房地產(chǎn)估價(jià)(第7章)假設(shè)開發(fā)法

本文格式為Word版，下載可任意編輯——房地產(chǎn)估價(jià)(第7章)假設(shè)開發(fā)法房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)01對(duì)比法收益法本金法假設(shè)開發(fā)法目次緒論第1章房地產(chǎn)價(jià)格第2章房地產(chǎn)估價(jià)的原那么與程序第3章長(zhǎng)期趨勢(shì)法土地價(jià)格評(píng)估和地價(jià)分?jǐn)偡康禺a(chǎn)估價(jià)報(bào)告第4章第5章第6章第7章第8章第9章第10章第7章假設(shè)開發(fā)法71假設(shè)開發(fā)法概述72假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式及分析法73假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的操作步驟74假設(shè)開發(fā)法總結(jié)及案例分析71假設(shè)開發(fā)法概述711假設(shè)開發(fā)法的概念假設(shè)開發(fā)法hypotheticaldevelopment也稱為剩余法residual是求得估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)將開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相減或?qū)㈤_發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法712假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)與收益法一致是預(yù)期原理假設(shè)開發(fā)法在表現(xiàn)形式上是評(píng)估新開發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值的本金法的倒算法兩者的主要識(shí)別是本金法中的土地價(jià)值為已知需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值已事先通過(guò)預(yù)料等方法得到需要求取的是土地價(jià)值713假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象及條件1假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價(jià)值可以采用對(duì)比法收益法等本金法以外的方法測(cè)算的房地產(chǎn)如待開發(fā)的土地包括生地毛地熟地在建工程或稱為房地產(chǎn)開發(fā)工程可重新開發(fā)可裝修改造或可變更用途的舊房包括裝修改建擴(kuò)建假設(shè)是重建就屬于毛地的范疇以下統(tǒng)稱為待開發(fā)房地產(chǎn)2假設(shè)開發(fā)法估價(jià)需要具備的條件在使用該方法估價(jià)中需要具備的條件有要有一個(gè)明朗開放及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策要有一套統(tǒng)一嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)要有一個(gè)完整公開及通明度高的房地產(chǎn)資料庫(kù)要有一個(gè)穩(wěn)定明顯及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費(fèi)清單要有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)公開及穩(wěn)定的土地供應(yīng)出讓籌劃3假設(shè)開發(fā)法的其他用途假設(shè)開發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價(jià)還適用于房地產(chǎn)開發(fā)工程投資分析是房地產(chǎn)開發(fā)工程投資分析的常用方法之一假設(shè)開發(fā)法概括可為房地產(chǎn)投資者供給以下3種數(shù)值1測(cè)算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格2測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)工程的預(yù)期利潤(rùn)3測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)中可能展現(xiàn)的最高費(fèi)用72假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式及分析法721假設(shè)開發(fā)法的根本公式假設(shè)開發(fā)法根本的公式為待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值開發(fā)完成后的價(jià)值后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)其中后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)取得稅費(fèi)后續(xù)開發(fā)本金后續(xù)管理費(fèi)用后續(xù)投資利息后續(xù)銷售費(fèi)用后續(xù)開發(fā)利潤(rùn)722假設(shè)開發(fā)法的概括公式1按待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況細(xì)化的概括公式假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的情形主要有以下7種1適用于在生地上舉行房屋創(chuàng)辦的公式求生地價(jià)值生地價(jià)值開發(fā)完成后的價(jià)值取得生地的稅費(fèi)由生地建成房屋的本金管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤(rùn)2適用于將生地開發(fā)成熟地的公式求生地價(jià)值生地價(jià)值開發(fā)完成后的熟地價(jià)值取得生地的稅費(fèi)由生地開發(fā)成熟地的本金管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤(rùn)3適用于在毛地上舉行房屋創(chuàng)辦的公式求毛地價(jià)值毛地價(jià)值開發(fā)完成后的價(jià)值取得毛地的稅費(fèi)由毛地建成房屋的本金管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤(rùn)4適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式求毛地價(jià)值毛地價(jià)值開發(fā)完成后的熟地價(jià)值取得毛地的稅費(fèi)由毛地開發(fā)成熟地的本金管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤(rùn)5適用于在熟地上舉行房屋創(chuàng)辦的公式求熟地價(jià)值熟地價(jià)值開發(fā)完成后的價(jià)值取得熟地的稅費(fèi)由熟地建成房屋的本金管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤(rùn)6適用于將在建工程續(xù)建成房屋的公式求在建工程價(jià)值在建工程價(jià)值續(xù)建完成后的價(jià)值取得在建工程的稅費(fèi)續(xù)建本金管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)續(xù)建利潤(rùn)7適用于將舊房重新裝飾裝修改造或變更用途成新屋的公式求舊房?jī)r(jià)值舊房?jī)r(jià)值裝飾裝修改造或變更用途后的價(jià)值取得舊房的稅費(fèi)裝飾裝修改造或變更用途的本金管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)利潤(rùn)2按開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式細(xì)化的概括公式開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式有出售包括預(yù)售建成后出售出租包括預(yù)租但對(duì)比少見多為建成后出租和營(yíng)業(yè)如商場(chǎng)賓館度假村游樂場(chǎng)這類房地產(chǎn)投資者將其建成后也可能自己直接經(jīng)營(yíng)等開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適合銷售的其價(jià)值使用市場(chǎng)對(duì)比法評(píng)估適合出租或營(yíng)業(yè)的其價(jià)值適用收益法評(píng)估概括公式如下1適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)出售的公式VVpC式中V待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值元Vp采用市場(chǎng)對(duì)比法測(cè)算的開發(fā)完成后的價(jià)值元C后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)元2適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)出租或營(yíng)業(yè)的公式VVRC式中VR采用收益法測(cè)算的開發(fā)完成后的價(jià)值元CV同上723動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值概括有動(dòng)態(tài)分析法也稱為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和靜態(tài)分析法也稱為傳統(tǒng)方法兩種1動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的定義房地產(chǎn)的開發(fā)周期一般較長(zhǎng)其土地取得本金以及后續(xù)的開發(fā)本金管理費(fèi)用銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開發(fā)完成后的價(jià)值等所發(fā)生的時(shí)間不盡一致更加是那些大型的房地產(chǎn)開發(fā)工程因此運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估務(wù)必考慮資金的時(shí)間價(jià)值但考慮資金的時(shí)間價(jià)值有以下兩種方式一是折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析的方式這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為動(dòng)態(tài)分析法二是采取計(jì)算投資利息和利潤(rùn)的方式這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為靜態(tài)分析法2動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的識(shí)別動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法主要有以下三大識(shí)別1對(duì)開發(fā)完成后的價(jià)值以及后續(xù)的開發(fā)本金管理費(fèi)用銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)等的測(cè)算在傳統(tǒng)的靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)通常為現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況做出的即它們根本上是靜止在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的金額而在動(dòng)態(tài)分析法中是模擬房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程預(yù)料它們未來(lái)發(fā)生的時(shí)間以及在未來(lái)發(fā)生時(shí)的金額即要舉行現(xiàn)金流量的預(yù)料2靜態(tài)分析法不考慮各項(xiàng)收入支啟程生的時(shí)間不同即不是將它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值而是直接相加減但要計(jì)算投資利息估算投資利潤(rùn)對(duì)應(yīng)的計(jì)息期通常到開發(fā)完成之時(shí)不考慮預(yù)售或延遲銷售的情形而動(dòng)態(tài)分析法要考慮各項(xiàng)收入支啟程生的時(shí)間不同即首先要把它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值直接或最終折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)上然后再相加減3在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項(xiàng)都不顯現(xiàn)出來(lái)而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中因此現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率包含安好收益片面通常的利率又包含收益片面利潤(rùn)率這樣處理是為了與投資工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的現(xiàn)金流量分析的口徑一致便于對(duì)比3動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點(diǎn)從理論上講動(dòng)態(tài)分析法測(cè)算出的結(jié)果對(duì)比精確但測(cè)算過(guò)程較繁雜靜態(tài)分析法測(cè)算出的結(jié)果對(duì)比粗略但測(cè)算過(guò)程相對(duì)簡(jiǎn)樸一些就它們的精確與粗略而言在現(xiàn)實(shí)中可能并不完全如此這是由于動(dòng)態(tài)分析法從某種意義上講要求先知先覺概括需要做到以下3點(diǎn)后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期到底多長(zhǎng)要預(yù)料切實(shí)各項(xiàng)收入支出在何時(shí)發(fā)生要預(yù)料切實(shí)各項(xiàng)收入支啟程生的金額要預(yù)料切實(shí)運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法舉行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)應(yīng)按以下8個(gè)步驟舉行731選擇概括估價(jià)方法在概括操作中首先根據(jù)估價(jià)對(duì)象及其所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等客觀條件確定是否得志選用假設(shè)開發(fā)法的適用條件其次根據(jù)估價(jià)對(duì)象的狀況和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況判定選用哪種處境下的測(cè)算公式732選擇估價(jià)前提假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提有以下3種估價(jià)對(duì)象依舊由其擁有者或開發(fā)商開發(fā)創(chuàng)辦可將這種估價(jià)前提簡(jiǎn)稱為業(yè)主自行開發(fā)前提估價(jià)對(duì)象要被其擁有者或開發(fā)商自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)創(chuàng)辦可將這種估價(jià)前提簡(jiǎn)稱為自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提估價(jià)對(duì)象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)創(chuàng)辦可將這種估價(jià)前提簡(jiǎn)稱為被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提同一估價(jià)對(duì)象在這三種不同的估價(jià)前提下預(yù)料出的開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短和后續(xù)必要支出的多少是不同的從而測(cè)算出的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值是不同的一般處境下自己開發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值要高于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值又要高于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值73假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的操作步驟733選取最正確開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)辦工程完成后的開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式有出售出租和自營(yíng)三種處境734估計(jì)后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為了預(yù)期開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)的各項(xiàng)必要支啟程生的時(shí)間及金額便于舉行折現(xiàn)或者測(cè)算投資利息首先需要預(yù)料后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期以下簡(jiǎn)稱開發(fā)經(jīng)營(yíng)期開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是假設(shè)取得估價(jià)對(duì)象待開發(fā)房地產(chǎn)的日期即價(jià)值時(shí)點(diǎn)終點(diǎn)是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)終止的日期開發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為創(chuàng)辦期和經(jīng)營(yíng)期735預(yù)料開發(fā)完成后的價(jià)值1開發(fā)完成后的價(jià)值所對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)狀況開發(fā)完成后的價(jià)值是指開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對(duì)應(yīng)的價(jià)值2開發(fā)完成后的價(jià)值所對(duì)應(yīng)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)開發(fā)完成后的價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間不確定是開發(fā)完成之時(shí)可能是開發(fā)完成之前的某個(gè)時(shí)間也可能是開發(fā)完成之后的某個(gè)時(shí)間3開發(fā)完成后的價(jià)值的預(yù)料方法在預(yù)料開發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)通常是采用市場(chǎng)對(duì)比法并考慮類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)或者采用市場(chǎng)對(duì)比法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合長(zhǎng)期趨勢(shì)法的內(nèi)容詳見本書第八章即根據(jù)類似房地產(chǎn)過(guò)去和現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格以及未來(lái)可能的變化趨勢(shì)來(lái)預(yù)料例72根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)租金水平預(yù)料未來(lái)建成的某個(gè)寫字樓的月租金為每平方米使用面積36元出租率為90運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占租金的30報(bào)酬率為10可供出租的面積為3000m2運(yùn)營(yíng)期為37年求未來(lái)建成的該寫字樓在建成時(shí)的總價(jià)值解采用收益法測(cè)算該寫字樓建成時(shí)的總價(jià)值363000901301210111103779247萬(wàn)元拓展訓(xùn)練評(píng)估某房地產(chǎn)開發(fā)工程建成后的市場(chǎng)價(jià)格根據(jù)調(diào)查2022年12月31日在同一供需圈內(nèi)三個(gè)類似房地產(chǎn)的交易價(jià)格分別為實(shí)例A單價(jià)為3500元m2實(shí)例B單價(jià)為3600元m2實(shí)例C單價(jià)為3450元m2三實(shí)例均為正常交易價(jià)格其中實(shí)例AC為期房其次年交房實(shí)例B為現(xiàn)房即買即住另外根據(jù)調(diào)查估價(jià)對(duì)象將會(huì)于2年后建成已經(jīng)近三年類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格以每年5的幅度上漲試求該房地產(chǎn)開發(fā)工程建成后的價(jià)值解題思路使用市場(chǎng)對(duì)比法對(duì)已知三個(gè)實(shí)例的交易價(jià)格舉行房地產(chǎn)狀況和交易日期的修正調(diào)整736預(yù)料后續(xù)開發(fā)的必要支出后續(xù)開發(fā)的必要支出是將待開發(fā)房地產(chǎn)狀況變成開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所務(wù)必付出的各項(xiàng)本金費(fèi)用稅金概括包括取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)以下簡(jiǎn)稱取得稅費(fèi)以及后續(xù)的開發(fā)本金管理費(fèi)用銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)等取得稅費(fèi)是假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)購(gòu)置待開發(fā)房地產(chǎn)此時(shí)應(yīng)由購(gòu)置者買方繳納的有關(guān)稅費(fèi)例如契稅印花稅交易手續(xù)費(fèi)等后續(xù)的開發(fā)本金管理費(fèi)用銷售費(fèi)用等必要支出多少要與開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況相對(duì)應(yīng)737確定折現(xiàn)率或計(jì)算后續(xù)開發(fā)的利息和利潤(rùn)1確定折現(xiàn)率折現(xiàn)率是動(dòng)態(tài)分析法應(yīng)用時(shí)舉行現(xiàn)金流量折現(xiàn)時(shí)需要確定的一個(gè)重要參數(shù)與報(bào)酬資本化法中的報(bào)酬率的性質(zhì)和求取方法一致2計(jì)算后續(xù)開發(fā)的利息和利潤(rùn)投資利息和開發(fā)利潤(rùn)只有在靜態(tài)分析法中