縣農(nóng)村土地整治土地收儲(chǔ)整理開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

XX縣農(nóng)村土地整治（土地收儲(chǔ)整理開發(fā)）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄TOC\o"1-2"\h\z\u\h第一章總論 第九章項(xiàng)目管理與工程招標(biāo)9.1項(xiàng)目管理為了保證工程的順利實(shí)施，將由XX縣城市發(fā)展投資有限公司設(shè)立專門的項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)。該公司負(fù)責(zé)招標(biāo)、施工組織、監(jiān)理、等建設(shè)全過程的管理。項(xiàng)目建設(shè)過程監(jiān)督控制為確保項(xiàng)目建設(shè)期按期完成，并實(shí)現(xiàn)較高的質(zhì)量，本項(xiàng)目將按照國家要求聘請有國家資質(zhì)的專業(yè)監(jiān)理公司進(jìn)行全過程的監(jiān)理。施工單位的選擇按照公開、公平、公正的市場競爭原則，本工程施工單位具有資信好、實(shí)力強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富等特色，同時(shí)施工過程要實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。9.2招標(biāo)工作依據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》；《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》；國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)《招標(biāo)公告發(fā)布暫行辦法》；七部委聯(lián)合發(fā)布《評標(biāo)委員會(huì)和評標(biāo)辦法暫行規(guī)定》。9.3招標(biāo)工作原則嚴(yán)格按照《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》及XX縣的相關(guān)法律、法規(guī)、條例：本著公開、公平、公正的原則，開展招投標(biāo)工作。公開原則要求項(xiàng)目招投標(biāo)具有高度的透明度，實(shí)行招標(biāo)信息，招標(biāo)程序公開，即開發(fā)招標(biāo)通知，公開招標(biāo)，公開中標(biāo)結(jié)果，使每一個(gè)投標(biāo)人獲得同等的信息，知悉招標(biāo)的一切條件和要求。公平原則要求給予所有投標(biāo)人平等的機(jī)會(huì)，使其享有同等的權(quán)利，并履行同等的義務(wù)，不歧視任何一方。公正原則要求評標(biāo)時(shí)按事先公開的標(biāo)準(zhǔn)對待所有的投標(biāo)人。誠實(shí)信用原則招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人應(yīng)以誠實(shí)、守信的態(tài)度行使權(quán)利，履行義務(wù)，以維持招標(biāo)投標(biāo)雙方的利益平衡，以及自身利益與社會(huì)利益的平衡。獨(dú)立原則招標(biāo)人都應(yīng)該是獨(dú)立的法人單位，在招標(biāo)過程中，應(yīng)自主決策，不受外界任何因素的干涉。接受行政監(jiān)督原則招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的核心是競爭，招標(biāo)投標(biāo)的過程實(shí)際上是競爭的過程，招標(biāo)投標(biāo)雙方當(dāng)事人都要遵守有關(guān)法律、法規(guī)以及有關(guān)規(guī)定，在招標(biāo)投標(biāo)的全過程，要接受有關(guān)行政監(jiān)督部門依法實(shí)施的監(jiān)督。9.4招標(biāo)程序1、招標(biāo)方式按照江西省發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)有關(guān)要求，結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，擬采用以下招標(biāo)方式：全部工程施工采用省內(nèi)公開招標(biāo)，進(jìn)行資格預(yù)審；工程施工監(jiān)理采取公開招標(biāo)，進(jìn)行資格后審。2、招標(biāo)范圍本項(xiàng)目全部工程施工實(shí)施公開招標(biāo)，招標(biāo)內(nèi)容包括土建工程、綠化、構(gòu)筑物，工程監(jiān)理，主要設(shè)備材料采用公開招標(biāo)形式。公告發(fā)布根據(jù)國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)《招標(biāo)公告發(fā)布暫行辦法》，本項(xiàng)目將在國家公開發(fā)行的網(wǎng)站、報(bào)刊上刊登招標(biāo)公告。資格審查按照有關(guān)規(guī)定對施工合同段潛在投標(biāo)人進(jìn)行資格預(yù)審；對公開招標(biāo)的監(jiān)理潛在投標(biāo)人進(jìn)行資格后審。潛在投標(biāo)人的要求①邀請招標(biāo)在我省范圍內(nèi)邀請3家具有乙級以上監(jiān)理資質(zhì)的單位參加投標(biāo)。②公開招標(biāo)通過媒介發(fā)布公告，凡具有市政公用工程三級施工資質(zhì)，具有良好的社會(huì)信譽(yù)和足夠的類似工程施工經(jīng)驗(yàn)的施工單位，均可參與本項(xiàng)目的資格預(yù)審。9.5組織形式招標(biāo)機(jī)構(gòu)：委托具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)機(jī)構(gòu)，實(shí)施招標(biāo)組織工作。評標(biāo)委員會(huì)：招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)按國家和省政府有關(guān)規(guī)定隨機(jī)抽樣組建由多名專家和建設(shè)單位代表組成的評標(biāo)委員會(huì)。9.6招投標(biāo)招標(biāo)基本情況表項(xiàng)目項(xiàng)目內(nèi)容招標(biāo)范圍招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)勘察設(shè)計(jì)√√√土地出讓√√√建筑工程√√√安裝工程√√√監(jiān)理√√√其它√√√第十章投資估算與資金籌措10.1編制依據(jù)國家發(fā)改委《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》；國家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》；《城市基礎(chǔ)設(shè)施投資估算指標(biāo)》、《全國市政工程投資估算指標(biāo)定額》、《給水排水工程投資估算及經(jīng)濟(jì)評價(jià)手冊》、《江西省建筑工程投資估算指標(biāo)》等；項(xiàng)目單位提供的有關(guān)數(shù)據(jù)、資料10.2土地收儲(chǔ)成本費(fèi)用分析根據(jù)XX縣人民政府印發(fā)《征地補(bǔ)償費(fèi)管理辦法》的通知及其它相關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目土地收儲(chǔ)整理開發(fā)成本費(fèi)用包括：征地成本、土地開發(fā)成本、土地儲(chǔ)備成本等。1、征地成本是指收購國有土地、征用集體土地、依法收回土地過程中發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用。國有土地收購成本包括：可行性研究費(fèi)用；規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)；征地補(bǔ)償費(fèi)；拆遷還建費(fèi)用；拆遷管理費(fèi)；勘查測量費(fèi)；土地變更登記費(fèi)；其它費(fèi)用及間接費(fèi)用。征用集體土地成本包括：可行性研究費(fèi)用；規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)；土地補(bǔ)償費(fèi)；勞動(dòng)力安置補(bǔ)償費(fèi)；地上建筑物、附著物補(bǔ)償費(fèi)和青苗補(bǔ)償費(fèi)；新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)；耕地開墾費(fèi)；新菜田開發(fā)建設(shè)基金；耕地占用稅；征地管理費(fèi)；勘查測量費(fèi)；防洪基金；土地變更登記費(fèi)；其它費(fèi)用及間接費(fèi)用。（3）依法收回土地成本包括：勘查測量費(fèi)；規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)；拆遷還建費(fèi)；土地變更登記費(fèi)；其它費(fèi)用及間接費(fèi)用。土地開發(fā)成本是指對收購、征用、收回的土地進(jìn)行開發(fā)平整過程中發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用。包括：可行性研究費(fèi)用；規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)；勘查測量費(fèi)；土地開發(fā)招標(biāo)標(biāo)底審查費(fèi)；七通一平費(fèi)用；樹木砍伐賠償費(fèi)；占用綠地補(bǔ)償費(fèi)；道路挖掘賠償費(fèi)；宗地外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；其它費(fèi)用及間接費(fèi)用。土地儲(chǔ)備成本是指對儲(chǔ)備的土地進(jìn)行管理而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括臨時(shí)建筑建設(shè)費(fèi)；儲(chǔ)備期間現(xiàn)場管理費(fèi)；其它費(fèi)用及間接費(fèi)用。土地供應(yīng)費(fèi)用是指把儲(chǔ)備的宗地通過招標(biāo)、拍賣、協(xié)議、掛牌方式進(jìn)行出讓過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，包括：文件編制印刷費(fèi)，公告費(fèi)，公證費(fèi)，拍賣會(huì)費(fèi)用，委托拍賣傭金等。本項(xiàng)目收購?fù)恋厝繛閲?、集體土地，其出讓成本主要為征地成本、儲(chǔ)備成本和供應(yīng)費(fèi)，其中征地成本包括：拆遷補(bǔ)償費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、拆遷委托費(fèi)、土地變更費(fèi)、土地測繪費(fèi)、土地評估費(fèi)和其它費(fèi)用。10.3土地收儲(chǔ)價(jià)格的確定10.3.1收儲(chǔ)價(jià)格確定依據(jù)江西相關(guān)規(guī)定；XX縣土地收儲(chǔ)以往類似土地價(jià)格；XX縣同類別土地收儲(chǔ)價(jià)格。10.3.2土地價(jià)格本項(xiàng)目中XX區(qū)域征地費(fèi)用確定為5萬元/畝,房屋拆遷費(fèi)用確定為2500元/m2，土地開發(fā)整理費(fèi)用為2萬元/畝。XX產(chǎn)業(yè)基地區(qū)域征地費(fèi)用確定為3萬元/畝,房屋拆遷費(fèi)用確定為2000元/m2，土地開發(fā)整理費(fèi)用為2萬元/畝。10.4編制基數(shù)建筑工程費(fèi)根據(jù)《江西省建筑工程投資估算指標(biāo)》、《市政工程可行性研究投資估算編制辦法》及同類工程指標(biāo)計(jì)算。設(shè)備購置費(fèi)按項(xiàng)目建設(shè)單位提供的設(shè)備價(jià)格確定。安裝工程費(fèi)設(shè)備安裝費(fèi)根據(jù)設(shè)備類別按一定比例計(jì)取，排水管道、供水管道、供電線路、通訊工程的安裝工程費(fèi)按定額計(jì)取。其他費(fèi)用（1)建設(shè)單位管理費(fèi)根據(jù)財(cái)政部財(cái)經(jīng)(2002)394號(hào)文規(guī)定計(jì)取。（2)前期工作咨詢費(fèi)根據(jù)國家計(jì)委《關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定的通知》計(jì)價(jià)格［1999］1283號(hào)計(jì)取。（3)工程監(jiān)理費(fèi)根據(jù)《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》（發(fā)改價(jià)格[2007]670號(hào)文）計(jì)取。（4)工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)根據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》(2002年修訂本)規(guī)定，按建筑工程費(fèi)2.5%計(jì)取。（5)工程招投標(biāo)費(fèi)根據(jù)招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法標(biāo)準(zhǔn)，按建筑工程費(fèi)的0.2％計(jì)取。（6)預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的8%計(jì)取。項(xiàng)目漲價(jià)預(yù)備費(fèi)、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，不再計(jì)取。10.5投資估算1、投資估算項(xiàng)目總投資為49860萬元，其中XX區(qū)域一期開發(fā)投資為26500萬元（征地費(fèi)用10000萬元，房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)用7500萬元，土地開發(fā)整理費(fèi)用4000萬元，基礎(chǔ)配套設(shè)施工程5000萬元）；XXXX產(chǎn)業(yè)基地一期開發(fā)投資18500萬元（征地費(fèi)用9000萬元，房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)用1500萬元，土地開發(fā)整理費(fèi)用6000萬元，基礎(chǔ)配套設(shè)施工程2000萬元）。工程其他費(fèi)用1167萬元，預(yù)備費(fèi)3693萬元。具體詳見總投資估算表。投資估算表10.6資金籌措項(xiàng)目總投資為49860萬元，資金來源為銀行貸款3億元，其余資金由建設(shè)單位自籌。第十一章經(jīng)濟(jì)效益分析11.1編制依據(jù)及說明國家建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》；根據(jù)融資成本并考慮一定的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率確定為20％；有關(guān)現(xiàn)行土地管理制度、法規(guī)、政策；本項(xiàng)目計(jì)算期8年，其中：建設(shè)期3年，經(jīng)營期5年；根據(jù)有關(guān)規(guī)定，土地出讓收入免繳營業(yè)稅及所得稅。11.2收入預(yù)測及效益分析11.2.1土地收儲(chǔ)整理開發(fā)成本征地成本主要指土地出讓權(quán)和征地拆遷所發(fā)生的一系列補(bǔ)償安置和管理費(fèi)用。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，包括道路工程、給水工程、排水工程、供電工程、通訊工程、燃?xì)夤こ痰慕ㄔO(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)：指開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。管理費(fèi)：指企業(yè)的管理部門組織和管理項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。預(yù)備費(fèi)（不可預(yù)見費(fèi)）：按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的8%計(jì)取。財(cái)務(wù)費(fèi)用：指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要有資金利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)等。本項(xiàng)目所發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用主要為銀行貸款利息，本項(xiàng)目貸款3億元，年利率為5.94%，用等額還本利息照付的方式，還貸期限為8年。還本付息總和為38019萬元，即借貸期內(nèi)利息綜合為8019萬元。還本付息表單位：萬元序年份 1 2 3 4 5 6 7 8號(hào)內(nèi)容年初貸款余額30000 26250 22500 18750 15000 11250 7500 3750當(dāng)年還本付息5532.05309.35086.54863.84641.04418.34195.53972.8其中：還本37503750375037503750375037503750 付息 1782.01559.31336.51113.8891.0668.3445.5222.83年末貸款余額2625022500187501500011250 7500 3750 07、總成本費(fèi)用主要包括土地收儲(chǔ)整理開發(fā)成本及財(cái)務(wù)成本，通過分析，項(xiàng)目的土地收儲(chǔ)整理開發(fā)成本（即1～5項(xiàng)之和）為49860萬元，主要發(fā)生在計(jì)算期內(nèi)的前3年(建設(shè)期)，建設(shè)費(fèi)用采取平均值；計(jì)算期內(nèi)利息總和為8019萬元（詳見還本付息表）即計(jì)算期內(nèi)總成本費(fèi)用為57879萬元，各年情況詳見下表：序序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期123456781土地整理開發(fā)成本166201662016620000002利息支出1782.01559.31336.51113.8891.0668.3445.5222.83總成本費(fèi)用1840218179.317956.51113.8891668.3445.5222.811.2.2本項(xiàng)目收入分析項(xiàng)目產(chǎn)生的效益主要主要為土地出讓所得的收入，項(xiàng)目一期開發(fā)土地共5000畝，其中XX區(qū)域2000畝，XX產(chǎn)業(yè)基地3000畝。由于地理位置的不同，根據(jù)目前市場可知，XX區(qū)域土地整治后每畝土地出讓價(jià)約為60萬元，XX產(chǎn)業(yè)基地土地整治后每畝土地出讓價(jià)約為30萬元。即項(xiàng)目的收入為210000萬元。11.2.3本項(xiàng)目效益分析本項(xiàng)目總成本費(fèi)用57879萬元，收入總額210000萬元，根據(jù)XX縣城市投資有限公司與XX縣政府簽訂的《土地一級開發(fā)協(xié)議書》，土地凈收益由縣財(cái)政和XX縣城市投資有限公司按8:2分成，即XX縣城市投資有限公所得的利潤為30424.2萬元。投資利潤率61.02％，貸款償還期8年，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值4272.4萬元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率42％。具備土地增值的能力,可用于開展儲(chǔ)備征用整治。11.3不確定性分析11.3.1成本的不確定性政策變動(dòng)造成的不確定性當(dāng)前正處于我國征地政策變化的敏感期，新舊政策更替可能為本項(xiàng)目在實(shí)施征地拆遷補(bǔ)償過程中帶來不確定性。國家將保護(hù)農(nóng)民利益作為征地拆遷的重要原則，加大了本項(xiàng)目的征地拆遷風(fēng)險(xiǎn)性和不確定性。雙方協(xié)商的不確定性與被征地用戶的協(xié)商結(jié)果構(gòu)成項(xiàng)目的一大不確定因素。11.3.2收益不確定性出讓價(jià)格的不確定性由于土地出讓價(jià)格受到宏觀經(jīng)濟(jì)、市場情況、相關(guān)政策等諸多因素影響，具有極大的不確定性。規(guī)劃的不確定由于待儲(chǔ)備地塊尚未進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃，具體規(guī)劃指標(biāo)未定，導(dǎo)致實(shí)際可出讓的土地面積無法確定，對估算結(jié)果產(chǎn)生一定影響。財(cái)務(wù)費(fèi)用的不確定性本次可行性研究的財(cái)務(wù)費(fèi)用是按照XX縣城市投資有限公司與中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行之間關(guān)于土地整治信托貸款的協(xié)定估算的，由于本項(xiàng)目周期長，土地售出后收款時(shí)間和方式不確定，將受到利率波動(dòng)的影響，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)費(fèi)用的不確定性。11.4綜合評價(jià)通過以上分析和計(jì)算，本項(xiàng)目有較好的經(jīng)濟(jì)效益。該項(xiàng)目經(jīng)過上述各項(xiàng)指標(biāo)分析，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率和投資利潤率均高于評價(jià)參數(shù)指標(biāo)，項(xiàng)目是可行的。項(xiàng)目的實(shí)施，將對XX縣經(jīng)濟(jì)起到積極的推動(dòng)作用。第十二章風(fēng)險(xiǎn)分析12.1項(xiàng)目主要存在的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的啟動(dòng)得到XX縣政府的大力支持，XX縣城市投資有限公司的經(jīng)營模式是通過政府壟斷土地一級市場，再授權(quán)給公司進(jìn)行市場化經(jīng)營。資金風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目資金由縣政府劃轉(zhuǎn)的國有資產(chǎn)、總注冊資金30%的現(xiàn)金和銀行貸款構(gòu)成，如建設(shè)單位或?qū)?xiàng)目提供貸款的銀行出現(xiàn)特殊情況，中斷或延誤資金供應(yīng)，將影響項(xiàng)目建設(shè)。不可抗風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)爭、洪水、地震、國家相關(guān)政策的調(diào)整等不可抗拒的災(zāi)難將對本項(xiàng)目構(gòu)成威脅。12.2防范和降低風(fēng)險(xiǎn)措施根據(jù)對各種風(fēng)險(xiǎn)因素及風(fēng)險(xiǎn)程度的分析，項(xiàng)目面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)明確，針