擔(dān)保書(shū)之擔(dān)保型買賣合同

擔(dān)保型買賣合同【篇一：以買賣合同擔(dān)保借貸合同的效力分析】“打架”的最高法公報(bào)案例——以買賣合同擔(dān)保借貸合同的效力分析，目2014年第12期的《最高人民法院公報(bào)》登載了“朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案”，有分析認(rèn)為，該案通過(guò)“以房抵債”協(xié)議的特殊約定，規(guī)避物權(quán)法對(duì)“流押”的禁止，得到了最高法的認(rèn)可。但是，針對(duì)幾乎完全相同的案情和法律關(guān)系，最高法機(jī)關(guān)刊《人民司法》2014年第16期引用的“廣西嘉美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司與楊偉鵬商品房買賣合同糾紛案”卻做出了截然相反的結(jié)論。，目一、案情簡(jiǎn)介與裁判摘要1、有效：最高法公報(bào)（2011）民提字第344號(hào)判決（以下稱“判決一”）2007年1月25日，朱俊芳與嘉和泰公司簽訂14份《商品房買賣合同》，約定朱俊芳向嘉和泰公司購(gòu)買14套目標(biāo)商鋪，并于同日辦理了銷售備案登記手續(xù)，嘉和泰公司出具了相應(yīng)銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。2007年1月26日，雙方簽訂《借款協(xié)議》，約定嘉和泰公司向朱俊芳借款1100萬(wàn)元。嘉和泰公司自愿將其開(kāi)發(fā)的目標(biāo)商鋪抵押給朱俊芳，抵押的方式為“和朱俊芳簽訂商品房買賣合同，并辦理備案手續(xù)，開(kāi)具發(fā)票”，“如到期償還借款，則將抵押手續(xù)（合同、發(fā)票、收據(jù)）退回，到期不能償還，將以該抵押物抵頂借款，雙方互不支付對(duì)方任何款項(xiàng)?！痹摻杩畹狡诤笪茨軆斶€，朱俊芳訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)《商品房買賣合同》有效，判令嘉和泰公司履行該《商品房買賣合同》。一二審法院均認(rèn)為“借款協(xié)議”約定將到期不還的借款作為給付的房款，實(shí)際上是為已簽訂并正在履行的《商品房買賣合同》附加了解除條件，該合同意思表示真實(shí)，應(yīng)受保護(hù)，支持原告的訴請(qǐng)?？乖V機(jī)關(guān)與原再審法院認(rèn)為，雙方形成的是民間借貸法律關(guān)系，商品房買賣合同是借款合同的抵押擔(dān)保內(nèi)容，合同中“到期不能還款用抵押物抵頂借款，雙方之間互不再支付對(duì)方任何款項(xiàng)”的約定違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。最高法認(rèn)為：當(dāng)事人實(shí)際上是先后設(shè)立商品房買賣和民間借貸兩個(gè)法律關(guān)系，兩份協(xié)議屬并立又有聯(lián)系，即以簽訂商品房買賣合同的方式為之后的借款協(xié)議所借款項(xiàng)提供擔(dān)保，同時(shí)，借款協(xié)議為商品房買賣合同履行附設(shè)了解除條件，即借款到期借款人不能償還借款的，履行商品房買賣合同。但是，兩份協(xié)議沒(méi)有約定，借款到期不能償還，朱俊芳直接通過(guò)前述的約定取得“抵押物”所有權(quán)，而必須通過(guò)履行商品房買賣合同實(shí)現(xiàn)；而通過(guò)簽訂商品房買賣合同的方式提供擔(dān)保并為商品房買賣合同設(shè)定解除條件，并不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。故兩份合同均應(yīng)有效。2、無(wú)效:（2013）民提字第135號(hào)判決（以下稱判決二）2007年6月27日，楊偉鵬與嘉美公司簽訂《商品房買賣合同》，涉及53間商品房，并約定了過(guò)戶、違約責(zé)任等問(wèn)題。次日，雙方于房屋登記部門對(duì)合同辦理了備案登記。楊偉鵬向嘉美公司支付340萬(wàn)元并收取61萬(wàn)利息。后楊偉鵬訴請(qǐng)確認(rèn)該合同有效，判令被告交付房屋，被告嘉美公司答辯稱雙方當(dāng)事人之間不存在商品房買賣合同關(guān)系，而是民間借貸關(guān)系，商品房買賣合同只是民間借貸中的擔(dān)保環(huán)節(jié)。一二審法院均支持了原告訴請(qǐng)。最高法再審認(rèn)為：結(jié)合雙方簽訂該合同的具體情況、楊偉鵬未能提供銷售不動(dòng)產(chǎn)**原件、不能說(shuō)明支付款項(xiàng)性質(zhì)等事實(shí)，應(yīng)認(rèn)定雙方的真實(shí)意思表示是借款法律關(guān)系。雙方簽訂商品房買賣合同并辦理備案登記的行為為非典型擔(dān)保方式。既然屬于擔(dān)保，就應(yīng)適用物權(quán)法有關(guān)禁止流押的原則，也就是說(shuō)在債權(quán)人實(shí)現(xiàn)擔(dān)保債權(quán)時(shí)，對(duì)設(shè)定的擔(dān)保財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)以拍賣或者變賣的方式受償。最終最高法駁回了楊偉鵬要求交付的訴訟請(qǐng)求。二、爭(zhēng)議的實(shí)質(zhì)與搖擺的司法觀點(diǎn)首先，兩份結(jié)論相反的判決的爭(zhēng)議實(shí)質(zhì)在于：《物權(quán)法》第186條:“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有?！奔此^的“禁止流押（質(zhì)）”和生活經(jīng)驗(yàn)里的“作死”。實(shí)踐中，一般處于優(yōu)勢(shì)地位的抵（質(zhì)）押權(quán)人，為了避免物權(quán)法對(duì)流押的禁止性規(guī)定，會(huì)采取某些變通的做法。兩份判決里通過(guò)另一份買賣合同擔(dān)保借款合同，其與標(biāo)準(zhǔn)意義的“流押（質(zhì)）”的區(qū)別在于：債權(quán)人并非約定債務(wù)到期不能償還時(shí)直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)行為（取得所有權(quán)），而是約定債務(wù)不能償還時(shí)發(fā)生其他的原因行為（如本案的商品房買賣合同），其他的原因行為不是取得物權(quán)的直接原因。用通俗的話解釋，錢如果還不上，不是直接拿走你的房子，而是要履行一份新合同，雖然這份新合同可以讓我拿走你的房子。

其次，訂立商品房買賣合同以擔(dān)保借款合同的方式在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資中并不少見(jiàn)，學(xué)者如楊立新教授稱之為“后讓與擔(dān)?！薄Ｅ袥Q一關(guān)注債務(wù)未能履行時(shí)，債權(quán)人并不能直接獲得物的所有權(quán)，只是依據(jù)合同取得債權(quán)，物權(quán)效力的發(fā)生與否依賴于合同履行情況，故不屬于流押（質(zhì)）條款，并獨(dú)辟蹊徑地從附解除條件的合同角度予以解釋；判決二強(qiáng)調(diào)“禁止流押（質(zhì)）”是物權(quán)法的原則性規(guī)定，對(duì)非典型擔(dān)保亦應(yīng)適用，該做法變相實(shí)現(xiàn)了流押，自應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。作為統(tǒng)一裁判尺度標(biāo)桿的最高法，“神仙”打架，自然令司法實(shí)務(wù)工作者“小鬼遭殃”。雖然判決一為最高法公報(bào)案例，但判決二亦為，目《人民司法》、《民事審判與指導(dǎo)》等權(quán)威刊物刊載，且做出時(shí)間晚于判決一（2013年做出），合議庭成員包括最高法民一庭庭長(zhǎng)張勇健法官與民一庭審判長(zhǎng)韓玫法官，亦具有相當(dāng)權(quán)威性。兩份具參考價(jià)值的判決相互矛盾，應(yīng)如何把握其中的裁判規(guī)則？，目三、以房屋買賣合同擔(dān)保借貸合同應(yīng)無(wú)效1、非典型擔(dān)保的擔(dān)保物。兩份判決的交易模式在實(shí)踐中沒(méi)有統(tǒng)一的稱呼，但兩份判決都承認(rèn)商品房買賣合同實(shí)際上是借款協(xié)議的擔(dān)保（“雙方當(dāng)事人實(shí)際是用之前簽訂的商品房買賣合同為之后簽訂的《借款協(xié)議》提供擔(dān)?！?，見(jiàn)判決一）。首先，以另一份合同為債權(quán)提供擔(dān)保，無(wú)疑不屬于“成文法有明確規(guī)定、法律適用清晰、擔(dān)保效力易于確定、擔(dān)保權(quán)利義務(wù)穩(wěn)定”的典型擔(dān)保方式。厘清這種非典型擔(dān)保的擔(dān)保物和擔(dān)保作用如何實(shí)現(xiàn)，是必須的。其次，回顧最高法判決一，其之所以認(rèn)定商品房買賣合同不是“流押（質(zhì)）協(xié)議”，潛藏的法理實(shí)際上是將擔(dān)保的標(biāo)的物視為合同債權(quán)一一因?yàn)閾?dān)保物是債權(quán)，債務(wù)到期并不直接變動(dòng)物權(quán)，而是獲得對(duì)債務(wù)人的合同債權(quán)，這種非典型擔(dān)保并非以物權(quán)為擔(dān)保物的“物?！?，自然不需考慮流押禁止。然而，從實(shí)質(zhì)上看，對(duì)借貸合同發(fā)生擔(dān)保作用的是商品房買賣合同的標(biāo)的物，而不是該合同的債權(quán)。楊立新教授將這種所謂的“后讓與擔(dān)?！卑l(fā)生擔(dān)保作用的鏈條概括為“行使買賣合同債權(quán)——交付買賣標(biāo)的物即房屋——房屋價(jià)值抵償債務(wù)——消滅借貸債務(wù)”（判決一中“將以該抵押物抵頂借款，雙方互不支付對(duì)方任何款項(xiàng)”反映了這一點(diǎn)），可見(jiàn)實(shí)質(zhì)上商品房買賣合同發(fā)生擔(dān)保作用的不是債權(quán)，而是債權(quán)即買賣合同的標(biāo)的物房屋。被擔(dān)保的標(biāo)的是貸款人的借款債權(quán)，而貸款人基于買賣合同又對(duì)借款人享有債權(quán)，不可能存在貸款人用自己的一個(gè)債權(quán)擔(dān)?！酒阂再I賣形式進(jìn)行擔(dān)保的效力認(rèn)定與訴訟對(duì)策】以買賣形式進(jìn)行擔(dān)保的效力認(rèn)定與訴訟對(duì)策|法官說(shuō)一、立法現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題近年來(lái)，銀根緊縮與各類經(jīng)濟(jì)主體融資需求旺盛的矛盾日益突出，融資主體不斷探索新的融資擔(dān)保方式，以簽訂買賣合同形式為債權(quán)提供擔(dān)保的交易方式應(yīng)運(yùn)而生。但我國(guó)擔(dān)保立法和物權(quán)法中對(duì)現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中反復(fù)應(yīng)用而行之有效的非典型擔(dān)保方式并未涉及，審判實(shí)踐中存在一定爭(zhēng)議。具體表現(xiàn)形式債權(quán)人與債務(wù)人訂立債權(quán)債務(wù)合同的同時(shí)，也與債務(wù)人本人或第三人訂立買賣合同（通常表現(xiàn)為商品房買賣合同），約定如債務(wù)人未能按期償還債務(wù)，則履行買賣合同，以買賣價(jià)款抵償債務(wù)，如果債務(wù)按期償還，則買賣合同不予履行。存在的問(wèn)題這種擔(dān)保方式在實(shí)踐中引發(fā)的經(jīng)濟(jì)糾紛，主要涉及如何界定當(dāng)事人之間簽訂的買賣合同為買賣型借款擔(dān)保關(guān)系，借款擔(dān)保合同是否有效，債權(quán)人是否可以據(jù)此清償債權(quán)，清償方式如何等具體問(wèn)題。上述問(wèn)題理論界和實(shí)務(wù)界存在較大爭(zhēng)議，思想認(rèn)識(shí)和裁判標(biāo)準(zhǔn)亟待統(tǒng)。二、買賣形式擔(dān)保的性質(zhì)界定.與附條件買賣比較買賣形式的擔(dān)保雖然也簽訂了買賣合同，但是與真正的買賣合同有著本質(zhì)不同。第一，此類合同的目的不是為了取得買賣標(biāo)的物的所有權(quán)，而是對(duì)債權(quán)的保障，而買賣合同的目的是取得標(biāo)的物的所有權(quán)。第二，此類合同并不具有獨(dú)立性，是債權(quán)債務(wù)合同的從合同，它的產(chǎn)生以債權(quán)債務(wù)合同的產(chǎn)生為前提，伴隨著債務(wù)的清償和消滅而消滅，具有從屬性，而真正的買賣合同具有獨(dú)立性，并非從合同。因此，買賣形式的擔(dān)保雖然在形式上簽訂了買賣合同，但并非真正的買賣合同，而是一種擔(dān)保合同。有人對(duì)這類擔(dān)保稱為“擔(dān)保型買賣”，實(shí)有不妥，筆者認(rèn)為，這類合同稱之為“買賣型擔(dān)?！陛^為貼切。.與典型擔(dān)保形式比較第一，買賣型擔(dān)保并未將買賣標(biāo)的物進(jìn)行抵押，更未進(jìn)行抵押登記，不屬于抵押。第二，買賣型擔(dān)保并未將標(biāo)的物交付擔(dān)保權(quán)人進(jìn)行質(zhì)押，且絕大多數(shù)買賣合同標(biāo)的物為商品房，不存在質(zhì)押的情況。第三，債權(quán)人沒(méi)有占有標(biāo)的物，更不具備留置的適用前提。是物的擔(dān)保還是債的擔(dān)保有觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)事人之間簽訂了債權(quán)債務(wù)合同來(lái)保障債務(wù)得以履行，因而這一擔(dān)保性質(zhì)是債的擔(dān)保。根據(jù)楊立新教授的觀點(diǎn)，雖然當(dāng)事人通過(guò)訂立買賣合同，但是，根據(jù)合同約定的內(nèi)容，如果債務(wù)不能如期履行，則債權(quán)人可以取得買賣合同標(biāo)的物的所有權(quán)，可見(jiàn)，真正對(duì)債權(quán)發(fā)生擔(dān)保作用的，是買賣合同的標(biāo)的物（通常為商品房）。筆者認(rèn)為，從合同約定的內(nèi)容及合同當(dāng)事人的真實(shí)意思表示來(lái)看，買賣型擔(dān)保并非債權(quán)擔(dān)保，而是物的擔(dān)保。至于這一約定的效力為何，是否可以按其約定方式確保債務(wù)得以清償，則是司法實(shí)踐中應(yīng)予考量的問(wèn)題。4.與讓與擔(dān)保比較，目有學(xué)者認(rèn)為，買賣型擔(dān)保最接近于讓與擔(dān)保。讓與擔(dān)保是指?jìng)鶆?wù)人或第三人為擔(dān)保債務(wù)人的債務(wù)，將擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)等權(quán)利轉(zhuǎn)移于擔(dān)保權(quán)人。債務(wù)清償后，擔(dān)保標(biāo)的物應(yīng)返還于債務(wù)人或第三人，債務(wù)不能履行時(shí)，擔(dān)保權(quán)人可就該標(biāo)的物優(yōu)先受償?shù)姆堑湫蛽?dān)保物權(quán)。讓與擔(dān)保與買賣型擔(dān)保之間的區(qū)別僅是轉(zhuǎn)移所有權(quán)先后次序的區(qū)別?；诖?，楊立新教授將本文所論及的擔(dān)保形式形象地稱為“后讓與擔(dān)?！?。1/4但是，筆者認(rèn)為，從效力上來(lái)講，這種“后讓與擔(dān)?！钡摹白屌c”是否能夠得到實(shí)現(xiàn)，有待于法律和審判實(shí)踐的認(rèn)定。如果該“讓與”不能得到法律的認(rèn)可，這一稱謂也就與實(shí)不符了。這也是本文未采用“后讓與擔(dān)?！狈Q謂，仍稱其為“買賣型擔(dān)?！钡脑?。，目三、買賣型擔(dān)保的效力認(rèn)定對(duì)于買賣型擔(dān)保這一非典型擔(dān)保形式，認(rèn)為無(wú)效的觀點(diǎn)為數(shù)不少，主要理由為：一是流質(zhì)條款無(wú)效。認(rèn)為買賣合同本質(zhì)系借款人與出借人在債務(wù)履行期限屆滿前，變相約定將擔(dān)保財(cái)產(chǎn)歸出借人所有，符合流質(zhì)契約的要件，應(yīng)屬無(wú)效合同。二是違反物權(quán)法定無(wú)效。該類合同名為買賣實(shí)為讓與擔(dān)保，違反了我國(guó)物權(quán)法定的原則，不應(yīng)予以支持。三是根據(jù)合同法第五十二條第（三）項(xiàng)之規(guī)定，該類合同名為買賣，實(shí)為流質(zhì)條款，以合法形式掩蓋非法目的，應(yīng)為無(wú)效。但認(rèn)為有效的觀點(diǎn)的主要理由為：民間借貸與買賣合同混合的糾紛，并不違背當(dāng)事人真實(shí)意思表示，只要不存在合同法規(guī)定的合同無(wú)效情形，即應(yīng)認(rèn)定有效，即使存在流質(zhì)條款，也不應(yīng)全部否定其效力。筆者認(rèn)為，我們?cè)谡J(rèn)識(shí)買賣型擔(dān)保的效力時(shí)亦應(yīng)秉持:1.遵循擔(dān)保法“保障債權(quán)”的立法宗旨。就利益衡量而言，根據(jù)擔(dān)保法“保障債權(quán)”的宗旨，債權(quán)人的地位在同等條件下，要優(yōu)于債務(wù)人和擔(dān)保人。據(jù)此，買賣型擔(dān)保合同設(shè)置了保障債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的條件，有利于促進(jìn)交易安全，應(yīng)得到法律的確認(rèn)。2.買賣型擔(dān)保方式并不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，符合當(dāng)事人之間的真實(shí)意思表示。認(rèn)可其效力，研究其適用準(zhǔn)則，不僅符合合同法關(guān)于合同效力的規(guī)定，也符合合同法的任意法本質(zhì)，還有利于規(guī)制引導(dǎo)這一擔(dān)保方式的發(fā)展，為其最終成熟、成為法律規(guī)定的典型擔(dān)保創(chuàng)造實(shí)踐基礎(chǔ)。從國(guó)際慣例上看，不少非典型擔(dān)保在國(guó)外已經(jīng)運(yùn)用成熟，成為典型擔(dān)保形式。與買賣型擔(dān)保最為接近的讓與擔(dān)保制度，最早肇始于德國(guó)。德國(guó)在18世紀(jì)以后通過(guò)判例和學(xué)說(shuō)確立和發(fā)展了現(xiàn)代意義上的讓與擔(dān)保9如果再往前追溯，讓與擔(dān)保又可謂濫觴于羅馬法上的信托和日耳曼法上的信托。日本和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)法律均規(guī)定了比較成熟的讓與擔(dān)保制度。這些國(guó)家和地區(qū)對(duì)于讓與擔(dān)保成熟應(yīng)用的范例應(yīng)為我國(guó)擔(dān)保立法和司法實(shí)踐所借鑒。雖然買賣型擔(dān)保有上述種種理論依據(jù)與現(xiàn)實(shí)優(yōu)勢(shì)，但是也遇到了多種理論質(zhì)疑，承認(rèn)買賣型擔(dān)保合同的效力應(yīng)克服以上物權(quán)法定原則、流質(zhì)禁止條款等幾個(gè)理論障礙。四、對(duì)買賣型擔(dān)保的法律規(guī)制與司法對(duì)策作為一種新型的擔(dān)保制度，除了有其基本價(jià)值和獨(dú)特功能外，還應(yīng)具有可操作性，能夠?yàn)楝F(xiàn)行法律所規(guī)制，才能體現(xiàn)持久的生命力。1.合同的成立與生效a?合同形式買賣型擔(dān)保涉及標(biāo)的物通常為商品房，為保護(hù)交易安全，避免糾紛，應(yīng)為書(shū)面形式訂立的要式合同。合同自簽訂之日起生效。買賣型擔(dān)保合同在實(shí)踐中通常表現(xiàn)為商品房買賣合同的形式。因?yàn)槿狈Ψ梢?guī)制，當(dāng)事人之間訂立合同形式往往欠規(guī)范，有的僅書(shū)面訂立借款合同，口頭訂立擔(dān)保合同。而有的只訂立擔(dān)保合同，以口頭方式約定借款合同。此時(shí)，如果雙方均認(rèn)可為擔(dān)保合同，根據(jù)該事實(shí)可以直接認(rèn)定合同性質(zhì)。而實(shí)踐中，通常是原2/4告堅(jiān)稱合同性質(zhì)為買賣合同，以房屋買賣合同提起訴訟，而被告不予認(rèn)可。此時(shí)需要結(jié)合相關(guān)證據(jù)，對(duì)合同的性質(zhì)進(jìn)行厘清和甄別。需要注意的是，買賣型擔(dān)保合同與普通買賣合同存在明顯不同，如合同載明的房屋比同地段同類型房屋價(jià)格低；合同上直接寫明房款已經(jīng)全部或大部支付，而原告往往無(wú)法提交房款交納憑證；合同約定通常比較簡(jiǎn)單，對(duì)于房屋交房、過(guò)戶等情況約定不明，不符合商品房銷售合同的規(guī)范；約定的交房、過(guò)戶時(shí)間與合同落款時(shí)間通常相隔較久。例如：有的商品房買賣合同簽訂后，原告多年未主張房屋所有權(quán)，而被告一直對(duì)原告有還款行為，原告對(duì)該些還款事項(xiàng)無(wú)法作出合理解釋，可以認(rèn)定，雙方之間關(guān)系名為買賣，實(shí)為借款擔(dān)保合同。標(biāo)的類型擔(dān)保合同應(yīng)滿足合同法第五十二條關(guān)于合同效力的規(guī)定，標(biāo)的物不應(yīng)為法律禁止轉(zhuǎn)讓之物。標(biāo)的物不應(yīng)局限于不動(dòng)產(chǎn)，也可以是雙方認(rèn)可其價(jià)值的動(dòng)產(chǎn)，具體標(biāo)的物可以參照我國(guó)物權(quán)法對(duì)于抵押物的規(guī)定?？梢栽O(shè)立擔(dān)保的標(biāo)的物：建筑物和其他土地附著物；建設(shè)用地使用權(quán)；以招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通運(yùn)輸工具；法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。禁止設(shè)立擔(dān)保的標(biāo)的物：土地所有權(quán)；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。公示方式對(duì)于合同是否公示。在尚未納入物權(quán)法體系之前，買賣型擔(dān)保合同的公示方式也受到制約。但是，從維護(hù)交易安全、保障債權(quán)的角度，應(yīng)鼓勵(lì)公示行為，對(duì)于以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的的擔(dān)保合同，例如商品房買賣合同，商品房預(yù)售登記可以作為公示形式。2.擔(dān)保人的義務(wù)與質(zhì)權(quán)和抵押權(quán)不同，買賣型擔(dān)保的權(quán)利人不能通過(guò)占有擔(dān)保物或抵押登記來(lái)保障其在擔(dān)保物上的權(quán)利，因此，有必要對(duì)擔(dān)保人的處分權(quán)進(jìn)行限制。ill第一，擔(dān)保人未經(jīng)擔(dān)保權(quán)人的同意，不得擅自處分標(biāo)的物。ill第二，擔(dān)保人擅自處分擔(dān)保標(biāo)的物的，應(yīng)審查第三人是否善意。對(duì)于第三人善意的審查，應(yīng)參照物權(quán)法第一百零六條中關(guān)于“善意取得”的規(guī)定。人們的交易在習(xí)慣上通常是建立在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿信任的基礎(chǔ)之上的，第三人與不動(dòng)產(chǎn)登記人進(jìn)行交易行為時(shí)，推定登記名義人為權(quán)利人，并據(jù)此進(jìn)行交易，從邏輯上可推出第三人與登記名義人的交易是“善意”的，主張?jiān)摻灰资欠巧埔獾娜藨?yīng)對(duì)此負(fù)舉證責(zé)任。對(duì)于缺少公示程序的買賣型擔(dān)保合同，第三人的惡意較難證明。對(duì)于以商品房為標(biāo)的物的合同，經(jīng)商品房預(yù)售登記后轉(zhuǎn)讓給第三人的，第三人對(duì)其善意應(yīng)負(fù)有證明義務(wù)。1=/最第三，如果第三人為善意，履行順序建議參照《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第九條的規(guī)定：“出賣人就同一普通動(dòng)產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實(shí)際履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照以下情形分別處理：（一）先行受領(lǐng)交付的買受人請(qǐng)求確認(rèn)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的，人民法院應(yīng)予支持；（二）均未受領(lǐng)交付，先行支付價(jià)款的買受人請(qǐng)求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；（三）均未受領(lǐng)交付，也未支付價(jià)款，依法成立在先合同的買受人請(qǐng)求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持?！?實(shí)現(xiàn)方式買賣型擔(dān)保的實(shí)現(xiàn)，即債務(wù)人屆時(shí)不能清償債務(wù)時(shí)，債權(quán)人如何實(shí)現(xiàn)擔(dān)保權(quán)。目前理論和實(shí)踐上有清算型和非清算型兩種觀點(diǎn)。1=/最3/4清算型又分為處分清算型和歸屬清算型兩種，前者需要擔(dān)保權(quán)人對(duì)標(biāo)的物變價(jià)受償，后者則是擔(dān)保權(quán)人直接獲得標(biāo)的物所有權(quán)，但亦須對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行估價(jià)，如果標(biāo)的物價(jià)值超出被擔(dān)保債權(quán)范圍，則擔(dān)保權(quán)人須向擔(dān)保人交還超出價(jià)款。如果不足，擔(dān)保人還應(yīng)支付差價(jià)。非清算型是指標(biāo)的物直接歸擔(dān)保權(quán)人所有，雙方債權(quán)債務(wù)關(guān)系歸于消滅。就我國(guó)司法現(xiàn)狀看，非清算型處理方式受到流質(zhì)條款的制約，況且，這一方式確實(shí)存在市場(chǎng)變化產(chǎn)生實(shí)質(zhì)不公的可能性，不利于保障債權(quán)，也不易于交易穩(wěn)定，還有可能使得當(dāng)事人之間為了規(guī)避交易稅費(fèi)而制造虛假訴訟。筆者贊同處分清算型處理方式。確定清償方法時(shí)，應(yīng)貫徹兩個(gè)原則：一是尊重當(dāng)事人意思表示，避免對(duì)標(biāo)的物折價(jià)手續(xù)的麻煩；二是體現(xiàn)讓與擔(dān)保的擔(dān)保權(quán)實(shí)質(zhì)，防止暴利行為。原因是這種擔(dān)保形式一大優(yōu)勢(shì)即是，避免了標(biāo)的物折價(jià)方式的繁瑣，節(jié)約了交易成本，而作為一種擔(dān)保制度，又要防止標(biāo)的物價(jià)值與債權(quán)的不均衡從而使一方獲得暴利。因此，在實(shí)現(xiàn)擔(dān)保權(quán)時(shí)，應(yīng)將清算義務(wù)作為雙方的法定義務(wù)。在這一基礎(chǔ)上，尊重當(dāng)事人意思表示：第一，履行清算義務(wù)前提下，如果雙方均同意以物抵償，可以遵循當(dāng)事人合意進(jìn)行清償，但是要按照買賣合同的規(guī)定，應(yīng)由債務(wù)人承擔(dān)相應(yīng)稅費(fèi)。第二，對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的情況。如果經(jīng)過(guò)清算，擔(dān)保標(biāo)的物的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出被擔(dān)保債權(quán)，建議按照抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式處理，雙方可以協(xié)議以擔(dān)保財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款予以受償.剩余價(jià)款返還擔(dān)保人。對(duì)于價(jià)款下跌的情況，則在折價(jià)、拍賣、變賣受償后，再由擔(dān)保人補(bǔ)償差價(jià)。第三，對(duì)于多重?fù)?dān)保情況。如：擔(dān)保人用以擔(dān)保的房屋已經(jīng)設(shè)置了抵押，并進(jìn)行了抵押登記的情況下，又設(shè)置買賣型擔(dān)保權(quán)的情形。在未征得抵押權(quán)人同意的情況下，應(yīng)遵循抵押權(quán)優(yōu)先原則。對(duì)于擔(dān)保人在同一標(biāo)的物上設(shè)置了多個(gè)買賣型擔(dān)保權(quán)，多個(gè)債權(quán)人要求實(shí)現(xiàn)擔(dān)保權(quán)的情況，日本大判大正3年7月7日判決認(rèn)為：讓與擔(dān)保設(shè)立后，標(biāo)的物所有權(quán)即轉(zhuǎn)移至擔(dān)保權(quán)人，擔(dān)保人不再對(duì)標(biāo)的物享有處分權(quán)，設(shè)定人再次就標(biāo)的物設(shè)定讓與擔(dān)保在法律上屬于無(wú)權(quán)處分，除非事后取得所有權(quán)，否則再設(shè)定行為無(wú)效。在我國(guó)，有觀點(diǎn)主張，先成立的擔(dān)保權(quán)優(yōu)于后成立的擔(dān)保權(quán)優(yōu)先受償。筆者認(rèn)為，還是應(yīng)參照物權(quán)法第一百九十九條對(duì)于抵押權(quán)清償順序的規(guī)定，“抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償”對(duì)各擔(dān)保權(quán)按照債權(quán)比例清償?；究紤]是未經(jīng)公示的擔(dān)保權(quán)不具有對(duì)抗效力，因此各擔(dān)保權(quán)之間按照擔(dān)保的債權(quán)的比例清償，體現(xiàn)相互之間的平等地位，也體現(xiàn)了未經(jīng)登記的擔(dān)保權(quán)具有不完全物權(quán)的特征。五、法官建議買賣型擔(dān)保是隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和司法實(shí)踐發(fā)展而出現(xiàn)的新的習(xí)慣法擔(dān)保方式，有著獨(dú)特的價(jià)值和適用空間。我國(guó)相關(guān)立法指導(dǎo)思想應(yīng)鼓勵(lì)制度創(chuàng)新，對(duì)于買賣型擔(dān)保等有益于經(jīng)濟(jì)發(fā)展、交易安全的非典型擔(dān)保方式，逐步通過(guò)立法予以明確；完善公示方式，建立融資擔(dān)保備案系統(tǒng)，減少善意第三人與債權(quán)人之間的權(quán)利沖突；在法

律未予規(guī)制的情況下，判定此類案件時(shí)還應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)把握，在正確界定法律關(guān)系的前提下，通過(guò)對(duì)民法理論和合同法一般規(guī)則的合理適用，確保個(gè)案處理的妥當(dāng)性。4/4【篇三：以買賣形式進(jìn)行擔(dān)保的效力認(rèn)定與訴訟對(duì)策】■=j最以買賣形式進(jìn)行擔(dān)保的效力認(rèn)定與訴訟對(duì)策此前，我們的“眾案組”欄目分享了一宗最高法院關(guān)于借貸關(guān)系中商品房買賣合同性質(zhì)認(rèn)定的再審案例（可在后臺(tái)回復(fù)關(guān)鍵字“讓與擔(dān)?！?，查看原文）。不少讀者希望我們可以對(duì)該案例所衍生出的相關(guān)買賣合同效力認(rèn)定、該種擔(dān)保的實(shí)現(xiàn)方式等等爭(zhēng)議問(wèn)題，進(jìn)行更深入的分析?！?j最今天天同訴訟圈分享一篇最高法院民二庭金麗娟法官的文章，本文繞該非典型擔(dān)保方式的性質(zhì)、效力、法律適用等問(wèn)題，闡述了各方觀點(diǎn)及原因，供大家對(duì)“買賣型擔(dān)保”的法律規(guī)制、訴訟策略等有著更全面的掌握。文/金麗娟最高人民法院民二庭來(lái)源/《商事審判指導(dǎo)》總第38輯一、立法現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題近年來(lái)，銀根緊縮與各類經(jīng)濟(jì)主體融資需求旺盛的矛盾日益突出，融資主體不斷探索新的融資擔(dān)保方式，以簽訂買賣合同形式為債權(quán)提供擔(dān)保的交易方式應(yīng)運(yùn)而生。但我國(guó)擔(dān)保立法和物權(quán)法中對(duì)現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中反復(fù)應(yīng)用而行之有效的非典型擔(dān)保方式并未涉及，審判實(shí)踐中存在一定爭(zhēng)議。具體表現(xiàn)形式債權(quán)人與債務(wù)人訂立債權(quán)債務(wù)合同的同時(shí)，也與債務(wù)人本人或第三人訂立買賣合同（通常表現(xiàn)為商品房買賣合同），約定如債務(wù)人未能按期償還債務(wù)，則履行買賣合同，以買賣價(jià)款抵償債務(wù)，如果債務(wù)按期償還，則買賣合同不予履行。存在的問(wèn)題這種擔(dān)保方式在實(shí)踐中引發(fā)的經(jīng)濟(jì)糾紛，主要涉及如何界定當(dāng)事人之間簽訂的買賣合同為買賣型借款擔(dān)保關(guān)系，借款擔(dān)保合同是否有效，債權(quán)人是否可以據(jù)此清償債權(quán)，清償方式如何等具體問(wèn)題。上述問(wèn)題理論界和實(shí)務(wù)界存在較大爭(zhēng)議，思想認(rèn)識(shí)和裁判標(biāo)準(zhǔn)亟待統(tǒng)二、買賣形式擔(dān)保的性質(zhì)界定.與附條件買賣比較買賣形式的擔(dān)保雖然也簽訂了買賣合同，但是與真正的買賣合同有著本質(zhì)不同。第一，此類合同的目的不是為了取得買賣標(biāo)的物的所有權(quán)，而是對(duì)債權(quán)的保障，而買賣合同的目的是取得標(biāo)的物的所有權(quán)。第二，此類合同并不具有獨(dú)立性，是債權(quán)債務(wù)合同的從合同，它的產(chǎn)生以債權(quán)債務(wù)合同的產(chǎn)生為前提，伴隨著債務(wù)的清償和消滅而消滅，具有從屬性，而真正的買賣合同具有獨(dú)立性，并非從合同。因此，買賣形式的擔(dān)保雖然在形式上簽訂了買賣合同，但并非真正的買賣合同，而是一種擔(dān)保合同。有人對(duì)這類擔(dān)保稱為“擔(dān)保型買賣”，實(shí)有不妥，筆者認(rèn)為，這類合同稱之為“買賣型擔(dān)?！陛^為貼切。.與典型擔(dān)保形式比較第一，買賣型擔(dān)保并未將買賣標(biāo)的物進(jìn)行抵押，更未進(jìn)行抵押登記，不屬于抵押。第二，買賣型擔(dān)保并未將標(biāo)的物交付擔(dān)保權(quán)人進(jìn)行質(zhì)押，且絕大多數(shù)買賣合同標(biāo)的物為商品房，不存在質(zhì)押的情況。第三，債權(quán)人沒(méi)有占有標(biāo)的物，更不具備留置的適用前提。.是物的擔(dān)保還是債的擔(dān)保有觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)事人之間簽訂了債權(quán)債務(wù)合同來(lái)保障債務(wù)得以履行，因而這一擔(dān)保性質(zhì)是債的擔(dān)保。根據(jù)楊立新教授的觀點(diǎn)，雖然當(dāng)事人通過(guò)訂立買賣合同，但是，根據(jù)合同約定的內(nèi)容，如果債務(wù)不能如期履行，則債權(quán)人可以取得買賣合同標(biāo)的物的所有權(quán)，可見(jiàn)，真正對(duì)債權(quán)發(fā)生擔(dān)保作用的，是買賣合同的標(biāo)的物（通常為商品房）。筆者認(rèn)為，從合同約定的內(nèi)容及合同當(dāng)事人的真實(shí)意思表示來(lái)看，買賣型擔(dān)保并非債權(quán)擔(dān)保，而是物的擔(dān)保。至于這一約定的效力為何，是否可以按其約定方式確保債務(wù)得以清償，則是司法實(shí)踐中應(yīng)予考量的問(wèn)題。.與讓與擔(dān)保比較有學(xué)者認(rèn)為，買賣型擔(dān)保最接近于讓與擔(dān)保。讓與擔(dān)保是指?jìng)鶆?wù)人或第三人為擔(dān)保債務(wù)人的債務(wù)，將擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)等權(quán)利轉(zhuǎn)移于擔(dān)保權(quán)人。債務(wù)清償后，擔(dān)保標(biāo)的物應(yīng)返還于債務(wù)人或第三人，債務(wù)不能履行時(shí)，擔(dān)保權(quán)人可就該標(biāo)的物優(yōu)先受償?shù)姆堑湫蛽?dān)保物權(quán)。讓與擔(dān)保與買賣型擔(dān)保之間的區(qū)別僅是轉(zhuǎn)移所有權(quán)先后次序的區(qū)別?；诖?，楊立新教授將本文所論及的擔(dān)保形式形象地稱為“后讓與擔(dān)?！?。但是，筆者認(rèn)為，從效力上來(lái)講，這種“后讓與擔(dān)?！钡摹白屌c”是否能夠得到實(shí)現(xiàn)，有待于法律和審判實(shí)踐的認(rèn)定。如果該“讓與”不能得到法律的認(rèn)可，這一稱謂也就與實(shí)不符了。這也是本文未采用“后讓與擔(dān)保”稱謂，仍稱其為“買賣型擔(dān)?！钡脑?。三、買賣型擔(dān)保的效力認(rèn)定對(duì)于買賣型擔(dān)保這一非典型擔(dān)保形式，認(rèn)為無(wú)效的觀點(diǎn)為數(shù)不少，主要理由為：一是流質(zhì)條款無(wú)效。認(rèn)為買賣合同本質(zhì)系借款人與出借人在債務(wù)履行期限屆滿前，變相約定將擔(dān)保財(cái)產(chǎn)歸出借人所有，符合流質(zhì)契約的要件，應(yīng)屬無(wú)效合同。二是違反物權(quán)法定無(wú)效。該類合同名為買賣實(shí)為讓與擔(dān)保，違反了我國(guó)物權(quán)法定的原則，不應(yīng)予以支持。三是根據(jù)合同法第五十二條第（三）項(xiàng)之規(guī)定，該類合同名為買賣，實(shí)為流質(zhì)條款，以合法形式掩蓋非法目的，應(yīng)為無(wú)效。但認(rèn)為有效的觀點(diǎn)的主要理由為：民間借貸與買賣合同混合的糾紛，并不違背當(dāng)事人真實(shí)意思表示，只要不存在合同法規(guī)定的合同無(wú)效情形，即應(yīng)認(rèn)定有效，即使存在流質(zhì)條款，也不應(yīng)全部否定其效力。筆者認(rèn)為，我們?cè)谡J(rèn)識(shí)買賣型擔(dān)保的效力時(shí)亦應(yīng)秉持：.遵循擔(dān)保法“保障債權(quán)”的立法宗旨。就利益衡量而言，根據(jù)擔(dān)保法“保障債權(quán)”的宗旨，債權(quán)人的地位在同等條件下，要優(yōu)于債務(wù)人和擔(dān)保人。據(jù)此，買賣型擔(dān)保合同設(shè)置了保障債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的條件，有利于促進(jìn)交易安全，應(yīng)得到法律的確認(rèn)。.買賣型擔(dān)保方式并不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，符合當(dāng)事人之間的真實(shí)意思表示。認(rèn)可其效力，研究其適用準(zhǔn)則，不僅符合合同法關(guān)于合同效力的規(guī)定，也符合合同法的任意法本質(zhì)，還有利于規(guī)制引導(dǎo)這一擔(dān)保方式的發(fā)展，為其最終成熟、成為法律規(guī)定的典型擔(dān)保創(chuàng)造實(shí)踐基礎(chǔ)。.從社會(huì)價(jià)值角度看，擔(dān)保制度的主要功能在于維護(hù)信用，融通資金，擔(dān)保方式不僅是債權(quán)保障方式，也是一種金融產(chǎn)品。一個(gè)國(guó)家擔(dān)保制度的完備與否，對(duì)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展將產(chǎn)生直接的影響。買賣型擔(dān)保適用范圍較為廣泛，設(shè)立較為便捷，克服了質(zhì)權(quán)必須轉(zhuǎn)移動(dòng)產(chǎn)，抵押權(quán)必須進(jìn)行抵押登記的繁瑣程序，使得融資方式更為簡(jiǎn)便有效，既滿足了借款人的融資需求，又使得債權(quán)人的權(quán)利得到保障，有著較大的效率價(jià)值和促進(jìn)交易的功用。認(rèn)可這一擔(dān)保方式的效力，是對(duì)實(shí)踐需求的呼應(yīng)，也是對(duì)目前我國(guó)擔(dān)保制度的有益補(bǔ)充。.從國(guó)際慣例上看，不少非典型擔(dān)保在國(guó)外已經(jīng)運(yùn)用成熟，成為典型擔(dān)保形式。與買賣型擔(dān)保最為接近的讓與擔(dān)保制度，最早肇始于德國(guó)。德國(guó)在18世紀(jì)以后通過(guò)判例和學(xué)說(shuō)確立和發(fā)展了現(xiàn)代意義上的讓與擔(dān)保9如果再往前追溯，讓與擔(dān)保又可謂濫觴于羅馬法上的信托和日耳曼法上的信托。日本和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)法律均規(guī)定了比較成熟的讓與擔(dān)保制度。這些國(guó)家和地區(qū)對(duì)于讓與擔(dān)保成熟應(yīng)用的范例應(yīng)為我國(guó)擔(dān)保立法和司法實(shí)踐所借鑒。雖然買賣型擔(dān)保有上述種種理論依據(jù)與現(xiàn)實(shí)優(yōu)勢(shì)，但是也遇到了多種理論質(zhì)疑，承認(rèn)買賣型擔(dān)保合同的效力應(yīng)克服以上物權(quán)法定原則、流質(zhì)禁止條款等幾個(gè)理論障礙。四、對(duì)買賣型擔(dān)保的法律規(guī)制與司法對(duì)策作為一種新型的擔(dān)保制度，除了有其基本價(jià)值和獨(dú)特功能外，還應(yīng)具有可操作性，能夠?yàn)楝F(xiàn)行法律所規(guī)制，才能體現(xiàn)持久的生命力。.合同的成立與生效合同形式買賣型擔(dān)保涉及標(biāo)的物通常為商品房，為保護(hù)交易安全，避免糾紛，應(yīng)為書(shū)面形式訂立的要式合同。合同自簽訂之日起生效。買賣型擔(dān)保合同在實(shí)踐中通常表現(xiàn)為商品房買賣合同的形式。因?yàn)槿狈Ψ梢?guī)制，當(dāng)事人之間訂立合同形式往往欠規(guī)范，有的僅書(shū)面訂立借款合同，口頭訂立擔(dān)保合同。而有的只訂立擔(dān)保合同，以口頭方式約定借款合同。此時(shí)，如果雙方均認(rèn)可為擔(dān)保合同，根據(jù)該事實(shí)可以直接認(rèn)定合同性質(zhì)。而實(shí)踐中，通常是原告堅(jiān)稱合同性質(zhì)為買賣合同，以房屋買賣合同提起訴訟，而被告不予認(rèn)可。此時(shí)需要結(jié)合相關(guān)證據(jù)，對(duì)合同的性質(zhì)進(jìn)行厘清和甄別。需要注意的是，買賣型擔(dān)保合同與普通買賣合同存在明顯不同，如合同載明的房屋比同地段同類型房屋價(jià)格低；合同上直接寫明房款已經(jīng)全部或大部支付，而原告往往無(wú)法提交房款交納憑證；合同約定通常比較簡(jiǎn)單，對(duì)于房屋交房、過(guò)戶等情況約定不明，不符合商品房銷售合同的規(guī)范；約定的交房、過(guò)戶時(shí)間與合同落款時(shí)間通常相隔較久。例如：有的商品房買賣合同簽訂后，原告多年未主張房屋所有權(quán)，而被告一直對(duì)原告有還款行為，原告對(duì)該些還款事項(xiàng)無(wú)法作出合理解釋，可以認(rèn)定，雙方之間關(guān)系名為買賣，實(shí)為借款擔(dān)保合同。標(biāo)的類型擔(dān)保合同應(yīng)滿足合同法第五十二條關(guān)于合同效力的規(guī)定，標(biāo)的物不應(yīng)為法律禁止轉(zhuǎn)讓之物。標(biāo)的物不應(yīng)局限于不動(dòng)產(chǎn)，也可以是雙方認(rèn)可其價(jià)值的動(dòng)產(chǎn)，具體標(biāo)的物可以參照我國(guó)物權(quán)法對(duì)于抵押物的規(guī)定?？梢栽O(shè)立擔(dān)保的標(biāo)的物：建筑物和其他土地附著物；建設(shè)用地使用權(quán)；以招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán);生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通運(yùn)輸工具；法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。禁止設(shè)立擔(dān)保的標(biāo)的物：土地所有權(quán)；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和