳圖及構(gòu)造節(jié)節(jié)點(diǎn)要求龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點(diǎn)■龍湖地產(chǎn)設(shè)計(jì)計(jì)審查發(fā)現(xiàn)的的一些設(shè)計(jì)錯(cuò)錯(cuò)誤案例：露臺(tái)女兒墻保溫節(jié)點(diǎn)做法示意圖強(qiáng)制節(jié)能前強(qiáng)制節(jié)能后龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點(diǎn)■龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量策劃設(shè)設(shè)計(jì)后評(píng)估的的設(shè)計(jì)修改：：露臺(tái)女兒墻壓壓頂處如安裝裝欄桿，需提提前埋設(shè)扁鋼鋼卡子。扁鋼鋼出保溫處周周圈應(yīng)用硅酮酮耐候密封膏膏嵌填。嚴(yán)禁禁直接在保溫溫上開孔打膨膨脹螺栓。避避免保溫空腔腔效應(yīng)，導(dǎo)致致外墻串水滲滲漏龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點(diǎn)■龍湖地產(chǎn)設(shè)計(jì)計(jì)審查發(fā)現(xiàn)的的一些設(shè)計(jì)錯(cuò)錯(cuò)誤案例：思考60秒該設(shè)計(jì)圖紙什什么部位位存在嚴(yán)重的的設(shè)計(jì)隱患？？為什么？室外陽光房與與外墻交界處處的節(jié)點(diǎn)示意意圖龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點(diǎn)■監(jiān)理管理能力力不足對工程程質(zhì)量的影響響：以鋁合金門窗安裝裝為例哪些部位、哪些工工序需要監(jiān)理旁站站？如何劃定監(jiān)理旁站站監(jiān)督的控制區(qū)域域以屋面防水施工為為例龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量量保證體系與重點(diǎn)點(diǎn)■管理監(jiān)理能力不足足對工程質(zhì)量的影影響：監(jiān)理檢驗(yàn)批驗(yàn)收和和隱蔽工程驗(yàn)收的的管理區(qū)別?以衛(wèi)生間防水工程程檢驗(yàn)批驗(yàn)收與衛(wèi)衛(wèi)生間防水工程隱隱蔽驗(yàn)收為例以10萬㎡的高層住宅、、2萬㎡的多層花園洋洋房為例如何判定監(jiān)理工程程師的配備滿足監(jiān)監(jiān)理要求？集團(tuán)內(nèi)部大多數(shù)工工程管理人員在抱抱怨監(jiān)理單位工作作不合格的同時(shí)，，并不清楚合格監(jiān)監(jiān)理工作標(biāo)準(zhǔn)是什什么，自然更不清清楚如何管理監(jiān)理理單位。龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量量保證體系與重點(diǎn)點(diǎn)對策：由集團(tuán)工程技術(shù)質(zhì)質(zhì)量中心研發(fā)，制制定企業(yè)版的《監(jiān)理工作要求細(xì)則則》，明確監(jiān)理工作標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。制定監(jiān)理工工序質(zhì)量檢查表格格。修改監(jiān)理招標(biāo)標(biāo)文件及合約文件件■管理監(jiān)理能力不足足對工程質(zhì)量的影影響：監(jiān)理單位不履行監(jiān)監(jiān)理職責(zé)，監(jiān)理檢檢驗(yàn)要求不明確監(jiān)理工程師責(zé)任制制不落實(shí)對策：由集團(tuán)工程技術(shù)質(zhì)質(zhì)量中心和成本控控制中心共同研發(fā)發(fā)，將監(jiān)理投標(biāo)報(bào)報(bào)價(jià)改為成本＋利潤＋稅金＋現(xiàn)現(xiàn)場監(jiān)理獎(jiǎng)金的競競價(jià)模式。制定現(xiàn)現(xiàn)場監(jiān)理階段性獎(jiǎng)獎(jiǎng)懲考評(píng)管理工具具龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量量保證體系與重點(diǎn)點(diǎn)■施工單位對工程質(zhì)質(zhì)量的影響：建筑施工企業(yè)總體體素質(zhì)不是太好，，注冊資本低資信信差，質(zhì)量保證體體系形同虛設(shè)。需需要進(jìn)行嚴(yán)格的管管理。需要甲方重重點(diǎn)考察，輸出技技術(shù)、管理標(biāo)準(zhǔn)，，協(xié)助其建立質(zhì)量量保證體系勞務(wù)隊(duì)伍非職業(yè)化化，不穩(wěn)定，技術(shù)術(shù)能力有限，責(zé)任任心不強(qiáng)。甲方到到位的技術(shù)指導(dǎo)及及嚴(yán)格的過程控制制，是施工質(zhì)量保保證的重要前提龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量量保證體系與重點(diǎn)點(diǎn)■施工單位對工程質(zhì)質(zhì)量的影響：建筑工程轉(zhuǎn)包、分分包、掛靠現(xiàn)象嚴(yán)嚴(yán)重，在無形中大大量不必要的管理理費(fèi)、承包費(fèi)等增增加甲方建設(shè)成本本的同時(shí)，工程質(zhì)質(zhì)量也無法得到有有效保證在普遍采用項(xiàng)目承承包模式的形勢下下，建筑施工企業(yè)業(yè)過多考慮經(jīng)濟(jì)效效益，對其內(nèi)部施施工成本控制的關(guān)關(guān)注度遠(yuǎn)大于對工工程質(zhì)量、進(jìn)度的的重視龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量量保證體系與重點(diǎn)點(diǎn)■施工單位的選擇對對工程成本控制的的影響：龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量量保證體系與重點(diǎn)點(diǎn)■管理施工能力對工工程質(zhì)量的影響：：施工單位缺乏有效效的工程質(zhì)量保證證體系施工項(xiàng)目質(zhì)保體系系不健全，項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理質(zhì)量意識(shí)薄弱弱，質(zhì)量管理人員員配備不足，質(zhì)量量管理能力、技術(shù)術(shù)管理能力不足對策：由集團(tuán)工程技術(shù)質(zhì)量量中心研發(fā)，制定定企業(yè)版工程質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、施工工藝標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。明確施工單位位工程質(zhì)量保證體體系管理要求。完完善施工單位招標(biāo)標(biāo)文件、合約文件件。龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量量保證體系與重點(diǎn)點(diǎn)■管理施工能力對工工程質(zhì)量的影響：：施工單位過程質(zhì)量量控制能力不足關(guān)鍵性工序、細(xì)部部工序、工序技術(shù)術(shù)間歇、總分包交交接工序等質(zhì)量管管理能力不足。對策：由集團(tuán)工程技術(shù)質(zhì)質(zhì)量中心研發(fā)，制制定企業(yè)版工程質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、施工工藝標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。明確甲方參參與的工序檢驗(yàn)管管理要求龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量量保證體系與重點(diǎn)點(diǎn)■國家現(xiàn)行規(guī)范、法法規(guī)對工程管理的的影響：為什么外墻滲漏、、開裂會(huì)成為愈演演愈烈、屢禁不止止的工程質(zhì)量問題題？為什么工程驗(yàn)收合合格，項(xiàng)目交付時(shí)時(shí)還會(huì)出現(xiàn)大量的的工程質(zhì)量問題和和業(yè)主投訴？龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量量保證體系與重點(diǎn)點(diǎn)■原因分析：國家工藝規(guī)程規(guī)定定聚苯板可以采用點(diǎn)點(diǎn)粘和條粘的施工工工藝，造成聚苯苯板與墻體形成空空腔夾層。保溫層層如有裂縫，雨水水不能及時(shí)排出，，雨水會(huì)從縫隙中中滲入，沿空腔串串水，在墻體薄弱弱環(huán)節(jié)處，并滲入入內(nèi)墻面。龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量量保證體系與重點(diǎn)點(diǎn)■原因分析：保溫空腔導(dǎo)致高層層建筑保溫層的抗抗風(fēng)壓，尤其是抵抵抗負(fù)風(fēng)壓的能力力不足節(jié)能規(guī)范的推出，，是在大量規(guī)范、、圖集不配套的情情況下強(qiáng)制執(zhí)行的的。用于外粘苯板的膠膠和塑料錨栓屬于于高分子材料，隨隨著時(shí)間的推移將將產(chǎn)生老化變脆，，其耐久年限（國國家規(guī)定：不低于于25年）與建筑壽命年年限矛盾龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量量保證體系與重點(diǎn)點(diǎn)■原因分析析：采用滿粘粘工藝，，不利于于結(jié)構(gòu)墻墻體和室室內(nèi)的潮潮氣向外外擴(kuò)散，，極易產(chǎn)產(chǎn)生結(jié)露露。且滿滿粘工藝藝如不采采用擠膠膠的粘貼貼工法，，因施工工現(xiàn)場作作業(yè)面較較大，單單純依靠靠現(xiàn)場監(jiān)監(jiān)管，很很難保證證工程質(zhì)質(zhì)量龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程質(zhì)質(zhì)量保證證體系與與重點(diǎn)■相當(dāng)?shù)貐^(qū)區(qū)的外墻墻外保溫溫地方標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)都存存在缺陷陷：包括北京京市、上上海市在在內(nèi)的一一些外墻墻外保溫溫地方標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，都都認(rèn)為現(xiàn)現(xiàn)澆混凝凝土的外外墻可以以不用抹抹灰，直直接粘貼貼保溫板板。忽視視了外保保溫空腔腔效應(yīng)易易導(dǎo)致外外墻滲漏漏的隱患患外墻抹灰灰，相當(dāng)當(dāng)于給外外墻外保保溫增加加了一道道剛性防防水。即即使發(fā)生生保溫層層發(fā)生滲滲漏，也也較易查查清滲漏漏點(diǎn)，且且便于維維修龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程質(zhì)質(zhì)量保證證體系與與重點(diǎn)■相當(dāng)?shù)貐^(qū)區(qū)的外墻墻外保溫溫地方標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)都存存在缺陷陷：包括山東東省、河河南省在在內(nèi)的一一些外墻墻外保溫溫地方標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，都都包含機(jī)機(jī)械固定定鋼絲網(wǎng)網(wǎng)架聚苯苯板外墻墻外保溫溫體系。。忽視了了該體系系對外墻墻型式的的要求（（輕質(zhì)砌砌體外墻墻很難外外保溫固固定錨栓栓均提前前預(yù)埋混混凝土塊塊）外保溫固固定錨栓栓對外墻墻輕質(zhì)砌砌體的破破壞，增增加了外外墻滲漏漏，內(nèi)墻墻開裂的的隱患。。其為提提高外墻墻面磚體體系脫落落風(fēng)險(xiǎn)的的考慮，，不完全全符合外外墻外保保溫體系系的特性性要求龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程質(zhì)質(zhì)量保證證體系與與重點(diǎn)■外墻外保保溫設(shè)計(jì)計(jì)缺乏系系統(tǒng)的體體系化考考慮：外墻外保保溫體系系選擇的的隨意性性沒有系統(tǒng)統(tǒng)化考慮慮外墻防防滲漏的的總體設(shè)設(shè)計(jì)缺少詳細(xì)細(xì)節(jié)點(diǎn)處處的防滲滲漏設(shè)計(jì)計(jì)與外保溫溫體系配配套的部部分規(guī)范范、圖集集缺失外墻外保保溫體系系貼面磚磚的安全全性考慮慮不足龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程質(zhì)質(zhì)量保證證體系與與重點(diǎn)■國內(nèi)目前前常用的的外墻外外保溫體體系：聚苯板薄薄抹灰外外墻外保保溫體系系機(jī)械固定定鋼絲網(wǎng)網(wǎng)架聚苯苯板外墻墻外保溫溫體系現(xiàn)澆混凝凝士復(fù)合合無網(wǎng)聚聚苯板外外墻外保保溫體系系現(xiàn)澆混凝凝土鋼絲絲網(wǎng)架聚聚苯板外外墻外保保溫體系系外墻硬發(fā)發(fā)泡聚氨氨酯保溫溫體系龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程質(zhì)質(zhì)量保證證體系與與重點(diǎn)■現(xiàn)澆混凝凝土鋼絲絲網(wǎng)架聚聚苯板外外墻外保保溫體系系：與主體結(jié)結(jié)構(gòu)粘接接牢固，，無保溫溫層空腔腔隱患抗負(fù)風(fēng)壓壓能力強(qiáng)強(qiáng)，壽命命期較長長施工不受受冬季環(huán)環(huán)境溫度度影響龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程質(zhì)質(zhì)量保證證體系與與重點(diǎn)■外墻貼面面磚相關(guān)關(guān)規(guī)范已已經(jīng)不適適應(yīng)節(jié)能能現(xiàn)狀：：國家強(qiáng)制制性行業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《外墻飾面面磚工程程施工及及驗(yàn)收規(guī)規(guī)程》JGJ126-2000的制定主主要針對對混凝土土墻體和和砌體，，并未考考慮在外外保溫面面層上粘粘貼面磚磚的特殊殊情況國家強(qiáng)制制性行業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《建筑工程程飾面磚磚粘接強(qiáng)強(qiáng)度檢驗(yàn)驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ110-97要求外墻墻面磚必必須進(jìn)行行粘接強(qiáng)強(qiáng)度檢驗(yàn)驗(yàn)，每組組試樣平平均粘接接強(qiáng)度不不應(yīng)小于于0.4Mpa龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程質(zhì)質(zhì)量保證證體系與與重點(diǎn)■建研院與與中建技技術(shù)研究究中心所所做的外外保溫薄薄抹灰（錨栓玻玻纖網(wǎng)和和增強(qiáng)鋼鋼絲網(wǎng)））試驗(yàn)數(shù)數(shù)據(jù)：EPS板28d抗拉強(qiáng)度度：0.1Mpa～0.2MpaXPS板28d抗拉強(qiáng)度度：0.2Mpa～0.3Mpa硬發(fā)泡聚聚氨酯28d抗拉強(qiáng)度度：0.25Mpa～0.35Mpa聚合物抗抗裂砂漿漿與保溫溫層的28d拉伸粘接接強(qiáng)度：：0.1Mpa～0.2Mpa僅靠外墻墻面磚抗抗拉強(qiáng)度度檢驗(yàn)無無法檢驗(yàn)驗(yàn)外墻面面磚防脫脫落的可可靠性龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程質(zhì)質(zhì)量保證證體系與與重點(diǎn)■外墻外保保溫需要要關(guān)注的的一些技技術(shù)數(shù)據(jù)據(jù)：XPS聚苯板的的導(dǎo)熱系系數(shù)：0.029W（m.k）聚合物抗抗裂水泥泥沙漿的的導(dǎo)熱系系數(shù)：0.932W（m.k）抗裂水泥泥砂漿強(qiáng)強(qiáng)度增長長期短與與收縮周周期長形形成矛盾盾外墻砼墻墻面（6m×6m）年最大大溫差形形變：4.8㎜㎜龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程質(zhì)質(zhì)量保證證體系與與重點(diǎn)■外墻外保保溫貼面面磚粘接接強(qiáng)度試試驗(yàn)合格格：外保溫體體系下外外墻磚的的掉落常常常成片片發(fā)生，，而且極極易發(fā)生生在墻面面的邊緣緣和頂層層建筑女女兒墻沿沿屋面板板的底部部，以及及墻面中中間大面面積空鼓鼓處外保溫體體系下外外墻磚的的掉落，，基本上上都是面面磚和粘粘接層一一同掉落落，外飾飾面及保保溫層多多處于飽飽水狀態(tài)態(tài)龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程質(zhì)質(zhì)量保證證體系與與重點(diǎn)■外墻外保保溫貼面面磚粘接接強(qiáng)度試試驗(yàn)合格格：外墻外保保溫體系系下，外外墻面磚磚的脫落落90%以上并不不是因?yàn)闉檎辰硬徊焕显斐沙傻闹亓α螌?dǎo)導(dǎo)致的。。后期的的溫度變變形和干干濕變形形，尤其其是面磚磚勾縫不不嚴(yán)，造造成潮氣氣的進(jìn)入入，引起起晝夜間間的反復(fù)復(fù)膨脹及及凍融，，極易導(dǎo)導(dǎo)致外墻墻面磚脫脫落。外外墻面磚磚拉拔試試驗(yàn)合格格根本無無法保證證外墻磚磚使用期期間的粘粘接強(qiáng)度度龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程質(zhì)質(zhì)量保證證體系與與重點(diǎn)■中國建研研院外墻墻外保溫溫貼面磚磚長效耐耐候試驗(yàn)驗(yàn)：中國建筑筑設(shè)計(jì)研研究院對對目前國國內(nèi)外保保溫體系系下外墻墻粘貼面面磚曾經(jīng)經(jīng)做過普普遍的耐耐候性試試驗(yàn)檢查查：通過過1500組的試驗(yàn)驗(yàn)檢查，，根據(jù)試試驗(yàn)結(jié)果果數(shù)據(jù)分分析：目目前國內(nèi)內(nèi)沒有一一個(gè)項(xiàng)目目外墻面面磚能夠夠通過長長效的耐耐候性試試驗(yàn)檢測測龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程質(zhì)質(zhì)量保證證體系與與重點(diǎn)■國家分部部分項(xiàng)工工程規(guī)范范對工程程質(zhì)量的的影響：：國家相關(guān)關(guān)分部分分項(xiàng)工程程驗(yàn)收是是采取按按一定比比例抽樣樣檢查、、其檢驗(yàn)驗(yàn)內(nèi)容包包括分為為主控項(xiàng)項(xiàng)目（保保證項(xiàng)目目）檢查查和一般般項(xiàng)目（（允許偏偏差項(xiàng)目目）檢查查。當(dāng)檢檢查合格格率對于于一定比比例時(shí)，，只需對對比例抽抽檢發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的不合合格項(xiàng)進(jìn)進(jìn)行整改改，即可可判定該該分部分分項(xiàng)工程程整體驗(yàn)驗(yàn)收合格格項(xiàng)目交付付業(yè)主驗(yàn)驗(yàn)收時(shí)，，對于業(yè)業(yè)主而言言不存在在抽樣驗(yàn)驗(yàn)收比例例問題，，任何一一個(gè)點(diǎn)存存在質(zhì)量量問題都都認(rèn)為該該房屋工工程質(zhì)量量不合格格龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程質(zhì)質(zhì)量保證證體系與與重點(diǎn)■國家分部部分項(xiàng)工工程規(guī)范范對工程程質(zhì)量的的影響：：國家相相關(guān)分分部分分項(xiàng)工工程驗(yàn)驗(yàn)收屬屬于事事后檢檢驗(yàn)，，對施施工過過程的的質(zhì)量量控制制無法法控制制。強(qiáng)強(qiáng)調(diào)過過程質(zhì)質(zhì)量控控制的的國家家相關(guān)關(guān)工程程檢驗(yàn)驗(yàn)批驗(yàn)驗(yàn)收規(guī)規(guī)定，，其檢檢查重重點(diǎn)、、檢查查要求求不明明確，，對部部分關(guān)關(guān)鍵部部位、、關(guān)鍵鍵工序序的質(zhì)質(zhì)量控控制缺缺失。。無法法滿足足房地地產(chǎn)企企業(yè)工工程質(zhì)質(zhì)量控控制的的基本本需要要龍湖地地產(chǎn)工工程質(zhì)質(zhì)量保保證體體系與與重點(diǎn)點(diǎn)■國家分分部分分項(xiàng)工工程規(guī)規(guī)范對對工程程質(zhì)量量的影影響：：鋁合金金門窗窗分項(xiàng)項(xiàng)工程程驗(yàn)評(píng)評(píng)表中中，對對房地地產(chǎn)企企業(yè)重重點(diǎn)關(guān)關(guān)注的的門窗窗防滲滲漏沒沒有任任何針針對性性的檢檢驗(yàn)項(xiàng)項(xiàng)目和和檢驗(yàn)驗(yàn)要求求對所需需檢驗(yàn)驗(yàn)項(xiàng)目目的檢檢驗(yàn)方方法沒沒有明明確要要求龍湖地地產(chǎn)工工程質(zhì)質(zhì)量保保證體體系與與重點(diǎn)點(diǎn)門窗洞口砌體收縮變形大技管人員操作人員獎(jiǎng)懲不明忽視質(zhì)量專檢不認(rèn)真技術(shù)交底不清自檢不認(rèn)真施工人員鋁合金門窗安裝滲漏鋁合金門窗安裝常見工程質(zhì)量問題原因分析門窗安裝固定不符合要求門窗洞口偏差大、處理不當(dāng)門窗框塞縫不密實(shí)洞口表面裝飾滴水、坡水處理不當(dāng)門窗框塞縫不密實(shí)窗框與洞口縫隙未清理干凈窗框與洞口間隙不干燥門窗下框未用防水水泥砂漿PU發(fā)泡膠未連續(xù)施打水泥砂漿配比不合格PU發(fā)泡膠充填不飽滿墊塊未清理做二次填充防水水泥砂漿塞縫不密實(shí)門窗框塞縫外側(cè)未做防水處理土建施工埋設(shè)固定點(diǎn)不當(dāng)門窗框成品保護(hù)不當(dāng)造成滲漏龍湖地地產(chǎn)工工程質(zhì)質(zhì)量保保證體體系與與重點(diǎn)點(diǎn)樁身混凝土質(zhì)量差孔底虛土過多孔壁局部塌落鉆進(jìn)時(shí)很困難樁孔傾斜擴(kuò)孔底虛土多孔形不完整施工人人員技管人員操作人員獎(jiǎng)懲不明忽視質(zhì)量專檢不認(rèn)真技術(shù)交底不清自檢不認(rèn)真孔壁坍落泥漿向孔外漏失樁孔偏斜孔徑小于設(shè)計(jì)孔徑梅花孔鋼筋籠放置與設(shè)計(jì)要求不符樁身中部無混凝土，夾有泥土干成孔灌注樁泥漿護(hù)壁成孔灌注樁影響混凝土和鋼筋混凝土灌注樁工程質(zhì)量原因分析龍湖地地產(chǎn)工工程質(zhì)質(zhì)量保保證體體系與與重點(diǎn)點(diǎn)■工程質(zhì)質(zhì)量范范圍擴(kuò)擴(kuò)展至至設(shè)計(jì)計(jì)、招招標(biāo)及及合約約的預(yù)預(yù)防：：通過設(shè)設(shè)計(jì)預(yù)預(yù)防解解決飄飄窗滲滲漏：：飄窗什什么部部位最最容易易發(fā)生生滲漏漏？思考60秒：飄窗為為什么么容易易發(fā)生生滲漏漏？針對飄飄窗滲滲漏，，工程程施工工中有有什么么好的的質(zhì)量量預(yù)防防措施施和質(zhì)質(zhì)量控控制方方法？？龍湖地地產(chǎn)工工程質(zhì)質(zhì)量保保證體體系與與重點(diǎn)點(diǎn)■工程質(zhì)質(zhì)量范范圍擴(kuò)擴(kuò)展至至設(shè)計(jì)計(jì)、招招標(biāo)及及合約約的預(yù)預(yù)防：：通過合合約預(yù)預(yù)防解解決穿穿外墻墻套管管滲漏漏：一般穿穿地下下室管管線，，多在在主體體施工工階段段已完完成穿穿墻套套管，，而到到大小小市政政施工工階段段時(shí)，，市政政穿管管才開開始施施工。。按總總包方方的傳傳統(tǒng)理理解，，誰穿穿管誰誰封堵堵，當(dāng)當(dāng)總包包合約約約定定不清清時(shí)，，甲方方往往往交由由市政政施工工單位位進(jìn)行行封堵堵龍湖地地產(chǎn)工工程質(zhì)質(zhì)量保保證體體系與與重點(diǎn)點(diǎn)■加強(qiáng)施施工階階段施施工質(zhì)質(zhì)量管管理的的手段段及方方法：：國內(nèi)大大多數(shù)數(shù)房地地產(chǎn)企企業(yè)的的施工工現(xiàn)場場質(zhì)量量管理理，主主要依依靠隱隱蔽驗(yàn)驗(yàn)收、、分部部分項(xiàng)項(xiàng)工程程驗(yàn)收收等事事后檢檢驗(yàn)的的管理理方法法。即即使工工程管管理人人員在在施工工階段段采取取過程程巡視視，在在其檢檢驗(yàn)范范圍、、檢驗(yàn)驗(yàn)時(shí)間間、檢檢驗(yàn)要要求均均無法法保證證的前前提下下，其其檢驗(yàn)驗(yàn)效果果根本本無法法保障障，工工程質(zhì)質(zhì)量也也無法法得到到有效效控制制龍湖地地產(chǎn)工工程質(zhì)質(zhì)量保保證體體系與與重點(diǎn)點(diǎn)■加強(qiáng)施施工階階段施施工質(zhì)質(zhì)量管管理的的手段段及方方法：：工程項(xiàng)項(xiàng)目的的施工工過程程，是是由一一系列列相互互關(guān)聯(lián)聯(lián)、相相互制制約的的工序序所構(gòu)構(gòu)成。。工序序質(zhì)量量是基基礎(chǔ)，，直接接影響響到工工程項(xiàng)項(xiàng)目的的整體體質(zhì)量量。施施工中中如甲甲方對對很多多工程程質(zhì)量量控制制不深深入到到工序序、檢檢驗(yàn)批批的控控制深深度，，根本本無法法保障障工程程質(zhì)量量國內(nèi)房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)之所所以工工程質(zhì)質(zhì)量一一直未未得到到有效效改善善，其其中相相當(dāng)重重要的的原因因是甲甲方工工程師師不參參與工工序質(zhì)質(zhì)量檢檢驗(yàn)龍湖地地產(chǎn)工工程質(zhì)質(zhì)量保保證體體系與與重點(diǎn)點(diǎn)■加強(qiáng)施施工階階段施施工質(zhì)質(zhì)量管管理的的手段段及方方法：：龍湖地地產(chǎn)工工程技技術(shù)質(zhì)質(zhì)量中中心曾曾經(jīng)對對集團(tuán)團(tuán)所屬屬的工工程管管理人人員所所做的的問卷卷調(diào)研研中，，有近近34.3%的人員員認(rèn)為為工序序質(zhì)量量檢驗(yàn)驗(yàn)、檢檢驗(yàn)批批驗(yàn)收收管理理等工工作，，按國國家相相關(guān)工工程管管理規(guī)規(guī)定，，屬于于施工工單位位和監(jiān)監(jiān)理單單位應(yīng)應(yīng)做的的工作作。甲甲方只只需要要對結(jié)結(jié)果進(jìn)進(jìn)行檢檢驗(yàn)即即可。。傳統(tǒng)的的工程程管理理方法法在外外部資資源，，尤其其是施施工單單位、、監(jiān)理理單位位的質(zhì)質(zhì)量控控制能能力不不足時(shí)時(shí)，應(yīng)應(yīng)及時(shí)時(shí)進(jìn)行行改進(jìn)進(jìn)以適適應(yīng)并并滿足足工程程質(zhì)量量控制制的需需要龍湖地產(chǎn)的工工序管理，是是其工程管理理的主要特