房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段

本文格式為Word版，下載可任意編輯——房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)宏觀調(diào)控模范研究

2022年的房地產(chǎn)業(yè)政策展現(xiàn)了由“寬松”轉(zhuǎn)為“調(diào)控”的新階段，在一系列房地產(chǎn)新政出臺(tái)的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)展現(xiàn)了“量跌價(jià)漲”的局面，近兩年，中國(guó)的樓市一向處在政府的宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度雖有下降，但價(jià)格卻沒(méi)有明顯的回落，各大城市房?jī)r(jià)照舊一路高走，宏觀調(diào)控要何時(shí)奏效？對(duì)宏觀調(diào)控的政策和措施本身舉行反思尤為重要。本文分析了這一局面產(chǎn)生的理由，并提出相應(yīng)的政策建議。

房地產(chǎn)政策；房地產(chǎn)市場(chǎng)；調(diào)控；政策建議

1我國(guó)的房地產(chǎn)周期的特點(diǎn)

1.1我國(guó)房地產(chǎn)的周期約莫在5年左右。從1988年到2022年的20年期間的房屋銷售價(jià)格指數(shù)，我們可以察覺(jué)，從1993年是我國(guó)的“房地產(chǎn)熱”年份，周期處于波峰階段，到1998年迎來(lái)其次個(gè)波峰，2022年是第三個(gè)波峰，2022年是第四個(gè)波峰。可以看出，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)約莫是5年左右為一個(gè)周期。我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)從1953年到1990年共呈現(xiàn)出8個(gè)4～6年的波動(dòng)周期。這和我國(guó)制訂和實(shí)施國(guó)民經(jīng)濟(jì)“五年籌劃”是有關(guān)系的。在5年當(dāng)中，投資量的分布和節(jié)奏存在曲線形的變化。而房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的寒暑表，房地產(chǎn)的波動(dòng)周期必然與之相對(duì)應(yīng)，其波動(dòng)周期大體上也是4～6年，平均為5年。

1.2我國(guó)房地產(chǎn)的進(jìn)展區(qū)域不平衡，各地區(qū)周期有差異。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)是從深圳、上海、北京等一些大城市開(kāi)頭進(jìn)展，從而開(kāi)頭帶動(dòng)了東部沿海城市的房地產(chǎn)進(jìn)展，國(guó)家的固定資產(chǎn)投資也大片面在東部。東部地區(qū)和城市的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展明顯快于中部和西部，房?jī)r(jià)也明顯高于中西部地區(qū)。東部房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展帶動(dòng)了中西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，所以從周期性上看，東部地區(qū)到達(dá)最高點(diǎn)時(shí)，中部地區(qū)正處于進(jìn)展上升階段，而西部地區(qū)在初始進(jìn)展階段。所以，2022年沿海一些大城市的房?jī)r(jià)開(kāi)頭下跌的時(shí)候，中西部地區(qū)的房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，沒(méi)有展現(xiàn)大幅度的下跌，像西安、蘭州、西寧、烏魯木齊等一些西部城市的房?jī)r(jià)反而展現(xiàn)持續(xù)上漲的趨勢(shì)。這就說(shuō)領(lǐng)略我國(guó)房地產(chǎn)周期在不同的地區(qū)有不同的時(shí)間周期，約莫的可以總結(jié)為東部-中部-西部的次序。

2房地產(chǎn)新政與房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)

2022年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)漲聲一片，全國(guó)及主要城市的商品房銷售面積、銷售價(jià)格、銷售額均創(chuàng)歷史新高；總價(jià)及單價(jià)地王不斷涌現(xiàn)，市場(chǎng)熱度甚至超過(guò)2022年。為遏制片面城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，2022年年底，中央政府加大了對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控，以2022年1月7日出臺(tái)的“國(guó)十一條”為標(biāo)志，2022年的房地產(chǎn)業(yè)政策展現(xiàn)了由“寬松”轉(zhuǎn)為“調(diào)控”的新階段?！皣?guó)十一條”出臺(tái)以后，2022年1-2月份，房?jī)r(jià)展現(xiàn)了交易量萎縮，房?jī)r(jià)上漲趨緩的形勢(shì)。但進(jìn)入三月份處境發(fā)生變化，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-3月份全國(guó)商品房銷售面積為15361萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.8%。3月份，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲15.9%；二手住宅銷售價(jià)格同比上漲9.5%；1-3月商品房綜合銷售均價(jià)為5193元，同比上升16.1%；房?jī)r(jià)再一次創(chuàng)出新高，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲的局面，并向二、三線城市傳導(dǎo)和曼延。面對(duì)這種房地產(chǎn)形勢(shì)，中央政府又實(shí)時(shí)出臺(tái)了新的房地產(chǎn)調(diào)控措施。2022年4月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議抉擇實(shí)行區(qū)別化的信貸、稅收和土地政策、堅(jiān)決遏制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲。之后4月17日，國(guó)辦又發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制片面城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，通知要求對(duì)添置首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款添置其次套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款添置第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。此次房地產(chǎn)政策調(diào)控被認(rèn)為是歷次房地產(chǎn)政策中調(diào)控力度最大的一次，但調(diào)控效果卻并不如人意，中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)表明，4月份，全國(guó)70個(gè)大中城市的新建商品住宅銷售價(jià)格同比上17.3%，漲幅創(chuàng)下紀(jì)錄，其中，90平米及以下的新建商品住宅，價(jià)格上漲幅度更是達(dá)成22.4%。尤其值得留神的是，和“國(guó)十條”出臺(tái)后市場(chǎng)一片看跌背道而馳的是，上述兩個(gè)數(shù)字與3月份對(duì)比，不僅未跌，反而分別上漲約1.5%。

3宏觀調(diào)控政策的相互協(xié)調(diào)與合作

針對(duì)市場(chǎng)失靈的宏觀調(diào)控政策有好多種，包括我們常提及的財(cái)政政策、貨幣金融政策、外匯政策、產(chǎn)業(yè)政策，以及各政策內(nèi)部的細(xì)化政策等等，各政策出自不同的政府部門，其著眼點(diǎn)、側(cè)重點(diǎn)和考慮問(wèn)題的角度必然有差異，政府各決策主體出臺(tái)的政策務(wù)必彼此合作，IS-LM理論就細(xì)致闡述了各經(jīng)濟(jì)政策彼此合作的必要性。目前調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)政策眾多，政策之間的協(xié)調(diào)和合作必然抉擇和影響執(zhí)行結(jié)果。如房地產(chǎn)調(diào)控政策之貨幣金融政策，在匯率改革沒(méi)有展現(xiàn)大動(dòng)作的前提條件下，假設(shè)連續(xù)加息，那么不僅使國(guó)際游資坐享其利，而且還可能誘使更多的國(guó)際資金進(jìn)入中國(guó)，導(dǎo)致滾動(dòng)性更加過(guò)剩。而假設(shè)不加息，那么無(wú)法抑制投資過(guò)熱和房?jī)r(jià)猛漲的局面，進(jìn)而引發(fā)通貨膨脹。這就需要在匯率政策和貨幣政策之間探索一個(gè)平衡點(diǎn)。再如關(guān)于模范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的有關(guān)政策出臺(tái)后，未來(lái)必然會(huì)有相關(guān)更細(xì)的政策出臺(tái)，可能會(huì)從交易環(huán)節(jié)、外資退出限制、稅費(fèi)等方面逐步完善對(duì)外資購(gòu)房的管理。最終出臺(tái)的執(zhí)行細(xì)那么還需要更深層的銀行、外匯、稅務(wù)等領(lǐng)域的專業(yè)學(xué)識(shí)，政策制定者務(wù)必全面協(xié)調(diào)，使各政策間相互合作，才能保證政策的作用的充分發(fā)揮。

4終止語(yǔ)

房地產(chǎn)價(jià)格的上漲對(duì)地方政府幾乎是有百利而無(wú)一害，而房?jī)r(jià)的任何下挫都將裁減地方政府收入。正由于如此，全體地方政府都努力對(duì)中央的調(diào)控政策采取障眼法，瞞天過(guò)海。本來(lái)中央政府就投鼠忌器，出拳時(shí)有所留存，現(xiàn)在再加上地方政府"太極推手"的推擋，拳到之時(shí)，氣力已經(jīng)損耗大半。如此一來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果就可想而知了。至此，中央政府雖屢次出拳，房?jī)r(jià)照舊持續(xù)上漲就缺乏為怪了。至于未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，從根本上說(shuō)還得看各級(jí)政府的意志，而這中間中央政府的意志又是最為關(guān)鍵的。由于只要中央政府重新界定土地出讓金和房地產(chǎn)交易稅費(fèi)的中央-地方共享比例，或者甚至將其完全收歸中央，就可對(duì)地方政府推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲起到釜底抽薪的效果。面對(duì)高額土地出讓金的誘惑，本文認(rèn)為中央政府在不久的將來(lái)即可能推出此類舉措，更何況當(dāng)前的高房?jī)r(jià)已讓其師出著名了。當(dāng)然，"房地產(chǎn)的大起大落（當(dāng)然理應(yīng)主要是指大落），對(duì)誰(shuí)（當(dāng)然除了購(gòu)房者）都不是好事情。"上海市某位領(lǐng)導(dǎo)的講話已經(jīng)精辟地道出了中央和地方政府對(duì)房地產(chǎn)的真實(shí)心態(tài)。因此，盼望中央政府在短期內(nèi)就下猛藥、出重拳鮮明是不現(xiàn)實(shí)的。目前的種種跡象顯示：中央政府還沒(méi)有作好承受房?jī)r(jià)下跌后果（銀行壞賬增加，經(jīng)濟(jì)可能很快陷入通貨緊縮）的打定。其目前更有可能采取的手段是：在穩(wěn)定房?jī)r(jià)的同時(shí)裁減國(guó)內(nèi)銀行對(duì)房地產(chǎn)的貸款，并為銀行爭(zhēng)取確定的緩沖時(shí)間（以進(jìn)展房地產(chǎn)貸款的資產(chǎn)證券化、Reits等）以便其收回貸