房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理摘要：影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的因素很多，既有外部因素，又有內(nèi)部因素，其中企業(yè)財務(wù)管理薄弱是影響其發(fā)展的一個重要內(nèi)部因素。必須進(jìn)一步優(yōu)化企業(yè)理財環(huán)境，突出財務(wù)管理的戰(zhàn)略地位，提高財務(wù)管理水平，充分發(fā)揮財務(wù)管理職能，才能促使房地產(chǎn)企業(yè)更快速、健康地發(fā)展。???關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)?財務(wù)管理??目標(biāo)?????前言：隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立與經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深化，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到了迅速的發(fā)展，已經(jīng)成為我國各地區(qū)經(jīng)濟(jì)最為活躍、發(fā)展最為迅速的部分，成為促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量，在創(chuàng)造稅收、繁榮經(jīng)濟(jì)、增加就業(yè)等方面作出了一定貢獻(xiàn)，為拉動國民經(jīng)濟(jì)增長作出了巨大貢獻(xiàn)。但在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中也看到，由于受傳統(tǒng)體制和外部宏觀經(jīng)濟(jì)等因素的影響，只有少數(shù)企業(yè)能在短時間內(nèi)完成原始積累，發(fā)展成為頗具規(guī)模、管理規(guī)范、資本雄厚、市場競爭力強(qiáng)的大企業(yè)，相當(dāng)一部分企業(yè)仍然徘徊于“高出生與高死亡”狀態(tài)。影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的因素很多，既有外部因素，又有內(nèi)部因素，其中企業(yè)財務(wù)管理薄弱是影響其發(fā)展的一個重要內(nèi)部因素。具體表現(xiàn)為企業(yè)財務(wù)管理基礎(chǔ)不實(shí)，財務(wù)管理體制不協(xié)調(diào)，財務(wù)管理職能沒有得到發(fā)揮，財務(wù)、稅務(wù)風(fēng)險巨大等。這些問題不僅容易損害房地產(chǎn)企業(yè)長期發(fā)展利益，也制約了我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會進(jìn)步。從長遠(yuǎn)的角度看，要解決這些問題，必須進(jìn)一步優(yōu)化企業(yè)理財環(huán)境，突出財務(wù)管理的戰(zhàn)略地位，提高財務(wù)管理水平，充分發(fā)揮財務(wù)管理職能，才能促使房地產(chǎn)企業(yè)更快速、健康地發(fā)展。尤其是國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控以來，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間驟然減小，資金壓力日漸增大，不少企目前正在財務(wù)危機(jī)中苦苦掙扎，或即將面臨財務(wù)危機(jī)的房地產(chǎn)企業(yè)，如何加強(qiáng)財務(wù)管理，向精細(xì)管理要效益顯得日益重要。本文試圖就房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，探討如何加強(qiáng)民營企業(yè)財務(wù)管理，提出相應(yīng)的改進(jìn)方法。???一、?房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀與問題???客觀而論，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理不是水平高低的問題，而是“有”或“無”的問題。長期以來，我國許多民營企業(yè)尤其是房地產(chǎn)企業(yè)根本沒有科學(xué)的財務(wù)管理活動，財務(wù)管理受企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的影響過大，

???（一）房地產(chǎn)財務(wù)管理的現(xiàn)狀

???1、?財務(wù)管理意識淡薄，制約企業(yè)管理的科學(xué)化進(jìn)程和持續(xù)發(fā)展

???房地產(chǎn)企業(yè)大多由傳統(tǒng)的家族企業(yè)發(fā)展而來，從總體看，其管理者的文化素養(yǎng)普遍不高，特別是“施工隊(duì)”、“包工頭”起家的房地產(chǎn)企業(yè)，其經(jīng)營者缺乏基本的財務(wù)管理知識，對財務(wù)管理的要求和作用認(rèn)識不清，尤為突出的是普遍存在著重銷售、輕理財?shù)默F(xiàn)象，不少企業(yè)的老板癡迷于自己的經(jīng)驗(yàn)，錯誤地認(rèn)為企業(yè)效益是靠業(yè)務(wù)做出來的，財務(wù)管理沒什么大用處。這種認(rèn)識上的偏差，使這些老板不僅簡單地認(rèn)為財務(wù)管理就是記賬、算賬和報賬，完全無視財務(wù)信息對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活功的指導(dǎo)作用；也導(dǎo)致他們對專職財會人員的輕視，忽視財會人員在企業(yè)中應(yīng)發(fā)揮的管理職能。而企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)素質(zhì)不高，財務(wù)管理意識的淡薄，就大大制約了企業(yè)管理的科學(xué)化進(jìn)程和持續(xù)發(fā)展。

???2、?企業(yè)會計機(jī)構(gòu)不健全，財務(wù)管理制度缺失

???筆者了解的房地產(chǎn)企業(yè)大多是九十年代中期成立的，雖然他們都設(shè)立了會計機(jī)構(gòu)，但不少會計機(jī)構(gòu)的設(shè)置不夠科學(xué)，存在著層次不清、分工不明的弊端，也有不少的小企業(yè)根本不設(shè)會計機(jī)構(gòu)，或雖設(shè)會計機(jī)構(gòu)卻形同虛設(shè)。較典型的是老板娘任出納掌握財政大權(quán)，稍具規(guī)模的也只使用直系親屬擔(dān)任財務(wù)人員，外聘的會計人員一般只是記記賬，這種狀況在創(chuàng)業(yè)初期尤為突出。在房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展壯大到頗具規(guī)模甚至升級為集團(tuán)公司的今天，仍有不少企業(yè)缺乏完善的財務(wù)管理制度，如內(nèi)部財務(wù)牽制制度、稽核制度、定額管理制度、計量驗(yàn)收制度、財產(chǎn)清查制度、成本核算制度、財務(wù)收支審批制度等基本的財務(wù)管理制度，這些制度或殘缺不全或徒有其名。而會計機(jī)構(gòu)不健全、財務(wù)管理制度缺失，必然導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營成本的增加。

???3、?財會人員素質(zhì)普遍不高

???房地產(chǎn)企業(yè)財會從業(yè)人員的素質(zhì)普遍不高集中表現(xiàn)在兩個方面：一是法制觀念淡薄。多數(shù)財會人員對《會計基礎(chǔ)工作規(guī)范》、《現(xiàn)金管理暫行條例》、《企業(yè)會計制度》、《小企業(yè)會計制度》、修訂后的《會計法》及其他有關(guān)法律規(guī)定了解甚少，財經(jīng)紀(jì)律自律性很差，無視法律后果，任意變造偽造會計憑證、賬簿，編制虛假會計報表。

???財會工作人員素質(zhì)較低的第二個表現(xiàn)是專業(yè)技術(shù)水平低。不少房地產(chǎn)企業(yè)財會人員非“科班”出身，沒有會計專業(yè)技術(shù)職稱和專業(yè)知識。筆者所了解的幾家企業(yè)中，僅有一家集團(tuán)公司的財會人員具備中級以上專業(yè)職稱和專業(yè)技能，有不少企業(yè)的財會人員上崗靠的是關(guān)系而非專業(yè)水平，有些非但沒有專業(yè)職稱，甚至存在沒有取得會計從業(yè)資格證書而非法上崗。他們對財會新規(guī)則、新技術(shù)知之甚少，實(shí)際操作技術(shù)落后且更新速度慢。財會人員專業(yè)技能低，先進(jìn)的財務(wù)管理方法得不到應(yīng)用，財務(wù)管理的職能發(fā)揮不出來的現(xiàn)狀，既導(dǎo)致企業(yè)會計行為隨意化，財務(wù)工作極不規(guī)范，也使企業(yè)不能很好運(yùn)用會計信息用以指導(dǎo)和發(fā)展生產(chǎn)。

???4、外在財務(wù)監(jiān)督缺位

???企業(yè)財務(wù)的外在監(jiān)督主要是政府監(jiān)督和會計中介機(jī)構(gòu)的社會監(jiān)督。就民營企業(yè)而言，這兩種外在監(jiān)督都不夠到位。目前，政府對企業(yè)會計實(shí)施監(jiān)督的手段主要是會計規(guī)范和會計監(jiān)督。會計規(guī)范主要指針對會計實(shí)務(wù)起約束作用的原則、準(zhǔn)則、法規(guī)、條例和道德守則的總和。但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)（民營）會計規(guī)范體系還不健全，政府財政、稅務(wù)、統(tǒng)計、審計、工商等部門因受人力、物力的限制，難以最大限度利用現(xiàn)有的會計規(guī)范對房地產(chǎn)企業(yè)日常的具體會計行為進(jìn)行監(jiān)督。稅務(wù)部門的稽查一般僅限于對偷漏稅行為處罰，財政部門平時很少對會計實(shí)務(wù)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，每年對會計人員的繼續(xù)教育也只局限于形式，其他部門對民營企業(yè)的會計報表往往是我發(fā)表你填制，你報送我匯總，即使發(fā)現(xiàn)報表內(nèi)容太離譜一般也是退回重報，審查報表偏重于技術(shù)上的差錯而不注重報表的真實(shí)性，缺少對報送虛假信息的責(zé)任追究與懲罰措施。政府監(jiān)督的缺位和政府各有關(guān)部門信息的相互獨(dú)立，從客觀上使房地產(chǎn)企業(yè)會計行為放任自流，有些房地產(chǎn)企業(yè)往往因不同的目的向不同的部門報送不同的會計報表，顯而易見，這種會計信息的可用性、可比性和可靠性是何等的低下。???民營企業(yè)外在監(jiān)督的另一種缺位是社會監(jiān)督的缺位。社會監(jiān)督主要由以會計師事務(wù)所為主體的會計中介機(jī)構(gòu)執(zhí)行。修訂后的《會計法》增加了注冊會計師審計和對注冊會計師審計質(zhì)量進(jìn)行再監(jiān)督的內(nèi)容，以保證會計中介機(jī)構(gòu)有效發(fā)揮社會監(jiān)督作用。由于目前法律上尚未明確規(guī)定民營企業(yè)年度會計報表必須經(jīng)注冊會計師審計，加之包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)財務(wù)管理混亂，內(nèi)控乏力，經(jīng)營活動中不規(guī)范行為普遍，對其年度會計報表審計風(fēng)險很高，使得注冊會計師及會計師事務(wù)所不大愿意從事民營企業(yè)審計工作,同時也不能排除有些社會審計中介機(jī)構(gòu)降低監(jiān)督力度的狀況。

???政府監(jiān)督與社會監(jiān)督缺位，加重了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)工作的隨意性。

???5、先進(jìn)的財務(wù)管理方法得不到應(yīng)用

???目前，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理方法普遍落后，先進(jìn)的財務(wù)管理技術(shù)得不到應(yīng)用，主要表現(xiàn)在兩個方面：一是財務(wù)人員知識陳舊，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對財會工作又重視不夠，使財務(wù)人員窮于應(yīng)付日常的記賬、算賬和報賬工作，沒有時間或機(jī)會參加繼續(xù)學(xué)習(xí)，得到更新知識的機(jī)會與動力，先進(jìn)的會計原則與理論在企業(yè)中也就得不到應(yīng)用。二是多數(shù)企業(yè)沒有建立起先進(jìn)的財務(wù)管理信息系統(tǒng)，財務(wù)管理沒有實(shí)現(xiàn)信息化。財務(wù)管理信息化包括基于財務(wù)管理基礎(chǔ)上的網(wǎng)絡(luò)信息設(shè)計建設(shè)和相應(yīng)財務(wù)管理軟件應(yīng)用。表面上看，房地產(chǎn)企業(yè)財會部門都配置了電腦，但大多沒有使用財務(wù)軟件或使用已經(jīng)落后的財務(wù)軟件，僅局限于記賬系統(tǒng)，與各部門之間沒能實(shí)現(xiàn)信息共享。在筆者了解的幾家民營房地產(chǎn)企業(yè)中，只有一家企業(yè)建立了有效的網(wǎng)絡(luò)信息設(shè)施，而在運(yùn)用先進(jìn)的財務(wù)管理軟件進(jìn)行財務(wù)信息收集、分析和查詢，實(shí)現(xiàn)各部門信息共享上幾乎是空白。

???(二)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的具體問題

???1、管理職責(zé)混淆

???部分企業(yè)治理結(jié)構(gòu)運(yùn)行不夠規(guī)范，權(quán)責(zé)不到位。如對企業(yè)投資計劃、財務(wù)預(yù)決算方案和分配方案等重大事項(xiàng)未經(jīng)股東會批準(zhǔn)即予實(shí)施。房地產(chǎn)企業(yè)典型的管理模式是所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的高度統(tǒng)一，企業(yè)的投資者同時就是經(jīng)營者，這種模式勢必給企業(yè)的財務(wù)管理帶來負(fù)面影響。有相當(dāng)一部分屬于個體、私營性質(zhì)，在這些企業(yè)中，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者集權(quán)現(xiàn)象嚴(yán)重，并且對現(xiàn)代財務(wù)管理觀念淡薄。

???2、會計核算粗放

???主要表現(xiàn)在：任意簡化會計手續(xù)，濫用會計科目；賬外設(shè)賬，會計結(jié)算實(shí)行體外循環(huán)；對財產(chǎn)物資和庫存現(xiàn)金不定期盤點(diǎn)，對銀行存款和債權(quán)債務(wù)不經(jīng)常核對，造成賬簿記錄與實(shí)物、款項(xiàng)不符；不顧效益好壞，盲目規(guī)定“保底分紅”、“保息分紅”；在稅前支付紅利，逃避所得稅。

???3、融資困難，資金嚴(yán)重不足

???在土地公開“招、拍、掛”的高門檻和一系列新的金融調(diào)控措施的雙重壓力下，房地產(chǎn)傳統(tǒng)的單向流動的呆滯資金鏈模式幾近失靈，如何建立雙程和雙向循環(huán)的良性資金鏈模式是房地產(chǎn)邁向成熟和理性的通途。我國房地產(chǎn)企業(yè)絕大部分存在資金瓶頸，銀行對開發(fā)貸款的嚴(yán)密控制及封閉運(yùn)行政策更加大了房地產(chǎn)融資難度，銀行貸款期限和結(jié)構(gòu)也不能滿足企業(yè)需求，原先那種只要土地在手，一、二千萬資金就運(yùn)作一個甚至幾個項(xiàng)目的日子已經(jīng)一去不復(fù)返，資金嚴(yán)重不足、融資難成為制約民營房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的最突出的問題。

???4、投資能力較弱，且缺乏科學(xué)性

???由于投資所需資金短缺，加上自身規(guī)模較小，貸款投資所占的比例比大企業(yè)多得多，所面臨的風(fēng)險也更大，所以一般房地產(chǎn)企業(yè)總是盡快收回投資，很少考慮擴(kuò)展自身規(guī)模。同時存在投資盲目性，投資方向難以把握，據(jù)了解，不少房地產(chǎn)企業(yè)由于盲目拿地，目前陷于進(jìn)退兩難的困局。

???5、財務(wù)控制薄弱???（1）?現(xiàn)金管理的隨意性。房地產(chǎn)企業(yè)不按《現(xiàn)金管理暫行條例》規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)使用現(xiàn)金，白條抵庫、坐支現(xiàn)象嚴(yán)重，幾萬甚至幾十萬的大額現(xiàn)金只要老板點(diǎn)頭就可任意開支的情況隨處可見。隨意的現(xiàn)金使用造成企業(yè)時而現(xiàn)金閑置、時而卻因缺乏周轉(zhuǎn)資金，或者因管理不善陷入財務(wù)困境，更嚴(yán)重的是因此而使會計信息失真。投資決策、融資決策或股利政策的做出和制定，要么是率性而為，要么是以“權(quán)”定奪，完全沒有經(jīng)過科學(xué)規(guī)范的決策程序，造成決策失誤而影響成本。

???（2）?為數(shù)不少的高層管理人員的理財觀念淡薄，甚至存在嚴(yán)重誤解。長期以來，將財務(wù)管理的重點(diǎn)放在融資活動上，認(rèn)為有了資金，企業(yè)便可無所不能，等等。很多經(jīng)營者忽視了財務(wù)管理的核心地位，管理思想僵化落后，使企業(yè)管理局限于生產(chǎn)經(jīng)營型管理格局之中，企業(yè)財務(wù)管理的作用沒有得到充分發(fā)揮。

???（3）?成本意識薄弱，不少企業(yè)對整個開發(fā)過程中只靠少數(shù)人拍腦袋解決局部問題，缺少統(tǒng)籌管理，頻繁出現(xiàn)變更設(shè)計、質(zhì)量返工等現(xiàn)象，造成成本失控而導(dǎo)致資金的浪費(fèi)。

???（4）?重錢不重物，資產(chǎn)流失浪費(fèi)嚴(yán)重。不少房地產(chǎn)企業(yè)的管理者，對財產(chǎn)物資、半成品、資產(chǎn)等的管理不到位，出了問題無人追究，資產(chǎn)浪費(fèi)嚴(yán)重。???二、?加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理應(yīng)采取的對策隨著房地產(chǎn)企業(yè)由傳統(tǒng)的家族企業(yè)組織形式轉(zhuǎn)向現(xiàn)代科學(xué)企業(yè)的同時,房地產(chǎn)企業(yè)的行為目標(biāo)也適時而變,轉(zhuǎn)向基于企業(yè)長期發(fā)展過程中追求利潤最大化的穩(wěn)定性、連續(xù)性。而現(xiàn)代企業(yè)制度要求具備現(xiàn)代財務(wù)管理制度和體制,構(gòu)建現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體制應(yīng)在現(xiàn)代企業(yè)理論的框架內(nèi)進(jìn)行。

???（一）建立有效的治理結(jié)構(gòu)和財務(wù)制度

???1、要丟棄企業(yè)創(chuàng)業(yè)初期的憑經(jīng)驗(yàn)管理的模式，建立規(guī)范的法人治理體制，以及能夠相互制衡和約束的權(quán)利分配和決策機(jī)制，用各項(xiàng)制度來體現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和管理思想。制度建設(shè)是保證企業(yè)能夠長期健康發(fā)展的重要條件。隨著企業(yè)不斷發(fā)展、規(guī)模不斷擴(kuò)大，行業(yè)競爭加劇，要保證企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營能力，使董事會成員擺脫繁雜的事務(wù)，集中精力去考慮公司的戰(zhàn)略問題，考慮如何創(chuàng)造長期的股東價值，建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度是唯一出路?，F(xiàn)代企業(yè)管理制度包括決策制度、財務(wù)制度、監(jiān)督制度、法人治理結(jié)構(gòu)等。

???2、建立嚴(yán)格科學(xué)的內(nèi)部控制體系。要建立健全涵蓋財務(wù)管理各方面的內(nèi)部控制制度，在現(xiàn)金、銀行存款、采購、銷售管理上建立規(guī)范的操作程序，堵住漏洞，維護(hù)資金的安全。加強(qiáng)對存貨和應(yīng)收賬款的管理，建立成本控制系統(tǒng)。財務(wù)管理制度包括內(nèi)部財務(wù)牽制制度、稽核制度、定額管理制度、計量驗(yàn)收制度、財產(chǎn)清查制度、成本核算制度、財務(wù)收支審批制度等基本的財務(wù)管理制度。

???（二）積極開拓融資渠道，解決資金“瓶頸”難題

???房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)真分析和評價影響融資的各種因素，辦求使自己所進(jìn)行的融資活動在力所能及的范圍內(nèi)達(dá)到最高的效率和最好的綜合經(jīng)濟(jì)效益。

???1、房地產(chǎn)企業(yè)必須走出僅僅靠銷售回籠現(xiàn)金的產(chǎn)品運(yùn)營初級階段，要逐步進(jìn)入不動產(chǎn)經(jīng)營和資本運(yùn)營的中高級階段。只有這樣才能在產(chǎn)品單線銷售中斷情況下，企業(yè)和銀行或投資者仍可通過出賣資產(chǎn)、股權(quán)甚至企業(yè)（項(xiàng)目）等多線和打包方式盤活資金鏈。

???2、授信貸款（包括按揭貸款在內(nèi)）仍然是地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)爭取的對象，它的貸款利率優(yōu)惠，承諾授信的貸款手續(xù)簡便，因此注意選拔優(yōu)秀財務(wù)人材積極爭取銀行授信貸款顯得極其重要，其次要重視企業(yè)的信用管理與品牌建設(shè)。

???3、拓展新的融資渠道。社會保險基金、住房發(fā)展基金等各類基金都有愿望進(jìn)行收益較高的房地產(chǎn)投資，但是，只有那些信譽(yù)好的企業(yè)才能作為其投資對象。爭取基金投人的關(guān)鍵在于展示地產(chǎn)投資項(xiàng)目回報的安全性，其次才是收益。開發(fā)商可以根據(jù)對方愿望，吸引其入股或者按照約定利率使用基金。

????4、開拓新型融資方式——產(chǎn)權(quán)式酒店（商場）。產(chǎn)權(quán)式酒店（商場）是房產(chǎn)和旅游（商業(yè)）投資品種，“產(chǎn)權(quán)酒店（商場）”作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)資源共享的基本原則，它向大眾推出的既是消費(fèi)又是存儲，既是服務(wù)又是資產(chǎn)，是既可自用又可贈送的特別商品，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游酒店業(yè)（商業(yè)）的有效結(jié)合。???“產(chǎn)權(quán)式酒店（商業(yè)）”說到底是一種新型的融資方式，地產(chǎn)商通過出售產(chǎn)權(quán)客房（商鋪）回籠資金，擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，分散經(jīng)營風(fēng)險，并借助國際酒店（商業(yè)）網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)盈利，而投資房產(chǎn)者也可跳出單一的“購房出租”模式，實(shí)現(xiàn)“異地置業(yè)”。

???對條件成熟的房地產(chǎn)企業(yè)來說，也可以嘗試采用權(quán)益融資方式，有效避免財務(wù)風(fēng)險，使資本結(jié)構(gòu)更趨穩(wěn)健、更趨合理，有利于增加企業(yè)的競爭力。筆者所在的浙江華創(chuàng)集團(tuán)就采用這種模式，分別由不同行業(yè)不同區(qū)域的企業(yè)共同參股來提高集團(tuán)核心競爭力。另外，還可探索新的融資方式，通過房地產(chǎn)企業(yè)的自身聯(lián)合組建適合自身發(fā)展的金融中介機(jī)構(gòu)，設(shè)立中小企業(yè)擔(dān)保中心，解決購置土地時的周轉(zhuǎn)資金，融資難題。

???（三）加強(qiáng)企業(yè)的財務(wù)管理控制

???1、?注重預(yù)算管理控制

???預(yù)算管理是企業(yè)日常經(jīng)營管理活動進(jìn)行的財務(wù)控制的基本工具，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，更應(yīng)重視預(yù)算管理來防范風(fēng)險。通過明確各級經(jīng)營管理者和員工在企業(yè)中的地位，明確各自的崗位、責(zé)任、權(quán)力和利益，來整合企業(yè)的業(yè)務(wù)流、資金流和人力資源流，建立一套規(guī)范系統(tǒng)的預(yù)算管理制度并有效地執(zhí)行和監(jiān)控，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)既定的戰(zhàn)略目標(biāo)。

???2、?科學(xué)規(guī)范項(xiàng)目決策程序

???要進(jìn)行周密謹(jǐn)慎的前期考察工作，聘請專業(yè)人士參與決策，運(yùn)用定量和定性的分析方法和財務(wù)工具，計算決策指標(biāo)，評價決策效果，避免由于個人和家族成員的素質(zhì)局限導(dǎo)致的經(jīng)營決策失誤，以減少財務(wù)決策的盲目性和風(fēng)險性。

???3、?構(gòu)建有效的資金管理機(jī)制，加速資金周轉(zhuǎn)

???要努力提高資金的使用效率，使資金運(yùn)用產(chǎn)生最佳的效果。要使資金的來源和動用得到有效配合、資金周轉(zhuǎn)順暢，要準(zhǔn)確預(yù)測資金收回和支付的時間，注重“凈現(xiàn)金流”的增長。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資選擇和評估時不僅要關(guān)注銷售額的增長問題，更重要的是注重現(xiàn)金流問題。銷售額的增長當(dāng)然可以帶來長期的業(yè)務(wù)增值，但是只有現(xiàn)金流增長，公司才有財力支付股東紅利，才能保證股東權(quán)益增長，才能保證企業(yè)業(yè)務(wù)拓展，才能保證企業(yè)發(fā)展壯大。

???（四）企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)的確定

???企業(yè)實(shí)現(xiàn)財務(wù)管理目標(biāo),不僅要受到企業(yè)本身管理決策各因素的影響,同時還要受到企業(yè)外部環(huán)境因素的影響。但目標(biāo)定位都可歸結(jié)為“企業(yè)價值最大化”。因此,確立企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)要與財務(wù)管理活動、企業(yè)經(jīng)營管理措施、戰(zhàn)略決策等方面聯(lián)系起來考慮，企業(yè)也正是通過提高管理決策和改善外部環(huán)境這兩大因素來實(shí)現(xiàn)其財務(wù)管理目標(biāo)的。概括起來,對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)的確定應(yīng)綜合考慮以下幾個問題:???1、緊密配合企業(yè)戰(zhàn)略總目標(biāo),做好財務(wù)計劃企業(yè)管理目標(biāo)。戰(zhàn)略的選擇和實(shí)施是企業(yè)的根本利益所在,戰(zhàn)略的需要高于一切。房地產(chǎn)財務(wù)管理首先要根據(jù)企業(yè)總目標(biāo)的要求,配合企業(yè)戰(zhàn)略的實(shí)施,認(rèn)真做好財務(wù)計劃。計劃并非一個資金問題,還要對未來可能出現(xiàn)的各種情況加以思考,以提高企業(yè)對不確定事件的反應(yīng)能力,增加有利機(jī)會帶來的收益。財務(wù)計劃確定后,要將計劃具體化,進(jìn)行財務(wù)預(yù)算,進(jìn)一步細(xì)化各種現(xiàn)金收支、長期資金籌措、短期資金信貸等預(yù)算,使財務(wù)計劃成為企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)的控制標(biāo)準(zhǔn)和考核依據(jù),在實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值最大化中發(fā)揮重要作用。??

???2、促使企業(yè)最大限度地提高投資報酬率

???成本控制是企業(yè)增加盈利的根本途徑,但單純以成本最低為標(biāo)準(zhǔn),只局限于降低成本本身。企業(yè)在投資管理、流動資金管理、證券管理、籌資管理等經(jīng)濟(jì)活動中,一方面要最大限度地降低成本獲得利潤,使企業(yè)總體邊際收益最大,另一方面要以利潤換效率,充分考慮貨幣的時間價值和投資的風(fēng)險價值,以求達(dá)到投資報酬率最大。

???3、合理提高資產(chǎn)的利潤效率

???企業(yè)的資產(chǎn)不是無限的,企業(yè)獲得的利潤不僅僅表現(xiàn)在降低成本和降低資產(chǎn)消耗方面,還表現(xiàn)在提高資產(chǎn)利用率。改變資產(chǎn)用途,利用有限的資產(chǎn)多生產(chǎn)盈利水平更高的產(chǎn)品也是一種現(xiàn)實(shí)的選擇。對于存在有資產(chǎn)閑置的企業(yè),提高資產(chǎn)利用率即是降低成本提高盈利水平的關(guān)鍵之一。盤活存量資產(chǎn)、增加產(chǎn)品產(chǎn)量、調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、銷售更多的社會需要的商品來增加收益,不僅是一種市場策略,也是一種成本利潤策略。從企業(yè)戰(zhàn)略意義上講,提高資產(chǎn)利用率也是實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值最大化的有效途徑。

????4、正確進(jìn)行財務(wù)分析

???為改善企業(yè)內(nèi)部管理,財務(wù)管理往往要對企業(yè)的盈利能力、籌資結(jié)構(gòu)、利潤分配進(jìn)行分析,以評價企業(yè)過去的經(jīng)營成果和財務(wù)狀況,預(yù)測未來的發(fā)展趨勢,幫助企業(yè)改善決策。通過財務(wù)分析可以對企業(yè)的償債能力、盈利能力、抗風(fēng)險能力作出評價,找出存在的問題,以此來提高資產(chǎn)收益率,應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率,并為決策提供有用信息,促使企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

???（五）房地產(chǎn)財務(wù)管理發(fā)展???財務(wù)管理的發(fā)展與創(chuàng)新動力來自財務(wù)管理環(huán)境的變遷，從當(dāng)代財務(wù)管理發(fā)展趨勢來看,為了更好地滿足今后財務(wù)管理的需要,財務(wù)管理理論與方法也呈現(xiàn)出新的發(fā)展趨勢。隨著新興的邊緣學(xué)科——稅務(wù)會計的出現(xiàn)也是一種新的財務(wù)管理趨勢。據(jù)國家注冊會計師、國家注冊稅務(wù)師、中國財稅咨詢網(wǎng)總裁周華洋在其最新專著《最新稅收優(yōu)惠政策分析與避稅籌劃技巧》中的觀點(diǎn)：該學(xué)科“是融稅收法規(guī)、會計核算、財務(wù)分析、預(yù)測決策為一體的一種特殊的專業(yè)會計?！薄半S著稅制的改革和市場經(jīng)濟(jì)的要求，都需要建立統(tǒng)一的稅務(wù)會計，進(jìn)行以節(jié)稅為目的的稅務(wù)籌劃，以適應(yīng)企業(yè)需要?！薄爱?dāng)前稅種、稅目、稅率以及納稅細(xì)則越來越完善，越來越復(fù)雜，也使建立獨(dú)立的稅務(wù)會計成為歷史的必然?！狈康禺a(chǎn)財務(wù)管理必須適時而變，順勢跨上新的臺階：

???1、必須全方位更新高管的企業(yè)財務(wù)管理觀念

財務(wù)管理觀念是指導(dǎo)財務(wù)管理實(shí)踐的價值觀，是思考財務(wù)管理問題的出發(fā)點(diǎn)。面對嶄新的理財環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)若不全方位更新財務(wù)管理觀念，就很難在激烈的競爭中贏得一席之地。

???2、必須全面提升財務(wù)管理的層次

從目前的實(shí)務(wù)狀況來看，我國房地產(chǎn)財務(wù)管理工作尚處于較低水平，管理手段落后，管理方法落后，日常財務(wù)管理工作以現(xiàn)金、預(yù)收預(yù)付款、存貨等營運(yùn)資金的管理為主，財務(wù)管理無法從大局上對企業(yè)經(jīng)營狀況予以把握。財務(wù)管理內(nèi)容上的拓展。除傳統(tǒng)的資金管理和財物管理外，還應(yīng)向金融風(fēng)險管理、稅金管理、保險管理甚至知識資本（技術(shù)、人才、信息等）管理方面拓展。第二，財務(wù)管理方法的更新。量化的財務(wù)管理方法應(yīng)得到更多的應(yīng)用，如定量預(yù)測、滾動預(yù)算、風(fēng)險決策及不確定性決策等。另外，旨在防范風(fēng)險、提高效率的財務(wù)控制方法和包含人力資本、知識資本的指標(biāo)在內(nèi)的財務(wù)分析方法等也應(yīng)引起足夠的重視。第三，財務(wù)管理手段的改良。推廣使用財務(wù)管理軟件和售樓軟件。先進(jìn)的售樓軟件是集開發(fā)生產(chǎn)、成本控制、銷售