淺談恒隆廣場物業(yè)管理的設備管理

淺談恒隆廣場物業(yè)管理的設備管理摘要：本文結合“恒隆廣場物業(yè)管理的設備管理”這一工程實例，概述了設備管理的應用背景，推廣先進的設備管理方法和管理技術手段。通過分析設備管理的流程，來保證租戶正常的工作生活秩序和凈化、美化生活工作環(huán)境。這樣企業(yè)被認可，社會地位逐漸提高，競爭力得以加強。目前物業(yè)對現(xiàn)代化設備的需求和依賴程度越來越高，設備的作用也越來越突出。以我個人的理解談了恒隆廣場設備管理的新問題和改進措施。關鍵字：物業(yè)管理設備管理設備管理體制競爭在跨進新世世紀和我國加加入世界貿(mào)易易組織后，為為物業(yè)管理提提供了新的發(fā)展機遇遇，同時也面面臨著挑戰(zhàn)，隨隨著社會的不不斷發(fā)展與進進步和人們的的生活水平逐逐步提高，簡簡單的粗線條條的服務已滿滿足不了人們們的要求。優(yōu)優(yōu)勢的、細化化的綜合性服服務是人們追求求的目標。我我們學會服務務，做精服務務文章，用優(yōu)優(yōu)質(zhì)的服務產(chǎn)產(chǎn)生更大的價價值，是迎接接入世挑戰(zhàn)融融入經(jīng)濟全球球化的有效方方式，是物業(yè)業(yè)管理部門參參于市場競爭爭的主要手段和重重要基礎，是是推動物業(yè)管管理發(fā)展的有有效途徑，也也是落實“三個代表”的實際行動動，這是歷史史發(fā)展的趨勢勢。一、恒隆廣場綜綜合樓的物業(yè)業(yè)管理簡介恒隆廣場場綜合樓是南南京西路上的的一座超高層層建筑，高度度為288米，地下3層，地上66層，裙房5層，是目前前浦西第一高高樓，它與上上海展覽中心心、波特曼酒酒店相鄰，已經(jīng)成成為上海浦西西的新一代標標志性建筑。2001年5月竣工開業(yè)業(yè)以來，目前前商場店鋪出出租率已接近近98%，辦公樓客客戶入住率已已經(jīng)達到了100%。恒隆廣場場綜合樓主要要由辦公樓、商商場、地下停停車場三部分分組成，裙房房1-5層為商場。商商場內(nèi)有4個區(qū)域采用用跳空結構和和玻璃天頂（分分別為中庭、圓圓庭、內(nèi)庭、內(nèi)街），每層商場劃分為5個區(qū)，各個區(qū)域之間通過內(nèi)街、回廊、天橋相互連通。整個商場由130多家店鋪組成，各個店鋪的面積可以通過隔斷靈活調(diào)整，共計營業(yè)面積為57000平米。每天營業(yè)時間為12小時，日營業(yè)額在500萬人民幣左右。（一）恒隆廣場場綜合樓物業(yè)業(yè)管理特點恒隆廣場綜綜合樓高度大大、樓層數(shù)多多，功能復雜雜，人口稠密密，物業(yè)管理理任務較為艱艱巨。綜合樓樓包括停車場場、商業(yè)、餐餐飲、娛樂健健身場所、辦辦公樓、流動動人口極多。要要管理好綜合合樓，確保綜綜合樓各部分分正常運作，確確保物業(yè)和樓樓內(nèi)居民的生生命財產(chǎn)安全全，任務十分分艱巨。恒隆廣場場綜合樓設備備多、結構復復雜、管理起起點高，對物物業(yè)管理隊伍伍的素質(zhì)要求求較高。恒隆隆廣場綜合樓樓設有中央空空調(diào)系統(tǒng)、上上排水、排污污系統(tǒng)、高低低壓供電系統(tǒng)統(tǒng)，煤氣供應系統(tǒng)統(tǒng)、電梯系統(tǒng)統(tǒng)，還設有樓樓宇自控系統(tǒng)統(tǒng)，通信系統(tǒng)統(tǒng)、辦公、保保安、消防系系統(tǒng)。物業(yè)管管理需要建立立一支素質(zhì)較較高的專業(yè)技技術人員管理理隊伍，運用用先進的管理理手段、方法，對對綜合樓各系系統(tǒng)進行維護護、保養(yǎng)和管管理，保證這這些系統(tǒng)的正正常運轉。（二）物業(yè)管理理的服務內(nèi)容容由于恒隆廣廣場綜合樓的的復雜性、混混合性、綜合合性，給管理理帶來了一定定難度，但恒恒隆廣場綜合合樓的基本服服務內(nèi)容就是是實現(xiàn)對物的的管理、對人人的服務。其其基本內(nèi)容按按服務的性質(zhì)質(zhì)和提供的方方式可分為：：常規(guī)性的公公共服務、針針對性的專項項服務和委托托性的特約服服務三大類。1、常規(guī)性的公公共服務這是指管理理中的基本管管理內(nèi)容，是是恒隆廣場物物業(yè)管理面向向所有租用人人提供的最基基本的管理與與服務，目的的是確保物業(yè)業(yè)的完好與正正常使用，保保證正常的工工作生活秩序序和凈化、美美化生活工作作環(huán)境。其中中包括：房屋建筑主體的的維修管理。定定期掌握房屋屋的基本情況況，對綜合樓樓的樓面、樓樓道等房屋進進行經(jīng)常的維維修、養(yǎng)護和和管理，使建建筑物保持完完好、整潔和和美觀。對租租戶、用戶的的房屋裝修進進行嚴格的監(jiān)監(jiān)督管理，使使綜合樓不因因裝修而影響響壽命和危及及他人安全。維維持綜合樓價價值，創(chuàng)造增增值潛力。綜合樓各系統(tǒng)設設備設施的管管理。物業(yè)管管理人員要經(jīng)經(jīng)常對綜合樓樓的供電供水水及排水、電電梯、消防、中中央空調(diào)、公公共照明等公公用設施進行行維護檢查，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題，及及時處理，保保證設備完好好的運行狀態(tài)態(tài)。清潔衛(wèi)生的管理理。清掃保潔潔人員應全面面負責綜合樓樓各房屋以及及公共場所的的清潔和保潔潔工作，保持持公共部位不不被占用，垃垃圾日產(chǎn)日清清。一般由專專業(yè)清潔公司司承辦。綠化管理。綠化化人員應對綜綜合樓周圍及及內(nèi)部的花草草樹木和景點點進行養(yǎng)護和和管理，為用用戶、租戶創(chuàng)創(chuàng)造優(yōu)美整潔潔舒適的高雅雅的環(huán)境。停車場、車輛及及交通管理。管管理人員要對對用戶、租戶戶以及外來人人員的車輛進進行管理，保保證停車場的的車輛停放整整齊、管理有有序，保證車車輛安全。消防及治安管管理。保安人人員對綜合樓樓及其范圍內(nèi)內(nèi)進行全天候候保安值勤，設設立監(jiān)控中心心和消防控制制中心及固定定保安崗位和和流動巡邏崗崗。確保用戶戶、租戶人身身財產(chǎn)安全。監(jiān)控系統(tǒng)要保證24小時值班監(jiān)控。做好消防器材的維護，對違法違紀行為要及時處理。如有設備等報警或故障顯示，需立即通知有關部門人員，及時到場解決。收費管理。要嚴嚴格按照協(xié)議議或合同當?shù)氐匚飪r部門核核定的物業(yè)管管理服務收費費標準，及時時、定期收取租租金及管理費費用，并接受受用戶、租戶戶監(jiān)督。其中中涉及：租金金、水電費用用、停車場收收費及有償服服務收費。全方位服務。物物業(yè)管理應對對用戶、租戶戶提供全方位位、多層次、有有效且經(jīng)濟的的服務，使用用戶、租戶更更為舒適便利利?？砷_設常常規(guī)性服務，如如：機車船票票代辦、辦設設儲蓄所、速速遞公司等。2、針對性的專專項服務恒隆廣場物物業(yè)管理為改改善和提高租租用人的工作作、生活條件件，面向廣大大租用人，為為滿足其中一一些用戶、群群體和單位的的一定需要而而提供的各項項服務。3、委托性的特特約服務為滿足物業(yè)租用用人的個別需需求受其委托托而提供的服服務，通常指指在物業(yè)管理理委托合同未未要求、物業(yè)業(yè)管理在專項項服務中也未未設立，而物物業(yè)使用人又又提出該方面面的需求，此此時，物業(yè)管管理應在可能能的情況下盡盡量滿足其需需求，提供特特約服務。并并根據(jù)租戶需需要，提供特特約服務。二、恒隆廣場綜綜合樓設備管管理的重要性性恒隆廣場綜綜合樓的價值值不但取決于于座落位置、建建筑結構、空空間布局和室室內(nèi)外裝潢，而而且在很大程程度上還取決決于配備設備備的品質(zhì)性能能、系統(tǒng)結構構和運行狀況況。物業(yè)管理理的設備管理理是一門發(fā)展展中的應用學學科，它包括括系統(tǒng)理論和和豐富的實踐踐經(jīng)驗兩個有有機的組成部部分。為了實實現(xiàn)物業(yè)管理理企業(yè)設備管管理現(xiàn)代化的的目的，必須須學習和掌握設備備管理的基本本原理，樹立立現(xiàn)代化科學學管理的思想想，結合物業(yè)業(yè)設備的特征征和具體實踐踐，完善科學學的管理組織織機構和管理理制度，提高高管理人員的的素質(zhì)水平，推推廣先進的設備備管理方法和和管理技術手手段，以促進進物業(yè)管理企企業(yè)的設備管管理向著現(xiàn)代代化的方向發(fā)發(fā)展。隨著經(jīng)經(jīng)濟體制改革革的深化和競競爭機制的引引入，物業(yè)對對現(xiàn)代化設備備的需求和依賴程程度越來越高高，設備的作作用也越來越越突出。事實實上，設備管管理幾乎涉及及到物業(yè)管理理企業(yè)經(jīng)營過過程的各個環(huán)環(huán)節(jié)，歸納其其功效與意義義主要有以下下幾個方面。（一）關系到聲聲譽和生存作為恒隆隆廣場物業(yè)管管理的重要組組成部分，設設備管理的好好壞對企業(yè)的的社會聲譽乃乃至生存有著著重要意義。物物業(yè)設施一直直處于良好狀狀態(tài)，人們能能安心方便地地生活和工作作，企業(yè)被認可可，社會地位位逐漸提高，競競爭力得以加加強，企業(yè)發(fā)發(fā)展前景廣闊闊。反之，如如果一些設備備經(jīng)常處于性性能不良或停停機待修狀態(tài)態(tài)，直接影響響整個物業(yè)的的功能發(fā)揮，降低物業(yè)的使用價值和社會聲譽。甚至無法再取得人們的承認，丟掉市場，喪失生存的根本條件。（二）關系到服服務的成本和和企業(yè)資金的的合理利用設備管理理對服務成本本的影響，除除了表現(xiàn)在數(shù)數(shù)量和質(zhì)量上上外，還有設設備的投資效效果、停工損損失、維修費費用、能源和和材料消耗等等。加強維護護保養(yǎng)，能有有效地延長設設備的使用壽命和和檢修周期，節(jié)節(jié)省維修費用用和減少停工工損失。樹立立經(jīng)濟運行的的意識，注意意節(jié)約運行中中的能耗費用用、操作費用用，通過嚴格格、規(guī)范的管管理來減少日日常物料的使使用量，杜絕“跑、冒、滴滴、漏”等缺陷，以以減少相關費費用開支，使使設備一直處處于最佳、最最經(jīng)濟的運行行狀態(tài)。隨著現(xiàn)代化化設備的不斷斷發(fā)展和普遍遍使用，設備備所占資金在在固定資產(chǎn)中中的比例越來來越高，顯然然，要提高企企業(yè)的經(jīng)濟效效益，就要設設法提高資金金的合理利用用程度，而設設備管理的科科學化無疑是是關鍵。具體體說，就是取取決于設備經(jīng)經(jīng)濟管理的一一系列環(huán)節(jié)是是否達到最佳佳水平。（三）關系到技技術安全和環(huán)環(huán)境保護若設備的的可靠性低，管管理不善，在在運行中發(fā)生生意外，不僅僅破壞了企業(yè)業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營營秩序，同時時也使國家和和企業(yè)遭受重重大的經(jīng)濟損損失，也給家家庭帶來不幸幸。若設備陳陳舊落后，排放放有害物質(zhì)或或噪聲超標，就就會污染環(huán)境境、危害人類類和生物的生生存，成為社社會公害。因因此，保證安安全生產(chǎn)，消消除環(huán)境污染染，有效地預預防設備和人人身事故及社社會公害，是現(xiàn)現(xiàn)代設備管理理的重要課題題。物業(yè)管理企企業(yè)的迅猛發(fā)發(fā)展，物業(yè)建建設中的科技技含量在迅速速上升，網(wǎng)絡絡化、智能化化管理服務已已經(jīng)成為當前前物業(yè)管理企企業(yè)競爭致勝勝的關鍵籌碼碼。為保證在在激烈的競爭爭中具有較強強的應變能力力，就必須依依靠技術進步步，而先進的的設備管理是是企業(yè)技術進進步的根本保保證。三、恒隆廣場綜綜合樓現(xiàn)代化化設備帶來的的新問題現(xiàn)代化設設備在恒隆廣廣場綜合樓的的大量使用，使使企業(yè)在服務務過程中產(chǎn)生生了許多前所所未有的新情情況，給設備備管理工作帶帶來了一系列列的新問題。例例如:竣工后的基基礎資料不齊全；早早期無先進的的設備管理體體制；現(xiàn)代化化設備的使用用可以獲得高高效率和高經(jīng)經(jīng)濟效益，但但同時也導致致了一系列嚴嚴重的后果，如如：故障損失失大、磨損腐腐蝕加快、嚴嚴重污染環(huán)境和和能源資源消消耗大等；設設備的投資和和使用維護費費用大量增加加，迫切要求求注重設備與與設備管理的的經(jīng)濟效果；；現(xiàn)代化設備備技術綜合性性強，全過程程環(huán)節(jié)多，且且相互影響、相互互制約；使用用現(xiàn)代化設備備，崗位分工工較細，經(jīng)常常是單工序操操作，設備結結構復雜，人人的感官能力力難以適應。四、恒隆廣場綜綜合樓設備管管理的解決措措施（一）建立先進進的設備管理理體制1、按設備的數(shù)數(shù)量、復雜程程度和設備集集中程度、管管理人員的業(yè)業(yè)務水平、檢檢修人員的技技術力量和組組織形式，結結合企業(yè)的特特性、功能及及工作特點（運運行班次、有有無假日）等等各種因素、實實事求是地設設置設備管理理體制。管理理體制力求理理順關系，提提高工作效率率，體現(xiàn)先進進性。2、設備管理負負責人必須熟熟悉國家的有有關政策、法法規(guī)、條例；；必須熟悉設設備的技術理理論知識，必必須具有一定定的業(yè)務能力力。3、加強設備管管理體系的人人員培訓教育育工作、提高高員工的職業(yè)業(yè)道德及業(yè)務務水平，對管管理人員實行行崗位責任培培訓，對操作作人員實行使使用維護培訓訓，對檢修人人員實行技能能培訓，并把把各項培訓工工作列入設備備管理工作計計劃中。（二）建立完善善的設備管理理規(guī)章制度作為一個個好的物業(yè)管管理企業(yè)必須須建立完善的的設備管理規(guī)規(guī)章制度，設設備管理規(guī)章章制度包括：：設備管理崗崗位責任制度度；設備基礎礎資料管理制制度；設備運運行和維護保保養(yǎng)制度；設備檢檢修制度；固固定資產(chǎn)管理理制度；培訓訓教育制度；；特殊設備管管理及應急制制度；各類機機房、變配電電機房的出入入登記制度等等。（三）做好設備備管理的基礎礎資料工作基礎資料工工作是設備管管理工作的根根本依據(jù)，基基礎資料必須須正確齊全。利利用現(xiàn)代手段段，運用計算算機進行管理理，使基礎資資料電子化、網(wǎng)網(wǎng)絡化，活化化其作用。設備的基礎資料料包括：1、設備的原始始檔案設備的原始始檔案包括：：基本技術參參數(shù)和設備價價格；質(zhì)量合合格證書；使使用安裝說明明書；驗收資資料；安裝調(diào)調(diào)試及驗收記記錄；出廠、安安裝、使用的的日期。2、設備卡片及及設備臺帳設備卡片將將所有設備按按系統(tǒng)或部門門、場所編號號。一臺設備備有一張設備備卡片，設備備卡片上登記記設備的編號號、名稱、規(guī)規(guī)格型號、基基本技術參數(shù)數(shù)、設備價格格、制造廠商商、使用部門門、安裝場所所、使用日期期等。按編號將設設備卡片匯集集進行統(tǒng)一登登記，形成一一本企業(yè)的設設備臺帳，從從而反映全部部設備的基本本情況，給設設備管理工作作提供方便。3、設備技術登登記簿設備從一開開始到報廢的的全過程。包包括計算、設設計、制造、采采購、安裝、調(diào)調(diào)試、使用、維維修、改造、報報廢，均應有有比較詳細的的記載。每臺設備備建立一本設設備技術登記記簿，它是設設備的檔案材材料。設備技技術登錄簿中中有：設備概概況：即設備備臺帳上的資資料；設計參參數(shù)和條件、技技術標準及簡簡圖；設備運運行狀況；備品品配件；設備備維護保養(yǎng)和和檢修情況；；設備大中修修記錄（包括括時間、費用用、人員）；；潤滑卡；設設備事故記錄錄；更新改造造及移裝記錄錄；報廢記錄錄。設備技術登登錄應及時準準確齊全，應應反映該臺設設備的真實情情況，用于指指導實際工作作。4、設備系統(tǒng)資資料恒隆廣場綜綜合樓的物業(yè)業(yè)設備都是組組成系統(tǒng)才發(fā)發(fā)揮作用的。例例如中央空調(diào)調(diào)系統(tǒng)由冷水水機組、冷卻卻泵、冷凍泵泵、空調(diào)末端端設備、冷卻卻塔、管道、閥閥門、電控設設備及監(jiān)控調(diào)調(diào)節(jié)裝置等一一系列設備組組成，任何一一種設備或傳傳導設施發(fā)生生故障，系統(tǒng)統(tǒng)都不能正常常制冷。因此，除了設備備單機資料的的管理之外，對對系統(tǒng)的資料料管理也必須須加以重視。系系統(tǒng)的資料包包括：竣工圖。在施施工時原則上上應該按施工工圖施工，但但在實際施工工時往往會碰碰到許多具體體問題需要變變動，把變動動的地方在施施工圖上隨時時表注或記錄錄下來，尤其其是管道及閥閥門安裝的規(guī)格、位位置、標高及及走向等。如如果在施工時時沒有把變動動的地方表注注或記錄下來來，容易造成成管理上的困困難。施工結結束，把施工工中變動的地地方全部用圖圖重新表示出出來，這樣的的圖紙符合實實際情況，這這就是竣工圖圖?？⒐D應應由資料室及及管理設備部部門保管。系統(tǒng)圖?？⒐D圖是整個物業(yè)業(yè)或整個層面面的布置圖，在竣工圖上各類管線密密麻麻，縱橫交錯，非常復雜，不熟悉的人員一時也很難查閱清楚，系統(tǒng)圖就是把各系統(tǒng)分割成若干子系統(tǒng)（也稱分系統(tǒng)），子系統(tǒng)中可以用文字對系統(tǒng)的結構原理、運作過程及一些重要部件的具體位置等作比較詳細的說明，表示方法靈活直觀、圖文并茂、使人一目了然，可以很快解決問題。系統(tǒng)圖也是對員工培訓教育的一種行之有效的參考教材。（四）加強培訓訓教育工作，做做到專業(yè)管理理同全員管理理相結合越是優(yōu)秀的的物業(yè)管理企企業(yè)，越應注注意對員工的的培訓、教育育。專職設備備管理人員應應成為具有一一定專業(yè)知識識及管理業(yè)務務水平的人才才。但是單純純依靠少數(shù)專專職設備管理理人員來管好好企業(yè)的所有有設備是不可可能的，還應應該發(fā)動企業(yè)業(yè)全體員工自覺執(zhí)執(zhí)行各項規(guī)章章制度，共同同用好管好所所管轄區(qū)域內(nèi)內(nèi)的所有設備備。因此，對對操作使用設設備的人員要要加以培訓教教育，要求操操作使用人員員懂設備的用用途、結構、原理、技術性能、使用要點、維護方法、故障的排除及報告等基本知識，教育大家正確使用設備、愛護設備。最后應該做到操作人員會檢修設備、維修人員會操作設備，并要求只有取得了國家考核頒布的技術資格等級證書的人員才能上