國內(nèi)外超高層案例

國內(nèi)外超高層案例研究**研究案例[關(guān)鍵字]：國內(nèi)外超高層、典型案例[案例簡介]：對國內(nèi)外超高層典型案例進行分析研究，包括發(fā)展歷程、歸類、出現(xiàn)條件、戶型等[案例適用范圍]：超高層建筑超高層分類酒店寫字樓綜合體居住性物業(yè)深圳羅湖俊園（萬科）深圳擎天華庭深圳金域藍(lán)灣（萬科）上海.世茂濱江武漢.錦繡長江香港.貝沙灣香港.凱旋門香港.淺水灣新加坡.吉寶灣……上海金貿(mào)武漢.錦繡長江………很多CBD商務(wù)中心北京中央商務(wù)區(qū)上海陸家嘴深圳中心區(qū)北京中環(huán)世貿(mào)綜合體住宅＋酒店寫字樓＋公寓商業(yè)＋寫字樓＋公寓深圳華潤.萬象城深圳大中華廣場……項目區(qū)位條件、規(guī)模、城市特性及限制條件通過廣泛深入的調(diào)查，**對國內(nèi)外居住性超高層（居住性住宅及度假性公寓）案例進行了研究國內(nèi)香港/新加坡國外深圳：萬科俊園萬科金域藍(lán)灣系列（深圳、珠海、福州）擎天華庭港立豪園世貿(mào)濱江系列（上海、福州、武漢）青島東海路9號………香港新鴻基.凱旋門貝沙灣……新加坡吉寶灣……澳大利亞黃金海岸SierraGrand邁阿密海岸線案例超高層住宅的發(fā)展背景國內(nèi)超高層住宅發(fā)展的歷程——以深圳為例，市場的成熟需經(jīng)過漫長歷程1998年深圳首個超高層住宅萬科俊園2000年港麗豪園2002年擎天華庭2006年高容積率下的無奈產(chǎn)物金域藍(lán)灣2008年逆市中的超高層頂級豪宅幸福里歷程項目市場表現(xiàn)羅湖老區(qū)項目，容積率14.29，開發(fā)歷程艱難，有過多次停工；銷售表現(xiàn)一般，銷售80%，但后續(xù)出現(xiàn)價格大幅下跌；項目整體沒有取得成功，項目整體利潤率僅為6.43%。超高層豪宅的失敗嘗試福田中心區(qū)，容積率4.7，項目配套及裝修號稱“超六級”標(biāo)準(zhǔn)雖遠(yuǎn)離口岸，但是以港客為主要定位，且產(chǎn)品無競爭力；項目銷售失敗，三年的銷售結(jié)果僅不到60％，不被市場認(rèn)可；定位混亂的商住超高層高尚居住區(qū)景田的超高層塔樓，容積率15.87，從2002年到2005年，項目歷經(jīng)從純住宅到商住定位的調(diào)整，拉長銷售期；項目整體失敗：小戶型銷售順利，但主力的大戶型滯銷，且30層以上單位難以售出；紅樹林區(qū)域的高檔住宅，容積率7，以高層為主力產(chǎn)品，2006年最后一期銷售2棟超高層以消化容積率，項目銷售順利以港客和本地精英人士為主，銷售價格比普通高層產(chǎn)品無優(yōu)勢地王商圈內(nèi)的核心地塊，華潤借萬象城之勢，開發(fā)3棟超高層頂級公寓，強勢登場預(yù)計2008年下半年銷售，定價偏謹(jǐn)慎三期均價17000元/㎡開盤均價7600元/㎡開盤均價約15000元/㎡均價約12000元/㎡正式定價未對外公布超高層出現(xiàn)的城市背景——經(jīng)濟發(fā)展與高度城市化的產(chǎn)物城市土地市場特征：地價居高不下城市重要區(qū)域土地極度稀缺城市化率發(fā)展階段：初期階段：城市化水平＜30%；加速階段：城市化水平30%~65%；后期階段：城市化水平＞65%；隨著中國城市化的進程加快，經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，超高層的住宅開始在各大城市涌現(xiàn)，一些二線城市也開始出現(xiàn)此類產(chǎn)品形式現(xiàn)象城市GDP（億元）城市化率超高層住宅大量涌現(xiàn)北京912084.3%上海1176588.7%廣州674478.5%深圳6657100%開始出現(xiàn)超高層住宅武漢310068%南京320775%佛山3558－福州－－青島3700－………………超高層出現(xiàn)的價值特征超高層項目價值特征房產(chǎn)售價遠(yuǎn)高于建造成本：超高層住宅建安成本3000-3500元/㎡提高容積率又可攤薄高地價建安成本3000元/㎡超高層住宅客戶群體的特性超高層的心理安全感高公攤高物業(yè)管理費客戶心理優(yōu)勢客戶心理劣勢唯我獨尊的感受開闊的景觀視野便利的城區(qū)生活條件客戶群體為視野開闊的財富階層早期以香港或海外客戶為主，集中于少數(shù)一線城市早期客戶發(fā)達(dá)及較發(fā)達(dá)城市的視野開闊群體及國際化生活人士當(dāng)前客戶客戶群體為視野開闊的財富階層更易于接受超高層住宅超高層住宅發(fā)展的價值要點總結(jié)宏觀因素KPI城市GDP城市經(jīng)濟發(fā)達(dá)，GDP總量達(dá)到一定規(guī)模城市化率城市化率高，已經(jīng)進入或?qū)⒁M入后期階段（超過65%）實現(xiàn)售價至少實現(xiàn)超過10000元/㎡的銷售均價，遠(yuǎn)超建安成本客戶群體本地視野開闊的財富階層，或能吸引國際化生活人士超高層住宅的的技術(shù)特征超高層技術(shù)安安全等級的變變化，導(dǎo)致設(shè)設(shè)計和建設(shè)的的難度大幅度度增加，建設(shè)設(shè)周期增大由于超高層技技術(shù)要求出現(xiàn)現(xiàn)質(zhì)的變化，，大量不同于于普通高層的的技術(shù)問題出出現(xiàn)；直接導(dǎo)致的影影響是設(shè)計和和建設(shè)的難度度大幅度增加加；結(jié)果是建設(shè)周周期的拉長。。結(jié)構(gòu)形式住宅一般采用用剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)，少數(shù)采用用鋼結(jié)構(gòu)水電指標(biāo)超高層高度為為給水系統(tǒng)帶帶來更多要求求消防：超高的的體量對消防防要求更高，，例如消防噴噴淋系統(tǒng)等配配置配電:對配電要求比比較高，多路路配電電梯設(shè)置每隔15——18層之間要分層層設(shè)計高速電電梯避難層每隔15——18層之間需要設(shè)設(shè)計一層避難難層戶型立面以景觀為導(dǎo)向向，大開間，，大面積玻璃璃幕墻使用高科技智能化：大量量智能化技術(shù)術(shù)的運用還需預(yù)留職能能化模塊，為為將來發(fā)展預(yù)預(yù)備空間超高層的梯戶戶組織形式與與實用率———由于平層面面積的限制，，超高層建筑筑舒適度和經(jīng)經(jīng)濟性受到影影響代表項目：深深圳金域藍(lán)灣灣三期四梯五戶，實實用率80%戶型面積：100-160㎡平層面積：702㎡代表項目：世世貿(mào)濱江花園園兩梯兩戶，實實用率77.2%戶型面積在129－335㎡整體平層面積積：2000㎡板式結(jié)構(gòu)———頂級豪宅布布局筒體布局———(酒店式)公寓蝶式結(jié)構(gòu)———高檔住宅布布局代表項目：黃黃金海岸SierraGrand三梯十戶，實實用率約83%戶型面積在63－198㎡超高層住宅項項目發(fā)展模式式城市超高層住住宅的分類1.城市核心心資源類代表表案例上海世茂濱江江花園武漢世茂錦繡繡長江2.單純城市市核心類代表表案例萬科俊園深圳港麗豪園園3.城市非核核心資源類代代表案例深圳萬科金域域藍(lán)灣三期景觀資源城市區(qū)位高高低單純城市核心心類超高層住住宅城市核心資源源類超高層住住宅城市非核心資資源類超高層層住宅132不適合超高層層一、城市核心心資源類超高高層住宅香港及新加坡坡案例香港超高層住住宅香港超高層住宅高度

樓層

用途年份曉峰閣(HillsboroughCourt)137米36層住宅

1993雅典居(VillaAthena)

119-123米

27-28層住宅

1994年御峰(TheSummit)

219.8米

65層住宅

2001年海名軒(HarbourfrontLandmark)232.6米

68-73層住宅2001年曉廬(Highcliff)

252.4米

73層住宅2003年擎天半島(Sorrento)

256-206米

60-75層

住宅2003年君臨天下(TheHarbourside)

255米

75層住宅

2003年凱旋門(TheVictoryArch)

231米65層

住宅2005年貝沙灣超過150米50住宅2006凱旋門——香港單價最高高的頂級公寓寓豪宅項目：凱旋門（thevictoryarch）區(qū)域：尖沙咀柯士甸甸道西1號占地面積：172000平方尺物業(yè)類型：4座住宅大廈，，共1054個住宅單位戶型面積：標(biāo)準(zhǔn)單位面積積500～2,300平方尺，以三三房為主開發(fā)時間：2005年入伙時間：2006年7月價格：15～25萬（最高價38萬）元/平方米物管費：2.6元/方尺發(fā)展商：新鴻基地產(chǎn)產(chǎn)與香港地鐵鐵公司管理公司：地鐵物業(yè)管管理代理商：美聯(lián)和中原原凱旋門外立面凱旋門夜景“凱旋門效應(yīng)應(yīng)”帶旺同區(qū)區(qū)二手樓，成成2005年年香港樓市營營銷經(jīng)典案例例2005年香港房地產(chǎn)產(chǎn)市場背景：：2005年5月，香港銀行陸續(xù)續(xù)加息，香港港地產(chǎn)尤其是是二手房交易易量驟減，在加息公布布后的一段時時間，郊區(qū)樓盤更是是出現(xiàn)“零””成交量。投資銀行美林林證券預(yù)測，，受到香港銀銀行貸款利率率上升的沖擊擊，香港房地地產(chǎn)價格在2006年中前將會下下跌最高達(dá)25%。在6月1日發(fā)布的報告告里，美林同同時下調(diào)香港港五家房地產(chǎn)產(chǎn)公司的評級級。但6月15日，凱旋門以以38萬元/平方米的天價價震驚香港。。市場證明，““樓市脆弱””的論調(diào)都不不能動搖他們們對持有物業(yè)業(yè)的渴望?！皠P旋門效應(yīng)應(yīng)”帶旺同區(qū)區(qū)二手樓凱旋門銷售神神話使自身所所處地段天價價暴漲，如同同區(qū)項目九龍龍站“君臨天下””06年3月單價同期上上升7～12%，飆升到1.4～1.7萬元/平方米。同時，更帶帶起香港豪宅宅價格不斷攀攀升，使得香香港樓市出現(xiàn)現(xiàn)了亞洲金融融風(fēng)暴以來的的新高潮。凱旋門效應(yīng)下，目目前擎天半島的平平均尺價為8,000元，較上月同期上上升5%～7%，本月尺價將再有有3%～5%升幅。此外，受同區(qū)頂級級豪宅凱旋門即將將開售的消息所刺刺激，3月分擎天半島累錄錄70宗二手成交，較上上月上升1倍。君臨天下擎天半島地段與客戶：擁有維多利亞港港無敵景觀，為香香港頂級地段；交交通便利成香港企企業(yè)家最大賣點地段繁華，無敵海海景資源位于九龍城海邊繁繁華地段緊靠園林中央公園園臨海而建，南向維維多利亞港，西向向中港碼頭，無敵敵海景資源交通非常便利到中環(huán)只需一站直達(dá)香港國際機場場靠近中港碼頭將建南環(huán)線駁通港港九新界和通往內(nèi)內(nèi)地凱旋門客戶：已與100多位買家簽約，約約一成是內(nèi)地客戶，，主要來自北京、上上海和深圳；另外四成是中港商商人。他們大部分都是是最能干的企業(yè)家家，很多人買房子都是是一次性付款，不不用做按揭。在九龍區(qū)買房子的的大部分都是香港的的廠家、企業(yè)家和和實業(yè)家，經(jīng)常要到內(nèi)地做做生意，如果這些些鐵路沿線接通了了，他們回內(nèi)地做做生意會很方便，，這因而成為凱旋旋門很大的賣點。。產(chǎn)品規(guī)劃，4棟住宅大樓扇形形排列，保證每戶戶大觀景面，大部部分單位均可觀賞賞維多利亞無敵海海景外立面：4棟住宅大樓扇形排排列，保證每戶大大觀景面，大部分分單位均可觀賞維維多利亞無敵海景景；建筑物以暖色色系為主，使凱旋旋門與鄰近的建筑筑物凸顯出來層高：共65層，231米；從普通公寓的的3米到別墅般挑空大大廳享受的3.8～4.0米產(chǎn)品：凱旋門提供4幢，標(biāo)準(zhǔn)單位面積積由約500～2,300平方尺，以三房單單位為主；提供少少量特色單位，包包括五個面積由約約3,300～5,500平方尺的“天際獨獨立屋”，12個面積由約3,300～3,400平方尺的“至尊門門”和21個面積超過2,500平方尺的“大宅門門”其他：3層為平臺花園，5層以上為住宅部分分，1054個單位；59～61層為空中會所，62層為著名的空中花花園；每座均有一一層專為隔火層大部分單位均可觀觀賞維多利亞無敵敵海景規(guī)劃圖摩天會所：擁有無敵海灣視視野，配套頂級豪豪華，完全體現(xiàn)了了頂級高尚生活59樓的摩天大廳，就是凱旋門豪華華會所的空中恒溫溫泳池，每一位身身臨其境的參觀者者，都會被眼前璀璀璨的夜景深深吸吸引，落地窗外大大片的維多利亞港港夜景倒映在游泳泳池畔，顯得波光光粼粼，令人不禁禁迷醉。60樓為宴會及休閑區(qū)區(qū)，星夢宴會廳豪華華典雅，天花板垂垂吊著6盞法國Baccarat水晶吊燈；最令人人驚艷的是空中酒酒廊云霄閣，180度的臨海景觀，是是適合小酌幾杯的的好地方；61樓是大型健身中心心，在跑步機上跑步步，高空俯瞰維港港，彷佛空中漫步步；62樓為空中花園，以法國浪漫情懷懷為藍(lán)本，劃分為為茶花園、桂花園園、松樹園、茉莉莉園、薔薇園及榕榕樹園，讓住戶在在綠化空間中舒展展筋骨。62樓空中花園60樓為宴會及休休閑區(qū)61樓是大型健身身中心“香港貝沙灣項目目一直被公認(rèn)為香香港豪宅項目的先先驅(qū)及典范”發(fā)展項目名稱：貝沙灣(ResidenceBel-Air)區(qū)位：處港島南區(qū)西海海岸，是香港傳統(tǒng)統(tǒng)豪宅地段，屬于于“香港硅谷”數(shù)數(shù)碼港中的住宅部部分（數(shù)碼港包括括核心辦公大樓、、國際級發(fā)數(shù)碼港艾美酒店、、豪華住宅和購物物商場）發(fā)展商：盈科大衍地產(chǎn)發(fā)發(fā)展有限公司賣方：香港數(shù)碼港（附附屬發(fā)展）有限公公司地塊用途限制：私人住宅年期：2000年5月月22日起計50年交通：有巴士、渡輪及及規(guī)劃中地鐵連接接市區(qū)，18分鐘鐘至中環(huán)，20分分鐘到尖沙咀，35分鐘到機場資源：背山面海，700米海岸線香港島貝沙灣九龍貝沙灣六期貝沙灣共分6期物物業(yè)，2800戶戶，本案主要研究究6期Bel-AirNo.8貝沙灣分6期：一期：ResidenceBer-AirⅠ二期：南岸ResidenceBer-AirⅡ（SouthTowers)三期：南灣ResidenceBer-AirⅢ(Bel-AironthePeak)四期：貝沙灣豪華洋洋房DeluxeHousesatVillaBer-Air五期：貝沙灣第五期期豪華洋房DeluxeHousesPhaseⅤ（興建中）六期：ResidenceBer-AirⅥ(Bel-AirNo.8)本案例主要研究究Bel-AirNo.8。一期二期三期五期六期貝沙灣一、二期期物業(yè)四期Bel-AirNo.8共709伙單位，分別是是1房約50個（占7%），2房約180個（約26%），3房約390個（占55%）、4房約70個（占10%）。貝沙灣六期貝沙灣6期“Bel-AirNo.8””，由8幢呈波浪浪型的豪華高層層住宅組成Bel-Airno.8由知名建筑師Foster&Partner設(shè)計的，共有8座住宅大廈。Bel-Airno.84幢雙子式線性豪豪宅大樓，與四四周的山海呼應(yīng)應(yīng)，更讓每個豪豪宅單位皆享有有最佳景觀、采采光都以及空氣氣流通量。此外外，除了戶戶皆皆背山面海外，，更設(shè)有寬敞露露臺配合花園平平臺上不同主題題的池景及特色色園林，接連一一望無際的碧海海藍(lán)天，同時飽飽覽三重優(yōu)美景景致37層（2）、43層（2）、50層（4）——注：不設(shè)14、24、34、44層數(shù)碼港艾美酒店店豪華游艇碼頭甲級寫字樓娛樂購物中心豪華洋房豪華高層住宅豪華高層住宅會所自2003年2月14日，在鋪天蓋地地的宣傳推廣攻攻勢下，貝沙灣灣正式開售，短短一周內(nèi)售出出近100套豪宅。目前已賣出共接近2000個豪華單位。無論是作為投投資或自住貝沙沙灣都是上佳之之選。目標(biāo)客戶群自然是追求高素素質(zhì)的居住環(huán)境境，懂得享受生生活的專業(yè)人士士及成功人士(來自世界各地，，包括東南亞、、英國、美國、、澳大利亞、歐歐洲及內(nèi)地等外外籍買家、企業(yè)業(yè)家、跨國集團團的高層)Bel-AirNo.8開開發(fā)理念：貝沙灣構(gòu)建了了以創(chuàng)新生活理理念為場所精神神的濱海生活創(chuàng)意空間，創(chuàng)新新求變藝術(shù)標(biāo)榜，生活活品位效率至上，時間間無價意大利新古典建建筑風(fēng)格洋溢文藝復(fù)興時時代的氛圍文藝復(fù)興時期建建筑小品主體硬件設(shè)施和和室內(nèi)藝術(shù)品全方位的會員接接送服務(wù)系統(tǒng)新興貴族創(chuàng)新生生活理念萌發(fā)創(chuàng)意的校園園式敞開空間設(shè)設(shè)計擁有專屬品牌系系列，并且產(chǎn)品品和款式不斷創(chuàng)創(chuàng)新將辦公和居住空空間統(tǒng)一起來，，適合IT界新新貴會所設(shè)施和服務(wù)務(wù)也推陳出新，，創(chuàng)意不斷會所的藝術(shù)品陳陳列對業(yè)主進行行藝術(shù)洗禮核心理念KPI(關(guān)鍵指指標(biāo)系統(tǒng))Bel-AirNo.8資資源：貝沙灣，以濱濱海資源和財富富為基礎(chǔ)，但又又力求突破，領(lǐng)領(lǐng)略生活的藝術(shù)術(shù)背靠翠綠山林，，面朝700米海岸線，飽覽覽無敵大海景。。地理環(huán)境與美美國加州比華利利山豪宅區(qū)相似似。坐擁10萬平米的綠化園園林，前臨5.5萬平米的臨海休休憩公園?？可矫婧＃M享享港島南區(qū)的幽幽邃靜謐，同時時兼享都會的繽繽紛動感。發(fā)展商形容此物物業(yè)可媲美法國國南部。貝沙灣室內(nèi)設(shè)計計和陳列品都充充滿藝術(shù)氣質(zhì)，，藝術(shù)標(biāo)榜生活活品位，引導(dǎo)業(yè)業(yè)主全新生活藝藝術(shù)理念貝沙灣用珍稀藝藝術(shù)品來詮釋豪豪華，通過藝術(shù)術(shù)品來體現(xiàn)尊貴貴的生活品位。。貝沙灣擁有專屬屬品牌系列，包包括香水、香檳檳、浴袍、衣架架等品牌禮品。。貝沙灣尊貴而獨獨一無二的會所所服務(wù)設(shè)施，讓讓業(yè)主了解貝沙沙灣的生活與藝藝術(shù)。貝沙灣宣宣稱：““生活像像藝術(shù)，，不能言言喻，只只能體會會。每天天游歷最最美麗的的藝術(shù)館館，讓心心靈跟大大師級作作品對話話，啟迪迪凡界以以外的眼眼界”。。貝沙灣Bel-AirNo.8，，8個個特色水水池配以以不同主主題，燈燈效及逾逾百水柱柱，構(gòu)成成一條躍躍動閃耀耀的珊瑚瑚魚Bel-Airno.8不但擁有有高達(dá)170萬尺的大大型綠化化環(huán)境，，而60萬尺的臨臨海休憩憩公園更更在咫尺尺；大廈前方方營造一一個以水水為主題題的花園園平臺：：8個特色水水池配以以不同主主題、燈燈效及逾逾百水柱柱，構(gòu)成成一條躍躍動閃耀耀的珊瑚瑚魚，燈燈光隨日日夜轉(zhuǎn)變變；花費數(shù)千千萬元在在這設(shè)置置如拉斯斯韋加斯斯Bellagio多達(dá)約100條的屏風(fēng)風(fēng)式噴水水柱，晚上會會配上不不同顏色色燈光，，令住戶戶日間可可看海景景之余，，晚上也也可享有有另一種種繁華景景致；發(fā)展商將將一艘60尺長的游游艇放在在示范單單位旁，而未來來Bel-Airno.8的住戶，，可憑住客會所所的會員員身分，租用這這艘游艇艇。水蓮瀑布布繽紛噴泉泉玩樂池池60米無無邊際泳泳池日光浴臺臺兒童嬉戲戲泳池寫意休閑閑泳池特色魚池池按摩浴池池翠綠山景景無邊際遠(yuǎn)遠(yuǎn)洋景八大特色色水池按摩泳池池屏風(fēng)式噴噴水柱八大泳池池實景貝沙灣Bel-AirNo.8硬硬件的精精細(xì)化設(shè)設(shè)計波浪型露露臺每位住客客享有無無敵海景景大露臺臺，高樓樓底，寬寬敞的大大廳和房房間。大大部分單單位都擁擁有波浪形露露臺，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)單位位樓高為為10尺4寸，高層層戶樓高高更達(dá)11尺6寸。間格只只有2房2廳以上的的大單位位，建筑筑面積在在825方尺以上上，建筑筑實用率率是82%，樓底有有10尺6寸以上，，有9尺7寸的露臺臺；巧妙利用用空間設(shè)計上巧巧妙善用用空間，尤其設(shè)設(shè)計廚房房及浴室室時，櫥櫥柜、爐爐具、冰冰箱等家家電用品品的配置置皆經(jīng)過過精心安安排，以以擴大空空間感。。貝沙灣公公寓層高高普遍達(dá)達(dá)到3米甚至更更高，加上2.4米寬的進進戶門，，讓人備備感舒適適和寬敞敞。電梯電梯門廳廳里沒有安安排任何何設(shè)備間間，而是是通過裝修修設(shè)計，，用很簡簡潔的處處理手法法體現(xiàn)了了高檔樓樓盤的品品質(zhì)。每每座電梯梯大堂的的樓高達(dá)達(dá)30尺，氣勢不不凡；對于樓梯梯的尺度度和開門門的尺度度都有細(xì)細(xì)心設(shè)計計，尤其是是大量采采用雙進進戶門的的設(shè)計，，也充分分考慮到到日常生生活的細(xì)細(xì)節(jié)———可以讓傭傭人直接接進入廚廚房和傭傭人的住住處，而而不必提提著大包包小包經(jīng)經(jīng)過客廳廳到廚房房。在有限的的室內(nèi)安安排充足足的儲藏藏空間。香港的的所謂豪豪宅其實實面積也也并不大大，貝沙沙灣一套套近2000萬港幣的的公寓其其實也只只有160平方米而而已，但但是卻有有多達(dá)四四處可以以滿足分分類儲藏藏的需要要。附送名牌牌廚具各類單位位都配置置Miele名牌廚具具，浴室和和廚房附附送迷你你電視及及按摩式式浴缸，，另浴室室裝置了了電暖玻玻璃板，，而三房房戶也都都配設(shè)IslandKitchen；Islandkitchen洗手間內(nèi)內(nèi)帶GuerlainSpa無敵海景大大露臺，弧弧形窗海景式客廳廳貝沙灣Bel-AirNo.8硬件件的精細(xì)化化設(shè)計電視、電話話孔位置貝沙灣則在在客廳左右右兩面墻上上都預(yù)留了了電視、電電話孔。地板鋪設(shè)貝沙灣的板板鋪設(shè)別出出心裁，以房間對角角線為對稱稱，兩邊斜斜鋪。設(shè)計人員員說，這樣樣做的用意意是客戶看看起來房間間會顯得更更大些，從從而達(dá)到視視覺上的愉愉悅。玻璃多種單位善善用對流窗窗和偌大玻玻璃窗設(shè)計計，部份單單位更采用用弧形窗設(shè)計計令天然采采光充足，，并保特全全屋理想的的空氣流通通量；石材使用在衛(wèi)生間、、廚房等地地，開發(fā)商商沒有使用用小面積石石材，而用了大塊的的（像近10平方米的衛(wèi)衛(wèi)生間只用用了四塊拼拼接，拼接接處十分平平滑）。這樣做，，能保證整整個地面顏顏色差異不不大，提高高檔次。而而在小區(qū)里里的空地處處，還有大大量石材鋪鋪在地上，，工作人員員挑選顏色色、紋路相相近的，鋪鋪于同一套套房子內(nèi)。。地板鋪設(shè)衛(wèi)生間、廚廚房使用大大塊石材裝修：Bel-AirNo.8以法國國南部風(fēng)情情作為規(guī)劃劃和建筑設(shè)設(shè)計藍(lán)本，，耗資逾1億億元打造海海邊示范單單位及售樓樓處，為業(yè)主提提供個性化化裝修套餐餐貝沙灣“南南灣”三三個各具特特色的示范范單位，體體現(xiàn)了藝術(shù)術(shù)品位與富富豪生活的的結(jié)合：主題示范單單位：ManhattanManhattan以展示個人人收藏品味味為主題，飯廳主墻墻以紅色櫥櫥窗設(shè)計，，并掛滿搜搜羅自俄羅羅斯的瓷碟碟子，予人人步入屋即即留下一個個鮮明的印印象。主題示范單單位：Malibu最富活力的的一個，其其名字取自自距洛杉磯磯市中心20多公里的Mailbu。該處有山山有水，最最適合登山山、觀鳥、、騎馬、垂垂釣及滑浪浪等活動。。為迎合動動感主題，，設(shè)計師以以極珍貴的的限量版Ferrari單車及Ripcuri滑浪板點綴綴露臺，帶出單身貴貴族的獨特特品味及個個人色彩主主義。主題示范單單位：PowerBlue喻意貝沙灣灣臨海而居居，每天凝凝望海天一一色的碧藍(lán)藍(lán)景致。設(shè)設(shè)計師特意意將海天的的天然色調(diào)調(diào)自室外引引入室內(nèi)，，予主人時時刻都能感感受凈明無壓的生活感覺覺。Manhattan風(fēng)格Malibu風(fēng)格PowerBlue風(fēng)格豪宅之“豪豪”，很大大程度上系系于會所。。貝沙灣會會所是全港港最豪華和和設(shè)備最齊齊全的會所所，共設(shè)有有8大主題題貝沙灣會所所頂級藝術(shù)館空中服務(wù)俱俱樂部名車、游艇艇俱樂部時尚娛樂城城頂尖健身美美容會所豪華宴會廳廳品酒館、雪雪茄館藝術(shù)少年宮宮搜羅了逾300件來來自全球拍拍賣行、藝藝術(shù)館及私私人收藏家家的藝術(shù)名名作，住戶戶只需憑簽簽帳積分，，即可將藝藝術(shù)品租借借回家放置置欣賞。此此外，會所所更會定期期安排藝術(shù)術(shù)展覽及講講座提供私人客客機及直升升機服務(wù)，，并為住客客設(shè)計不同同的航程特別提供豪豪華游艇和和名貴房車車如勞斯萊萊斯、法拉拉利及保時時捷的接載載及租用服服務(wù)會所定期邀邀請世界級級音樂大師師為住戶舉舉辦各類型型的藝術(shù)表表演，還不不時舉辦著著名時裝品品牌最新系系列的時裝裝表演香港頂尖美美發(fā)美容集集團ILColpo開設(shè)其首首間位于豪豪宅內(nèi)的美美發(fā)美容形形像設(shè)計廊廊。法國奢奢侈品牌““嬌蘭”亦亦進駐會所所提供星級級水療護理理服務(wù)豪華宴會廳廳面積和裝裝潢媲美五五星級酒店店由著名酒評評家定期舉舉辦試酒會會和雪茄品品嘗會，以以供住客及及專家互相相交流心得得。貝沙灣灣亦曾邀請請?zhí)K富比的的首席品酒酒家SerenaSutcliffe，M.W.在貝貝沙灣Wine&CigarClub舉舉行試酒大大會特邀著名國國際級小提提琴家西崎崎崇子進駐駐，教授貝貝沙灣的小小朋友拉奏奏小提琴附件1：8座A戶型型圖Tower8A8/FTower8A9/F-28/F&35/F-42/FTower8A29/F-33/FTower8A43/F-49/F附件1：8座B戶型型圖Tower8B8/FTower8B9/F-28/F&35/F-42/FTower8B29/F-33/FTower8B43/F-49/F附件1：7座戶型圖圖Tower79/FTower710/F-27/F32/F-42/FTower728/F-31/FTower743/F-49/F吉寶灣計劃劃由碼頭改改建而成，，占地30公頃，計計劃容納2800個個住宅單位位，但因地地產(chǎn)低潮，，目前只開開發(fā)1/3，共兩期期開發(fā)商：新加坡吉寶寶置業(yè)吉寶灣項目目由Keppel碼頭改建而而成，早在1999年便啟動，，但持續(xù)多多年的房地地產(chǎn)低潮卻卻打亂了發(fā)發(fā)展商的推推出計劃，，7年后只開發(fā)發(fā)了大約1/3的地段?？傉嫉?0公頃的吉寶寶灣計劃在在8～10年內(nèi)容納2800個住宅單位位，這包括佳佳麗比園、、第二期共共管公寓，，以及繩纜纜大橋以東東的兩幅共共管公寓地地段和吉寶寶島上的一一幅住宅地地段。一期二期二期外立面面目前吉寶島島項目分兩兩期：一期：佳麗麗比園（CaribbeanatKeppelBay）二期：ReflectionsatKeppelBayKeppel碼頭一期二期ReflectionsatKeppelBay由6座高層層公寓樓及及11座別別墅式公寓寓樓組成，，本案主要要研究該案案例二期：ReflectionsatKeppelBay項目地址：：位于吉寶灣灣，面臨圣圣淘沙島，，背倚花芭芭山，毗鄰鄰佳麗比園園項目類型：：公寓土地期限：：99年地契建筑面積：193，400平方米容積率：2.3物業(yè)類型：3棟41層、3棟24層玻璃高樓樓，11棟高6至8層的公寓樓樓。單位數(shù)目：1129戶稀缺資源：整幅地段段的海岸線線長達(dá)750米策劃及代理理：世邦魏理仕仕及DTZ戴德梁行為為在香港及及全球的市市場策劃及及銷售代理理6棟高層規(guī)規(guī)劃圖11棟別墅墅規(guī)劃圖ReflectionsatKeppelBayReflectionsatKeppelBay開發(fā)理念念：吉寶灣迎迎合了亞洲洲富人生活、居住住上親近自自然，但工工作又不遠(yuǎn)遠(yuǎn)離都市的渴求回歸自然綠色休閑效率至上業(yè)主免費10年的超超豪華游艇艇俱樂部度假勝地———圣淘沙沙度假村高爾夫球場場僅5分鐘車車程即到市市區(qū)CBD和新加坡坡頂級商業(yè)業(yè)區(qū)亞洲新富人人生活理念念建筑大師地地標(biāo)性創(chuàng)意意外立面，，與周圍環(huán)環(huán)境充分融融合臥室、客廳廳、洗手間間、廚房一一線看海將辦公和居居住空間統(tǒng)統(tǒng)一起來，，適合IT界新貴750米海海岸線、將將MarianBay當(dāng)成成自己“大大操場”花園社區(qū)充充分人性化化，會所設(shè)設(shè)10個主主題，擁有有1萬平方方米反射池池核心理念KPI(關(guān)關(guān)鍵指標(biāo)系系統(tǒng))ReflectionsatKeppelBay定位：打造融生活活、工作、、娛樂于一一體的世界界級濱海灣灣居生活方方式（havingaluxurypremierlive-work-playworldclasswaterfrontliving）開發(fā)商：“沒有建建筑理念的的建筑不過過是一堆空空洞的混凝凝土。我們們需要賦予予建筑物以以生命，創(chuàng)創(chuàng)造出兼具具形態(tài)與功功能的建筑筑杰作。””建筑師：“高樓的垂直直線和低層層別墅的水水平線，在在海水和藍(lán)藍(lán)天的映照照下，交織織成一種完完整與和諧諧的狀態(tài)。。此外，每每一層樓的的景觀都不不一樣，絕絕無重復(fù)，，讓每個住住戶都能感感受到自己己與眾不同同?！痹趓eflections，你可以享享有離市區(qū)區(qū)最近卻最最幽靜、擁擁有750米海岸線的的一線海濱濱生活；你你可以僅花花五分鐘車車程即可到到達(dá)新加坡坡最繁華的的CBD和商業(yè)區(qū)；；你可以免免費10年加盟頂級級海濱俱樂樂部，充分分享有吉寶寶灣一切資資源。工作娛樂生活建筑開發(fā)理理念：獨特曲線線與水岸景景觀相映成成趣，物業(yè)與所處處的天然環(huán)環(huán)境、人文文環(huán)境巧妙妙融合，迎迎合了現(xiàn)在在人回歸自自然的渴求求頂層和樓宇宇間均種植植樹木與吉寶灣天天然環(huán)境融融為一體ReflectionsatKeppelBay實現(xiàn)吉寶島島資源價值值最大化的的同時，也也充分珍視視島嶼周圍圍的環(huán)境，，小區(qū)園林林植被、甚甚至頂樓以以及樓宇間間的植被，，都使其與與吉寶島融融為一體。?！碍h(huán)保意識是是當(dāng)前一種種全球性的的覺醒，建筑師們們再也不能能只是單純純地蓋房子子，建筑的的意義關(guān)系系到人類生生存與生活活的方式。?！碑a(chǎn)品：美國著名建建筑大師林林貝斯金亞亞洲首個項項目，外立立面極富沖沖擊力，成成地標(biāo)建筑筑ReflectionsatKeppelBay高樓的彎曲曲線條使整整體造型宛宛如水中盛盛開的蓮；；傾斜屋頂頂上的空中中花園代表表希望和生生機；銜接接高樓的空空中走廊是是最佳的觀觀景臺，山山光水色盡盡收眼簾。美國世貿(mào)中中心總規(guī)劃劃米蘭Fiera柏林猶太博博物館丹佛美術(shù)館館香港城市大大學(xué)創(chuàng)意媒媒體中心美國市民博博物館DanielLibeskind新加坡Reflections肯塔基州Roebling橋橋產(chǎn)品：從客廳、、臥室到洗洗手間均觀觀海景，觀觀海陽臺180度觀觀海180度屋屋頂觀海陽陽臺從屋頂陽臺臺看圣淘沙沙封閉式verandah對屋屋頂陽臺觀?？蛷d觀海臥室觀海臥室的的夜晚觀海洗手間間產(chǎn)品：超級級頂層豪宅宅面積為新新加坡之最最，主人房占占據(jù)每一層層的整個翼翼樓，其間間建造私人人的SPA、健身房房或美術(shù)展展示廳逾千個共管管公寓單位位分布在6棟高24層樓至41層樓的玻璃高樓樓，以及11棟高6~8層的公寓樓。最最小的公寓單位位是面積約73.2平方米的套間公公寓，最大的就就是中央大樓頂頂端的6個臥房式超級頂頂層豪宅。頂層豪宅的偌大大空間，超級主主人房能占據(jù)每每一層的整個翼翼樓，其余空間間可供休閑和娛娛樂用途，屋主主甚至能在其間間建造私人的SPA、健身房或美術(shù)術(shù)展示廳，且能能眺望吉寶灣和和圣淘沙;除了超級頂層豪豪宅，吉寶灣的的這個瀕水共管管公寓項目，還還有另外34個面積介于360～820平方米的兩層樓樓頂層豪宅。。頂層豪宅為13300平方英英尺，屋主可在在其間建造私人人的SPA、健健身房或美術(shù)展展示廳兩房臥室與洗手間由由玻璃隔開，180度觀海臥室與書房由玻玻璃隔開精裝修，邀得意大利豪豪華家具品牌高高檔家具擺設(shè)，，高科技智能化服服務(wù)Reflections2900平方米示范公寓寓，邀得意大利利豪華家具品牌牌Minotti和Giorgetti，借出高檔家具具擺設(shè)，而其中中有些還是在本本地第一次出現(xiàn)現(xiàn)的家具擺設(shè)。。智能化服務(wù)，通過指紋可以以進自家、以及及各會所；webpad可視來訪者、網(wǎng)網(wǎng)上購物、收發(fā)發(fā)郵件、預(yù)約物物管服務(wù)；無線線網(wǎng)絡(luò)，同時可可通過攝像頭可可視孩子在泳池池或休憩區(qū)狀況況，確保其安全全；通過網(wǎng)絡(luò)與與鄰居溝通、社社區(qū)新聞公布、、買菜等。四房樣板房，350平方米，，家具為Minotti品牌牌三房樣板房，100平方米，，家具為Giorgetti品牌掌上智能化服務(wù)務(wù)會所：充分利用樓隙空空間，設(shè)10個主題，，擁有1萬平方方米的反射池（相當(dāng)于8個奧奧林匹克游泳池池的規(guī)模）充分利用空間，，會所的不同主主題分散在樓宇宇的各個角落，，為每棟業(yè)主帶帶來便捷服務(wù)。。會所擁有健身房房、露天陽臺、、蒸汽室、緩步步跑道、2個網(wǎng)球場、燒烤烤亭、兒童泳池池、露天按摩浴浴缸、兒童游戲戲區(qū)、開放式草草坪、公共體育育長廊等，會所充分人性化化，不僅有專門門的兒童游樂園園，還有專門的的兒童游泳池；；一個1萬平方米的反射射池（相等于大大約8個奧林匹克游泳泳池的規(guī)模）。11232456537991081網(wǎng)球場2反射池3按摩浴缸4會所5泳池6兒童泳池7健身房8健身房9燒烤亭10兒童游憩區(qū)會所兒童游憩區(qū)附件1：開發(fā)商：吉寶置業(yè)為新新加坡第三大上上市房地產(chǎn)公司司，中國市場場以中高檔高層公公寓為主，目前前已有一線城市市擴張到二線城城市吉寶置業(yè)，總資產(chǎn)高達(dá)47億新元，是新加加坡規(guī)模最大的的上市房地產(chǎn)公公司之一。公司司目前的兩大核核心業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)發(fā)展與銷售售以及房地產(chǎn)基金金管理，力求爭取更高回回報。吉寶置業(yè)在發(fā)展高級住宅和投投資級辦公室方面擁有卓越信譽譽，其業(yè)務(wù)分布亞亞洲各地，包括新加坡、中國與香香港、泰國、越南南、印度、印尼、、日本、馬來西亞亞、菲律賓、韓國國、澳大利亞及緬緬甸。上海沁風(fēng)雅涇，168座獨棟，，雙拼和聯(lián)排別墅墅上海靜安豪景由十棟高層公寓共共946個精裝修修單位組成北京季景·沁園園，1,859戶精精裝修單位成都卓錦城由約8,200戶戶低層和高層住宅宅單位成都粼江峰閣由1,143戶精精裝修單位構(gòu)成無錫尚錦城，4,700戶多多層、小高層和高高層住宅單位天津新悅庭昆明春城湖畔度度假村江陰綜合項目，將包括約2,100戶住宅單位位；沈陽城鎮(zhèn)項目，將包括多達(dá)5,400戶中高層層住宅單位……附件2：戶型VD1戶型VD2戶型VD3戶型VP7戶型VP8國內(nèi)一線及二線城城市案例區(qū)位上海浦東黃浦江東岸，陸家嘴國際金融中心南側(cè)規(guī)模占地220668平方米，總建筑面積近70萬平方米周邊配套中小學(xué)：棲霞小學(xué)、臨浦中學(xué)、洋涇菊園小學(xué)；綜合商場：正大廣場、聯(lián)華超市等；郵局；各大中外銀行；東方醫(yī)院開發(fā)周期分為四期滾動開發(fā)竣工時間2006-7-31開發(fā)成本總投資50億園林面積園林占地16萬平方米綠化率70%容積率2.9產(chǎn)品類型6棟48-53層超高層公寓及1棟60層酒店式公寓梯戶比單體為板式，三梯兩戶或四戶，電梯直接入戶，使住戶更安全、擁有更多使用空間，并通過智能化管理保證住戶的私密性主力戶型230平方米的三房二廳二衛(wèi)，330平方米的四房二廳三衛(wèi)總價區(qū)間約250-1200萬元上海世茂濱江花園園，坐落于浦東陸陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)區(qū)，是中國最高的的全江景外銷豪宅宅，大規(guī)模超高層層高尚社區(qū)案例1：世貿(mào)濱江江以黃浦江景觀為依依托，充分利用地地段優(yōu)勢，以奢華華配置和強勢營銷銷打造浦江東岸大大型水岸豪宅社區(qū)區(qū)以黃浦江景觀為資資源主軸打造臨江江豪宅奢華設(shè)置和配套營營造頂級豪宅產(chǎn)品品以強勢營銷樹立項項目頂級豪宅形象象獨特的國際化園林林景觀豪華會所樹立豪宅宅物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)獨創(chuàng)的高品質(zhì)物業(yè)業(yè)管理強勢營銷立勢，一一舉樹立頂級豪宅宅形象以浦東黃金地段樹樹立豪宅升值潛力力頂級室內(nèi)裝修上海首創(chuàng)超高層豪豪宅上海首家組建全球球化的銷售網(wǎng)絡(luò)整體規(guī)劃：提高建筑高度，降降低建筑密度，主體建筑沿江弧形形單排布置，保證戶戶“前江江后園”極致景觀觀項目主體建筑沿江江弧形排列，擴展展近一公里，前后后錯落布置，視線線互不遮擋，板式式結(jié)構(gòu)設(shè)計使戶戶戶實現(xiàn)“前觀江景景，后擁園景”單排布置超高層建建筑，大大降低了了建筑的占地面積積，解決多排布布置所造成的視線線遮擋園林景觀：六大國際化主題園園林景觀，營造多多種異國風(fēng)情體驗驗，吸引全球目光光國際著名公司設(shè)計計：享有國際聲譽的的美國泛亞易道公公司，曾規(guī)劃迪斯斯尼樂園綠化率：70%園林面積:16萬平方米六大世界風(fēng)格園林林景區(qū):分為中式蘇州園林林、夏威夷沖浪沙沙灘、德式綠蔭天天鵝湖、英式大草草坪、法式迷宮花花園、奧運公園六六大風(fēng)情各異的世世界性園林景區(qū)蘇州園林奧運公園德式綠蔭天鵝湖英式大草坪夏威夷沖浪沙灘法式迷宮花園戶型與平面布局：：種類較多，適應(yīng)不不同客戶需求層面面，提高產(chǎn)品抗風(fēng)風(fēng)險性大而規(guī)整的空間布布局，主人生活區(qū)區(qū)與傭人服務(wù)區(qū)分分隔明確，客廳、、主臥等區(qū)各行其其是、互不干擾。。戶型從四房兩廳廳到一房一廳，從從80多平米到300多平米，自由選擇擇開闊江景臥室與客客廳，配以上海住住宅罕有的雙層中中空鋼化玻璃落地地窗，將稀有水景景、外灘風(fēng)光及園園內(nèi)美景引入室內(nèi)內(nèi)大部分實現(xiàn)外銷50%的購房者來來自境外包括歐美、、港澳臺、、東南亞等等地住戶，，其中美國國、歐洲和和日本的購購房者合計計占了境外外購房者的的23%左右上海樓市銷銷售冠軍世貿(mào)濱江花花園產(chǎn)品定定位明確，，在區(qū)域不不斷出現(xiàn)高高端樓盤的的競爭下，，價格依然然堅挺，取取得非常好好的銷售業(yè)業(yè)績世茂濱江花花園在上海海一炮打響響，從2001年-2004年連續(xù)蟬聯(lián)聯(lián)上海樓市市銷售冠軍軍市場實現(xiàn)情情況：銷售業(yè)績非非常好，其其中大部分分外銷銷售均價：：35000元/平武漢自96年開始出出現(xiàn)超高層層建筑，絕絕大多數(shù)為為寫字樓，，世茂錦繡繡長江為首首個超高層層住宅武漢目前超超過150M的超高高層建筑：：武漢佳麗廣廣場（96）泰合廣場（（96））武漢國貿(mào)大大廈

（2000））武漢廣場（（2003）中南商業(yè)廣廣場（2003）武漢世貿(mào)大大廈（2005）武漢民生銀銀行大廈（（2006）武漢建銀大大廈（2006）京漢科技大大廈（2006）保利文化廣廣場（2006）武漢時代廣廣場（2006）武漢廣電中中心（2006）其中僅有武武漢錦繡長長江屬于超超高層住宅宅開盤時間:2006-10-28入住時間:2007-06-30民生銀行武漢世貿(mào)大大廈武漢建銀大大廈武漢國貿(mào)大大廈武漢廣電中中心案例2：錦錦繡長江武漢世茂錦錦繡長江為為“濱江豪豪宅模式””的又一代代表項目，，座落于長長江之畔鸚鸚鵡洲，地地理位置十十分優(yōu)越，，2公里里長江景觀觀為其優(yōu)勢勢資源區(qū)位：武漢世茂錦錦繡長江項項目座落于于長江之畔畔鸚鵡洲，，地理位置置十分優(yōu)越越，居兩江江之交，立立足武漢三三鎮(zhèn)黃金交交匯處，南南臨楊泗路路，西接鸚鸚鵡大道主主干道，北北連攔江路路，東線直直逼漢水資源：懷抱2公里里超長江岸岸線。武漢世茂錦錦繡長江是是集超五星級級酒店、高高端辦公樓樓、產(chǎn)權(quán)式式公寓、SOHO、商業(yè)街街及優(yōu)質(zhì)住住宅為一體體的大型綜綜合國際水水岸小區(qū)規(guī)模占地57.21萬平方米，總建筑面積182萬平方米開發(fā)成本地價高達(dá)367萬元/畝，樓面價達(dá)到1967元/平，再加上建安成本，成本直逼5000元/平方米開發(fā)周期施工期由2005年12月22日開始，預(yù)計將于2007年-2010年分期完成，其中一期1、3、4、5號樓已于2007年6月30日盛裝交房園林面積超過350畝綠化率53.60%容積率2.7產(chǎn)品類型超高層公寓、濱江聯(lián)排別墅、A級寫字樓、SOHO商務(wù)區(qū)、五星級酒店、酒店式公寓規(guī)劃采取超超高層低密密度的形式式，最大化化利用江景景的價值，，同時多種種頂級物業(yè)業(yè)烘托項目目價值“世茂濱江江生活OSCAR””，從城市運運營商定位位出發(fā)，選選取具有濱濱江資源的的大中型城城市，融入入本地域文文化，最終終形成“豪豪宅、高檔檔酒店、寫寫字樓及商商業(yè)街”組組成的復(fù)合合豪宅社區(qū)區(qū)開發(fā)思路路，全面提提升該區(qū)域域經(jīng)濟、居居住檔次及及整個城市市形象?？傮w規(guī)劃上上延續(xù)世茂茂濱江模式式“向空中中發(fā)展”策策略，高層層低密度的的規(guī)劃布局局留出更多多土地，使使得園林綠綠化和公共共空間得到到大量增加加。商業(yè)設(shè)施、、酒店、寫寫字樓規(guī)劃劃共計26萬㎡，結(jié)結(jié)合其他資資源占總體體比例約20％。酒店式公寓寓超A級寫字字樓（高250米））超5星酒店店（高高層、超高高層住宅啟動區(qū)聯(lián)排別墅超高層約180m綠化面積高，增增強視覺通達(dá)性性的同時，更強強化園林景觀：：四大主題園林林景觀一期工程不僅有有較高的綠地率率53%，從植植物選擇上以鄉(xiāng)鄉(xiāng)土樹種為主，，突出植物的季季節(jié)變化和不同同植物群落的搭搭配，既有規(guī)模模簡約的樹陣，，也有疏密有致致的樹叢，還在在園內(nèi)配置了富富有自然氣息的的花壤，突出了了彩葉、彩花的的景觀元素亞洲風(fēng)情園林歐洲風(fēng)情園林美洲風(fēng)情園林澳洲風(fēng)情園林市場實現(xiàn)情況：：以高于市場均價價兩倍的高價迅迅速售罄，客戶戶來自整個湖北北乃至華中地區(qū)區(qū)及上海置業(yè)客戶主力客戶群的來來源區(qū)域不僅僅僅是武漢，還涵涵蓋整個湖北乃至華華中地區(qū)其所成交的客戶戶中，來自上海的客戶戶多半都是上海海世貿(mào)濱江的老老客戶追隨而來來從錦繡長江開盤盤到售罄，價格格都在武漢市場場均價的兩倍左左右波動銷售均價兼具地段優(yōu)勢和和稀缺資源，具具備打造城市頂頂級超高層住宅宅的條件在非過高容積率率的條件下，提提高建筑高度，，采用超高層低密密度的形式，呈扇形或弧形形排列，使景觀觀效應(yīng)最大化，，進一步提升項項目價值項目定位方向：：城市頂級豪宅宅規(guī)劃布局區(qū)位——城市核核心區(qū)黃金地段段，極具優(yōu)勢城市核心資源類類案例總結(jié)產(chǎn)品以最高規(guī)格格打造，以大戶戶型為主，輔以以頂級項目配套套產(chǎn)品定位資源——稀缺自然景觀資資源，一線江景景、海景等以超高層產(chǎn)品為為項目的盈利主主體開發(fā)思路二、單純城市核核心類超高層住住宅萬科俊園——深深圳市標(biāo)志性建建筑物之一，上上世紀(jì)90代后后期深圳第一代代豪宅的典范之之作，位于羅湖湖區(qū)黃金寶地項目名稱：萬科俊園區(qū)位：處羅湖區(qū)文錦錦中路與愛國路路的交匯處,愛愛國路1001號交通：交通極度方便便,深南大道,濱河大道筍崗崗路三條主要干干道在俊園前后后平行劃過,前前往文錦渡海關(guān)關(guān),福田新市區(qū)區(qū),瞬間可達(dá)地塊用途：商住年期：1995年動動工1998年底竣竣工占地面積：5466平方米米總建面：78110平米米容積率：14.29綠化率：25.00%案例1：萬科俊俊園戶型：189－507平米，13種戶型，最最大程度地滿足足了業(yè)主對豐富富多彩生活的追追求套數(shù)：共178套豪華華單位戶型區(qū)間：189－507平米，共13種戶型主力戶型：200多平米實用率：＞80%會所、室內(nèi)裝修修：無不體現(xiàn)豪華、、尊貴，代表表這一時期豪宅宅的最高品質(zhì)會所：包括空中花園、、500平方米米泳池、臺球室室、健身房、家家庭活動廳、兒兒童娛樂設(shè)施、、桑拿浴室、閱閱覽室、影視廳廳等電梯廳：墻身及地面鋪砌砌高級石英磚，，配立體天花，，安裝典雅燈飾飾，安裝HITACHI高速速電梯風(fēng)水：一塊十幾噸重重的泰山石擺放放在俊園大廈廣廣場的中央，俗俗稱“石敢當(dāng)””，起鎮(zhèn)宅辟邪邪作周邊環(huán)境：公園（洪洪湖公園、深圳圳水庫公園等））；學(xué)校（（翠園中學(xué)、翠翠竹小學(xué)、海麗麗達(dá)幼兒園等);商場(東門商業(yè)區(qū)、、國貿(mào)商業(yè)區(qū)等等；銀行、醫(yī)院院內(nèi)部裝修：套裝組合廚柜：：包括人造石臺臺面連雙洗滌盆盆，進口轉(zhuǎn)向冷冷熱水龍頭，內(nèi)內(nèi)置抽油煙機等等等衛(wèi)衛(wèi)生間：E＆＆T洗面盆及原原廠水龍頭及坐坐廁原廠五金配配件等供供水：中央央集中供熱水系系統(tǒng)消消防：消防報報警系統(tǒng)、閉路路電視監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)等。主打賣點：周邊成熟社區(qū)、、新古典建筑風(fēng)風(fēng)格、戶型設(shè)計計合理實用、豪豪華配套裝修、、個性化管理服服務(wù)價格總價：最大單位總價900多萬單價：均價15000元（當(dāng)時深圳商商品房天價，為為同期萬科房價價的2-3倍）頂層4套復(fù)式單元售價價每平方18000元市場實現(xiàn)情況1995年：樓樓盤開工1997年：因因市場影響響等多種原因停停工的項目復(fù)工工1998年底：項目目竣工當(dāng)年實現(xiàn)銷售率80%凈投入2.5億元，實現(xiàn)利潤潤率6.43%1999年11月：入伙銷售率達(dá)到83%從項目開發(fā)和市市場實現(xiàn)情況來來看，項目整體體沒有實現(xiàn)成功功同期項目表現(xiàn)景田萬科城市花花園——銷售利潤率２９９·６７％，當(dāng)年銷銷售率１００％％。港麗豪園位于福福田中心區(qū)，由由兩幢超高42層及一幢17層高住宅樓組組成發(fā)展項目名稱：：港麗豪園發(fā)展商：麗豪實業(yè)（深圳圳）有限公司地塊用途：居住用地區(qū)位：深圳福田區(qū)濱河河路與彩田路交交界處，屬福田田中心區(qū),是深深圳的CBD，，更兼具深圳行行政中心的特殊殊地位交通：多路大、中巴晝晝夜穿梭、四通通八達(dá)；五分分鐘到達(dá)地鐵站站總占地面積:14406.40平方米建筑面積：67700平平方米綠化率：60%，綠化園園林、空中花園園容積率：4.7實用率：約77％開盤時間：2000-3-1入伙時間：2003-10-31均價：12000元/平案例2：港麗豪豪園建筑設(shè)計風(fēng)格：：采用21世紀(jì)現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格，玻璃璃幕墻與建筑墻墻體虛實相依襯襯，外立面色彩彩清新活潑，凸凸窗增加立面凹凹凸建筑設(shè)計風(fēng)格建筑的造型設(shè)計計采用了21世紀(jì)現(xiàn)代風(fēng)格手手法，從而體現(xiàn)現(xiàn)高尚住宅建筑筑的高貴和典雅雅。根據(jù)家庭私私密性空間和起起居室空間的組組織結(jié)合建筑造造型及材料的時時代特點，創(chuàng)造造了玻璃幕墻與與建筑墻體虛實實相依襯的造型型效果，建筑物物頂部體量上的的處理變化和陽陽臺的設(shè)計處理理以及豎向的線線條體現(xiàn)出建筑筑的挺拔和高層層建筑的特征，，陽臺的橫向挑挑板使整個建筑筑顯得輕盈飄逸逸。建筑造型建筑物造型前后后高低錯落，使使更多的居民能能夠享受庭院花花園的優(yōu)美景觀觀建筑立面建筑的立面，以以清新、活潑的的色彩為主格調(diào)調(diào)，配以現(xiàn)代的的建筑材料，創(chuàng)創(chuàng)造出引人入勝勝的建筑群體效效果凸窗設(shè)計凸窗增加了立面面的凹凸并為用用戶增加了實用用面積，開闊了了眼界，更創(chuàng)造造了特有的居住住建筑風(fēng)格項目配套：國際化標(biāo)準(zhǔn)，，號稱“超六級級”標(biāo)準(zhǔn)全日制幼兒園幼兒園一棟三層，，為全日制幼兒園園俱樂部。幼兒園園是全日制九班，，建筑面積2125.8平方米，，并配有活動場地地位于海田南路的北北側(cè)，與對面的崗崗廈中學(xué)緊密聯(lián)系系，在功能分區(qū)上上明確，并方便了了居民的生活豪華俱樂部俱樂部包括社區(qū)健健康中心、居委會會、文體活動設(shè)施施、室內(nèi)外游泳池池、酒吧等商業(yè)服務(wù)設(shè)施可和整個社區(qū)辛城城花園的商業(yè)城和和中深花園的商業(yè)業(yè)街共用豪華俱樂部健身房室內(nèi)泳池戶型70-80平兩房90-100平三房100-110平三房130-140平四房240-250平五房250-300平復(fù)式套數(shù)431111081081214總套數(shù)共396套二-二十一層平面面戶型二十二到四十四住住宅平面平面戶型設(shè)計與戶戶型比例：戶型從70平兩房房到300平復(fù)式式一應(yīng)俱全項目失?。簭娜甑匿N售結(jié)果果僅不到60％來來看，可謂很不成成功大量同價位豪宅同同期上市目標(biāo)客戶定位偏差差市場宣傳力度不夠夠從項目的產(chǎn)品設(shè)計計及推廣來看，主主要的目標(biāo)客戶群群體為港人，但項項目所在區(qū)域?qū)俜欠歉廴巳壕拥?，故故而對港人的吸引引力也有限；失敗原因產(chǎn)品戶型舒適度不不佳實用率低深圳樓市井噴，國國際公館(1萬元元/平）、熙園（9700元元/平）、水榭花花都（10500元/平）皆創(chuàng)下下不菲的業(yè)績，港港麗豪園由于超高高層成本所致價格格瓶頸，市場競爭爭力很弱早期開盤階段，宣宣傳力度嚴(yán)重不足足，宣傳中缺乏片區(qū)前景炒作作、項目賣點陳述述、高端形象包裝、物業(yè)前景景的引導(dǎo)、社區(qū)居居住模式的描繪等等基本推盤策略項目需要兼顧樓體體外立面，戶型設(shè)設(shè)計中犧牲了陽臺面積，部分分單位沒有生活陽陽臺，而且使用率率不到80％，這這些都是項目戶型型設(shè)計中的致命傷傷地處城市中心區(qū)黃黃金地段，一般規(guī)規(guī)模較小，多定位位為高檔公寓由于地塊規(guī)模一般般較小，以單個或或數(shù)棟筒體或蝶式式的點樓排布為主主項目定位方向：高高檔公寓規(guī)劃布局區(qū)位——城市中心區(qū)黃金地地段，寸土寸金產(chǎn)品以高梯戶比的的公寓產(chǎn)品為主，，舒適性較差，亦亦可定位為商住公公寓，戶型面積偏偏小產(chǎn)品定位資源——無強勢景觀資源，，或二線遠(yuǎn)景，不不足支撐溢價單純城市核心類案例總結(jié)小地塊高容積率，，走高端公寓（或或商?。┞肪€開發(fā)思路三、城市非核心資資源類超高層住宅宅項目坐擁紅樹林及及深圳灣，三期乃本項目收筆筆之作實現(xiàn)海景資源價值值最大化的超高層層代表項目發(fā)展項目名稱：深圳萬科金域藍(lán)灣灣三期區(qū)位：位于福田區(qū)紅樹林林福榮路資源：靠近紅樹林及深深圳灣，且南北主主視野毫無阻擋發(fā)展商：萬科地產(chǎn)開盤時間：2006-7-16入住時間：2007-10銷售均價：均價17000占地面積：10341.5平方米建筑面積:76850平方方米容積率：7總戶數(shù):431綠化率：40%實用率：80%三期三期案例1：深圳金域域藍(lán)灣項目開發(fā)思路：以以超高層消化高容容積率，并置于末末期開發(fā)，利用項項目的整體溢價，，以時間換空間第一期：開盤時間：2002.7.20均價：8200元元/㎡背景：紅樹林區(qū)域域尚陌生第二期：開盤時間：2003.5.10均價：8000元元/㎡背景：市場調(diào)整期期第三期：開盤時間：2006.7.16均價：17000元/㎡背景：市場快速上上升期一期33層高層二期33層高層三期47層超高層層，158m項目容積率：7超高層形象標(biāo)桿的的海景價值最大化化：蝶型戶型+曲曲面布局+觀景平平臺，實現(xiàn)100％的戶戶海景蝶形戶型：建筑采用連貫性性的大曲面與碟式式戶型結(jié)合，使得得面海線更長，讓讓更多房間分享海海景資源，從而提提升產(chǎn)品售價曲面布局：也解決了單純蝶式式戶型局部對視的的弊端架空層拔高：底層布置了商業(yè)和和車庫，架空層的的高度(超過7m)，就可以看到到海，使層數(shù)比較較低的戶型就能享享受到海景，實現(xiàn)現(xiàn)所有樓層都看海海的目標(biāo)脫離了南面的交通通道路和北面低矮矮建筑的影響。而而架空層本身也不不單調(diào)，而是設(shè)計計成不同標(biāo)高臺廊廊、閣、觀景亭，，使觀海角度及空空間趣味性得到豐豐富架空抬高后的觀景景平臺，處理后使得最底層層住宅可看海，并并規(guī)避北測多層農(nóng)農(nóng)民房影響蝶形布置，增大建建筑單層面積，價價值最大化波浪式曲面造型，，增大采景面平面及戶型設(shè)計：：增加梯戶比提高實實用率，四梯五戶戶實現(xiàn)80%的實實用率超大凸窗：超高層住宅中最大大的凸窗及最大的的贈送面積比入戶花園、挑高露露臺贈送：還有入戶花園、部部分戶型雙層挑高高露臺等贈送，贈贈送面積比例在超超高層建筑中，絕絕對位居深圳超高高層住宅第一ABCCD主力戶型A戶型120-130㎡㎡，南北通透，入入戶花園、6米挑挑高全海景陽臺約110㎡，南向向，全海景陽臺，，主人房附超大凸凸窗約140㎡，南北北通透，全海景陽陽臺，每戶獨有兩兩層高陽臺，主人人房附超大凸窗約160㎡，全海海景陽臺、海景陽陽光房，超大落地地窗C戶型B戶型D戶型控制成本：控制電梯數(shù)量；用用足設(shè)計規(guī)范要求求，做足高度；減減少抗風(fēng)玻璃幕墻墻的應(yīng)用17層，33層為為避難層（設(shè)計要要求每16層有避避難層），做到47層（頂層為復(fù)復(fù)式），用足設(shè)計計，控制成本超高層建筑有抗風(fēng)風(fēng)要求，項目在29層以上開始設(shè)設(shè)置抗風(fēng)玻璃幕墻墻，控制成本園林景觀：香堤雅境，泰式皇皇家體閑園林泰式園林為主題：：花式游泳池兼具了了水景的效果，周周邊配上具有南洋洋情調(diào)的石雕柱、、噴水石鴨、雞蛋蛋木、棕櫚、大葉葉榕、亭傘桌椅，，讓人仿佛置身風(fēng)風(fēng)光無限的普吉島島超高層住宅受到高知精英人士的認(rèn)同，銷售情況況良好三期成交客戶情況況：企業(yè)主及高級管理理人員為主。其中中金融、保險、證證券、商貿(mào)、地產(chǎn)產(chǎn)、IT等行業(yè)從業(yè)者比例例較大成交的客戶中本科科以上占到約50%以上.以30-45歲中青年財富群體體為主銷售情況：17000元/㎡均價為客戶所接受受2006年7月份開盤三天銷售售率即達(dá)53%到2007年全部銷售完畢珠海金域藍(lán)灣定位位高檔住宅，一期期推出超高層，270度俯瞰南南中國海的奢享地地標(biāo)，擁有多重豐豐富的海岸景觀區(qū)位：珠海市香洲區(qū)情侶侶路與翠香路交匯匯處西南角資源：一線海景，南向可眺望珠海漁漁女及市景，東向向可直視香洲漁港港，東南向可觀賞賞野貍島開盤時間：2007-03-18總占地面積：2.4萬平米建筑面積：9.2萬平米總戶數(shù)：580戶停車位：690個容積率:3.90綠化率:35%戶型區(qū)間：90平方米的兩房房至204平方米米的四房，戶型以以150平方米－－160平方米為為主金域藍(lán)灣一期：由1棟為47層超超高層，1棟33層高層層及少量TH（含含底層商業(yè)）組成成占地約1.3萬平平米，總建筑面積積約5.4萬平米米，總戶數(shù)約350戶，車位數(shù)約約420個一期珠海金域藍(lán)灣夜景圖案例2：珠海金域域藍(lán)灣交通圖一期開發(fā)思路：近150米的超高高層為整個項目樹樹立形象標(biāo)桿，主體建筑沿情侶路路景觀帶最大限度度退讓，折板式樓樓型設(shè)計實現(xiàn)景觀觀資源價值最大化化整體規(guī)劃布局：：主體建筑沿情侶侶路景觀帶最大大限度退讓，通通過組團花園及及小尺度多層商商house與城市景觀帶相相接，形成空間間層次過度，最最大限度減少高高層建筑給城市市帶來的壓抑感感2)園林風(fēng)格：泰式園林風(fēng)格3)建筑平面布局：：采用一座超高層層和三座高層半半圍合式布局形形成兩個組團，，通過合理的折折板式樓型設(shè)計計，多數(shù)戶型擁擁有多角度的優(yōu)優(yōu)良海景資源，，實現(xiàn)景觀資源源價值最大化整體風(fēng)格：清秀挺拔的超超高層與平實穩(wěn)穩(wěn)健的板式高層層互為背景，交交相輝映，外立立面采用澳洲濱濱海建筑風(fēng)格4)建筑空間布布局：一縱（近150M超高層）三三橫（三座近100M高層））形式，豐富濱濱海區(qū)城市天際際線。清秀挺拔拔的超高層與平平實穩(wěn)健的板式式高層在形體個個性上互為背景景，交相輝映，，沿情侶路布置置底商，為情侶侶路提供商業(yè)配配套，有利于營營造景觀帶的商商業(yè)休閑氛圍5)外立面風(fēng)格格：澳洲濱海建筑風(fēng)風(fēng)格。采用明朗朗的顏色搭配（（啡紅色與白色色、暖灰色）、、輕巧飄逸的形形體符號（如大大面積陽臺、飄飄板、遮陽百葉葉），通過凸凹凹有致的體塊交交接、構(gòu)造精致致的建筑節(jié)點、、充滿韻律感的的錯層陽臺立體體構(gòu)圖來捕捉陽陽光與陰影，表表達(dá)一種清新明明快的熱帶濱海海建筑風(fēng)情6)立體體便捷系系統(tǒng)：小區(qū)內(nèi)高高層電梯梯均通至至地下二二層，通通過地下下室大堂堂與地面面層連接接；六戶戶TH配配置一部部電梯，，通至地地下一層層地處城市市中心區(qū)區(qū)黃金地地段，一一般規(guī)模模較小，，多定位位為高檔檔公寓以景觀為為規(guī)劃價價值主導(dǎo)導(dǎo)，高容容積率高高密度的的規(guī)劃形形式項目定位位方向：：高檔住住宅規(guī)劃布局局區(qū)位———城區(qū)非核核心地段段產(chǎn)品以較較高梯戶戶比的城城市高端端住宅產(chǎn)產(chǎn)品為主主，舒適適性一般般產(chǎn)品定位位資源———具有有有強勢景觀觀資源，，足以支支撐溢價價單純城市市核心類類案例總結(jié)結(jié)以超高層層為形象象標(biāo)桿，，普通高高層產(chǎn)品品為盈利利主體，，同時消消化過高高的容積積率開發(fā)思路路超高層住住宅產(chǎn)品品四種模模式總結(jié)結(jié)超高層住住宅產(chǎn)品品四種模模式總結(jié)結(jié)定位方向向：高檔公寓寓開發(fā)思路路：