河南三門峽某商業(yè)步行街調(diào)查報告

“步行街”還是“不行街”——“三門峽****步行街”調(diào)查報告調(diào)查的背景與動動機1、自20000年起，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)首先在在北京、上海海、廣州等幾幾個經(jīng)濟高度度發(fā)達的地區(qū)區(qū)興起，繼而而快速蔓延到到全國。據(jù)國國家統(tǒng)計局統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示示，2001年以后，我我國商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)投資年平均均增長達到33%，超出住宅宅投資增長率率6個百分點?？煽梢哉f最近幾幾年我國商業(yè)業(yè)地產(chǎn)熱度很很高，發(fā)展也也很快。眾多多投資主體認認為商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)盈利高、市市場需求大、宏宏觀調(diào)控壓力力小，紛紛一一擁而上，爭爭搶這一塊誘誘人的“香餑餑”。2、較之開發(fā)商商，投資者的的熱情也相當當高漲。大部部分商業(yè)項目目的銷售狀況況都非常理想想，大量投資資者在“一鋪養(yǎng)三代”這一古訓(xùn)的的感召下急不不可待地把口口袋里攥了多多年的錢砸如如其中。以三三門峽“***”這個項目為為例，曾創(chuàng)下下2小時內(nèi)清盤盤的銷售業(yè)績績。3、表面上看，全全國商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場呈現(xiàn)出出一種供需兩兩旺、盛世繁繁榮的景象，可可深入了解發(fā)發(fā)現(xiàn)，其實當當前的商業(yè)地地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)現(xiàn)了很多危機機，最突出的的是很多前期期銷售火爆的的項目到了后后期卻經(jīng)營困困難，鋪面空空置率不斷上上升，客流減減少，人氣缺缺乏，糾紛不不斷?？傊灰幌盗械膯栴}題相繼暴露，困困擾著開發(fā)商商、經(jīng)營者和和投資者。是是“一鋪養(yǎng)三代”，還是“三代養(yǎng)一鋪”？是“步行街”還是“不行街”？大家開始始紛紛呼吁冷冷靜看待商業(yè)業(yè)地產(chǎn)。而對于“****”而言，這些些問題同樣存存在。步行街街銷售時的火火爆與現(xiàn)在的的冷清形成巨巨大反差，我我們面臨的困困擾與全國的的大環(huán)境驚人人地一致。那那么到底問題題出在哪？這這是我所關(guān)心心的，也正是是本次調(diào)查所所關(guān)注的。二、調(diào)查目的1、了解步行街街現(xiàn)狀，尋找找其存在的問問題。2、了解消費者者對步行街的的認知情況，消消費者的需求求。3、聽取消費者者、步行街經(jīng)經(jīng)營者、商戶戶三個群體對對于步行街不不同意見，總總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)訓(xùn)，探尋解決決問題的辦法法。三、調(diào)查對象與與方式本次調(diào)查主要針針對三個不同同的群體，分分別采用不同同的調(diào)查方式式：1、步行街的的消費者。包括現(xiàn)有消費者者和潛在消費費者。調(diào)查主主要采用問卷卷的形式，在在固定的幾個個采樣點隨機機抽取部分三三門峽市民進進行調(diào)查。調(diào)調(diào)查共發(fā)放問問卷200份，回收有有效問卷192份，回收率率為96%。在被調(diào)查查者中66%為女性，34%為男性，其其中20歲以下占6%，21～30歲占27%，31～40歲占49%，40歲以上占18%。2、步行街的經(jīng)經(jīng)營、管理者者。具體說來就是商商業(yè)公司和前前期受集團委委托負責(zé)商業(yè)業(yè)經(jīng)營管理的的“河南德澳商商業(yè)地產(chǎn)投資資管理有限公公司”的工作人員員、管理人員員。主要采用用深度訪談的的形式，對其其進行調(diào)查。3、步行街內(nèi)商商戶。對這一群體同樣樣采用的是深深度訪談的形形式，通過面面對面的交流流，聽取他們們的意見。四、調(diào)查發(fā)現(xiàn)的的問題（一）消費者說說經(jīng)過對消費者調(diào)調(diào)查問卷的整整理與分析，反反映出以下問問題：1、步行街在三三門峽市民心心中的知名度度是非常高的的。在被調(diào)查查的200個人中，只只有4個人表示不不知道“***步行街”，知曉率高高達98%。當然，簡簡單地知道并并不是我們想想達到的目標標，我們的目目標是讓更多多的人了解步步行街，認可可步行街。2、在步行街有有過消費經(jīng)歷歷的人數(shù)和沒沒有在步行街街消費過的人人數(shù)相差不大大，各占52%和48%。但進一步步了解發(fā)現(xiàn)，在在步行街消費費過的人大都都沒有把步行行街作為其購購物的首選，消消費的次數(shù)和和頻率也都不不高。（這兩兩類群體在下下文中用“現(xiàn)有消費者”和“潛在消費者”指代）3、對于潛在消消費者，黃河河路精品街、百百貨大樓、大大張百貨成為為他們購物的的三大首選，分分別有50%、38%、36%的人選擇到到這三個地方方購物。在此此值得一提的的是，黃河路路精品街和百百貨大樓在三三門峽都屬于于歷史比較長長久的商業(yè)項項目，而大張張百貨則開業(yè)業(yè)不久，其成成績不可小視視，在經(jīng)營方方面對我們有有借鑒的意義義。4、潛在消費者者所能接受的的服裝單價主主要集中在100—200元之間，所所占比例為55%；另外選擇100元以下和200～500元的人數(shù)分分別占潛在消消費者總量的的21%、19%；選擇500元以上上的只占5%。由此看出出三門峽市民民購買力有限限，消費水平平不高，主要要集中在中低低檔價位上。5、在潛在消費費者中，48%的人認為不不選擇在步行行街購物消費費的原因是商商品價格太高高，比例最大大。這說明影影響其購買決決策的首要因因素還是價格格。另外，有有33%的人表示“沒有這個習(xí)習(xí)慣”；24%的人表示“沒有自己喜喜歡的品牌”。由此可以以看出，如何何轉(zhuǎn)變?nèi)藗兊牡南M習(xí)慣也也是一個比較較重要的課題題。第二，體體現(xiàn)了內(nèi)部品品牌組成對于于商業(yè)經(jīng)營的的重要作用，部部分中高端的的消費者對價價格相對不敏敏感，但他們們對步行街內(nèi)內(nèi)品牌的認可可度不高。6、對于現(xiàn)有消消費者而言，絕絕大部分的人人到步行街的的主要目的還還是購物，有有70%的人選擇“購物”這一選項；；另外有43%的人來步行行街的目的是是吃飯；而選選擇“休閑、娛樂”的人只占35%。這一數(shù)據(jù)據(jù)表明，當前前經(jīng)營狀況與與之前“購物、餐飲飲、娛樂、休休閑為一體的的復(fù)合式商業(yè)業(yè)街”的定位存在在一定的差距距，休閑和娛娛樂的功能沒沒有得到很好好體現(xiàn)。根據(jù)據(jù)調(diào)查結(jié)果，可可以考慮引進進咖啡廳、書書吧、健身房房等人們比較較感興趣的經(jīng)經(jīng)營業(yè)態(tài)。7、在基礎(chǔ)設(shè)施施配套方面，被被調(diào)查者認為為最應(yīng)該增加加兒童娛樂設(shè)設(shè)施，有32%的人選擇此此選項，另外外有31%和16%的人分別認認為應(yīng)增加廣廣場內(nèi)街休息息坐椅和綠化化設(shè)施。消費費者認為上述述設(shè)施的增設(shè)設(shè)可以改善步步行街的購物物環(huán)境，增加加其對自己的的吸引力。8、在不同促銷銷方式的傾向向方面，人們們認為“打折”對其最具吸吸引力，有56%的受訪者都都選擇了這一一選項；其次次，26%的受訪者對“特價大賣場”也表現(xiàn)出了了濃厚的興趣趣，值得在后后期的促銷中中加以嘗試；；而“返券”和“抽獎”對于受訪者者的吸引力顯顯然并不大，只只有6%和7%的人選擇這這兩項。9、在文化休閑閑活動的選擇擇上，人們最最感興趣的六六類活動依次次為：電影周周（28%）→書展（24%）→少兒輪滑比比賽/表演（22%）→健美操比賽/表演（18%）→畫展（18%）→旅游文化推推介會（16%）。由此可可以看出，電電影是一種非非常大眾話的的文化休閑活活動；而那些些收入水平較較高、文化修修養(yǎng)較高的受受訪者則更傾傾向與書展、畫畫展、旅游文文化推介會等等文化氣息較較濃的活動。（二）經(jīng)營管理理者說在與公司內(nèi)部步步行街經(jīng)營管管理者的交流流中，我發(fā)現(xiàn)現(xiàn)了更多深層層次的問題，而而隨著對這一一問題更深入入的關(guān)注與認認識，全國各各地大量的案案例也證實了了他們的論點點。突然有這這樣一種感覺覺：歷史是驚驚人的相似，近近年來在商業(yè)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域出出現(xiàn)的問題也也是出奇地一一致。1、項目前期定定位不清晰，產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計規(guī)劃劃沒有更多考考慮商業(yè)用途途的特殊性，不不符合商業(yè)規(guī)規(guī)律，導(dǎo)致后后期招商難以以成功，街內(nèi)內(nèi)品牌力不夠夠，后期調(diào)整整的難度也很很大。住宅地產(chǎn)與商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有有很大差異，前前者以售出為為終結(jié)，是一一種相對短期期的業(yè)務(wù)，而而后者則是通通過租賃運營營獲得長期回回報為目的。而而且由于兩者者在用途上存存在根本差別別，所以在建建筑的規(guī)劃設(shè)設(shè)計上也有不不同的要求。如如超市、百貨貨、專賣店、餐餐飲等不同業(yè)業(yè)態(tài)對層高、承承重、進深、供供電照明、人人流、車流、動動線、排污、消消防以及商業(yè)業(yè)店面門窗，門門頭外觀等建建筑結(jié)構(gòu)的設(shè)設(shè)計均有不同同要求，這些些要比非商業(yè)業(yè)用房設(shè)計復(fù)復(fù)雜得多。***步行街作作為***集團的第一一個商業(yè)項目目，在前期的的規(guī)劃設(shè)計方方面確實存在在一定的不足足之處，導(dǎo)致致招商過程中中一些目標品品牌、目標業(yè)業(yè)態(tài)無法成功功入駐，對步步行街的整體體實力造成了了一定的影響響。2、分割出售“產(chǎn)權(quán)式商鋪”，產(chǎn)權(quán)分散散，不利于后后期統(tǒng)一經(jīng)營營、管理這是一種商業(yè)地地產(chǎn)銷售的模模式，之所以以實行“產(chǎn)權(quán)式商鋪”出售目的在在于商業(yè)物業(yè)業(yè)總價高，分分割出售有利利于降低投資資門檻，促進進銷售；另外外，出讓產(chǎn)權(quán)權(quán)可以快速回回籠資金，減減輕還貸壓力力。但產(chǎn)權(quán)過過于分散必然然會導(dǎo)致一個個完整的商業(yè)業(yè)設(shè)施在所有有權(quán)和經(jīng)營權(quán)權(quán)被分割而失失去其整體性性，從而無法法進行統(tǒng)一的的經(jīng)營和管理理。為了解決決這個問題，開開發(fā)商一般會會采取返租的的形式收回全全部或部分經(jīng)經(jīng)營權(quán)，達到到統(tǒng)一經(jīng)營的的目的。但這這種做法只是是權(quán)益之計，仍仍存在隱患，一一旦經(jīng)營業(yè)績績不佳，就會會帶來一系列列問題。當前，步行街就就處于這樣一一個處境下，而而且部分商戶戶屬于自營，不不愿意接受返返租，也不配配合公司統(tǒng)一一經(jīng)營的要求求，可公司卻卻無法很好地地約束他。這這就使得統(tǒng)一一管理的難度度進一步加大大。（三）商戶說由于步行街經(jīng)營營狀況不理想想，導(dǎo)致商戶戶對***的意見比較較大，這也增增大了我調(diào)查查的難度。在在他們反映的的問題中，有有的過于偏激激，有的比較較消極，另外外部分問題在在文章前面有有所提及，所所以我選擇了了如下幾個比比較客觀、中中肯，又具有有代表性的問問題予以羅列列：1、經(jīng)營管理方方廣告宣傳力力度不夠，促促銷形式單一一，活動效果果不明顯較之部分商業(yè)項項目有規(guī)律的的、大范圍的的廣告宣傳不不同，目前步步行街在這方方面的投入力力度確實不是是很大。前期期主要采用的的是DM宣傳單、短短信群發(fā)等廣廣告宣傳手段段。而在促銷銷方面則主要要采用打折和和抽獎的方式式，但效果也也不是很明顯顯。一方面，是是因為經(jīng)費的的限制；另一一方面，還存存在商業(yè)策劃劃水平不高的的原因。一個個新的商業(yè)市市場，需要一一定時間的培培育，在這段段時間的宣傳傳推廣投入是是巨大的；而而另一方面，在在這個時期的的宣傳推廣一一般不可能取取得立竿見影影的效果。所所以在這樣一一個過程中，追追求短期效益益的商戶自然然會對這一問問題報有意見見。2、交通條件不不利，被三條條馬路阻隔于于成熟商圈之之外交通方便對形成成一條好的商商業(yè)街至關(guān)重重要，決定著著其能夠輻射射到的周邊區(qū)區(qū)域，客流量量的大小，直直接影響到整整個商業(yè)街的的發(fā)展。98年在天津濱濱江道，晚報報有一篇文章章叫《一條護護欄，攔死了了一個商場》，當當時引起了廣廣泛影響。最最后政府拆除除了道路中間間的護欄，商商場才又獲得得新生，所以以交通對商業(yè)業(yè)步行街的影影響是很大的的。其實商戶提出這這一問題主要要是因為在步步行街規(guī)劃和和銷售期間，公公司曾跟業(yè)主主提過會一條條人行橫道連連通人流較大大的湖濱廣場場與步行街主主入口。但由由于后期與政政府的溝通出出現(xiàn)了問題，事事情有所變化化，導(dǎo)致這一一設(shè)想至今仍仍沒有實現(xiàn)。3、商業(yè)配套設(shè)設(shè)施不完善這還是屬于前期期規(guī)劃和設(shè)計計的問題，前前期考慮不是是十分周全，導(dǎo)導(dǎo)致一些針對對商業(yè)用途來來說特殊的配配套設(shè)施沒有有建設(shè)，商戶戶反映比較多多的主要有貨貨物倉庫和修修衣服的場所所這兩方面，類類似問題確實實給商戶的日日常經(jīng)營帶來來了麻煩。五、問題深度分分析及建議上述三方面的問問題，從不同同角度解釋為為什么步行街街的現(xiàn)狀不盡盡人意，每一一個問題都有有所根據(jù)。然然而，步行街街這個商業(yè)項項目從誕生之之日起就具有有了很多的特特殊性。很多多問題有著復(fù)復(fù)雜的根源，本本次調(diào)查報告告旨在指出問問題的同時，能能夠?qū)Ξ斍熬呔哂薪鉀Q可行行性的問題進進行更深入的的探討，并提提出解決的建建議，所以我我把上述一系系列問題重新新劃分為三類類：（一）歷史原因因造成的，無無法改變而又又非常重要的的問題1、前期產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃和設(shè)計不不合理，缺乏乏商業(yè)考慮。由由于建筑的不不可改變性，導(dǎo)導(dǎo)致這一問題題無法改變，更更主要的是我我們應(yīng)該吸取取其中的經(jīng)驗驗教訓(xùn)，多總總結(jié)，多思考考，爭取在未未來商業(yè)項目目的開發(fā)過程程中，不要再再犯類似的錯錯誤。具體說說來，正確的的開發(fā)程序應(yīng)應(yīng)該是：招商商（與零售商商等商家簽好好合同后）——設(shè)計（按照照零售商等商商家的要求）——分割出售或或出租（中小小投資購買）——物業(yè)管理（開開發(fā)商或第三三方）——長線經(jīng)營——開發(fā)新項目目。反面有首首創(chuàng)資產(chǎn)公司司所做的“巨庫”和“第五大道”的失敗案例例，正面有大大連萬達的“訂單式生產(chǎn)”模式，兩方方面均有參考考價值，2、分割銷售“產(chǎn)權(quán)式商鋪”帶來的難以以統(tǒng)一經(jīng)營、管管理的問題。同同樣的，這個個問題雖然一一直困擾著我我們，但既然然已是既定事事實，確實也也無法改變，還還是只能當作作初次涉足商商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)經(jīng)驗教訓(xùn)。根根據(jù)中國城市市商業(yè)網(wǎng)點建建設(shè)管理聯(lián)合合會和中國商商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟盟最近發(fā)布的的《2007中國商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)展報告告》所提出的的信息，一個個新的趨勢正正在商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)界蔓延——商業(yè)地產(chǎn)的的營銷模式從從發(fā)展初期的的以“產(chǎn)權(quán)式商鋪”為主要銷售售模式開始逐逐漸被經(jīng)營持持有型物業(yè)所所取代，也就就是說開發(fā)商商們開始認識識到分割產(chǎn)權(quán)權(quán)出售的弊端端，他們正在在進行由追逐逐短期利益向向追求長期回回報的理性轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型。***是一個負責(zé)責(zé)任的企業(yè)，它它并沒有像有有的開發(fā)商那那樣賣完就走走了。只有用用一種為了維維護品牌和長長遠利益的心心態(tài)，才能把把步行街搞好好，讓***在商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的路上走得得更遠、更穩(wěn)穩(wěn)。（二）比較復(fù)雜雜的，很難解解決或需要很很長時間才能能解決的問題題1、交通條件不不利的問題無可否認，增設(shè)設(shè)人行道或過過街天橋?qū)Σ讲叫薪纸?jīng)營的的拉動作用是是巨大的。交交通設(shè)施的建建設(shè)與改善關(guān)關(guān)系到一個城城市的建設(shè)規(guī)規(guī)劃，要想因因為單個商業(yè)業(yè)項目進行改改變難度很大大，并且企業(yè)業(yè)與政府所處處立場不同,考慮問題不不同，與政府府談判交涉比比較困難，這這個不僅僅是是資金問題，程程序也非常復(fù)復(fù)雜，所以這這個問題是非非常難以解決決的，除非有有一個共嬴的的方案與周密密的計劃才有有解決的可能能。2、市民總體購購買力不高，對對步行街商品品心理價位高高的問題一個商業(yè)市場的的盈利能力是是以消費者消消費水平和購購買力相適應(yīng)應(yīng)的，而這一一切都受制于于商圈或城市市的規(guī)模，經(jīng)經(jīng)濟發(fā)達程度度。三門峽作作為一個中小小城市，在規(guī)規(guī)模和經(jīng)濟發(fā)發(fā)展水平兩方方面都是有限限的。所以要要想這個問題題能很快解決決是不現(xiàn)實的的。當然，市民對步步行街內(nèi)商品品心理價位高高，也不僅僅僅是商品本身身的原因，經(jīng)經(jīng)過了解我發(fā)發(fā)現(xiàn)在步行街街的商品價格格并不是像很很多人想像的的那么高，或或者說步行街街內(nèi)也有中檔檔價位的商品品。造成這個個現(xiàn)象還有另另外一個原因因，就是***前期在開發(fā)發(fā)住宅項目時時，大量以“高檔次的生生活，尊貴身身份的象征”等為訴求進進行廣告宣傳傳，讓市民們們很自然地把把“高檔次、高高價位”與***有關(guān)的商品品聯(lián)系在一起起，產(chǎn)生一定定的距離感。這這一切需要我我們長期給予予消費者一種種正面、客觀觀的告知，努努力改變這一一思維定勢。3、沒有形成到到步行街消費費的習(xí)慣的確，人們的購購物習(xí)慣不可可能因為一個個新的商業(yè)形形態(tài)的出現(xiàn)而而產(chǎn)生根本性性的變化。人人一旦形成某某種習(xí)慣是很很難改變的。在在這一方面，我我們同樣不能能急功近利，但但一定要認識識到這一問題題的存在，通通過有計劃的的宣傳、推廣廣，通過良好好的商品與服服務(wù)，把消費費者慢慢吸引引到步行街來來，這樣才能能逐漸改變消消費者的購物物習(xí)慣。4、街內(nèi)品牌和和業(yè)態(tài)布局不不完善具體表現(xiàn)在中高高端消費者對對街內(nèi)品牌的的認可度不高高。另外，休休閑娛樂設(shè)施施和此類經(jīng)營營業(yè)態(tài)缺乏，導(dǎo)導(dǎo)致這一功能能沒有很好體體現(xiàn)。這跟前前期規(guī)劃設(shè)計計和招商有很很大關(guān)系，由由于產(chǎn)品規(guī)劃劃設(shè)計上的先先天不足，導(dǎo)導(dǎo)致一些大眾眾認可度高的的品牌和一些些休閑娛樂類類的經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)無法在招商商過程中順利利進駐步行街街。理論上講講，品牌和業(yè)業(yè)態(tài)的布局是是應(yīng)該根據(jù)市市場需求的變變化而調(diào)整的的，然而由于于無法很好統(tǒng)統(tǒng)一管理，導(dǎo)導(dǎo)致這一問題題也很難解決決。（三）主要出于于自身主觀原原因，通過努努力相對容易易解決的問題題1、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施配置不完完善的問題，這這一方面的問問題主要由于于前期考慮不不周全而造成成的，它并沒沒有給步行街街的經(jīng)營帶來來太嚴重的負負面影響，但但如果能得到到解決的話必必將大大有利利于優(yōu)化購物物環(huán)境，改善善步行街的經(jīng)經(jīng)營狀況。比比如說，倉庫庫、兒童娛樂樂設(shè)施、街內(nèi)內(nèi)休息坐椅等等設(shè)施的添置置早已列入公公司工作日程程。但是，之之所以這些工工作沒有很快快完成，其中中還存在一定定層面上執(zhí)行行力不夠的問問題，在此就就不展開闡述述了。2、宣傳力度不不夠，宣傳形形式單一，活活動效果不理理想。關(guān)于這這個問題，我我認為除了經(jīng)經(jīng)費原因，更更主要的是商商業(yè)策劃能力力不強的表現(xiàn)現(xiàn)。步行街缺缺乏一套系統(tǒng)統(tǒng)的、長遠的的、目標明確確的宣傳推廣廣計劃。在經(jīng)經(jīng)費方面，公公司應(yīng)該意識識到步行街作作為一個新興興商業(yè)，正處處于市場培育育期，在這一一時期需要大大量的投入來來支持其宣傳傳和推廣，這這樣才能談經(jīng)經(jīng)費的投放和和有效使用。促促銷方面，前前期公司主要要采用打折、抽抽獎兩種促銷銷方式。但是是效果都不太太理想。究其其原因：在打打折中對商戶戶所銷售商品品價格管理不不力，存在“假打折”的現(xiàn)象；而而消費者對抽抽獎這一促銷銷方式的認可可度又不高。我我建議在此階階段，應(yīng)進行行大規(guī)模、規(guī)規(guī)律性的商品品促銷，必要要的時候可以以考慮對商戶戶進行補貼。另一方面，通過過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，消消費者對“特大賣場”這一促銷方方式也很感興興趣，可以嘗嘗試組織商戶戶選出部分商商品作為特價價商品，匯總總成一個特價價大賣場定期期在街內(nèi)廣場場進行特賣，吸吸引那些對價價格較為敏感感的消費者前前來購買。在活動策劃方面面，當前公司司的狀況是舉舉行一些臨時時性的、傳統(tǒng)統(tǒng)的活動。這這樣雖然感覺覺很努力、很很費勁，但是是效果不一定定會好。我認認為活動應(yīng)該該事前有一個個完整的規(guī)劃劃。而且活動動所傳達給參參與者的信息息是一致的。活活動還應(yīng)該考考慮目標人群群。只有做到到與目標人群群很好的對接接的活動才能能取得很好的的效果。我認認為，為判斷斷一個活動成成功與否的三三大標準是：：一、吸引了了多少人的關(guān)關(guān)注與參與；；二、使商戶戶的營業(yè)額有有多大的增長長；三、是否否很好的傳達達了品牌的形形象。我們每每進行一次活活動的組織，都都應(yīng)該從這三三方面對其作作出評價，以以指導(dǎo)后期活活動的開展。我我建議公司經(jīng)經(jīng)過一段時間間的摸索后，策策劃一個或少少量幾個真正正有價值的活活動，把它長長期地做下去去，并把它做做精，做好，這這就夠了。有有時候活動多多但不一定有有效。3、步行街缺乏乏特色。關(guān)于于步行街的特特色，確實是是一個非常值值得研究的課課題。一直以以來，商業(yè)地地產(chǎn)強調(diào)特色色的呼聲一浪浪高過一浪，但但是如何做出出特色，業(yè)內(nèi)人士士卻又難以名名狀。在大城城市，商業(yè)街街的特色化主主要通過歷史史文化淵源或或經(jīng)營業(yè)態(tài)的的專業(yè)化來體體現(xiàn)的。比如如說，北京的的王府井和烏烏魯木齊的民民族商品特色色街。反觀三門峽****步行街屬于于新建項目，缺缺乏歷史文化化的積淀，不不可能效仿王王府井、上海海南京路這樣樣的成功案例例；而經(jīng)營的的業(yè)態(tài)也不屬屬于某一專業(yè)業(yè)的領(lǐng)域。那那么***步行街就走走不了“特色化”之路了嗎？？我認為不是是。中國步行行商業(yè)街工作作委員會研究究中心的嚴忠忠明教授認為為：對于中小小城市而言，步步行街比較科科學(xué)的設(shè)計模模式應(yīng)該是購購物、餐飲、娛娛樂休閑各占占1/3的比例。僅僅僅做成一個個主題是不可可取的。這就就是同大城市市不同的地方方。我同意嚴嚴教授的觀點點。當前步行行街“復(fù)合式”的定位應(yīng)該該是符合三門門峽的市情的的。而且，較較之當?shù)仄渌虡I(yè)區(qū)，這這一形式也是是開創(chuàng)性的，也也可以算作是是特色之一。我我們現(xiàn)在要在在要做的是完完善其購物、餐餐飲功能的同同時提高步行行街的休閑娛娛樂功能，打打好這張“特色牌”。如果說“復(fù)合式式”是***步行街的第第一張?zhí)厣婆频脑?，我認認為接下來打打的第二張?zhí)靥厣茟?yīng)該是是文化。細數(shù)數(shù)當下全世界界著名步行街街都有一個共共同的特點，那那就是都具有有較高的歷史史文化內(nèi)涵和和藝術(shù)品位。對對于步行街所所在城市的歷歷史、風(fēng)俗、人人文研究有助助于確定步行行街的文化主主題，找到一一個好的方向向。步行街是是一種商業(yè)形形態(tài)，同時也也可以是一種種城市或城區(qū)區(qū)的內(nèi)在歷史史文化的體現(xiàn)現(xiàn)和招牌。針對***步行行街，它所在在的三門峽是是擁有深厚的的文化積淀和和優(yōu)良的文化化傳統(tǒng)。以仰仰韶文化為代代表的新石器器文化、以虢虢國墓地和虢虢都上陽城遺遺址為代表的的西周文化；；以河南佛都都四大名剎之之一的空相寺寺和老子的《道道德經(jīng)》為代代表的宗教文文化等等。如如此眾多的歷歷史文化遺產(chǎn)產(chǎn)，怎樣很好好地與步行街街這個現(xiàn)代的的產(chǎn)物很好地地結(jié)合起來呢呢？我建議可可以采取兩項項措施：第一一、在步行街街內(nèi)增設(shè)與三三門峽歷史文文化有關(guān)的文文化景觀，如如雕塑、碑刻刻等；第二、與與文化局等文文化部門達成成長期合作意意項，把大量量文化活動引引入步行街內(nèi)內(nèi)部來。使步步行街成為有有文化氣息的的地方。另外，我所倡導(dǎo)導(dǎo)的文化特色色不僅僅是地地方傳統(tǒng)文化化，還包括先先進的科學(xué)文文化，或者一一種帶有文化化氣息的生活活方式。我建建議步行街內(nèi)內(nèi)可舉辦類似似書展、畫展展、旅游推介介會等活動，吸吸引那些有文文化，有經(jīng)濟濟實力、追求求高品位生活活的人到步行行街來。這一一系列的活動動，不但可以以達到與目標標消費者很好好對接的目的的，讓他們更更多地走進步步行街，了解解步行街，還還能提升步行行街的內(nèi)涵與與品位，向人人們傳達***追求高品位位生活的品牌牌形象。這樣樣一來，步行行街就算是做做活了。{附一}企業(yè)介介紹;****住宅集團（中中國）有限公公司，是香港港***住宅集團有有限公司于1992年5月在國內(nèi)創(chuàng)創(chuàng)辦的獨資企企業(yè)，以房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營營為主業(yè)，并并成功涉足教教育、體育、文文化等相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的集集團化企業(yè)。公公司具有國家家房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)一級資質(zhì)，總總資產(chǎn)逾