房地產(chǎn)物業(yè)常識

物業(yè)常識

廣廈培訓(xùn)專場廣廈地產(chǎn)物業(yè)管理的起源-物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國。-香港的物業(yè)管理源自英國，在本世紀(jì)60年代興起。-我國大陸物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展我國物業(yè)管理起較晚，本世紀(jì)80年代由沿海地區(qū)逐漸興起（源自香港）。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司—深圳市物業(yè)管理公司正式成立。建成投入使用的各類建筑物及相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地。它可以是一個住宅小區(qū)、一棟公寓，或是一個寫字樓、商場和賓館等。物業(yè)的含義根據(jù)使用功能的不同可分為：居住物業(yè)：如住宅、公寓、別墅等；商業(yè)物業(yè)：如寫字樓、商場、酒店；工業(yè)物業(yè)：如廠房、倉庫等；其它：如車站、醫(yī)院、學(xué)校等；物業(yè)的分類

物業(yè)管理是指對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。物業(yè)管理概念按服務(wù)性質(zhì)和提供方式可分為：

1、常規(guī)性公共服務(wù)--最基本的、必須做好的工作

2、針對性專項服務(wù)

3、委托性特約服務(wù)物業(yè)管理概念一、常規(guī)性公共服務(wù)是指物業(yè)管理中的基本管理工作，是物業(yè)管理企業(yè)面向所有顧客提供的最基本管理服務(wù)，其基本內(nèi)容和要求通常在物業(yè)管理委托合同中明確規(guī)定。常規(guī)性公共服務(wù)有以下八項：

房屋建筑主體的管理房屋設(shè)備設(shè)施的管理環(huán)境衛(wèi)生的管理綠化管理治安管理消防管理車輛道路管理公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)二、針對性專項服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高顧客的工作、生活條件，面向廣大顧客，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務(wù)工作。日常生活類（如家政服務(wù)）商業(yè)服務(wù)類（如機票、訂車，多見于辦公物業(yè)）金融服務(wù)類（代繳水費、電費等）經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)（房屋托管、代租）三、委托性特約服務(wù)是指為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個別需求，受其委托而提供的服務(wù)，通常指在物業(yè)管理委托合同中未要求、物業(yè)管理企業(yè)在專項服務(wù)中也未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人又提出該方面的需求，物業(yè)管理企業(yè)在可能的情況下滿足其需求，提供的特約服務(wù)。策劃物業(yè)業(yè)管理方方案；參與物業(yè)業(yè)設(shè)計條條件的討討論和設(shè)設(shè)定，包包括房屋屋格局、、配套設(shè)設(shè)施、機電設(shè)備備選購安安裝、建建筑材料料的選用用等；制訂物業(yè)業(yè)“使用用管理維維修公約約”、各各項規(guī)章章制度，，制定各各項收費費標(biāo)準(zhǔn)等等。物業(yè)管理理階段之之一：籌籌建期與政府各各行政管管理部門門建立良良好的關(guān)關(guān)系；對設(shè)備設(shè)設(shè)施、隱隱蔽管線線的安裝裝進(jìn)行跟跟蹤；配合銷售售部作好好物業(yè)形形象展示示及物業(yè)業(yè)咨詢工工作；籌備交付付使用工工作。物業(yè)管理理階段之之二：建建設(shè)期接受物業(yè)業(yè)基本資資料；對物業(yè)整整體進(jìn)行行接管驗驗收；辦理入伙伙手續(xù)；；進(jìn)行二次次裝修管管理；物業(yè)管理理階段之之三：：入伙階階段有計劃地地維修保保養(yǎng)，使使物業(yè)日日久常新新、保值值、增值值；打造舒適適、整潔潔、安全全的居住住或經(jīng)營營環(huán)境；；提供綜合合性有求求必應(yīng)的的服務(wù)，，方便客客戶，增增加收益益；提供不間間斷的優(yōu)優(yōu)質(zhì)服務(wù)務(wù)，留住住客戶，，吸引客客戶。物業(yè)管理理階段之之四：日日常管理理期物業(yè)管理理費構(gòu)成成1、管理服服務(wù)人員員的工資資、社會會保險和和按規(guī)定定提取的的福利費費等；2、物業(yè)共共用部位位、共用用設(shè)施設(shè)設(shè)備的日日常運行行、維護(hù)護(hù)費用；；3、物業(yè)管管理區(qū)域域清潔衛(wèi)衛(wèi)生費用用；4、物業(yè)管管理區(qū)域域綠化養(yǎng)養(yǎng)護(hù)費用用；5、物業(yè)管管理區(qū)域域秩序維維護(hù)費用用；6、辦公費費用；7、物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)固定資資產(chǎn)折舊舊；8、物業(yè)共共用部位位、共用用設(shè)施設(shè)設(shè)備及公公眾責(zé)任任保險費費用；9、經(jīng)業(yè)主主同意的的其它費費用。物業(yè)公司司根據(jù)管管理成本本、稅費費和合理理的利潤潤進(jìn)行測測算；報物業(yè)行行政主管管部門備備案；報物價局局審核批批準(zhǔn)，取取得收費費許可證證；物業(yè)管理理費收費費依據(jù)開發(fā)商物業(yè)公司司業(yè)主前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同前期物業(yè)業(yè)服務(wù)協(xié)協(xié)議臨時管理理規(guī)約（業(yè)主臨臨時公約約）開發(fā)商、、物業(yè)公公司和業(yè)業(yè)主之間間的關(guān)系系物業(yè)管理理常識趣趣味普及及我家被盜盜啦！?。?！找物業(yè)公公司賠！?。?！物業(yè)管理理：是指業(yè)主主通過選選聘物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)，由由業(yè)主和和物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)按照物業(yè)服務(wù)務(wù)合同約定，對對房屋及及配套的的設(shè)施設(shè)設(shè)備和相相關(guān)場地地進(jìn)行維維修、養(yǎng)養(yǎng)護(hù)、管管理，維維護(hù)相關(guān)關(guān)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的環(huán)境境衛(wèi)生和和秩序的的活動。。——摘自《物業(yè)管理理條例》國務(wù)院令令[2003]379號物業(yè)服務(wù)務(wù)合同沒沒有約定定財務(wù)保保管服務(wù)務(wù)，但物物業(yè)管理理企業(yè)在在其職責(zé)責(zé)范圍內(nèi)內(nèi)未盡到安全防范范義務(wù)或或未配置應(yīng)應(yīng)有的安全防范范設(shè)備，，對財物物丟失或或毀損有有過錯的的，業(yè)主主可以要要求物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)承擔(dān)擔(dān)與其過錯錯相適應(yīng)應(yīng)的賠償責(zé)任任。——摘自《北京市高高級人民民法院關(guān)關(guān)于審理理物業(yè)管管理糾紛紛案件的的意見（（試行））》京高法發(fā)發(fā)[2003]389號XX公寓物業(yè)費：：3.7元/月/平方米這么貴？？對面小小區(qū)才2.0元呀！項目規(guī)模模——管理費用用分?jǐn)偘卜荔w系系——出入口數(shù)數(shù)量；物物防、技技防完善善性公共設(shè)施施——市政配套套、綠地地率、植植被種類類、水水系、景景觀燈、、石材養(yǎng)護(hù)護(hù)人工成本本——收入、保保險高端服務(wù)務(wù)——大堂服務(wù)務(wù)、雙語語服務(wù)。。。。。誤區(qū)——與售價掛掛鉤、與與周邊對對比影響物業(yè)業(yè)費定價價因素——項目特點點、服務(wù)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)務(wù)收費應(yīng)應(yīng)當(dāng)遵循循合理、、公平以以及費用用與服務(wù)務(wù)水平相相適應(yīng)的的原則。?！浴段飿I(yè)管理理條例》又交物業(yè)業(yè)費，我我就沒見見物業(yè)給給我家做做什么。。1、管理服服務(wù)人員員的工資資、社會會保險和和按規(guī)定定提取的的福利費費等；2、物業(yè)共共用部位位、共用用設(shè)施設(shè)設(shè)備的日日常運行行、維護(hù)護(hù)費用；；3、物業(yè)管管理區(qū)域域清潔衛(wèi)衛(wèi)生費用用；4、物業(yè)管管理區(qū)域域綠化養(yǎng)養(yǎng)護(hù)費用用；5、物業(yè)管管理區(qū)域域秩序維維護(hù)費用用；6、辦公費費用；7、物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)固定資資產(chǎn)折舊舊；8、物業(yè)共共用部位位、共用用設(shè)施設(shè)設(shè)備及公公眾責(zé)任任險保險險費用；；9、經(jīng)業(yè)主主同意的的其它費費用。摘自《物業(yè)服務(wù)務(wù)收費管管理辦法法》發(fā)改價格格[2003]1864號主要工作作職責(zé)物業(yè)服務(wù)務(wù)成本構(gòu)構(gòu)成物業(yè)服務(wù)務(wù)——物業(yè)管理理區(qū)域（（紅線以以內(nèi)、戶戶門以外外）配套服務(wù)務(wù)——會所、社社區(qū)巴士士特約服務(wù)務(wù)——入戶維修修、家政政服務(wù)。。。。我出國了了一年，，沒在小小區(qū)居住住，為什什么還要要交物業(yè)業(yè)費？納入物業(yè)業(yè)管理費費范圍的的已竣工工但尚未未出售，，或者因因開發(fā)建建設(shè)單位位原因未未按時交交給物業(yè)業(yè)買受人人的物業(yè)業(yè)，物業(yè)業(yè)服務(wù)費費用或者者物業(yè)服服務(wù)資金金由開發(fā)發(fā)建設(shè)單單位全額交納納。摘自《物業(yè)服務(wù)務(wù)收費管管理辦法法》空置房物物業(yè)費的的繳納一層業(yè)主主是否應(yīng)交電梯梯費？請把你們們的賬本本給我看看看摘自《物業(yè)服務(wù)務(wù)收費管管理辦法法》物業(yè)服務(wù)務(wù)費用可可采用包干制或酬金制形式。包干制：：盈虧由由物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)享有或或承擔(dān)；；酬金制：：結(jié)余或或不足由由業(yè)主享享有或承承擔(dān)。摘自《物業(yè)服務(wù)務(wù)收費管管理辦法法》——物業(yè)管理理企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)向業(yè)業(yè)主大會會或者全全體業(yè)主主公布物物業(yè)服務(wù)務(wù)資金年年度預(yù)決決算并每年不少少于一次次公布物業(yè)業(yè)服務(wù)資資金的收收支情況況。——業(yè)主或者者業(yè)主大大會對公公布的物物業(yè)服務(wù)務(wù)資金年年度預(yù)決決算和物物業(yè)服務(wù)務(wù)資金的的收支情情況提出出質(zhì)詢時時，物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時時答復(fù)?！飿I(yè)收費費采取酬酬金制方方式，物物業(yè)管理理企業(yè)或或者業(yè)主主大會可以按照物業(yè)服務(wù)務(wù)合同約約定聘請專業(yè)業(yè)機構(gòu)對對物業(yè)服服務(wù)資金金年度預(yù)預(yù)決算和和物業(yè)服服務(wù)資金金的收支支情況進(jìn)進(jìn)行審計計。我是業(yè)主主、我就就要封陽陽臺?。?！1遵從法規(guī)規(guī)及約定定1、國家或或地方法法規(guī)2、《商品房買買賣合同同》3、（臨時時）業(yè)主主公約不得違規(guī)規(guī)搭建的的原因改變住宅宅外立面面裝修人從從事住宅宅內(nèi)部裝裝飾裝修修活動，，未經(jīng)批批準(zhǔn)，不不得有下下列行為為：（一）改變住宅宅外立面面，在非承承重墻上上開門、、窗；摘自《住宅室內(nèi)內(nèi)裝飾裝裝修管理理辦法》建設(shè)部令令第110號增加建筑筑面積增加安全全隱患影響毗連連關(guān)系前期物業(yè)業(yè)招投標(biāo)標(biāo)1、招標(biāo)形形式：公公開招標(biāo)標(biāo)（公布布時限不不少于20日）邀請招標(biāo)標(biāo)（邀標(biāo)標(biāo)企業(yè)5家以上））2、評標(biāo)專專家：北北京市專專家?guī)祀S隨機抽取取“4+1””3、招標(biāo)時時間：新建現(xiàn)售售商品房房物業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；預(yù)售商品品房物業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)在在取得《商品房預(yù)預(yù)售許可可證》之前完成；摘自《北京市物物業(yè)管理理招投標(biāo)標(biāo)辦法》京國土房房管[2003]848號物業(yè)管理理企業(yè)資資質(zhì)摘自《物業(yè)管理理企業(yè)資資質(zhì)管理理辦法》建設(shè)部令令第125號三級資質(zhì)質(zhì)：可以以承接<20萬平方米住住宅和5萬平方米米以下的的非住宅宅項目；；二級資質(zhì)質(zhì)：可以以承接<30萬平方米住住宅和8萬平方米米以下的的非住宅宅項目；；一級資質(zhì)質(zhì)：可以以承接各各種物業(yè)業(yè)管理項項目。DTZ戴戴德梁行行1993年成成立上海海分公司司，是最最早進(jìn)入入中國大大陸市場場的國際際物業(yè)顧顧問公司司。擁有豐富富的國際際經(jīng)驗及及專業(yè)的的知識，，為客戶戶提供符符合國際際標(biāo)準(zhǔn)全全方位的的物業(yè)管管理服務(wù)務(wù).服務(wù)務(wù)范圍包包括：前前期物業(yè)業(yè)管理顧顧問服務(wù)務(wù)、實質(zhì)質(zhì)物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)、專業(yè)業(yè)及全面面的培訓(xùn)訓(xùn)服務(wù)、、資產(chǎn)管管理服務(wù)務(wù)、工程程設(shè)備維維護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)服務(wù)、、后期物物業(yè)管理理顧問服服務(wù)。國內(nèi)外優(yōu)秀物業(yè)管理公司戴德梁行（英國國）第一太平戴維斯斯是一家在倫倫敦股票交易所所上市的全球領(lǐng)領(lǐng)先房地產(chǎn)服務(wù)務(wù)提供商。公司司于1855年創(chuàng)立，具具有悠久的歷史史傳統(tǒng)與超群的的增長態(tài)勢。20世紀(jì)80年年代后期進(jìn)入中中國市場，第一一太平戴維斯通通過為客戶提供供創(chuàng)新的解決方方案迅速成為房房地產(chǎn)行業(yè)中的的領(lǐng)先者。鄭州參與項目：：鄭州藍(lán)碼大廈廈、金印現(xiàn)代城城、紫荊尚都第一太平戴維斯斯（英國）萬科物業(yè)在萬科科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)中應(yīng)運而生生，伴隨萬科集集團(tuán)的成長，如如今萬科物業(yè)已已邁向第20個個年頭。萬科物物業(yè)相繼布局全全國31個大中中城市，業(yè)已發(fā)發(fā)展成為國內(nèi)規(guī)規(guī)模最大、兼具具優(yōu)質(zhì)服務(wù)形象象及客戶口碑的的物業(yè)服務(wù)領(lǐng)航航企業(yè)。服務(wù)項目覆蓋高高層大廈、多層層住宅、別墅、、寫字樓及政府府公共物業(yè)等多多種類型，業(yè)務(wù)務(wù)范圍涵蓋小區(qū)區(qū)前期規(guī)劃評估估、交通規(guī)劃、、安保服務(wù)、清清潔服務(wù)、園藝藝綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)設(shè)施設(shè)備集約化化維護(hù)、會所經(jīng)經(jīng)營、辦公樓內(nèi)內(nèi)部服務(wù)，房產(chǎn)產(chǎn)中介代理、樓樓宇智能化設(shè)計計研發(fā)、綠化工工程等諸多領(lǐng)域域，并已形成緊緊貼顧客需求，，層次豐富、特特色鮮明的服務(wù)務(wù)模式和體系。。河南參與案例例：鄭州曼哈頓頓廣場萬科物業(yè)是河南省第一家家注冊成立的專專業(yè)物業(yè)管理企企業(yè)。是河南省第一家家國家級的一級級資質(zhì)物業(yè)管理理企業(yè)。是河南省第一家家導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管管理體系的物業(yè)業(yè)管理企業(yè)，并通過過了ISO14000環(huán)境管管理體系認(rèn)證。。是河南省第一家家中國物業(yè)管理理協(xié)會常務(wù)理事事單位。是河南省第一家家入圍由世界級級專業(yè)機構(gòu)評定定的“中國物業(yè)管理公司100強”的企企業(yè)。建業(yè)物業(yè)美國上市企業(yè)鑫鑫苑（中國）置置業(yè)全資子公司司。國家一級資質(zhì)物物業(yè)管理企業(yè)。。ISO9001國際質(zhì)量管理理體系認(rèn)證企業(yè)業(yè)。胡錦濤總書記到到訪并給予褒揚揚的“和諧社區(qū)區(qū)”。十年歷史、千名名員工、物業(yè)服服務(wù)遍及全國十十六個城市。服務(wù)項目四十余余個，服務(wù)面積積六百余萬平米米?？蛻魸M意度95%。服務(wù)物業(yè)：大型型社區(qū)、別墅、、寫字樓、會所所、公寓、商業(yè)業(yè)賣場……鑫苑物業(yè)“以人為本”是是物業(yè)服務(wù)的根根本理念?！耙砸匀藶楸尽钡奈镂飿I(yè)管理，其實實就是要做到充充分為業(yè)主解憂憂，以廣大業(yè)主主的利益性、便便利性為出發(fā)點點去進(jìn)行小區(qū)的的物業(yè)服務(wù)。好的物業(yè)公司服服務(wù)充分尊重以以人為本原則，，體現(xiàn)微笑服務(wù)務(wù)，溫馨服務(wù)。。優(yōu)秀物業(yè)管理服務(wù)以人為本增值服務(wù)是在貼心服服務(wù)基礎(chǔ)上的一一種增值表現(xiàn)。。在房價高企的的今天，購房者者多是以改善生生活條件、追求求生活享受的多多次置業(yè)者，因因此，他們對物物業(yè)管理的質(zhì)量量和服務(wù)種類都都極為看重。在目前的市場情情況下，眾多開開發(fā)商都意識到到，小區(qū)的物業(yè)業(yè)管理水平如何何，將直接影響響到業(yè)主是否住住得舒心。因此此，他們紛紛在在保持原有優(yōu)質(zhì)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)上上，或構(gòu)思新的的服務(wù)點子、或或引入高水平的的國際機構(gòu)做顧顧問，以進(jìn)一步步提升物業(yè)服務(wù)務(wù)的水平，增加加服務(wù)的種類。。增值服務(wù)包括生生活的方方面面面，房屋保潔服服務(wù)、代購服務(wù)務(wù)、托管服務(wù)等等。有的物業(yè)公公司甚至有寵物物托管服務(wù)。提供增值服務(wù)安全是人的首要要需求，沒有了了安全感，業(yè)主主就無法正常生生活。作為一個個社區(qū)的“管家家”，物業(yè)公司司應(yīng)高度重視社社區(qū)的安全保障障工作，對小區(qū)區(qū)的規(guī)范化管理理保持責(zé)任心，，以減少隱患。。安防設(shè)置是否到到位，安保人員員是否盡責(zé)，多多事衡量物業(yè)公公司安保工作的的重點。社區(qū)安全物業(yè)管理涉及治治安、綠化、保保潔、家政、房房屋及機電維修修保養(yǎng)等，這些些項目都是專業(yè)業(yè)性很強