房地產(chǎn)調(diào)控與現(xiàn)狀 我國房地產(chǎn)調(diào)控的現(xiàn)狀及根本出路

本文格式為Word版，下載可任意編輯——房地產(chǎn)調(diào)控與現(xiàn)狀我國房地產(chǎn)調(diào)控的現(xiàn)狀及根本出路本文首先闡述我國房地產(chǎn)調(diào)控的現(xiàn)狀，在此根基之上分析調(diào)控常用政策失效的理由，接著就引出本文主題：建立消費(fèi)型的房地產(chǎn)體系才是我國房地產(chǎn)未來調(diào)控的根本出路，在供應(yīng)層面能夠很好地解決房地產(chǎn)不健康進(jìn)展的問題。

消費(fèi)型房地產(chǎn)體系中低檔自住型商品房限售期調(diào)控

一、我國房地產(chǎn)調(diào)控的現(xiàn)狀及目標(biāo)

我國房地產(chǎn)調(diào)控的現(xiàn)狀。自1994年我國實(shí)行城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)化改革以來，房地產(chǎn)行業(yè)得到了極大的進(jìn)展，房地產(chǎn)行業(yè)也逐步成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長和社會(huì)進(jìn)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。從2022年開頭，為了保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康進(jìn)展，國務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的方向幾乎都定位在有效遏制房?jī)r(jià)的過快上漲上。但是調(diào)控的效果貌似并不明顯。全國房地產(chǎn)的平均價(jià)格從2022年的2359元/平方米上升到2022年的5791元/平方米。平均每年漲幅在27%以上。在這樣一個(gè)房地產(chǎn)急速進(jìn)展的階段下，普遍老百姓感受到的是房?jī)r(jià)越調(diào)越高，商品房?jī)r(jià)格與普遍老百姓的添置力越差越遠(yuǎn)。現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)日益變成投資和投機(jī)者的天堂，投資型的房地產(chǎn)體系逐步形成，而這本身就是不對(duì)的，它扭曲了房地產(chǎn)行業(yè)的社會(huì)屬性，也增加了國民經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控典型政策手段的失效

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中最常用的政策手段有以下幾種：限購；提高購房首付款比例以及貸款利率；加大保障房的創(chuàng)辦；征收房產(chǎn)稅。由之前提到的調(diào)控現(xiàn)狀可以看出，以上幾種常用的政策手段效果并不夢(mèng)想，下邊分析以上政策失效的理由。

（一）限購的效率大打折扣

限購的本意是限制投機(jī)性需求，其啟程點(diǎn)無疑是對(duì)的。但是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)日益商品化的大背景下，限購的意圖卻是難以達(dá)成的。賈康（2022）：“一味使用行政手段限入、限購、限價(jià)，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)機(jī)制必然相悖，顧此失彼，勢(shì)必積累新的沖突?！倍遥拶徴叩穆┒搭l出，相關(guān)配套政策或硬件水平未實(shí)現(xiàn)也造成限購政策的實(shí)際效力大打折扣。

（二）提高購房首付款比例和貸款利率的效果不明顯

這對(duì)高收入階層的投資性購房、投機(jī)性炒房沒有明顯的影響，對(duì)于沒有住房公積金和無法供給相應(yīng)抵押和擔(dān)保的低收入階層也是沒有多大影響的。但對(duì)中等收入并依靠房貸添置住房的群體來說卻是難以承受的。從而此類政策的作用效果不明顯也是必然的。

（三）保障房的創(chuàng)辦的力不從心

加大保障房創(chuàng)辦的本意是從供應(yīng)層面解決買不起房的低收入階層的住房難的問題。但是，此類政策不輕易收到良好的效果。由于當(dāng)房?jī)r(jià)超過了絕大多數(shù)居民的添置力時(shí)，需要由政府供給保障的居住需求會(huì)大大超過住房的供給量。而政府從高房?jī)r(jià)上獲得的土地使用費(fèi)收入十足無力負(fù)擔(dān)起創(chuàng)辦如此大規(guī)模的保障性住房的任務(wù)。蔡繼明（2022）：“把房地產(chǎn)看作一個(gè)內(nèi)循環(huán)系統(tǒng)，與高房?jī)r(jià)組合在一起的保障房大量供給室一個(gè)效率低劣，入不敷出的系統(tǒng)布局，它本身就不能實(shí)現(xiàn)持續(xù)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)?！绷硗?，中央政府下達(dá)的保障房創(chuàng)辦的任務(wù)往往在地方難以完成，例如2022年，在中央預(yù)算安置的重大公共投資工程中，保障性住房創(chuàng)辦截至8月底僅完成23.6%，這無疑與1994年分稅制改革后地方政府財(cái)權(quán)與事權(quán)的不匹配直接相關(guān)，地方政府沒有足夠的財(cái)力和動(dòng)力去完成保障房的創(chuàng)辦任務(wù)。

（四）房產(chǎn)稅的改革的難以決定性

我國目前的房地產(chǎn)稅制布局不合理，“重交易，輕保有”的稅制布局還成為推高房?jī)r(jià)的因素之一。由于賣方往往可以輕易地把流通環(huán)節(jié)被征收的重稅轉(zhuǎn)嫁到賣方頭上。近來，關(guān)于房產(chǎn)稅改革的呼聲越來越高。2022年1月27日，國務(wù)院批準(zhǔn)了在重慶、上海兩地的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。其主要方向也是指向房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅的。之所以中央在房產(chǎn)稅改革上顯得對(duì)比精心，我想是基于以下考慮：房產(chǎn)稅在保有階段的征收比例難以決定。過輕，將缺乏以抵消房地產(chǎn)升值帶來的誘惑，難以打擊投機(jī)性需求。過高，有可能造成投機(jī)者瘋狂出逃，造成房市的硬著陸。另外房產(chǎn)稅還是無法制止最終會(huì)從房產(chǎn)持有人轉(zhuǎn)嫁給添置人，只是相當(dāng)于房屋持有人提前墊支房產(chǎn)稅而已，仍未能從根本上解決房?jī)r(jià)過高的問題。

三、我國房地產(chǎn)調(diào)控的根本出路：建立消費(fèi)型的房地產(chǎn)體系

以上各種調(diào)控政策（除保障房之外）都是試圖從需求層面解決問題。但是實(shí)際上限制需求的政策是不成行的，務(wù)必從供應(yīng)層面找對(duì)策。未來30年，城鎮(zhèn)化是大趨勢(shì)。在此進(jìn)程中。將有數(shù)億人口從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，而房地產(chǎn)業(yè)無疑要承受起這些人的住房的重任。綜合上一片面的分析，未來的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)必是消費(fèi)型為主導(dǎo)的，與之相配套，務(wù)必建立起橄欖型的供給體系。讓低檔、廉價(jià)、自住型商品房成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流（大約要占到70%），而保障房與高檔房均占較少的比例（分別為大約10%與20%）。在新屋規(guī)劃中將儉約土地資源和以消費(fèi)性住宅作為首要任務(wù)，并且為投資改善性住房留存地盤。這里提到的一個(gè)概念是：低檔、廉價(jià)、自住型商品房。也就是通過立法規(guī)定，政府在舉行住宅用地規(guī)劃時(shí)，將70%的住房用地規(guī)劃為自住型低端商品房，明確其自住而非交易性性質(zhì)（規(guī)定20年的限售期）。同時(shí)，舉行規(guī)劃時(shí)明確其低檔廉價(jià)性，盡可能提高容積率。這樣約有80%的房屋是不能通過交易而獲利的，這從根本上防止了炒房者的