年河南鄭州某項(xiàng)目策略總案

“****·****”策略總案第一部分背景景分析一、經(jīng)濟(jì)背景河南是我國(guó)的農(nóng)農(nóng)業(yè)大省，河河南省總?cè)丝诳?001年底統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)字為9555萬人，居全全國(guó)第1位。鄭州是是其省會(huì)城市市，鄭州市區(qū)區(qū)戶籍人口260萬，流動(dòng)人人口90余萬，而且且鄭州市一直直采取開放的的戶籍政策，購(gòu)購(gòu)房入戶、投投資納稅入戶戶、大中專畢畢業(yè)生入戶等等開放的人口口政策讓鄭州州人口迅速增增加。按照政政府規(guī)劃，2010年鄭州市區(qū)區(qū)要擴(kuò)大一倍倍，人口也將將相應(yīng)急速擴(kuò)擴(kuò)張。潛在的的消費(fèi)群體將將是推動(dòng)鄭州州房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展的主要要?jiǎng)恿?。河南正處于我?guó)國(guó)第二階梯向向第三階梯的的過渡地帶，位位置適中。以以鄭州為中心心，北距京津津唐，南下武武漢三鎮(zhèn)，西西入關(guān)中平原原，東至滬、寧寧、杭等經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，其其直線距離大大都在600—800公里之內(nèi)。在在歷史上，河河南一向是我我國(guó)人民南來來北往、西去去東來的必經(jīng)經(jīng)之地，京廣廣、京九、焦焦枝、隴海、新新菏等鐵路干干線縱橫交織織于河南，優(yōu)優(yōu)越的地理位位置和方便的的交通條件，密密切了河南與與全國(guó)各地的的聯(lián)系，使其其成為我國(guó)最最大的商貿(mào)集集散地，因此此，商貿(mào)物流流行業(yè)成為鄭鄭州最發(fā)達(dá)的的支柱性產(chǎn)業(yè)業(yè)，并造就了了大量的高端端客群。其次，由于河南南農(nóng)業(yè)大省的的身份，使其其農(nóng)產(chǎn)品的深深加工業(yè)成為為其特色的重重要產(chǎn)業(yè)，“春都”、“思念”的農(nóng)副產(chǎn)品品和煙草、酒酒類等，都是是河南省重要要的產(chǎn)業(yè)支柱柱。第三，以商品期期貨為特色的的金融服務(wù)業(yè)業(yè)在鄭州市的的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中中占有很大比比例，并吸引引了全國(guó)大量量的外來人口口。第四，鄭州的飲飲食娛樂等服服務(wù)業(yè)相當(dāng)發(fā)發(fā)達(dá)，高端消消費(fèi)場(chǎng)所遍布布全市，高端端消費(fèi)水平居居全國(guó)的前列列。根據(jù)以上的分析析，可以肯定定鄭州市的經(jīng)經(jīng)濟(jì)狀況處于于不均衡的發(fā)發(fā)展?fàn)顩r，部部分發(fā)達(dá)產(chǎn)業(yè)業(yè)造就了大量量的富裕高端端人群，并拉拉動(dòng)了消費(fèi)市市場(chǎng)的整體增增長(zhǎng)，導(dǎo)致社社會(huì)上出現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)烈的貧富差差距。由此可以判定，鄭鄭州市場(chǎng)具有有足夠的高端端人群容量。小資料根據(jù)2003年年河南省統(tǒng)計(jì)計(jì)信息咨詢中中心和************公司等做的的調(diào)查資料顯顯示：購(gòu)買住房、汽車車和通訊網(wǎng)絡(luò)絡(luò)器材(包括電腦、手手機(jī)等)分別占鄭州州居民消費(fèi)支支出的53.3%、6.5%和3.6%。在鄭州，有有網(wǎng)絡(luò)通訊支支出的人已占占總體被訪者者的86.2%，購(gòu)車人群群也已占2.6%。貸款購(gòu)房的人分分別占總體被被訪者的15.9%和1%。從全國(guó)來來看，城市居居民家庭住房房貸款比例為為13.6%，鄭州高于于全國(guó)普遍水水平。按購(gòu)房房家庭計(jì)算，人人均購(gòu)房支出出68577元，其中人人均貸款額達(dá)達(dá)到20305元。本次調(diào)查結(jié)果顯顯示，城市居居民家庭飲食食支出占消費(fèi)費(fèi)總支出的比比重持續(xù)降低低。2003年我國(guó)城市市居民家庭人人均恩格爾系系數(shù)降低到19.4%，鄭州的恩恩格爾系數(shù)則則為33.1%，明顯高于于全國(guó)普遍水水平。2003年鄭州州市民擁有儲(chǔ)儲(chǔ)蓄存款的占占被訪者總體體的70.3%，擁有各種種投資支出的的占14.7%。從全國(guó)來來看，2003年城市居民民投資性支出出(包括儲(chǔ)蓄存存款和其他各各種投資支出出)占家庭總支支出的12%。其中，儲(chǔ)儲(chǔ)蓄存款占64.8%，各種投資資支出占投資資性支出的25.1%。調(diào)查顯示，六成成以上的鄭州州市民認(rèn)為家家庭生活水平平有不同程度度的提高，而而只有四成市市民對(duì)自己目目前的生活質(zhì)質(zhì)量表示滿意意。青年人最最為樂觀，有有八成人表示示生活水平有有提高，受過過高等教育的的人中有75%的人認(rèn)為生生活水平有提提高，公司白白領(lǐng)83.3%的人認(rèn)為自自己的生活過過得還不賴。普普通市民只有有44.4%的人表示生生活水平有提提高。而全國(guó)國(guó)的數(shù)據(jù)是，五五成的市民認(rèn)認(rèn)為家庭生活活水平有不同同程度的提高高，只有一成成左右的市民民表示其家庭庭生活水平有有所下降。有42.7%的的鄭州市民對(duì)對(duì)目前生活質(zhì)質(zhì)量表示滿意意，但還有四四成市民對(duì)家家庭目前生活活質(zhì)量的評(píng)價(jià)價(jià)為“一般”。調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，鄭鄭州市民和其其他城市居民民一樣，對(duì)衣衣食方面的生生活質(zhì)量滿意意度最高，對(duì)對(duì)社會(huì)福利和和醫(yī)療方面的的滿意度都不不高。而中年年人對(duì)生活質(zhì)質(zhì)量各方面的的滿意度相對(duì)對(duì)比較低。不同年齡段的鄭鄭州市民面對(duì)對(duì)的家庭困難難有很大的區(qū)區(qū)別，而“住房緊張”是各個(gè)層次次市民共同的的第二大困難難。二、城市背景鄭州市雖然歷史史可以追溯到到商代，但是是現(xiàn)代城市史史卻非常短。1954年，河南省省會(huì)由開封遷遷往鄭州，20世紀(jì)90年代，鄭州州被定為國(guó)家家級(jí)15個(gè)商貿(mào)試點(diǎn)點(diǎn)城市，21世紀(jì)初確立立鄭州的中原原城市群核心心地位。從宏觀城市的角角度看，鄭州州是一個(gè)計(jì)劃劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代產(chǎn)產(chǎn)生的城市骨骨架，政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文化等等功能分門別別類的被安排排在特定的區(qū)區(qū)域，特別是是以京廣線為為界，西側(cè)為為傳統(tǒng)工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地，東東側(cè)為政治文文化中心區(qū)（行行政區(qū)），城城市以火車站站和二七廣場(chǎng)場(chǎng)為中心，構(gòu)構(gòu)成了商業(yè)中中心區(qū)。從城市規(guī)劃的角角度看，鄭州州市缺乏現(xiàn)代代城市的規(guī)劃劃思想，是典典型的依托鐵鐵路而發(fā)展起起來的城市，城城市中心以鄭鄭州火車站為為起點(diǎn)，道路路均勻地向四四周輻射，導(dǎo)導(dǎo)致形成“內(nèi)緊外松”的城市格局局。城市發(fā)展展混亂，中心心輻射性的路路網(wǎng)不僅導(dǎo)致致城市交通阻阻塞，也使城城市各區(qū)域之之間沒有明顯顯的邊界，辨辨識(shí)性較低。雖雖然近期政府府在努力重新新規(guī)劃舊城，擴(kuò)擴(kuò)建改建了幾幾條主要干道道，但是收效效并不明顯，城城市發(fā)展的瓶瓶頸已經(jīng)形成成。從目前的狀況看看，鄭州的高高端居住和消消費(fèi)場(chǎng)所基本本集中在鄭州州市的東部（行行政區(qū)），以以省委、省政政府為中心，以以金水路、紫紫荊山路為骨骨架的四方格格的區(qū)域內(nèi)。高高端消費(fèi)人群群也主要集中中在這個(gè)區(qū)域域之中。根據(jù)以上的分析析，“****··****”項(xiàng)目正處于于鄭州市高端端人群的輻射射范圍中，是是鄭州城市的的主要發(fā)展方方向，也是居居家生活的首首選，具備良良好的地理優(yōu)優(yōu)勢(shì)。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)概述據(jù)鄭州市統(tǒng)計(jì)局局調(diào)查，2003年全市完成成房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資額74.3億元，同比比增長(zhǎng)24.5%；全市商品品房新開工面面積383.8萬M2（發(fā)放施工工許可證面積積），竣工面面積300.2萬M2。其中，北北區(qū)以小高層層為主，中區(qū)區(qū)以小規(guī)模高高層公寓或商商住樓為主，東東區(qū)以高層、小小高層為主，西西區(qū)以多層大大社區(qū)為主，南南區(qū)市場(chǎng)比較較淡靜。東區(qū)區(qū)、西區(qū)和北北區(qū)去年發(fā)展展比較活躍，如如未來花園、建建業(yè)桂苑、中中方園、21世紀(jì)社區(qū)、帝帝湖花園、馨馨苑名家等。鄭州市地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格差異不不明顯，不但但多層、小高高層、高層各各類型房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格差異不不明顯，而且且從各分區(qū)域域來看，價(jià)格格比較一致，北北環(huán)和南環(huán)一一帶由于接近近城市邊緣，價(jià)價(jià)格上稍低，多多層價(jià)格一般般在1600—1900元/M2之間，高層層價(jià)格一般在在2200—2400元/M2左右，其它它各區(qū)住宅價(jià)價(jià)格大多在2700--3000元/M2之間。其次次從房地產(chǎn)功功能和用途來來看，住宅、寫寫字樓的功能能區(qū)分模糊，商商住樓盤與寫寫字樓價(jià)格差差異比較小。從戶型上來看，以以三房為主力力，其次為四四房，二房、一一房供應(yīng)較少少，2003年大面積戶戶型供應(yīng)量有有所增加，不不少大社區(qū)都都配備有200平方米以上上的復(fù)式或大大面積平層房房型。從面積積來看，三房房面積范圍約約在140-1160平方米為主主，四房面積積超過150平方米，兩兩房面積超過過80平方米。戶戶型有適度的的創(chuàng)新，但大大多是照搬先先進(jìn)城市的做做法，如錯(cuò)層層復(fù)式、買一一層送夾層、樓樓中樓等。2003年全市市共銷售商品品房面積（含含商品房預(yù)售售）346.7萬M2，同比增長(zhǎng)長(zhǎng)達(dá)23.4%，增速高于于投放增長(zhǎng)的的16.8個(gè)百分點(diǎn)。全全年商品住宅宅、辦公樓、商商業(yè)營(yíng)業(yè)用房房和其他用房房銷售面積占占同期商品房房銷售總面積積的比重分別別為95.3%、1.4%、2.4%和0.8%。2003年底，全市市商品房空置置面積為95.4萬M2，同比增長(zhǎng)4.1%，空置率為24.7%，比2002年下降了9.1個(gè)百分點(diǎn)，處處于國(guó)家人口口的15%—30%的良性發(fā)展展空間。2003年全市市商品房平均均銷售價(jià)格為為2055元/M2，市內(nèi)商品品房平均價(jià)格格為2318元/M2，比2002年上升了1.2個(gè)百分點(diǎn)，其其中住宅均價(jià)價(jià)2100元/M2，上升4.1%，非住宅5178元/M2，下降了9.3%。2003年二手手房成交套數(shù)數(shù)為8796套，比2002年增長(zhǎng)64%，交易面積積達(dá)到72.8萬M2，增長(zhǎng)67.7%。成交金額7.94億元，增長(zhǎng)79.2%。近年來鄭州房地地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)現(xiàn)了這樣一種種現(xiàn)象——只要是多層層就不愁賣?。∮绕涫沁M(jìn)入入2003年以來，多多層大規(guī)模社社區(qū)不斷涌現(xiàn)現(xiàn)，尤其是北北環(huán)一帶，多多層低價(jià)房形形成熱銷。從價(jià)格和戶型兩兩方面可以看看到，目前市市場(chǎng)的需求狀狀況：兩房?jī)蓛蓮d（80-95平方米）總總價(jià)在14萬元左右、三三房?jī)蓮d（100-1120平方米）總總價(jià)在19萬元左右的的市場(chǎng)需求空空間最大，是是鄭州目前最最熱銷的主流流產(chǎn)品。也是未來2-5年最有吸引引力的消費(fèi)市市場(chǎng)之一。由于鄭州市沒有有大規(guī)模的舊舊城改造計(jì)劃劃，受到土地地條件的制約約，城區(qū)內(nèi)部部的產(chǎn)品類型型多是小規(guī)模模的高層產(chǎn)品品為主，而城城郊結(jié)合部則則集中了很多多大規(guī)模的多多層產(chǎn)品。城城區(qū)內(nèi)部的產(chǎn)產(chǎn)品基本上缺缺乏良好的環(huán)環(huán)境優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)產(chǎn)品特色。通過以上的分析析可以發(fā)現(xiàn)，鄭鄭州房地產(chǎn)市市場(chǎng)處于低水水平的平穩(wěn)增增長(zhǎng)過程中，但但是和國(guó)內(nèi)其其他同類城市市相比，具有有相當(dāng)大的增增長(zhǎng)空間，目目前開始啟動(dòng)動(dòng)的二手房市市場(chǎng)是房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)真正啟啟動(dòng)的前兆，我我們預(yù)計(jì)：鄭鄭州即將迎來來房地產(chǎn)需求求和價(jià)格的飛飛躍式增長(zhǎng)，啟啟動(dòng)的契機(jī)很很有可能就是是****住宅市場(chǎng)的的問世。四、本章小節(jié)縱觀鄭州房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)，我們們可以發(fā)現(xiàn)，鄭鄭州市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)積累了大量量的房地產(chǎn)需需求，并且具具有可觀的上上升空間，為為我們提供了了很好的營(yíng)銷銷背景，但是是目前缺乏突突破價(jià)格瓶頸頸的契機(jī)，市市場(chǎng)消費(fèi)情緒緒不足。該市市場(chǎng)上具有足足夠的高端消消費(fèi)客群容量量，但是沒有有相應(yīng)的高端端產(chǎn)品，為我我們?cè)诋a(chǎn)品形形式的突破上上提供了機(jī)會(huì)會(huì)。在高端市市場(chǎng)價(jià)格上，低低質(zhì)低價(jià)仍就就是其主要特特征。第二部分區(qū)域域價(jià)值一、****概概述****位于國(guó)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的的鄭州城市總總體規(guī)劃的東東部圃田組團(tuán)團(tuán)，西起107國(guó)道，東至至京珠高速公公路，北起連連霍高速公路路，南至機(jī)場(chǎng)場(chǎng)快速路。開開發(fā)建設(shè)****是為更好地地應(yīng)對(duì)中國(guó)加加入WTO所帶來的機(jī)機(jī)遇和挑戰(zhàn)，提提升城市品位位，把鄭州建建設(shè)成為國(guó)家家區(qū)域性中心心城市和社會(huì)會(huì)主義現(xiàn)代化化商貿(mào)城市而而采取的重要要舉措。為了使*****高起點(diǎn)規(guī)劃劃、高品位建建設(shè)，鄭州市市對(duì)****總體發(fā)展概概念規(guī)劃進(jìn)行行國(guó)際征集。經(jīng)經(jīng)考察選定日日本黑川紀(jì)章章事務(wù)所、法法國(guó)夏氏事務(wù)務(wù)所等6家單位參加加了規(guī)劃征集集活動(dòng)，經(jīng)國(guó)國(guó)家建設(shè)部組組織國(guó)內(nèi)外專專家評(píng)審委員員會(huì)的數(shù)輪評(píng)評(píng)定，確定選選用日本黑川川紀(jì)章事務(wù)所所的規(guī)劃方案案。****總體發(fā)發(fā)展概念規(guī)劃劃引入了共生生城市、新陳陳代謝城市以以及環(huán)行城市市等眾多先進(jìn)進(jìn)的理念，新新、老城一路路之隔（107國(guó)道），著著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，融融為一體，互互為依托，相相得益彰，體體現(xiàn)了新穎的的創(chuàng)意和獨(dú)到到的風(fēng)格。****分為CBD區(qū)、龍湖地地區(qū)、商住物物流區(qū)、高科科技工業(yè)區(qū)、運(yùn)運(yùn)動(dòng)城、龍子子湖度假區(qū)和和科技研究城城七個(gè)組團(tuán)，每每個(gè)組團(tuán)規(guī)劃劃有環(huán)行公路路，組團(tuán)的商商業(yè)、服務(wù)、行行政中心沿環(huán)環(huán)行公路布置置，通過環(huán)行行道路之間的的連接實(shí)現(xiàn)組組團(tuán)之間的聯(lián)聯(lián)系，沿河流流、湖泊、高高速公路、環(huán)環(huán)路、主干路路規(guī)劃有大面面積的生態(tài)回回廓綠地。****總面積積155平方公公里，由起步步區(qū)（起步區(qū)區(qū)33平方公里里，包括中央央商務(wù)區(qū)、龍龍湖南區(qū)、商商住物流區(qū)）、運(yùn)運(yùn)動(dòng)城、龍子子湖度假居住住區(qū)、科技研研究城、高科科技工業(yè)區(qū)組組成。規(guī)劃構(gòu)建了一條條西南--東北向城市市歷史、生態(tài)態(tài)、商業(yè)、旅旅游時(shí)空發(fā)展展城市中心軸軸線。該軸線線匯集了老城城中央商務(wù)區(qū)區(qū)、商城遺址址、省市領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)機(jī)關(guān)、規(guī)劃劃中的新區(qū)CBD、CBD副中心、龍龍湖以及貫穿穿城區(qū)的兩條條主要河流金金水河、熊耳耳河等，凝聚聚了整個(gè)城市市的精華。鄭鄭州未來經(jīng)濟(jì)濟(jì)在發(fā)展傳統(tǒng)統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的同時(shí)時(shí)，重視21世紀(jì)三種新新的成長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)業(yè)，即IT產(chǎn)業(yè)、物流流產(chǎn)業(yè)、生物物產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展。結(jié)合京廣廣、隴海兩大大鐵路干線交交匯于城市中中心的特點(diǎn)，提提出了V字型城市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶的構(gòu)想想。構(gòu)架了東東西橫貫、四四通八達(dá)的道道路風(fēng)格，把把新區(qū)與老城城區(qū)有機(jī)聯(lián)為為一體。鄭州此次新區(qū)的的開發(fā)，在規(guī)規(guī)劃時(shí)充分考考慮了鄭州城城市定位，即即要把鄭州建建設(shè)成一個(gè)全全國(guó)區(qū)域性中中心城市。在在****的規(guī)劃中，除除了商務(wù)、高高新產(chǎn)業(yè)外，物物流業(yè)被作為為重點(diǎn)關(guān)注的的產(chǎn)業(yè)提出來來。鄭州市為為了****建設(shè)穩(wěn)定連連續(xù)有保證，通通過市人大立立法為其保駕駕護(hù)航。與此此同時(shí)出臺(tái)各各種措施，授授權(quán)****管委會(huì)壟斷斷土地一級(jí)市市場(chǎng)，并建立立土地儲(chǔ)備制制度，統(tǒng)一對(duì)對(duì)外招商。二、“*****”項(xiàng)目周邊概概況本項(xiàng)目位于鄭州州市****起步區(qū)，位位于CBD中心和龍湖湖居住區(qū)之間間，西鄰107國(guó)道，東臨臨東四環(huán)，區(qū)區(qū)域四周道路路通暢，區(qū)內(nèi)內(nèi)規(guī)劃有中學(xué)學(xué)、商業(yè)、郵郵政、消防站站，周圍有外外國(guó)語小學(xué)、緯緯五路一小、鄭鄭州一中、藝藝術(shù)中心、會(huì)會(huì)展中心、47中、河南友友誼醫(yī)院等。在在商務(wù)方面，該該區(qū)域南鄰CBD中心，西面面為老城區(qū)。在在生活配套方方面，污水、自自來水、通訊訊、天然氣所所有基礎(chǔ)設(shè)施施管線要在今今年10月份投入使使用。而且交交通極為便利利。三、****價(jià)價(jià)值分析****是河南南省委、省政政府為了擺脫脫落后，加快快城市化進(jìn)程程而做出的一一個(gè)大膽的舉舉動(dòng)，從規(guī)劃劃的標(biāo)準(zhǔn)上，只只有上海的浦浦東能夠和它它相提并論，因因此，****的價(jià)值非常常巨大：1．它是按照國(guó)國(guó)際發(fā)達(dá)城市市的標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一一規(guī)劃的城市市新區(qū)，是讓讓鄭州一次性性進(jìn)入國(guó)際大大家庭的唯一一途徑，與原原有的舊城有有著天壤之別別；2．****與與舊城之間有有著明確的邊邊界但又緊密密相連，既能能做到城市功功能的借用，又又使新區(qū)沒有有陌生感；既既保持了原有有的城市歷史史文脈，又能能夠迅速提高高城市國(guó)際化化品質(zhì)，是共共生城市理論論的完美表達(dá)達(dá)，為****的發(fā)展提供供了堅(jiān)實(shí)的發(fā)發(fā)展平臺(tái)；3．****的的規(guī)劃建設(shè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了國(guó)內(nèi)內(nèi)發(fā)達(dá)城市的的水平，而且且超過了國(guó)際際上許多新型型都會(huì)的城市市標(biāo)準(zhǔn)，是目目前中國(guó)最高高標(biāo)準(zhǔn)的城市市模型，對(duì)于于消費(fèi)者而言言，具有相當(dāng)當(dāng)強(qiáng)大的誘惑惑力；4．****將將吸引河南省省主要的經(jīng)濟(jì)濟(jì)命脈部門和和企業(yè)進(jìn)入，實(shí)實(shí)際上將形成成了一個(gè)與舊舊城完全對(duì)比比的新區(qū)，類類似于印度的的德里和新德德里之間的城城市模型，這這種反差將極極大的提升****的地位，對(duì)對(duì)于有著人口口接近一億人人的河南省來來說，是人們們未來工作和和居住的“圣地”；5．六平方公里里的龍湖將形形成中原一代代“稀缺資源”的集中投放放，如此大面面積的水面將將形成對(duì)于生生存環(huán)境、局局部氣候、自自然環(huán)境的有有效改善，也也會(huì)居住人群群資源的優(yōu)化化組合；6．政府對(duì)于*****的建設(shè)的關(guān)關(guān)注度和力度度非常高，巨巨額資金的投投放、優(yōu)惠政政策的實(shí)施以以及政府嚴(yán)厲厲的監(jiān)管，足足以形成對(duì)于于****快速建設(shè)的的有力推動(dòng)，使使其在短期內(nèi)內(nèi)見到成效。四、****起起步區(qū)——CBD中心區(qū)價(jià)值值分析該區(qū)位于*****的中心區(qū)的的南側(cè)，緊鄰鄰鄭州市中心心干道金水路路，是該區(qū)中中與現(xiàn)有城區(qū)區(qū)結(jié)合最緊密密的區(qū)域。該該區(qū)的中心是是60層高的新鄭鄭州大酒店，環(huán)環(huán)繞四周的是是鄭州國(guó)際會(huì)會(huì)展中心，外外圍為環(huán)狀的的高層商務(wù)區(qū)區(qū)（如今已經(jīng)經(jīng)部分封頂，有有些正在建設(shè)設(shè)之中）。CBD中心區(qū)將將是****最早呈現(xiàn)的的區(qū)域，也是是未來****的心臟部位位。它的出現(xiàn)現(xiàn)將成為鄭州州城市化進(jìn)程程的重要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，因此對(duì)于于鄭州房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)具有非非常強(qiáng)烈的打打擊作用。其其中新鄭州大大酒店將成為為取代二七塔塔的鄭州新標(biāo)標(biāo)志，而國(guó)際際會(huì)展中心則則為鄭州這個(gè)個(gè)以商貿(mào)業(yè)為為特征的城市市聚集大量的的人流，該中中心將明年6月份竣工并并投入使用，它它的投入使用用將吸引大型型的商品交易易和展覽展示示活動(dòng)，聚焦焦全部關(guān)注的的目光，使****的形象迅速速傳播到海內(nèi)內(nèi)外，它將是是****的新生的開開始，也是新新鄭州真正的的城市名片。CBD中心區(qū)的的北側(cè)是首批批開工的居住住區(qū)，****項(xiàng)目正處于于居住區(qū)的中中央，介于CBD中心區(qū)和CBD副中心區(qū)之之間，****CCBD的過渡地帶帶，具有良好好的CBD居住尺度和和環(huán)境氛圍。而而且相鄰南北北運(yùn)河，自然然環(huán)境和地理理位置優(yōu)越。五、本章小節(jié)從以上的分析中中可以發(fā)現(xiàn)，“****”所處的區(qū)域域價(jià)值極高，甚甚至可以說是是鄭州唯一的的高價(jià)值商業(yè)業(yè)居住區(qū)塊，對(duì)對(duì)于城市高端端人群具有相相當(dāng)強(qiáng)烈的吸吸引力，是**集團(tuán)有史以以來開發(fā)的最最好的土地。因因此，“****··****”項(xiàng)目一定要要做成本地市市場(chǎng)上的最高高端產(chǎn)品，也也只有最高端端產(chǎn)品才是市市場(chǎng)的空白點(diǎn)點(diǎn)，是市場(chǎng)需需求的集中點(diǎn)點(diǎn)，才支持企企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略。所以，充充分的表達(dá)清清楚土地的價(jià)價(jià)值，將是本本項(xiàng)目營(yíng)銷推推廣的關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié)。第三部分產(chǎn)品品分析一、規(guī)劃分析根據(jù)****的的總規(guī)劃師黑黑川紀(jì)章的“九宮格、四四合院”規(guī)劃思想，該該地區(qū)的居住住產(chǎn)品都按照照九宮格的方方式進(jìn)行劃分分，每一個(gè)單單位內(nèi)部基本本上遵循著四四合院的結(jié)構(gòu)構(gòu)方式，形成成黑川紀(jì)章的的“新亞洲院落”的城市特色色。所謂“九宮格”是中國(guó)古人人發(fā)明的一種種構(gòu)圖方式，將將方格子以3x3的方式進(jìn)行行有序排列，內(nèi)內(nèi)部的交匯處處形成類似黃黃金分割率一一樣的視覺韻韻律，過去常常用于繪畫和和練習(xí)書法等等使用，我國(guó)國(guó)的漢字基本本上是按照其其內(nèi)部韻律進(jìn)進(jìn)行創(chuàng)造的。由于黑川紀(jì)章的的“九宮格、四四合院”的規(guī)劃思想想，該居住區(qū)區(qū)的幾個(gè)項(xiàng)目目都是均衡排排列的，因此此“****”項(xiàng)目不可能能以其他姿態(tài)態(tài)出現(xiàn)，也不不可能成為當(dāng)當(dāng)?shù)赝怀龅牡氐貥?biāo)性建筑。為為此，我們只只有把開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的絕對(duì)差差異性主要放放到了產(chǎn)品內(nèi)內(nèi)部。二、產(chǎn)品定位制造產(chǎn)品的差異異性是支持**“No.1”思想和現(xiàn)金金流戰(zhàn)略的必必由之路。由由于用地經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的的和成本的制制約，我們將將在一個(gè)極小小的發(fā)揮空間間內(nèi)制造鄭州州的頂級(jí)住宅宅產(chǎn)品。根據(jù)據(jù)我們對(duì)鄭州州市場(chǎng)的判斷斷，我們將把把制造本產(chǎn)品品的絕對(duì)差異異性，放在本本項(xiàng)目的建筑筑本體之外，不不與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手進(jìn)行產(chǎn)品本本身的層面上上的競(jìng)爭(zhēng)。產(chǎn)品開發(fā)原則：：1．強(qiáng)化產(chǎn)品的的國(guó)際高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)城市的特征征，強(qiáng)調(diào)社區(qū)區(qū)外圍環(huán)境的的生活化色彩彩；2．強(qiáng)化產(chǎn)品能能夠給與客戶戶的最大利益益點(diǎn)，并且是是本地市場(chǎng)需需求的空白點(diǎn)點(diǎn)，為營(yíng)銷工工作提供絕對(duì)對(duì)的影響指標(biāo)標(biāo)的支持；3．整體均好性性的原則，不不因外觀而損損失產(chǎn)品的使使用功能。經(jīng)過我們仔細(xì)分分析，我們建建議產(chǎn)品定位位于：****項(xiàng)目是是以國(guó)際發(fā)達(dá)達(dá)城市為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，代表著中中原最高居住住水平的人性性化高端住宅宅產(chǎn)品。三、核心價(jià)值1、核心價(jià)值1．位于大中原原城市群核心心地位的都會(huì)會(huì)中央的居住住圣地2．以水景商業(yè)業(yè)街為骨架的的街區(qū)特色；；3．“三維水系系”的健康空間間；4．城市中心的的低密度住宅宅產(chǎn)品2、價(jià)值點(diǎn)1．區(qū)域：1、**“***·*****”位于****CCBD中心區(qū)的唯唯一附屬居住住區(qū)內(nèi)，是大大中原城市群群的核心城市市中的核心位位置，它緊鄰鄰中原的經(jīng)濟(jì)濟(jì)命脈，是大大中原區(qū)中無無可替代的居居住示范區(qū)。2、**“***·*****”南側(cè)緊鄰高高度繁華的**CBD中心，北側(cè)側(cè)是CBD副中心，西西側(cè)是鄭州行行政區(qū)，東側(cè)側(cè)是新規(guī)劃的的龍子湖居住住區(qū)，正處于于中原的政治治中心和經(jīng)濟(jì)濟(jì)中心的包圍圍之中，距離離其地理優(yōu)勢(shì)勢(shì)得天獨(dú)厚；；3、****CCBD中心區(qū)跨時(shí)時(shí)代的規(guī)劃思思想，不僅在在大中原片區(qū)區(qū)居有絕對(duì)的的超前性，就就是與全國(guó)發(fā)發(fā)達(dá)省市和國(guó)國(guó)際上先進(jìn)國(guó)國(guó)家相比也具具有領(lǐng)先性。該該區(qū)域是中原原地區(qū)城市價(jià)價(jià)值的最大體體現(xiàn)，是中原原城市居住的的名片，其價(jià)價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有有被發(fā)掘出來來。4、**“***·*****”交通發(fā)達(dá)，未未來將享有鄭鄭州最好的政政府福利設(shè)施施和城市配套套，特別是水水系縱橫，南南北運(yùn)河從社社區(qū)的一側(cè)流流過，鄰近的的6平方公里的的龍湖將有效效地改變局部部氣候環(huán)境，是是中原一代最最佳的居住區(qū)區(qū)域。小資料：大中原原城市群黨中央、國(guó)務(wù)院院關(guān)于“加快中部崛崛起”的戰(zhàn)略方針針出臺(tái)后，河河南省委、省省政府遵循科科學(xué)發(fā)展觀，很很快作出了構(gòu)構(gòu)筑中原城市市群經(jīng)濟(jì)隆起起帶，以此帶帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的決策策。中原城市市群集中了鄭鄭州、洛陽、開開封、新鄉(xiāng)、焦焦作、許昌、平平頂山、漯河河、濟(jì)源9個(gè)城市。這這一區(qū)域土地地面積和人口口分別占全省省的35.1％和40.4％，創(chuàng)造了了全省55.2％的生產(chǎn)總總值和55％的財(cái)政收收入，城鎮(zhèn)化化水平為35.5％，是河南南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的核心區(qū)。中中原城市群居居于沿海開放放地區(qū)與中西西部的接合部部，承東啟西西，連貫?zāi)媳北?，區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)突出，資源源、產(chǎn)業(yè)等基基礎(chǔ)條件較好好。無論從戰(zhàn)戰(zhàn)略布局、發(fā)發(fā)展需要，還還是從經(jīng)濟(jì)優(yōu)優(yōu)勢(shì)現(xiàn)有基礎(chǔ)礎(chǔ)看，中原城城市群有條件件發(fā)展成為繼繼沿海三大經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)之后的的又一大經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)，成為歐歐亞大陸橋經(jīng)經(jīng)濟(jì)走廊的中中心樞紐，進(jìn)進(jìn)而促進(jìn)中部部崛起。2．產(chǎn)品1）規(guī)劃——由由水景商業(yè)街街貫穿的柔性性住區(qū)**“**·*****”在規(guī)劃上，是是以商業(yè)街為為骨架，貫穿穿幾個(gè)視覺開開放的圍合社社區(qū)而形成的的街區(qū)形態(tài)。住住區(qū)采取“新亞洲院落”的規(guī)劃特色色，以大圍合合套小圍合的的方式形成連連續(xù)不斷的院院落，蜿蜒的的視覺流線和和縱向的商業(yè)業(yè)街主軸將幾幾個(gè)大院落巧巧妙的聯(lián)系在在一起，使其其形成一個(gè)完完整的城市空空間形態(tài)?？v向貫穿的水景景商業(yè)街是“****”最主要的骨骨架，它集合合了車行和人人行兩種功能能，20米的車行路路和兩側(cè)各15米的步行路路使其具備成成為商業(yè)旺區(qū)區(qū)的可能。商商業(yè)街上和社社區(qū)內(nèi)部聯(lián)系系在一起的豐豐富水系讓步步行變得曲折折蜿蜒、富有有趣味，而且且和社區(qū)之間間形成了密切切的視覺聯(lián)系系，讓商業(yè)的的城市繁華和和社區(qū)的寧?kù)o靜優(yōu)雅和諧的的共融。由于商業(yè)街上豐豐富的水體、變變化的綠地、多多種硬質(zhì)鋪裝裝和沿街的雨雨棚、休閑小小品等元素的的結(jié)合，讓商商業(yè)街具備了了休閑功能，通通過各社區(qū)的的人行出入口口，是其形成成了社區(qū)居住住者的共享客客廳，成為“****”繼城市空間間之后的第一一度過渡空間間。在每一個(gè)圍合住住區(qū)的內(nèi)部，設(shè)設(shè)計(jì)師通過兩兩三棟建筑物物之間以視覺覺流線和柔軟軟的水體巧妙妙的圍合成一一個(gè)組團(tuán)式的的虛擬院落，既既滿足院落對(duì)對(duì)人的交流的的作用，又避避免了硬性院院落為居住者者帶來的舒適適度上的損失失。院落中間間是小型的水水景或綠地，由由此形成第二二度半私密的的空間。在這這個(gè)空間中，合合理的尺度讓讓該院落的居居住者分享著著人際之間的的交流和溝通通，增進(jìn)了人人與人之間的的距離，消除除了現(xiàn)代人內(nèi)內(nèi)心的隔閡感感。各院落之之間又紛呈出出不同的形式式，有高植院院落、有綠地地院落，而各各院落之間多多通過水系進(jìn)進(jìn)行區(qū)隔，遍遍布社區(qū)的30-50厘米的蜿蜒蜒淺水和120-1150的深水湖面面將各院落分分割開并強(qiáng)化化了內(nèi)部的院院落感。交叉叉錯(cuò)落的院落落擺位和水體體柔性的線條條作為院落的的外沿，深化化了黑川紀(jì)章章先生的“新亞洲院落”規(guī)劃思想，也也使“****”成為名副其其實(shí)的“柔性住區(qū)”。在“****”里，水體成成為住區(qū)的重重要分子，獨(dú)獨(dú)特的水環(huán)境境居住方式讓讓水不僅成為為單一的景觀觀，更是成為為改變居住者者生存環(huán)境的的主角，“三維水系”的生態(tài)空間間（見景園部部分）。水系系成為院落之之間的聯(lián)系和和住區(qū)與城市市之間的紐帶帶，它不僅打打破了傳統(tǒng)社社區(qū)兵營(yíng)式矩矩陣排列的硬硬性框架，讓讓社區(qū)的每一一個(gè)角落和廣廣場(chǎng)都變得生生動(dòng)起來，而而且沿著水系系曲折的流線線和景觀視線線的延伸，居居住者的安全全寧?kù)o的生活活在不知不覺覺中就巧妙融融入到城市的的繁華里。在“****”中，雖然充充滿著柔性的的線條，但是是沒有因?yàn)檎照疹櫪锩娴囊蠖鴵p失居居住者的舒適適，所有的樓樓體都是按照照城市路網(wǎng)的的框架排列，基基本以正南北北向排列，雖雖然足夠的樓樓間距滿足了了日照的要求求，但為了能能夠讓居住者者獲得最大的的視野，保護(hù)護(hù)居住者的隱隱私，規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)式大膽采采用了短板樓樓體錯(cuò)落排列列并中間開槽槽的方式，這這樣既能最大大限度的保證證每一戶人家家的視野上的的均好性，而而且保證了社社區(qū)整體通風(fēng)風(fēng)的良好，特特別是盡量讓讓更多的人家家能夠達(dá)到三三面采光。2）建筑——英英倫風(fēng)格的新新古典主義建建筑**“**·*****”整體上采用用的新古典主主義建筑風(fēng)格格，沉穩(wěn)典雅雅，符合高品品位消費(fèi)者的的審美傾向。麻麻面磚橫帖，飄飄窗、坡屋頂頂、飄陽臺(tái)等等建筑形式，足足以形成典雅雅穩(wěn)重的“英倫風(fēng)格”的建筑形式式。五層半的短板建建筑形式，讓讓社區(qū)內(nèi)具備備了近似城堡堡群的感覺，伴伴隨著起伏的的綠地和大面面積的水體，具具備典型的英英國(guó)小鎮(zhèn)的風(fēng)風(fēng)情。4-6層之間的高高低變化，讓讓住區(qū)內(nèi)部的的天際線不斷斷起伏變化，毫毫無僵硬死板板的感覺。3）戶型**十年的開發(fā)發(fā)歷程已經(jīng)積積累了大量寶寶貴的市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)者者客戶的需求求而開發(fā)的戶戶型和尺度，讓讓每一個(gè)單位位都在滿足了了最大的舒適適度的前提下下，又保證了了空間的高效效使用，杜絕絕了不必要的的浪費(fèi)。大開開間、短進(jìn)深深，短通道的的先進(jìn)設(shè)計(jì)，不不僅讓采光面面大，通風(fēng)性性好，而且讓讓房型布局更更加合理，動(dòng)動(dòng)靜之間分區(qū)區(qū)明顯，有效效促進(jìn)家人的的交流和溝通通，符合客戶戶深層的心理理需求。4）景園——“三維水系”的健康生態(tài)態(tài)工程**“*****”的內(nèi)部景園園是以水為主主要特征的景景園方式，和和其他景園不不同的是，在在“****”，水不僅僅僅是用來觀賞賞和觸摸的，而而是將居住者者全面的包容容起來的。因因此，在這里里，“人與水360度的全面接接觸”的“三維水系”才是其真正正的環(huán)境特征征。**“*****”的規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)者基于中原原一代干旱多多風(fēng)沙的氣候候條件，將住住區(qū)的建設(shè)更更是理解為一一個(gè)人類生存存環(huán)境的營(yíng)造造，在能夠改改善居住基本本條件之外，改改善人類生存存的自然條件件才是“****”的真正目的的。為此，“****”在完善了其其他基本建筑筑和園林的規(guī)規(guī)劃之外，將將重點(diǎn)放在了了中原一代最最稀缺的資源源——“水環(huán)境”的營(yíng)造上，利利用淺層地表表水和南北運(yùn)運(yùn)河的水資源源對(duì)“****”的住區(qū)環(huán)境境進(jìn)行了革命命的改變。從二維的平面景景園的角度，“****”將水資源的的利用重點(diǎn)放放在于水系的的豐富上，在在滿足社區(qū)路路網(wǎng)和停車、基基礎(chǔ)綠化的要要求上，以寬寬闊的深水湖湖面（120-1150厘米之間）和和曲折的淺溪溪（30-50厘米）、濕濕地、旱河川川等方式，努努力將水系擴(kuò)擴(kuò)大到每一個(gè)個(gè)建筑物的附附近，爭(zhēng)取做做到“家家有湖，步步步見水”，并且在水水系無法觸及及的地區(qū)采用用地噴、跌水水、池塘等造造景的方式，讓讓水元素基本本上覆蓋了整整個(gè)住區(qū)，形形成可參與性性的綜合水系系?！?***”的水景覆蓋蓋率達(dá)到30%，在中原地地區(qū)占據(jù)絕對(duì)對(duì)第一，甚至至在全國(guó)范圍圍內(nèi)都是首屈屈一指的?？紤]到中軸商業(yè)業(yè)街的獨(dú)特作作用，設(shè)計(jì)者者將圍合社區(qū)區(qū)內(nèi)部的水系系引到社區(qū)外外的街道上，讓讓涌動(dòng)的活水水成為商業(yè)街街上的重要元元素，也使其其成為中原一一帶唯一的多多姿態(tài)水岸商商業(yè)街。**“**·*****”的設(shè)計(jì)者僅僅僅把水引進(jìn)進(jìn)了社區(qū)還不不夠，他們認(rèn)認(rèn)為住區(qū)的功功能不僅僅是是滿足人們基基本需求的平平臺(tái)，它更應(yīng)應(yīng)該是一個(gè)人人類完美的生生存環(huán)境，是是一個(gè)能夠合合乎人類身心心健康的“母體”。因此它不不僅僅應(yīng)該有有合理的功能能和美妙的視視覺效果，更更要有適宜人人類生存繁衍衍的合適的溫溫度、濕度以以及相應(yīng)的生生態(tài)環(huán)境，因因此僅靠大面面積的水面蒸蒸發(fā)不足以改改變中原地區(qū)區(qū)干燥酷熱的的氣候，為此此，設(shè)計(jì)師在在“****”中實(shí)施了“三維水系”的健康生態(tài)態(tài)工程。“三維水系”是是**“****”的設(shè)計(jì)師在在國(guó)內(nèi)首次提提出并實(shí)施的的健康工程，針針對(duì)著中原酷酷熱干旱的氣氣候條件，通通過在住區(qū)內(nèi)內(nèi)部構(gòu)建龐大大的“三維水系”設(shè)施，實(shí)施施水環(huán)境的立立體覆蓋，讓讓每一個(gè)人的的周身都能夠夠百分之百的的與水全面接接觸?！叭S水系”工工程是在社區(qū)區(qū)內(nèi)部均勻設(shè)設(shè)立多個(gè)各種種形態(tài)的水噴噴霧裝置，在在夏季和干旱旱季節(jié)里，用用高壓水泵將將水霧狀均勻勻噴出，幫助助水的蒸發(fā)，在在干旱的季節(jié)節(jié)里有助于增增加空氣濕度度，在酷暑里里能夠有效地地降低住區(qū)空空氣的溫度，并并讓空氣變得得更加純凈，讓讓住區(qū)內(nèi)的每每一個(gè)居住者者都能感覺到到空氣的涼爽爽宜人，呵護(hù)護(hù)到每一個(gè)人人的生命和健健康?！叭S水系”不不僅能夠?qū)ψ∽^(qū)內(nèi)部居住住者的生存狀狀況得到極大大的改善，就就連商業(yè)街的的外來消費(fèi)者者也能感受到到這里不同于于其他地區(qū)的的涼爽和滋潤(rùn)潤(rùn)，這種濕潤(rùn)潤(rùn)和涼爽還能能福蔭社區(qū)內(nèi)內(nèi)部的綠地和和植物，讓它它們獲得足夠夠的水分和合合適生長(zhǎng)的溫溫度，生長(zhǎng)的的更加蔥郁茂茂盛，從而讓讓居住者獲得得更好的居住住感受。**“**·*****”的“三維水系”采用高中低低三個(gè)空間進(jìn)進(jìn)行水噴霧，目目的是將水均均勻的“揮霍”在住區(qū)內(nèi)部部的空間里。噴噴霧點(diǎn)一般選選擇在湖面、高高植和樓頂，水水霧噴灑時(shí)間間和噴霧量隨隨季節(jié)而定，不不會(huì)形成局部部潮濕而影響響個(gè)人的生活活。**“**·*****”對(duì)于住宅水水文化的深層層挖掘，是住住宅營(yíng)銷上的的一場(chǎng)革命，他他營(yíng)造的不僅僅僅是一片住住區(qū)，更重要要的是營(yíng)造出出了一個(gè)良好好的局部生存存環(huán)境，一個(gè)個(gè)不同于現(xiàn)在在中原的生存存環(huán)境，一個(gè)個(gè)最適宜人類類居住、最關(guān)關(guān)愛人類健康康的生存環(huán)境境?？蛻糍?gòu)買買的不僅僅是是住房，而是是純凈濕潤(rùn)的的空氣、涼爽爽宜人的溫度度，生態(tài)自然然的環(huán)境、亮亮麗可人的皮皮膚、清新吐吐納的呼吸，是是一個(gè)中原從從沒有過的生生態(tài)系統(tǒng)，是是一個(gè)最適宜宜人類居住的的溫柔母體。5）配套**“*****”的商業(yè)街代代表了社區(qū)的的整體檔次定定位，同時(shí)也也是本項(xiàng)目特特色的集中體體現(xiàn)，該商業(yè)業(yè)街的特征是是：1．段落式的結(jié)結(jié)構(gòu)，立面富富于變化；2．新古典主義義的建筑風(fēng)格格，具備典雅雅格調(diào)；3．體量較大，進(jìn)進(jìn)深較長(zhǎng)，適適宜有老客戶戶和忠誠(chéng)客戶戶的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目目；4．水景步道和和較寬闊的綠綠化鋪裝、廣廣場(chǎng)適宜室外外經(jīng)營(yíng)；5．二層商業(yè)，適適宜樓上有駐駐留型的商業(yè)業(yè)行為；6．外圍的商業(yè)業(yè)街環(huán)境再中中原一帶屈指指可數(shù)。通過以上的分析析，該商業(yè)街街基本定位于于高檔的特色色商業(yè)類型，適適宜的業(yè)態(tài)包包括：1、服務(wù)業(yè)：美美容、美發(fā)、銀銀行、電信、郵郵政等2、零售業(yè)：時(shí)時(shí)裝主力店、化化妝品店、玩玩家用品、書書店、會(huì)員式式商店（集郵郵字畫、戶外外運(yùn)動(dòng)等）3、餐飲業(yè)：書書吧、茶室、咖咖啡廳、西餐餐廳案名：**·淘淘珍街釋義：本案名不不宜采用“第一”的說法，容容易和住宅項(xiàng)項(xiàng)目混淆，導(dǎo)導(dǎo)致品牌區(qū)隔隔混亂，因此此針對(duì)者其功功能定位，因因其特色商業(yè)業(yè)的含義，取取“淘取珍寶”之意。除商業(yè)街提供的的商業(yè)設(shè)施外外，“****”還設(shè)有大型型會(huì)所，會(huì)所所內(nèi)部有室內(nèi)內(nèi)溫水游泳池池，健身房、羽羽毛球館、棋棋牌室、多功功能廳等，服服務(wù)于本社區(qū)區(qū)的業(yè)主。會(huì)所案名：*****·健康會(huì)館6）硬件在本社區(qū)的硬件件條件不明的的情況下，我我公司建議可可實(shí)施菜單式式成品房裝修修。裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)按照**翡翠城項(xiàng)目目的標(biāo)準(zhǔn)提供供，理由如下下：1、本項(xiàng)目的客客群基本上屬屬于社會(huì)高端端人士，難得得有閑暇進(jìn)行行家庭裝修，因因此成品房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)符合他們們的需求；2、本項(xiàng)目入住住時(shí)，****基本還不具具備生活氛圍圍，因此前期期購(gòu)買客戶多多以投資為主主，成品房對(duì)對(duì)投資行為有有極大的幫助助；3、**的成品品房標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)經(jīng)達(dá)到了比較較高檔的水平平，而且設(shè)施施合理，能夠夠滿足高端客客戶的居住標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；4、**提供的的成品房為業(yè)業(yè)主提供了后后期一年保修修，對(duì)于客戶戶極具打動(dòng)力力；5、成品房能夠夠?qū)嶋H上降低低我們的價(jià)格格，有利于和和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的的競(jìng)爭(zhēng)。3．物業(yè)（待宣宣）4．企業(yè)（略）第四部分競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手分析在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分分析中，我們們將面臨著兩兩個(gè)層面的對(duì)對(duì)手，一是鄭鄭州市場(chǎng)的對(duì)對(duì)手，二是**CBD居住區(qū)的對(duì)對(duì)手，由于我我們的產(chǎn)品區(qū)區(qū)域性較強(qiáng)，而而且****CCBD居住區(qū)具有有較強(qiáng)的地理理優(yōu)勢(shì)，其他他地區(qū)的產(chǎn)品品不足以和我我們產(chǎn)生直接接的競(jìng)爭(zhēng)，因因此，我們將將競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的的分析主要集集中在第二個(gè)個(gè)層面。**建業(yè)綠地中義企業(yè)性質(zhì)民營(yíng)民營(yíng)國(guó)營(yíng)民營(yíng)企業(yè)規(guī)模大大大中開發(fā)區(qū)域全國(guó)河南全國(guó)行業(yè)名聲高高中低企業(yè)簡(jiǎn)介略*********有限公司于1992年5月創(chuàng)辦，具具有國(guó)家房地地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)級(jí)資質(zhì)。**集團(tuán)注冊(cè)資資本20億元人民幣幣，以房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為為主業(yè)，并成成功涉足教育育、體育、信信息等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)領(lǐng)域的綜合性性企業(yè)集團(tuán)。2002年，建業(yè)住住宅集團(tuán)入選選中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)品牌企業(yè)35強(qiáng)。至今，建業(yè)已累累計(jì)完成投資資2億美元，開開發(fā)銷售包括括金水花園、建建業(yè)廣場(chǎng)、春春暉小區(qū)、建建業(yè)城市花園園、建業(yè)新天天地·桂園、建業(yè)業(yè)綠色家園（系系列）等項(xiàng)目目在內(nèi)的商品品房總面積150余萬平方米米。“建業(yè)房產(chǎn)”成為河南住住宅市場(chǎng)最受受青睞的“住宅名牌”。2002年，***集團(tuán)啟動(dòng)“建業(yè)小康住住宅工程”。即用8-15年的時(shí)間在在河南的18個(gè)地市建造80個(gè)建業(yè)綠色色家園住宅小小區(qū)，總面積積將超過2000萬平方米。目目前，濮陽、新新鄉(xiāng)、商丘、三三門峽、駐馬馬店、南陽等等綠色家園項(xiàng)項(xiàng)目已陸續(xù)開開盤。許昌、安安陽、漯河、平平頂山、信陽陽等項(xiàng)目也在在緊張的運(yùn)作作過程中。***********公司是中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)和上上海市百?gòu)?qiáng)企企業(yè)，建設(shè)部部房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)壹級(jí)資質(zhì)企企業(yè)，成立于于1992年7月18日，注冊(cè)資資本為5.17億元人民幣幣，資產(chǎn)規(guī)模模達(dá)85億元。**集團(tuán)以以房房地產(chǎn)開發(fā)為為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并并積極發(fā)展資資產(chǎn)管理、建建筑、汽車服服務(wù)、石油經(jīng)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管管理等綜合產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。**集團(tuán)12年來累計(jì)建建成房產(chǎn)400多萬平方米米，自1996年以來**集團(tuán)始終位位于上海房地地產(chǎn)銷售百?gòu)?qiáng)強(qiáng)前三位，先先后成功開發(fā)發(fā)了虹橋新城城、圣約瀚名名邸、虹橋大大仕館、綠地地名人坊、綠綠地世紀(jì)城、柏柏仕晶舍、濱濱江豪園、國(guó)國(guó)際花都等熱熱銷樓盤。自2001年***集團(tuán)先后在在南昌、合肥肥、長(zhǎng)春、昆昆山、南京、常常熟、成都、西西安、鄭州等等地進(jìn)行房地地產(chǎn)開發(fā)，簽簽約項(xiàng)目建筑筑面積已達(dá)1400余萬平方米米，項(xiàng)目總投投資超過300億元，目前前已開工建設(shè)設(shè)200多萬平方米米。****集團(tuán)是是一家集生產(chǎn)產(chǎn)、商貿(mào)、房房地產(chǎn)、教育育、投資于一一體的大型企企業(yè)集團(tuán)，創(chuàng)創(chuàng)建于1989年，2002年銷售額10億元，是浙浙江省最大的的民營(yíng)流通企企業(yè)。1995年名列中國(guó)國(guó)最大私營(yíng)企企業(yè)第九位，2000年名列中國(guó)國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)第77位，中國(guó)最最大連鎖經(jīng)營(yíng)營(yíng)企業(yè)第30位。集團(tuán)下轄**********公司，*******置業(yè)，****置業(yè)，*******置業(yè)，****置業(yè)，*****商貿(mào)股份，****汽車，諸暨暨市汽車摩托托車交易市場(chǎng)場(chǎng)，湖州中田田汽車銷售，浙浙江新中義汽汽車維修，諸諸暨市新中義義機(jī)動(dòng)車駕駛駛員培訓(xùn)學(xué)校校，浙江中義義廣告等多家家核心企業(yè)，并并在浙江省十十一個(gè)地市擁擁有連鎖公司司42家。項(xiàng)目****聯(lián)盟新城案名待定阿卡迪亞規(guī)劃設(shè)計(jì)墨臣黑川紀(jì)章不明不明面積26萬平米住宅類型多層多層多層多層、高層、小小高層經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略快速實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流流高價(jià)品牌政策高利潤(rùn)率策略不明在建業(yè)、綠地、中中義三家對(duì)手手中，我們根根據(jù)對(duì)企業(yè)的的了解初步判判斷，我們將將主要的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手鎖定在在建業(yè)，而綠綠地由于追求求高利潤(rùn)率，因因此在目前的的市場(chǎng)條件下下肯定不會(huì)成成為我們的主主要對(duì)手（待待續(xù)）第五部分SWWOT分析一、優(yōu)勢(shì)1．**作為外外來的強(qiáng)勢(shì)發(fā)發(fā)展商，能夠夠給鄭州的消消費(fèi)者帶來先先進(jìn)的居住理理念；2．成熟開發(fā)商商規(guī)?；_發(fā)發(fā)的成熟產(chǎn)品品；3．區(qū)域價(jià)值極極高；4．產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)突突出；5．政府具有足足夠的支持力力度。二、劣勢(shì)1．企業(yè)知名度度不足，缺乏乏品牌力和忠忠誠(chéng)客戶；2．外部資源不不足，推廣難難度較大；3．****不不具備入住條條件，消費(fèi)者者對(duì)于****的信心不足足；4．鄭州房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)目前還還缺乏消費(fèi)沖沖動(dòng)。三、威脅與問題題點(diǎn)1．競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手強(qiáng)強(qiáng)勁，產(chǎn)品互互為沖突；2．缺乏良好的的城市配套和和城市感受；；3．競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手陸陸續(xù)加入，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品不斷斷擴(kuò)大；4．開盤前產(chǎn)品品力支持不夠夠；5．宏觀政策和和金融信貸政政策有可能對(duì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生整整體影響。四、機(jī)會(huì)點(diǎn)1．****已已經(jīng)收到目標(biāo)標(biāo)客群的高度度關(guān)注，距目目標(biāo)客群范圍圍較近；2．鄭州房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)在在即，市場(chǎng)不不斷轉(zhuǎn)好；3．建業(yè)聯(lián)盟新新城提前亮相相，價(jià)格和產(chǎn)產(chǎn)品拉高了區(qū)區(qū)域市場(chǎng)的價(jià)價(jià)格空間；4．新聞媒體和和本地消費(fèi)者者希望外來的的經(jīng)濟(jì)實(shí)力沖沖擊沉寂的鄭鄭州市場(chǎng)。第六部分推廣廣方案一、標(biāo)準(zhǔn)案名****（1sstStrreet）二、案名應(yīng)用1、****2、**·*****3、****··****三、推廣概念榜樣生活繼企業(yè)品牌亮相相口號(hào)“建筑榜樣中中原”之后，以“榜樣”為核心概念念繼而推出產(chǎn)產(chǎn)品推廣概念念“榜樣生活”，以此來貫貫穿未來產(chǎn)品品推廣的方方方面面，從而而喚醒客戶的的廣告記憶，形形成對(duì)市場(chǎng)的的連續(xù)打擊。釋義：“榜樣生生活”是由**倡導(dǎo)的一種種生活方式、一一種居住體驗(yàn)驗(yàn)，它是由關(guān)關(guān)注先進(jìn)的建建筑本體和外外在環(huán)境，逐逐漸達(dá)到關(guān)注注改變居住者者的內(nèi)心世界界和人生態(tài)度度的過程。是是一種社會(huì)少少數(shù)人提前占占有的，并成成為其他人學(xué)學(xué)習(xí)的楷模和和奮斗方向的的生活方式?！鞍駱由睢背珜?dǎo)高尚健健康的生活態(tài)態(tài)度，提倡自自然生態(tài)的生生存環(huán)境，追追求和諧共融融的人際關(guān)系系?！鞍駱由睢斌w體現(xiàn)在如下幾幾個(gè)方面，同同時(shí)作為廣告告推廣的延展展子概念。1．榜樣精神（生生活態(tài)度）2．榜樣物質(zhì)（生生活方式）3．榜樣城市（區(qū)區(qū)域環(huán)境）4．榜樣街區(qū)（住住區(qū)形態(tài)）5．榜樣空間（室室內(nèi)空間）6．榜樣境界（自自然環(huán)境）7．榜樣人物（客客戶感受）四、產(chǎn)品概念在產(chǎn)品賣點(diǎn)要素素推廣中，我我們對(duì)賣點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行了適當(dāng)?shù)牡拿~提煉，目目的是為了客客戶容易接受受和方便記憶憶。1．中央街區(qū)2．柔性住區(qū)3．虛擬院落4．三維水系5．水密度（水水景覆蓋率）五、推廣口號(hào)產(chǎn)品亮相口號(hào)：：在中原，你你就是榜樣釋義：以高端客客戶的心理為為出發(fā)點(diǎn)，強(qiáng)強(qiáng)化“榜樣”產(chǎn)品的價(jià)值值點(diǎn)和沖擊力力產(chǎn)品認(rèn)購(gòu)口號(hào)：：在鄭州，不不可錯(cuò)過的榜榜樣生活釋義：扣緊推廣廣主題，強(qiáng)化化認(rèn)購(gòu)期的緊緊迫感產(chǎn)品開盤口號(hào)：：在****，你就是中中原的榜樣釋義：針對(duì)客戶戶的心理，激激發(fā)最后時(shí)刻刻的購(gòu)買沖動(dòng)動(dòng)六、推廣策略在本項(xiàng)目的推廣廣上，由于要要在開盤當(dāng)月月實(shí)現(xiàn)1.39億元的回款款（即開盤當(dāng)當(dāng)月實(shí)現(xiàn)銷售售住宅250套，商業(yè)平方米），因因此，本次推推廣工作的難難度是在鄭州州以及中原地地區(qū)從沒有過過的，因此，此此次推廣工作作不僅要做到到足夠的廣度度，還要做到到精確的準(zhǔn)度度和力度。因因此，本次推推廣工作應(yīng)做做到：1．在鄭州區(qū)域域內(nèi)引起足夠夠的市場(chǎng)關(guān)注注度，才能夠夠讓更多的人人了解我們的的項(xiàng)目；2．在目標(biāo)區(qū)域域內(nèi)，精確打打擊每一個(gè)目目標(biāo)客戶，才才能夠讓目標(biāo)標(biāo)客戶清楚了了解我們項(xiàng)目目的賣點(diǎn)；3．制造并保持持強(qiáng)烈的市場(chǎng)場(chǎng)緊迫感，才才能夠讓目標(biāo)標(biāo)客戶在短時(shí)時(shí)間內(nèi)快速購(gòu)購(gòu)買。對(duì)于以上的工作作目標(biāo)，我們們必須保持以以下的工作姿姿態(tài)：1．保持**強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入市場(chǎng)場(chǎng)的姿態(tài)，強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)推出產(chǎn)品品，支持在短短時(shí)間內(nèi)達(dá)到到市場(chǎng)上最高高的關(guān)注度；；2．樹立“*****”在中原“No.1”的市場(chǎng)地位位，快速形成成最高端產(chǎn)品品的口碑效應(yīng)應(yīng)；3．強(qiáng)化產(chǎn)品的的絕對(duì)差異性性和唯一性，與與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手拉拉開距離；4．不斷打擊市市場(chǎng)，形成市市場(chǎng)對(duì)于產(chǎn)品品的持續(xù)關(guān)注注；5．提供良好的的產(chǎn)品體驗(yàn)，調(diào)調(diào)動(dòng)客戶的購(gòu)購(gòu)買沖動(dòng)；6．注重客戶渠渠道的建立和和維護(hù)。手段分解：1．全城覆蓋手手段——報(bào)紙廣告、電電視廣告2．重點(diǎn)區(qū)域手手段——戶外路牌、DM直投3．賣點(diǎn)直陳手手段——產(chǎn)品說明會(huì)會(huì)4．沖擊市場(chǎng)手手段——新聞炒作5．產(chǎn)品體驗(yàn)手手段——概念展示廳廳、賣場(chǎng)展示示環(huán)境6．客戶維護(hù)手手段——專列看樓團(tuán)團(tuán)、**會(huì)“原來一家人”推廣活動(dòng)七、營(yíng)銷方案根據(jù)我們對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)的整體判斷斷和梳理，本本項(xiàng)目的開盤盤前推廣工作作大致分成四四個(gè)階段：1．企業(yè)實(shí)力展展示期（7.9—7.31）推廣策略：通過過本階段的工工作將前一時(shí)時(shí)期的對(duì)于**進(jìn)入中原的的新聞炒作和和企業(yè)品牌亮亮相的沖擊力力在短時(shí)間達(dá)達(dá)到最高潮，讓讓本地的目標(biāo)標(biāo)客群能夠清清楚的了解**的實(shí)力和行行業(yè)地位，樹樹立客戶對(duì)于于**品牌的信心心。同時(shí)聯(lián)合合政府對(duì)****CCBD的居住環(huán)境境進(jìn)行短期的的集中推介，為為品牌亮相前前做好最后的的基礎(chǔ)準(zhǔn)備工工作。推廣手段：本階階段的工作重重點(diǎn)將集中在在對(duì)于**實(shí)力的充分分展現(xiàn)和****區(qū)域價(jià)值的的推薦上，推推廣區(qū)域?qū)ㄠ嵵菡w體市場(chǎng)，通過過客戶資源的的手段重點(diǎn)打打擊目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)（行政區(qū)），推推廣手段將包包括路演、電電視片播放，新新聞炒作等等等。2．產(chǎn)品強(qiáng)宣期期（8.1—8.27）推廣策略：通過過產(chǎn)品品牌的的亮相，引發(fā)發(fā)社會(huì)的高度度關(guān)注，并以以此作為契機(jī)機(jī)，展開產(chǎn)品品賣點(diǎn)的陳述述，并通過產(chǎn)產(chǎn)品概念展示示廳、三維電電視廣告等手手段對(duì)目標(biāo)客客戶強(qiáng)化產(chǎn)品品的體驗(yàn)和具具體感受，能能夠在較短時(shí)時(shí)間內(nèi)，讓客客戶認(rèn)識(shí)到產(chǎn)產(chǎn)品在市場(chǎng)上上的唯一性和和差異性優(yōu)勢(shì)勢(shì)。推廣手段：基于于我們產(chǎn)品所所處的市場(chǎng)環(huán)環(huán)境，我們認(rèn)認(rèn)為高端產(chǎn)品品要引起社會(huì)會(huì)的關(guān)注，必必須“做秀”，“做秀”的目的是通通過低成本手手段達(dá)到較高高的收益。由由于我們產(chǎn)品品與建業(yè)的“聯(lián)盟新城”處于同一區(qū)區(qū)域，而建業(yè)業(yè)是當(dāng)?shù)氐牡诘谝黄放瓢l(fā)展展商，具有較較強(qiáng)的號(hào)召力力，因此，我我們與建業(yè)之之間的競(jìng)爭(zhēng)，即即使鄭州房地地產(chǎn)市場(chǎng)上的的最高級(jí)別競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，具有新新聞轟動(dòng)效應(yīng)應(yīng)，同時(shí)又是是“河南市場(chǎng)霸霸主”的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)對(duì)于我們進(jìn)入入河南區(qū)域能能否做“No.1”有著重要的的意義。因此此，我們建議議**“****”與建業(yè)的“聯(lián)盟新城”之間展開一一場(chǎng)高端的推推廣競(jìng)爭(zhēng)，（具具體內(nèi)容見后后）3．產(chǎn)品認(rèn)購(gòu)期期（8.28—9.30）推廣策略