金地寧夏海原蘇寧房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

地產(chǎn)顧問高瞻遠(yuǎn)矚第2頁(yè)可行性研究報(bào)告公司名稱：寧夏金地偉業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)完成日期：目錄TOC\o"1-3"\h\u429第一部分項(xiàng)目總論 353581.1項(xiàng)目背景 350251.2項(xiàng)目概況 3213311.3日常生活配套 429008第二部分市場(chǎng)研究 537902.1海原宏觀環(huán)境分析 5255732.2經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本態(tài)勢(shì) 7245992.3經(jīng)濟(jì)分析·整體狀況·城市配套建設(shè)·居民收入與支出情況 1411407第三部分海原市宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 23106693.1各區(qū)域樓盤的特點(diǎn) 26229603.2市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)匯總 2799243.3區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究 27283163.4可類比項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查 27303473.5項(xiàng)目SWOT分析 2814924第四部分項(xiàng)目開發(fā)方案 30119164.1項(xiàng)目規(guī)劃 30237314.2項(xiàng)目整體規(guī)劃說明 3054374.3項(xiàng)目地塊特性與價(jià)值分析 3014221第五部分：收益測(cè)算 3128162第六部分項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)與結(jié)論、建議 33120076.1綜合評(píng)價(jià) 33189746.2結(jié)論 34第一部分項(xiàng)目總論1.1項(xiàng)目背景本項(xiàng)目由寧夏蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，針對(duì)海原縣新區(qū)、政府東側(cè)、鳳凰園北側(cè)260畝土地的商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)可行性進(jìn)行市場(chǎng)論證分析。該項(xiàng)目宗地屬寧夏海原縣達(dá)華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，為商業(yè)綜合項(xiàng)目。在最終的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位報(bào)告書提交前，根據(jù)所掌握的項(xiàng)目情況，結(jié)合寧夏金地偉業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)在全國(guó)范圍內(nèi)的項(xiàng)目策劃操盤經(jīng)驗(yàn)及前期市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，就所委托項(xiàng)目的市場(chǎng)做出可行性報(bào)告。1.2項(xiàng)目概況地塊位置本項(xiàng)目宗地位于海原縣新區(qū)縣政府東側(cè)，總面積260畝。該地塊位于海原縣新區(qū)東北角，與海原縣新區(qū)鎮(zhèn)府相鄰，屬于海原縣新區(qū)地產(chǎn)分布的東北部區(qū)域，距離海原縣新區(qū)政府、海原縣新區(qū)醫(yī)院、新區(qū)職中、新區(qū)一中較近。宗地地理位置較好。近年來，隨著海原縣新區(qū)地產(chǎn)開發(fā)的逐步拓展規(guī)劃建設(shè)，此區(qū)域作為海原縣新區(qū)的重要商業(yè)地產(chǎn)密集版塊，日益得到消費(fèi)者的重視和青睞。所處區(qū)域?qū)⒊蔀楹Ｔh新區(qū)最具商住潛力的城市開發(fā)地帶之一。宗地現(xiàn)狀地塊四周范圍：東臨永康街海原新區(qū)東邊主干道，南靠政通路，南面緊鄰海原縣新區(qū)鳳凰園，項(xiàng)目北靠為秀山路、南鄰政通街、西為振興街，東為永康街，南北長(zhǎng)東西短，近似直角三角形，周邊主要有道路和城市建設(shè)用地構(gòu)成，坡地，北高南地。周邊的配套情況市政配套市政道路狀況 本項(xiàng)目位于海原縣新區(qū)東北部，項(xiàng)目緊鄰海原縣兩城交通大動(dòng)脈毗鄰在福銀高速；周邊交通便利，到達(dá)各繁華地段十分順暢。1.3日常生活配套◆教育中學(xué)職教2公里以內(nèi)海原新區(qū)第一中學(xué)海原縣職教學(xué) ◆醫(yī)療 1公里以內(nèi)海原縣新區(qū)醫(yī)院 配套部分小結(jié)：該項(xiàng)目所處區(qū)域是海原縣來才逐漸興起的新興房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)區(qū)塊。目前項(xiàng)目近前大約500米半徑范圍內(nèi)，市政配套設(shè)施相正逐步完中，部分企業(yè)也在投入使用但中，區(qū)域內(nèi)已有大量的保障性住房人群，為后期城市的發(fā)展墊底了良好的基礎(chǔ)。第二部分市場(chǎng)研究 2.1海原宏觀環(huán)境分析海原縣概況自然環(huán)境·地形與氣候·行政區(qū)劃·經(jīng)濟(jì)海原縣位于寧夏回族自治區(qū)中南部，地處寧夏中部干旱帶，隸屬寧夏回族自治區(qū)中衛(wèi)市，地理坐標(biāo)為東經(jīng)105°09′—106°10′，北緯36°06′—37°04′。縣境東與固原市原州區(qū)相連，南與西吉縣接壤，西臨甘肅靖遠(yuǎn)縣、會(huì)寧縣，北瀕中衛(wèi)市沙坡頭區(qū)、同心縣。境內(nèi)有南華山、靈光寺等旅游景點(diǎn)。該縣地處黃土高原西北部，屬黃河中游黃土丘陵溝壑區(qū)。境內(nèi)丘陵起伏，溝壑縱橫，六盤山余脈（南華山、西華山、月亮山等）由南向北深入境內(nèi)，形成西南高、東北低的特殊地形，南部以南華山主峰馬萬(wàn)山為最高，海拔2955米，是寧夏南部最高峰。這一地區(qū)地勢(shì)高寒，雨量較多，有少量天然次生林零星分布。東部以清水河防地興隆鄉(xiāng)李家灣最低，海拔1366米，地形平坦、土層深厚、土質(zhì)較好。中部為梁峁殘塬地帶，其間丘陵起伏，溝壑縱橫交錯(cuò)，植被稀疏，水土流失嚴(yán)重?？偼恋孛娣e中，黃土丘陵占66%，土石山區(qū)占1.6%，塬地占4.4%，河谷川地占20.9%,，山地占7.1%；天然林地4.36萬(wàn)畝，天然草地260萬(wàn)畝。海原縣轄3個(gè)鎮(zhèn)21個(gè)鄉(xiāng)。根據(jù)第五次人口普查數(shù)據(jù)，全縣總?cè)丝?43960人，其中：海城鎮(zhèn)34100人、李旺鎮(zhèn)25941人、興仁鎮(zhèn)18978人、史店鄉(xiāng)15381人、雙河鄉(xiāng)7910人、高臺(tái)寺鄉(xiāng)14143人、西安鄉(xiāng)22328人、樹臺(tái)鄉(xiāng)22764人、羅山鄉(xiāng)8755人、關(guān)橋鄉(xiāng)14206人、鹽池鄉(xiāng)6249人、徐套鄉(xiāng)6623人、蒿川鄉(xiāng)8195人、興隆鄉(xiāng)15480人、高崖鄉(xiāng)18604人、鄭旗鄉(xiāng)20304人、羅川鄉(xiāng)7782人、賈塘鄉(xiāng)15668人、曹洼鄉(xiāng)10055人、九彩鄉(xiāng)10177人、李俊鄉(xiāng)10597人、楊明鄉(xiāng)8397人、紅羊鄉(xiāng)11322人、關(guān)莊鄉(xiāng)9154人、涵養(yǎng)林虛擬鄉(xiāng)847人。2001年撤銷固原地區(qū)，設(shè)立地級(jí)固原市，海原縣屬固原市管轄。2003年12月31日，國(guó)務(wù)院（國(guó)函[2003]139號(hào)）批準(zhǔn)將固原市的海原縣劃歸中衛(wèi)市管轄。2004年2月10日，海原縣整建制劃入新成立的中衛(wèi)市管轄。2005年底，全縣總?cè)丝?86776人，其中農(nóng)業(yè)人口占92.6%、非農(nóng)人口占7.4%；其中回族占70.4%，漢族占28.8%。人口密度70人/平方千米。2006年，海原縣面積6979.2平方千米?？?cè)丝?8.67萬(wàn)。轄4個(gè)鎮(zhèn)、14個(gè)鄉(xiāng)，165個(gè)行政村?？h人民政府駐海城鎮(zhèn)。面積266.5平方千米，人口6.45萬(wàn)，轄4個(gè)居委會(huì)、10個(gè)村委會(huì)。經(jīng)寧夏回族自治區(qū)政府同意，將海原縣興仁鎮(zhèn)、蒿川鄉(xiāng)劃歸中衛(wèi)市沙坡頭區(qū)管轄；將固原市原州區(qū)黑城鎮(zhèn)劃歸海原縣管轄（2008年2月18日正式移交），現(xiàn)黑城鎮(zhèn)正式更名為三河鎮(zhèn)。2.2經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本態(tài)勢(shì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)保持了又好又快得發(fā)展勢(shì)頭，國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)居民生活水平進(jìn)一步提高，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展。在自治區(qū)考核的4項(xiàng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展投機(jī)檢測(cè)指標(biāo)中，分別在全區(qū)各兄弟縣（市、區(qū)）的排名位次實(shí)現(xiàn)了較大程度的前移。一是地區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)11.7億元，同比增長(zhǎng)15.1%，增幅位列山區(qū)八縣第二，較2006年前移6位。二是農(nóng)民人均純收入實(shí)現(xiàn)1920，同比增長(zhǎng)21.2%，增幅位列山區(qū)八縣第二，較2006年前移6位。三是人口自然增長(zhǎng)率13.39%，較同年相比下降1.94個(gè)千分點(diǎn)，列山區(qū)八縣第七。四是地方財(cái)政一般預(yù)算收入實(shí)現(xiàn)2020萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)1.5%，增幅位列山區(qū)八縣第八。一、經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長(zhǎng)，增速下行壓力較大金融危機(jī)爆發(fā)后，對(duì)我縣經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了一定影響,但縣委、縣政府積極應(yīng)對(duì),努力消除和減少金融危機(jī)對(duì)我縣經(jīng)濟(jì)的影響,全縣經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。一季度全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值2.33億元，同比增長(zhǎng)29%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值0.56億元，增長(zhǎng)10%，第二產(chǎn)業(yè)增加值0.5億元，增長(zhǎng)138%（其中工業(yè)增加值0.2億元，持平；建筑業(yè)增加值0.3億元，增長(zhǎng)1913%），第三產(chǎn)業(yè)增加值1.27億元，增長(zhǎng)19%。一、二、三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率為12%、54%、34%。分別拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)3、17、9個(gè)百分點(diǎn)。二產(chǎn)在建筑業(yè)強(qiáng)力拉動(dòng)下，成為一季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的亮點(diǎn)。但由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響還在蔓延，給全縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)造成的壓力繼續(xù)存在，要完成全年的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)度，下行的增速壓力較大。二、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)形勢(shì)不容樂觀，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化自去年10月份以來，全縣境內(nèi)連續(xù)160多天未出現(xiàn)一次有效降水，累計(jì)降水量?jī)H為20.9毫米，比上年同期偏少98.01毫米，比歷年同期平均值偏少35.1毫米，氣溫偏高2.03℃，目前旱情仍然呈蔓延加劇態(tài)勢(shì)。嚴(yán)峻的旱情形勢(shì)給當(dāng)前農(nóng)業(yè)生產(chǎn)及群眾生活造成了一定影響。截止目前，完成農(nóng)作物種植28.9萬(wàn)畝，完成計(jì)劃的14.8%。其中夏糧種植5.85萬(wàn)畝（小麥2萬(wàn)畝，豆類3.85萬(wàn)畝）；秋糧種植4.48萬(wàn)畝（馬鈴薯2.28萬(wàn)畝，玉米2.2萬(wàn)畝）；油料3.38萬(wàn)畝，小茴香4.67萬(wàn)畝，葵花5.38萬(wàn)畝，硒砂瓜2.07萬(wàn)畝，蔥韭蒜0.56萬(wàn)畝，設(shè)施農(nóng)業(yè)3.4萬(wàn)畝。面對(duì)嚴(yán)重旱情，縣委政府適時(shí)制定下發(fā)了《海原縣2009年農(nóng)作物種植指導(dǎo)性計(jì)劃》和《關(guān)于進(jìn)一步做好春耕生產(chǎn)及種植業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整工作的緊急通知》，號(hào)召全縣各級(jí)黨政組織，動(dòng)員廣大干部群眾積極實(shí)施“避災(zāi)抗旱”戰(zhàn)略，堅(jiān)持不懈地加大種植業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力發(fā)展特色種植、設(shè)施農(nóng)業(yè)和旱作節(jié)水高效農(nóng)業(yè)，壓夏擴(kuò)秋、壓糧擴(kuò)經(jīng)，確保減量不減產(chǎn)。畜牧業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，四大指標(biāo)“三升一降”。紅古萬(wàn)頭肉牛養(yǎng)殖園區(qū)目前已存欄肉牛1500余頭，預(yù)計(jì)到四月初園區(qū)共可存欄肉牛達(dá)到2000余頭，極大地帶動(dòng)了周邊地區(qū)的肉牛產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。預(yù)計(jì)一季度，牛出欄1.57萬(wàn)頭，增長(zhǎng)7.5%；羊出欄17.34萬(wàn)只，增長(zhǎng)11.9%；豬出欄2.73萬(wàn)頭，增長(zhǎng)1.9%；雞出欄14.7萬(wàn)只，下降19.67%。三、固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)，重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)展順利抓住氣溫回暖較早的有利時(shí)機(jī)，適時(shí)召開海原新區(qū)大會(huì)戰(zhàn)和重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)動(dòng)員大會(huì)，對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)作出安排部署。各項(xiàng)目建設(shè)單位未雨綢繆，精心準(zhǔn)備，迅速行動(dòng)，大部分項(xiàng)目提前開工或復(fù)工，特別是新區(qū)項(xiàng)目和中央新增1000億投資項(xiàng)目，重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)開局良好。截至3月底，今年確定的110個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目中，有68個(gè)項(xiàng)目已開工建設(shè)（其中34個(gè)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目已開工25個(gè)），4個(gè)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備完成，預(yù)計(jì)４月初開工建設(shè)，預(yù)計(jì)完成投資2.13億元，同比增長(zhǎng)9%，完成全年任務(wù)的15%。其中：農(nóng)業(yè)項(xiàng)目開工建設(shè)5個(gè)，累計(jì)完成投資2071萬(wàn)元，占計(jì)劃總投資的22%。林業(yè)項(xiàng)目開工建設(shè)6個(gè)，累計(jì)完成投資1277.5萬(wàn)元，占計(jì)劃總投資的16%。草畜項(xiàng)目開工建設(shè)４個(gè)，累計(jì)完成投資326萬(wàn)元，占計(jì)劃總投資的17%。水利水保項(xiàng)目開工5個(gè)，累計(jì)完成投資4072萬(wàn)元，占計(jì)劃總投資的17%?？h內(nèi)生態(tài)移民項(xiàng)目開工2個(gè)，累計(jì)完成投資350萬(wàn)元，占計(jì)劃總投資的14%。市政項(xiàng)目開工13個(gè)，累計(jì)完成投資9080萬(wàn)元，占計(jì)劃總投資的38%。交通項(xiàng)目開工5個(gè)，累計(jì)完成投資750萬(wàn)元，占計(jì)劃總投資的6%。社會(huì)事業(yè)類項(xiàng)目開工20個(gè)，準(zhǔn)備開工4個(gè)。其中：教育項(xiàng)目開工9個(gè)，累計(jì)完成投資800萬(wàn)元，占計(jì)劃總投資的18%；衛(wèi)生項(xiàng)目開工3個(gè)，累計(jì)完成投資347萬(wàn)元，占計(jì)劃總投資的7%。文化與地震項(xiàng)目4個(gè)，項(xiàng)目均已批復(fù)，計(jì)劃總投資1300萬(wàn)元，正在進(jìn)行準(zhǔn)備招標(biāo)前的各項(xiàng)工作。廣播電視項(xiàng)目開工2個(gè)，累計(jì)完成投資680萬(wàn)元，占計(jì)劃總投資的21%。民政項(xiàng)目開工1個(gè)，累計(jì)完成投資100萬(wàn)元，占計(jì)劃總投資的3%。人口與計(jì)劃生育項(xiàng)目開工2個(gè)，累計(jì)完成投資110萬(wàn)元，占計(jì)劃總投資的29%。扶貧開發(fā)項(xiàng)目開工3個(gè)，累計(jì)完成投資903萬(wàn)元，占計(jì)劃總投資的60%。工業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開工６個(gè)，累計(jì)完成投資350萬(wàn)元，占計(jì)劃總投資的3%。公檢法司項(xiàng)目開工2個(gè)，累計(jì)完成投資210萬(wàn)元，占計(jì)劃總投資的5%。工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，招商引資取得新突破海原縣通過招商引資、項(xiàng)目爭(zhēng)取、創(chuàng)建工業(yè)園區(qū)、宣傳利用“香水橋”灘羊皮毛（集體）商標(biāo)、全力打造“中國(guó)（海原）灘羊皮草之都”等措施，積極培育新型工業(yè)企業(yè)，初步形成了以灘羊皮草加工、馬鈴薯淀粉加工、機(jī)械加工、建材加工、草業(yè)加工、糧油加工、清真肉制品加工為主的工業(yè)體系，全縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)總體呈持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。第一季度實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值0.2億元,與去年同比持平，規(guī)模以上企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值33萬(wàn)元,同比增長(zhǎng)26.9%；規(guī)模以下實(shí)現(xiàn)增加值1952萬(wàn)元，同比持平。新區(qū)工業(yè)園區(qū)建設(shè)步伐加快，截至目前，產(chǎn)業(yè)功能區(qū)已完成4.4公里道路建設(shè)、5.5公里供水工程建設(shè)、1.8公里排水工程建設(shè)、2.4公里供電工程建設(shè)，10536㎡標(biāo)準(zhǔn)廠房主體工程及研發(fā)中心地基回填工程，完成總投資2500萬(wàn)元。重點(diǎn)工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利，累計(jì)投資2100萬(wàn)元的寧夏銀海紡織有限公司，寧夏金海石膏礦業(yè)有限公司，固原瑜豐商品混凝土有限公司海原分公司等3個(gè)續(xù)建項(xiàng)目在年度內(nèi)均可投產(chǎn)；計(jì)劃總投資3900萬(wàn)元的輕型建材加工廠，秸桿飼料加工廠，瀝青拌和站及公路機(jī)械設(shè)備租賃有限公司等3個(gè)項(xiàng)目都在積極籌備開工建設(shè)前期準(zhǔn)備工作。招商引資取得新突破，截至目前，新區(qū)現(xiàn)代物流園區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、瀝青拌和站、綿羊毛分梳加工、毛紡織品加工、5萬(wàn)噸秸桿飼料加工、莊記皮草加工、輕型建材加工、三星級(jí)賓館項(xiàng)目共9個(gè)項(xiàng)目簽訂意向協(xié)議，協(xié)議資金1.542億元。其中，莊記皮草深加工、瀝青拌和站、輕型建材加工及秸桿飼料加工四個(gè)項(xiàng)目已完成廠地的選址放線工作，正在進(jìn)行廠房建設(shè)前期工作，近日可開工建設(shè)，預(yù)計(jì)年內(nèi)均可投入生產(chǎn)。五、消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)活躍，第三產(chǎn)業(yè)仍顯強(qiáng)勢(shì)消費(fèi)市場(chǎng)活躍。受春節(jié)影響，人們消費(fèi)熱情增大，1—3月全縣實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額7270萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng)19.9%。第三產(chǎn)業(yè)仍顯強(qiáng)勢(shì)。一季度第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1.27億元，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá)34%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)9個(gè)百分點(diǎn)，占據(jù)地區(qū)生產(chǎn)總值半壁江山。從行業(yè)看，交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵電實(shí)現(xiàn)4678萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)17%；批發(fā)和零售業(yè)實(shí)現(xiàn)577萬(wàn)元，增長(zhǎng)13%；住宿餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)571萬(wàn)元，增長(zhǎng)27%；金融業(yè)實(shí)現(xiàn)124萬(wàn)元，增長(zhǎng)43%；房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)333萬(wàn)元，增長(zhǎng)10%；其他服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)6402萬(wàn)元，增長(zhǎng)18%。六、財(cái)政金融物價(jià)運(yùn)行平穩(wěn)，城鄉(xiāng)居民收入一降一升財(cái)政一般預(yù)算收入實(shí)現(xiàn)“開門紅”。第一季度，在新區(qū)建設(shè)、老城區(qū)改造等項(xiàng)目的投資拉動(dòng)和春節(jié)期間的消費(fèi)猛增的有力的促進(jìn)下，我縣財(cái)政一般預(yù)算收入完成情況較好，就稅收收入而言，比上年同期增長(zhǎng)111.8%。預(yù)計(jì)財(cái)政一般預(yù)算收入完成706萬(wàn)元，為年度預(yù)算的25.2％，比上年同期增長(zhǎng)78.6％；其中，稅收收入第一季度完成598.1萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)111.8%；非稅收入第一季度完成107.9萬(wàn)元，同比下降4.5%。財(cái)政一般預(yù)算支出完成16939.2萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)52.2％。金融存貸款穩(wěn)步增加。由于金融危機(jī)的影響，居民的消費(fèi)預(yù)期下降，大多處于觀望態(tài)度，促使存款增加，預(yù)計(jì)全縣金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額11.773億元，同比增長(zhǎng)38%。各項(xiàng)貸款余額4.5億萬(wàn)元，與上年基本持平，其中支農(nóng)貸款0.88億元。物價(jià)總體水平漲幅大幅回落。一季度海原縣居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為101.4%，同比上漲1.4個(gè)百分點(diǎn)，漲幅比上年同期下降10.4個(gè)百分點(diǎn)。八大類“五升三降”：煙酒及用品、衣著、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)、娛樂教育文化用品及服務(wù)、居住類價(jià)格分別上漲2.1%、2.5%、1.1%、0.9%和16.8%；食品、醫(yī)療保健和個(gè)人用品、交通和通訊價(jià)格分別下降4.3%、0.5%和3.3%。居民收入一降一升。去年一季度由于干部職工工資增漲較高，城鎮(zhèn)居民可支配收入基數(shù)較大，今年增資幅度較小，因此全縣城鎮(zhèn)居民可支配收入僅完成2317.88元，同比下降23.5％。相反農(nóng)民人均現(xiàn)金收入，受農(nóng)民工資性收入和家庭經(jīng)營(yíng)性收入的增加而高達(dá)593.69元，同比增加61.91元，增長(zhǎng)11.64%。農(nóng)民務(wù)工收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。一季度，轉(zhuǎn)移輸出動(dòng)力力3.4萬(wàn)人，比去年同期增加1.1萬(wàn)人，增長(zhǎng)48%，實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)勞務(wù)收入2500萬(wàn)元，人均勞務(wù)收入750元。七、高度關(guān)注民計(jì)民生，為民辦好十四件實(shí)事為使全縣人民勞有所得、學(xué)有所教、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居，今年縣政府按照“量力而行、盡力而為”的原則，在縣十五屆人大二次會(huì)議上承諾，繼續(xù)為人民群眾辦好十四件實(shí)事，目前各項(xiàng)事實(shí)都以起步，部分已經(jīng)提前完成。一是爭(zhēng)取資金259萬(wàn)元（其中，農(nóng)田公司90萬(wàn)、興仁水泥廠15萬(wàn)、南華山牧場(chǎng)36萬(wàn)、鹽池鹽場(chǎng)38萬(wàn)、自來水公司80萬(wàn)），幫助351名下崗職工排除后顧之憂。二是投資8500萬(wàn)元，修建西安-柴園、關(guān)橋-草場(chǎng)、樹臺(tái)-南華山牧場(chǎng)、段塬-五塬、101-五營(yíng)、七營(yíng)-上堡等行政村主要連接線油路15條，現(xiàn)在正處于路測(cè)階段，預(yù)計(jì)4月中旬動(dòng)工，開通下浪春-老城、新莊-樹臺(tái)、甘城-黑城、鹽池-老城等鄉(xiāng)村客運(yùn)路線20條，投放中巴20輛，有效地方便了鄉(xiāng)村群眾出行。三是新型農(nóng)村合作醫(yī)療參合率已達(dá)到95.74%，超出0.74個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險(xiǎn)穩(wěn)步推進(jìn)，預(yù)計(jì)4月底完成90%，超出計(jì)劃10個(gè)百分點(diǎn)。四是20所村衛(wèi)生室正在制定建設(shè)方案，縣城醫(yī)院CT、CR等大型醫(yī)療設(shè)備正在進(jìn)行政府采購(gòu)。五是全縣6000戶有線電視用戶數(shù)字平移工作已提前完成。六是落實(shí)沼氣建設(shè)農(nóng)戶5850戶，已開工建設(shè)1508座,完成計(jì)劃的30%。七是巷道硬化正在前期規(guī)劃，預(yù)計(jì)4月中旬開工建設(shè)，污水處理廠已開工建設(shè)，現(xiàn)已完成2萬(wàn)平方米土方工程。八是已取得中央投資800萬(wàn)元，完善老城區(qū)供、排水管網(wǎng)建設(shè)，預(yù)計(jì)4月中旬開工建設(shè)。九是目前投資55萬(wàn)元在高崖完成水窖240眼，集水場(chǎng)正在落實(shí)入戶。十是城市低保和農(nóng)村救助人員正在核實(shí)確定。十一申請(qǐng)500萬(wàn)元改善鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦公資金報(bào)告已上報(bào)自治區(qū)財(cái)政廳。十二是投資182萬(wàn)元，在李旺馬路坡開發(fā)土地9100畝；投資64.8萬(wàn)元，在史店、九彩、賈塘3個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)村級(jí)衛(wèi)生室6所。十三是投資542.8萬(wàn)元，在三河、莧麻等行政村建設(shè)設(shè)施拱棚920座。十四是開展援助案件17件，完成計(jì)劃的9%。其中，民事8件，刑事9件，確保了貧困家庭、弱勢(shì)群體合法權(quán)益得到及時(shí)保障。2.3經(jīng)濟(jì)分析·整體狀況·城市配套建設(shè)·居民收入與支出情況海原縣二00六年縣域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的統(tǒng)計(jì)公報(bào)，2006年是實(shí)施“十一五”規(guī)劃的開局之年。一年來，全縣廣大干部群眾在縣委、縣人民政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真踐行“三個(gè)代表”重要思想，始終把“抗大旱、保穩(wěn)定、促發(fā)展”作為第一要?jiǎng)?wù)，強(qiáng)化措施，狠抓落實(shí)，頑強(qiáng)拼搏，務(wù)實(shí)苦干，用創(chuàng)新的思維謀發(fā)展，用創(chuàng)業(yè)的精神干實(shí)事，著力培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，全縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。一、綜合全縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度進(jìn)一步加快。全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值95707萬(wàn)元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)11.0％。增幅高于上年7.5個(gè)百分點(diǎn)。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值29201萬(wàn)元，增長(zhǎng)7.3％，增幅高于上年15.2個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值12524萬(wàn)元，增長(zhǎng)5.8％，其中完成工業(yè)增加值5203萬(wàn)元，增長(zhǎng)9.9%；建筑業(yè)增加值7321萬(wàn)元，增長(zhǎng)3.0%。第三產(chǎn)業(yè)完成增加值53982萬(wàn)元，增長(zhǎng)14.0%。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，三次產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重由上年的31.0:13.5:55.5調(diào)整為30.5:13.1:56.4。二、農(nóng)業(yè)全年共完成農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值57800萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)11.1％。在遭受特大旱災(zāi)的情況下，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)總量實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)，特色種植業(yè)優(yōu)勢(shì)突現(xiàn)。全年共完成種植業(yè)總產(chǎn)值33101萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)20.6%。全縣農(nóng)作物播種面積157.6萬(wàn)畝，同比增長(zhǎng)33.8%，全年糧食總產(chǎn)量達(dá)到10.67萬(wàn)噸，同比增長(zhǎng)11.4%，其中洋芋3.92萬(wàn)噸，同比增長(zhǎng)23.0%。經(jīng)濟(jì)作物中，油料播種12.1萬(wàn)畝，同比增長(zhǎng)1.2倍，總產(chǎn)量0.78萬(wàn)噸，同比下降4.8%；小茴香播種6.68萬(wàn)畝，同比增長(zhǎng)53.5%，總產(chǎn)量1.0萬(wàn)噸，增長(zhǎng)56.8%；水果產(chǎn)量0.30萬(wàn)噸，下降2.6%；瓜類播種12.98萬(wàn)畝，總產(chǎn)量11.35萬(wàn)噸，增長(zhǎng)73.5%。畜牧業(yè)生產(chǎn)發(fā)展較快。2006年，全縣實(shí)現(xiàn)畜牧業(yè)總產(chǎn)值19903萬(wàn)元，增長(zhǎng)7.4%。全年肉類總產(chǎn)量達(dá)到1.30萬(wàn)噸，增長(zhǎng)5.7%。年末大牲畜存欄8.005萬(wàn)頭，下降13.5%，其中牛存欄5.213萬(wàn)頭，下降1.8%；生豬存欄3.03萬(wàn)頭，下降2.8%；羊只存欄40.97萬(wàn)只，增長(zhǎng)8.3%；雞存欄5.16萬(wàn)只，增長(zhǎng)18.6%。全年實(shí)現(xiàn)林業(yè)總產(chǎn)值3233萬(wàn)元，較去年同期基本持平。全縣完成造林7.2萬(wàn)畝，基本持平。封山育林面積18萬(wàn)畝，其中本年新封1萬(wàn)畝；零星(四旁)植樹70萬(wàn)株；本年新育苗木面積1005畝，本年苗木產(chǎn)量2300萬(wàn)株。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件有所改善。年末農(nóng)用機(jī)械總動(dòng)力31.45萬(wàn)千瓦，增長(zhǎng)5.9%；農(nóng)用拖拉機(jī)5152臺(tái)，增長(zhǎng)4.9%；農(nóng)用運(yùn)輸車16127臺(tái)，增長(zhǎng)3.9%；農(nóng)村用電量2783萬(wàn)千瓦時(shí)，增長(zhǎng)4.9%；農(nóng)用化肥施用量(實(shí)物量)14609噸，增長(zhǎng)1.1%；年末耕地面積223萬(wàn)畝，其中水澆地18.67萬(wàn)畝。三、工業(yè)和建筑業(yè)工業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展。2006年，全縣共完成工業(yè)總產(chǎn)值14507萬(wàn)元，增長(zhǎng)11.5%；其中企業(yè)完成總產(chǎn)值9106萬(wàn)元，增長(zhǎng)14.8%；實(shí)現(xiàn)全部工業(yè)增加值5203萬(wàn)元，增長(zhǎng)9.9%；全縣規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值381萬(wàn)元，下降57.7%，實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值147萬(wàn)元，下降43.0%。全年實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)增加值7321萬(wàn)元，增長(zhǎng)3.0%。全縣三級(jí)資質(zhì)等級(jí)以上的建筑企業(yè)4個(gè)，完成建筑業(yè)總產(chǎn)值2898萬(wàn)元，增長(zhǎng)3.5%；竣工產(chǎn)值2898萬(wàn)元，增長(zhǎng)3.5%；施工面積21091平方米，下降48.4%；竣工面積18288平方米，增長(zhǎng)4.6倍；工程結(jié)算收入2898萬(wàn)元，下降6.2%；工程結(jié)算利潤(rùn)188萬(wàn)元，下降7.8%。四、固定資產(chǎn)投資全縣固定資產(chǎn)投資總量下滑。2006年，全縣完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資67731萬(wàn)元，下降11.3%。其中：建筑安裝工程完成投資58469萬(wàn)元，增長(zhǎng)4.1%；跨地區(qū)項(xiàng)目及農(nóng)村完成投資46965萬(wàn)元，下降14.2%。按照縣級(jí)統(tǒng)計(jì)范圍的口徑來看，全縣國(guó)有及其他經(jīng)濟(jì)單位在建項(xiàng)目53個(gè)，完成投資20766萬(wàn)元，增長(zhǎng)1.04%，其中：城鎮(zhèn)投資完成19606萬(wàn)元，增長(zhǎng)2.26%；農(nóng)村投資完成1160萬(wàn)元，下降15.9%。五、交通郵電全縣交通狀況進(jìn)一步改善。2006年，全年道路建設(shè)總里程199.3公里。其中：三級(jí)油路25公里，村道三級(jí)及四級(jí)沙礫路80公里，23公里路面硬化，城市道路1.3公里，西砂瓜生產(chǎn)道路70公里。郵電通信事業(yè)蓬勃發(fā)展。全年完成郵政業(yè)務(wù)總量265萬(wàn)元，增長(zhǎng)25.6%；報(bào)刊雜志累計(jì)份數(shù)83.98萬(wàn)份，增長(zhǎng)4.6%。年末固定電話用戶達(dá)到25125戶，增長(zhǎng)11.0%。其中：農(nóng)村用戶15040戶，小靈通用戶3209戶，鐵通用戶1625戶；年末移動(dòng)通信達(dá)到5.3萬(wàn)戶，互聯(lián)網(wǎng)寬帶業(yè)務(wù)達(dá)到1061戶。六、消費(fèi)品市場(chǎng)與物價(jià)消費(fèi)品市場(chǎng)持續(xù)較快發(fā)展。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額18495萬(wàn)元，增長(zhǎng)8.4%。按銷售單位所在地分，縣級(jí)零售額11825萬(wàn)元，增長(zhǎng)5.5%；縣以下零售額6670萬(wàn)元，增長(zhǎng)13.8%。按登記注冊(cè)類型分，國(guó)有經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)6918萬(wàn)元，增長(zhǎng)1.0%；集體經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)501萬(wàn)元，增長(zhǎng)4.8%；私營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)1031萬(wàn)元，增長(zhǎng)6.2%；個(gè)體經(jīng)濟(jì)完成10045萬(wàn)元，增長(zhǎng)14.5%。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)16369萬(wàn)元，增長(zhǎng)8.6%；住宿和餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)1972萬(wàn)元，增長(zhǎng)6.9%；其他行業(yè)完成154萬(wàn)元，增長(zhǎng)2.7%。全年全縣集市貿(mào)易成交額完成12400萬(wàn)元。2006年，全縣物價(jià)漲幅趨緩，全年居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)累計(jì)比上漲了1.8%。其中：消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)累計(jì)比上漲2.3%，商品零售價(jià)格指數(shù)累計(jì)比上漲1.4%，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料累計(jì)比上漲6.5%。八大類消費(fèi)品中，食品類價(jià)格上漲4.1%；衣著類價(jià)格下降4.3%；家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類價(jià)格下降4.3%；醫(yī)療保健和個(gè)人用品類價(jià)格下降1.4%；交通和通訊類價(jià)格上漲2.7%；娛樂教育文化用品及服務(wù)價(jià)格下降2.9%；居住類價(jià)格上漲8.0%；農(nóng)資類價(jià)格上升6.5%。七、財(cái)政金融保險(xiǎn)財(cái)政收支實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)運(yùn)行。2006年全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入42826萬(wàn)元，增長(zhǎng)14.7%。其中地方財(cái)政一般預(yù)算收入完成1990萬(wàn)元，增長(zhǎng)24.5%；一般預(yù)算支出43733萬(wàn)元；增長(zhǎng)17.1%。金融事業(yè)健康發(fā)展，現(xiàn)金收支呈回籠態(tài)勢(shì)。年末金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款63358萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)28.9%，其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款43993萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)20.6%；金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額為47095萬(wàn)元，同比下降2.7%。保險(xiǎn)事業(yè)穩(wěn)步快速發(fā)展。全縣保險(xiǎn)收入960萬(wàn)元，增長(zhǎng)39.1%；支付賠款273.8萬(wàn)元，增長(zhǎng)18.5%。中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司海原支公司當(dāng)年實(shí)現(xiàn)保費(fèi)收入550萬(wàn)元，增長(zhǎng)57.1%。八、文教衛(wèi)生我縣全面推進(jìn)素質(zhì)教育，順利通過自治區(qū)人民政府“普九”驗(yàn)收。2006—2007年度，全縣有各級(jí)種類學(xué)校400所，教學(xué)班2404個(gè)，在校學(xué)生88552人。目前已有97所中小學(xué)配置了遠(yuǎn)程教育裝備，共有微機(jī)1847臺(tái)，全縣教育固定資產(chǎn)達(dá)15330萬(wàn)元。城鄉(xiāng)醫(yī)療衛(wèi)生條件進(jìn)一步改善。新型農(nóng)村合作醫(yī)療制度已在全縣18個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)全面推進(jìn)?？h醫(yī)院住院部工程建設(shè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院、鄉(xiāng)村衛(wèi)生室設(shè)備配套投入使用，進(jìn)一步完善了縣、鄉(xiāng)、村三級(jí)醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，有效地改善了農(nóng)村公共服務(wù)體系。九、勞動(dòng)就業(yè)勞務(wù)產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勁發(fā)展。據(jù)勞動(dòng)就業(yè)部門數(shù)據(jù)顯示：2006年，我縣先后向北京、福建、內(nèi)蒙、新疆等勞務(wù)基地組織輸出54次。共輸出10.3萬(wàn)人，創(chuàng)勞務(wù)收入3.6億元。勞務(wù)人員年人均收入達(dá)3500元，2006年，累計(jì)登記失業(yè)人數(shù)1765人，通過政府公益性崗位安置、自謀職業(yè)、有組織勞務(wù)輸出等方式新增就業(yè)人數(shù)1384人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.1%。全縣共舉辦各類培訓(xùn)班495期，培訓(xùn)人數(shù)4.5萬(wàn)人。失業(yè)保險(xiǎn)征繳穩(wěn)步推進(jìn)，截至2006年末，全縣參保單位163個(gè)，參保人數(shù)7948人。截至2006年末，全縣共有單位人業(yè)人員8988人，同比減少173人。其中：在崗職工8726人，同比減少431人。全縣單位從業(yè)人員勞動(dòng)報(bào)酬18325萬(wàn)元，增長(zhǎng)21.3%；在崗職工工資總額為18252萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)20.8%。單位從業(yè)人員年人均勞動(dòng)報(bào)酬20328元，增長(zhǎng)26.1%，在崗職工年人均勞動(dòng)報(bào)酬20601元，增長(zhǎng)27.7%十、居民生活2006年，縣委、政府積極調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展草畜產(chǎn)業(yè)、區(qū)域特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)和勞務(wù)輸出產(chǎn)業(yè)，認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)惠農(nóng)政策，在大旱之年海原縣農(nóng)民人均純收入持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，全年農(nóng)民人均純收入1584.23元，增長(zhǎng)9.6%。純收入中，農(nóng)民工資性收入人均767.91元，同比增長(zhǎng)7.5%，其中，外出從業(yè)得到的收入584.37元，增長(zhǎng)17.0%。農(nóng)民工資性收入占農(nóng)民人均純收入的比重高達(dá)48.47%，已經(jīng)成為我縣農(nóng)民增收的主要渠道；人均農(nóng)民家庭經(jīng)營(yíng)純收入620.87元，增長(zhǎng)11.24%，家庭經(jīng)營(yíng)中的第一產(chǎn)業(yè)得到的純收入人均468.19元，比上年增長(zhǎng)15.09%，其中，農(nóng)業(yè)純收入281.39元，增長(zhǎng)12.44%，畜牧業(yè)純收入為152.68元，增長(zhǎng)0.90%，二、三產(chǎn)業(yè)的純收入人均152.68元，增長(zhǎng)3.77元，增幅2.53%；轉(zhuǎn)移性純收入人均191.61元，同比增長(zhǎng)11.89%；財(cái)產(chǎn)性純收入人均3.84元，同比增長(zhǎng)1.76元。2006年，全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6792.83元，增長(zhǎng)13.6%。其中：工薪收入5168.22元，增長(zhǎng)16.6%；經(jīng)營(yíng)凈收入647.47元，增長(zhǎng)4.6%；財(cái)產(chǎn)性收入82.02元，增長(zhǎng)5.1%；轉(zhuǎn)移性收入1147.88元，增長(zhǎng)12.7%。人均消費(fèi)支出4690.83元，增長(zhǎng)3.8%。八大類支出中，食品支出1496.94元、衣著支出660.21元、家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出397.34元、醫(yī)療保健支出403.92元、交通和通信支出577.55元、教育文化娛樂服務(wù)支出406.38元、居住支出565.23元、雜項(xiàng)商品和服務(wù)支出183.26元。十一、人口與計(jì)劃生育年末全縣總?cè)丝?94306人，其中非農(nóng)業(yè)人口33506人?？?cè)丝谥?，男性人?03069人，女性人口191237人，人口性別比為106.2：100；全縣少數(shù)民族人口為280194人，其中回族279250人，回族人口占全縣總?cè)丝诘?0.8%。抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：全縣人口出生率19.6‰，減少0.4個(gè)仟分點(diǎn)；人口死亡率4.27‰，增長(zhǎng)0.18個(gè)仟分點(diǎn)；人口自然增長(zhǎng)率15.33‰，減少0.58個(gè)仟分點(diǎn)。2006年末，全縣育齡婦女共計(jì)90650人，其中已婚育齡婦女72060人。本年度結(jié)扎4758例、上環(huán)(含皮埋)5211例。育齡婦女計(jì)劃生育率72.50%，增長(zhǎng)0.51個(gè)百分點(diǎn)。十二、全年縣域經(jīng)濟(jì)運(yùn)行概述一年來，縣域經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。經(jīng)濟(jì)總量的增長(zhǎng)速度自2003年以來首次實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)居民收入、地方財(cái)政收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量有所提高。但縣域經(jīng)濟(jì)存在的問題依然嚴(yán)峻：經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)矛盾突出，制約經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的結(jié)構(gòu)、機(jī)制等深層次問題尚未得到根本解決。投資增速下降、內(nèi)部市場(chǎng)有效需求不足、工業(yè)經(jīng)濟(jì)的落后使向縣域外輸出的只是有限的沒有任何加工的種植業(yè)原產(chǎn)品，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“三架馬車”——投資、消費(fèi)、出口無一是我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勢(shì)。農(nóng)民收入增長(zhǎng)速度緩慢，開拓農(nóng)村市場(chǎng)難度較大，市場(chǎng)化程度較低。我縣整體經(jīng)濟(jì)和周邊縣相比，也存在較大差距。同周邊自然條件和經(jīng)濟(jì)條件相近的同心、西吉、鹽池三縣相比：GDP總量西吉11.9億元、同心11.7億元、鹽池11.7億元、海原9.6億元，GDP增長(zhǎng)速度鹽池13.8%、同心13.2%、西吉11.6%、海原11.0%，GDP總量和增長(zhǎng)速度均低于以上三縣。從農(nóng)、工、商行業(yè)分別來看，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度只高于西吉縣，農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng)速度位列最后，而且差距有拉大趨勢(shì)；工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量從高到低分別是：同心3.25億元、鹽池3.05億元、西吉1.46億元、海原僅有0.52億元，增長(zhǎng)速度均高于我縣近20個(gè)百分點(diǎn)，差距之大，一目了然；社會(huì)消費(fèi)品零售額從高到低分別是：西吉3.99億元、同心3.36億元、鹽池3.09億元，我縣為1.85億元。2.4海原縣發(fā)展海原縣謀求縣域經(jīng)濟(jì)整體實(shí)力增強(qiáng)，要在經(jīng)濟(jì)大發(fā)展和快發(fā)展上求得突破，以解決縣域經(jīng)濟(jì)存在的問題和拉近周邊縣市的差距。著眼于優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，著力發(fā)展草畜產(chǎn)業(yè)、特色種植業(yè)和文化旅游為主的特色經(jīng)濟(jì)，加快發(fā)展勞務(wù)經(jīng)濟(jì)，大力發(fā)展交通運(yùn)輸?shù)让駹I(yíng)經(jīng)濟(jì)，構(gòu)筑縣域經(jīng)濟(jì)“三大支撐”。同時(shí)，加大招商引資力度，爭(zhēng)取大項(xiàng)目投資，遏止高速公路建成后投資總量下滑之勢(shì)，特別要加大外商對(duì)工業(yè)投資，提升工業(yè)經(jīng)濟(jì)上層次，改善海原縣經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)矛盾，以提高縣域經(jīng)濟(jì)整體實(shí)力.全縣繼續(xù)堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，堅(jiān)定不移地把發(fā)展作為第一要?jiǎng)?wù)，緊緊圍繞縣委、縣政府確定的工作目標(biāo)，深入推進(jìn)“新區(qū)帶縣、工業(yè)強(qiáng)縣、農(nóng)業(yè)穩(wěn)縣、生態(tài)立縣、科教興縣”五大縣域發(fā)展戰(zhàn)略，大力實(shí)施“新區(qū)建設(shè)、大南華水生態(tài)造林、特色農(nóng)業(yè)擴(kuò)規(guī)提質(zhì)、老城繁榮”四大工程，縣域經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)“起步主動(dòng)、基礎(chǔ)夯實(shí)、運(yùn)行良好”的發(fā)展態(tài)勢(shì)第三部分海原市宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)供應(yīng)方面：房地產(chǎn)開發(fā)投資總體不斷增長(zhǎng)，供給總量不斷增長(zhǎng)，按照此趨勢(shì)進(jìn)行推測(cè)，今年將有更多的房地產(chǎn)項(xiàng)目和產(chǎn)品面向市場(chǎng)，在為購(gòu)房者提供更多選擇的同時(shí)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將更加激烈。市場(chǎng)需求方面：需求量整體呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)。今年由于政策等因素影響，總體需求量較去年年有所下降。隨著開發(fā)商對(duì)政策的不斷了解以及實(shí)際存在的需求因素及其他隨機(jī)因素，導(dǎo)致觀望氣息急劇減弱，成交量緩慢上升。因此在無特別重大宏觀不利政策影響的情況下，今年的成交量總體應(yīng)呈現(xiàn)一個(gè)穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。市場(chǎng)波動(dòng)方面：海原房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)良好，一直處于穩(wěn)步上升的狀態(tài)。成交金額緩慢上升，其中升幅明顯的是已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房；另一個(gè)漲幅明顯的是存量房的租價(jià)，雖然在12月8日，央行宣布從12月25日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率對(duì)于深圳、上海、北京出現(xiàn)的房?jī)r(jià)松動(dòng)下調(diào)確有較大影響，會(huì)加速房?jī)r(jià)的下跌。但由于上述一線城市的銷售政策、消費(fèi)取向、經(jīng)濟(jì)體量均與西部地區(qū)有很大的差別，天價(jià)地王、捂盤惜售、囤積土地、炒房團(tuán)等等現(xiàn)象在海原這類西部三線城市均很難與東部一線城市相比較，相比之下所受負(fù)面影響相對(duì)較小，海原市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于初步發(fā)展階段，對(duì)政策和市場(chǎng)中發(fā)生的波動(dòng)并不能合理及時(shí)反應(yīng)，政府機(jī)制和國(guó)家政策的執(zhí)行力度也相對(duì)薄弱，而市場(chǎng)大環(huán)境的供需關(guān)系長(zhǎng)期屬于供不應(yīng)求狀態(tài)，因此國(guó)家政策對(duì)于本地市場(chǎng)暫無影響。地域差別方面：目前海原縣的房地產(chǎn)發(fā)展基本上集中在新城、市政配套與環(huán)境正逐步發(fā)展與開發(fā)，已經(jīng)形成一定的規(guī)模，發(fā)展方向也在效仿銀川市的金鳳區(qū)，金鳳區(qū)位于興慶區(qū)和西夏區(qū)之間，由于近幾年區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)不斷發(fā)展、行政中心遷入等一系列利好因素的影響，金鳳區(qū)已成為各大地產(chǎn)開發(fā)商爭(zhēng)奪的眾矢之地，開發(fā)出了許多高端的房地產(chǎn)項(xiàng)目。目前該區(qū)域的配套設(shè)施興慶區(qū)相比還有一定的差距，普通住宅的總體銷售價(jià)格在5500元/㎡左右。隨著配套設(shè)施的不斷完善，此區(qū)域的銷售價(jià)格將不斷的提升。西夏區(qū)距離銀川市的老城區(qū)（興慶區(qū)）較遠(yuǎn)，購(gòu)房者對(duì)該區(qū)域的認(rèn)同度不高。此區(qū)域商品房的銷售價(jià)格以及成交量都是三個(gè)區(qū)域里面最低的，普通住宅的總體銷售價(jià)格在4000元/㎡左右，沒有高檔房和別墅項(xiàng)目供給。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1至11月，《商品房銷售合同》備案數(shù)據(jù)顯示商品房平均售價(jià)4000元/平方米，同比上漲7.47%，其中商品住宅平均售價(jià)4200元/平方米，比上年同期上漲0.81%。分三區(qū)看，興慶區(qū)住宅4800元/平方米，同比上漲4.21%；金鳳區(qū)住宅5500元/平方米，同比上升7.34%；西夏區(qū)住宅4000元/平方米，同比上漲9.7%。從上述可以看出，高端項(xiàng)目的檔次定位與政府的規(guī)劃與周邊城市發(fā)展的大環(huán)境有密切聯(lián)系。而本案所處地塊與所在區(qū)位版塊（興慶東部版塊）其他競(jìng)盤相比具備明顯區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在價(jià)格漲高上尚有較大空間。所以海原新城的未來發(fā)展前景巨大。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面：開發(fā)商投資結(jié)構(gòu)已逐步趨于理性，加大了對(duì)商品住宅的投資力度，注重規(guī)模與配套，使市場(chǎng)中各類產(chǎn)品的比例也日趨協(xié)調(diào)。而商品房中兩個(gè)明顯的趨勢(shì)是：一、100平米左右的小三房戶型比例明顯增大；二、高檔樓盤與低檔樓盤的品質(zhì)價(jià)格差異進(jìn)一步拉大。周邊都是大型的行政事業(yè)單位，道路發(fā)達(dá)交通便利，整體區(qū)位安靜，周邊配套完整齊全。有利于企業(yè)辦公出行。北塔公園與寶湖公園，因?yàn)樽匀画h(huán)境優(yōu)越，政府對(duì)周邊的拆遷治理。整個(gè)區(qū)域呈現(xiàn)出一個(gè)適合人類居住的大環(huán)境。地勢(shì)平坦、環(huán)境優(yōu)美、地理位置優(yōu)越，適合開發(fā)大規(guī)模的高端居住社區(qū)。現(xiàn)在的消費(fèi)者已經(jīng)成熟，不在是以前的有套房子能夠安身就可以的想法了。在購(gòu)買物業(yè)的同時(shí)考慮也非常全面，對(duì)社區(qū)周邊的自然環(huán)境，內(nèi)部的環(huán)境綠化，周邊的商網(wǎng)配套，整體區(qū)位的成熟度，物業(yè)公司的服務(wù)都有更高的要求。這兩個(gè)區(qū)域從大環(huán)境上已經(jīng)具備上述硬件設(shè)施。未來幾年的社區(qū)建筑風(fēng)格將會(huì)有一個(gè)全新的變化，之前的高端社區(qū)多以模仿為主，大部分都是歐式的建筑風(fēng)格。但是從幾個(gè)新項(xiàng)目中就可以看到，多數(shù)知名房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入海原縣，海原縣的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)走入了自主創(chuàng)新的格局。整體社區(qū)占地面積大，規(guī)?？涨?，建筑立面現(xiàn)代新穎，色調(diào)搭配鮮明。對(duì)于社區(qū)內(nèi)部的環(huán)境營(yíng)造非常注重，是一個(gè)復(fù)合型的大規(guī)模住宅社區(qū)。3.1各區(qū)域樓盤的特點(diǎn)目前海原縣整體設(shè)計(jì)風(fēng)格明顯突出，立面效果鮮明。對(duì)社區(qū)的環(huán)境綠化要求高，對(duì)內(nèi)部環(huán)境的營(yíng)造力度大，并且充分利用周邊的自然環(huán)境。配合整體的城市發(fā)展規(guī)劃發(fā)展方向進(jìn)行社區(qū)規(guī)劃。客戶結(jié)構(gòu)方面：隨著海原縣政府對(duì)居住環(huán)境的不斷改善，越來越多的海原縣老區(qū)居民與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶來新城購(gòu)房。對(duì)于消費(fèi)者來說，他們的消費(fèi)觀念也在變化，從單一的以居住為目的購(gòu)房走入了以投資為目的的置業(yè)理念，從這兩年發(fā)展商對(duì)商品房的開發(fā)建設(shè)就能看出。政府現(xiàn)行的規(guī)劃發(fā)展政策為海原縣帶來了大批的外來置業(yè)投資者，現(xiàn)在已經(jīng)形成了本地客戶消費(fèi)與外來客戶消費(fèi)的客戶群體，而且這個(gè)數(shù)字還在不斷的增長(zhǎng)。發(fā)展商未來對(duì)外部縣市的宣傳投資力度也將會(huì)加大，宣傳推廣的方式也會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)楸镜貫橹?，外地為輔的宣傳策略。加大對(duì)大型企業(yè)單位團(tuán)購(gòu)的接洽，前期定向開發(fā)的方式更深層次的來挖掘客戶。3.2市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)匯總售價(jià)基本集中在2400元/平方米——2600元/平方米之間；以三居室為主力戶型，二居和四居其次；二居的面積集中在80—90㎡之間，三居的面積集中在100—120之間，四居的面積集中在120—130之間；3.3區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究項(xiàng)目宗地位置隸屬于海原縣新區(qū)縣政府東側(cè)，總面積260畝。項(xiàng)目周邊西邊有紅寶家園、鳳凰園等項(xiàng)目。從地理位置來看，項(xiàng)目周邊地區(qū)政府的基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，整個(gè)新城布局合理，公建設(shè)備新穎，已經(jīng)有較多的企業(yè)進(jìn)駐新城，就目前客戶群來說，多為企事業(yè)單位職工，政府機(jī)務(wù)人員及公務(wù)員等。3.4可類比項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查供求關(guān)系：本區(qū)域內(nèi)現(xiàn)已發(fā)售的樓盤總銷售面積已達(dá)12萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)今后海原縣商品房實(shí)際供應(yīng)量約在30萬(wàn)平方米以上，區(qū)域內(nèi)目前已規(guī)劃的項(xiàng)目總規(guī)模達(dá)80萬(wàn)平方米以上，同時(shí)的需求量為200方米（10人*20平方米/人）。可以這么說，未來一段時(shí)間內(nèi)海原住宅量將會(huì)不斷上升，同時(shí)需求量也呈上升狀態(tài)，這兩種上升趨勢(shì)保持著相對(duì)的平衡。價(jià)格因素：海原縣的住房?jī)r(jià)格全面上漲，今年內(nèi)將穩(wěn)步上漲。從本區(qū)域樓盤的營(yíng)銷來看也是如此，各樓盤的多層起價(jià)一般都上漲到2700以上，均價(jià)達(dá)到2300元以上，框架結(jié)構(gòu)價(jià)格更高，社區(qū)環(huán)境優(yōu)良，配套完善，是客戶選擇在此置業(yè)的最重要因素之一。物業(yè)形態(tài)：本區(qū)域的物業(yè)形態(tài)由于地質(zhì)原因均為多層（4層），將來隨著海原縣居民對(duì)小高層的日益認(rèn)可，小高層與多層相結(jié)合的格局將成為很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)的主流物業(yè)格局。這也符合本區(qū)域人口的規(guī)劃要求和客戶在此置業(yè)的生活要求和環(huán)境需求。戶型比較：本區(qū)域的住宅以中小戶型如100-118平方米特別暢銷，85平方米以下，150平方米以上基本上處于滯銷狀態(tài)，戶型將仍以3*2*1和3*2*2為主；未來戶型將以社區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施等產(chǎn)品設(shè)計(jì)的附加值帶動(dòng)銷售。物業(yè)管理：本區(qū)域的物業(yè)基本處于3級(jí)以下物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，為了提高社區(qū)管理，物業(yè)管理以人為本，突出人性化，社區(qū)文化，智能化已經(jīng)成為物業(yè)管理的主流，營(yíng)造濃厚的社區(qū)文化環(huán)境，維護(hù)舒適溫馨自由的生活氛圍，在物業(yè)管理上強(qiáng)化以人為本的理念