武漢吳家山住宅市場調(diào)研分析報告

吳家山住宅市場調(diào)研報告MARKETRESEARCHINGREPORT1項目名稱參考性價格天合新界6400彩虹鎮(zhèn)6000豐尚時代廣場熙龍灣待定約6200沿海賽洛城5900遠洋世界5300項目地塊天合新界沿海賽洛城遠洋世界航天彩虹鎮(zhèn)2.住宅市場分析2.1區(qū)域競爭市場情況分析豐尚時代廣場2項目名稱天合新界開發(fā)商武漢合記置業(yè)有限公司區(qū)位吳家山建筑設(shè)計澳大利亞GHD公司總建面15萬平米開發(fā)量1125戶容積率3.9建筑形態(tài)板樓、超高層當前期數(shù)2期當期規(guī)劃1.5萬方商業(yè)、2100㎡幼兒園戶型配比(當期)房型面積區(qū)間套數(shù)配置比例去化比例一房一廳一衛(wèi)一廚64.85㎡647%100%兩房兩廳一衛(wèi)一廚89.65㎡30427%98%三房兩廳一衛(wèi)一廚113.73㎡11510%90%三房兩廳兩衛(wèi)一廚120.20-128.17㎡51445%80%四房兩廳兩衛(wèi)一廚136.54-161.46㎡12811%60%銷售狀況一期售磬，二期2011年9月25日開盤優(yōu)劣勢優(yōu)點：間距較大存居住區(qū)、擁有成熟的商業(yè)配套缺點：戶型設(shè)計存在缺陷，無特色亮點銷售報價二期成交均價6400元/平米2.1.1區(qū)域住宅市場典型項目分析——天合新界吳家山老城區(qū)唯一在售項目2.1區(qū)域競爭市場情況分析2.住宅市場分析32.1.1區(qū)域住宅市場典型項目分析——天合新界2.1區(qū)域競爭市場情況分析2.住宅市場分析

來源區(qū)域：以吳家山本地客戶為絕對主力客戶，其次是吳家山工業(yè)園的客戶；由于項目對漢口方向的推廣較少，對市區(qū)客戶吸引較少，僅少量輕軌沿線客戶購買；客戶組成：以老城區(qū)居民為主，其次是周邊的私企老板和事業(yè)單位如：移動、財政局等大單位的客戶居多。4項目名稱航天·彩虹鎮(zhèn)開發(fā)商武漢三江航天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司區(qū)位五環(huán)大道與金山大道交匯處建筑設(shè)計/總建面12萬平米開發(fā)量當期468容積率1.05建筑形態(tài)板塔結(jié)合、多層、小高層當前期數(shù)二期當期規(guī)劃/戶型配比(當期)房型面積區(qū)間套數(shù)配置比例去化比例2房2廳1衛(wèi)66-89㎡7215%100%3房2廳1衛(wèi)88-95㎡21646%95%3房2廳2衛(wèi)126㎡15834%80%4房2廳2衛(wèi)133㎡225%70%核心賣點輕軌沿線物業(yè)，多層小高層，緊湊戶型產(chǎn)品未來推案一期售磬，二期2011年10月底開盤；2012年3月10日推出小區(qū)西北部的7#主力戶型為67-133平米兩房、三房、四房。優(yōu)劣勢優(yōu)點：自有教學(xué)配套及社區(qū)會所缺點：項目周邊配套缺乏銷售報價5800-6500元/㎡2.1.2區(qū)域住宅市場典型項目分析——航天彩虹鎮(zhèn)2.1區(qū)域競爭市場情況分析2.住宅市場分析輕軌首站百萬方居住大盤5戶型：3室2廳2衛(wèi)1廚面積：127㎡戶型：2室2廳1衛(wèi)1廚，可改小三房面積：90㎡2.1.2區(qū)域住宅市場典型項目分析——航天彩虹鎮(zhèn)2.1區(qū)域競爭市場情況分析2.住宅市場分析62.1.2區(qū)域住宅市場典型項目分析——航天彩虹鎮(zhèn)2.1區(qū)域競爭市場情況分析2.住宅市場分析

來源區(qū)域：以吳家山本地客戶為主力客戶；同時作為百萬方大盤，在一期客戶基礎(chǔ)及輕軌的帶動下，周邊地區(qū)如孝感客戶落戶武漢以及輕軌沿線客戶占到一定的比例，漢口中心客戶達到一定的比例；客戶組成：以老城區(qū)居民和周邊的農(nóng)場主為主，其次是漢口的外溢人群。7項目名稱豐尚時代廣場開發(fā)商武漢豐尚高科置業(yè)有限公司區(qū)位東西湖吳家山二雅路與金山大道交界處周邊配套緊鄰大型市政新地標城市生態(tài)廣場臨近隨園星級酒店與紐賓凱酒店周邊銀行、醫(yī)院較齊全總建面50萬一期建面11萬方物業(yè)形態(tài)高檔住宅、底商二期建面33萬方物業(yè)形態(tài)商業(yè)綜合體：包括商業(yè)街、酒店、大型寫字樓、高檔公寓等業(yè)態(tài)吳家山首個綜合體多元住區(qū)2.1.4區(qū)域住宅市場典型項目分析——豐尚時代廣場2.1區(qū)域競爭市場情況分析2.住宅市場分析82.1.4區(qū)域住宅市場典型項目分析——豐尚時代廣場一期熙龍灣2.1區(qū)域競爭市場情況分析2.住宅市場分析項目名稱熙龍灣當期規(guī)劃7棟住宅，底層商業(yè)占地面積32453㎡總建面110436㎡戶數(shù)823戶總車位523容積率2.95綠化率25%核心賣點吳家山首座綜合住區(qū)，且臨近老城區(qū)，內(nèi)外配套齊全交通較便捷，未來地鐵6號線環(huán)繞臨近33萬方黃獅海，市政地標城市生態(tài)廣場主推戶型119㎡三房兩廳兩衛(wèi)一廚85.6㎡兩房兩廳一衛(wèi)一廚銷售報價預(yù)計5月份開盤92.1.4區(qū)域住宅市場典型項目分析——豐尚時代廣場熙龍灣2.1區(qū)域競爭市場情況分析2.住宅市場分析118.98㎡三房兩廳兩衛(wèi)85.61㎡兩房兩廳兩衛(wèi)戶型方正實用，均有生活陽臺，戶型實現(xiàn)飄窗的全贈送設(shè)計10項目名稱沿海·賽洛城(哈佛鎮(zhèn))開發(fā)商沿海綠色家園發(fā)展（武漢）有限公司區(qū)位金山大道與東吳大道交匯處建筑設(shè)計項目總規(guī)劃：阿特金斯（英國）方案設(shè)計：何顯毅（香港）

景觀設(shè)計：易道(美國)總建面145萬平米開發(fā)量\剩余量7500戶容積率1.66建筑形態(tài)板樓、多層、小高層、高層當前期數(shù)三期當期規(guī)劃/戶型配比(當期)房型面積區(qū)間套數(shù)配置比例去化比例2房2廳1衛(wèi)88㎡12430%95%3房2廳2衛(wèi)138㎡28870%70%核心賣點教育大盤、輕軌物業(yè)未來推案4期產(chǎn)品去化率約93%，其中88平米戶型銷售狀況較好優(yōu)劣勢優(yōu)點：今武漢規(guī)模最宏大的生態(tài)居住公園之一缺點：項目位置距市中心較遠，交通不方便銷售報價6300元/㎡武漢典型教育大盤2.1.3區(qū)域住宅市場典型項目分析——沿海賽洛城2.1區(qū)域競爭市場情況分析2.住宅市場分析11戶型：2室2廳1衛(wèi)1廚面積：88㎡戶型：3室2廳2衛(wèi)1廚面積：138㎡戶內(nèi)庭院設(shè)計實現(xiàn)面積贈送2.1.3區(qū)域住宅市場典型項目分析——沿海賽洛城2.1區(qū)域競爭市場情況分析2.住宅市場分析122.1.3區(qū)域住宅市場典型項目分析——沿海賽洛城2.1區(qū)域競爭市場情況分析2.住宅市場分析

來源區(qū)域：以吳家山、金銀湖片區(qū)為主力客戶；同樣作為百萬方大盤，在客戶基礎(chǔ)及輕軌的帶動下，周邊以及輕軌沿線客戶占到一定的比例；購房因素：成交客戶主要關(guān)注的因素為價格、教育資源、環(huán)境和項目規(guī)模。13項目名稱遠洋世界開發(fā)商武漢弘福置業(yè)有限公司區(qū)位吳家山五環(huán)大道與田園路交匯處建筑設(shè)計中建國際設(shè)計顧問有限公司總建面41萬平米開發(fā)量\剩余量4269/493容積率1.50建筑形態(tài)板樓、多層當前期數(shù)1期當期規(guī)劃親子公園、運動公園、中央公園戶型配比(當期)房型面積區(qū)間套數(shù)配置比例去化比例兩房兩廳一衛(wèi)一廚77.58-93.57㎡27255.2%97%三房兩廳一衛(wèi)一廚106.59-116.12㎡418.3%80%三房兩廳兩衛(wèi)一廚122.75-147.99㎡18036.5%70%核心賣點景觀居所、板式花園樣房未來推案于2011年6月11日開盤，共推出493套，當日銷售約292套

，其中兩房產(chǎn)品去化65%，三房產(chǎn)品去化35%

銷售報價5300元/㎡老漢口文化主題社區(qū)2.1.4區(qū)域住宅市場典型項目分析——遠洋世界2.1區(qū)域競爭市場情況分析2.住宅市場分析14戶型：3室2廳2衛(wèi)1廚面積：126㎡戶型：2室2廳1衛(wèi)1廚面積：80㎡2.1.4區(qū)域住宅市場典型項目分析——遠洋世界2.1區(qū)域競爭市場情況分析2.住宅市場分析152.1.4區(qū)域住宅市場典型項目分析——遠洋世界2.1區(qū)域競爭市場情況分析2.住宅市場分析

來源區(qū)域：以吳家山、金銀湖片區(qū)為主力客戶；同時以輕軌首站作為推廣宣傳點，引領(lǐng)部分輕軌沿線客戶客戶，漢口占到約10%的客戶；購房因素：成交客戶主要關(guān)注的因素為軌道交通、價格、教育資源和環(huán)境。紅黃藍教育機構(gòu)的進駐，成為吸引客戶置業(yè)的一個較關(guān)鍵因素16

天合新界航天彩虹鎮(zhèn)豐尚時代廣場沿海賽洛城遠洋世界總占地面積(㎡)7677.8873260032453967150331760總建筑面積(㎡)154525.8840000110436/50萬1450000479253容積率3.91.052.951.661.5綠化率32%39%25%39%41%戶數(shù)1125（總體）二期668一期8237500（總體）4311（總體）車位568/0.5310/0.46523/0.633517/0.462283/0.53

結(jié)論:

從住宅體量來看：除處老城區(qū)項目外周邊項目體量規(guī)模較大，本案單期住宅體量無法與競案抗衡，需從本案整體都市綜合體概念進行整體導(dǎo)入，提升項目整體區(qū)域地標大盤氣勢；

從容積率及綠化率等指標來看：居住舒適性與周邊競案存在一定劣勢，項目需從園林景觀，配套設(shè)施等客戶關(guān)注細節(jié)處提升產(chǎn)品品質(zhì)；

從車位配置角度：區(qū)域內(nèi)車位配置比例主要為1：0.4-0.6，配置比例較低，由于項目非城市中心區(qū)，客戶對車位配置要求相對較低。2.1.5區(qū)域住宅市場典型項目分析對比——社區(qū)基本指標2.1區(qū)域競爭市場情況分析2.住宅市場分析17

天合新界航天彩虹鎮(zhèn)豐尚時代廣場沿海賽洛城遠洋世界景觀特點簡易中心園林景觀基礎(chǔ)園林臨近黃獅海自然景觀內(nèi)部歐式風(fēng)情園林遠眺黃獅海自然景觀內(nèi)部北美、泰式、地中海、北歐、中式情景園林景觀坡地生態(tài)園林景觀系統(tǒng)，三大主題公園2.1.6區(qū)域住宅市場典型項目分析對比——園林景觀2.1區(qū)域競爭市場情況分析2.住宅市場分析

結(jié)論:

本項目所在區(qū)域缺乏自然景觀環(huán)境，且周邊項目產(chǎn)品在園林景觀上仍品質(zhì)偏低，遠郊的大盤園林有所主題化,存在較大提升發(fā)展空間。18

天合新界航天彩虹鎮(zhèn)豐尚時代廣場沿海賽洛城遠洋世界小區(qū)配套社區(qū)底商2100平米幼兒園集中商業(yè)、街鋪9年制教育體系游泳池會所集中商業(yè)街寫字樓會所北大幼兒園—初中全教育體系泳池會所主題公園11萬方商業(yè)中百超市紅藍黃幼兒園大型社區(qū)會所教堂2.1.7區(qū)域住宅市場典型項目分析對比——小區(qū)配套2.1區(qū)域競爭市場情況分析2.住宅市場分析

結(jié)論:

大規(guī)模項目其社區(qū)休閑功能配套成為城郊項目標準化配置，以滿足社區(qū)人群日常生活需求及豐富業(yè)余生活功能，同時提升項目整體品質(zhì)，其功能主要以教育、運動休閑類為主。19

天合新界航天彩虹鎮(zhèn)豐尚時代廣場沿海賽洛城遠洋世界物業(yè)形態(tài)33層，兩梯四戶多層，小高層高層一梯兩戶、二梯三戶6-16層多層小高層戶型面積及特點無贈送，產(chǎn)品設(shè)計不方正板式結(jié)構(gòu)、南北通道、公攤率低，面積控制合理方正，有飄窗面積全贈送戶戶帶花園或露臺，贈送面積較大戶型設(shè)計產(chǎn)品特性/戶型贈送公攤小雙陽臺設(shè)計戶型贈送雙陽臺設(shè)計2.1.8區(qū)域住宅市場典型項目分析對比——產(chǎn)品特性2.1區(qū)域競爭市場情況分析2.住宅市場分析

結(jié)論:

區(qū)域內(nèi)物業(yè)形態(tài)已逐步從多層向高層過渡；除天合新界擁有優(yōu)越地段優(yōu)勢外，其他無明顯地段優(yōu)勢的項目在產(chǎn)品附加值上均大做文章，實現(xiàn)超大面積贈送，保證客戶實現(xiàn)一間房的贈送空間，從而促進銷售；因此，項目面對后期區(qū)域激烈競爭，需在項目品質(zhì)與產(chǎn)品附加值上更加注重。20

天合新界航天彩虹鎮(zhèn)豐尚時代廣場沿海賽洛城遠洋世界銷售價格6400元/㎡6000元/㎡/預(yù)計6200元/㎡5900元/㎡5300元/㎡暢銷戶型64㎡一房90㎡兩房75-80㎡兩房87-95㎡三房/88㎡兩房130m2三房77-83㎡兩房暢銷總價區(qū)間一房40萬左右兩房57萬左右兩房45-48萬三房55萬/兩房52萬左右三房約72萬兩房41萬-51萬可參考系數(shù)2.1.9區(qū)域住宅市場典型項目分析對比——銷售狀況2.1區(qū)域競爭市場情況分析2.住宅市場分析

結(jié)論

區(qū)域競爭激烈，各項目均控制面積與總價，吸引首置首改客戶群體置業(yè)；通過綜合分析，區(qū)域暢銷戶型主要集中在90㎡左右兩房或小三房，暢銷總價區(qū)間為45-57萬，因此，項目的戶型需進行面積與總價控制。21

天合新界航天彩虹鎮(zhèn)豐尚時代廣場沿海賽洛城遠洋世界在售貨量150套100套823套120套80套在售主力戶型120-160平120平以上86平、119平138平120平以上待開發(fā)量/70萬35萬方100萬方38萬方待售主力產(chǎn)品/90小三房120三房主流兩房、三房120平三房洋房、別墅80平兩房120平以上貨量參考系數(shù)

結(jié)論:

從片區(qū)項目未來的體量和產(chǎn)品來看，競爭較大的項目為航天彩虹鎮(zhèn)和豐尚時代廣場熙龍灣項目，在本項目上市時有較大量的主流產(chǎn)品供應(yīng)，因此需要本項目產(chǎn)品在戶型上有優(yōu)化和附加值的體現(xiàn)，以提高產(chǎn)品的競爭力。2.1.10區(qū)域住宅市場典型項目分析對比——存量分析2.1區(qū)域競爭市場情況分析2.住宅市場分析22

天合新界航天彩虹鎮(zhèn)沿海賽洛城遠洋世界兩房25-30歲，吳家山本地、輕軌沿線婚房或個人首次置業(yè)客戶45-55歲，吳家山本地為子女置業(yè)客戶小三房28-35歲，吳家山本地、輕軌沿線一次到位型首置客戶30-40歲，吳家山本地及周邊首改客戶舒適三房40歲以上，吳家山本地及周邊改善型客戶四房及以上吳家山再改客戶

結(jié)論:

從成交客戶來看，中小戶型產(chǎn)品以本地客戶為主，兼有部分輕軌沿線客戶；而大戶型客戶多為吳家山及周邊產(chǎn)業(yè)園的較高端改善客戶。2.1.11區(qū)域住宅市場典型項目分析對比——客戶分析2.1區(qū)域競爭市場情況分析2.住宅市場分析232.住宅市場分析——結(jié)論直接競爭分析客戶需求層面區(qū)域成交客戶主要集中在吳家山地緣性客戶為主，以農(nóng)場主、居民、企事業(yè)單位客戶居多，其次為橋口古田客戶，再次為外地孝感客戶與漢口中心被高房價擠壓的剛性需求群體；隨著輕軌交通的便利性、郊區(qū)大盤品質(zhì)提升、市區(qū)房價進一步上漲，未來將進一步拉動漢口購房客戶比例；客戶越來越注重居住功能性，同等面積的小三房比兩房暢銷，滿足其較長的居住周期，三代人的居住需求；

價格是片區(qū)成交客戶關(guān)注的最主要因素。2.1區(qū)域競爭市場情況分析242.住宅市場分析——結(jié)論直接競爭分析產(chǎn)品競爭層面

百萬方以上的郊區(qū)大盤項目憑借價格和規(guī)模優(yōu)勢，吸引漢口客戶的能力較強；

軌道交通做為各項目價值點，可以較有效的帶動漢口受價格擠壓的外溢客戶；片區(qū)熱銷戶型以80平米的兩房、95平米的小三房和120平米的三房為主；

傳統(tǒng)80-90平米兩房、120平米左右三房的首置、首改類產(chǎn)品占到了板塊未來供應(yīng)的絕對主力，而面積在95㎡左右的小三房相對較少；從未來量、價關(guān)系上，航天彩虹鎮(zhèn)和豐尚時代廣場熙龍灣項目將成為本項目的主力競爭項目，本項目的競爭核心在于控制戶型面積與總價，同時通過面積贈送、引進名校、提升產(chǎn)品品質(zhì)等方式提升項目附加值。

2.1區(qū)域競爭市場情況分析252.2.1待拆遷社區(qū)情況2.2潛在競爭分析2.住宅市場分析梨花園片區(qū)園藝村片區(qū)漢電小區(qū)園丁村片區(qū)吳南花園常青園片區(qū)荷花村片區(qū)95年以前社區(qū)00年以前社區(qū)片區(qū)2000年以前的社區(qū)主要分布在東吳大道、五環(huán)大道、金山大道和二雅路圍合區(qū)域262.2.1待拆遷社區(qū)情況2.2潛在競爭分析2.住宅市場分析小區(qū)位置建筑年代社區(qū)建面預(yù)計拆遷情況吳南花園四明路、田園街1996約5萬方無拆遷計劃漢電小區(qū)四明路、東吳大道北1996約3萬方無拆遷計劃常青片社區(qū)六順路、東吳大道南1995約10萬方2年內(nèi)無確定拆遷計劃園藝片社區(qū)三秀路、吳中路南1990約6萬方有拆遷說法

預(yù)計2-3年內(nèi)拆遷梨花園片社區(qū)梨花園路、二雅路交匯1995約13萬方有拆遷說法

預(yù)計2-3年內(nèi)拆遷園丁村吳中路北、五環(huán)大道東1998約5萬方2年內(nèi)無確定拆遷計劃荷花園三秀路、吳中路北1998約8萬方無拆遷計劃老城區(qū)2-3年內(nèi)有拆遷計劃的社區(qū)面積約18萬方，集中在吳中路與三秀路、二雅路與吳中路交匯處的老城區(qū)272.2.2二手房市場情況2.2潛在競爭分析2.住宅市場分析項目名稱地址面積戶型樓層單價總價東建金鼎灣東西湖大道與二雅路交匯處80㎡2室2廳5/18層6250元/㎡50萬山水星辰吳家山金山大道特6號118㎡3室2廳1/11層6017元/㎡71萬九坤五環(huán)華城五環(huán)大道與團結(jié)路交匯處93㎡2室2廳2/11層5376元/㎡50萬鑫海花城吳家山三店中路95㎡2室2廳6/6層4105元/㎡39萬紫云黃獅海岸三店易家灣688號124㎡3室2廳8/9層4839元/㎡60萬嘉禾園美景豪苑東吳大道2號114㎡3室2廳21/21層4900元/㎡56萬博大學(xué)府花園吳家山六支溝三中對面116㎡3室2廳7/7層5172元/㎡60萬

二手房根據(jù)小區(qū)的建筑新舊程度與地段的不同，價格有所差別；項目周邊的新小區(qū)二手房價格集中在5000-6000元/㎡；位置較偏的老社區(qū)價格主要集中在4000-5000元/㎡；整體成交情況較差，成交客戶主要是購買百萬大盤的早期交房產(chǎn)品。282.2.3土地市場情況2.2潛在競爭分析2.住宅市場分析地塊編號土地使用權(quán)人位置土地面積（公頃）土地用途容積率土地使用年限樓面地價（元/平方米）成交時間P(2010)226號武漢鑫龍物業(yè)發(fā)展有限公司東西湖區(qū)吳家山街東西湖大道以北、三秀路以西3.27商業(yè)兼容住宅5.5住宅70年商服40年2235.492011.1.11P(2010)243號武漢鑫發(fā)祥投資有限公司東西湖區(qū)東吳大道南、九通路西7.79商業(yè)、居住4住宅70年商服40年1480.122011.2.1P(2010)244號湖北萬德利置業(yè)有限公司東西湖區(qū)吳家山街東吳大道以南、三秀路以西2.95商業(yè)、居住5.7住宅70年商服40年1596.492011.2.1P(2010)245號武漢東順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東西湖區(qū)吳家山街三秀路以東、吳中路以南3.17商業(yè)、居住5.1住宅70年商服40年1452.372011.2.1P(2010)246號武漢小屏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東西湖區(qū)吳家山街三秀路以東、吳中路以北3.63商業(yè)、居住5.26住宅70年商服40年1455.632011.2.1P(2011)082號武漢北海園置業(yè)有限責任公司東西湖區(qū)徑河街辦事處西湖大隊3.12居住2住宅70年1351.592011.8.16P(2011)083號武漢北海園置業(yè)有限責任公司東西湖區(qū)徑河街辦事處西湖大隊5.81居住2住宅70年1350.712011.8.16P（2011）143號吳建華東西湖區(qū)吳家山街八方路西、田園街北3.65居住3.8住宅70年1657.352011.10.31P（2011）144號湖北怡清雅筑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東西湖區(qū)金銀湖街環(huán)湖中路東、柏環(huán)二路北3.29居住3.0-3.5住宅70年1418.142011.10.31P（2011）145號湖北楚都泰晤士置業(yè)有限公司東西湖區(qū)徑河街辦事處西湖大隊0.38商業(yè)兼容居住1.05-1.2住宅70年商服40年1345.42011.10.31P（2011）146號湖北楚都怡園風(fēng)荷置業(yè)有限公司東西湖區(qū)徑河街辦事處西湖大隊3.63居住1.05-1.2住宅70年1326.432011.10.31292.2潛在競爭分析2.住宅市場分析2010年開始，吳家山啟動大規(guī)模的舊城改造，土地供應(yīng)增加；

2010-2012年，除個別地塊及商業(yè)地塊外，主流的住宅地價水平在1400-1700元/平方米之間；主城區(qū)土地集中在三秀路附近，多以商住結(jié)合用地成交較多，純居住用地主要分布在金山大道外圍；主城區(qū)容積率主要為4-6，建筑面積多集中在10-20萬㎡；金山大道外圍住宅項目容積率主要為1-2。2.2.3土地市場情況居住用地商住用地30東吳大道影劇院片區(qū)改造項目，凈用地面積2.4萬㎡，但物業(yè)功能具有多元性。改造完成后，具備金融、行政、影視放映、商業(yè)服務(wù)及普通居住等功能。舊城改造項目建筑面積約40萬㎡左右，可能與本項目處于同期工程進度階段，未來市場競爭較激烈。氣象局項目，總建面22萬平米小屏地產(chǎn)項目，總建面21萬平米豐尚時代廣場熙龍灣項目，總建面11萬平米項目住宅建面影劇院片區(qū)改造項目3.8萬小屏地產(chǎn)項目14.23萬豐尚時代廣場熙龍灣項目約8萬氣象局項目13.3萬總計約40萬2.2.4舊改項目情況2.2潛在競爭分析2.住宅市場分析312.住宅市場分析

拆遷情況：老城區(qū)預(yù)計2-3年內(nèi)有拆遷計劃的社區(qū)面積約18萬方，集中在吳家山老城區(qū)內(nèi)，將產(chǎn)生約1000-1500戶住宅需求，客戶將主要在吳家山片區(qū)內(nèi)較新的二手房、新房、及金銀湖片區(qū)新房中進行購房選擇；二手房市場：二手房市場價格主要集中在4000-6000元/㎡，與新房市場價格差度較小，加上高額交易手續(xù)費、復(fù)雜的流程，競爭相對較小；土地市場：2011年至今，土地市場成交中，純居住用地成交體量為約69萬方，商住用地成交體量約109萬方，后期潛在市場競爭激烈；舊城改造：體量約為40萬方，地段多集中在三秀路，地理位置優(yōu)越，工程進度可能與本項目處于同期階段，存在后期潛在市場競爭?！Y(jié)論2.2潛在競爭分析32——數(shù)據(jù)來源：天合新界、彩虹鎮(zhèn)、遠洋世界、沿海賽洛城成交客戶訪談結(jié)果吳家山客戶主要來源于本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)場、古田硚口，周邊城市，漢口中心區(qū)客戶較少。2.4.1吳家山區(qū)域客戶鎖定2.住宅市場分析2.4主力客戶分析33——數(shù)據(jù)來源：天合新界、彩虹鎮(zhèn)、遠洋世界、沿海賽洛城成交客戶訪談結(jié)果吳家山成交客戶職業(yè)主要于當?shù)氐乃綘I生意人，購買力較強，其次為企事業(yè)單位的員工。2.住宅市場分析2.4.1吳家山區(qū)域客戶鎖定2.4主力客戶分析342.住宅市場分析吳家山片區(qū)金銀湖片區(qū)古田片區(qū)客戶以吳家山本地及項目周邊區(qū)域的客戶居多，其次為古田區(qū)域，周邊城市客戶為了落戶武漢，也