某房地產(chǎn)公司成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南

萬(wàn)科成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南目錄第一項(xiàng)……………立項(xiàng)成本控控制要點(diǎn)應(yīng)用用指南第二項(xiàng)……………規(guī)劃環(huán)節(jié)成成本控制要點(diǎn)點(diǎn)應(yīng)用指南第三項(xiàng)……………招投標(biāo)環(huán)節(jié)節(jié)成本控制要要點(diǎn)應(yīng)用指南南第四項(xiàng)……………施工環(huán)節(jié)成成本控制要點(diǎn)點(diǎn)應(yīng)用指南第五項(xiàng)……………材料及設(shè)備備采購(gòu)環(huán)節(jié)成成本控制要點(diǎn)點(diǎn)應(yīng)用指南第六項(xiàng)……………銷售環(huán)節(jié)成成本控制要點(diǎn)點(diǎn)應(yīng)用指南第七項(xiàng)……………工程預(yù)決算算環(huán)節(jié)成本控控制要點(diǎn)應(yīng)用用指南第八項(xiàng)……………期間費(fèi)用的的成本控制要要點(diǎn)應(yīng)用指南南第九項(xiàng)……………物業(yè)管理成成本控制要點(diǎn)點(diǎn)應(yīng)用指南附件……………北京公司規(guī)規(guī)范化管理系系列文件立項(xiàng)成本控制要要點(diǎn)應(yīng)用指南南立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本本控制根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)方式式的不同而有有所區(qū)別。該該環(huán)節(jié)由于有有國(guó)家多項(xiàng)法法規(guī)政策的限限制，運(yùn)作時(shí)時(shí)靈活度較小小，基本原則則是在國(guó)家規(guī)規(guī)定范圍內(nèi)最最大限度地控控制企業(yè)的費(fèi)費(fèi)用。項(xiàng)目部部在項(xiàng)目開發(fā)發(fā)前期起主要要作用，因此此，這一環(huán)節(jié)節(jié)成本控制的的主要任務(wù)由由項(xiàng)目部來(lái)承承擔(dān)?？刂埔c(diǎn)控制制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件開發(fā)形式1、新征土地征地費(fèi)用少交或晚交交，力爭(zhēng)減免免項(xiàng)目部負(fù)責(zé)詳見(jiàn)項(xiàng)目立立項(xiàng)成本控制制要點(diǎn)說(shuō)明中中項(xiàng)目開發(fā)成成本構(gòu)成表、附附表一、附表表二。拆遷安置費(fèi)用房產(chǎn)確權(quán)后后辦理拆遷安安置費(fèi)用項(xiàng)目部負(fù)責(zé)大市政費(fèi)用自自建部分按照照公司工程體體系走；交政政府部分按有有關(guān)規(guī)定辦理理工程部、設(shè)設(shè)計(jì)部和審算算部負(fù)責(zé)自建建部分；工程程部負(fù)責(zé)交政政府部分?！ヒ?guī)劃條件ˉˉ滿足公司利利益最大化，合合理提高容積積率，降低土土地成本ˉ項(xiàng)目部、設(shè)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)2、買斷項(xiàng)目目買斷內(nèi)容明確買斷內(nèi)內(nèi)容明細(xì)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)詳見(jiàn)項(xiàng)目立立項(xiàng)成本控制制要點(diǎn)說(shuō)明中中項(xiàng)目開發(fā)成成本構(gòu)成表、附附表一、附表表二及買斷方方式的成本構(gòu)構(gòu)成付款總額為公公司爭(zhēng)取最大大利益項(xiàng)目部負(fù)責(zé)付款時(shí)間周期期長(zhǎng)、次數(shù)多多項(xiàng)目部負(fù)責(zé)ˉ三通或七通一一平的標(biāo)準(zhǔn)ˉ明確驗(yàn)收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)ˉ工程部、項(xiàng)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)°手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)°°與項(xiàng)目付款款時(shí)間直接掛掛鉤?！沩?xiàng)目部負(fù)責(zé)3、合作開發(fā)發(fā)合作方式符合集團(tuán)要要求，有利于于北京公司；；項(xiàng)目部負(fù)責(zé)詳見(jiàn)項(xiàng)目立立項(xiàng)成本控制制要點(diǎn)說(shuō)明中中項(xiàng)目開發(fā)成成本構(gòu)成表、附附表一、附表表二及合作開開發(fā)的成本構(gòu)構(gòu)成分成比例雙贏贏原則；項(xiàng)目部負(fù)責(zé)交房時(shí)間盡可可能地延后交交房，工程部負(fù)責(zé)ˉ交房標(biāo)準(zhǔn)不不低于合同中中交房標(biāo)準(zhǔn)ˉ項(xiàng)目部負(fù)責(zé)°付款總額±付付款時(shí)間°±選擇有利于于公司利益的的方式°項(xiàng)目部負(fù)責(zé)±項(xiàng)目部負(fù)責(zé)規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控控制要點(diǎn)應(yīng)用用指南規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本本控制所占權(quán)權(quán)重最大，具具有“一錘定音”的地位和作作用：在規(guī)劃劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成成本控制是實(shí)實(shí)現(xiàn)事前控制制的關(guān)鍵，可可以最大限度度的減少事后后變動(dòng)帶來(lái)的的成本。所以以該環(huán)節(jié)控制制要點(diǎn)和控制制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)復(fù)雜，基本原原則是，周密密規(guī)劃，科學(xué)學(xué)討論，嚴(yán)格格審批。設(shè)計(jì)計(jì)部和各類評(píng)評(píng)審委員會(huì)在在該環(huán)節(jié)承擔(dān)擔(dān)主要的職能能?？刂埔c(diǎn)控制制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件1、規(guī)劃方案案（1）可行性規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)信息搜搜集和分析市市政狀況信息息分析規(guī)劃要要點(diǎn)確立ˉ可行性研究究設(shè)計(jì)任務(wù)書書°可行性設(shè)計(jì)計(jì)變更設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)責(zé)，項(xiàng)目、審審算、銷售部部配合暫缺相應(yīng)可可操作參考文文件，以下同同（2）方案評(píng)審審組成可行性性規(guī)劃評(píng)審委委員會(huì)，對(duì)方方案進(jìn)行評(píng)審審、確定。未未通過(guò)的方案案進(jìn)入可行性性設(shè)計(jì)變更環(huán)環(huán)節(jié)，再重新新評(píng)審。由項(xiàng)目、設(shè)設(shè)計(jì)、工程、審審算、財(cái)務(wù)、銷銷售等各部門門組成評(píng)審委委員會(huì)，總經(jīng)經(jīng)理負(fù)責(zé)（3）設(shè)計(jì)成果果對(duì)可行性規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)據(jù)實(shí)際情況進(jìn)進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整整設(shè)備選型方方案提前確定定設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)責(zé)，工程部配配合根據(jù)提交的設(shè)計(jì)計(jì)成果進(jìn)行投投資估算審算部負(fù)責(zé)責(zé)，設(shè)計(jì)部配配合2、報(bào)批設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)方案根據(jù)項(xiàng)目前前期運(yùn)營(yíng)的情情況和市場(chǎng)分分析制訂設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)書設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)責(zé)，項(xiàng)目部、銷銷售部協(xié)作方案設(shè)計(jì)招投標(biāo)標(biāo)設(shè)計(jì)部方案設(shè)計(jì)評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審審委員會(huì)（2）報(bào)批注注意市政設(shè)計(jì)計(jì)注意相關(guān)法法規(guī)，完善自自身報(bào)批規(guī)范范性，材料完完整項(xiàng)目部負(fù)責(zé)責(zé)，設(shè)計(jì)部配配合控制要點(diǎn)控制制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件3、擴(kuò)初設(shè)計(jì)（1）擴(kuò)初設(shè)計(jì)計(jì)要求對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整整設(shè)計(jì)要求內(nèi)內(nèi)部審核設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)責(zé)，知會(huì)各部部門（2）成本概算算根據(jù)擴(kuò)初設(shè)設(shè)計(jì)招投標(biāo)方方案和設(shè)備選選型、實(shí)體研研究、環(huán)境方方案等因素對(duì)對(duì)總成本作出出概算設(shè)計(jì)部與工工程部負(fù)責(zé)制訂經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書書審算部負(fù)責(zé)（3）擴(kuò)初設(shè)計(jì)計(jì)圖根據(jù)擴(kuò)初設(shè)設(shè)計(jì)要求招標(biāo)標(biāo)專家評(píng)審內(nèi)內(nèi)部評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審審委員會(huì)ˉ設(shè)計(jì)調(diào)整設(shè)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)4、樁基設(shè)計(jì)（1）地質(zhì)勘察搜集權(quán)威地地質(zhì)資料自己己專業(yè)人員勘勘察設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)責(zé)，工程部協(xié)協(xié)助（2）設(shè)計(jì)方案案評(píng)審樁基設(shè)計(jì)2種以上形式式由專家進(jìn)行行樁基形式和和樁基結(jié)構(gòu)評(píng)評(píng)審（3）樁基施工工圖設(shè)計(jì)調(diào)整5、施工圖設(shè)計(jì)計(jì)（1）施工圖設(shè)計(jì)計(jì)要求根據(jù)銷售包包裝設(shè)計(jì)、樁樁基設(shè)計(jì)、功功能設(shè)計(jì)及配配套設(shè)施等因因素，在擴(kuò)初初圖基礎(chǔ)上確確立施工圖設(shè)設(shè)計(jì)要求建安安施工圖中結(jié)結(jié)構(gòu)造價(jià)、建建筑造價(jià)和環(huán)環(huán)境設(shè)施費(fèi)等等約占總造價(jià)價(jià)70%的部分屬于于設(shè)計(jì)方可控控部分，應(yīng)嚴(yán)嚴(yán)格審核。設(shè)計(jì)部和工工程部負(fù)責(zé)，其其他部門協(xié)助助（2）報(bào)建政府部門報(bào)報(bào)批費(fèi)，按政政府有關(guān)政策策交納。項(xiàng)目部（3）報(bào)施圖圖（4）審圖（5）施工配合互審互簽，明明確修改意見(jiàn)見(jiàn)，設(shè)計(jì)洽商商設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)責(zé)，工程協(xié)助助，知會(huì)銷售售部（6）面積測(cè)測(cè)算設(shè)計(jì)圖紙測(cè)測(cè)算與實(shí)際施施工時(shí)檢驗(yàn)相相結(jié)合設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)責(zé)，工程部協(xié)協(xié)助6、銷售包裝設(shè)設(shè)計(jì)結(jié)合營(yíng)銷費(fèi)費(fèi)用控制施工工招投標(biāo)7、裝修方案設(shè)設(shè)計(jì)（1）方案設(shè)計(jì)要要求根據(jù)擴(kuò)初設(shè)設(shè)計(jì)圖、經(jīng)營(yíng)營(yíng)指導(dǎo)書和實(shí)實(shí)體研究的結(jié)結(jié)果確定方案案設(shè)計(jì)要求設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)責(zé)，銷售部協(xié)協(xié)助（2）材料設(shè)設(shè)備選型成本本方案市場(chǎng)信息調(diào)調(diào)研根據(jù)設(shè)計(jì)計(jì)要求確定裝裝修材料和設(shè)設(shè)備設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)制訂裝修設(shè)計(jì)目目標(biāo)成本計(jì)劃劃明細(xì)表ˉ裝飾綜合價(jià)價(jià)格拆分分析析參見(jiàn)深圳公公司文件（3）招投標(biāo)標(biāo)制訂設(shè)計(jì)任任務(wù)書設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)責(zé)，銷售部協(xié)協(xié)助評(píng)審招投標(biāo)評(píng)評(píng)審委員會(huì)控制要點(diǎn)控制制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件8、功能設(shè)計(jì)（1）小區(qū)建筑筑物功能的經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)估市場(chǎng)調(diào)研銷售部負(fù)責(zé)有針對(duì)性擴(kuò)充建建筑物功能設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)責(zé)，銷售、工工程部協(xié)助（2）市政配套套方案市政狀況調(diào)調(diào)研爭(zhēng)取政府府有利條件項(xiàng)目部負(fù)責(zé)（3）環(huán)境方案案設(shè)計(jì)根據(jù)投資估估算和報(bào)批標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境境設(shè)計(jì)方案目目標(biāo)成本總額額設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)責(zé)，項(xiàng)目部協(xié)協(xié)助招投標(biāo)招投標(biāo)標(biāo)評(píng)審委員會(huì)會(huì)（4）智能化設(shè)設(shè)計(jì)市場(chǎng)現(xiàn)狀分分析，智能化化必要性分析析智能化內(nèi)容容控制銷售部負(fù)責(zé)招投標(biāo)，尋找外外部合作，爭(zhēng)爭(zhēng)取雙贏招投標(biāo)小組組組織，總經(jīng)經(jīng)理負(fù)責(zé)（5）銷售承諾諾保持各部門門與銷售部的的信息暢通，保保障銷售承諾諾與實(shí)際功能能的一致性設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)責(zé)，工程部協(xié)協(xié)助9、設(shè)計(jì)變更（1）設(shè)計(jì)調(diào)整整費(fèi)用（2）設(shè)計(jì)變更更洽商嚴(yán)格按照設(shè)設(shè)計(jì)變更洽商商流程進(jìn)行設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)責(zé)，工程、銷銷售部協(xié)助詳見(jiàn)《工程程現(xiàn)場(chǎng)變更管管理規(guī)范》10、材料設(shè)備備（1）選型（2）方案確定定時(shí)間在擴(kuò)初圖確確定前確定材材料設(shè)備，使使設(shè)計(jì)在圖紙紙階段就考慮慮了材料設(shè)備備的安裝設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)責(zé)，工程部協(xié)協(xié)助（3）采購(gòu)招招投標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審審委員會(huì)詳見(jiàn)《設(shè)備備材料采購(gòu)規(guī)規(guī)范》其他費(fèi)用物業(yè)業(yè)管理完善費(fèi)費(fèi)限額設(shè)計(jì)審算部招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本本控制要點(diǎn)應(yīng)應(yīng)用指南招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成成本控制涉及及到工程、設(shè)設(shè)計(jì)、審算、銷銷售等多個(gè)部部門的實(shí)際運(yùn)運(yùn)作，在程序序上沒(méi)有太多多變數(shù)，但具具體內(nèi)容特別別是招投標(biāo)評(píng)評(píng)審委員的選選擇則須有很很強(qiáng)的針對(duì)性性。這個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)成本控制的的難點(diǎn)在于標(biāo)標(biāo)書制訂，重重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)標(biāo)?？刂埔c(diǎn)控制制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制參考文件1、投標(biāo)單位的的選擇（1）資質(zhì)（2）管理水平平（3）技術(shù)力量量（4）歷史記錄錄（5）資金實(shí)力力（6）合作經(jīng)歷建立承建商商、工程監(jiān)理理、材料及設(shè)設(shè)備供貨商名名冊(cè)及資料庫(kù)庫(kù)。從公司認(rèn)認(rèn)可名冊(cè)中的的承建商、供供貨商、監(jiān)理理公司中選擇擇投標(biāo)單位。主主辦部門推薦薦五家投標(biāo)單單位報(bào)招投標(biāo)標(biāo)工作組。工程部負(fù)責(zé)責(zé)工程監(jiān)理招招投標(biāo)合同；；設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)責(zé)設(shè)計(jì)、環(huán)境境、裝修招投投標(biāo)合同。審審算部負(fù)責(zé)材材料設(shè)備招投投標(biāo)合同。銷銷售部負(fù)責(zé)營(yíng)營(yíng)銷、包裝招招投標(biāo)合同。詳見(jiàn)招投標(biāo)標(biāo)管理規(guī)范第第8條至15條和招投標(biāo)標(biāo)管理程序ˉ招投標(biāo)工作小組審核、考考察、評(píng)估、篩篩選三家以上上投標(biāo)單位報(bào)報(bào)招投標(biāo)評(píng)審審委員會(huì)及主主管領(lǐng)導(dǎo)招投標(biāo)評(píng)審審委員會(huì)審核核主管領(lǐng)導(dǎo)批批準(zhǔn)。詳見(jiàn)招投標(biāo)標(biāo)管理規(guī)范第第8條至15條和招投標(biāo)標(biāo)管理程序2、招投標(biāo)文件件各類合同的的招投標(biāo)書內(nèi)內(nèi)容應(yīng)包含：：（1）工期；（2）工程造價(jià)價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；（3）質(zhì)量要求求；（4）付款方式式；（5）招標(biāo)范圍圍；（6）結(jié)算方式式；（7）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；（8）投標(biāo)注意意事項(xiàng)；（9）廢標(biāo)條件件（投標(biāo)書必必須加蓋投標(biāo)標(biāo)單位法人印印章）；（10）接標(biāo)時(shí)間間；（11）開標(biāo)時(shí)間間；（12）定標(biāo)方法法；（13）投標(biāo)單位位補(bǔ)充意見(jiàn)；；（14）標(biāo)準(zhǔn)合同同條文；（15）圖紙、其其他要求等。主辦部門起起草、制定招招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文文本1、工程部負(fù)負(fù)責(zé)工程監(jiān)理理招投標(biāo)合同同；2、設(shè)計(jì)部負(fù)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、環(huán)環(huán)境、裝修招招投標(biāo)合同。3、審算部負(fù)負(fù)責(zé)材料設(shè)備備招投標(biāo)合同同。4、銷售部負(fù)負(fù)責(zé)營(yíng)銷、包包裝招投標(biāo)合合同。詳見(jiàn)招投標(biāo)標(biāo)管理規(guī)范第第6條、第16條至20條、和招投投標(biāo)管理程序序招投標(biāo)工作組審審核招投標(biāo)評(píng)審審委員會(huì)審核核；主管領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)批準(zhǔn)；詳見(jiàn)招投標(biāo)標(biāo)管理規(guī)范第第6條、第16條至20條、和招投投標(biāo)管理程序序控制要點(diǎn)控制制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制參考文件3、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)標(biāo)(1)技術(shù)性評(píng)標(biāo)標(biāo)和定標(biāo)(2)經(jīng)濟(jì)性評(píng)標(biāo)標(biāo)定標(biāo)優(yōu)先順序1、技術(shù)評(píng)標(biāo)2、經(jīng)濟(jì)評(píng)標(biāo)3、合作經(jīng)歷1、技術(shù)部門門負(fù)責(zé)技術(shù)評(píng)評(píng)標(biāo)2、審算部負(fù)負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)標(biāo)書書的評(píng)標(biāo)3、財(cái)務(wù)部負(fù)負(fù)責(zé)審核廣告告包裝費(fèi)詳見(jiàn)招投標(biāo)標(biāo)管理規(guī)范第第21條至33條、和招投投標(biāo)管理程序序綜合審核投標(biāo)單單位；評(píng)定中中標(biāo)單位招投標(biāo)評(píng)審審委員會(huì)審核核、評(píng)定。主主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)準(zhǔn)詳見(jiàn)招投標(biāo)標(biāo)管理規(guī)范第第21條至33條、和招投投標(biāo)管理程序序施工環(huán)節(jié)成本控控制要點(diǎn)應(yīng)用用指南施工環(huán)節(jié)的成本本控制主要應(yīng)應(yīng)注意兩大方方面，一個(gè)是是因各種變更更帶來(lái)的費(fèi)用用，另一個(gè)是是材料、工程程款的支付。由由于市場(chǎng)變化化與市場(chǎng)把握握的原因，施施工階段不可可避免由于各各種情況而要要對(duì)施工計(jì)劃劃和內(nèi)容進(jìn)行行改動(dòng)，而在在變更時(shí)明確確目的和遵循循程序都是必必須的。這一一階段進(jìn)行成成本控制時(shí)要要注意各部門門的及時(shí)溝通通和良好合作作。控制要點(diǎn)控制制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制參考文件1、設(shè)計(jì)變更環(huán)環(huán)節(jié)（1）變更評(píng)估項(xiàng)目前期規(guī)規(guī)劃、定位要要全面、準(zhǔn)確確，盡量避免免在施工中的的重大設(shè)計(jì)調(diào)調(diào)整。加強(qiáng)施施工前的審核核工作。全面面考慮工程造造價(jià)，對(duì)可能能發(fā)生變更的的地方有預(yù)見(jiàn)見(jiàn)性，并予以以事先約定。各各部門全面評(píng)評(píng)估變更帶來(lái)來(lái)的各種變化化，為審批提提供參考依據(jù)據(jù)。審算部負(fù)責(zé)責(zé)計(jì)算變更費(fèi)費(fèi)用（含可能能引起的索賠賠）。甲方項(xiàng)項(xiàng)目代表執(zhí)行行修改的工期期評(píng)估。審算算部成本管理理員負(fù)責(zé)計(jì)算算變更后的成成本現(xiàn)狀。詳見(jiàn)《工程程變更管理辦辦法》——“工程變更的的控制辦法”？？？？（2）變更的審審核簽認(rèn)根據(jù)變更原原因?qū)⒃O(shè)計(jì)變變更分成四類類，不同類別別按相應(yīng)的審審核簽認(rèn)流程程進(jìn)行。經(jīng)辦部門？詳見(jiàn)《工程程現(xiàn)場(chǎng)簽證管管理規(guī)范》第第二條、第十十三條。設(shè)計(jì)變更通知單單。發(fā)生變更項(xiàng)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人人詳見(jiàn)《工程程現(xiàn)場(chǎng)簽證管管理規(guī)范》第第5到第8條。變更必須有設(shè)計(jì)計(jì)單位、設(shè)計(jì)計(jì)部、工程部部、監(jiān)理單位位和施工單位位共同簽字后后，才能有效效。經(jīng)辦部門詳見(jiàn)《工程程現(xiàn)場(chǎng)簽證管管理規(guī)范》第第九到第十二二條。（3）變更的審審批主管總經(jīng)理理審批后方可可進(jìn)行變更。主管總經(jīng)理詳見(jiàn)《工程程現(xiàn)場(chǎng)簽證管管理規(guī)范》第第十三條。施工現(xiàn)場(chǎng)簽證（1）簽證的必必要性現(xiàn)場(chǎng)簽證的的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格格按照合同中中所約定的條條款執(zhí)行。經(jīng)辦部門（設(shè)設(shè)計(jì)部或工程程部）（2）簽證的時(shí)時(shí)限現(xiàn)場(chǎng)簽證確確需發(fā)生，應(yīng)應(yīng)堅(jiān)持當(dāng)時(shí)發(fā)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證證的原則。詳見(jiàn)《工程程現(xiàn)場(chǎng)簽證管管理規(guī)范》第第十條。控制要點(diǎn)控制制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制參考文件（續(xù)）2、施工工現(xiàn)場(chǎng)簽證（1）簽證的工工程量認(rèn)真核對(duì)簽簽證的工程量量準(zhǔn)確。簽證證的內(nèi)容、原原因、工程量量應(yīng)清楚準(zhǔn)確確、無(wú)涂改、編編號(hào)準(zhǔn)、全，并并有監(jiān)理工程程師的簽字確確認(rèn)。經(jīng)辦部門（設(shè)設(shè)計(jì)部或工程程部）詳見(jiàn)《工程程變更管理辦辦法》——“工程變更的的控制辦法”？？？？（2）簽證的審審批施工洽商通通知單發(fā)生變更項(xiàng)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人人詳見(jiàn)《工程程現(xiàn)場(chǎng)簽證管管理規(guī)范》第第5到第8條。必須遵循“先洽洽后干”的原則。在在確認(rèn)簽證前前，應(yīng)按相應(yīng)應(yīng)審批程序報(bào)報(bào)審，通過(guò)后后方可正式簽簽證。主管總經(jīng)理詳見(jiàn)《工程程現(xiàn)場(chǎng)簽證管管理規(guī)范》第第十四條。（3）簽證的反反饋對(duì)工程變更更應(yīng)定期進(jìn)行行分類匯總統(tǒng)統(tǒng)計(jì)分析，并并根據(jù)統(tǒng)計(jì)資資料對(duì)控制工工程變更提出出改進(jìn)意見(jiàn)。資料工程師詳見(jiàn)《工程程現(xiàn)場(chǎng)簽證管管理規(guī)范》第第十八、十九九條。3、審圖（11）擴(kuò)初圖會(huì)會(huì)審（2）施工圖會(huì)會(huì)審（3）分項(xiàng)、分分部圖會(huì)審（4）各專業(yè)技技術(shù)圖紙會(huì)審審圖紙多層次次會(huì)審會(huì)簽及及審批制度。各各專業(yè)互審互互簽制度。力力爭(zhēng)在開工前前把圖紙中的的問(wèn)題修改完完。甲方技術(shù)負(fù)負(fù)責(zé)人詳見(jiàn)《施工工環(huán)節(jié)成本控控制要點(diǎn)》三三、“審圖”4、總分包配合合費(fèi)（1）分包方式式（2）分包內(nèi)容容（3）分包的責(zé)責(zé)任界定通過(guò)投標(biāo)確確定配合費(fèi)。應(yīng)應(yīng)避免在施工工過(guò)程中修改改分包方式、分分包內(nèi)容、范范圍而增加工工程成本。甲方代表詳見(jiàn)《施工工環(huán)節(jié)成本控控制要點(diǎn)》四四、“總分包配合合費(fèi)”5、材料供應(yīng)（1）選型（2）材料供應(yīng)應(yīng)方式（3）材料計(jì)劃劃（4）預(yù)留時(shí)間施工所用的的各項(xiàng)材料的的選型應(yīng)在材材料招標(biāo)前確確定。設(shè)計(jì)部主要解決的的是材料供應(yīng)應(yīng)對(duì)施工環(huán)節(jié)節(jié)成本的影響響，詳見(jiàn)《施施工環(huán)節(jié)成本本控制要點(diǎn)》五五、“材料供應(yīng)”先確定材料供應(yīng)應(yīng)方式，通過(guò)過(guò)招標(biāo)確定相相關(guān)費(fèi)用。審算部組織織工程部參加加限時(shí)編制材料計(jì)計(jì)劃?！ゲ牧嫌?jì)劃簽簽認(rèn)。甲方代表ˉ要考慮可能出出現(xiàn)的問(wèn)題，留留出相應(yīng)的時(shí)時(shí)間。經(jīng)辦部門6、工程款的支支付（5）付款進(jìn)度度（6）工程進(jìn)度按合同約定定執(zhí)行付款。按按進(jìn)度付款。多多層次多角度度審核工程進(jìn)進(jìn)度。甲方代表與與監(jiān)理工程師師審核完成的的形象部位預(yù)預(yù)算人員審核核工程價(jià)值量量詳見(jiàn)《付款款審批程序規(guī)規(guī)范》附件2：“工程款付款款流程”（1）付款的審審批ˉ根據(jù)情況由由不同級(jí)別人人員最終審批批。主管副總或或總經(jīng)理材料及設(shè)備采購(gòu)購(gòu)環(huán)節(jié)成本控控制要點(diǎn)應(yīng)用用指南材料及設(shè)備采購(gòu)購(gòu)環(huán)節(jié)成本控控制的核心要要素是計(jì)劃和和信息，通過(guò)過(guò)明確而科學(xué)學(xué)的流程，就就可以最大限限度的減少在在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)現(xiàn)損失的概率率，達(dá)到成本本控制的目的的?？刂埔c(diǎn)控制制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制參考文件1、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)計(jì)劃采購(gòu)招投標(biāo)標(biāo)及訂立合同同時(shí)間暫缺工程部招投標(biāo)規(guī)范范中未提及生產(chǎn)周期與工工程進(jìn)度相配配合具體參照標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)暫缺運(yùn)輸周期具體體與采購(gòu)點(diǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)近相對(duì)應(yīng)ˉ安裝、驗(yàn)收周周期與工程進(jìn)度度相配合°交叉作業(yè)時(shí)間間與工序安排排相聯(lián)系2、材料的性能能價(jià)格比市場(chǎng)信息日常搜集市市場(chǎng)信息，建建立材料市場(chǎng)場(chǎng)信息庫(kù)。審算部技術(shù)參數(shù)材料料設(shè)備的技術(shù)術(shù)參數(shù)由設(shè)計(jì)計(jì)部確定或封封樣。設(shè)計(jì)部招投標(biāo)必須招招投標(biāo)的材料料設(shè)備要制定定招投標(biāo)計(jì)劃劃。不需招投投標(biāo)的材料設(shè)設(shè)備，采用三三家以上廠家家報(bào)價(jià)選擇。審算部詳見(jiàn)《招投投標(biāo)管理規(guī)范范》第六、七七條和《設(shè)備備材料采購(gòu)規(guī)規(guī)范》第四條條3、材料款支付付材料款支付付方式材料款款支付進(jìn)度保保修款預(yù)付款限額額控制首次驗(yàn)驗(yàn)收后付款總總額進(jìn)度控制制。保修款一一般不低于合合同總價(jià)的5%?！ヒ罁?jù)合同中中約定付款。經(jīng)辦部門（工工程部或設(shè)計(jì)計(jì)部）詳見(jiàn)《付款款審批程序規(guī)規(guī)范》附件3“甲供材料付付款流程”和附件7“采購(gòu)類付款款流程”4、材料驗(yàn)收數(shù)量驗(yàn)收幾方共同確確認(rèn)貨到現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)數(shù)量甲方工地代代表或?qū)I(yè)工工程師負(fù)責(zé)監(jiān)監(jiān)控驗(yàn)收詳見(jiàn)《設(shè)備備材料采購(gòu)規(guī)規(guī)范》第八條條質(zhì)量驗(yàn)收外觀觀質(zhì)量的驗(yàn)收收安裝后質(zhì)量量的驗(yàn)收工程部投入使用后的質(zhì)質(zhì)量驗(yàn)收物業(yè)公司5、材料保管與與保修材料保管在合同中明明確貨物的卸卸貨和保管的的責(zé)任承擔(dān)者者工程部詳見(jiàn)《設(shè)備備材料采購(gòu)規(guī)規(guī)范》第九條條、第十三到到十六條材料保修用合合同的方式明明確保修責(zé)任任和保修期銷售環(huán)節(jié)成本控控制要點(diǎn)應(yīng)用用指南銷售環(huán)節(jié)的成本本一般是按比比例控制，但但一旦制訂了了費(fèi)用目標(biāo)總總額，具體的的單項(xiàng)支出就就必須嚴(yán)格控控制。由于銷銷售涉及的部部門比較多，所所以各部門乃乃至總經(jīng)理都都需要分工負(fù)負(fù)責(zé)這部分的的控制職能。此此外，由于銷銷售環(huán)節(jié)的一一些操作會(huì)對(duì)對(duì)入住和物業(yè)業(yè)管理產(chǎn)生重重要的影響，所所以這個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)的成本控制制也必須有長(zhǎng)長(zhǎng)線考慮。控制要點(diǎn)控制制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件1、營(yíng)銷方案（1）費(fèi)用總額確定費(fèi)用目目標(biāo)總額項(xiàng)目部詳見(jiàn)《營(yíng)銷銷費(fèi)用管理規(guī)規(guī)范》（2）市場(chǎng)信息息收集（3）營(yíng)銷計(jì)劃劃（4）營(yíng)銷預(yù)算根據(jù)各種相相關(guān)因素確定定具體計(jì)劃和和費(fèi)用銷售部（5）營(yíng)銷方案案審批征求各方面面意見(jiàn)，按審審批流程操作作主管總經(jīng)理詳見(jiàn)《營(yíng)銷銷操作流程規(guī)規(guī)范》2、營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)費(fèi)用（1）現(xiàn)場(chǎng)銷售售人工費(fèi)用銷售人數(shù)控控制銷售工作作進(jìn)度控制獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)辦法控制制銷售部部門門經(jīng)理（2）現(xiàn)場(chǎng)銷售售器具費(fèi)（3）賣場(chǎng)、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)（4）銷售模型型費(fèi)用（5）宣傳資料料及禮品費(fèi)（6）展銷費(fèi)銷售部專業(yè)業(yè)經(jīng)理和部門門經(jīng)理詳見(jiàn)《營(yíng)銷銷包裝操作規(guī)規(guī)范》（7）計(jì)劃額度度控制額度內(nèi)調(diào)劑劑和超額審批批制度主管總經(jīng)理詳見(jiàn)《營(yíng)銷銷費(fèi)用管理規(guī)規(guī)范》3、媒體選擇（1）媒體及廣廣告代理公司司信息收集和和分析專人負(fù)責(zé)銷售部詳見(jiàn)《營(yíng)銷銷包裝操作規(guī)規(guī)范》（2）招投標(biāo)先評(píng)后選的的原則銷售部詳見(jiàn)《營(yíng)銷銷包裝操作規(guī)規(guī)范》內(nèi)部評(píng)審銷售售部詳見(jiàn)《招投投標(biāo)管理規(guī)范范》招投標(biāo)評(píng)審委委員會(huì)4、樣板房裝修修（1）設(shè)計(jì)、裝裝修市場(chǎng)信息收收集制訂裝修修目標(biāo)成本總總額設(shè)計(jì)部、銷銷售部詳見(jiàn)《營(yíng)銷銷包裝操作規(guī)規(guī)范》和《設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)劃管理理規(guī)范》（2）材料采購(gòu)購(gòu)信息搜集材材料、設(shè)備選選型設(shè)計(jì)部詳見(jiàn)《設(shè)備備、材料采購(gòu)購(gòu)規(guī)范》（3）信息采集集及招投標(biāo)招投標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審審小組詳見(jiàn)《招投投標(biāo)管理規(guī)范范》（4）樣板房維維護(hù)委托物業(yè)代代管協(xié)議物業(yè)公司、銷銷售部祥見(jiàn)《物業(yè)業(yè)管理規(guī)范》（5）材料回收收、保管和再再利用建立材料設(shè)設(shè)備清單使用用登記閑置品品評(píng)估和處理理設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)責(zé)，物業(yè)、銷銷售部配合詳見(jiàn)《營(yíng)銷銷包裝操作規(guī)規(guī)范》控制要點(diǎn)控制制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件5、銷售回款（1）銷售折扣扣點(diǎn)待定銷售前臺(tái)負(fù)負(fù)責(zé)待制訂相關(guān)關(guān)管理辦法（2）回款周期期待定銷售前臺(tái)負(fù)負(fù)責(zé)，財(cái)務(wù)監(jiān)監(jiān)督詳見(jiàn)《回款款管理規(guī)范》6、銷售補(bǔ)充條條款及承諾（1）承諾的給出制作樓書承承諾分類營(yíng)銷部負(fù)責(zé)責(zé)，設(shè)計(jì)、工工程監(jiān)督待制訂相關(guān)關(guān)管理辦法（2）設(shè)計(jì)變更更與承諾變更審批與與知會(huì)制度承承諾變更設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)責(zé)，銷售、工工程協(xié)助7、客戶交房（1）交房日期期（2）保修期（3）質(zhì)量補(bǔ)償晚交房原因因分類處理與與施工隊(duì)洽商商延長(zhǎng)保修期期交房驗(yàn)收協(xié)協(xié)議客戶服務(wù)中中心負(fù)責(zé)，銷銷售前臺(tái)、物物業(yè)公司協(xié)作作詳見(jiàn)《補(bǔ)償償管理規(guī)范》8、其他（11）中介費(fèi)待定銷售部（2）與銷售相相關(guān)的其他費(fèi)費(fèi)用（如因銷銷售要求而發(fā)發(fā)生的設(shè)計(jì)洽洽商變更費(fèi)）嚴(yán)格按相關(guān)關(guān)流程進(jìn)行主管副總詳見(jiàn)《工程程現(xiàn)場(chǎng)變更管管理規(guī)范》等等工程預(yù)決算環(huán)節(jié)節(jié)成本控制要要點(diǎn)應(yīng)用指南南工程預(yù)決算環(huán)節(jié)節(jié)的成本控制制難點(diǎn)在于有有關(guān)監(jiān)控信息息的及時(shí)和準(zhǔn)準(zhǔn)確性。這些些信息可以來(lái)來(lái)自合作方、第第三方，和自自己的調(diào)研，不不論哪種方式式都應(yīng)該注意意嚴(yán)格按程序序走，防止出出現(xiàn)不規(guī)范或或不負(fù)責(zé)的實(shí)實(shí)際操作?？刂埔c(diǎn)控制制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件1、乙方預(yù)算（1）乙方預(yù)算算內(nèi)容的審查查先由造價(jià)比比例大的項(xiàng)目目看（地面、墻墻面、部分家家具），縮小小及調(diào)整面積積。注意報(bào)價(jià)價(jià)拆分、施工工方法、報(bào)價(jià)價(jià)及招標(biāo)方法法不同會(huì)影響響成本的問(wèn)題題審算部負(fù)責(zé)責(zé)，設(shè)計(jì)部協(xié)協(xié)助參見(jiàn)深圳公公司有關(guān)文件件2、鋼筋用量的的核實(shí)（1）施工圖中中的鋼筋用量量（2）洽商、變變更的鋼筋用用量選擇并委托托現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)豐富、職職業(yè)道德良好好、工作認(rèn)真真負(fù)責(zé)工程造造價(jià)咨詢公司司進(jìn)行鋼筋量量計(jì)算工作財(cái)務(wù)部、審審算部與主管管副總負(fù)責(zé)確確定工程造價(jià)價(jià)咨詢公司。詳見(jiàn)正在草草擬中工程預(yù)預(yù)決算管理規(guī)規(guī)范審算部專人負(fù)責(zé)責(zé)抽查與核實(shí)實(shí)工程造價(jià)咨咨詢公司的鋼鋼筋用量計(jì)算算工作工程造造價(jià)咨詢公司司與審算部相相關(guān)人員必須須下現(xiàn)場(chǎng)了解解乙方綁扎鋼鋼筋情況審算部經(jīng)理理監(jiān)督3、價(jià)差的調(diào)整整（1）材料價(jià)差差（2）人工價(jià)差差（3）費(fèi)用價(jià)差嚴(yán)格執(zhí)行合合同中價(jià)差調(diào)調(diào)整辦法及時(shí)時(shí)跟蹤價(jià)格（材材料、人工、費(fèi)費(fèi)用）變化情情況當(dāng)價(jià)格出出現(xiàn)異常波動(dòng)動(dòng)時(shí)，應(yīng)立即即與相關(guān)單位位商量對(duì)策審算部材料料組與預(yù)算工工程師負(fù)責(zé)詳見(jiàn)正在草草擬中工程預(yù)預(yù)決算管理規(guī)規(guī)范4、洽商、變更更的費(fèi)用控制制（1）圖紙審核核（2）因市場(chǎng)因因素甲方對(duì)圖圖紙的修改（3）現(xiàn)場(chǎng)簽證工程部項(xiàng)目目部負(fù)責(zé)組織織各專業(yè)共同同審圖，實(shí)行行專業(yè)負(fù)責(zé)制制監(jiān)理公司審審圖施工單位位審圖ˉ甲方對(duì)圖紙紙做出重大修修改之前，應(yīng)應(yīng)進(jìn)行方案經(jīng)經(jīng)濟(jì)比較°現(xiàn)場(chǎng)簽證中中，應(yīng)明確發(fā)發(fā)生費(fèi)用的原原因和責(zé)任1、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)責(zé)建筑專業(yè)圖圖紙質(zhì)量的審審核2、工程部負(fù)責(zé)責(zé)其他專業(yè)圖圖紙的審核3、工程項(xiàng)目部部負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)簽簽證的監(jiān)控4、審算部負(fù)責(zé)責(zé)審核洽商、變變更的合理性性、完整性（負(fù)負(fù)洽商）及經(jīng)經(jīng)濟(jì)性詳見(jiàn)正在草草擬中工程預(yù)預(yù)決算管理規(guī)規(guī)范控制要點(diǎn)控制制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件5、違約與索賠賠（1）工期（2）質(zhì)量甲方履行自自己的合同義義務(wù)甲方督促促乙方履行合合同義務(wù)工期期與質(zhì)量重視視過(guò)程中控制制1、工程項(xiàng)目目部負(fù)責(zé)施工工合同中技術(shù)術(shù)條款的監(jiān)控控2、審算部負(fù)負(fù)責(zé)施工合同同中合同條款款經(jīng)濟(jì)部分的的監(jiān)控詳見(jiàn)正在草草擬中工程預(yù)預(yù)決算管理規(guī)規(guī)范（3）配合管理理工程部項(xiàng)目目經(jīng)理負(fù)責(zé)各各施工方的配配合問(wèn)題工程項(xiàng)目部部負(fù)責(zé)施工過(guò)過(guò)程中協(xié)調(diào)、配配合（4）停工、窩窩工當(dāng)造成重大大停、窩工時(shí)時(shí)，工程部與與審算部及時(shí)時(shí)進(jìn)行停、窩窩工費(fèi)用計(jì)算算審算部負(fù)責(zé)責(zé)違約費(fèi)用的的核實(shí)期間費(fèi)用的成本本控制要點(diǎn)應(yīng)應(yīng)用指南期間費(fèi)用主要有有財(cái)務(wù)、人工工、行政三塊塊費(fèi)用組成。由由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)的周期變化化，期間費(fèi)用用的靈活性很很高，更需要要加強(qiáng)對(duì)期間間費(fèi)用的計(jì)劃劃控制。財(cái)務(wù)務(wù)部在這一環(huán)環(huán)節(jié)除了承擔(dān)擔(dān)主要的控制制任務(wù)外，還還有義務(wù)指導(dǎo)導(dǎo)監(jiān)督其他部部門的有關(guān)費(fèi)費(fèi)用支出情況況?？刂埔c(diǎn)控制制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制參考文件1、財(cái)務(wù)費(fèi)用（1）公司開發(fā)發(fā)速度、規(guī)模模與貸款計(jì)劃劃制定年度資資金計(jì)劃資金金占?jí)嘿M(fèi)用估估算與控制1、財(cái)務(wù)部負(fù)負(fù)責(zé)年度資金金計(jì)劃2、財(cái)務(wù)部與與審算部配合合控制占?jí)嘿Y資金量詳見(jiàn)付款審審批程序規(guī)范范中工程款付付款流程