大發(fā)新城地塊項目營銷提報新聚仁機構(gòu)

大發(fā)青浦項 提新聚仁機構(gòu)NEWTALENTEAMGROUP@201411壹[回顧市[回顧]青浦 塊格局：剛需春天VS競爭激烈；改善初冬VS品質(zhì)尚[回顧]

位 大 價格變數(shù)——2000元小定測

公寓：79㎡2公寓：79㎡2公寓：89㎡3占地面積：2.86萬方；建筑面積：8.68萬總戶數(shù)：564戶，其中一期待售300戶，二期待售264

10月下旬樣板公開，項目預(yù)計11月底開現(xiàn)場分戶型認(rèn)籌，79㎡2000元抵3萬，89㎡2000元抵5[回顧]面積定位——最大89㎡3 價格變數(shù)——3萬下探2.2 項目定位——區(qū)域高端品

洋房最大戶型：89㎡3房2廳2洋房最大戶型：89㎡3房2廳2路泰禾泰禾紅橋平青滬項目總

占地面積：6.37萬方；建筑面積：12.16萬方；總戶數(shù)：1363 項目10月下旬樣板公開，項目預(yù)計12月開盤，首批推洋[回顧]主力面積有效控制90~110㎡，在仁恒品質(zhì)保證下以實現(xiàn)快速銷售訴求目標(biāo) 御瀾山：主力面積有效控制90~110 御瀾灣：大面積銷售困境，周期長達(dá)4年 占地面積：287戶

【附：2013~2014年青浦住宅用 情況明細(xì) 預(yù)計區(qū)域市場2015年住宅競爭存量在50~60萬方（靜態(tài)測算，不另計算新增地塊供應(yīng)

（㎡

（㎡

2

2014-9-2014-9-

品

2014-8-

品 品 品

75.65

133.11

2

2014-7-2014-2-2014-2-2014-2-2014-1-2013-12-2013-12-2013-8-2013-8-2013-6-2013-5-

綠地地 重慶隆鑫地產(chǎn) [小結(jié)][問題1]青浦封閉型市場競爭異常激限 品牌開發(fā)商扎堆布局本項目如何[突圍]，成為[關(guān)鍵戶型配戶型配8135（頂復(fù)18/[問題3]項項目較大程度依賴于整體規(guī)劃配套因[時間進程]是個問[問題4]徐涇——大虹橋：躺著的浦西陸家大虹橋 ，土地的重新退 [問題之小結(jié)]大虹橋承載 對于浦西的打造規(guī)青浦新城（匯金路）成為客戶的第一 的大型片[So.] 淀山湖大道板塊的價 項目自 賣點價成為項目[首輪定位]貳[定位價前 問題一：淀山湖板塊價值挖掘思 問題二：項 板塊之協(xié)同發(fā)淀山湖板塊價 值 挖 [板塊]

【淀山湖大道整體規(guī)劃淀山湖PK老城PK高端商貿(mào)商務(wù)[板塊]

【淀山湖大道未來商業(yè) [吾悅廣場]：青浦迄今為止最為高端的Shop [板塊]

【淀山湖大道未來生活區(qū)域發(fā)展一路向西，本案3公里高端生[小結(jié)]

提煉：青浦[中心]紐約都會 城市建筑代表城市精神！——自由！拼搏！獻禮奮斗

都市美好憧 運動健 社區(qū)智能覆蓋①、項目都市憧【立面、景觀、小品等元素 使用，激發(fā)人們內(nèi)心的生活熱情磚石、木材磚石、木材、玻璃、鐵藝、甚而設(shè)計感燈柱的運用，不同材質(zhì)的隨性搭配，呈現(xiàn)建筑別樣“美學(xué)”以“磚石原本的顏色”，與“底層相異材質(zhì)”進行“大膽撞色”的處理手法，彰示城市中②、高尚生態(tài)生活區(qū)——項目運 的契【打造運動社區(qū)喚醒人們 態(tài)綠色的生活理念以露天泳池設(shè)計（不計容考慮因素）+ 行的跑步熱潮+結(jié)合美式涂鴉的籃球③、高端服務(wù)功能集聚區(qū)——社區(qū)智能【智能 [小結(jié)]

建筑都市價值+生態(tài)運動住區(qū)+社區(qū)智能覆蓋塑造一座前所未有的建作為青浦區(qū)域的城市地[So.]企 項目建筑地標(biāo)概念落演 青浦城區(qū)名片形象推[概念落地]決定項目形象 叁[企劃][企劃演

FromNowo THECOREVALUEOFTHE三重兼具NEWYORKTODIANSHANLAKEINQINGPUNEW 紐約到淀山湖畔青浦新

是單純的復(fù)刻，還是重塑這樣經(jīng)典的為獨一無二的青浦，定義的前所未有生先來看 早在3年前，我們就已經(jīng)成功塑造了，風(fēng)靡一時的“褐石街區(qū)半年銷售27個億的神話，也是由藝境褐石1.0年代——我們成功塑造了一個經(jīng)典形象：赫本褐石2.0年代——我們又成功塑造了一個經(jīng)典形象：列儂今天。[大發(fā)的紐約又有何不紐我們心中紐我們心中充滿著夢的痕像漂浮在一片片棉花般的云拼命趕上整幅幻想的畫那個夢想不與我們相貿(mào) 了定論因為外面的敲門而開始的卻是雜亂的幻把我從愛慕的地方帶走很遠(yuǎn)很紐約…… 荒廢了30年高鐵公，過終迎了的二春天如今，它不僅僅“閑、 、會的所更被貼上了“懷舊、復(fù)古、時髦”的都會美感直通到曼哈頓西城區(qū)的第30筑，比如自由女神像和大這是由JamesCornerFieldOperations設(shè)計 明的社區(qū)：Meatpacking區(qū),WestChelsea區(qū),和 \‘sKitchen/Clinton區(qū)。 等。其中20街和22街之間的花灌木致。在第25街和26街之間的“林地?！耙盎ú莸椤蔽挥?6街和29街之主。在29街，軌道開始轉(zhuǎn)向哈得遜河采用柔和的曲線設(shè)計，呼應(yīng)當(dāng)?shù)鼐坝^項目的靈感來自一段始于紐約、終于紐約的旅程。體現(xiàn)的是一種無拘無束，低調(diào)和私人的感覺。并夾雜著一種源自美國運動的精神。通過對城市生活態(tài)度的詮釋，傳達(dá)出一種理念抱負(fù)的傳承。47街是穿越第五大道的曼哈 I 青浦未來中心一列地鐵貫通城47街有年輕的地鐵V I 也有軌交17號 城炟尺高線 公園，是名聞遐邇公園住區(qū) Tiffity 復(fù)刻自由藝術(shù)陬夢幻、靈動的，接踵而至的潮流時尚II隨處可見的涂鴉 籃球等美式精 【案名· 【案名釋義 人物系[Style人物系 印象紐[Style印象紐大城小[Style大城小1l1l｀l(xiāng)',l,In\

街 重拾美[Style重拾美[回歸現(xiàn)實問題]青浦的地標(biāo)與名片的形象如何塑造 [So.][出路在哪里？沒有改變，就沒有未來突致突②連 肆STEP1：不一樣的美[So.][關(guān)于美 本次，更有所不同 成為本項目之打[A的[參與感]成為當(dāng)下的重萬達(dá)即是互相利 商商業(yè)街的包裝萬達(dá)形象錯 [售樓處早已不是當(dāng)初的單純賣房子的場地 售[售樓處早已不在單一的功能：美式咖啡館[咖啡文化，成為邁入售樓處的第一個味 [售樓處功能延伸。 區(qū) 售[孩子 ，即是成人關(guān)系圈——穩(wěn)固客戶與項目的粘稠度針對封閉市場三代一起看房的客戶特征 功能區(qū)可快 人氣，獲取父母輩好感[樣板段除了花花草草之外 賦予的是風(fēng)味

[紐約高架鐵路橋原版故事的衍伸，樣板段給 [對于銷售而言，擁 [洋房：曼哈 ，常規(guī)美式的升級版

高溢價產(chǎn)品，曼哈頓頂建議：精裝+清水，整棟作為樣板房，利于客戶整體涂鴉清水樣板房：低成本、高“吸睛”，更好的展示建筑論【樣板參與區(qū)】的重要3大亮點：[跑步成為本項目必要的標(biāo)配條件，即與樣板段同時竣工①、[跑步道

①、[跑步道升級版 ①、[跑步道升級版②、[游泳池②、[游泳池現(xiàn)場銷售表現(xiàn)，提升產(chǎn)品溢價空③、[籃球場

結(jié)合涂 [紐約高架橋鐵路公園的細(xì)節(jié)——不一樣美 的傳遞【情景+鐵軌+綠化+小品】植入，感受不一樣美式濃郁“鐵軌[小結(jié)][極致感+前所未有 演[參與感]+[提升度]成為項目成 [Next.[內(nèi)[內(nèi)部包裝已經(jīng)完外部陣地包B提提前搶占[戶外陣地]，在封閉市場尤為唯有強烈領(lǐng)域昭示，方成辨識，成就標(biāo)

建議打造方 戰(zhàn)略布局：扼守淀山湖大道，非常規(guī)羅馬旗樹立項目形象戰(zhàn)略布局：扼守淀山湖大道，非常規(guī)羅馬旗樹立項目形象昭示跳脫：非常規(guī)尺度+美式鐵藝?yán)戎?畫面?zhèn)?御瀾東東渡青項項目地 ②、項目圍擋包裝——“ 【變異的工地圍擋處理，貫穿整合美 定位，跳脫區(qū)域項目形象圍擋尺度放大：6M工地圍擋，品牌宣傳局部可再放大夜間燈光處理：白天+夜間都能達(dá)到突出形象釋放畫面內(nèi)容傳達(dá)：圍擋尺度放大：6M工地圍擋，品牌宣傳局部可再放大夜間燈光處理：白天+夜間都能達(dá)到突出形象釋放畫面內(nèi)容傳達(dá)：前期美式生活氣息傳達(dá)，貫穿項目形象周邊保障房/學(xué)校建設(shè)，圍擋簡易包 建議打造方 要地，以“道路指引”完成精神堡壘導(dǎo)客使命設(shè)設(shè)計要素：功能指引項目地

1漕盈路轉(zhuǎn)淀山大道轉(zhuǎn)

2滬青平公路轉(zhuǎn)項目盈路路項目

3城中西路與城北路轉(zhuǎn)

4

——項 老 位置轉(zhuǎn)角大滬青平公路天橋大（目前東渡青筑項目占據(jù) =引導(dǎo)主動漕引導(dǎo)線路 漕盈外盈公 公路 路 路

崧澤大

引導(dǎo)線路

青浦區(qū)域客戶青浦區(qū)域客戶引導(dǎo)線路外部客戶引導(dǎo)線路華城中西 公園 引導(dǎo)線路 中 城中東 中本案引導(dǎo)線路本案 區(qū)域封閉市場，商業(yè)消費場所“集中且單一”，有效利用人群集聚 導(dǎo)客吾悅吾悅廣橋梓灣廣淀山 吾

龍湖 商業(yè)人流密廣場城中西備注：封閉市場商業(yè)巡展是兵家必爭之地，短期檔期難以拿下，需提前籌謀看房班車:客戶導(dǎo)引功能+形象釋 項目現(xiàn)場——橋梓灣廣場項目現(xiàn)場——吾悅廣 建議：配置2輛看房班路線：橋梓灣廣場——吾悅廣場[小結(jié)] 搶占最優(yōu)戶外陣地+全 提前籌謀，搶占兵家必 地 伍STEP2[制 策略鎖客戶

抓客戶需 連鎖活兩條主線：【客戶在哪里】+【活動 [A鎖定

典型的[區(qū)域封閉]市場— 的判斷青浦新城距2號線徐涇站約外區(qū)導(dǎo)

青浦本地客戶青浦老城外區(qū)導(dǎo)入青浦老城 【青 場：客戶區(qū)位分布圖

【85%青浦本地客之細(xì)——青浦老城鎮(zhèn) 橋

鎮(zhèn)重固 徐

青浦商業(yè)/行政——周邊9個鄉(xiāng)

老城區(qū)夏陽盈浦

青浦本地客戶分布范

重固鎮(zhèn)、白鶴鎮(zhèn)、蒸淀鎮(zhèn)——1個園——3個街B 【泰禾紅橋】客 總價預(yù)算：175~180萬，若房子品質(zhì)很好，可考慮適當(dāng)提升總價至200生 【鑫苑壹品世家吳 總價預(yù)算：270~280萬，不超過300萬（壓力太大 生 【東渡青筑】客 生 ①客戶屬性：主力青浦區(qū)域原住民 集中在28~45②職業(yè)特征：私營業(yè)主、園區(qū)管理層、白領(lǐng)及行政事業(yè)單位…區(qū)域中③總價預(yù)算：200萬首次置業(yè)觸頂線，300萬改善置業(yè)臨界④三大考量因素：板塊發(fā)展價值、周邊配套、社區(qū)綜合[So.][掌握豐富的封閉“贏 推崇與信賴【針對性打法】是客戶轟炸[C 活動 一場即時的 SHOW】，點燃“全城目的：以低成本① 一場轟動全城 今夏最熱話題：#ICEBUCKETCHALLENGE#（冰 所有參與人員，完成冰 賽的同時間：2014年夏參與人數(shù)：數(shù)百萬人，從各界名流到普通民短短1個月，根 統(tǒng)計數(shù)據(jù)—引爆源起需要一個事件2014年，COLORRUN2014年，COLORRUN首次登，不到5分鐘，近萬個參賽名額一搶主推SLOGAN：THE HAPPIEST net!(地球上最歡樂的5公里跑! 活動引爆項目資源如何價值最大活倡導(dǎo)——活倡導(dǎo)——環(huán)淀山湖跑步熱引爆傳播尋找一只領(lǐng)頭制定一個游戲規(guī)則

一封來自【大發(fā)杯. 活】邀請囊括了本項目目標(biāo)客戶——HappyRunningInvitation—，大發(fā)發(fā)出地產(chǎn)圈邀企事業(yè)單位，聚仁線下集中邀線下尋找跑 者，發(fā)線下地毯式發(fā)出

規(guī)則：應(yīng)允參賽人員，另需點名3引爆賽事

比賽道 全比賽宣傳板供拍攝憑賽事邀請卡領(lǐng)取禮品

憑賽事邀請卡，可領(lǐng)取大發(fā)運動手環(huán)一青浦道

等確定道 事比比賽各種創(chuàng)意宣傳板隨處安放，網(wǎng)嫁接大發(fā)項目宣傳起點/終點大發(fā)品牌植入統(tǒng)一大發(fā)服裝/比賽胸貼禮品：運動手環(huán)+礦泉水貼標(biāo)

起起點/終點，賽事相植入大發(fā)品參賽人運動手所所有參賽人員統(tǒng)提供礦泉水全部貼② 一場轟動全 2014年，世紀(jì)公園“上海國際音樂煙花節(jié)”已舉辦至第15屆！每年的國際音樂 節(jié)，不僅是浦東人民的節(jié)日、更是全市人民的歡樂一刻！節(jié)引爆青浦周邊道 前期在項目辦理認(rèn)籌的客戶 內(nèi)場觀禮票2淀山湖大 局 等確定道 事③ 不間斷的美 ①、5對5 現(xiàn)場意向客戶報名組隊，每場5人對抗賽獲勝者可獲得精美紀(jì)念品②、“美食”嘉年 每月定期舉辦1~2場，如固定時間，如每月的第二、四個周末，在全青浦形 度③、美式有氧運針 每月定期舉辦1~2場，如固定時間，如每月的第一、三個周末，在全青浦形 度[小結(jié)]封閉市 ——把握客戶需求 ，全民參與 [Next. 更需配合[不一樣的 陸STEP3明客客戶明客

再 創(chuàng)常規(guī)

高鎖 青浦主城周邊鄉(xiāng)青浦工業(yè)園富力富力桃佳樂民樂民樂佳

西部花帕緹歐香西部花

吉富新城吉富夏夏陽湖國際花仁恒運杰河濱 竣工

05-10青浦主城區(qū)10年以上置換型老社區(qū)累計約1.5萬戶，其中掛牌客戶盈港商住新新錦盈港商住新新錦盈港花浩澤家

慶華

萬壽新村青都市綠洲景

大盈公祥龍小三祥龍小章浜

城東

竣工時

05-年以A2.第二站，青浦主城 青浦職工/青浦職工/學(xué)生學(xué)生4462學(xué)生23001200

醫(yī)醫(yī)青浦區(qū)醫(yī)醫(yī)青浦區(qū)尚美中

青浦城青浦城區(qū)行政事業(yè)單青浦區(qū) 、青浦 院、青浦區(qū)教育局、青浦區(qū)信息 、青 、工商青浦分局檢查支隊、青浦區(qū)社會文化管理所、青浦區(qū)科委、青浦區(qū)質(zhì)監(jiān)局、青浦區(qū)第 所、青浦區(qū)第十四地稅、青浦 、青浦區(qū)衛(wèi)生局、青浦區(qū)疾病預(yù)防控制中心、青浦區(qū)精神衛(wèi)中心、青浦自來水公司、青浦區(qū)工商所、浦區(qū)煤氣管理所、青浦 分主要單位數(shù)25

青浦主要 機構(gòu)單位都分布在青浦新香花夏陽湖街道盈浦街道社青浦三香花夏陽湖街道盈浦街道社盈浦街道有常住人口11.15萬香花橋街道常住人口13萬夏陽街道常住人口7.6萬三大街道總?cè)藬?shù)——31.75萬A5.青浦八大鄉(xiāng)鎮(zhèn)常住人口71.8萬，按2%的置換需求，約1.4鎮(zhèn)（街道區(qū)域面積（平方公里總?cè)粟w巷徐涇華新重固白鶴朱家角練塘金澤鎮(zhèn)鎮(zhèn)重 徐鎮(zhèn)鎮(zhèn)重 徐 鎮(zhèn)A6.

級名級名企業(yè)在職人家人654800家人家人家人家人青浦新城工業(yè)園區(qū)企)、NEC) 青浦新城工業(yè)園區(qū)企)、NEC) …企業(yè)單位數(shù)25家，在職員工5000[小結(jié)]青浦主城區(qū)客戶——人口基數(shù)32萬 客戶1.3萬老社區(qū)置換客戶基數(shù)3.8萬 客戶2000組重點學(xué)校/醫(yī)院12家 職工3400組城區(qū)企事業(yè)單位25家 客戶1500組三大街道社區(qū)基數(shù)31.75萬 客戶6000組周邊八大鄉(xiāng)鎮(zhèn)——人口基數(shù)71.8萬 客戶1.4萬青浦工業(yè)園區(qū)——職工基數(shù)8萬 客戶1萬青浦區(qū)域客戶基數(shù)約110萬 客戶約3.7萬不 疊時間常規(guī)保障措新聚仁資 時間軸：5~10月份前期蓄客期，11~12月份現(xiàn)場強攻期5 6 7 8

售樓處9 10

11

樣板房開12 2利用現(xiàn)場到位積聚客戶，并鎖青浦八大鄉(xiāng)鎮(zhèn)、青浦工業(yè)園區(qū)、青浦醫(yī)院/學(xué)校、青浦老城老社區(qū)等首輪滲

活動:社會客戶 人物邀

項目自 創(chuàng)新1改變常邀規(guī)DM邀

投遞給客戶的[DM]，不再是以往的房型、賣點利 利—張免費的下午茶2.02.0時創(chuàng)新 信售樓處 信示范區(qū) 信樣板房 …網(wǎng)絡(luò) ，讓所有的，都變了 創(chuàng)新

無平臺，信信業(yè) [常

老社區(qū)置換型客戶基數(shù)3.8萬戶 客戶2000組，首輪登記目標(biāo)250組拓 ①DM早餐券/咖啡②社區(qū)海報宣傳

05-10

05-年以[常規(guī)營銷]

挖掘主城區(qū)重點學(xué)校/醫(yī)院3400組職工，首輪登記目標(biāo)200拓 DM早餐券/咖啡券派②銷售經(jīng)理與單位洽談團購；3人即，根據(jù)人數(shù)給予梯 首輪排摸時間：2015年5 [常

客戶，首輪登記目標(biāo)200組青浦城區(qū)行政事業(yè)單青浦區(qū)區(qū)、青浦區(qū)院、青浦區(qū)教育局、青浦區(qū)信息化 、青浦 、工商青浦分局檢查支隊、青浦區(qū)社會文化管理所、青浦區(qū)科委、青浦區(qū)質(zhì)監(jiān)局、青浦區(qū)第四所、青浦區(qū)第十四地稅、青浦區(qū)、青浦區(qū)衛(wèi)生局、青浦區(qū)疾病預(yù)防控制中心、青浦區(qū)精神衛(wèi)生中心、青浦自來水公司、青浦區(qū)工商所、浦區(qū)煤氣管理所、青浦區(qū)分局主要單位數(shù)25

拓 DM早餐券/咖啡券派②銷售經(jīng)理與單位洽談團購；3人即 首輪排摸時間：2015年6 [常規(guī)營

銷]利用街道辦牽頭覆蓋31萬街道客戶，首輪登記目標(biāo)300拓 DM早餐券/咖啡券派 贊助街道辦福③銷售經(jīng)理與街道辦洽首輪排摸時間：2015年6目的：三大街道辦牽頭覆蓋街道管理人盈浦街盈浦街[常規(guī)營銷]

青浦周邊 心點輻射周邊客戶，首輪登記目標(biāo)400組拓 DM早餐券/咖啡券派②與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)府洽談團購；③鄉(xiāng)鎮(zhèn)橫 /屋體粉 [常

級客戶，首輪登記目標(biāo)400組

①②團購。與園區(qū)企業(yè)洽談團購，3人即成團，根據(jù)數(shù)給予梯 園區(qū)推廣。園 宣傳推廣，輔以禮品派發(fā) 工業(yè) 拓客時間：2015年7目的：挖掘園區(qū)企業(yè)中高管理層需預(yù)計派發(fā)DM——2萬[常規(guī)營

青浦新 覆覆蓋青浦新城區(qū)自駕客戶，首輪登記目標(biāo)150拓 ①DM派單（早餐券、咖啡券②宣傳物料入拓客時間：2015年8目的：自駕客戶預(yù)計派發(fā)DM——5000新聚仁數(shù)據(jù)庫名單之上，更為精準(zhǔn)營銷對于青浦的住 ，在我們的數(shù)據(jù)庫中，應(yīng)有盡有

拓客時間：2015年8預(yù)計投遞DM——1[常

覆蓋城中兩 商業(yè)，首輪登記目標(biāo)500組①吾悅廣場/②周末輔 蜂派單及小禮品派 巡展時間：2015年5月~2016年5 [小結(jié)] [9月份：客戶首輪排摸數(shù)據(jù)統(tǒng)計

200

三大 八大道覆 鎮(zhèn)覆300 400

400

滲150

新聚資800第一階段累計登記客戶3200高效鎖客契機：樣板房開放客戶二次回籠引爆：大發(fā)倡導(dǎo)淀山湖跑步賽事鎖客：高收益眾籌金融基金鎖客[契機：極 感樣板正式公開12月左右【樣板房開放】，奠定青浦客戶3200

來訪轉(zhuǎn)化率

（約3200組）至售樓處現(xiàn)場體640 ：大發(fā)倡導(dǎo)環(huán)淀山湖跑步，喚醒健活理念@地產(chǎn)名人 @行政事業(yè)單 @企業(yè)大發(fā)大發(fā)眾籌基金，年華收益高達(dá)36%，感恩回饋[鎖客：高收 — 時間：2015年8月~12——每位客戶 2萬元，作為項目認(rèn)籌金— ——基 36%，項目開盤后分批兌現(xiàn)——客戶累計最高收益2400元[小結(jié)]

淀山＋＋賽＋＋贏得客戶絕對推

基眾給予認(rèn)客戶高

開640來訪客

認(rèn)籌轉(zhuǎn)換率

210認(rèn)籌客[價格及推[價格及推AA價格推導(dǎo)公寓價洋房價[公寓1.區(qū)域價格基數(shù)&區(qū)區(qū)域市場溢價空間：[改善型產(chǎn)品VS純剛需置業(yè) 元/

區(qū)域區(qū)域均精裝標(biāo)（元/㎡毛坯價（元/㎡（元/㎡2R:79㎡2R:78約2R:753R:89約1.7~1.9[公寓2.靜態(tài)毛坯價格測1515年靜態(tài)毛坯入市價：[1.9~2.1]萬/㎡*(1+4%) [2.0~2.2]萬/10~14年，公寓價格年度增長幅度

1、年度增長率 2、本案價格基數(shù)：1.9~2.1萬/ [公寓3.價值增長型價格價價值兌現(xiàn)值：[2.0~2.2]萬/㎡*(1+5%) [2.1~2.3]萬/ 淀山湖板塊定位：高端、商務(wù)、生態(tài)、低密度高端住 規(guī)劃發(fā)展?jié)撃鼙容^：淀山湖板塊>青浦老城>青浦新 青浦老城 案

青浦新青浦新中心板塊+產(chǎn)品定位實現(xiàn)溢價10~12淀山湖板

3重價值體

估值增長約5%（估值增長約5%（保守+理念項目：品質(zhì)++理念整整盤精裝均價建議：[2.1~2.3]萬/㎡+[精裝標(biāo)準(zhǔn)]=[2.3~2.5＋＋2.1~2.3

＝2.3~2.5＝[建議項目公寓首批入市價格2.35萬/㎡，公寓整盤均價2.45[洋房1.區(qū)域價格基數(shù)&洋洋房毛坯價格基數(shù)：2.25~2.35萬/㎡，面積控制可提升5（元/㎡3R:90約當(dāng)板塊能級較差 價格溢價：泰禾當(dāng)板塊能級較差 [洋房2.毛坯價格測1515年毛坯入市價：[2.45~2.56]萬/㎡*(1+5%) [2.57~2.69]萬/14年區(qū)域花14年區(qū)域花園洋房價格基數(shù)為2.25~2.3515年12月洋房入市毛坯價格 14年區(qū)域洋房價

*（1塊溢價率+年均增長率 2.25~2.35萬/ （1+5%=2.45~2.56萬/㎡(毛坯本本案105~135㎡面積可實現(xiàn)約5%價格整整盤精裝均價建議：[2.6~2.7]萬/㎡+[精裝標(biāo)準(zhǔn)]=[2.8~2.9＋＋

＝2.8~2.9＝[建議首批入市價格2.8萬/㎡，整盤均價2.9萬/㎡，沖刺3.0[小結(jié)]整盤均價建議：2.45 關(guān)于總價的論證第一批跑量積累客戶

首批入市均價：2.80整盤均價建議：2.90 主力105㎡入市294萬 總價控制熱銷積累口 B 推售方案[推售備注事政策：申政策：申請預(yù)售最低面積不低于3萬本案預(yù)售取得建第一批：[最晚]2015年12 域6 ，426套，38700第二批：[建議]2016年5 域7棟多層，210套，24712 域1 ，72套，6840建建議16年5月洋房樣板段全面公開面[推售方案&第一第一第一

第二第四第二

第二

第三

[銷售周期&總銷額測[項目11個月完成推案，總計708套房源，7.03萬方，累計貨值18.42年月年月年16年10面21319350]21319350]21024712㎡[多層726840]4.684.797.161.78[套㎡11.25[多層套 7.16合708套，70252㎡，18.41[新聚仁優(yōu)[新聚仁優(yōu)PART1剛需、改善、豪

2010

2014 2010年：【金地天御】——金 進軍豪宅市場的奠基之大西郊板塊，金地首個創(chuàng)新性“平墅”產(chǎn)品問世，徹底改變傳統(tǒng)平層觀2010-2012年，以33000元/㎡的均價銷售，價格超區(qū)域10月27日項目首次開盤，正逢市場冰點期，當(dāng)天熱銷270套，總銷金額突破12當(dāng)年去化300套，遠(yuǎn)超區(qū)域別 總量 年區(qū)域別 套且連續(xù)三年占據(jù)青浦公寓總銷TOP 排開盤2個月，創(chuàng)造總銷3個億，占 聯(lián)排銷售前三甲！ 2013年：青浦徐涇板塊法式新貴【南山。再到14年，青浦新城—鑫苑壹品世家蓄勢待鑫苑中國 首個精耕之目前強勢蓄客與本案同屬青浦新城板塊，經(jīng)驗/資源均可為【大發(fā)所用】 新聚仁心系大發(fā)，強烈期待【強-強】聯(lián)手 高端物業(yè)全 品 在本項目之后，【仁恒】【融綠】等品牌開發(fā)商競相入年首次開盤單 元/㎡ 年單 元/㎡，漲幅開盤前三個月去化57套遠(yuǎn)超同期仁恒29套，2年銷售周期，完成近1000套房源去化銷售總金額達(dá)41億元，板 2011別墅45000元/㎡單 ，基本一年時間內(nèi)完成售罄，總銷14.62012年開盤一個月去化16套，當(dāng)年共去化32套，板塊內(nèi)其他別 共25 —區(qū)域標(biāo)桿型項2012年：【 】所屬閔行區(qū)域，緊靠古北板塊，以古北板塊價值為標(biāo)2012年5月份開盤 均價42261元/㎡，截止目 均價56000元/㎡，價格漲幅2012年-2013年，總銷完成23億，占據(jù)閔行總銷Top3，板塊內(nèi)總銷我們就是新聚仁機構(gòu)！我們，就是板塊運作，項目操盤行業(yè)專家在區(qū)域 創(chuàng)造高溢價空間并成功幫助開發(fā)商實現(xiàn)快速去化的專業(yè)團隊PART 操作做好大發(fā) 須100％投對于[新聚仁]來說，只做21、配置最優(yōu)秀的團2、團隊只作大發(fā)請，相信我們，新聚仁事業(yè)三處，絕對不是信但，這確實，需要一個創(chuàng) 的團隊2011年樓市最熱的話題，一個神話：金地藝境 市商品房銷售金額、銷售面積雙榜第2名團 5個月銷售套數(shù)1357套，花園 品溢 周邊市場20％，最高3萬 新聚仁從2012年便介入整個項目前期工作，包攬項目前期策劃及定位方 [ 長風(fēng)8號]，首次開盤當(dāng)天“日光”創(chuàng)造總銷103月順勢加推，2個月達(dá)成總銷18個6個月，總銷352013全年度完成總銷43個億，全市公 2014年，樓王頂復(fù)+底復(fù)銷售難點，我們?nèi)詫? 并且成為區(qū)域價值典范！連續(xù)每年，均有晉級銷 前三甲PART 人員事業(yè)三處總經(jīng)理【鄭韻 先生】為項目總統(tǒng)事業(yè)三 副總【任仲濤先生】大發(fā)青浦項目鄭韻飛新聚仁事業(yè)三處總經(jīng)負(fù)責(zé)項目總協(xié)調(diào)及把

今 地產(chǎn)特 項目經(jīng) 2002年~2003年東 副總經(jīng) 董 兼副總經(jīng) 策源機構(gòu)華東區(qū)事業(yè)一部（高端公寓）總經(jīng) 事業(yè)三處 總經(jīng)房地產(chǎn)從業(yè)時間18 12年以 高職業(yè)操盤手前后從事近100個項目的全 任新聚仁事業(yè)三

畢業(yè) 14年房地