設(shè)計成本控制方法課件

地產(chǎn)模式下的精細(xì)化設(shè)計主講人：王煊

2012.8.30設(shè)計成本控制方法泛談我們對成本的理解所謂成本管理

基于對成本管理的認(rèn)識，引入一個概念：價值工程。

價值工程的基本公式是：V＝F／CV＝ValueF＝FunctionC＝Cost

用一句話解釋：價值等于功能除以成本。在價值工程的三個概念里，設(shè)計部門控制的是F，成本部門和施工管理部門控制的是C，營銷部門對外忽悠V，將V經(jīng)過包裝之后，再人為地放大一些。提升價值的方法有這樣邏輯的幾種：1、F大幅提升，而C則下降。這是最高境界，沒有幾項專利技術(shù)，很難實現(xiàn)的。2、F大幅提升，而C則小幅提升或者不變。這是常見的一種方式，所謂畫龍點晴的作用就在這里，花費不多，但效果卻很好。3、F基本保持不變，但C下降。內(nèi)部挖潛改造，屬于這種形式。4、F略有犧牲，但C卻降幅很大。

運用價值工程的觀點來解決問題，就是要在任何時候，都要力求物有所值，甚至物超所值；但在任何時候，我們都不能盲目地提升F，以致于賦予一個產(chǎn)品不恰當(dāng)?shù)母邇r值。成本屬性土地成本在項目初期即可大部分確定；其他成本（前期費用、銷售費用、管理費用、財務(wù)成本等），在項目過程中可控性相對較小；建安成本因項目本身情況、涉及復(fù)雜因素眾多；會出現(xiàn)前后預(yù)測差異較大的情況，如采取有效措施，則可壓縮性（可控性）較強。并且建安成本所占相對比重較大，因此，建安成本是項目開發(fā)過程中進(jìn)行成本控制的重要組成部分。怎樣可以省點錢典型項目建安成本構(gòu)成分析產(chǎn)品設(shè)計成本控制的重點100%90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%1、建安成本構(gòu)成中占比最大的前9項占據(jù)了總建安成本的79%；2、對以上9項的控制決定成本控制的關(guān)鍵。13%8%4項79%9項4%12%9%8%

6%31%

3%

3%2%建筑工程地下車庫配套工程外立面門窗外立面裝飾采暖工程基礎(chǔ)工程外保溫

電氣1、可售比影響可售單價，影響地庫面積2、贈送建筑工程（31%）、外立面門窗（8%），外保溫（3%）3、體型系數(shù)外保溫（3%），結(jié)構(gòu)經(jīng)濟性（含鋼、含砼量），窗積比，墻積比4、窗積比、墻積比外立面門窗（8%），外保溫（3%）5、含鋼、含砼量地上建筑工程（31%），地下車庫（12%），限額設(shè)計，結(jié)構(gòu)優(yōu)化6、外立面及材料部品外立面裝飾（6%），7、豎向、土方基礎(chǔ)工程（3%）8、基礎(chǔ)及基坑支護(hù)基礎(chǔ)工程（3%)9、地下車庫地下車庫（12%）設(shè)計成本控制九項重點案例：A、B項目容積率面積10萬㎡、地下1.5萬㎡、定位相同、同樣的售價形成兩個方案，僅僅是不可售面積比相差3%，比較盈利測算結(jié)果如下：A方案當(dāng)不可售面積比例20%時，其中13%為地下室面積，7%為地上不可售面積；B方案當(dāng)不可售面積比例17%時，其中11%為地下室面積，6%為地上不可售面積；綜上A地庫面積高于B約2300㎡，超出地庫成本2300㎡x3000元/㎡=690萬，A可售面積少于B約1150㎡，按1000元/㎡估算A損失的利潤約115萬，上述兩項合計A方案較B方案利潤損失約800萬，約合項目總體利潤的1.1%?？墒郾瓤墒勖娣e80%不可售面積20%可售面積83%不可售面積17%贈送面積雖然可以增加產(chǎn)品的買點，但贈送會導(dǎo)致建安成本（包括結(jié)構(gòu)、門窗、保溫、外墻材料等）增加。在低地價的情況下，贈送會導(dǎo)致的建安成本增加，會高于相應(yīng)攤薄的土地成本，從而影響利潤，應(yīng)嚴(yán)格控制。

贈送贈送面積↑建安成本↑利潤↓體型系數(shù)能在一定定程度上體現(xiàn)戶型型平面的經(jīng)濟指標(biāo)標(biāo)，會影響后續(xù)一一系列諸如墻積比、窗積比、、結(jié)構(gòu)經(jīng)濟性、外外墻保溫材料選擇擇與厚度、門窗型型材及玻璃選擇等等，即便同等精細(xì)化化控制造成的細(xì)微微差異(如相差3%）也會造成可售面面積單方成本的增增加。單體表面積體型系數(shù)=單體體積體型系數(shù)案例（外保溫材料料、門窗型材）:體型系數(shù)增大會造造成保溫層厚度的的增加。按保溫砂漿從2.5cm到3.5cm變化估算,外墻單方造價增加加10元/平米,折合可售面積增加加約8.3元/平米。如更換為25厚聚苯板或20厚擠塑板時，外墻墻單方造價增加30元/平米,折合可售面積增加加約25元/平米。(按墻積比1.5,可售面積/建筑面積80%估算)。體型系數(shù)增大也也造成門窗型材成成本增加。普通雙雙層中空玻璃必須須采用貼膜、LOW-E玻璃或充惰性氣體體等措施，按門窗窗單方成本增加100元/平米估算，折合可可售面積增加約35元/平米。(按墻積比0.28,可售面積/建筑面積80%估算)綜上，外墻保溫層層及門窗型材成本本折合可售面積增加范圍約43-60元/平米。體型系數(shù)（對外保溫及及門窗的影響）戶型基本模塊的選選型：（對體型系數(shù)影響響極大，稍有失控控，會造成體型系系數(shù)升高約3個百分點。）內(nèi)凹式空中花園（（入戶花園）：（30層一梯兩戶的高層層住宅，將一間面面寬3米的臥室改為內(nèi)凹凹式空中花園后，，開間內(nèi)外墻面積積增為約3倍，因每戶重復(fù)出出現(xiàn)，可導(dǎo)致整棟棟建筑體形系數(shù)升升高約3個百分點。）單元拼接方式：（同樣類型的兩兩個建筑單元，20度夾角拼接相比較較于平縫拼接，可可視為增加了兩組組山墻面積，可導(dǎo)導(dǎo)致整棟建筑體形形系數(shù)升高約2個百分點。）飄窗的設(shè)置：（同樣以30層一梯兩戶的高層層住宅為例，全部部臥室設(shè)置飄窗相相比較于僅主臥室室設(shè)置飄窗，體形形系數(shù)約升高約2個百分點。）體型系數(shù)（對體型系數(shù)數(shù)影響敏感的設(shè)計計元素）優(yōu)于優(yōu)于優(yōu)于一梯二板式一梯四板式一梯二品字形一梯四蝶形窗積比與節(jié)能減排關(guān)系緊密，另一方方面與建造成本的控制影響巨大;墻積比影響外墻材材料和保溫材料，，與成本關(guān)聯(lián)較高高。標(biāo)準(zhǔn)層外墻開窗面積窗積比=標(biāo)準(zhǔn)層平面建筑面積標(biāo)準(zhǔn)層外墻面積墻積比=標(biāo)準(zhǔn)層平面建筑面積窗積比、墻積比控制標(biāo)準(zhǔn)：窗積比比高層0.25影響因數(shù)排序影響程度說明影響相對值影響絕對值Kg/m21、體型不規(guī)則平面需超限審查10%-15%5-7.51、體型：確保高寬比＜6，平面無不規(guī)則，避免超限審查高寬比超過6~710%-15%5~7.52、層數(shù)（高度）變化60—80米→80—100米(20-25層→26-33層)(底層6米,層高3米計)10%（某些地區(qū)3%）5.0（某些地區(qū)1.5）2、層數(shù)（高度）：很重要??！注意臨界高度60m、80m。60米以下→60~80米(12~19層→20~25層)(底層6米,層高3米計)3%1.53、結(jié)構(gòu)方案(是否設(shè)轉(zhuǎn)換)4%-5%2-2.53、轉(zhuǎn)換：1個轉(zhuǎn)換層相當(dāng)于3個標(biāo)準(zhǔn)層；設(shè)轉(zhuǎn)換層對標(biāo)準(zhǔn)層有影響4、層高（每增加10cm）2%14、層高：層高每+10cm，含鋼量+1Kg/m2，鋼筋+6元/m2，整體成本+20元/m25、建筑構(gòu)造（拐角窗）1%0.56、結(jié)構(gòu)方案（局部厚板）接近007、地區(qū)（風(fēng)壓和抗震等級）10%-20%5-10含鋼、含砼量含鋼量控制因素外立面及材料部品11、開敞陽臺無需貼貼磚2、空調(diào)機位內(nèi)側(cè)由于被百葉遮擋，也可不用涂料233、百葉氟碳漆可改為泡沫噴涂開敞陽臺案例：不對視覺效效果造成影響的立立面部位用材應(yīng)當(dāng)當(dāng)節(jié)省外立面及材料部品豎向、土方土方量挖方外運挖方內(nèi)填內(nèi)部自平衡嚴(yán)格控制土方量、做到到場地自平衡；前期做好場地設(shè)計，力求少開挖，控控制挖、填方量。。豎向、土方充分利用地形進(jìn)行行場地設(shè)計，特別別是地庫設(shè)計，以以盡量減少土方開開挖?；A(chǔ)與支護(hù)設(shè)計、、施工專業(yè)性非常常強?；A(chǔ)采用樁基時，，應(yīng)盡量提前試樁樁，相比不試樁節(jié)節(jié)省費用約為30%左右。支護(hù)方案需需根據(jù)項目的地質(zhì)質(zhì)情況、環(huán)境要求求，在確保安全的的前提下，進(jìn)行多多方案比較?；A(chǔ)及基坑支護(hù)影響基坑支護(hù)經(jīng)濟型的要素基坑深度支護(hù)選型施工組織后續(xù)利用……基礎(chǔ)及基坑支護(hù)基坑深度：支護(hù)費用與基坑的的深度成正比關(guān)系系；深基坑比淺基基坑支護(hù)費用增加加成倍數(shù)關(guān)系?；由疃韧ǔ３^過6米后成本會發(fā)生巨巨大的增加，應(yīng)該該將其控制在合理理的范圍之內(nèi)。應(yīng)應(yīng)根據(jù)場地條件利利用放坡或局部放放坡來減少樁長。。如圖：基礎(chǔ)及基坑支護(hù)支護(hù)選型：基坑支護(hù)設(shè)計遵循循“安全經(jīng)濟”的的原則，進(jìn)行多方方案比較；按基坑支護(hù)形式的的經(jīng)濟性排序，造造價由低到高：……鋼板撐地下連續(xù)墻鉆孔灌注樁重力擋墻放坡支護(hù)大、小放坡錨固+噴漿毛石擋墻淺基坑深基坑基礎(chǔ)及基坑支護(hù)施工組織：基坑開挖應(yīng)按照先先深后淺的原則，，合理安排施工順順序。拆撐的順序、打樁樁與開挖之間的協(xié)協(xié)調(diào)關(guān)系應(yīng)進(jìn)行仔仔細(xì)研究?；A(chǔ)及基坑支護(hù)后續(xù)利用：作長遠(yuǎn)考慮，結(jié)合工工程結(jié)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計計施工支護(hù)結(jié)構(gòu)，，既節(jié)省了未來結(jié)結(jié)構(gòu)的成本，又節(jié)省了支護(hù)拆拆除的成本；深基坑支護(hù)方案，可可考慮兩墻合一，，即支護(hù)墻與地下下室結(jié)構(gòu)側(cè)墻合一一的地下連續(xù)墻。采用地下室底板板作為支撐，支撐撐作為結(jié)構(gòu)的一部部分，免于拆除，，節(jié)省支撐和拆除兩部分分費用。地下車庫地庫有效設(shè)計因素1.總體布局2.地庫類型3.地庫面積4.地庫埋深5.地庫層高6.地庫柱網(wǎng)7.覆土厚度（控制單車位成本）2）地庫類型停車優(yōu)選：地面>架空>半地下室>地下室能做半地庫，盡量量少做或不做全地地庫；盡量不做兩層地庫庫；人防地庫應(yīng)集中設(shè)設(shè)置；消防車道盡量少布布置在地下室頂板板上。地下車庫3）地庫面積地庫面積直接決定定地庫造價；地下停車位宜集中中布置,在滿足規(guī)定的地下下停車數(shù)及相應(yīng)規(guī)規(guī)范的前提下，爭爭取地上機動車數(shù)數(shù)（用足規(guī)劃設(shè)計條條件的地上車位比比例），建設(shè)最少的地庫面面積。其中非機動動車停車應(yīng)利用塔塔樓地庫；通過優(yōu)化車位布置置形式，嚴(yán)格控制制單車位面積（35㎡/車位）。車道旁邊不得有非非停車功能空間。。地下車庫地下車庫+設(shè)備用房+主樓地下室單車位面積=地下車位數(shù)量4）地庫埋深設(shè)計地庫埋深決定著地地庫的開挖成本、支護(hù)及及基礎(chǔ)形式，對地庫的成本影影響重大。當(dāng)?shù)貛炻裆蠲吭黾蛹影雮€層高（即1.5米）時，按地庫面面積平均為可售面面積的18%計，則可售面積單單方造價增加約為為100元/㎡。在地庫層高一定定的條件下，應(yīng)利利用地庫計容規(guī)則則，最大化提高地地庫頂板高度，從從而既減少了地庫庫埋深，又不增加加地庫的計容面積積。地下車庫5）地庫層高在埋深一定的情況況下，確定經(jīng)濟的的層高至關(guān)重要。。地庫結(jié)構(gòu)高度決定地庫層高的主要因素設(shè)備管線高度通行凈高面層、結(jié)構(gòu)板厚頂板覆土厚度柱網(wǎng)跨度風(fēng)管高度噴淋高度地下車庫例如：采用無梁樓樓板，層高至少減減少300地下車庫5）地庫層高需要合理的布置綜綜合管線，使其高高度降到最低；在滿足自然排煙的的前提下，盡量不不做機械排煙。6）地庫柱網(wǎng)必須選用經(jīng)濟的柱柱網(wǎng)，合理的跨度度，降低板厚、梁梁高；嚴(yán)格控制柱網(wǎng)尺寸寸的經(jīng)濟型，可設(shè)設(shè)寬扁柱（柱體截面設(shè)計要考考慮進(jìn)車方向影響響）；車位設(shè)計要結(jié)合柱柱網(wǎng)合理布局，尤尤其要注意停車方方式及停車最大化化布局。地下車庫控制標(biāo)準(zhǔn)：7800×8100柱網(wǎng)6）地庫柱網(wǎng)案例：8100柱網(wǎng)與7800柱網(wǎng)差異總車位108輛8100柱網(wǎng)總面積3576㎡單車位33.11㎡7800柱網(wǎng)總面積3364㎡單車位31.15㎡33.11㎡-31.15㎡㎡=1.96㎡單車位面積減小約6%地下車庫7）覆土厚度地庫頂板覆土厚度度決定著頂板的荷荷載，也決定著地地庫的梁柱高度、、截面尺寸、配筋筋數(shù)量等，也間接接決定著地庫的結(jié)結(jié)構(gòu)成本。覆土厚度由管網(wǎng)布局、種植要要求、綠地率要求求等要素決定。因此，優(yōu)化綜合管網(wǎng)的布布局至關(guān)重要。地下車庫頂板平均覆土厚度度：1、應(yīng)結(jié)合景觀方案案精細(xì)化設(shè)計，不不同種植區(qū)域覆土土厚度應(yīng)不同；或或采用樹池、堆土土形式來來眾眾智；平均覆土厚厚度≤1.0米~1.2米。2、如采用覆土種植植，建議覆土厚度度如下：種植大樹樹處覆土局部1500；普通喬木處1000；草坪300~400；3、方案階段，給排排水專家應(yīng)給出排排水方案，根據(jù)水水管布置長度及上上方有無行車情況況確定所需覆土厚厚度，進(jìn)行局部調(diào)調(diào)整。優(yōu)化地庫設(shè)計（降降低地庫層高、減減少覆土高度、注意邊角等等）案例：地下車庫優(yōu)化前，有停不進(jìn)進(jìn)車的邊角優(yōu)化后，邊角挖掉掉，減少不必要的的面積有些錢也可以花好鋼用在刀刃上針對業(yè)主關(guān)注度高的地方在對營銷形成較好好推動的情況下可以考慮適當(dāng)增加加成本投入以獲得更好的回報報非常規(guī)材料及大量量性裝飾材料控制制嚴(yán)格控制非常規(guī)材材料及做法玻璃幕墻進(jìn)口系統(tǒng)窗鋁扣板進(jìn)口石材干掛大量異形構(gòu)件大面積人造水景恒溫泳池珍稀植物2.5m/s高速電梯整體家居智能化高科技節(jié)能······外立面裝飾、外立立面門窗是住宅小小區(qū)的門面，是對對樓盤效果、售樓樓賣點比較敏感的的分項，同時其成成本是總成本的一一個主要組成方面面。合理提升外立面裝裝飾、門窗檔次可可以有效的增加賣賣點，同時對于成成本的影響不大在設(shè)計階段全面考考慮，提升外立面面裝飾、門窗的檔檔次。在降低墻積積比、窗積比，控制外立面總成本本的前提下，提升裝飾和門窗窗自身的檔次，這這樣既提升了檔次次，又使得總成本本增加不多，甚至至有所減少。外立面裝飾和外立立面門窗舉例說明外立面裝裝飾，普通檔次的的成本約為70元/m2（建筑面積，外立立面涂料為主），，提升一個檔次至至100元/m2，（建筑面積，可可采用部分瓷磚和和少量石材），其其成本的增加為30元/m2，所占項目總建安安成本的比例約為為30/1561=1.92%(其中1561為中海某區(qū)域平均均地上建安成本)，比例不大，但明明顯提升了營銷賣賣點。同樣的，對于外立立面門窗，采用普普通鋁合金門窗約約為350元/m2（門窗表面積），，如果提至450元/m2，可以采用較好的的配件、尺度較大大的型材等，對于于檔次的提升明顯顯，成本增加為100元/m2，折算到建筑面積積為100*0.28=28元/m2（0.28為中海某區(qū)域平均均窗積比），所占占項目總建安成本本的比例約為28/1561=1.79%(其中1561為中海某區(qū)域平均均建安成本)，比例不大，但明明顯提升了營銷賣賣點。外立面裝飾和外立立面門窗公共部分包含大堂堂、電梯廳以及標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層的裝修，根根據(jù)一般的售樓路路線，公共部分為為樣板房的前奏，，是樓盤整體效果果的重要組成部分分，也是入伙之后后業(yè)主共同使用頻頻率最高的空間，，它的裝修檔次以以及施工質(zhì)量直接接影響到樓盤的形形象以及后期物業(yè)業(yè)維護(hù)的成本公共部分的裝修效效果為“看得見””、小業(yè)主可以直直接感受到的成本本組成部分，可作作為樓盤銷售過程程中的有效催化劑劑。公共部分裝修園林綠化相對于園園林自身單位面積積的成本往往以百百元計，但其相對對于總建筑面積的的單位成本只有十十幾元至幾十元，，假如單位景觀面面積成本增加30元，可使景觀效果果有明顯的改觀，，而此部分成本分分?jǐn)傊量偨ㄖ娣e積上大約只有5-8元/m2。而同時，景觀觀是營造小區(qū)品質(zhì)質(zhì)的重點區(qū)域，因因此，在條件允許許的情況下，可以以考慮一定程度上上增加景觀的成本本，以取得更好的的營銷賣點。景觀規(guī)避三個誤區(qū)誤區(qū)一：只盯造造價，不看賣價--唯成本論誤區(qū)二：看得見見的無比緊張，看看不見的稀松平常?！问街髁x誤區(qū)二：看得見見的無比緊張，看看不見的稀松平常?！问街髁x誤區(qū)二：看得見見的無比緊張，看看不見的稀松平常?！问街髁x誤區(qū)三：只考慮線性成成本，忽略環(huán)境變變量—一刀切誤區(qū)之三只考慮線性成本而忽視環(huán)境變量———靜止的、一刀切推論：樹立正確的成本意意識的第三步——必須因時制宜、因因地制宜、隨機應(yīng)應(yīng)變——分階段做好《重大成本編號補充充報告》。成本波動受多方面面因素影響：隨市場變化而變化化，隨地域不同而而不同，且與開發(fā)發(fā)周期，稅務(wù)策劃劃密切相關(guān)，不能能一刀切，靜止不不安。錯誤原因分析：這是一種靜止的、單單一的成本控制法法，缺乏應(yīng)變意識，造造成成本與環(huán)境變量的脫節(jié)。1、規(guī)劃設(shè)計階段土方平衡戶型選型地庫范圍及層數(shù)建筑高度建筑層高成本控制策劃的預(yù)測報告2、方案設(shè)計階段不可售面積體型系數(shù)、窗積比、墻積比平面布置結(jié)構(gòu)合理地下室外立面造型外立面材料比例配置標(biāo)準(zhǔn)及限額指標(biāo)3、施工圖設(shè)計階段基礎(chǔ)選型