房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂合同注意事項

房開企業(yè)簽訂合同注意事項2017-9-10

自2016年5月1日起，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。營改增對企業(yè)帶來的不僅僅是稅率的變化，對企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)核算、涉稅分析、合同管理、現(xiàn)金管控等方面都將產(chǎn)生重大影響。而合同管理是企業(yè)內(nèi)部管理體系的重要一環(huán)，合同條款在簽訂中，具體內(nèi)容不同將直接影響企業(yè)的稅負(fù)及稅款交納。營業(yè)稅改為增值稅對簽訂合同的影響一、合同簽訂時應(yīng)當(dāng)審查對方的納稅資格，并在合同中完善相關(guān)信息。1、簽訂合同時要考慮貨物或服務(wù)的提供方是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，提供的發(fā)票是增值稅專用發(fā)票還是普通發(fā)票，增值稅率是多少，進(jìn)項稅金能否抵扣；2、合同雙方需要把公司名稱、納稅人識別號、地址、電話、開戶行、賬號信息等注明，用于提供方開具增值稅專用發(fā)票。企業(yè)合同管理中需要關(guān)注的幾個要點(diǎn)問題二、合同中應(yīng)當(dāng)明確價格、增值稅額及價外費(fèi)用等；

增值稅屬于價外稅，價格和稅金是分離的，價款的含稅價和不含稅價，對企業(yè)的稅負(fù)和利潤有不同的影響，增值稅作為價外稅，一般不包括在合同價款中，需要在合同中注明不含稅價（特殊情況除外）；2、采購過程中，會發(fā)生各類價外費(fèi)用，要在合同中約定價外費(fèi)用以及價外費(fèi)用金額是否包含增值稅。3、合同中約定違約金和賠償金條款增值稅有關(guān)條例，總承包方向建設(shè)方收取的違約金和賠償金屬于增值稅價外費(fèi)用，屬于增值稅納稅范圍；需要開具發(fā)票并納稅；而建設(shè)方向總包方收取的違約金及賠償金不屬于增值稅納稅范圍，無須納稅；（備注：采購合同中不可以出現(xiàn)違約金和銷售額掛鉤的條款）涉及到增值稅納稅義務(wù)）企業(yè)合同管理中需要關(guān)注的幾個要點(diǎn)問題

企業(yè)合同管理中需要關(guān)注的幾個要點(diǎn)問題三、合同中不同稅率的貨物和服務(wù)應(yīng)當(dāng)分項核算1、同一家企業(yè)可能提供多種稅率的服務(wù)，甚至同一個合同中包含多種稅率情況。對兼營的不同業(yè)務(wù)，一定要在合同中明確不同稅率項目的金額，并進(jìn)行分項的明細(xì)核算。2、采購一批或者匯總物資時，如（開具材料一批、匯總運(yùn)輸發(fā)票、辦公用品、勞動保護(hù)用品）必須提供防偽系統(tǒng)開具的《銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單》并加蓋財務(wù)或發(fā)票專用章；否則進(jìn)項稅金不得抵扣；四、發(fā)票提供、付款方式等條款的約定1、增值稅專用發(fā)票涉及到抵扣環(huán)節(jié)，將增值稅專用發(fā)票的取得與付款義務(wù)相關(guān)聯(lián)。在合同中增加“取得合規(guī)的增值稅專用發(fā)票后支付款項”的付款方式條款，規(guī)避提前支付款項后發(fā)票認(rèn)證不了及虛假發(fā)票等情況。2、虛開增值稅專用發(fā)票的法律后果非常嚴(yán)重，需要在合同條款中應(yīng)加入虛開條款。如開票方開具的發(fā)票不規(guī)范、不合法或涉嫌虛開，開票方不僅要承擔(dān)賠償責(zé)任，還必須提供合法發(fā)票；企業(yè)合同管理中需要關(guān)注的幾個要點(diǎn)問題

企業(yè)合同管理中需要關(guān)注的幾個要點(diǎn)問題四、發(fā)票提供、付款方式等條款的約定1、增值稅專用發(fā)票涉及到抵扣環(huán)節(jié)，將增值稅專用發(fā)票的取得與付款義務(wù)相關(guān)聯(lián)。在合同中增加“取得合規(guī)的增值稅專用發(fā)票后支付款項”的付款方式條款，規(guī)避提前支付款項后發(fā)票認(rèn)證不了及虛假發(fā)票等情況。2、虛開增值稅專用發(fā)票的法律后果非常嚴(yán)重，需要在合同條款中應(yīng)加入虛開條款。如開票方開具的發(fā)票不規(guī)范、不合法或涉嫌虛開，開票方不僅要承擔(dān)賠償責(zé)任，還必須提供合法發(fā)票；

企業(yè)合同管理中需要關(guān)注的幾個要點(diǎn)問題3、增值稅發(fā)票需在開具后360天內(nèi)認(rèn)證，合同中需約定一方開具增值稅專用發(fā)票后，應(yīng)派專人或使用掛號信或特快專遞等方式在發(fā)票開具后約定期限內(nèi)及時送達(dá)對方，逾期送達(dá)導(dǎo)致對方損失的，約定相應(yīng)的違約賠償責(zé)任。退貨行為涉及到開具紅字發(fā)票的行為，約定對方需要履行協(xié)助義務(wù)。4、合同中約定了質(zhì)保金的扣留條款，質(zhì)保金的扣留會影響到增值稅開票金額。合同中應(yīng)約定質(zhì)保金發(fā)票開具條款；（是工程結(jié)算時按承包金額全部開具發(fā)票還是單獨(dú)收到質(zhì)保金開具發(fā)票）；五、三流一致合同“三流一致”，指資金流（銀行的收付款憑證）、票流（發(fā)票的開票人和收票人）和物流（或勞務(wù)流）相互統(tǒng)一；即收款方（開票方）和貨物銷售方（勞務(wù)提供方）必須是同一個法律主體，付款方（貨物采購方）或勞務(wù)接收方必須是同一個法律主體，如果三流不一致，將不能對稅款進(jìn)行抵扣。即：付款憑證、合同、發(fā)票內(nèi)容三方一致情況下取得的增值稅進(jìn)項稅不可以抵扣；在委托方和受托方存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系情況下，簽訂三方協(xié)議（委托收款或委托支付協(xié)議），可以實現(xiàn)進(jìn)項稅抵扣；企業(yè)合同管理中需要關(guān)注的幾個要點(diǎn)問題

企業(yè)合同管理中需要關(guān)注的幾個要點(diǎn)問題六、對于跨期合同的處理

營改增后未執(zhí)行完畢的合同，應(yīng)將未執(zhí)行部分涉及的稅金，由營業(yè)稅調(diào)整為增值稅;1、納稅義務(wù)在營改增之前的，按原合同條款執(zhí)行；2、納稅義在營改增之后的，應(yīng)簽訂相對應(yīng)的補(bǔ)充協(xié)議；對部分合同條款按照營改增政策要求，修改合同總價、不含稅價格、增值稅金額，明確發(fā)票類型，價款結(jié)算方式與開票事宜等內(nèi)容。3、未執(zhí)行完的事項如涉及增值稅多個稅目，從合同條款上詳細(xì)區(qū)分不同稅稅率項目的合同價格。（一）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與與施工方簽訂建設(shè)施工工合同一、建設(shè)工程程合同主體1、注意承包人人的資格。（1）資質(zhì)能力，，是否具有從從事建設(shè)工程程的資格；（2）施工能力；；（3）財務(wù)情況，，承包人的資資金狀況；（4）承包人的人人才技術(shù)狀；；（5）承包人的社社會信譽(yù)；注意：承包方方的二級公司司和工程處不不能對外簽訂訂合同。2、合同簽字、、蓋章的主體體應(yīng)與發(fā)包人人、承包人主主體相一致。。（一）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與與施工方簽訂訂總包合同二、建設(shè)工程程總包與分包包合同簽訂形式式，存在總包包合同和分包包合同兩種形形式。它分別別由勘察、設(shè)設(shè)計、施工三三項工程組成成。可以包給給一個單位簽簽訂總包合同同再由總包單單位與其他單單位簽訂分包包合同，各分分包單位在勘察、設(shè)計、、施工的進(jìn)度、質(zhì)量量，以及工程程造價等方面面、對總包單單位全面負(fù)責(zé)責(zé)。根據(jù)《合同法》規(guī)定，發(fā)包人人可以與總承承包人訂立建建設(shè)工程合同同，也可以分分別與勘察人人、設(shè)計人、、施工人訂立立勘察、設(shè)計計、施工承包包合同。發(fā)包人不得將將應(yīng)當(dāng)由一個個承包人完成成的建設(shè)工程程肢解成若干干部分發(fā)包給給幾個承包人人。（目的：：保證工程質(zhì)質(zhì)量和進(jìn)度、、避免賄賂回回扣問題）（一）房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)與施工方簽簽訂總包合同三、建設(shè)工程合同同的主要條款1、監(jiān)理發(fā)包人應(yīng)當(dāng)與監(jiān)理理采用書面形式訂訂立委托監(jiān)理合同同。發(fā)包人與監(jiān)理理人的權(quán)利和義務(wù)務(wù)以及法律責(zé)任，，應(yīng)當(dāng)依照《合同法》委托合同以及其他他有關(guān)法律(如建筑法)、行政法規(guī)的規(guī)定定。2、關(guān)于工期（1）開工日期明確。。（2）竣工日期需要明明確。（一）房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)與施工方簽簽訂總包合同3、合同價款：（1）建設(shè)部第107號令第11條規(guī)定，非招標(biāo)工工程合同價款由發(fā)發(fā)包人承包人依據(jù)據(jù)工程預(yù)算在協(xié)議議書內(nèi)約定?！保?）合同價款是雙方方共同約定的條款款，價款要確定。。暫定價、暫估價、、概算價、都不能能作為合同價款，，約而不定的造價價不能作為合同價價款。4、發(fā)包人工作與承承包人工作條款應(yīng)應(yīng)注意：（1）雙方各自工作的的具體時間要填寫寫準(zhǔn)確。（2）雙方所做工作的的具體內(nèi)容和要求求應(yīng)填寫詳細(xì)。（3）雙方不按約定完完成有關(guān)工作應(yīng)賠賠償對方損失的范范圍、具體責(zé)任和和計算方法要填寫寫清楚。（一）房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)與施工方簽簽訂總包合同5、對工程進(jìn)度撥款款和竣工結(jié)算程序序做出詳細(xì)規(guī)定。。工程進(jìn)度款按月支支付、分段結(jié)算、、還是一次性結(jié)算算，但申請撥款需需報何種文件、如如何審核確認(rèn)撥款款額、雙方對進(jìn)度度款認(rèn)可等，往往往存在爭議，因此此，合同中應(yīng)特別別注重?fù)芸詈徒Y(jié)算算的程序約定。6、合同價款及調(diào)整整條款應(yīng)注意：合同價款及調(diào)整按按：固定價格、可可調(diào)價格、成本加加酬金三種方式，，約定一種寫入本本款。注意事項：：（1）采用固定價格應(yīng)應(yīng)注意明確包死價價的種類。如：總總價包死、單價包包死，還是部分總總價包死，以免發(fā)發(fā)生爭議。（2）應(yīng)當(dāng)把風(fēng)險費(fèi)用用的計算方法約定定清楚。雙方應(yīng)約約定一個百分比系系數(shù)，也可采用絕絕對值法。（3）對于風(fēng)險范圍以以外的風(fēng)險費(fèi)用，，應(yīng)約定調(diào)整方法法。（一）房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)與施工方簽簽訂總包合同7、工程預(yù)付款條款款應(yīng)注意：（1）約定工程預(yù)付款款的額度應(yīng)結(jié)合工工程款、建設(shè)工期期及包工包料情況況來計算。（2）準(zhǔn)確填寫發(fā)包人人向承包人撥付款款項的時。（3）填寫約定扣回工工程款的時間和比比例。8、工程進(jìn)度款條款款應(yīng)注意：（1）工程進(jìn)度款的撥撥付應(yīng)確認(rèn)的已完完工程量，相應(yīng)的的單價及有關(guān)計價價依據(jù)計算。（2）工程進(jìn)度款的支支付時間與支付方方式以形象進(jìn)度可可選擇：按月結(jié)算算、分段結(jié)算、竣竣工后一次結(jié)算（（小工程）及其它它結(jié)算方式。（一）房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)與施工方簽簽訂總包合同9、違約條款應(yīng)注意意：（1）在合同應(yīng)約定違違約應(yīng)承擔(dān)的違約約責(zé)任。（2）違約金與賠償金金應(yīng)約定具體數(shù)額額和計算方法；越越具體越好，具有有可操作性，防止止事后產(chǎn)生爭議。。12、合同訂立地點(diǎn)填填寫“本方”。作作用：日后發(fā)生生糾紛，公司所在在地法院擁有訴訟訟管轄權(quán)。10、關(guān)于補(bǔ)充條款：：

（1）補(bǔ)充條款必須符符合國家、現(xiàn)行的的法律、法規(guī)，另另行簽訂的有關(guān)書書面協(xié)議應(yīng)與主體體合同精神相一致致。要杜絕“陰陽陽合同”（一）房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)與施工方簽簽訂總包合同11、爭議與工程分包包條款應(yīng)注意：（1）爭議的解決方式式是選擇仲裁方式式，還是選擇訴訟訟方式，雙方應(yīng)達(dá)達(dá)成一致意見。（2）選擇仲裁方式，，當(dāng)事人可以自主主選擇仲裁機(jī)構(gòu)。。仲裁不受級別地地域管轄限制。（3）選擇訴訟方式，，應(yīng)當(dāng)選定有管轄轄權(quán)的人民法院（（訴訟是地域管轄轄）。（4）分包的工程項目目須經(jīng)發(fā)包人同意意，禁止分包單位位將其承包的工程程再分包。12、關(guān)于合同生效雙方約定“合同雙方蓋章后生生效”。（二）房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)與安裝公司簽訂訂安裝合同1、A房地產(chǎn)公司與B門窗安裝公司簽訂訂包工包料安裝合合同，總價款600萬，其中門窗價款款350萬，安裝費(fèi)用250萬；A房開公司可以抵扣扣的進(jìn)項稅=600/1.11*0.11=59.46萬；可以加計扣除的的成本540.54萬；2、A房地產(chǎn)公司假設(shè)與與C商貿(mào)公司簽訂采購購門窗并負(fù)責(zé)安裝裝合同，總價款600萬，采購成本350萬，安裝250萬；A房開公司可以扣除除的進(jìn)項稅=600/1.17*0.17=87.18萬；可以加計扣除的的成本=512.82萬元；（二）房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)與安裝公司簽訂訂安裝合同3、A房地產(chǎn)公司與D生產(chǎn)門窗公司簽訂訂采購合同并同時時負(fù)責(zé)安裝門窗，，門窗采購價款350萬，安裝250萬，A房開公司可以抵扣扣的進(jìn)項稅：=350/1.17*0.17+250/1.11*0.11=75.62；可以加計扣除的成成本=524.38萬；4、A房開公司自行采購購門窗，與安裝公公司簽訂安裝合同同，安裝金額250萬；安裝公司此種種情況下屬于清包包工，一般采用簡簡易計稅；A房開公司可以抵扣扣的進(jìn)項稅：=350/1.17*0.17+250/1.03*0.03=58.13可以加計扣除的成成本=541.87萬；（三）房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)簽訂綠化合同一般納稅人的房地地產(chǎn)公司從農(nóng)業(yè)合合作社、農(nóng)民、和和苗圃公司銷售自自產(chǎn)的林木、樹苗苗和苗木依照普通通發(fā)票或收購發(fā)票票上注明的農(nóng)產(chǎn)品品價格按11%的稅率計算進(jìn)項稅稅；案例分析：房開公司綠綠化項目1000萬(含稅價格)；苗木費(fèi)900萬，種植勞務(wù)費(fèi)100萬；合同簽訂方法法：第一：與苗圃公司司簽訂采購合同900萬；與勞務(wù)公司簽簽訂合同100萬；（勞務(wù)清包工工）900*0.11+100/1.03*0.03=101.91第二、與苗圃公司司簽訂采購900萬，與個人簽訂勞勞務(wù)合同100萬；（個人不得代代開專票）900*0.11+0=99（三）房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)簽訂綠化合同第三、與園林公司司簽訂簽訂包工包包料1000萬，其中苗木采購購900萬，植被勞務(wù)100萬；該園林公司有有自己的苗圃；(兼營)900*0.11+100/1.11*0.11=101.91第四、與園林公司司簽訂2份合同，苗木采購購900萬；勞務(wù)100萬；園林公司有自自己的苗圃（甲供供材：為甲供工程程提供勞務(wù)，可以以簡易計稅）900*0.11+100/1.03*0.03=101.91第五、與園林公司司簽訂1000萬包工包料合同，，其中采購900萬，勞務(wù)100萬；園林公司沒自自己的苗圃；（混混合銷售）1000/1.11*0.11=99.1（四）房開公司簽簽訂綠化養(yǎng)護(hù)工程程房開公司對綠化好好的小區(qū)進(jìn)行綠化化養(yǎng)護(hù)，綠化工程程900萬，勞務(wù)養(yǎng)護(hù)100萬；合同簽訂：第一：合同中約定定：綠化工程900萬，養(yǎng)護(hù)工程100萬增值稅=900/1.11*0.11+100/1.06*0.06=94.85第二：綠化工程900萬，植物養(yǎng)護(hù)50萬，病蟲害防治和和植物保護(hù)50萬增值=900/1.11*0.11+50/1.06*0.06=92.02（五）房開公司簽簽訂房屋租賃合同同第一、租賃房屋時時，將租賃價格、、水電價格、設(shè)備備租賃、物業(yè)費(fèi)進(jìn)進(jìn)行分離；涉及稅率如下：物物業(yè)費(fèi)6%；不動產(chǎn)租賃11%（2016年4月30日之前不動產(chǎn)稅率率5%）；不動產(chǎn)租賃房房產(chǎn)稅12%；動產(chǎn)租賃17%;A房產(chǎn)公司擬將自持持的商場出租給商商戶，年租金800萬（包括水電物業(yè)業(yè)管理費(fèi)在內(nèi)）應(yīng)納房產(chǎn)稅=800*0.12=96應(yīng)納增值稅800/1.11*0.11=79.28合計175.28萬（五）房開公司簽簽訂房屋租賃合同同假設(shè)，將800萬的租賃合同分解解為：商場不動產(chǎn)產(chǎn)租賃400萬，商場里設(shè)備租租賃100萬，物業(yè)公司費(fèi)用用100萬，水電費(fèi)100萬；第三方管理費(fèi)費(fèi)100萬；房產(chǎn)稅=400*0.12=48萬租賃增值稅=400/1.11*0.11=39.64萬第三方管理公司收收取管理費(fèi)=100/1.06*0.06=5.66萬第三方收取水費(fèi)50/1.13*0.13=5.75萬第三方收取電費(fèi)=50/1.17*0.17=7.26總稅負(fù)=48+39.64+5.75+7.26=106.31納稅差異=175.28-106.31=68.97（六）房地產(chǎn)公司司與建安公司清包包工合同“清包工”是指施施工方不采購建筑筑工程所需的材料料或只采購輔助材材料，并收取人工工費(fèi)、管理費(fèi)或者者其他費(fèi)用的建筑筑服務(wù)。建筑采購輔料（含稅））＜48.18%ד“清包工”合同種約約定的工程價稅合合計，則選擇簡易易計稅方法對建安安公司有利；因此，建筑勞務(wù)公公司采購輔料物資資占整個工程造價價的多少，或者說說“甲供材料”占占整個工程造價的的多少，是選擇計計稅方式的關(guān)鍵！反之對房開企業(yè)業(yè)有利；（六）房地產(chǎn)公司司與建安公司清包包工合同假設(shè)A房地產(chǎn)公司與乙建建安公司簽訂總金金額1000萬施工合同；其中中輔料500萬由乙公司采購；；第一方法：乙方選擇一般計稅稅方式：可以取得得進(jìn)項稅=1000/1.11*0.11-500/1.17*0.17=26.45萬第二方法：采用簡簡易計稅時：=1000/1.03*0.03=29.12萬甲供工程，是指全全部或部分設(shè)備、、材料、動力由發(fā)發(fā)包方自行采購的的建筑工程。根據(jù)甲供價款是否否計入工程承包方方的經(jīng)營額范圍，，可將甲供模式分分為差額模式和總總額模式兩類。差差額模式：合同約定，全部或部分材料料、設(shè)備、動力由由發(fā)包方采購后，，交由承包方用于于工程建設(shè)，相應(yīng)應(yīng)材料、設(shè)備、動動力構(gòu)成不動產(chǎn)價價值的一部分，即即承包方的承包范范圍和產(chǎn)值收入不不含甲供部分。（七）甲供材合同同七）甲供材合同例1差額模式下:房開甲為一般納稅人，與施工企業(yè)乙在總承承包合同中約定，，合同價款為10000萬元（不含稅，下下同），價款中不不包括工程所需2000萬元鋼材，鋼材由甲采購后交乙用于工程，鋼材對應(yīng)的工程程款計量、支付及及最終結(jié)算均與乙乙無關(guān)，甲企業(yè)房地產(chǎn)項目適用一般計稅稅方法，乙企業(yè)對對本項目選用簡易易計稅方法。甲會計處理如下：：七）甲供材合同（1）甲企業(yè)自一般納納稅人采購鋼材時時借：原材料2000萬元應(yīng)交稅費(fèi)費(fèi)—應(yīng)交增值值稅（進(jìn)項稅額額）340萬貸：銀行行存款2340萬元（2）鋼材移移送給乙乙企業(yè)且且用于工工程建設(shè)設(shè)時：借：開發(fā)成本本—建安工程程費(fèi)2000萬元貸：原材材料2000萬元（3）乙方開開具專票票時：借：開發(fā)發(fā)成本—建安工程程費(fèi)9009萬貸：應(yīng)交稅金-進(jìn)項稅金金991（或者291.26萬）應(yīng)付賬款款10000進(jìn)項稅金金=340+991=1331（或者631.26萬）七）甲供供材合同同總額模式式：合同約定定，全部或或部分材材料、設(shè)設(shè)備、動動力屬于于承包方方承包范范圍，但但由發(fā)包包方負(fù)責(zé)責(zé)采購，，供應(yīng)商商將發(fā)票票開給發(fā)發(fā)包方，，發(fā)包方方將相應(yīng)應(yīng)材料交交由承包包方用于于工程建建設(shè)，結(jié)結(jié)算時承承包方經(jīng)經(jīng)營額包包括此部部分材料料、設(shè)備備、動力力價款，，即承包包方的承承包范圍圍和產(chǎn)值值收入包包含甲供供部分。假設(shè)合同同價款為12000萬元（不不含稅）），其中中鋼材價價款2000萬元，此此鋼材由由甲方負(fù)負(fù)責(zé)采購購交乙用用于本工工程，鋼鋼材價款款將在甲甲方支付付乙方工工程款時時扣回，，甲適用用一般計計稅方法法，乙企企業(yè)選用用簡易計計稅方法或一一般;甲方會計計處理如如下：（1）甲企業(yè)業(yè)自一般般納稅人人采購鋼鋼材時借：原材材料2000萬元應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值值稅（進(jìn)進(jìn)項稅額額）340萬貸：銀行行存款2340萬元（2）結(jié)算貨款款項時：借：應(yīng)付賬賬款2340萬元貸：其他業(yè)業(yè)務(wù)收入入2000萬元應(yīng)交稅費(fèi)費(fèi)—應(yīng)交增增值稅稅（銷銷項稅稅額））340萬七）甲甲供材材合同同（3）乙方方向甲甲方開開具建筑增增值稅稅發(fā)票，2271.85萬（2340÷÷1.03）,稅額68.15萬元：：借：開開發(fā)成成本—建安工工程費(fèi)費(fèi)10810.82萬元應(yīng)交稅稅費(fèi)—應(yīng)交增增值稅稅（進(jìn)進(jìn)項稅稅額）1189.18萬元（（或者者349.51）貸：應(yīng)應(yīng)付賬賬款12000萬元進(jìn)項稅稅金=1189（或者者349）差額模模式下下，甲甲方取取得進(jìn)進(jìn)項稅稅=340+291.26=631.26或者340+991=1331總額模模式下下，甲甲方進(jìn)進(jìn)項稅稅金=349.51或者1189差額核核算有有利甲甲方；；七）甲甲供材材合同同(八)電梯采采購合同合同簽簽訂方方式一一：房房產(chǎn)公司與與電梯梯供應(yīng)商商簽訂合同：：電梯價價款100萬并免免費(fèi)提提供安安裝；；增值稅稅進(jìn)項稅稅=110/1.17*0.17=15.98萬合同簽簽訂方方式二二：與與具有電電梯安安裝資資質(zhì)的的電梯梯生產(chǎn)供供應(yīng)商商簽訂采采購合合同，，合同同中約約定：：采購購價款款100萬，安安裝10萬；增值稅稅進(jìn)項項稅=100/1.17*0.17+10/1.11*0.11=15.52萬或者進(jìn)項稅稅=100/1.17*0.17+10/1.03*0.03=14.82萬合同簽簽訂方方式三三：與與具有電電梯安安裝資資質(zhì)的的電梯梯生產(chǎn)產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)商簽簽訂合合同，，一份采采購合合同100萬，一一份安安裝合合同10萬進(jìn)項稅=100/1.17*0.17+10/1.03*0.03=14.82萬（廣告告設(shè)計計費(fèi)6%，廣告告發(fā)布布費(fèi)6%，廣告告策劃劃6%，廣告告制作作17%）合同簽簽訂方方式一一：房房開公司司委托托B廣告代代理公公司代代理樓樓盤的的廣告告業(yè)務(wù)務(wù)，簽簽訂200萬的廣廣告合合同；；全權(quán)權(quán)代理理廣告告設(shè)計計、制制作策策劃和和發(fā)布布；可取的抵扣扣進(jìn)項項稅=200/1.06*0.06=11.32萬合同簽簽訂方方式二二：假假設(shè)合合同內(nèi)內(nèi)容約約定：：策劃劃50萬，制制作100萬，設(shè)設(shè)計50萬；可取取的抵扣扣進(jìn)項項稅=50/1.06*0.06+50/1.06*0.06+100/1.17*17=20.19萬（九））廣告告合同同十、出租寫寫字樓樓簽訂訂合同同涉及及的稅稅收房地產(chǎn)產(chǎn)公司司有寫寫字樓樓一棟棟，房房產(chǎn)原原值1000萬元；；合同簽簽訂方方式一一：出租三三年，，第一一年免租金金，第第二三年年分別收收取12萬元（（含稅稅）；；房產(chǎn)稅=1000*0.7*1.2%+12/1.11*12%*2=10.99增值稅稅=0+12/1.11*0.11*2=2.37所得稅稅=（24-10.99-2.37*0.1）*0.25=3.19總稅負(fù)=16.55合同簽簽訂方方式二二：出出租三年，，每年年租金金8萬元（（含稅稅）；；房產(chǎn)稅=8/1.11*12%*3=2.59增值稅稅=8/1.11*0.11*3=2.37所得稅稅=（24-2.59-2.37*0.1）*0.25=5.29總稅負(fù)=10.25十、出出租寫寫字樓樓簽訂訂合同同涉及及的稅稅收1、在簽訂租租賃合合同時時，需需要考考慮房房產(chǎn)原原值及及出租租產(chǎn)生生的房房產(chǎn)稅稅；租租金產(chǎn)產(chǎn)生的的房產(chǎn)產(chǎn)稅大大于房房屋原原值產(chǎn)產(chǎn)生的的房產(chǎn)產(chǎn)稅，，可考考慮在在合同同中是是否約約定免免租期期；2、可將將租賃賃合同同分解解為物物業(yè)費(fèi)費(fèi)、管管理服服務(wù)費(fèi)費(fèi)、動動產(chǎn)租租賃費(fèi)費(fèi)、不不動產(chǎn)產(chǎn)租賃賃等內(nèi)內(nèi)容進(jìn)進(jìn)項稅稅負(fù)測測算；；十一、、銷售售合同同簽訂訂注意意事項項1、交房房時間間上：：忌大大批量量一次次交房房，或者大大量交交房時間間簽訂訂為同同一時時間；；原因因：增值稅稅：交房房當(dāng)月月大批批量開開具不不動產(chǎn)產(chǎn)銷售售發(fā)票票，產(chǎn)產(chǎn)生增增值稅稅納稅義務(wù)，尚未未及時時取得得的建建安發(fā)發(fā)票等等無法法抵減減銷售售房屋屋產(chǎn)生生的增增值稅稅，從從而造造成銷銷售當(dāng)當(dāng)月交交納大大量增增值稅稅；后后期取取得的的增值值稅進(jìn)進(jìn)項稅稅金只只能留留底；；無法法進(jìn)行增值稅時間間上的匹配；企業(yè)所得稅：交房當(dāng)當(dāng)季度企業(yè)所得得稅產(chǎn)生納稅義義務(wù)，尚未取得得成本費(fèi)用的發(fā)發(fā)票無法入賬而而產(chǎn)生預(yù)先交納納企業(yè)所得稅風(fēng)風(fēng)險；因大批量交房會產(chǎn)產(chǎn)生銷售比例達(dá)達(dá)到土地增值稅稅清算的面積要求而提前產(chǎn)生生土地增值稅清清算；所以，在簽訂銷售合合同時同財務(wù)、合同及成本控制部門門進(jìn)行溝通，控控制好交房時間間，規(guī)避因大批批量交房而產(chǎn)生生納稅風(fēng)險；2、銷售合同內(nèi)容容簽訂上：毛坯坯或精裝修方面面：一、目前裝修購房房合同大致有四四種簽訂合同的的方法：(1)只簽一份合同，，合同雙方為購購房者和開發(fā)單單位，裝修部分分以附件或補(bǔ)充充協(xié)議等形式約定；涉稅分析：只簽一一份合同，合同同雙方為購房者者和開發(fā)單位，，裝修部分以附附件或補(bǔ)充協(xié)議議等形式約定,按照銷售不動產(chǎn)產(chǎn)全額納稅。十一、銷售合同同簽訂注意事項項十一、銷售合同同簽訂注意事項項開發(fā)單位直接將精裝裝修房銷售給客客戶，房價中既既包括房屋的價價格，也包括裝裝修的價格。這這種簽訂合同的的方法，購房合合同主體與毛坯坯房買賣合同沒沒有什么不同，，使用的都是當(dāng)當(dāng)?shù)氐闹剖胶贤诤贤礁郊胺课萁ㄖY(jié)構(gòu)、、裝修及設(shè)備標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)”中會有區(qū)別，簽簽訂精裝修房合合同時，對于涉涉及到的裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，如各個房房間地面、墻面面使用的各種材材料或廚衛(wèi)設(shè)備備名稱、品牌、、型號等，在附附件中予以約定定。十一、銷售合同同簽訂注意事項項(2)簽兩份合同，將將毛坯房價與裝裝修部分分開簽簽定合同，兩份份合同均與開發(fā)發(fā)單位簽定。一份是商品房預(yù)售售合同，內(nèi)容只只涉及房屋本身身，用于購買房房屋的備案、登登記和納稅等，，采用制式合同同；另一份則是開發(fā)單單位自行制訂、、關(guān)于裝修的合合同，其中規(guī)定定了裝修及設(shè)備備的標(biāo)準(zhǔn)，并給給出可供選擇的的內(nèi)容；涉稅分析：納稅人人將銷售房屋的的行為分解成銷銷售房屋與裝修修房屋兩項行為為，分別簽訂兩兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r價款。裝修合同同為房地產(chǎn)銷售合同同的組成部分，與銷售合同共同同成為認(rèn)購房產(chǎn)的的全部合同。因因此，對納稅人人向?qū)Ψ绞杖〉牡难b修及安裝設(shè)設(shè)備的費(fèi)用，應(yīng)一并列人房屋屋售價，按“銷銷售不動產(chǎn)”稅稅目征收增值稅稅。十一、銷售合同同簽訂注意事項項(3)簽兩份合同，將將毛坯房價與裝裝修部分分開簽簽定合同一份房屋買賣合同是由購購房者和開發(fā)單單位簽訂，另一份房屋裝修合同由購房房者和裝修公司司簽訂。這種做法目前并不為為法律所禁止，，因此簽訂的合合同是合法有效效的。分別簽定合同時要注注意時間間隔，時間掌握在期期房預(yù)售時和房屋完完工時。涉稅分析：裝修修企業(yè)不能體現(xiàn)是是關(guān)聯(lián)企業(yè)。利利潤的劃分不能能偏離常規(guī)。不不能出現(xiàn)開發(fā)單單位為裝修公司司擔(dān)保和墊資。。否則會視同2處理涉稅事項；；十一、銷售合同同簽訂注意事項項(4)簽訂一份三方協(xié)協(xié)議，在協(xié)議中中寫明由裝修公公司與開發(fā)單位位對出現(xiàn)的問題題承擔(dān)連帶責(zé)任任。這是一份比比較復(fù)雜的合同同，無法采用制制式合同，是否否認(rèn)可存在疑問問。十一、銷售合同同簽訂注意事項項二、利用裝修業(yè)業(yè)務(wù)進(jìn)行納稅籌籌劃，對于土地地增值稅是一把把雙刃劍，需要要綜合考慮增值值稅、企業(yè)所得得稅；（1）增加開發(fā)成本本；從而增加土土地增值稅的計計算基數(shù)。（2）增加售價；增增加開發(fā)成本的的同時，增加了了房屋的售價。。（3）營改增后，裝裝修對于房企有有利好：裝修材材料可批量采購購，取得可抵扣17%增值稅；裝修費(fèi)用也可提提高房產(chǎn)建安成成本。從而降低低企業(yè)稅負(fù)，增增加盈利空間。。（4）住宅裝修工程程中不含不能構(gòu)構(gòu)成不動產(chǎn)附屬屬設(shè)施和附著物物的家具、電器器等動產(chǎn)設(shè)施。。對于家具、電電視機(jī)等可以分分離的物品,不得作為房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成本,在計算土地增值值稅時不得加計計扣除。(5)裝修費(fèi)并入房價價，增加業(yè)主銀銀行按揭貸款的的基數(shù)；未來業(yè)業(yè)主考慮出售時時，所得稅的扣扣除金額也會增增加，減少未來來轉(zhuǎn)讓的稅收負(fù)負(fù)擔(dān)；十二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓涉稅分析1、自然人股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)自然人簽訂股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議一般存在如下問題：一是：股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓的法律手續(xù)不不符合稅法規(guī)定定：雙方私自簽簽訂平價或者折折價轉(zhuǎn)讓協(xié)議，，不通過稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)，直接通過過關(guān)系在工商局局辦理變更手續(xù)續(xù)；涉及到稅務(wù)務(wù)稽查和處罰；；二是：協(xié)議轉(zhuǎn)讓讓價格過低，目的少交或不交個人所所得稅；1.轉(zhuǎn)讓價格低于凈凈資產(chǎn)公允價值值份額：2.轉(zhuǎn)讓價格低于初始投資成本3.轉(zhuǎn)讓價格低于同同公司其他股東轉(zhuǎn)讓收入4.無償轉(zhuǎn)讓不具合理性目前股權(quán)交易價格不不得低于其股權(quán)權(quán)的公司凈資產(chǎn)產(chǎn),否則稅務(wù)機(jī)關(guān)有有權(quán)調(diào)整交易價價格,十二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓涉稅分析有合理的理由,交易價格可以更更低,這些合理的理由由包括:1.將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給配配偶、父母、子子女、祖父母、、祖父母、孫子子、兄弟姐妹以以及承擔(dān)直接撫撫養(yǎng)或支持轉(zhuǎn)讓讓人的義務(wù)的支支持者或支持者者;2.目標(biāo)公司多年虧虧損,如果股權(quán)不轉(zhuǎn)讓讓,公司將繼續(xù)虧損損;3.盡管公司擁有大大量的凈資產(chǎn),但還有其他情況況,例如無法收回大大量應(yīng)收賬款(例如債務(wù)人的破破產(chǎn)、債務(wù)人的注銷、通過執(zhí)執(zhí)行過程有效執(zhí)執(zhí)行判決),在這種情況下,交易價格可以合合理地低于公司司的凈資產(chǎn)。4.有效利用無形資資產(chǎn),如知識產(chǎn)權(quán)避稅稅。因為評價價價格可控,在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中可可以避免交易稅稅的產(chǎn)生;5.在股權(quán)轉(zhuǎn)讓前期期間,增加不良資產(chǎn)等等,有效減少公司凈凈資產(chǎn)。;6通過業(yè)務(wù)交易、、選擇適當(dāng)交易易轉(zhuǎn)讓利潤。法人股權(quán)轉(zhuǎn)讓1、“先分后轉(zhuǎn)”籌劃劃法（國稅函〔2010〕79號）第三條規(guī)定定，“轉(zhuǎn)讓股權(quán)權(quán)收入扣除取得該股權(quán)所發(fā)生的的成本后，為股股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得。。企業(yè)在計算股股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得時時，不得扣除被被投資企業(yè)未分分配利潤等股東東留存收益中股權(quán)所可能分配的金金額”。企業(yè)享有的被投資企業(yè)股息、紅利的收入免免征企業(yè)所得稅稅的規(guī)定，企業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)稅收收籌劃的關(guān)鍵是是將應(yīng)稅所得轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為免稅所得得。因此，企業(yè)業(yè)可以先分紅后后轉(zhuǎn)讓股權(quán)。十二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓涉稅分析十二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓涉稅分析2002年，A企業(yè)投資1600萬元設(shè)立B公司。B公司注冊資本2000萬元，A企業(yè)持股比例為為80%。截止到2005年底，B公司所有者權(quán)益益總額為4000萬元，其中實收收資本2000萬元，盈余公積積800萬元，未分配利利潤1200萬元。2005年底，A企業(yè)預(yù)將持有的的B公司股份全部轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，已與受讓讓方議定轉(zhuǎn)讓價價款為4000萬元（假定自B公司成立后一直直未進(jìn)行利潤分分配，A企業(yè)與B公司企業(yè)所得稅稅稅率均為25%）。十二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓涉稅分析可以通過先行分配利利潤然后再轉(zhuǎn)讓讓股權(quán)。B公司進(jìn)行利潤分配是是合法的，而A企業(yè)分得的利潤潤可以順理成章章地成為股息性性所得，在本例例中可以不繳納納企業(yè)所得稅。。另外，由于A企業(yè)是B公司的控股股東東，可以決定B公司的利潤分配配事項，所以本本方案A企業(yè)具有相當(dāng)?shù)牡牟僮髦鲃訖?quán)。。十二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓涉稅分析需要注意的是，不能將享有的B公司盈余公積和和未分配利潤全全部確認(rèn)為股息息性所得。未分分配利潤可以進(jìn)進(jìn)行分配，但盈余公積的處處置卻受到諸多多的限制。一是是盈余公積不可可以進(jìn)行利潤分分配，二是按照照會計制度的規(guī)規(guī)定，盈余公積積的余額不得少少于注冊資本的的25%。本方案具體操作如如下：1.將未分配利潤1200萬元全部進(jìn)行分分配，會計處理為借記“利利潤分配———未分配利潤”，貸記“銀行存款””或“應(yīng)付股利利”科目；十二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓涉稅分析2．將盈余公積的的300萬元轉(zhuǎn)增資本，，轉(zhuǎn)增資本后盈盈余公積余額為為500萬元。轉(zhuǎn)增資本本時B公司的會計處理理為：借記：盈余余公積300萬元，貸記：實收資本本300萬元；A企業(yè)的會計處理理為：借記“長期股權(quán)投投資”240萬元（300×80%），貸記“投資收益””240萬元。十二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓涉稅分析A企業(yè)所得稅測算算如下：投資成本=1600+300×80%=1840（萬元）；投資轉(zhuǎn)讓收入=4000－（1200×80%）=3040（萬元）；投資轉(zhuǎn)讓所得=3040－1840=1200（萬元）；投資轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)應(yīng)繳納的企業(yè)所所得稅=1200×25%=300（萬元）；股息所得不需要要繳納企業(yè)所得得稅。如果直接進(jìn)行股股權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓讓所得=4000-1600=2400所得稅=2400*0.25=600萬差異=600-300=300萬十二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓涉稅分析注意事項如下：：公司法167條：公司分配配當(dāng)年稅后利潤潤時，應(yīng)當(dāng)提取取利潤的百分之之十列入公司法定公積金。公司司法定公積金累累計額為公司注注冊資本的百分分之五十以上的的，可以不再提提取。用法定公積金轉(zhuǎn)增資本金不得得低于轉(zhuǎn)增前公公司注冊資本的25%公司彌補(bǔ)虧損和和提取公積金后后所余稅后利潤潤，可進(jìn)行利潤潤分配；否則股股東必須將違反反規(guī)定分配的利利潤退還公司。。按照會計制度的規(guī)定定，法定公積金轉(zhuǎn)為資本本時，所留存的的該項公積金不不得少于轉(zhuǎn)增前前公司注冊資本本的25%；十二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓涉稅分析特殊稅務(wù)處理和和一般稅務(wù)處理理：財稅[2009]59號）根據(jù)企業(yè)重重組的不同條件件，把企業(yè)重組組的稅務(wù)處理區(qū)區(qū)分為一般性稅稅務(wù)處理和特殊殊性稅務(wù)處理，，除符合通知規(guī)規(guī)定特殊性稅務(wù)務(wù)處理條件的外外，均應(yīng)采用一一般性稅務(wù)處理理。股權(quán)收購是企業(yè)業(yè)重組的形式之之一，是指一家家企業(yè)（收購企企業(yè)）購買另一一家企業(yè)（被收收購企業(yè)）的股股權(quán)，以實現(xiàn)對對被收購企業(yè)控控制的交易。收收購企業(yè)支付對對價的形式包括括股權(quán)支付、非非股權(quán)支付或兩兩者的組合。十二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓涉稅分析（一）關(guān)于是否否征收增值稅根據(jù)國稅總局國家稅務(wù)總局關(guān)關(guān)于納稅人資產(chǎn)產(chǎn)重組有關(guān)增值值稅問題的公告告（國稅總局公共共[2011]13號）文件的規(guī)定定：

納稅人在在資產(chǎn)重組過程程中，通過合并并、分立、出售售、置換等方式式，將全部或者者部分實物資產(chǎn)產(chǎn)以及與其相關(guān)關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)負(fù)債和勞動力一一并轉(zhuǎn)讓給其他他單位和個人，，不屬于增值稅稅的征稅范圍，，其中涉及的貨貨物轉(zhuǎn)讓，不征征收增值稅。（二）關(guān)于是否征征收契稅在在股權(quán)（股份份）轉(zhuǎn)讓中，單位位、個人承受公司司股權(quán)（股份），，公司土地、房屋屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移移，不征收契稅十二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉涉稅分析一、股權(quán)收購的一一般性稅務(wù)處理1、一般性稅務(wù)處理理的方法（1）被收購方應(yīng)當(dāng)按按照公允價確認(rèn)股股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損損失，依法繳納企企業(yè)所得稅。（2）由于被收購方已已經(jīng)完成計稅基礎(chǔ)礎(chǔ)，收購方取得股股權(quán)的計稅基礎(chǔ)應(yīng)應(yīng)按照公允價值為為基礎(chǔ)確定。（3）被收購企業(yè)的相相關(guān)所得稅事項原原則上保持不變。。2、一般性稅務(wù)處理理的管理準(zhǔn)備以下相關(guān)資料料，以備稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)檢查：（1）當(dāng)事各方所簽訂訂的股權(quán)收購業(yè)務(wù)務(wù)合同或協(xié)議；（2）相關(guān)股權(quán)、資產(chǎn)產(chǎn)公允價值的合法法證據(jù)。十二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉涉稅分析二、股權(quán)收購的特特殊性稅務(wù)處理1、特殊性稅務(wù)處理理的條件（1）具有合理的商業(yè)業(yè)目的,且不以減少、免除除或推遲繳納稅款款為主要目的。（2）收購企業(yè)購買的的股權(quán)不低于被收收購企業(yè)全部股權(quán)權(quán)的50%。（3）收購企業(yè)在該股股權(quán)收購發(fā)生時的的股權(quán)支付金額不不低于其交易支付付總額的85%，（4）股權(quán)收購后的連連續(xù)12個月內(nèi)不改變重組組資產(chǎn)原來的實質(zhì)質(zhì)性經(jīng)營活動。（5）資產(chǎn)收購中取得得股權(quán)支付的原主主要股東，在重組組后連續(xù)12個月內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓讓所取得的股權(quán)。。十二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉涉稅分析2、特殊性稅務(wù)處理理的方法（1）企業(yè)股權(quán)收購?fù)瑫r具備上述條件件的，對交易中的的“股權(quán)支付”暫暫不確認(rèn)有關(guān)資產(chǎn)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損損失；（2）“非股權(quán)支付””仍應(yīng)在交易當(dāng)期期確認(rèn)相應(yīng)的資產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失失，并調(diào)整相應(yīng)資資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)。。非股權(quán)支付對應(yīng)的的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或或損失＝（被轉(zhuǎn)讓讓資產(chǎn)的公允價值值－被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的的計稅基礎(chǔ)）×（非股權(quán)支付金額額÷被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的公允允價值）（3）被收購企業(yè)的股股東取得收購企業(yè)業(yè)股權(quán)的計稅基礎(chǔ)礎(chǔ)，以被收購股權(quán)權(quán)的原有計稅基礎(chǔ)礎(chǔ)確定。（4）收購企業(yè)取得被被收購企業(yè)股權(quán)的的計稅基礎(chǔ)，以被被收購股權(quán)的原有有計稅基礎(chǔ)確定。。（5）收購企業(yè)、被收收購企業(yè)的原有各各項資產(chǎn)和負(fù)債的的計稅基礎(chǔ)和其他他相關(guān)所得稅事項項保持不變。十二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉涉稅分析例1、甲公司是由乙投投資公司出資6000萬元設(shè)立的有限責(zé)責(zé)任公司，截至2009年末，所有者權(quán)益益賬面價值為7200萬元（含股本6000萬元，法定盈余公公積和未分配利潤潤1200萬元）。丙公司看看好行業(yè)的發(fā)展前前景，準(zhǔn)備收購甲甲公司的全部股權(quán)權(quán)。經(jīng)過評估機(jī)構(gòu)構(gòu)評定，甲公司凈凈資產(chǎn)的評估價值值為9000萬元，丙準(zhǔn)備支付付本公司股票3500萬股（面值1元，發(fā)行價1.2元），并支付公允允價值為4800萬元的有價證券給給乙投資公司，購購買甲飼料公司的的100％股權(quán)，請計算分分析乙投資公司股股權(quán)轉(zhuǎn)讓的所得稅稅納稅義務(wù)。十二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉涉稅分析首先，判斷是否符符合特殊性稅務(wù)處處理條件（1）乙公司將對甲公公司的股權(quán)全部轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給丙集團(tuán)；（2）股權(quán)支付/交易支付總額＝1.2×3500÷9000＝46.66％＜50％雖然，乙投資公司司將甲公司全部股股權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙公司司，但是，由于股股權(quán)支付占交易支支付總額的比重不不符合特殊性重組組的規(guī)定，只能按按照一般性稅務(wù)處處理的規(guī)定，計算算繳納企業(yè)所得稅稅。（1）股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得＝＝9000－7200＝1800（萬元）（2）應(yīng)交企業(yè)所得稅稅＝1800×25％＝450（萬元）十二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉涉稅分析乙公司會計處理：：借：長期股權(quán)投資資——丙公司4200萬交易性金融資產(chǎn)4800萬貸：長期股權(quán)投資資——甲公司7200萬投資收益1800萬借：所得稅費(fèi)用450萬貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交所得稅450萬（3）由于乙公司繳納納了所得稅，完成成了計稅基礎(chǔ)，所所以，乙公司取得得的丙公司的股票票3500萬股，可以按照公公允價4200萬元作為計稅基礎(chǔ)礎(chǔ)，取得的有價證證券按公允價值4800萬元確認(rèn)為計稅基基礎(chǔ)。十二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉涉稅分析例2、延續(xù)上題的資料料，假設(shè)，丙在支支付的對價中，定定向增發(fā)本公司股股票給乙公司4000萬元，面值1元，發(fā)行價2元，市場價值8000萬元，另外支付給給乙投資公司公允允價值為1000萬元的有價證券，，取得甲公司100％的股權(quán)。首先，判斷是否符符合特殊性稅務(wù)處處理條件：（1）乙公司將對甲公公司的股權(quán)全部轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給丙；股權(quán)比比例＞50%（2）股權(quán)支付/交易支付總額＝（（2×4000）÷9000＝88.89％＞85％；符合特殊性稅務(wù)處處理的條件，可以以按照特殊性稅務(wù)務(wù)進(jìn)行企業(yè)所得稅稅的處理。十二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉涉稅分析①對交易中股權(quán)支支付，暫不確認(rèn)有有關(guān)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所所得或損失②②對交易中非股股權(quán)支付應(yīng)在交易易當(dāng)期確認(rèn)相應(yīng)的的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或或損失，并調(diào)整相相應(yīng)資產(chǎn)的計稅基基礎(chǔ)（一）被收購企業(yè)業(yè)股東乙公司的會會計核算及稅務(wù)處處理（1）對交易中股權(quán)支支付暫不確認(rèn)有關(guān)關(guān)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得得或損失?！肮蓹?quán)支付”的公公允價＝2×4000＝8000（萬