商業(yè)廣場(chǎng)可行性報(bào)告

****置業(yè)**商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告****置業(yè)****年**月目錄第一章總論一、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目提出的背景及必要性三、編制依據(jù)、原則以及研究范圍第二章建設(shè)方案一、建設(shè)地點(diǎn)二、建設(shè)方案及內(nèi)容第三章共用工程一、供水、排水二、道路第四章項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)一、設(shè)計(jì)依據(jù)二、總平面布置三、建筑平面設(shè)計(jì)四、給排水設(shè)計(jì)五、供電照明設(shè)計(jì)六、抗震設(shè)計(jì)第五章環(huán)境保護(hù)、消防及節(jié)能一、環(huán)境保護(hù)二、消防三、節(jié)能第六章建筑項(xiàng)目招標(biāo)一、建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍二、建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)組織形式三、建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方式第七章項(xiàng)目組織及實(shí)施計(jì)劃一、項(xiàng)目組織方式二、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排第八章項(xiàng)目投資估算一、本建設(shè)項(xiàng)目投資估算依據(jù)二、項(xiàng)目投資估算第九章項(xiàng)目資金籌措及資金使用計(jì)劃一、資金籌措二、資金使用計(jì)劃第十章社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益及結(jié)論一、社會(huì)效益二、經(jīng)濟(jì)效益第十一章風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策一、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析二、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析三、金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析第一章總論一、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名城：**商業(yè)廣場(chǎng)2、項(xiàng)目開發(fā)單位：**置業(yè)3、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：***4、項(xiàng)目建設(shè)地址：******5、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容：興建以“******”為龍頭的商業(yè)、服務(wù)業(yè)綜合性商業(yè)廣場(chǎng)一座，總建筑面積****平方米。其中，商業(yè)用房****平方米，住宅面積****平方米。6、建設(shè)總投資及資金籌措：項(xiàng)目總投資預(yù)算為****萬(wàn)元，建設(shè)資金來(lái)源：企業(yè)全部自籌解決。二、項(xiàng)目提出的背景及必要性（一）項(xiàng)目提出的背景1、****概況***近鄰***市東南部。***版圖面積****平方公里，總?cè)丝?**萬(wàn)，轄**個(gè)鄉(xiāng)、***個(gè)鎮(zhèn)、***個(gè)街道辦事處，**個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)，**個(gè)國(guó)有林場(chǎng)、**個(gè)國(guó)有水庫(kù)、***個(gè)行政村。在近二十年取得的成就尤為顯著，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)上新臺(tái)階，工業(yè)實(shí)力增強(qiáng)。社會(huì)事業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，人民生活水平迅速提高。全市集中精力抓經(jīng)濟(jì)建設(shè)，加快了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力整頓和規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各行業(yè)的全面發(fā)展。全市實(shí)現(xiàn)國(guó)民生產(chǎn)總值**億元，比上年增長(zhǎng)**%，財(cái)政收入**億元，比上年增長(zhǎng)**%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額***億元，比上年增長(zhǎng)**%，農(nóng)民人均收入***元，比上年增長(zhǎng)***元。2、項(xiàng)目建設(shè)概況***置業(yè)成立于**年**月**日，是一家****公司，本著盤活國(guó)有資產(chǎn)、實(shí)現(xiàn)資源的有效利用和社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益的最大化原則，***年底，在**局及**相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)大力支持下，****決定組織成立專班，于*****年初注冊(cè)資金***萬(wàn)元成立***置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，**年**月，***置業(yè)成功取得****宗地開發(fā)權(quán)。本項(xiàng)目位于*********，與新汽車站隔路相望，是聯(lián)結(jié)新老城區(qū)的交通要道。它離繁華的老城區(qū)舉步即達(dá)，又與新城區(qū)緊密相連，是老城區(qū)與新城區(qū)重要的結(jié)合點(diǎn)，地理位置十分優(yōu)越。隨著***的政治中心向市政府所在的新城區(qū)過(guò)渡，此地塊獨(dú)特的區(qū)域優(yōu)勢(shì)和生態(tài)優(yōu)勢(shì)日趨明顯。（二）項(xiàng)目提出的可行性1、進(jìn)入***年以來(lái)，在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制度改革的推動(dòng)下，以住宅為主體的房地產(chǎn)總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。2、在住房分配貨幣化和各地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的推動(dòng)下，居民對(duì)住房消費(fèi)的投入迅速增加，購(gòu)房的積極性大大提高，新的消費(fèi)熱點(diǎn)在逐步形成。3、“精品住宅”的市場(chǎng)需求及發(fā)展是21世紀(jì)對(duì)城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是對(duì)今后城市小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。隨著**市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對(duì)居住功能、品質(zhì)等方面。根據(jù)**市城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展以及商品房今后發(fā)展預(yù)測(cè)，這類“精品住宅”將有很大的消費(fèi)需求，并將逐步成為麻城居民今后商品住房的重要選擇條件。4、項(xiàng)目開發(fā)條件已經(jīng)成熟，通過(guò)周密的前期市場(chǎng)調(diào)研和專業(yè)顧問(wèn)公司的前期介入，本項(xiàng)目從項(xiàng)目實(shí)際情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況分析以及項(xiàng)目開發(fā)周期等因素綜合考慮已經(jīng)具備整體開發(fā)的條件。三、編制依據(jù)、原則以及研究范圍1、編制依據(jù)（一）國(guó)家有關(guān)項(xiàng)目建設(shè)的法規(guī)（二）***市發(fā)展和改革局對(duì)**市***項(xiàng)目工程的立項(xiàng)批復(fù)（三）國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（四）《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)手冊(cè)》（五）項(xiàng)目相關(guān)業(yè)主方提供的地塊基礎(chǔ)資料2、編制原則從實(shí)際出發(fā)，結(jié)合麻城經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃，按照國(guó)家規(guī)范要求，合理確定該項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)計(jì)劃，力求從根本上改善商貿(mào)和居住條件，為充分發(fā)揮本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，充分利用現(xiàn)有條件，采用新技術(shù)、新設(shè)備、新材料，貫徹節(jié)能方針，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，提高項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。3、研究范圍（一）項(xiàng)目建設(shè)的必要性、可行性（二）項(xiàng)目建設(shè)的規(guī)模及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（三）****項(xiàng)目工程建設(shè)方案（四）給排水、電力、道路、綠化、節(jié)能、環(huán)境保護(hù)、設(shè)備配備等工程方案和措施（五）項(xiàng)目投資估算及資金籌措（六）項(xiàng)目建設(shè)組織方式及建設(shè)進(jìn)度（七）項(xiàng)目效益分析評(píng)價(jià)第二章建設(shè)方案一、建設(shè)地點(diǎn)****的項(xiàng)目****位于*****，坐*朝*，南臨**，是城區(qū)主干道*****的交匯點(diǎn)，占地面積****平方米。二、建設(shè)方案及內(nèi)容1、建設(shè)方案本項(xiàng)目由***自籌資金建設(shè)，擬建住房面積****平方米，商鋪面積***平方米，商鋪共2層，作為公司自留自營(yíng)物業(yè)。臨街A棟、B棟底層為商業(yè)部分，3-6層為住宅，C棟為六層住宅，底層架空，予應(yīng)力條形基礎(chǔ)，鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓板，磚混結(jié)構(gòu)體系。2、平面布局本項(xiàng)目A、B、C三棟建筑呈“倒三字”排列，A、B棟聯(lián)體，底商公共，其間距8—10米，C棟獨(dú)立排列，B、C之間間距12.3—18米，為滿足城市規(guī)劃要求和業(yè)主生活?yuàn)蕵?lè)的便利，項(xiàng)目?jī)?nèi)或修建道路、或建成小品景觀、或留出羽毛球（或其他健身器材）場(chǎng)地。3、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合**經(jīng)濟(jì)，按照國(guó)家規(guī)范和城區(qū)改造標(biāo)準(zhǔn)要求，注重商業(yè)要求以及居住環(huán)境條件建設(shè)。外裝修結(jié)合城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)及環(huán)境要求，沿街建筑群與此路段街景彼此協(xié)調(diào)一致，小區(qū)內(nèi)建筑裝修彼此協(xié)調(diào)一致。第三章共用工程一、供水、排水本項(xiàng)目供水由麻城市自來(lái)水公司供給。根據(jù)***置業(yè)與**市建設(shè)局簽訂的合同，***市建設(shè)局負(fù)責(zé)將DN200城市主供水管道鋪設(shè)至本項(xiàng)目紅線邊，**置業(yè)布設(shè)DN100供水管直接從市政主供水管道井處接入即可滿足本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)和居民用水需要。本項(xiàng)目排水系統(tǒng)實(shí)行雨水、污水分別流放，雨水經(jīng)及水坑直接排入市政排水系統(tǒng)，污水經(jīng)化糞池凈化后進(jìn)入市政排污系統(tǒng)。二、道路項(xiàng)目南面**大道主干道人行輔道，**市建設(shè)局將利用土地收益金進(jìn)行硬化、刷黑和其他設(shè)施配套處理，小區(qū)內(nèi)道路由三和置業(yè)依項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)。第四章項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)一、設(shè)計(jì)依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行建設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范**市**置業(yè)***項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)圖其他相關(guān)資料二、總平面布置**現(xiàn)已委托**市建筑設(shè)計(jì)院完成了總體平面規(guī)劃圖，從總體平面規(guī)劃圖看，本小區(qū)3棟物業(yè)呈“到三字”排列，1、2棟聯(lián)體，底2層為商鋪，計(jì)劃招商整體經(jīng)營(yíng)，其間距為8-10米，3棟為獨(dú)立建筑，底層架空，規(guī)劃成車庫(kù)，2、3棟之間間距12。3-18三、建筑平面設(shè)計(jì)***房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程設(shè)計(jì)，充分考慮到環(huán)境與居住相協(xié)調(diào)的原則，分區(qū)設(shè)置，既考慮商貿(mào)與居住各自獨(dú)立不受干擾，又充分利用有利空間，達(dá)到人與自然的和諧統(tǒng)一。四、給排水設(shè)計(jì)本項(xiàng)目給水由市政自來(lái)水主管供給，為下行上給系統(tǒng)，排水將污水排入化糞池凈化后排入市政主管道排水，雨水經(jīng)及水坑匯集后排入市政管道。五、供電照明設(shè)計(jì)1、供電設(shè)計(jì)僅考慮本項(xiàng)目正常照明系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)的供電、接地系統(tǒng)；2、本項(xiàng)目的電源為220V/380V的兩路獨(dú)立低壓電纜直埋入，兩路獨(dú)立電源在配電房自動(dòng)切換，供電采用分層放射式供電方式；3、進(jìn)線低壓入戶設(shè)分戶表計(jì)量。低壓配電室設(shè)集中補(bǔ)償電容柜，補(bǔ)償后功率因素達(dá)0.9以上。電源進(jìn)戶重復(fù)接地電源電阻值不大于1.0歐姆，低壓系統(tǒng)接地采用C-S型式。4、主要電照設(shè)備選用國(guó)產(chǎn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，關(guān)鍵元器件選用品牌產(chǎn)品，室內(nèi)導(dǎo)線選用BV500CV型銅芯電纜，干線采用穿鐵管保護(hù)，支線穿阻燃塑料管保護(hù)，導(dǎo)線均為沿墻、地、樓板暗敷。六、抗震設(shè)計(jì)依《中國(guó)地震烈度區(qū)劃分圖》劃分，麻城市地震烈度小于VI，從商住重要性考慮，對(duì)本項(xiàng)目采取相應(yīng)的抗震構(gòu)造措施。第五章環(huán)境保護(hù)、消防及節(jié)能一、環(huán)境保護(hù)1、編制依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)國(guó)家《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》中的有關(guān)內(nèi)容和要求，采用的標(biāo)準(zhǔn)如下：《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》《地區(qū)水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》《城市垃圾處理的相關(guān)規(guī)定》2、生活、業(yè)務(wù)廢水的處理（一）本項(xiàng)目的生活污水主要產(chǎn)生于商住戶、當(dāng)事人及相關(guān)人員大小便，衛(wèi)生洗滌排出的污水，為節(jié)省投資，通過(guò)化糞池凈化后排入市政排污管道。（二）本項(xiàng)目所產(chǎn)生的生活、業(yè)務(wù)廢棄物積放垃圾箱后由市環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至城市垃圾處理場(chǎng)，分類、焚燒、填埋處理。3、環(huán)境影響分析從對(duì)本項(xiàng)目污染源的分析可知，本項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響主要是生活廢水、業(yè)務(wù)廢水、生活垃圾、業(yè)務(wù)垃圾，通過(guò)以上環(huán)境保護(hù)措施對(duì)其污染源的相應(yīng)處理，均可達(dá)到國(guó)家規(guī)定的環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。二、消防1、設(shè)計(jì)依據(jù)：《建設(shè)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB116-87）2、消防設(shè)計(jì)（1）建筑物周圍設(shè)環(huán)形城市道路系統(tǒng)，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)為消防補(bǔ)救提供有利的交通應(yīng)急條件。（2）室外按規(guī)范設(shè)置消防火栓。三、節(jié)能1、設(shè)計(jì)依據(jù)：國(guó)家計(jì)委、國(guó)家經(jīng)貿(mào)委和建設(shè)部《關(guān)于基本建設(shè)和技術(shù)改造工程項(xiàng)目可行性報(bào)告增補(bǔ)節(jié)能篇（章）的暫行規(guī)定》（計(jì)資源【1992】1959號(hào)）文號(hào)有關(guān)內(nèi)容和要求編制可行性研究報(bào)告節(jié)能章節(jié)，設(shè)計(jì)依據(jù)如下：《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》《民用建筑建設(shè)節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（JFJ26.95）《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50176-93）《工程設(shè)計(jì)節(jié)能技術(shù)暫行規(guī)定》（GB50254-87）2、節(jié)能措施為合理利用并考慮節(jié)約能源，本項(xiàng)目采取以下措施：（1）在總平面和建筑平面布置中充分考慮建筑物的座向和建筑物周邊的利用，以獲得良好的自然通風(fēng)、采光和日照。（2）項(xiàng)目設(shè)備選型方面，擇優(yōu)選用權(quán)威部門鑒定的節(jié)能和技術(shù)先進(jìn)的新產(chǎn)品。（3）建筑照明均選用節(jié)能產(chǎn)品，照明用電回路采用燈光明暗調(diào)節(jié)系統(tǒng)，根據(jù)外界光照情況自動(dòng)燈光明暗調(diào)節(jié)。（4）本項(xiàng)目的圍護(hù)墻體，室外主臺(tái)階采用本地便宜的粘土磚和花崗巖。第六章建筑項(xiàng)目招標(biāo)為了有利于節(jié)約投資，提高投資效益，節(jié)約人力、物力、財(cái)力，使工程價(jià)格趨于合理，同時(shí)為了規(guī)范價(jià)格行為，使公開、公平、公正原則得以貫徹，本項(xiàng)目在項(xiàng)目施工、監(jiān)理以及重要材料的采購(gòu)等階段實(shí)行招標(biāo)。結(jié)合**本地及本公司的實(shí)際情況，建筑設(shè)計(jì)采用多方案專家評(píng)審的方式擇優(yōu)委托中選單位設(shè)計(jì)，對(duì)工程的地質(zhì)勘察委托信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)的地質(zhì)勘察單位進(jìn)行勘察。一、建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍1、施工招標(biāo)范圍本項(xiàng)目施工招標(biāo)實(shí)行全部招標(biāo)，所有工程的施工全部采用招標(biāo)方式確定施工單位。2、監(jiān)理招標(biāo)范圍本項(xiàng)目監(jiān)理擬實(shí)行招標(biāo)，所有項(xiàng)目的施工，重要材料的采購(gòu)均實(shí)行監(jiān)理，擬采取招標(biāo)方式確定監(jiān)理單位。3、材料招標(biāo)范圍本項(xiàng)目所有重要材料的采購(gòu)全部實(shí)行招標(biāo)方式確定供應(yīng)商。二、建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)組織形式本項(xiàng)目計(jì)劃采用委托招標(biāo)形式，由**置業(yè)委托麻城市建設(shè)工程招投標(biāo)交易管理中心進(jìn)行招標(biāo)，并與其簽訂委托招標(biāo)協(xié)議書，明確各自的權(quán)利義務(wù)，以有利于建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)的順利進(jìn)行和實(shí)施。三、建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方式為了使建設(shè)資金得到科學(xué)、合理的運(yùn)用，使本項(xiàng)目的建設(shè)順利、圓滿地完成，根據(jù)《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》的有關(guān)規(guī)定將采取公開招標(biāo)的方式在眾多的投標(biāo)單位中優(yōu)先選定報(bào)價(jià)合理、工期較短、信譽(yù)良好的承包商、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位在有形的建筑市場(chǎng)或建設(shè)行政主管部門指定的報(bào)刊、信息網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)公告的內(nèi)容：招標(biāo)單位和招標(biāo)工程的名城、招標(biāo)工程簡(jiǎn)介、工程承包方式、投標(biāo)單位資質(zhì)、領(lǐng)取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和應(yīng)繳費(fèi)用等。第七章項(xiàng)目組織及實(shí)施計(jì)劃一、項(xiàng)目組織方式1、**房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程，實(shí)行項(xiàng)目業(yè)主法人代表責(zé)任制，成立由***等人員組成的項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)基建辦公室，具體實(shí)施本項(xiàng)目的建設(shè)、2、本項(xiàng)目由麻城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院承擔(dān)工程設(shè)計(jì)，委托**市建設(shè)工程招投標(biāo)交易中心在麻城范圍內(nèi)實(shí)行公開招標(biāo)，擇優(yōu)選擇施工企業(yè)承包建設(shè)。本項(xiàng)目還建設(shè)工程監(jiān)理單位對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)理，確保項(xiàng)目工程質(zhì)量、進(jìn)度和工程總投資不突破。3、辦項(xiàng)目嚴(yán)格執(zhí)行“項(xiàng)目法人責(zé)任制”、“項(xiàng)目招標(biāo)責(zé)任制”、“工程監(jiān)理制”、“合同管理制”和國(guó)家有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目的法規(guī)。工程竣工后，由**市發(fā)展和改革局和**市**置業(yè)組織有關(guān)質(zhì)量部門進(jìn)行最后驗(yàn)收。二、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排**市**置業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目****可行性研究報(bào)告和初步設(shè)計(jì)等前期工作計(jì)劃在**年**月完成，施工圖設(shè)計(jì)和工程報(bào)建在**年**月完成，**年**月動(dòng)工建設(shè)，**年**月工程全部竣工，并由項(xiàng)目業(yè)主組織勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、質(zhì)檢、施工等單位初步驗(yàn)收，**年**月底由**市發(fā)展和改革局以及**市**置業(yè)組織項(xiàng)目最終交工驗(yàn)收，整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)總工期擬定8個(gè)月。第八章項(xiàng)目投資估算一、本建設(shè)項(xiàng)目投資估算依據(jù)1、**市**置業(yè)**項(xiàng)目工程初步設(shè)計(jì)圖2、**【***】***號(hào)土建定額3、**【***】**號(hào)費(fèi)用定額4、《**市造價(jià)信息》****年一季度麻城建材市場(chǎng)價(jià)格5、**市類似工程的概算、概算技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)6、現(xiàn)行工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)7、現(xiàn)行建設(shè)工程監(jiān)理費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)8、項(xiàng)目必需設(shè)備采購(gòu)市場(chǎng)價(jià)二、項(xiàng)目投資估算本項(xiàng)目總投資***萬(wàn)元，其中建安工程費(fèi)用**萬(wàn)元，其他費(fèi)用**萬(wàn)元。第九章項(xiàng)目資金籌措及資金使用計(jì)劃一、資金籌措本項(xiàng)目***房地產(chǎn)建設(shè)工程所需資金總投資**萬(wàn)元全部自籌。二、資金使用計(jì)劃**年**月——**年**月總投資**萬(wàn)元，其中土地出讓金**萬(wàn)元，項(xiàng)目前期費(fèi)用**萬(wàn)元，土建部分***萬(wàn)元（含相關(guān)配套費(fèi)用***萬(wàn)元）**年**月——**年**月土建***萬(wàn)元（其中相關(guān)配套**萬(wàn)元）第十章社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益及結(jié)論**市***房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是由**市**房地產(chǎn)開發(fā)公司——**市**置業(yè)開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，本著“盤活國(guó)有資產(chǎn)，創(chuàng)造**綠色人居新時(shí)代”的開發(fā)理念，體現(xiàn)公有制企業(yè)的巨大活力和凝聚力，同時(shí)社會(huì)文明進(jìn)步的社會(huì)屬性而開發(fā)的一個(gè)純市場(chǎng)化運(yùn)作的商業(yè)投資項(xiàng)目，其社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益顯著，本可行性研究報(bào)告針對(duì)本建設(shè)項(xiàng)目作社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益分析。一、社會(huì)效益***、***、***等國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目開工建設(shè)大大提高了**在國(guó)內(nèi)的知名度，為**經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了前所未有的機(jī)遇。商貿(mào)旅游逐趨繁榮，駐市各類商業(yè)機(jī)構(gòu)漸多，今后私營(yíng)企業(yè)也越來(lái)越多，私營(yíng)企業(yè)主的住房需求趨旺，因此高檔次的商業(yè)、居住用房將形成很大的市場(chǎng)需求，無(wú)論是銷售或出租都有較大的市場(chǎng)潛力。***項(xiàng)目的啟動(dòng)并投入市場(chǎng)，一方面可以加快老城區(qū)和開發(fā)區(qū)的聯(lián)系，使新老城區(qū)連成一體，改變新、老結(jié)合部的城市形象；另一方面，可以有效解決目前市場(chǎng)上高端項(xiàng)目、中低價(jià)位住宅供應(yīng)的不足，此外，小區(qū)的配套和市政設(shè)施的強(qiáng)化，物業(yè)管理的加強(qiáng)，可以根治這一帶居住環(huán)境“臟、差、亂”的形象，因此，建設(shè)本項(xiàng)目將加快**中等城市建設(shè)的步伐和順利推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)提高社會(huì)效益，促進(jìn)社會(huì)文明和各項(xiàng)其他事業(yè)健康發(fā)展起著重要作用。二、經(jīng)濟(jì)效益本項(xiàng)目住宅面積**平方米，商鋪面積**平方米，住宅按**元/平方米計(jì)算，可實(shí)現(xiàn)銷售收入**萬(wàn)元，而商業(yè)部分總價(jià)值將近**萬(wàn)，作為**置業(yè)自有物業(yè)整體招商經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)年租金收益逾**萬(wàn)，可見，本項(xiàng)目的開發(fā)從經(jīng)濟(jì)上分析可以最大限度地盤活國(guó)有資產(chǎn)，對(duì)于安置***的職工將起到重要作用?？傊?*市**置業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目**工程建設(shè)是必要和必須的，其項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益也是十分顯著的。第十一章風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策一、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析從**市目前住宅市場(chǎng)來(lái)看，市場(chǎng)有效需求不足，購(gòu)房者舉棋不定，房?jī)r(jià)超過(guò)了一般消費(fèi)者的購(gòu)買能力，但住宅小區(qū)環(huán)境不盡人意，中高檔住宅市場(chǎng)供應(yīng)不足，特別是新老城區(qū)交界處盤量較少。本項(xiàng)目定位為中高檔住宅，在價(jià)格方面可能存在一定風(fēng)險(xiǎn)，但隨著國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需政策的深入執(zhí)行，居民實(shí)際購(gòu)買力呈上升趨勢(shì)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看中高檔物業(yè)前景看好。為保證項(xiàng)目成功，減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)加強(qiáng)工程質(zhì)量，通過(guò)降低開發(fā)成本，減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。二、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析1、本項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷工作是我們的工作重心之一，為最大限度地減少項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)，我們計(jì)劃通過(guò)考察幾家對(duì)麻城房地產(chǎn)市場(chǎng)有充分了解、有較強(qiáng)操盤能力的營(yíng)銷代理公司，依據(jù)本項(xiàng)目的基本情況，聘請(qǐng)一家專業(yè)的營(yíng)銷策劃公司參與本項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃工作，通過(guò)多渠道、多種方式推廣促銷，盡快實(shí)現(xiàn)銷售和回款。2、在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本，降低工程造價(jià)。控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。3、做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作，**置業(yè)計(jì)劃成立一家專業(yè)的物業(yè)管理公司，成立市場(chǎng)化運(yùn)作的專班做好本項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)。三、金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目資金建設(shè)資金完全自籌，不從銀行貸款。但從資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮，減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采取多種付款方式以達(dá)到促銷的目的，我們考慮在付款方式上可采用：（1）一次性付款；（2）分期付款；（3）銀行按揭等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

一、工程概況忠縣白石鎮(zhèn)兩河片區(qū)供水工程建設(shè)規(guī)模1000m3/d規(guī)模水廠一座，水源為紅旗水庫(kù)，經(jīng)遼陰巖凈水廠常規(guī)工藝處理后，用配水管道向用戶供水。該項(xiàng)目位于白石鎮(zhèn)華山村，主要項(xiàng)目有反應(yīng)沉淀池、重力式無(wú)閥濾池、清水池、加氯加藥房、管理用房、減壓池、配水管、圍墻、進(jìn)場(chǎng)道路及廠區(qū)道路、PE100（160、140、125、110、90、75、63、50、40、32）管道約40公里等。主要解決白石鎮(zhèn)白花村、關(guān)金村、華山村、望巖村、中坪村5個(gè)村5617人的飲水安全問(wèn)題。1、建設(shè)四方建設(shè)單位：忠縣水務(wù)服務(wù)中心設(shè)計(jì)單位：重慶布澤水利電力勘測(cè)設(shè)計(jì)有限公司監(jiān)理單位：北京市中冠水利工程監(jiān)理有限公司重慶分公司施工單位：四川山江建工集團(tuán)有限公司二、工期工期：合同工期為：20**年**月**日到20**年**月**日。實(shí)際工期20**年**月**日到20**年**月**日。在建設(shè)單位的正確部署下，組織措施落實(shí)到位，以各行政村為單元，切實(shí)做好政策處理，組織平行流水施工，使得各項(xiàng)工作開展順利，按時(shí)完成了本工程的施工任務(wù)。三、主要施工方法一、PE100管施工施工準(zhǔn)備（1）施工技術(shù)人員認(rèn)真熟悉圖紙，領(lǐng)會(huì)設(shè)計(jì)意圖，對(duì)圖紙中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)與業(yè)主、監(jiān)理及設(shè)計(jì)人員聯(lián)系。熟悉PE100管的一般性能，掌握必須的操作要點(diǎn)。（2）在各項(xiàng)預(yù)制加工項(xiàng)目開始前，根據(jù)設(shè)計(jì)施工圖編制材料計(jì)劃，將需要的材料、設(shè)備等按規(guī)格、型號(hào)準(zhǔn)備好，運(yùn)至現(xiàn)場(chǎng)。（3）材料設(shè)備要求：管材和管件的內(nèi)外壁應(yīng)光滑平整，無(wú)氣泡、裂紋、脫皮和明顯的痕紋、凹陷，色澤應(yīng)基本一致。管材的端面應(yīng)垂直于管材的軸線。管件應(yīng)完整、無(wú)缺損、無(wú)變形。到現(xiàn)場(chǎng)的管材、管件等自檢合格后并經(jīng)監(jiān)理、業(yè)主驗(yàn)明材質(zhì)，核對(duì)質(zhì)保書，規(guī)格、型號(hào)等，合格后方能入庫(kù)，并分別作好標(biāo)識(shí)。（4）材料的保存：管件和管材不應(yīng)長(zhǎng)期置于陽(yáng)光下照射，為避免管子在儲(chǔ)運(yùn)時(shí)彎曲，堆放在平整的地方且堆置高度不得超過(guò)1.5米，管件逐層堆碼。搬運(yùn)管材和管件時(shí)，應(yīng)小心輕放，避免油污，嚴(yán)禁劇烈撞擊，與尖銳觸碰和拋、摔、拖。施工現(xiàn)場(chǎng)與材料存放處溫差較大時(shí)，于安裝前將管件和管材在現(xiàn)場(chǎng)放置一定時(shí)間，使其溫度接近施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境溫度。施工條件(1)施工圖紙及其他技術(shù)文件齊全,進(jìn)行圖紙技術(shù)交底,滿足施工要求。(2)施工方案、施工技術(shù)、材料機(jī)具供應(yīng)等能保證正常施工。(3)施工現(xiàn)場(chǎng)滿足管道施工的條件。管道裁剪及連接1、管道的裁剪切割管材須端面垂直于管軸線，切割時(shí)使用管剪或管道切割機(jī)，必要時(shí)用鋒利的鋼鋸，對(duì)其斷面去除毛邊和毛刺。管徑較?。―e20～De40）時(shí)用管剪比較方便，管徑較大時(shí)用管道切割機(jī)或鋼鋸裁剪管道，在裁剪前應(yīng)在裁剪的位置畫好印記，確保管材端面垂直于管軸線。2、管道的連接（1）同種材質(zhì)的給水聚丙烯管及管配件之間安裝可采用熱熔連接或電熔連接，安裝應(yīng)使用專用熱熔或熱熔工具。暗敷在地坪面內(nèi)的管道不得采用絲扣或法蘭連接。（2）管道一般熱熔連接，以下介紹熱熔連接的步驟：1）接通熱熔以電源，到達(dá)工作溫度指示燈亮后開始操作；2）為防止可能出現(xiàn)的細(xì)小裂紋和管道的損傷，在操作前，將管材兩端各切下4-5厘米，以去掉受損的端口。再擦拭管材與管件的端面保證清潔、干燥、無(wú)油；試壓及沖洗消毒1、試壓所有的安裝管網(wǎng)都要排空并進(jìn)行壓力試驗(yàn)。冷水管試驗(yàn)壓力應(yīng)為管道系統(tǒng)工作壓力的1.5倍，但不得小于1.6MPa；（1）試驗(yàn)的準(zhǔn)備水壓試驗(yàn)時(shí)間應(yīng)在熱熔管道連接24小時(shí)后進(jìn)行，在管道安裝完畢之后而尚未隱封起來(lái)之前，要先向管路內(nèi)通水并排出氣體。如果可能的話，要把壓力泵按放在系統(tǒng)的最低處。采用能夠讀出變化值為0.01MPa壓力的壓力表，壓力表要安裝在被試管網(wǎng)的最低點(diǎn)。（2）試驗(yàn)增大壓力到規(guī)定的試驗(yàn)壓力值。一小時(shí)之后開始試驗(yàn)。在這個(gè)時(shí)期雖然有壓力損失，也不能增大壓力。試驗(yàn)壓力變化要小于或等于0.05MPa。在工作壓力的1.15倍狀態(tài)下，穩(wěn)壓2小時(shí)，壓力降不得超過(guò)0.03MPa，同時(shí)檢查各連接處不得滲漏。對(duì)試壓管道應(yīng)采取安全有效的固定保護(hù)措施,但接頭部位必須明露。此項(xiàng)試驗(yàn)在各末端開口處用管帽封堵,所有配水器具、水表均不安裝。為了能正確地辨別隱蔽管道的真實(shí)位置,隱蔽后的管道應(yīng)在地面用紅色油漆標(biāo)識(shí)管道位置,防止在土建和其他工種施工過(guò)程中破壞管道。（3）管道通水及沖洗消毒（1）管道通水水壓試驗(yàn)全部合格后,在供水設(shè)備具備供水條件,減壓裝置已調(diào)至規(guī)定的數(shù)值,各用戶末端的配水器具安裝完畢,室內(nèi)外排水系統(tǒng)和設(shè)施均具備使用條件的情況下,可進(jìn)行全系統(tǒng)通水試驗(yàn)。其目的在于檢驗(yàn)供水系統(tǒng)的供水能力、水壓是否滿足設(shè)計(jì)和規(guī)范規(guī)定。（2）管道沖洗消毒給水管道系統(tǒng)在驗(yàn)收前應(yīng)進(jìn)行通水沖洗。沖洗水流速宜>2m/s,沖洗時(shí)應(yīng)不流死角,每個(gè)配水點(diǎn)龍頭都應(yīng)打開,在系統(tǒng)最低點(diǎn)設(shè)放水口,直至沖洗出口處排水水質(zhì)與進(jìn)水相當(dāng)為止。管道沖洗完在使用前應(yīng)采用游離氯濃度為20～30mg/L的水灌滿管道進(jìn)行消毒,含氯水在管中應(yīng)靜置24h以上。管道消毒后，用飲用水沖洗，并經(jīng)衛(wèi)生監(jiān)督管理部門取樣檢驗(yàn)，水質(zhì)符合現(xiàn)行的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》后，方可交付使用。材料的節(jié)約1、管件的合理使用由于PE管配件的價(jià)格比較昂貴，在管道安裝中盡量減少管配件的使用，尤其是管徑較大的干立管更應(yīng)注意管件的合理使用質(zhì)量控制措施在施工前,先進(jìn)行包括工程特點(diǎn)、設(shè)計(jì)要求及本工藝規(guī)定內(nèi)容的施工技術(shù)交底。增強(qiáng)施工人員的質(zhì)量意識(shí),調(diào)集責(zé)任心強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富的人員參與施工。設(shè)立專職質(zhì)檢員進(jìn)行過(guò)程控制。保管好各類施工機(jī)具,特別是要保證熱熔焊接機(jī)處于良好的工作狀態(tài)。設(shè)置嚴(yán)密的質(zhì)量控制體系,實(shí)行分級(jí)控制,每道工序都要進(jìn)行檢查,合格后方可進(jìn)入下道工序。一、溝槽開挖（1）溝槽開挖前工作開槽前要認(rèn)真調(diào)查了解地上地下障礙物，以便開槽時(shí)采取妥善加固保護(hù)措施，根據(jù)業(yè)主方提供的地下管線資料和我公司的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，統(tǒng)計(jì)出現(xiàn)況地下管線情況，采取有效措施加以保護(hù)。（2）溝槽開挖形式根據(jù)設(shè)計(jì)圖中設(shè)計(jì)管道的規(guī)格及埋置深度以及規(guī)范要求來(lái)確定溝槽開挖的形式。（3）開挖方法a.土方開挖采用機(jī)械開挖，槽底預(yù)留20cm由人工清底。開挖過(guò)程中嚴(yán)禁超挖，以防擾動(dòng)地基。對(duì)于有地下障礙物的地段由人工開挖，嚴(yán)禁破壞。b.溝槽開挖盡量按先深后淺順序進(jìn)行，以利排水。c.挖槽土方處置，按現(xiàn)場(chǎng)暫存、場(chǎng)外暫存、外棄相結(jié)合的原則進(jìn)行。開槽土方凡適宜回填的土選擇妥善位置進(jìn)行堆放，但不得覆蓋測(cè)量等標(biāo)注，均暫存于現(xiàn)場(chǎng)用于溝槽回填?；靥钔潦┕で爸贫ê侠硗练秸{(diào)配計(jì)劃，作好土方平衡少土方外運(yùn)及現(xiàn)場(chǎng)土方調(diào)運(yùn)。d.開槽后及時(shí)約請(qǐng)各有關(guān)人員驗(yàn)槽，槽底合格后方可進(jìn)行下道工序。如遇槽底土基不符合設(shè)計(jì)要求，及時(shí)與設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位及地勘部門聯(lián)系，共同研究基底處理措施，方可進(jìn)行下道工序。二、下管在溝槽檢底后，經(jīng)核對(duì)管節(jié)、管件位置無(wú)誤后立即下管。下管時(shí)注意承口方向保持與管道安裝方向一致，同時(shí)在各接口處掏挖工作坑，工作坑大小為方便管道撞口安裝為宜。七、檢查第一節(jié)管與第二節(jié)管安裝要準(zhǔn)確，管子承口朝來(lái)水方向。安完第一節(jié)管后，用鋼絲繩和手板葫蘆將它鎖住，以防止脫口。安裝后，檢查插口推入承口的位置是否符合要求，用探尺插入承插口間隙中檢查膠圈位置是否正確，并檢查膠圈是否撞勻。八、安裝注意事項(xiàng)（1）管子需要截短時(shí)，插口端加工成坡口形狀，割管必須用球墨鑄鐵管專用切割機(jī)，嚴(yán)禁采用氣焊。（2）上膠圈之前注意，不能把潤(rùn)滑劑刷在承口內(nèi)表面，不然會(huì)導(dǎo)致接口失敗。十、溝槽回填（1）水壓試驗(yàn)前，除接口處管道回填至管頂50cm以上（2）管道兩側(cè)回填高差不超過(guò)20cm。（3）回填分層進(jìn)行。管道兩側(cè)和管頂以上50cm用木夯夯實(shí)，每層虛鋪厚度不大于20cm；管頂以上50cm至地面用蛙式打夯機(jī)夯實(shí)，每層虛鋪厚度20-25cm；應(yīng)做到夯夯相連，一夯壓半夯。（4）分段回填時(shí)，相鄰兩段接茬呈階梯形。（5）回填土不得有石塊、房渣土等不能夯實(shí)的土質(zhì)。十一、水壓試驗(yàn)（1）進(jìn)行水壓實(shí)驗(yàn)應(yīng)統(tǒng)一指揮，明確分工，對(duì)后背、支墩、接口、排氣閥等都應(yīng)規(guī)定專人負(fù)責(zé)檢查，并明確規(guī)定發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)的聯(lián)絡(luò)信號(hào)。（2）管道接口完成后，用短管甲、短管乙及盲板將試壓管段兩端及三通處封閉，試壓管段除接口外填土至管頂以上50cm并夯實(shí)。做好后背及閘門、三通等管件加固。由低點(diǎn)進(jìn)水，高點(diǎn)排氣，注滿水后浸泡24小時(shí)后，在試驗(yàn)壓力下10min降壓不大于0.05Mpa時(shí)，為合格。（3）水壓實(shí)驗(yàn)應(yīng)逐步升壓，.每次升壓以0.2Mpa為宜，每次升壓以后，穩(wěn)壓檢查沒(méi)有問(wèn)題時(shí)再繼續(xù)升壓。（4）水壓實(shí)驗(yàn)時(shí)，后背、支撐、管端等附近不得站人，檢查應(yīng)在停止升壓時(shí)進(jìn)行。五、工程質(zhì)量（一）質(zhì)量目標(biāo)及保證體系本標(biāo)工程施工質(zhì)量目標(biāo)是“合格”等級(jí)，在監(jiān)理工程師和本公司的監(jiān)督下開展工作。項(xiàng)目經(jīng)理為質(zhì)量總負(fù)責(zé)，全面負(fù)責(zé)施工質(zhì)量的控制，施工員、質(zhì)檢員、施工班組長(zhǎng)、測(cè)量員按質(zhì)量體系程序文件要求，各自做好本職工作。（二）質(zhì)量保證措施1、遵循“信譽(yù)至上、質(zhì)量第一”的宗旨。嚴(yán)格按設(shè)計(jì)和施工圖紙標(biāo)準(zhǔn)精心組織施工，并接受業(yè)主和監(jiān)理工程師對(duì)施工質(zhì)量的檢查與監(jiān)督。2、加強(qiáng)對(duì)職工、民工的質(zhì)量意識(shí)教育，牢固樹立“質(zhì)量第一”的觀念，發(fā)揚(yáng)創(chuàng)優(yōu)傳統(tǒng)，做好技術(shù)措施交底工作，層層落實(shí)質(zhì)量管理崗位責(zé)任制。3、推行全面質(zhì)量管理，強(qiáng)化質(zhì)量保證體系，工地內(nèi)設(shè)置質(zhì)檢組和試驗(yàn)組，實(shí)行專職質(zhì)量管理，對(duì)