房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范以寶龍地產(chǎn)為例

1前言1.1研究目的和范圍房地產(chǎn)企業(yè)近年來以迅猛的速度發(fā)展，帶來的收益是不可估量的，同時(shí)，伴隨的風(fēng)險(xiǎn)也是巨大的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分類以及影響因素等方面進(jìn)行探討，尤其是從房地產(chǎn)企業(yè)的投資和籌資風(fēng)險(xiǎn)的問題著手，這樣能更好的識(shí)別企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。并結(jié)合實(shí)際的房地產(chǎn)企業(yè)，找到房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的根源。針對(duì)性的提出相關(guān)防范措施，來提升企業(yè)的價(jià)值和競(jìng)爭(zhēng)力，為使房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)在這樣一個(gè)特殊的社會(huì)環(huán)境下能夠穩(wěn)步健康的發(fā)展。1.2前人的研究評(píng)述目前，有許多相關(guān)的專家學(xué)者都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)做了研究，也都有了相應(yīng)的研究成果。提出了房地產(chǎn)企業(yè)的主要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就是投資和籌資的風(fēng)險(xiǎn)、收益分配的風(fēng)險(xiǎn)和資金回收的風(fēng)險(xiǎn)。在籌集資金方面避免僅僅通過銀行借貸，自有資金量的持有更加重要，要做到籌資的多元化；而且國(guó)家的政策也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成一定的影響，要預(yù)先做好防范的對(duì)策，以免措手不及；投資量大更是房地產(chǎn)企業(yè)需要注意的問題，大量的資金投入而且不能夠及時(shí)收回，使企業(yè)的資金供應(yīng)存在風(fēng)險(xiǎn)，投資也要做好市場(chǎng)調(diào)查，避免資金有去無(wú)回。1.研究3設(shè)想和研究方法以寶龍地產(chǎn)為例來分析房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，首先有一定量的理論綜述來說明房地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其產(chǎn)生的原因，從而引出寶龍地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析。利用財(cái)務(wù)報(bào)表分析法和指標(biāo)分析法找出存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而參照近幾年寶龍地產(chǎn)的發(fā)展情況以及防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效措施，并且要提出合理化的建議。房地產(chǎn)企業(yè)分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要方法就是財(cái)務(wù)報(bào)表分析法和財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法。調(diào)查企業(yè)近幾年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，例如資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表和利潤(rùn)表等，以財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，計(jì)算出其財(cái)務(wù)指標(biāo)，可以分析影響財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具體有哪些指標(biāo)如何加，以改善，從而可以找到存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并且予以防范。1.預(yù)期4結(jié)果和研究意義房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題是當(dāng)今的一個(gè)熱門問題，解決這一問題對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是非常有利的。然而，經(jīng)過無(wú)數(shù)專家學(xué)者的研究和探討，這一問題仍未解決，但得到了有效的改善。所以我們應(yīng)該進(jìn)一步研究，找出突破口，進(jìn)一步分析其風(fēng)險(xiǎn)。而且我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的比較晚，沒有打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及國(guó)外的房地產(chǎn)企業(yè)，國(guó)內(nèi)的一些宏觀政策和金融的政策也對(duì)房地產(chǎn)有很大的影響，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在著很大的隱患，只有控制好這一問題，才能使房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展下去。無(wú)論是大企業(yè)還是小企業(yè)，上市公司還是非上市公司，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析都是必要的，不僅僅為企業(yè)減少了危機(jī)和損失，還能夠幫助企業(yè)獲得更高的利益，創(chuàng)造更多的價(jià)值。2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的理論綜述2.1財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的涵義在我國(guó)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在狹義上來講只是指的籌資風(fēng)險(xiǎn)，就是說企業(yè)用舉債來經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。在廣義上來講不僅僅只是籌資風(fēng)險(xiǎn)，還包括房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中帶來的一些不確定的損失。而我們所能做的就是盡量的減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槭找娴脑黾颖厝话殡S著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的2 成因2.2.1內(nèi)在因素房地產(chǎn)行業(yè)資金密集，而且投資的規(guī)模也是很大的，其開發(fā)的時(shí)間又較長(zhǎng)，所以資產(chǎn)周轉(zhuǎn)的速度比較慢、風(fēng)險(xiǎn)比較高。一旦投入，資金在短時(shí)間內(nèi)就很難被收回來。除了自有的資金以外，房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要就是預(yù)收款項(xiàng)、經(jīng)營(yíng)性欠款和銀行貸款，但是自有資金占很小的比率，大多是銀行貸款，所以更增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2.2.2外在因素國(guó)家相關(guān)的經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響也是很大的，如果政府對(duì)貨幣政策進(jìn)行調(diào)控，比如將貸款的利率提高、將房貸的首付比率提高都會(huì)影響甚至增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平也會(huì)影響房地產(chǎn)的銷量，如果當(dāng)?shù)匕l(fā)展水平較好，那么這一地區(qū)人們的收入也會(huì)比較高，人民生活水平提高了，就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)有了更高的需求，從而促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。相反的，如果當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平低下，則會(huì)扼制房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。2.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分類3 2.3.1籌資風(fēng)險(xiǎn)籌資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)由于自身的負(fù)債經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的，因沒有能力來償還本金和利息而使企業(yè)陷入了困境，嚴(yán)重的情況下可能會(huì)造成破產(chǎn)。資金是一個(gè)企業(yè)必要的條件，尤其是房地產(chǎn)這種資金密集型的企業(yè)，自有資金不足而去銀行借款導(dǎo)致負(fù)債經(jīng)營(yíng)，潛伏著資不抵債的可能性。2.3.2投資風(fēng)險(xiǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在投資的過程中和投資完成了之后，因?yàn)橐恍┎淮_定因素的影響，使企業(yè)的效益不能夠達(dá)到預(yù)定的水平，進(jìn)而使企業(yè)在盈利方面和償債方面產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。然而對(duì)于房地產(chǎn)這種企業(yè)，在大額利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)之下，房地產(chǎn)企業(yè)往往不會(huì)注重對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房這類低額利潤(rùn)品的投資，而傾向于對(duì)中、高檔商品住宅的投資，所以一旦投資便需要大量的資金，在短時(shí)間內(nèi)難以回收。并且現(xiàn)在有很多人買不起房子，更別說是高檔住宅了，就會(huì)導(dǎo)致商品房空臵，使供求矛盾惡化，加大投資的風(fēng)險(xiǎn)。2.3.資金3回收風(fēng)險(xiǎn)以及收益分配風(fēng)險(xiǎn)資金回收風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為企業(yè)在房屋銷售之后，由于時(shí)間和金額的不確定性而引起的風(fēng)險(xiǎn)。收益分配風(fēng)險(xiǎn)主要是企業(yè)因收益分配方式不合理而對(duì)企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)以及連續(xù)的資金流入可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)。無(wú)論是在留存收益方面還是股息分配方面，處理的不恰當(dāng)都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)留下隱患。2.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)4 識(shí)別的基本方法2.4.1財(cái)務(wù)報(bào)表法財(cái)務(wù)報(bào)表法就是依據(jù)企業(yè)的相關(guān)資料，來識(shí)別以及分析房地產(chǎn)企業(yè)的每一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的發(fā)生可能會(huì)遭遇的風(fēng)險(xiǎn)。其中最常見的財(cái)務(wù)資料就是資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表和利潤(rùn)表。財(cái)務(wù)報(bào)表分析法是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常用來識(shí)別財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的方法，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的發(fā)生的各種業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的好壞都會(huì)體現(xiàn)在企業(yè)的資金流上，由風(fēng)險(xiǎn)所造成的各種損失和企業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的各種費(fèi)用也都會(huì)詳盡的在財(cái)務(wù)報(bào)表上體現(xiàn)出來。2.4.2財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法財(cái)務(wù)指標(biāo)分析就是指總結(jié)以及評(píng)價(jià)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)的成果，主要包括盈利能力指標(biāo)的分析、償債能力指標(biāo)的分析、運(yùn)營(yíng)能力指標(biāo)的分析以及發(fā)展能力指標(biāo)的分析。通過指標(biāo)的分析，就可以看出房地產(chǎn)企業(yè)所存在的一些問題，加以改善，可以有效地防控其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。還可以將近幾年的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，就能夠總結(jié)出其不足，加以防范。3寶龍地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析3.1集團(tuán)基本情況簡(jiǎn)介寶龍地產(chǎn)的全稱是寶龍地產(chǎn)控股有限公司，它是中國(guó)的第一家在商業(yè)地產(chǎn)上市的企業(yè)，它的主要經(jīng)營(yíng)范圍是大規(guī)模、質(zhì)量高、多種產(chǎn)業(yè)態(tài)的綜合性商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目。它的主要的產(chǎn)品就是“寶龍城市廣場(chǎng)”，是一個(gè)集聚購(gòu)物商場(chǎng)、美食店、娛樂、品牌店、文化場(chǎng)地、休閑場(chǎng)地、住房以及酒店為一體的大型的城市綜合體3.。2影響寶龍地產(chǎn)籌資風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析影響籌資風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)指標(biāo)主要有短期的償債能力指標(biāo)、長(zhǎng)期的償債能力指標(biāo)和營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)。短期償債能力通俗說就是指企業(yè)對(duì)到期債款的償還能力。如果短期償債能力有問題，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理人員就要想方設(shè)法的籌集資金來償還債款，否則就會(huì)增加企業(yè)籌資的難度，帶來風(fēng)險(xiǎn)。長(zhǎng)期償債能力和短期償債能力相似，表現(xiàn)為企業(yè)承擔(dān)債務(wù)的能力和償還債務(wù)的能力，企業(yè)的償債能力越強(qiáng)，債權(quán)人就有越高的全安程度，就更容易籌集到資金以及償付債款，減少籌資的風(fēng)險(xiǎn)。營(yíng)運(yùn)能力決定著企業(yè)的獲利能力以及償債能力，營(yíng)運(yùn)能力強(qiáng)可以加速企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)速度，使資金快速變現(xiàn)，自有資金增加，在籌集資金時(shí)，自有資金的占比大就會(huì)減輕企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。3.2.短期1償債能力指標(biāo)分析2014年寶龍地產(chǎn)的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率下：流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債=281.47/188.54=1.49 表3-1 2014年流動(dòng)比率同行業(yè)對(duì)比 企業(yè)寶龍招商中糧保利流動(dòng)比率1.491.751.721.87行業(yè)平均水平1.83和其他的行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)整體來說，資金的變現(xiàn)能力就比較的弱。2014年房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)比率的平均水平是1.83，和平均數(shù)據(jù)相比，寶龍地產(chǎn)的流動(dòng)比率偏低。和同行業(yè)的其他企業(yè)來比，寶龍的流動(dòng)比率也較低，說明寶龍地產(chǎn)的償債能力還是不強(qiáng)的，大量的銀行借款必定承受著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。速動(dòng)比率=（流動(dòng)資產(chǎn)-存貨）/流動(dòng)負(fù)債=（281.47-198.3）/188.54=0.44 表3-2 速動(dòng)比率同行業(yè)對(duì)比 企業(yè)寶龍保利招商中房速動(dòng)比率0.440.450.490.59 房地產(chǎn)行業(yè)主要是負(fù)債經(jīng)營(yíng)的，產(chǎn)品的建設(shè)周期比較長(zhǎng)，存貨的價(jià)值大，因此房地產(chǎn)行業(yè)的速動(dòng)比率也在較低的水平上。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)可知，速動(dòng)比率保持在1：1的水平上是比較正常的，短期償債能力就有比較可靠的保障，速動(dòng)比率過低，企業(yè)的短期償債風(fēng)險(xiǎn)就較大。寶龍地產(chǎn)的速動(dòng)比率不太低，但是與同行業(yè)的其他企業(yè)相比還是不占優(yōu)勢(shì)的。3.2.長(zhǎng)期的償債能力指標(biāo)分析2 對(duì)于上市的房地產(chǎn)企業(yè)來講，主要是依靠長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)的分析，來判斷能否保證在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過程中的資金流，并且判斷出是否有能力償還長(zhǎng)期借款，為以后企業(yè)籌資做好基礎(chǔ)工作。2014年寶龍地產(chǎn)的相關(guān)長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)分析：資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額×100%=365.43/571.53×100%=63.9%資產(chǎn)負(fù)債率表達(dá)的就是債權(quán)人的資金占全部資金的比例和企業(yè)的資產(chǎn)對(duì)于債權(quán)人權(quán)益的保障情況。一般來說，資產(chǎn)負(fù)債率低于50%是較好的，說明企業(yè)的償債能力強(qiáng)。寶龍地產(chǎn)63.9%的資產(chǎn)是通過不同的債務(wù)融資籌集到的，其余的36.1%是自有的資金，說明寶龍地產(chǎn)大部分是通過外來借款籌集資金。 表3-3 2010-2014年寶龍地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率年份年份20102011201220132014資產(chǎn)負(fù)債率54.44%57.64%58.96%63.62%63.9%由表可知，從2010年到2014年寶龍地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率是逐漸增大的，表明企業(yè)的償債能力下降了，償債風(fēng)險(xiǎn)有所增加。流動(dòng)資產(chǎn)比率=總流動(dòng)資產(chǎn)/總資產(chǎn)=281.47/571.53=0.49權(quán)益負(fù)債比率=所有者權(quán)益的總額/總資產(chǎn)=206.08/365.43=0.56長(zhǎng)期負(fù)債比率=長(zhǎng)期借款的總額/負(fù)債的總額=142.94/365.43=0.39從以上數(shù)據(jù)可以得出：寶龍地產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)性還是比較好的，幾乎有一半的資產(chǎn)都是流動(dòng)資產(chǎn)。但是長(zhǎng)期負(fù)債占的比例較大，說明在長(zhǎng)期的融資過程中，債務(wù)資本仍然是很重要的一部分，長(zhǎng)期償債壓力大。3.2.3營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)分析營(yíng)運(yùn)能力可以幫助企業(yè)利用資產(chǎn)來贏取利潤(rùn)。營(yíng)運(yùn)指標(biāo)主要反映了企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)情況，流動(dòng)性越高，周轉(zhuǎn)速度越快。高的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度對(duì)應(yīng)強(qiáng)的償債能力。2014年寶龍地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)分析:存貨周轉(zhuǎn)率=主營(yíng)業(yè)務(wù)成本/存貨平均余額=68.8/173.6=0.一般來說，存貨的周4轉(zhuǎn)率越高越好，表明企業(yè)的銷貨成本增加，房地產(chǎn)的銷售數(shù)量增加，銷售能力強(qiáng)。2014年房地產(chǎn)行業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率行業(yè)平均水平是0.36，而寶龍地產(chǎn)2014年為0.4，高出了行業(yè)平均水平，說明寶龍地產(chǎn)今年的銷售能力挺強(qiáng)。但是小的存貨量不能夠滿足消費(fèi)者的需求，有可能會(huì)導(dǎo)致供不應(yīng)求。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入/應(yīng)收賬款平均余額=96.62/11.41=8.47應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)=360/應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=360/8.47=42.5 表3-4 2010-2014年寶龍地產(chǎn)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 年份年份20102011201220132014應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率9.728.536.97.18.47由表3-4可知，從2010年到2012年，寶龍地產(chǎn)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是呈下降趨勢(shì)的，但是從2012年到2014年又發(fā)生了回漲，說明寶龍地產(chǎn)能夠把握住尺度，收款政策加強(qiáng)，才能夠縮短收款與銷售的時(shí)間，及時(shí)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提高短期債務(wù)的償還能力。但是2014年寶龍地產(chǎn)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為8.47，與同行業(yè)其他企業(yè)來比，還不具有優(yōu)勢(shì)，企業(yè)應(yīng)該進(jìn)一步制定相關(guān)的政策來加強(qiáng)。流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=96.62/262.16=0.36固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=96.62/240.3=0.4總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=96.62/528.3=0.18流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率都在一個(gè)一般的水平，這兩個(gè)數(shù)值一般是越大越好。2014年房地產(chǎn)上市企業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率平均值為0.25，而寶龍地產(chǎn)僅有0.18，說明總資產(chǎn)創(chuàng)造的營(yíng)業(yè)收入的銷量大大不及行業(yè)平均水平?？赡苁怯捎趯汖埖禺a(chǎn)對(duì)于存貨的投資占用大量資金，如果能夠合理的調(diào)配，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在一定程度上會(huì)有所增加。3.影響寶龍地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析3 影響寶龍地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)主要有盈利能力指標(biāo)和發(fā)展能力指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力顧名思義就是指上市公司獲得利潤(rùn)的能力。債權(quán)人可以通過盈利的狀況來判別企業(yè)償還債款的能力，投資人也可以借助盈利能力指標(biāo)判斷企業(yè)能否保全其資本、決定其投資方向，所以無(wú)論是在投資還是經(jīng)營(yíng)方面都很重要。發(fā)展能力指標(biāo)主要是企業(yè)將規(guī)模擴(kuò)大以及實(shí)力壯大的潛在的能力。發(fā)展能力越強(qiáng)說明企業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的規(guī)模擴(kuò)大的越快，企業(yè)投資的成效越好。但是擴(kuò)張的同時(shí)要考慮速度與質(zhì)量同步發(fā)展，避免盲目的投資擴(kuò)張使企業(yè)遭受損失。3.3.1盈利能力指標(biāo)分析2014年寶龍地產(chǎn)盈利能力指標(biāo)分析：銷售毛利率=（營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)成本）/營(yíng)業(yè)收入=（96.62-68.8）/96.62=28.8%銷售凈利率=凈利潤(rùn)/營(yíng)業(yè)收入=15.07/96.2=15.7% 表3-5 2011-2014年銷售毛利率和銷售凈利率情況 年年份2011201220132014銷售毛利率43.83%39.71%28.32%28.8%銷售凈利率65%37.36%19.34%15.7%銷售毛利率能幫助企業(yè)選擇其投資的方向。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，銷售毛利率表示的是房產(chǎn)銷售最初獲利的能力。2014年寶龍地產(chǎn)毛利率為28.8%，與同行業(yè)相比還有一定的差距，而且從2011-2014年逐漸降低，凈利率也是以同樣的趨勢(shì)發(fā)展，說明了房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來越大，房?jī)r(jià)可能會(huì)下滑使成本失去控制，此時(shí)投資則需要謹(jǐn)慎而行?？傎Y產(chǎn)利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)/平均資產(chǎn)總額=15.07/528.3=2.85%凈資產(chǎn)收益率=凈利潤(rùn)/股東權(quán)益平均余額=15.07/191.27=7.8總資產(chǎn)利潤(rùn)率的%大小決定著企業(yè)的資產(chǎn)獲取利潤(rùn)的能力大小，同時(shí)，凈資產(chǎn)收益率越大，投資所帶來的收益就越大。寶龍地產(chǎn)2014年的總資產(chǎn)利潤(rùn)率和凈資產(chǎn)收益率都偏低，如果想獲取更多的收入，就要利用企業(yè)更多的資產(chǎn)。3.3.2發(fā)展能力指標(biāo)分析2014年寶龍地產(chǎn)發(fā)展指標(biāo)分析：股東權(quán)益增長(zhǎng)率=（股東權(quán)益期末值-股東權(quán)益期初值）/股東權(quán)益期初值=（206.08-176.46）/176.46=16.8%營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率=（營(yíng)業(yè)收入本期值-營(yíng)業(yè)收入上期值）/營(yíng)業(yè)收入上期值=（96.62-72.57）/72.57=33.14%總資產(chǎn)增長(zhǎng)率=（總資產(chǎn)期末值-總資產(chǎn)期初值）/總資產(chǎn)期初值=（571.53-485.02）/485.02=17.8%從計(jì)算出的數(shù)據(jù)可以看出，寶龍地產(chǎn)無(wú)論是在股東權(quán)益、營(yíng)業(yè)收入還是總資產(chǎn)方面，都有一定的增長(zhǎng)，尤其是收入的增長(zhǎng)尤為明顯，說明寶龍地產(chǎn)無(wú)論在總體的規(guī)模方面還是發(fā)展實(shí)力方面都有所提高。而且總資產(chǎn)增長(zhǎng)率達(dá)到17.8%，說明寶龍地產(chǎn)從更多的途徑來擴(kuò)大資本規(guī)模以獲取回報(bào)。但是在企業(yè)擴(kuò)張的同時(shí)也要掌握分寸，合理的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，謹(jǐn)慎的選擇投資的項(xiàng)目，避免不必要的損失。3.寶龍地產(chǎn)的4 主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)由上述財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析可以得出寶龍地產(chǎn)主要是存在投資風(fēng)險(xiǎn)和籌資風(fēng)險(xiǎn)下，面是對(duì)寶龍地產(chǎn)近幾年的投資風(fēng)險(xiǎn)和籌資風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)形式來進(jìn)行分析。3.4.1寶龍地產(chǎn)籌資風(fēng)險(xiǎn)寶龍地產(chǎn)是在2009年時(shí)在香港發(fā)行上市的，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其融資的渠道除了銀行借款之外，上市發(fā)行股票也是一個(gè)非常重要的方式，但是在短期內(nèi)上市融資也是非常困難的，寶龍地產(chǎn)是中國(guó)的第一家商業(yè)地產(chǎn)性質(zhì)的上市公司，這也使得寶龍地產(chǎn)的融資能力大大增加。然而，寶龍地產(chǎn)上市之后并不是一帆風(fēng)順的，其上市之后融資方式雖然增多了，但是寶龍的銷售能力和回款能力卻降低了。從2009到2012年，寶龍地產(chǎn)每年物業(yè)的平均開發(fā)地區(qū)超過了300萬(wàn)平方米，其竣工物業(yè)面積也增加了2.5倍，但是其存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)卻大幅度上漲，從790天增加到了1122天，增加了332天。與此同時(shí)，2009年公司的銷售租金的應(yīng)收賬款是4.13億，到了2012年增加到了9.87億。銷售能力和回款能力的下降嚴(yán)重影響了企業(yè)的融資能力，使企業(yè)產(chǎn)生了“盈利破產(chǎn)”的現(xiàn)象。到了2011年，企業(yè)的凈現(xiàn)金流竟然為負(fù)數(shù)，對(duì)2012年企業(yè)的資金運(yùn)作產(chǎn)生了不利的影響，使企業(yè)獲取現(xiàn)金的能力大大下降，一旦現(xiàn)金流出現(xiàn)了問題，不僅影響企業(yè)的工程支付能力，影響更為廣泛的還是籌資能力。寶龍地產(chǎn)目前的兩個(gè)主要的籌資渠道就是銀行借款和發(fā)行優(yōu)先票據(jù)而。房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)融資成本極高的企業(yè)，從2012年到2014年寶龍地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率上升了5個(gè)百分點(diǎn)，到2014年年底，寶龍地產(chǎn)的借款總額就達(dá)到了185億元，包括銀行借款147億元和優(yōu)先票據(jù)38億元，如此巨大的銀行借款帶來的便是高利息的隱患。而且寶龍地產(chǎn)已經(jīng)習(xí)慣于利用發(fā)行優(yōu)先票據(jù)的方式來補(bǔ)充融資，從2009年到2014年，寶龍地產(chǎn)就已經(jīng)發(fā)行過7次總價(jià)值高達(dá)145億元的優(yōu)先票據(jù)，而且這六次發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)中竟有五次的融資成本超過了10%，另外一筆也高達(dá)9.5%，一般來講三到五年的銀行開發(fā)貸款的利率是不會(huì)超過7%的，這無(wú)疑令寶龍地產(chǎn)承擔(dān)著巨大的償債壓力。3.4.2寶龍地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)近幾年，寶龍地產(chǎn)的發(fā)展速度是有目共睹的，但是高收益的同時(shí)必然伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)，由于企業(yè)的迅速擴(kuò)張，企業(yè)的管控能力跟不上發(fā)展規(guī)模的速度，導(dǎo)致寶龍地產(chǎn)短時(shí)間內(nèi)陷入了“滯漲”的境界。而且在開發(fā)的過程中，寶龍地產(chǎn)與多單位都家建立了密切的合作關(guān)系，同時(shí)也受制于這些企業(yè)的監(jiān)督，那么寶龍地產(chǎn)對(duì)開發(fā)工程的控制就有了一定的難度了。房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)受自身管理水平的限制，在許多方面還存在缺陷，一心追逐利益，盲目投資。截止到2013年的時(shí)候，寶龍地產(chǎn)在山東就已經(jīng)有了七個(gè)大型的綜合體項(xiàng)目了，投資規(guī)模高達(dá)百億，如此巨大的投資使寶龍地產(chǎn)舉步維艱。于青島位市城陽(yáng)區(qū)的寶龍城市廣場(chǎng)就是一個(gè)投資失敗的典型案例，由于當(dāng)時(shí)的激進(jìn)擴(kuò)張，使這個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的有點(diǎn)倉(cāng)促。城陽(yáng)地區(qū)的寶龍廣場(chǎng)規(guī)模過大，沒有考慮到當(dāng)時(shí)城陽(yáng)地區(qū)的消費(fèi)人群的限制，而且這個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過早，人們的消費(fèi)水平是遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上的，所以導(dǎo)致了如今的空城事件。寶龍地產(chǎn)在青島投資的李滄和即墨的兩個(gè)項(xiàng)目也都面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，但是寶龍地產(chǎn)仍然對(duì)二三線城市不放棄，就導(dǎo)致了蓬萊和膠州兩個(gè)項(xiàng)目的奠基。寶龍地產(chǎn)投資的這些項(xiàng)目所選的地區(qū)雖然環(huán)境優(yōu)良，可是交通不便捷，而且住戶不多，消費(fèi)水平跟不上，導(dǎo)致投資失敗。巨額的投資化作泡沫，資金也一去不復(fù)返，使得企業(yè)遭受到巨大的損失。所以說投資之前要做好具體的市場(chǎng)調(diào)研，不要為追逐利益盲目投資。4寶龍地產(chǎn)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策及建議如今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)處于激烈的競(jìng)爭(zhēng)下，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)更為激烈，所以現(xiàn)代企業(yè)成功的必然途徑就是要樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不能只顧眼前的一些蠅頭小利，要做到收益和風(fēng)險(xiǎn)均衡對(duì)待。4.防范籌1 資風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策及建議4.1.提高短期償債能力1 ，減少庫(kù)存壓力從對(duì)寶龍地產(chǎn)的短期償債能力和長(zhǎng)期償債能力的分析可以看出，寶龍地產(chǎn)的流動(dòng)比率為1.49，與同行業(yè)相比較小，不存在優(yōu)勢(shì)，企業(yè)可以通過增加現(xiàn)金的持有量或者是降低流動(dòng)負(fù)債來調(diào)整，現(xiàn)金是房地產(chǎn)行業(yè)的血液，有著舉足輕重的地位，不要盲目擴(kuò)張投資使現(xiàn)金量過少導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的加大。而寶龍地產(chǎn)的速度比率也不太樂觀，主要是由于房地產(chǎn)的積壓，房子完不成銷售，占用著大量的資金，可以采用去庫(kù)存的辦法。寶龍地產(chǎn)意識(shí)到這一點(diǎn)，所以2015年寶龍地產(chǎn)的主要經(jīng)營(yíng)方針就是“去庫(kù)存、提效能、做標(biāo)桿、再突破”，來源源不斷的提高企業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)水平，創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益。4.1.調(diào)整籌2 資結(jié)構(gòu)，進(jìn)行融資創(chuàng)新對(duì)于房地產(chǎn)這種資金密集型的行業(yè)來說，資金就是一切，所以對(duì)資金的依賴程度可想而知。但是企業(yè)的自有資金僅僅占很小的比例，大多數(shù)都是通過銀行貸款來實(shí)現(xiàn)的，籌資方式單一就注定風(fēng)險(xiǎn)橫行，使企業(yè)償債風(fēng)險(xiǎn)加大。寶龍地產(chǎn)2009年就已經(jīng)上市，這對(duì)于企業(yè)籌資提供了很多的便利，不僅僅可以通過銀行借款，發(fā)行股票、債券都是可取的方法，但是不要盲目擴(kuò)張，造成資產(chǎn)的閑臵。所以在擴(kuò)寬籌資渠道的同時(shí)也要做到適可而止，合理把握。從寶龍地產(chǎn)的長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)的分析可以看出，寶龍地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率為63.9%，而且逐年遞增，說明寶龍地產(chǎn)的自有資金量越來越少，大量的從銀行借款必定加大償債壓力，而且使融資成本大大提高。所以寶龍地產(chǎn)調(diào)整結(jié)構(gòu)，以“借新還舊、借長(zhǎng)還短、借便宜還貴”的策略來降低資金的成本，先將利息高的負(fù)債還掉，每年可以節(jié)約大量的融資成本。在融資創(chuàng)新的方面，寶龍地產(chǎn)推行的模式為“內(nèi)保外貸”，就是使用境內(nèi)的資產(chǎn)去境外借錢，因?yàn)閮?nèi)地存款的利率比較的高，而香港則比較低，這樣會(huì)掙得一部分差價(jià)，籌得資金。4.1.減3少應(yīng)收賬款，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從對(duì)寶龍地產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)分析可以看出，寶龍地產(chǎn)近幾年的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是逐年增加的，寶龍地產(chǎn)加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收賬款的管理，這樣可以縮短銷售與收款的時(shí)間，及時(shí)收回款項(xiàng)。如果不及時(shí)催款，企業(yè)就無(wú)法再進(jìn)行投資或者按時(shí)償還借款，影響企業(yè)的信譽(yù)，使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。而且寶龍地產(chǎn)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率不及行業(yè)的平均水平，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)的較好，那么就可以保障有足夠的資金去償還到期的債務(wù)，不會(huì)因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)不順暢而使經(jīng)營(yíng)陷入困境，使企業(yè)面臨破產(chǎn)的危機(jī)，所以提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率對(duì)寶龍地產(chǎn)的籌資風(fēng)險(xiǎn)有明顯的防范效果。4.防范投2 資風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策及建議4.2.1科學(xué)的進(jìn)行投資組合對(duì)于寶龍地產(chǎn)來說，它更加注重的是商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)。企業(yè)應(yīng)發(fā)展多方面的樓盤，居民住宅、寫字樓或者是別墅等都可以進(jìn)行投資，避免品種的單一致使務(wù)風(fēng)財(cái)險(xiǎn)加大時(shí)損失集中且數(shù)額巨大。寶龍地產(chǎn)就注意到了這一點(diǎn)，所以發(fā)展成了一個(gè)綜合的企業(yè)，產(chǎn)品多樣，做到全面投資減小風(fēng)險(xiǎn)。但是寶龍地產(chǎn)一直以來都是在二三線城市進(jìn)行投資及發(fā)展，所以可以嘗試進(jìn)軍一線城市和一些四線小城市。在2013年，寶龍地產(chǎn)首次提出了轉(zhuǎn)戰(zhàn)一線城市，“以上海為中心，深耕上三角”，而且進(jìn)行了嚴(yán)密的布局和定位，使得寶龍地產(chǎn)在2015年初就摘得首幅地板，轉(zhuǎn)型取得明顯的成效。而且，房地產(chǎn)企業(yè)所投資的房地產(chǎn)的種類如果不相同，投資風(fēng)險(xiǎn)的分散工作就會(huì)達(dá)到更佳的效果。不同類型的房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)是不同的，收益也是不同的，高風(fēng)險(xiǎn)對(duì)應(yīng)高收益，低風(fēng)險(xiǎn)獲取低收益。如果分別投資于風(fēng)險(xiǎn)不一的房地產(chǎn)，就會(huì)降低整體的投資風(fēng)險(xiǎn)。這樣，在面臨國(guó)家政策調(diào)整的時(shí)期，就可以用高收益的房地產(chǎn)來彌補(bǔ)虧損的房地產(chǎn)，得到平均的收益。4.2.分析市場(chǎng)行情，尋找投資良機(jī)2 市場(chǎng)的需求是投資者進(jìn)行投資的前提，而如今我國(guó)的居民消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的需求量還是比較大的，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也很快。但是競(jìng)爭(zhēng)也越來越激烈，投資者要想讓消費(fèi)者青睞自己的產(chǎn)品，在投資上取得成功，必須進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查，找準(zhǔn)投資的良機(jī)。根據(jù)消費(fèi)者的消費(fèi)特點(diǎn)和喜好來進(jìn)行分析，制定相關(guān)的營(yíng)銷策略，還要做好打“價(jià)格戰(zhàn)”的準(zhǔn)備。寶龍地產(chǎn)在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中并不算是佼佼者，相比于保利地產(chǎn)和招商地產(chǎn)等并不占優(yōu)勢(shì)，所以價(jià)格方面必須做好相關(guān)的有利條件。寶龍地產(chǎn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)的銷售毛利率為28.8%，銷售凈利率為15.75%,而且從2011年到2014年持續(xù)下降，說明了盈利能力在下降，想要控制住風(fēng)險(xiǎn)，就要做好作促銷的準(zhǔn)備，還要多做宣傳讓消費(fèi)者有更多的了解，使消費(fèi)者有購(gòu)買的欲望，增加了銷量才能獲得更多的利潤(rùn)。4.確定長(zhǎng)3 期財(cái)務(wù)指標(biāo)的體系建設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)的各種指標(biāo)的變化都會(huì)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成影響，企業(yè)應(yīng)該定期對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析，與同行業(yè)的企業(yè)進(jìn)行對(duì)比，或者與同行業(yè)的平均指標(biāo)對(duì)比，找出其弱勢(shì)和不足。整合往年的財(cái)務(wù)指標(biāo)，分析其變化的趨勢(shì)，更有利于找到不足，對(duì)癥下藥。利用財(cái)務(wù)指標(biāo)來識(shí)別房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，來把財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在合理的范圍內(nèi)，進(jìn)行事前預(yù)測(cè)和防范，才能夠提高效率。結(jié)論房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展不僅僅能夠促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定起著重要的作用。雖然我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的起步比較晚，可是近幾年房?jī)r(jià)的上漲速度驚人，所以政府陸續(xù)的發(fā)布一些政策來抑制房?jī)r(jià)的上漲，所以房地產(chǎn)企業(yè)面臨的不僅僅是市場(chǎng)的壓力，還有國(guó)家政策的壓力。只有從我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)所具有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因入手，找到其