年廣西柳州商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)市場建議書

目錄TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\l"_Toc36456189"第一章市場分析析5HYPERLINK\l"_Toc36456190"一、宏觀環(huán)境因因素分析5HYPERLINK\l"_Toc36456191"1.1柳州經(jīng)濟濟現(xiàn)狀及發(fā)展展趨向分析55HYPERLINK\l"_Toc36456192"二、柳州房地產(chǎn)產(chǎn)市場分析77HYPERLINK\l"_Toc36456193"2.1柳州市房房地產(chǎn)現(xiàn)狀及及趨向分析77HYPERLINK\l"_Toc36456194"2.2柳州房地地產(chǎn)市場供求求分析9HYPERLINK\l"_Toc36456195"2.3房地產(chǎn)市市場價格分析析10HYPERLINK\l"_Toc36456196"2.4房地產(chǎn)市市場空置簡析析12HYPERLINK\l"_Toc36456197"2.5各區(qū)房地地產(chǎn)市場特點點及趨勢122HYPERLINK\l"_Toc36456198"三、項目提案的的原則及思路路16HYPERLINK\l"_Toc36456199"四、商用物業(yè)發(fā)發(fā)展的要點分分析17HYPERLINK\l"_Toc36456200"4.1商用物業(yè)業(yè)的類型177HYPERLINK\l"_Toc36456201"4.2商用物業(yè)業(yè)的特征188HYPERLINK\l"_Toc36456202"五、廣州商用物物業(yè)的發(fā)展軌軌跡21HYPERLINK\l"_Toc36456203"六、柳州市商業(yè)業(yè)環(huán)境分析223HYPERLINK\l"_Toc36456204"6.1商業(yè)布局局總體分布223HYPERLINK\l"_Toc36456205"6.2主要商業(yè)業(yè)物業(yè)競爭格格局分析244HYPERLINK\l"_Toc36456206"6.320001年-20022年柳州市商商用物業(yè)銷售售市場的簡析析25HYPERLINK\l"_Toc36456207"6.4現(xiàn)階段商商用物業(yè)銷售售市場的總結(jié)結(jié)28HYPERLINK\l"_Toc36456208"6.5商用物業(yè)業(yè)市場的發(fā)展展趨勢分析229HYPERLINK\l"_Toc36456209"6.6商用物業(yè)業(yè)市場存在的的現(xiàn)實問題330HYPERLINK\l"_Toc36456210"七、柳州商業(yè)經(jīng)經(jīng)營及市民消消費行為分析析33HYPERLINK\l"_Toc36456211"7.1柳州商業(yè)業(yè)經(jīng)營及主要要商業(yè)項目銷銷售額分析333HYPERLINK\l"_Toc36456212"7.2居民收入入水平和消費費結(jié)構(gòu)分析335HYPERLINK\l"_Toc36456213"7.3柳州市民民消費心理分分析38HYPERLINK\l"_Toc36456214"7.4主要商業(yè)業(yè)地段經(jīng)營者者分析43HYPERLINK\l"_Toc36456215"八、針對性的區(qū)區(qū)域商情調(diào)查查46HYPERLINK\l"_Toc36456216"8.1調(diào)查目的的46HYPERLINK\l"_Toc36456217"8.2五星商圈圈主要街區(qū)功功能分析466HYPERLINK\l"_Toc36456218"⑴龍城路街區(qū)功功能分析466HYPERLINK\l"_Toc36456219"⑵解放路街區(qū)功功能分析477HYPERLINK\l"_Toc36456220"⑶文惠路街區(qū)功功能分析499HYPERLINK\l"_Toc36456221"8.3五星商圈圈主要商場經(jīng)經(jīng)營分析500HYPERLINK\l"_Toc36456222"8.4近期同區(qū)區(qū)規(guī)劃的影響響54HYPERLINK\l"_Toc36456223"九、客戶群體分分析56HYPERLINK\l"_Toc36456224"9.1目標(biāo)客戶戶群體56HYPERLINK\l"_Toc36456225"9.2目標(biāo)客戶戶群的需求分分析57HYPERLINK\l"_Toc36456226"第二章項目分析析58HYPERLINK\l"_Toc36456227"一、地理位置558HYPERLINK\l"_Toc36456228"二、項目規(guī)模559HYPERLINK\l"_Toc36456229"三、項目現(xiàn)狀559HYPERLINK\l"_Toc36456230"四、項目的資源源整合60HYPERLINK\l"_Toc36456231"4.1與城市規(guī)規(guī)劃前景的整整合60HYPERLINK\l"_Toc36456232"4.2與商業(yè)發(fā)發(fā)展最高經(jīng)營營業(yè)態(tài)的整合合61HYPERLINK\l"_Toc36456233"4.3與商業(yè)經(jīng)經(jīng)營功能的整整合62HYPERLINK\l"_Toc36456234"4.4與步行街街文化的整合合62HYPERLINK\l"_Toc36456235"4.5與旅游資資源的整合663HYPERLINK\l"_Toc36456236"4.6與電子商商務(wù)資源的整整合63HYPERLINK\l"_Toc36456237"4.7與事件營營銷策略的整整合63HYPERLINK\l"_Toc36456238"五、項目SWOOT分析65HYPERLINK\l"_Toc36456239"5.1總表655HYPERLINK\l"_Toc36456240"5.2項目優(yōu)勢勢分析（S）66HYPERLINK\l"_Toc36456241"5.3項目劣勢勢分析（W）69HYPERLINK\l"_Toc36456242"5.4項目機會會分析（O）71HYPERLINK\l"_Toc36456243"5.5項目威脅脅分析（T）74HYPERLINK\l"_Toc36456244"第三章競爭對手手分析76HYPERLINK\l"_Toc36456245"一、概述76HYPERLINK\l"_Toc36456246"2.1區(qū)位因素素（商圈因素素）77HYPERLINK\l"_Toc36456247"2.2產(chǎn)品因素素（規(guī)模因素素）78HYPERLINK\l"_Toc36456248"2.3經(jīng)營因素素（經(jīng)營定位位）79HYPERLINK\l"_Toc36456249"三、主要的競爭爭對手分析880HYPERLINK\l"_Toc36456250"3.1五星商業(yè)業(yè)街80HYPERLINK\l"_Toc36456251"3.2藍(lán)色港灣灣82HYPERLINK\l"_Toc36456252"3.3谷埠街國國際商城833HYPERLINK\l"_Toc36456253"3.4新時代商商業(yè)港84HYPERLINK\l"_Toc36456254"3.5溫州商貿(mào)貿(mào)城85HYPERLINK\l"_Toc36456255"3.6潤和·時時代廣場877HYPERLINK\l"_Toc36456256"第四章項目定位位88HYPERLINK\l"_Toc36456257"一、項目市場定定位88HYPERLINK\l"_Toc36456258"1.1市場定定位理念888HYPERLINK\l"_Toc36456259"1.2市場定位位：88HYPERLINK\l"_Toc36456260"二、項目形象定定位89HYPERLINK\l"_Toc36456261"2.1形象主題題定位：89HYPERLINK\l"_Toc36456262"2.2支持點：：89HYPERLINK\l"_Toc36456263"2.3項目名名稱建議899HYPERLINK\l"_Toc36456264"三、項目功能定定位90HYPERLINK\l"_Toc36456265"3.1商場1--4層的區(qū)位劃分分90HYPERLINK\l"_Toc36456266"3.2商場的商商品定位及功功能定位911HYPERLINK\l"_Toc36456267"3.3商品定位位92HYPERLINK\l"_Toc36456268"3.4功能定位位92HYPERLINK\l"_Toc36456269"四、商場目標(biāo)客客戶定位933HYPERLINK\l"_Toc36456270"4.1租賃使用用商場的目標(biāo)標(biāo)群分析933HYPERLINK\l"_Toc36456271"4.2商場的目目標(biāo)消費群分分析93HYPERLINK\l"_Toc36456272"4.3商場的目目標(biāo)投資經(jīng)營營者分析955HYPERLINK\l"_Toc36456273"第五章整體規(guī)劃劃建議97HYPERLINK\l"_Toc36456274"一、項目總體規(guī)規(guī)劃思路977HYPERLINK\l"_Toc36456275"1.1MALLL的概念97HYPERLINK\l"_Toc36456276"1.2建立具有有中國特色的的MALL988HYPERLINK\l"_Toc36456277"二、建筑風(fēng)格建建議99HYPERLINK\l"_Toc36456278"2.1大廈建筑筑設(shè)計建議999HYPERLINK\l"_Toc36456279"2.2具體建議議99HYPERLINK\l"_Toc36456280"三、環(huán)境設(shè)計建建議101HYPERLINK\l"_Toc36456281"3.1花的海洋洋101HYPERLINK\l"_Toc36456282"3.2動態(tài)園林林休閑區(qū)1002HYPERLINK\l"_Toc36456283"3.3音樂無限限102HYPERLINK\l"_Toc36456284"3.4藝術(shù)之都都102HYPERLINK\l"_Toc36456285"四、設(shè)施配套建建議103HYPERLINK\l"_Toc36456286"4.1商用項目目的主要配套套103HYPERLINK\l"_Toc36456287"4.2規(guī)劃配套套設(shè)施的原則則建議1033HYPERLINK\l"_Toc36456288"4.3具體配套套建議1044HYPERLINK\l"_Toc36456289"五、商鋪間隔建建議105HYPERLINK\l"_Toc36456290"5.1大、小商商鋪間隔的對對比分析1005HYPERLINK\l"_Toc36456291"5.2相關(guān)建議議106HYPERLINK\l"_Toc36456292"5.3商鋪間隔隔具體建議：：107HYPERLINK\l"_Toc36456293"5.4商戶組合合建議1088HYPERLINK\l"_Toc36456294"六、物業(yè)管理//商業(yè)管理建建議109HYPERLINK\l"_Toc36456295"6.1物業(yè)管理理提前介入的的工作1099HYPERLINK\l"_Toc36456296"6.2商業(yè)管理理提前介入的的工作1100HYPERLINK\l"_Toc36456297"七、商場其他規(guī)規(guī)劃建議1111HYPERLINK\l"_Toc36456298"7.1人流引導(dǎo)導(dǎo)111HYPERLINK\l"_Toc36456299"7.2交通組織織111HYPERLINK\l"_Toc36456300"7.3物流輸送送112HYPERLINK\l"_Toc36456301"7.4輔助性服服務(wù)設(shè)施1113HYPERLINK\l"_Toc36456302"八、住宅部分規(guī)規(guī)劃建議1114HYPERLINK\l"_Toc36456303"8.1指導(dǎo)原則則114HYPERLINK\l"_Toc36456304"8.2具體建議議118HYPERLINK\l"_Toc36456305"第六章總體營銷銷推廣方案1119HYPERLINK\l"_Toc36456306"一、總體推廣戰(zhàn)戰(zhàn)略思路1119HYPERLINK\l"_Toc36456307"二、營銷策略1121HYPERLINK\l"_Toc36456308"2.1總體營銷銷思路1211HYPERLINK\l"_Toc36456309"2.2總體策劃劃思路分析1122HYPERLINK\l"_Toc36456310"三、主題宣傳推推廣策略1226HYPERLINK\l"_Toc36456311"3.1成立商業(yè)業(yè)管理公司，同同時制定招商商政策1266HYPERLINK\l"_Toc36456312"3.2“利潤分分成”計劃127HYPERLINK\l"_Toc36456313"3.3“購鋪易易”計劃128HYPERLINK\l"_Toc36456314"四、事件營銷策策略129HYPERLINK\l"_Toc36456315"五、銷售現(xiàn)場的的包裝策略1130HYPERLINK\l"_Toc36456316"5.1銷售環(huán)境境的整體包裝裝設(shè)計1300HYPERLINK\l"_Toc36456317"5.2銷售中心心的設(shè)計和布布置131HYPERLINK\l"_Toc36456318"5.3展示未來來經(jīng)營空間1133HYPERLINK\l"_Toc36456319"六、項目定價策策略135HYPERLINK\l"_Toc36456320"6.1定價考慮慮因素1355HYPERLINK\l"_Toc36456321"6.2商場銷售售價格建議1136HYPERLINK\l"_Toc36456322"6.3住宅部分分價格建議1136HYPERLINK\l"_Toc36456323"七、招商策略1135HYPERLINK\l"_Toc36456324"7.1策略一：：提前介入制制定招商政策策137HYPERLINK\l"_Toc36456325"7.2策略二：：有意識選擇擇商戶1399HYPERLINK\l"_Toc36456326"7.3策略三：：經(jīng)營商品類類別與商場定定為一致1441HYPERLINK\l"_Toc36456327"八、營銷推廣實實施建議1442HYPERLINK\l"_Toc36456328"8.1銷售條件件及銷售時機機142HYPERLINK\l"_Toc36456329"8.2分階段銷銷售總體戰(zhàn)略略143HYPERLINK\l"_Toc36456330"8.3銷售實施施計劃1444HYPERLINK\l"_Toc36456331"8.4銷售控制制計劃1488HYPERLINK\l"_Toc36456332"8.5銷售促進進計劃的主要要操作細(xì)則1150HYPERLINK\l"_Toc36456333"8.6宣傳推廣廣策略1522HYPERLINK\l"_Toc36456334"8.7媒體組合合宣傳重點1154HYPERLINK\l"_Toc36456335"8.8銷售人員員培訓(xùn)1577HYPERLINK\l"_Toc36456336"結(jié)語159第一章市場場分分析一、宏觀環(huán)境因因素素分析1.1柳州經(jīng)濟濟現(xiàn)現(xiàn)狀及發(fā)展展趨趨向分析改革開放以來，柳柳州市先后被被國家確定為為“科技興市”、“優(yōu)化資本結(jié)結(jié)構(gòu)”、“技術(shù)創(chuàng)新”和“信息化”試點城市，多多次榮獲“全國衛(wèi)生城”、“全國環(huán)境綜綜合整治優(yōu)秀秀城市”以及“廣西文明城城市”等稱號。城城市綜合實力力曾兩次列全全國450個城市市中50強之內(nèi)。隨隨著柳州現(xiàn)代代化建設(shè)的深深入進展，柳柳州經(jīng)濟取得得飛速發(fā)展。數(shù)據(jù)來源：柳州州經(jīng)經(jīng)濟信息中中心心如圖1所示，柳柳州20001年國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值比2000年增長10.6%，2002年國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值為286.4億元，比去去年同期增增長長13.9%%。超出2001年國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值81.09億元，經(jīng)濟濟增長開始始提提速。而從柳州國內(nèi)生生產(chǎn)產(chǎn)三大產(chǎn)業(yè)業(yè)比比重走勢來來看看，柳州作作為為中、西南南地地區(qū)的工業(yè)重重鎮(zhèn)，第二二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)尤其工工業(yè)業(yè)成為拉動動經(jīng)經(jīng)濟增長的的主主要動力。數(shù)據(jù)來源：柳州州經(jīng)經(jīng)濟信息中中心心2002年，柳柳州州市第一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值22億元，比去去年同期增增長長7.1%；第二產(chǎn)業(yè)增增加值112億元，比去去年同期增增長長16.1%；第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值96億元，比去去年同期增增長長12%。農(nóng)業(yè)趨向減減緩，第二二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)尤其工工業(yè)業(yè)迅猛發(fā)展展，而而第三產(chǎn)業(yè)業(yè)（服服務(wù)業(yè)）也也加加快了發(fā)展展步步伐，三大大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)比重更更趨趨合理。2002年柳州州投投資情況表表數(shù)額同比增長固定資產(chǎn)總投資資63.63億元元55.7%基本建設(shè)投資18.9億元82.73%房地產(chǎn)開發(fā)投資資15.99億元元81.3%數(shù)據(jù)來源：柳州州經(jīng)經(jīng)濟信息中中心心而從社會固定資資產(chǎn)產(chǎn)投資來看看，如如上表所示示：：2002年柳州州固固定資產(chǎn)投投資資高速增長長。隨隨著雙沖橋橋、內(nèi)內(nèi)環(huán)道路、截截截污工程等等建建設(shè)項目的的陸陸續(xù)開工，全全全市掀起了了新新一輪城市市建建設(shè)的熱潮潮，全全力打造“創(chuàng)業(yè)在柳州州、發(fā)展在在柳柳州、安居居在在柳州”的城市品牌牌，使得柳柳州州固定資產(chǎn)產(chǎn)投投資保持雙雙位位數(shù)增長的的強強勁勢頭。綜合以上所述：：各項經(jīng)濟指標(biāo)顯顯示示，2002年柳州市圍圍繞“工業(yè)立柳、強強強市富民”的發(fā)展戰(zhàn)略略，以中國國加加入WTO和西部大開開發(fā)為契機機，加加快改革與與發(fā)發(fā)展的步伐伐，柳柳州經(jīng)濟運運行行呈現(xiàn)良好好的的發(fā)展態(tài)勢勢。而良好的經(jīng)濟發(fā)發(fā)展展態(tài)勢為柳柳州州房地產(chǎn)業(yè)業(yè)及及商業(yè)的發(fā)發(fā)展展提供了較較佳佳的宏觀經(jīng)經(jīng)濟濟環(huán)境。二、柳州房地產(chǎn)產(chǎn)市市場分析2.1柳州市房房地地產(chǎn)現(xiàn)狀及及趨趨向分析房地產(chǎn)市場總體體發(fā)發(fā)展態(tài)勢柳州市的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)自19922年正式起步步以來，發(fā)發(fā)展展到今天已已經(jīng)經(jīng)形成群雄雄逐逐鹿的局面面，據(jù)據(jù)不完全統(tǒng)統(tǒng)計計，2002年底在柳州州市注冊的的房房地產(chǎn)公司司約約達(dá)217家，全年完完成施工的的商商品房面積積總總數(shù)（不含含經(jīng)經(jīng)濟實用房房和和單位集資資房房）達(dá)266.881萬平方米。數(shù)據(jù)來源：柳州州市市信息協(xié)會/柳州日報2001年柳州州房房地產(chǎn)投資資完完成882226萬元，比比上年同期期增增長82.336%；而2002年房地產(chǎn)投投資完成1599000萬元，比去去年同期增增長長81.3%，近年柳州房房地產(chǎn)投資資保保持較快的的增增長勢頭。柳州市面上的房房地地產(chǎn)經(jīng)濟經(jīng)經(jīng)過過整整10年的發(fā)展展，已經(jīng)初初步步形成了一一個個穩(wěn)定的市市場場格局，并并成成為城市基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)投投資方面越越來來越旺的投投資資熱點。正正是是在這種環(huán)環(huán)境境和背景之之下下，2002年柳州房地地產(chǎn)業(yè)各項項指指標(biāo)均奇跡跡般般地創(chuàng)造了了前前所未有的的歷歷史新高，并并并且連續(xù)三三年年達(dá)到了產(chǎn)產(chǎn)出出比投入大大的的經(jīng)營業(yè)績績。而2002年作作為柳柳州“城市建設(shè)與與管理”年，新區(qū)開開發(fā)和舊城城改改造在全城城到到處開花，成成成片開發(fā)也也大大有起色，城城城市構(gòu)架的的拉拉開、行政政中中心東移，給給給房地產(chǎn)開開發(fā)發(fā)帶來了巨巨大大的商機，其其其中僅河?xùn)|東區(qū)區(qū)開發(fā)建設(shè)設(shè)的的投入就需需116億元以上上。柳州市房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的的升溫，有有其其歷史必然然性性的，歸其其原原因有：得益于國家宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟調(diào)整，市市市民的消費費信信心得以增增強強和鞏固；；機關(guān)企事業(yè)單位位取取消了實物物分分房政策，催催催生了商品品房房新的市場場需需求；在“城市建設(shè)與與管理年年”中對拆遷安安置需求大大增增，是房地地產(chǎn)產(chǎn)走旺的主主因因。金融機構(gòu)對購房房者者發(fā)放貸款款，市市民觀念的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變、收入入的的提高，樓樓盤盤配套的日日益益完善，也也大大大推動了了房房地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)發(fā)展。2.2柳州房地地產(chǎn)產(chǎn)市場供求求分分析2002年柳州州房房地產(chǎn)供求求情情況一覽表表類別統(tǒng)計指標(biāo)數(shù)額供應(yīng)商品房新開工商品房面面積積136萬m2總施工面積300多萬m22竣工面積70多萬m2需求商品房銷售面積85萬m2銷售額約12億元數(shù)據(jù)來源：柳州州日日報如表2所示，22002年年柳州商品品房房的銷售面面積積超過了竣竣工工面積，柳州州房地產(chǎn)市市場場呈現(xiàn)供求求兩兩旺的市場場局局面。2002年初，全全市有房地地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)180多家，目前前已有217家；全年商商品房在建建開開工點達(dá)66個，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資15.99億元，在建施施工面積300多萬平方米米，創(chuàng)下了柳柳州歷史的的最最高水平。而據(jù)不完全統(tǒng)計計，2002年有60個以上的的樓盤同期銷銷售。而且在在政府注重成成片開發(fā)的引引導(dǎo)下，新樓樓盤規(guī)模呈現(xiàn)現(xiàn)越來越大的的趨向。2.3房地產(chǎn)市市場場價格分析析2001年柳州州商商品房銷售售均均價1608元/平方米，而而至2002年柳州市商商品房銷售售均均價為1650元/平方米，在比2001年平均價格格上漲了10.2%的情況下，仍仍仍然出現(xiàn)了了一一個銷售高高潮潮。供需兩旺旺的發(fā)展態(tài)態(tài)勢勢將會進一一步步拔高商品品房房的銷售價價格格，使柳州州房房地產(chǎn)呈現(xiàn)“價升量漲”的市場發(fā)展展態(tài)勢，據(jù)據(jù)有有關(guān)專家預(yù)預(yù)測測，柳州房房地地產(chǎn)熱將持持續(xù)續(xù)3-5年左右。柳州房價一路走走高高，歸其直直接接原因主要要有有：隨著競爭加劇，房房子本身越建建越好，質(zhì)素素越來越高；；土地拍賣政策導(dǎo)導(dǎo)致致地價攀升升；；新的拆遷政策自自22001年11月1日起執(zhí)行后后發(fā)發(fā)展商成本本加加大，同時新新盤房價比比照照拆遷房價價；；消費市場支持。2.4房地產(chǎn)市市場場空置簡析析至2002年底底止，柳柳州市空置置商商品房面積積為為13.24萬平方米，比比比上年減少32.7%。據(jù)悉，20022年年柳州拆遷遷面面積約50萬平方米，按按按慣例拆遷遷面面積和重建建面面積的比例例為為1：5，目前有超超過1萬戶房地產(chǎn)產(chǎn)消費人口口。隨著房地產(chǎn)投資資勢勢頭的旺盛盛，舊舊城改造如如火火如荼，拆拆遷遷周轉(zhuǎn)房、安安安置房的商商機機應(yīng)運而生生，同同時帶動了了銷銷售勢頭的的旺旺盛，使柳柳州州房地產(chǎn)商商品品房空置面面積積趨于下降降。2.5各區(qū)房地地產(chǎn)產(chǎn)市場特點點及及趨勢⑴城中區(qū)城中區(qū)作為柳州州傳傳統(tǒng)商業(yè)中中心心，現(xiàn)建筑筑密密度較大，后后后續(xù)供應(yīng)土土地地相對較少少，城中區(qū)房房地產(chǎn)的開發(fā)發(fā)以舊城改造造而帶來的商商品房開發(fā)為為主。由于得天獨厚的的地地理位置，使使使得城中區(qū)區(qū)房房價一直位位于于柳州的高高價價位，巨大的的商業(yè)價值值使使城中區(qū)商商用用物業(yè)存在在較較大量的開開發(fā)發(fā)，除了部部分分物業(yè)的裙裙樓樓商鋪外，還還包括五星星商商業(yè)街、人人民民廣場改建建的的規(guī)劃及曙曙光光路步行街街的的舊城改造造項項目等。隨著政府對八一一路路、連塘路路的的改造及2002年末“紅光橋”的規(guī)劃施建建，預(yù)計連連塘塘路、西門門市市場一帶將將會會具有一定定的的升值潛力力，并并有較大量量的的后續(xù)供應(yīng)應(yīng)。目前城中區(qū)主要要在在售項目有有華華天世紀(jì)、藍(lán)藍(lán)藍(lán)色港灣、鴻鴻鴻府、時代代商商廈、淘園園世世紀(jì)等項目目，以以商業(yè)結(jié)合合住住宅開發(fā)為為主主。多年來商用物業(yè)業(yè)的的開發(fā)使城城中中區(qū)的商業(yè)業(yè)占占據(jù)柳州主主導(dǎo)導(dǎo)商業(yè)地位位，方方圓不足5000米內(nèi)集中中了柳柳州市幾大大主主要商場，而而而隨著城市市的的外圍拓展展及及舊城改造造，城城中區(qū)規(guī)劃劃成成為柳州的的中中心商業(yè)區(qū)區(qū)，隨隨著舊城改改造造的推進，其其其商業(yè)規(guī)模模不不斷呈現(xiàn)擴擴大大的跡象。⑵柳南區(qū)柳南區(qū)主要劃分分為為柳南的河河西西片及南區(qū)區(qū)。南區(qū)由于汽車總總站站、汽車南南站站、火車站站均均設(shè)于此，加加加上飛鵝路路貫貫通屏山大大道道的便捷交交通通，從而帶帶旺旺了該區(qū)域域的的批發(fā)市場場，成成行成市而而極極為火曝。隨著南二環(huán)的建建設(shè)設(shè)，交通條條件件的改善，預(yù)預(yù)預(yù)計南二環(huán)環(huán)沿沿線物業(yè)（如如如舊機場開開發(fā)發(fā)區(qū)一帶等等）將將會得到進進一一步的開發(fā)發(fā)。柳南河西片主要要包包括潭中西西路路及西環(huán)路路一一帶，該區(qū)區(qū)域域原先被柳柳州州人稱為柳柳州州的“西伯利亞”。但隨著1994年壺西大橋橋的建成以以及及潭中西路路、西西環(huán)路的開開通通后，該區(qū)區(qū)域域得以相當(dāng)當(dāng)大大的變化。該區(qū)域目前主要要在在售項目包包括括金河灣、金金金綠洲·如意江南、中中中山城市花花園園、福馨苑苑等等項目，總總體體銷售價位位約約在1650元/平方米左右右，其中金金河河灣全面抄抄襲襲廣州的星星河河灣，并取取得得不俗的銷銷售售業(yè)績。同時由于較為便便捷捷的交通，使使使潭中西路路、西西環(huán)路沿線線出出現(xiàn)部分專專業(yè)業(yè)市場，如如潭潭中西路的的中中華奇石及及家家具市場、西西西環(huán)路的汽汽車車及部分裝裝飾飾市場等，而而而去年柳州州市市政府批準(zhǔn)準(zhǔn)將將西環(huán)路和和潭潭中西路商商業(yè)業(yè)冠名為“廣西汽車大大道”。由于河西片開發(fā)發(fā)相相對較晚，存存存在較大量量待待開發(fā)土地地，預(yù)預(yù)計該區(qū)域域?qū)霈F(xiàn)成成片片開發(fā)的較較大大規(guī)模項目目。⑶魚峰區(qū)魚峰區(qū)位于柳州州市市東南部，東東東瀕柳江，南南南鄰羊角山山鄉(xiāng)鄉(xiāng)，西接柳柳南南區(qū)，北抵抵柳柳東鄉(xiāng)，西西北北隔江與城城中中區(qū)相望。面面面積約41平方公里里。是柳州州市市重要的工工商商業(yè)、旅游游、文文化教育城城區(qū)區(qū)。依魚峰區(qū)199999-201100年經(jīng)濟社會會發(fā)展戰(zhàn)略略，魚魚峰區(qū)開始始大大力發(fā)展第第三三產(chǎn)業(yè)，重重點點發(fā)展旅游游服服務(wù)業(yè)、房房地地產(chǎn)業(yè)、商商貿(mào)貿(mào)業(yè)、高新新科科技產(chǎn)業(yè)等等支支柱產(chǎn)業(yè)。魚峰區(qū)主要可分分為為魚峰區(qū)河河南南片區(qū)及東東區(qū)區(qū)。河南片區(qū)早期由由于于文惠橋及及柳柳江大橋的的貫貫通，受到到城城中區(qū)商業(yè)業(yè)的的輻射而成成為為柳州的次次商商業(yè)中心區(qū)區(qū)。該該片區(qū)目前前包包括東風(fēng)商商城城、魚峰大大廈廈、華聯(lián)超超市市等較有影影響響力的大型型商商場，但由由于于該區(qū)域缺缺少少其它商業(yè)業(yè)配配套設(shè)施，難難難以與城中中區(qū)區(qū)商業(yè)相競競爭爭。東區(qū)隨著柳州市市行行政中心的的東東遷決策而而開開始升溫，目目目前東區(qū)聚聚集集近10萬人口、上上百家單位位、十十多個住宅宅小小區(qū)。房地地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)較為為密密集，主要要包包括經(jīng)典時時代代、金桂苑苑、鉆鉆石苑等項項目目。但“東區(qū)構(gòu)想”的開發(fā)目前前僅處于籌籌建建階段，其其建建設(shè)本身還還有有待完善，生生生活配套設(shè)設(shè)施施還存在太太多多的空白點點。隨著居住人口的的集集中及政府府對對該片區(qū)的的遠(yuǎn)遠(yuǎn)期規(guī)劃，預(yù)預(yù)預(yù)計河?xùn)|片片的的商業(yè)價值值將將會進一步步得得到挖掘，商商商業(yè)開發(fā)將將會會得以升溫溫。⑷柳北區(qū)柳北區(qū)是柳州的的工工業(yè)區(qū)，柳柳鋼鋼即位于該該區(qū)區(qū)域，而原原先先躍進路一一帶帶曾是柳州州輕輕工企業(yè)相相對對集中的地地方方，但效益益較較差。柳北區(qū)政府在招招商商政策方面面盡盡可能向投投資資者傾斜，保保保障投資者者的的權(quán)益，并并引引導(dǎo)培育柳柳北北市場的發(fā)發(fā)展展，另外政政府府還積極為為企企業(yè)與投資資商商牽線搭橋橋，并并派專人為為商商家做好協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)、通聯(lián)的的服服務(wù)工作。在此引導(dǎo)下，同同時時隨著潭中中大大道的開通通，躍躍進路一帶帶逐逐漸成為餐餐飲飲一條街，許許許多商戶將將原原先閑置的的廠廠房改造成成飯飯店等，使使這這里逐浙成成為為云集數(shù)十十家家全區(qū)、甚甚至至全國各地地的的特色菜館館。而同時隨著白沙沙路路沿線的遠(yuǎn)遠(yuǎn)期期規(guī)劃，沿沿線線將規(guī)劃為為居居住區(qū)、商商業(yè)業(yè)區(qū)及商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)，而同時時隨隨著北二環(huán)環(huán)的的通車以及及雙雙沖橋的修修建建，使柳北北區(qū)區(qū)與其它區(qū)區(qū)域域連成一片片，使使該區(qū)域具具備備一定的發(fā)發(fā)展展前景。目前，柳北在售售項項目主要集集中中在北雀路路、勝勝利路、躍躍進進路，包括括康康城、桂景景灣灣、香森麗麗園園、金沙苑苑、歐歐雅城市廣廣場場等項目。由由由于該區(qū)域域待待開發(fā)地塊塊較較多，加上上部部分廠房的的搬搬遷，使該該區(qū)區(qū)域的后續(xù)續(xù)供供應(yīng)土地量量較較大，而在在政政府成片開開發(fā)發(fā)思想的指指導(dǎo)導(dǎo)下，預(yù)計計該該區(qū)域?qū)⒊沙蔀闉榱萆唐菲贩糠康闹饕┕?yīng)應(yīng)區(qū)域之一一，并并會出會較較大大規(guī)模的項項目目。三、項目提案的的原原則及思路路充分考慮多行為為與與商業(yè)的有有機機整合，即即保保證開發(fā)商商的的開發(fā)利益益，又又要確保按商商業(yè)區(qū)模式式進進行商場動動作作。充分考慮本案所所處處商圈的特特色色與經(jīng)營文文化化嫁接，創(chuàng)創(chuàng)立立本案的核核心心商圈的競競爭爭力。“售得出、租得得滿、做做的旺”為大前提，對對本案的投投資資者，租賃賃經(jīng)經(jīng)營商戶，服服服務(wù)的消費費人人群進行合合理理而準(zhǔn)確的的市市場定位。以“做得旺”為為終極目目標(biāo)，進行行招招商定位，功功功能劃分和和商商戶組合。以本案的目標(biāo)消消費費群作為市市場場宣傳推廣廣的的主要攻擊擊對對象，強勢樹樹立本案品品牌牌形象。優(yōu)先引進核心主主力力店。設(shè)計具具備自身特特色色的營銷策策略略，推出適適合合市場的投投資資品種。從長遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略略目標(biāo)，結(jié)合合城市規(guī)劃劃，制制定項目的的市市場定位。結(jié)合城市規(guī)劃的的有有利因素，充充充分發(fā)揮項項目目地理優(yōu)勢勢，結(jié)結(jié)合步行街街的的優(yōu)勢，打打造造項目品牌牌。站于商業(yè)物業(yè)長長遠(yuǎn)遠(yuǎn)發(fā)展的趨趨勢勢，從整體體規(guī)規(guī)劃和開發(fā)發(fā)利利潤的角度度思思考，為開開發(fā)發(fā)商爭創(chuàng)利利潤潤最大化。四、商用物業(yè)發(fā)發(fā)展展的要點分分析析4.1商用物業(yè)業(yè)的的類型人們習(xí)慣上將商商用用物業(yè)叫商商鋪鋪或商業(yè)房房，商商用物業(yè)的的功功能多樣化化，既既有滿足市市民民購物、飲飲食食、娛樂、休休休閑等需求求的的社會功能能，又又能滿足商商家家經(jīng)營、商商務(wù)務(wù)活動、市市民民投資等需需要要的經(jīng)濟功功能能。由于商用物業(yè)的的多多樣化特點點，使使物業(yè)的分分類類也有多樣樣化化的特點，有有有助于我們們根根據(jù)不同的的物物業(yè)種類，制制制定有針對對性性的營銷策策略略，不同類類型型的商鋪可可以以采用不同同的的銷售方式式，即即使同樣的的商商鋪也可以以有有完全不同同的的銷售策略略。商商用物業(yè)通通常常有以下八八種種分類方法法：：分類方法種類廣州舉例柳州舉例按市場形式分類類大型商廈天河城廣場、廣廣百百新翼柳州工貿(mào)專業(yè)市場天河電腦城、白白馬馬服裝大廈廈飛鵝市場小區(qū)商鋪星河灣商鋪怡鑫園商鋪按物業(yè)用途分類類購物中心中華廣場、中旅旅商商業(yè)城柳州工貿(mào)小區(qū)配套商鋪盈翠華庭商鋪聲福居商鋪專業(yè)市場美居中心柳北鋼材市場批發(fā)及商貿(mào)中心心南方名酒交易中中心心飛鵝商城餐館及美食廣場場廣州蔡瀾美食城城、百百福廣場桂林人按建筑特征分類類商業(yè)大廈中泰國際廣場、時時代廣場五星商廈住宅區(qū)商鋪及小區(qū)配套商業(yè)業(yè)鋪鋪位怡江園商鋪臨街商鋪即市區(qū)道路臨街街商商鋪龍城路商鋪步行街露天商鋪鋪北京路步行街鋪鋪位位地下商城康王商業(yè)城工貿(mào)地下商場按物業(yè)區(qū)位分類類商業(yè)區(qū)物業(yè)廣百新翼、名匯匯商商業(yè)大廈東都百貨住宅區(qū)物業(yè)即小區(qū)配套商業(yè)業(yè)鋪鋪位康城商鋪近郊物業(yè)順德國際商業(yè)城城五月陽光按經(jīng)營方式分類類統(tǒng)一經(jīng)營物業(yè)以產(chǎn)權(quán)酒店和商商務(wù)務(wù)公寓采用用較較多華天世紀(jì)分散經(jīng)營物業(yè)大部分商鋪（除除發(fā)發(fā)展商返租租外外）興隆大廈按經(jīng)營類別分類類綜合經(jīng)營項目如大型商廈、小小區(qū)區(qū)商鋪柳州工貿(mào)單一經(jīng)營項目如專業(yè)市場、餐餐館館及美食廣廣場場桂林人按銷售方式分類類銷售物業(yè)有產(chǎn)權(quán)的商鋪多多以以銷售為主主藍(lán)色港灣租售物業(yè)廣州國際玩具精精品品中心飛鵝市場出租物業(yè)天河城廣場五星商廈按物業(yè)產(chǎn)權(quán)分類類產(chǎn)權(quán)物業(yè)大部分的新建物物業(yè)業(yè)非產(chǎn)權(quán)物業(yè)臨建或改建商鋪鋪4.2商用物業(yè)業(yè)的的特征從上面的分類方方法法可以看到到，任任何一種分分類類方法都不不能能全面反映映商商用物業(yè)的的特特性，站在物物業(yè)營銷的的角角度上，按按物物業(yè)的市場場形形式分類是是商商用物業(yè)營營銷銷領(lǐng)域最常常用用的分類方方法法。大型商廈物業(yè)的的主主要特征⑴規(guī)?；笮蜕虖B經(jīng)營面面積積過萬㎡，是是是規(guī)?；⒓s化的物物業(yè)業(yè)項目。⑵多功能性大型商廈是集購購物物、餐飲、娛娛娛樂、休閑閑、旅旅游、服務(wù)務(wù)、商商貿(mào)、辦公公于于一體的商商業(yè)業(yè)物業(yè)，能能滿滿足人們多多種種消費需求求。⑶購物中心形式式大型商廈規(guī)模較較大大，地理位位置置占優(yōu)，容容易易形成新的的購購物中心和和消消費中心。我我我國商業(yè)的的發(fā)發(fā)展趨勢，最最最明顯的是是大大型商廈組組建建購物中心心，呈呈現(xiàn)出購物物中中心逐漸取取代代百貨公司司商商業(yè)龍頭地地位位的趨勢，百百百貨公司有有可可能轉(zhuǎn)化為為大大型購物中中心心的一部分分，購購物中心將將發(fā)發(fā)展成為大大型型商廈標(biāo)志志性性的旗幟。專業(yè)市場物業(yè)的的主主要特征⑴專業(yè)經(jīng)營專業(yè)經(jīng)營就是主主要要經(jīng)營某一一類類型商品或或服服務(wù)，以及及其其相關(guān)的配配套套產(chǎn)品，這這是是專業(yè)市場場最最顯著的特特征征。⑵商貿(mào)結(jié)合專業(yè)市場以批發(fā)發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)為主，主主主要面向大大宗宗采購，同同時時兼營零售售業(yè)業(yè)務(wù)，以滿足足市民購物物要要求，很多多市市民在購物物量量較大時，都都都喜歡到專專業(yè)業(yè)市場選購購，價價格更便宜宜。⑶專業(yè)商業(yè)街專業(yè)市場形成商商業(yè)業(yè)街有兩種種形形式：A.城鄉(xiāng)結(jié)合部部或或近郊專業(yè)業(yè)市市場專業(yè)市場規(guī)模要要較較大才能營營造造成行成市市的的商業(yè)氛圍圍，故故專業(yè)市場場多多選址在城城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)合部或或近近郊，由于于規(guī)規(guī)模宏大、商商商家眾多、品品品種齊全，吸吸吸引大量顧顧客客光臨，如如位位于廣州大大道道南的天雄雄布布匹市場、洛洛洛溪五金市市場場等。B.城區(qū)專業(yè)市市場場城區(qū)的專業(yè)市場場由由于受空間間制制約，不可可能能開發(fā)規(guī)模模宏宏大的專業(yè)業(yè)市市場，則由由眾眾多商家或或自自發(fā)組織、或或或由政府規(guī)規(guī)劃劃，橫向聯(lián)聯(lián)合合、集中經(jīng)經(jīng)營營而形成專專業(yè)業(yè)商業(yè)街式式的的專業(yè)市場場，如如廣州一德德路路海味、干干果果、食品專專業(yè)業(yè)街。小區(qū)商鋪物業(yè)的的主主要特征⑴商住混合小區(qū)商鋪是住宅宅物物業(yè)的配套套產(chǎn)產(chǎn)品，商住住混混合是小區(qū)區(qū)商商鋪最明顯顯的的特點，由由于于我國汽車車普普及率費非非常常低，居民民活活動半徑范范圍圍較小，在在住住區(qū)購物消消費費成了中國國人人的生活習(xí)習(xí)慣慣和消費傳傳統(tǒng)統(tǒng)，商住混混合合是我國國國情情、民情的的具具體表現(xiàn)。⑵商鋪規(guī)模受小小區(qū)商商鋪開發(fā)狀狀況況制約小區(qū)商鋪的規(guī)模模與與小區(qū)規(guī)模模和和入住人口口成成正比，小小區(qū)區(qū)規(guī)模和發(fā)發(fā)展展商實力制制約約著小區(qū)商商鋪鋪的規(guī)模，如如如小區(qū)發(fā)展展商商實力雄厚厚，小小區(qū)規(guī)模較較大大，入住業(yè)業(yè)主主人數(shù)較多多，則則小區(qū)商鋪鋪規(guī)規(guī)?？蛇m當(dāng)當(dāng)擴擴大；反之之，小小區(qū)屬中小小型型，入住人人口口較少，則則要要控制小區(qū)區(qū)商商鋪開發(fā)規(guī)規(guī)模模。⑶小型店鋪小區(qū)商鋪多以經(jīng)經(jīng)營營日常用品品和和日常服務(wù)務(wù)零零售業(yè)，以以服服務(wù)小區(qū)住住戶戶為主，小小型型店鋪已足足以以應(yīng)付住戶戶日日常生活所所需需，店鋪無無需需過大?？偨Y(jié)：通過分析大型商商廈廈、專業(yè)市市場場和小區(qū)商商鋪鋪三者的市市場場特征，我我們們可以全面面地地對各種商商用用物業(yè)提出出差差異化的營營銷銷推廣策略略，并并對不同的的目目標(biāo)客戶群群體體進行大致致的的劃分，對對于于本項目的的成成功推廣有有著著重要的指指導(dǎo)導(dǎo)意義?？梢砸钥闯觯颈卷楉椖烤哂猩躺虡I(yè)業(yè)區(qū)大型商商廈廈的特征。五、廣州商用物物業(yè)業(yè)的發(fā)展軌軌跡跡廣州是中國開放放改改革的前沿沿陣陣地，房地地產(chǎn)產(chǎn)市場起步步較較早，但商商用用物業(yè)市場場的的發(fā)展只是是近近十年的事事，受受商用物業(yè)業(yè)相相對較高利利潤潤回報動力力的的驅(qū)使，眾眾多多發(fā)展商紛紛紛紛投入巨資資，欲欲在商用物物業(yè)業(yè)市場分一一杯杯羹。隨著廣州樓市市的成長，商商商用物業(yè)市市場場飛速發(fā)展展，開開發(fā)營銷及及管管理水平均均居居全國領(lǐng)先先之之列。從20世紀(jì)900年代至今，廣廣州市市商用物業(yè)業(yè)叢叢起步到成成型型，大致經(jīng)經(jīng)歷歷了以下四四個個發(fā)展階段段：：階段年代物業(yè)市場特征租售方式代表項目第一階段1990-1999931.臨建商鋪或或由其他他建筑物改改建建商鋪2.商住混合在在樓宇的的裙樓或下下面面幾層建商商鋪鋪3.自用經(jīng)營為為主非產(chǎn)權(quán)物業(yè)租賃賃為為主1.誼園文具精精品城2.南岸路裝飾飾材料城城3.夜明珠大廈廈第二階段1994-1999961.純商業(yè)性質(zhì)質(zhì)的物業(yè)業(yè)以商廈的的形形式誕生2.引發(fā)出投資資商鋪的的營銷概念念3.發(fā)展商忽視視商鋪日日后經(jīng)營管管理理產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷售1.荔灣廣場2.新中國大廈廈3.億安廣場第三階段1997年開始始1.地鐵概念商商鋪2.盛行返租回回報策略略3.以主力商家家進駐帶帶動商鋪銷銷售售產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷售為主既售又租1.中旅商業(yè)城城2.中華廣場3.康王商業(yè)城城第四階段2000年開始始1.商業(yè)龍頭以以點帶面面形成商業(yè)業(yè)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)2.商鋪帶租約約發(fā)售3.發(fā)展商注重重商鋪的的經(jīng)營管理理產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷售為主既售又租1.順德國際商商業(yè)城2.名匯商業(yè)大大廈3.廣百新翼4.萬國廣場根據(jù)上表對照分分析析，柳州市市商商用物業(yè)的的銷銷售處在第第二二、三階段段，即“引發(fā)出投資資商鋪的營銷銷概念和個別別出現(xiàn)返租回回報、以主力力商家進駐帶帶動商鋪銷售售”階段；本項目目可以在第三三階段的基礎(chǔ)礎(chǔ)上嘗試第四四階段的銷售售策略，以取取得競爭優(yōu)勢勢。六、柳州市商業(yè)業(yè)環(huán)環(huán)境分析6.1商業(yè)布局局總總體分布區(qū)域主要業(yè)態(tài)主要經(jīng)營場所說明城中區(qū)化妝品、精品服服飾飾、通訊、辦辦辦公用品、休休休閑餐飲、賓賓賓館、娛樂樂五星商廈、工貿(mào)貿(mào)百百貨、興隆隆大大廈、東都都百百貨、龍城城路路商業(yè)街、移移移動通訊廣廣場場（工貿(mào)、聚聚聚寶、中百百等等）；柳州州飯飯店、柳州州賓賓館、麗晶晶酒酒店、供水水大大廈等；好好時時、新藝堡堡、山山外青山等等娛娛樂場所柳州市高檔消費費集集中區(qū)，柳柳州州市商業(yè)（零零零售）的制制高高點魚峰老區(qū)日雜、五金、藥藥材材、干雜、日日日用品、百百貨貨精品、小小食食品、酒類類、文文化用品等等綜綜合商業(yè)區(qū)區(qū)駕鶴市場、魚峰峰商商業(yè)城、華華聯(lián)聯(lián)超市、東東風(fēng)風(fēng)商廈（工工貿(mào)貿(mào)收購）、白白白云交易市市場場將與城中區(qū)有機機結(jié)結(jié)合成柳州州市市的中心商商業(yè)業(yè)區(qū)魚峰東區(qū)摩托車、家具等等大大件生活用用品品賣場潭中東路、東環(huán)環(huán)路路集中賣場場發(fā)展中的大型批批發(fā)發(fā)區(qū)柳南老區(qū)汽車配件、服裝裝、交交通運輸、五五五金交化、水水水果、日用用百百貨等生活活消消費品專業(yè)業(yè)批批發(fā)市場飛鵝市場、飛鵝鵝商商城、南天天鞋鞋城、新風(fēng)風(fēng)倉倉建筑裝飾飾材材料市場、力力力風(fēng)建筑裝裝飾飾市場柳州市成熟的專專業(yè)業(yè)批發(fā)基地地柳南新區(qū)（柳邕邕路路段）機電、五金交化化產(chǎn)產(chǎn)品、汽車車產(chǎn)產(chǎn)品及配件件、建建筑材料、食食食品及其加加工工器械、農(nóng)農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品、飼料料獸獸藥機電五交化產(chǎn)品品市市場、農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品品批發(fā)市場場、飼飼料獸藥批批發(fā)發(fā)市場、南南方方裝潢材料料大大市場、金金龍龍市場、柳柳南南區(qū)汽配市市場場成熟的專業(yè)批發(fā)發(fā)街街柳北區(qū)鋼材等工業(yè)用品品、工工業(yè)產(chǎn)成品品交交易集散地地鋼材市場、木材材市市場工業(yè)產(chǎn)品交易區(qū)區(qū)總結(jié)：從上表可看出，柳柳州市目前的的商業(yè)布局呈呈現(xiàn)“中間高，四四周?！钡奶攸c。說說明柳州市是是一個以城市市消費核心區(qū)區(qū)為中心，同同時形成多個個專業(yè)化的商商貿(mào)區(qū)。6.2主要商業(yè)業(yè)物物業(yè)競爭格格局局分析表9：主要區(qū)域域商業(yè)競競爭格局表表主要競爭指標(biāo)城中區(qū)河南魚峰路一帶帶飛鵝服飾市場商業(yè)地位中心商業(yè)區(qū)二級中心商業(yè)區(qū)區(qū)自成一體商業(yè)覆射范圍柳州以河南為主全區(qū)或更廣范圍圍商品檔次中、高檔中、低檔低檔商業(yè)環(huán)境較佳較差差商業(yè)規(guī)模較大較小成行成市經(jīng)營業(yè)種零售業(yè)為主零售業(yè)為主批發(fā)為主，兼顧顧零零售目標(biāo)客戶中、高品味中、低品味商戶及低品味客客戶戶城中區(qū)商業(yè)物業(yè)業(yè)競競爭格局依托傳統(tǒng)商業(yè)地地位位，城中區(qū)區(qū)成成為柳州絕絕大大部分市民民購購物消費的的首首選區(qū)域，商商商業(yè)檔次及及品品味較高，而而而且各個商商業(yè)業(yè)物業(yè)相互互補補充，形成成吃吃、喝、玩玩、樂樂、購物為為一一體的綜合合性性商業(yè)中心心。河南魚峰路一帶帶競競爭格局河南魚峰路一帶帶雖雖然具有一一定定的商業(yè)氛氛圍圍，但商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)模偏小，具具具有影響力力的的商場不多多，而而且分布較較為為零散。同同時時，周邊商商業(yè)業(yè)環(huán)境相對對較較差，從而而影影響了該區(qū)區(qū)域域商業(yè)的檔檔次次及品味。飛鵝服飾專業(yè)市市場場競爭格局局由于多年的專業(yè)業(yè)批批發(fā)，使飛飛鵝鵝批發(fā)市場場具具有較大的的影影響力，但但周周邊商業(yè)環(huán)環(huán)境境較差，以以低低檔的服飾飾批批零為主，其其其客戶大多多為為批發(fā)商戶戶及及部分品味味較較低的消費費者者。但雖然然如如此，由于于飛飛鵝批發(fā)市市場場成行成市市，具具有較強的的商商業(yè)影響力力，總總體經(jīng)營狀狀況況較佳。6.3200011年-20022年柳州市商商用物業(yè)銷銷售售市場的簡簡析析⑴柳南區(qū)名稱路段概況價格榮興大廈飛鵝二路在一期商鋪已形形成成專業(yè)建材材市市場基礎(chǔ)上上，推推出的商住住樓樓底層商鋪鋪19800—3355000元/平米文筆商住樓文筆路1樓商鋪，2樓樓辦公公，3—7樓住宅商鋪263200元/平平米，住宅1700248800元/平米，寫字字樓3800元/平米華豐商廈飛鵝一路1-3樓商鋪，44-8樓住宅1樓商鋪均價約約233500元/平米，住宅宅約2100元/平米金弘大廈飛鵝二路1-2樓商鋪，33樓辦公，4-10樓住宅1樓約210000-255000元/平米，住宅宅約2200元/平米時代廣場飛鵝一路1樓商鋪經(jīng)營中中高檔檔服裝批發(fā)發(fā)（1000平米），2樓為超市，3—7樓為公寓1樓170000—300000元/平米，住宅2100—2600元/平米溫州商貿(mào)城飛鵝路占地209577平米——點評：柳南片區(qū)區(qū)在在售或已售售的的各大商場場幾幾乎集中在在飛飛鵝路上，與與與現(xiàn)有的飛飛鵝鵝市場、魚魚峰峰商廈等組組成成一個集批批發(fā)發(fā)、零售為為一一體的商圈圈。名稱路段概況價格金碧園曙光中路沿街商住宅，占占地地1000平米，總建建面積6537平米商鋪約2500000元/平米，住宅2200--3000元/平米鴻府曙光東路1833號號住宅樓高26層層，總總建筑面積3萬平米，總總戶數(shù)168戶住宅均價約366000元/平米藍(lán)色港灣柳新街66號住宅樓高分122、18、26層三種，裙裙樓為商場場住宅均價超過330000元/平米建佳商住樓映山街1樓60個鋪面面（14-338平米），2樓1600平米，住宅3-8樓50套1樓商鋪2688000—33800元/平米，住宅2880元/平米，振億大廈五一路總建筑面積700000㎡商鋪430000元元/平米,住宅3100—3200元/平米新大地大廈解放南路總建筑面積1555514㎡起價230000元元/平米,最高價420000元/平米金運來大廈解放南路總建筑面積1萬萬平平米商鋪350000-400000元/平米,住宅3100—3600元/平米嘉園商住樓中山西路占地1畝，總建建面面積30000㎡商鋪200000元元/平米,住宅2118—2758元/平米聲福居斜陽路占地3畝，總建建面面積50000㎡住宅起價218888元/平米⑵城中區(qū)點評：五星商場場一一帶是柳州州目目前最興旺旺的的商業(yè)中心心區(qū)區(qū)，各在售售項項目都以該該商商業(yè)中心區(qū)區(qū)為為導(dǎo)向，同同時時中心商業(yè)業(yè)圈圈已開始慢慢慢慢向周邊擴擴展展，這些項項目目的出現(xiàn)在在一一定程度上上會會加強該區(qū)區(qū)域域商業(yè)的獨獨特特地位。⑶柳北區(qū)名稱路段概況價格（元/平米米）歐雅城市廣場躍進北路商住樓（一、二二層層為商鋪），沿沿街360米長一層8000--90000，二層約4000；住宅折后后價在1600--19388景秀苑躍進北路商住樓首層商鋪850000怡江園北雀路沿街商住（上下下連連層獨立鋪鋪面面）商鋪在35000--4000；住宅在折折后1700多桂景灣北雀路居住小區(qū)內(nèi)部商商業(yè)業(yè)步行街未發(fā)售美林華軒北雀路沿街商?。ㄉ舷孪逻B連層，單層層約約50平米）約4000點評：柳北區(qū)的的商商鋪價格以以主主干道的價價值值為導(dǎo)向，躍躍躍進路上首首層層商鋪價格格在在8000--9000元/㎡之間，偏偏離主干道道的的北雀路首首層層商鋪則在3500--4000元/㎡之間。⑷魚峰區(qū)名稱路段概況價格聲福馨閣屏山大道低改工程項目1樓150000元/平平米（送地地下下室），2、3樓2900元/平米（3樓送天臺）連華大廈駕鶴路占地面積219977平米，建筑筑面積7248平米，1、2樓為商鋪，3-7樓為寫字樓樓1樓210000—277000元/平米，2樓7800元/平米國泰大廈駕鶴路建筑面積680000平米，1、2樓商場，3、4樓產(chǎn)權(quán)酒店店首層210000--3300000元/平米,2層7000元/平米,3-44層3000--40000元元/平米點評：目前魚峰峰老老區(qū)的商業(yè)業(yè)項項目以駕鶴鶴路路上的開發(fā)發(fā)為為主，以體體現(xiàn)現(xiàn)其景觀、交交交通及臨近近商商業(yè)旺區(qū)的的商商業(yè)價值。6.4現(xiàn)階段商商用用物業(yè)銷售售市市場的總結(jié)結(jié)⑴供應(yīng)量持續(xù)增增加,,存在競爭壓壓力2002—200003年柳州商用用物業(yè)有持持續(xù)續(xù)增加的趨趨勢勢，隨著市市政政建設(shè)的進進一一步加快，舊舊舊城區(qū)的改改造造及新城區(qū)區(qū)的的進一步開開發(fā)發(fā)，將會有有更更多新的商商業(yè)業(yè)用地，再再加加上目前的的商商用物業(yè)的的存存貨量，柳柳州州的商用物物業(yè)業(yè)市場將面面臨臨激烈的競競爭爭。據(jù)市場調(diào)調(diào)查得知，下下下列商業(yè)樓樓盤盤中的大盤盤將將成為未來來銷銷售阻力的的考考量因素：：序號樓盤名所屬城區(qū)商業(yè)規(guī)模1五星商業(yè)步行街街城中5.2萬㎡2時代商廈城中約0.36萬㎡㎡3藍(lán)色港灣城中約1萬㎡4鴻府城中約0.3萬㎡5淘園世家城中約0.28萬㎡㎡6華天世紀(jì)城中約1萬㎡7本項目城中約2.6萬㎡8新時代商業(yè)港柳南19萬㎡9溫州商貿(mào)城柳南2.7萬㎡10谷埠街國際商城城柳南22萬㎡11新佳華大廈柳南0.7萬㎡12潤和·時代廣場場柳南3萬㎡13匯鑫源商城魚峰0.6萬㎡14五月陽光購物廣廣場場魚峰2.8萬㎡15長城財富廣場魚峰——16康城商鋪柳北0.4萬㎡17歐雅城市廣場柳北0.6萬㎡18香森麗園柳北——19舊城區(qū)沿街低層層民民房改造工工程程城中、柳南、魚魚峰峰11.87萬㎡㎡⑵傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)區(qū)仍是是商家熱點點首首選傳統(tǒng)的百貨商場場、商商業(yè)步行街街、批批發(fā)中心由由于于固有消費費習(xí)習(xí)慣的原因因，一一直是消費費者者休閑購物物的的熱點區(qū)域域，每每逢節(jié)假日日更更是人如潮潮涌涌。假日經(jīng)濟濟的引發(fā)，經(jīng)經(jīng)經(jīng)濟形勢的的好好轉(zhuǎn)，消費費力力水平的回回升升，鬧市商商鋪鋪自然成為為各各路商家的的首首選。6.5商用物業(yè)業(yè)市市場的發(fā)展展趨趨勢分析隨著社會經(jīng)濟和和商商業(yè)流通的的發(fā)發(fā)展，房地地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)水平平的的提高，城城市市消費人口口的的增長，現(xiàn)現(xiàn)代代交通工具具（公公交線路的的擴擴張與私家家車車）對居民民活活動能力和和活活動范圍的的擴擴展，柳州州商商用物業(yè)市市場場呈現(xiàn)了新新的的發(fā)展趨勢勢。市場競爭具有共共贏贏性商業(yè)活動已在城城區(qū)區(qū)形成多個個區(qū)區(qū)域性商圈圈，在在一個商圈圈里里面，如果果沒沒有幾個大大型型項目將無無法法吸引足夠夠的的客流量，更更更不足以支支撐撐整個商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)域的繁榮榮。如前所述，城市市的的發(fā)展催生生了了兩大商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)域的新格格局局，構(gòu)成柳柳州州市區(qū)兩大大主主力商圈（五五五星、飛鵝鵝），每每個商圈都都有有幾個中大大型型商業(yè)項目目在在同場競爭爭，但但各發(fā)展商商和和商業(yè)項目目都都重視發(fā)揮揮各各自的優(yōu)勢勢，互互為補充，在在在競爭中謀謀求求發(fā)展，爭爭取取達(dá)到共同同做做旺市場的的共共贏局面。物業(yè)市場發(fā)展規(guī)規(guī)模?；鶕?jù)中國加入WWTTO的協(xié)議，我我國已承諾諾在在五年內(nèi)逐逐步步放開零售售市市場，允許許外外商在中國國開開展商業(yè)經(jīng)經(jīng)營營活動，外外商商的介入，促促促使商用物物業(yè)業(yè)也講究與與國國際接軌，商商商用物業(yè)從從原原來無序、散散散亂的不規(guī)規(guī)則則市場，逐逐步步走向有序序的的規(guī)范市場場，純純商業(yè)項目目與與商住混合合項項目均向規(guī)規(guī)模?；?、專業(yè)業(yè)化化方向發(fā)展展。開發(fā)規(guī)?；?、經(jīng)經(jīng)營營專業(yè)化將將成成為未來商商用用物業(yè)的發(fā)發(fā)展展趨勢，潤和·時代廣場、溫溫溫州商貿(mào)城城、五五星商業(yè)步步行行街、新時時代代商業(yè)港、谷谷谷埠街國際際商商城等一批批大大型商業(yè)項項目目先后進入入市市場，將備備受受投資者及及用用家注意。振興柳州商業(yè)————構(gòu)建“桂中新商埠”浮出水面構(gòu)建“桂中新商商埠”的目目的：將柳柳州州建設(shè)成為為廣廣西乃至大大西西南的重點點商商品集散地地和和商貿(mào)信息息中中心城市。規(guī)劃到20055年年能初步形形成成具有柳州州特特色的“南雜”（生活資料料）、“北專”（生產(chǎn)資料料）、“東雅”（文化、科科技）、“西精”（汽車機電電產(chǎn)品）、“中心繁榮”的市場格局局。6.6商用物業(yè)業(yè)市市場存在的的現(xiàn)現(xiàn)實問題買家購買行為的的理理性化隨著著市市場的成熟熟也也將同步來來臨臨，柳州房房地地產(chǎn)市場的的發(fā)發(fā)展和商用用物物業(yè)市場的的變變革，會培培育育出一大批批成成熟的消費費者者，他們將將會會向商用物物業(yè)業(yè)的發(fā)展商商提提出更高的的開開發(fā)要求。從市場現(xiàn)狀來看看，柳柳州商用物物業(yè)業(yè)市場還面面臨臨著以下的的現(xiàn)現(xiàn)實問題。商用物業(yè)產(chǎn)品同同質(zhì)質(zhì)化住宅同質(zhì)化主要要表表現(xiàn)是建筑筑風(fēng)風(fēng)格的克隆隆現(xiàn)現(xiàn)象，商鋪鋪則則多見于項項目目概念和對推推廣手法的的克克隆。如本本市市“××步行街概念”的炒作。商業(yè)項目缺乏可可感感性強的形形象象定位很多人認(rèn)為只要要商商鋪的地點點好好，位于商商業(yè)業(yè)旺地，就就一一定能賣得得好好；商用物物業(yè)業(yè)若不重視視塑塑造感性的的項項目形象，項項項目缺乏具具體體化、可感感性性強的形象象表表現(xiàn)，會減減弱弱對目標(biāo)客客戶戶的吸引力力。有很多人明明知知道道有這個項項目目，卻無法法聯(lián)聯(lián)想起或無無法法用什么詞詞語語去形容這這是是一個怎么么樣樣的項目，買買買家往往難難以以將它納入入購購買商鋪的的備備選視線范范圍圍，相應(yīng)就就會會減少成交交機機會。如同商商圈的“藍(lán)色港灣”項目。營銷策略單一目前商用物業(yè)的的定定位策略單單一一，營銷策策略略單一，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不不及住宅營營銷銷策略的多多姿姿多彩，“排號預(yù)定”是近期用得得較濫的手手法法。建筑設(shè)計不能完完全全滿足多功功能能的商貿(mào)需需求求在早期，發(fā)展商商都都不重視商商鋪鋪的間隔布布局局是否合理理，只只注重通過過增增加商鋪的的可可銷售面積積來來賺取最大大的的利潤。隨隨著著市場的成成熟熟，發(fā)展商商就就意識到要要通通過提高商商鋪鋪的商業(yè)利利用用價值，合合理理規(guī)劃商鋪鋪間間隔布局和和提提高物業(yè)管管理理和商業(yè)管管理理等手段，來來來達(dá)到理想想的的價位和提提高高產(chǎn)品的競競爭爭力。建筑設(shè)計要考慮慮物物業(yè)各種經(jīng)經(jīng)營營項目的特特性性，不同的的經(jīng)經(jīng)營品種，對對對物業(yè)的規(guī)規(guī)劃劃間隔有不不同同的要求，而而而且還要預(yù)預(yù)留留服務(wù)配套套設(shè)設(shè)施，如停停車車場、倉儲運運輸、顧客客休休息等區(qū)域域。商業(yè)經(jīng)營管理水水平平與項目開開發(fā)發(fā)水平不能能同同步發(fā)展在房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地地區(qū)區(qū)的物業(yè)管管理理水平已經(jīng)經(jīng)發(fā)發(fā)展到可與與國國外先進水水平平比美的程程度度，相續(xù)涌涌現(xiàn)現(xiàn)了一批以以物物業(yè)管理作作為為項目優(yōu)勢勢的的強勢地產(chǎn)產(chǎn)品品牌。而商用物業(yè)的經(jīng)經(jīng)營營管理則較較為為滯后，專專業(yè)業(yè)的成熟的的商商業(yè)性的社社會會性的商業(yè)業(yè)管管理機構(gòu)在在市市場上較少少，目目前負(fù)責(zé)商商場場經(jīng)營管理理的的機構(gòu)，多多為為開發(fā)商公公司司內(nèi)的一個個部部門或其屬屬下下的子公司司，只只負(fù)責(zé)自身身開開發(fā)項目的的經(jīng)經(jīng)營管理，在在在業(yè)主或商商戶戶眼里，既既欠欠缺專業(yè)性性，又又欠缺客觀觀性性。很多經(jīng)營失敗的的項項目并不是是因因為地段欠欠佳佳，也不是是發(fā)發(fā)展商財力力不不濟，開業(yè)業(yè)后后經(jīng)營管理理不不善是重要要原原因之一。七、柳州商業(yè)經(jīng)經(jīng)營營及市民消消費費行為分析7.1柳州商業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營及主要要商商業(yè)項目銷銷售售額分析柳州歷史上既是是廣廣西各地的的農(nóng)農(nóng)副產(chǎn)品、土土土特產(chǎn)品和和手手工藝品的的集集散地，也也是是廣東、湖湖南南、江西、云云云南、貴州州、四四川等西南南省省區(qū)商品物物資資交流的重重要要通道，素素有有“桂中商埠”的美譽。2001年，全全年年社會消費費品品零售總額80億元，全市市批發(fā)零售售貿(mào)貿(mào)易業(yè)從業(yè)業(yè)人人數(shù)近10萬人，批發(fā)零零售和餐飲飲業(yè)業(yè)完成增加加值值21億元，約約占全市三三產(chǎn)產(chǎn)增加值的的225%。2002年社會會消消費品零售售總總額87.85億元，同比比增長8.44%。其中，城城市社會消消費費品零售總總額額實現(xiàn)74.62億元，同比比增長8.10%；各縣及縣縣以下的零零售售額實現(xiàn)13.23億元，同比比增長10.411%；近年來，柳州市市圍圍繞“建設(shè)大市場場、發(fā)展大大商商貿(mào)、搞活活大大流通”的發(fā)展目標(biāo)標(biāo)，進一步步深深化商貿(mào)流流通通體制改革革，大大力發(fā)展非非公公經(jīng)濟，積積極極推行連鎖鎖經(jīng)經(jīng)營、物流流配配送等現(xiàn)代代流流通業(yè)態(tài)和和先先進營銷方方式式，有力地地推推進了商貿(mào)貿(mào)流流通業(yè)的發(fā)發(fā)展展，市內(nèi)商商業(yè)業(yè)中心區(qū)逐逐年年擴大，市市場場經(jīng)營規(guī)模模和和檔次不斷斷得得到提升，并并并逐步朝規(guī)規(guī)范范化、專業(yè)業(yè)化化、集約化化方方向發(fā)展。而同時一批機制制靈靈活、發(fā)展展態(tài)態(tài)勢良好的的民民營流通企企業(yè)業(yè)如*************公司（日日用品連鎖鎖）、***********公司（藥藥品連鎖）等等在不斷發(fā)展展壯大。從各行業(yè)的消費費市市場看，2002年上半年餐餐飲業(yè)、批批發(fā)發(fā)零售貿(mào)易易業(yè)業(yè)和農(nóng)業(yè)生生產(chǎn)產(chǎn)者的發(fā)展展穩(wěn)穩(wěn)中有升，分分分別比去年年同同期增長155.11%%、6.46%%和2.05%%；其他行業(yè)業(yè)和制造業(yè)業(yè)呈呈現(xiàn)活躍態(tài)態(tài)勢勢，完成222094萬元元和306771萬元，分分別比去年年同同期增長333.89%%和和31.933%。而在各主要商場場營營業(yè)方面：：中小商場呈現(xiàn)萎萎縮縮趨向，2001年百貨公司司、**公司的中中小商場年年銷銷售額分別別比比上年同期期下下降44.99%、66.955%。而大型綜合性商商場場銷售呈現(xiàn)現(xiàn)不不同的程度度的的增長，20001年柳州商場場、五星商商廈廈、東風(fēng)商商城城年銷售522819萬元元，比上年年同同期增長100.2%，工工貿(mào)大廈2001年營業(yè)額比2000年增長17..8%，而***公司增增長20.55%。尤其假日經(jīng)經(jīng)濟效果明明顯顯，零售市市場場銷售活躍躍，2001春節(jié)前后十十天柳州商商場場、五星商商廈廈銷售39665萬元，比比上年同期期增增長44.66%；東風(fēng)商商城春節(jié)、五五五一、國慶慶三三大節(jié)日累累計計銷售14334萬元，比比上年同期期增增長14.44%。7.2居民收入入水水平和消費費結(jié)結(jié)構(gòu)分析柳州市居民收入入水水平分析2001柳州城城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民存款款余余額為1666.82億億元，比年年初初增長12..32%；而而至2002年城鄉(xiāng)居民民儲蓄存款款余余額189.1億元，比年年初增長13.3%，城鄉(xiāng)居民民儲蓄不斷斷呈呈現(xiàn)上漲的的趨趨向。至2002年末末，柳柳州金融機機構(gòu)構(gòu)各項存款款余余額332.3億元，比年年初增加40.45億元，增長13.9%。受調(diào)資、增資政政策策和“三條保障線”進一步落實實的影響，居居居民收入增增長長加快：在居民年收入方方面面：2002年在崗崗職職工平均工工資資為12969元，與去年同同期相比增增幅幅較大，為為生生活質(zhì)量的的進進一步提高高提提供了保障障。在居民可支配收收入入方面：2002年，柳柳州州城市居民民可可支配收入7928元，同比增增長14.2%，人民生活活水平穩(wěn)步步提提高。柳州市居民消費費支支出分析居民人均消費性性支支出：2001城市居居民民人均消費費性性支出為60010元；2002上半年城市市居民人均均消消費性支出出33112元，比比去年同期期增增長2.500%。隨著居居民收入的的增增長，居民民的的消費支出出也也有不同程程度度的增長。居民消費價格：：2002上半年年柳柳州市居民民消消費價格總總指指數(shù)為1000.6%，比比去年同期期增增長0.6個百分分點。八大大類類消費價格格指指數(shù)四升四四降：八大類消費中，衣衣著保持較快快的上漲，食食品及醫(yī)療保保健、個人用用品也有一定定的增長，而而煙酒方面則則大幅下降，家家庭設(shè)備、維維修服務(wù)類以以及交通、通通訊類均有較較大幅度的下下降?？傮w物價保持相相對對穩(wěn)定，2002年1至6月份，居民民消費價格格總總指數(shù)為l000.6,,同同比上漲0..6個百分點點；而今年年77月份居民消消費價格總總水水平同比下下降降了0.5%%，商品零售售價格總水水平平同比下降降了了0.8%。7.3柳州市民民消消費心理分分析析消費習(xí)慣⑴消費者常去的的購物物場所（商商業(yè)業(yè)吸引力）柳州消費者最常常去去的商業(yè)場場所所是城中區(qū)區(qū)，其其次為佳用用、飛飛鵝一帶商商業(yè)業(yè)區(qū)，傳統(tǒng)統(tǒng)慣慣性思維仍仍占占據(jù)主要地地位位，而佳用用在在柳州的商商業(yè)業(yè)影響力也也越越來越大。城中區(qū)在柳州具具