高層住宅小區(qū)物業(yè)管理方案

高層住宅物業(yè)管理方案隨著城市化的不斷發(fā)展和土地使用的現(xiàn)實情況,高層住宅逐漸成為城市居住建筑的主趨勢以及有效利用土地資源的結果。而建立與此相匹配的高層住宅物業(yè)管理尤為必要。一、高層住宅物業(yè)管理的特點和難點：1、高層住宅建筑高度大、層數(shù)多、居住人口稠密，要管理好高層住宅，確保各部分正常運作，保證高層住宅和樓內(nèi)居民的生命、財產(chǎn)安全，物業(yè)管理任務較為艱巨。2、高層住宅設備多、結構復雜、管理起點高，對物業(yè)管理隊伍的素質要求較高。在實際物業(yè)管理中，必須要運用先進的管理手段、方法，對高層住宅各系統(tǒng)進行維護、保養(yǎng)和管理，保證這些系統(tǒng)的正常運轉。高層住宅能源、動力消耗大，管理服務人員多，管理成本高，收取的物業(yè)管理費也高。高層住宅物業(yè)管理的原則：早期介入原則：早期介入的作用有兩方面：一是熟悉高層住宅基本情況；二是可提出便于日后物業(yè)管理的整改意見。統(tǒng)一管理原則:首先，整個高層住宅是一個整體，各系統(tǒng)都是為整體服務的，多頭管理勢必影響整體的正常運行；其次，多頭管理易造成職責不清，使出現(xiàn)的問題和故障無法及時解決；第三，多頭管理會造成管理死角。因此，高層住宅應堅持統(tǒng)一的管理。收費合理原則。這一原則最通俗的說法便是物業(yè)管理的收費要與所提供的服務相符。不論如何，物業(yè)管理隊伍都應采取公平、合理、協(xié)調(diào)一致的原則。依法管理原則。物業(yè)管理須堅持依法辦事、信守合同、協(xié)議、按規(guī)章制度辦事的原則。經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益兼顧的原則。物業(yè)管理要通過科學的物業(yè)管理、良好的服務、優(yōu)美的環(huán)境、合理的收費，樹立自身的良好形象，增強知名度，贏得住戶的信任。公共服務、專項服務和特約服務并重的原則。針對高層住宅的實際情況物業(yè)管理不僅要做好供電、供水等服務項目，也可以做好住戶需要做好專項服務與特約服務，為住戶提供最大的方便。高層住宅物業(yè)管理的內(nèi)容：高層房屋建筑主體應有的維修管理。物業(yè)管理應定期掌握房屋的基本情況，對樓面、樓道等房屋要進行經(jīng)常的維修、養(yǎng)護和管理，使建筑物保持完好、整潔和美觀。對住戶的房屋裝修進行嚴格的監(jiān)督管理，不因裝修而影響壽命和危及他人安全。2、高層住宅各系統(tǒng)設備設施的管理。物業(yè)管理人員要經(jīng)常對供電、供水及排水、電梯、消防、公共照明等公用設施進行維護檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理，保證設備完好的運行狀態(tài)。清潔衛(wèi)生的管理。清掃保潔人員應全面負責各房屋以及公共場所的清潔和保潔工作，保持公共部位不被占用，垃圾日產(chǎn)日清。綠化管理。綠化人員應對高層住宅周邊及內(nèi)部的花草樹木和景點進行養(yǎng)護和管理，為住戶創(chuàng)造優(yōu)美整潔舒適的高雅的環(huán)境。停車場、車輛及交通管理。物業(yè)管理人員要對住戶以及外來人員的車輛進行管理，保證停車場的車輛停放整齊、管理有序，保證車輛安全。消防及治安管理。保安人員對高層住宅及其范圍內(nèi)進行全天候保安值勤，設立固定保安崗位和流動巡邏崗。確保住戶人身財產(chǎn)安全。監(jiān)控系統(tǒng)要保證24小時值班監(jiān)控。做好消防器材的維護，對違法違紀行為要及時處理。收費管理。要嚴格按照協(xié)議或合同當?shù)匚飪r部門核定的物業(yè)管理服務收費標準，及時、定期收取租金及管理費用，并接受住戶監(jiān)督。全方位服務。物業(yè)管理應對住戶提供全方位、多層次、有效且經(jīng)濟的服務，使用戶、住戶更為舒適便利?？砷_設常規(guī)性服務，如：機車船票代辦、辦設儲蓄所等；委托性服務，如：代住戶訂送報刊、代訂牛奶、代住戶接送兒童、雇傭保姆等；經(jīng)營性服務，如：開設餐飲、娛樂場所、開設健身房等。并根據(jù)住戶需要，提供特約服務。高層住宅物業(yè)管理實際可行性操作：深度推行“人性化物業(yè)管理模式”關注不同層次的住戶需求；環(huán)境建設中人性化要素的融入；物業(yè)管理與服務中人文要素的植入；對住戶“深度關懷”；現(xiàn)代文明項目精神的塑造。簡而言之，就是在高層住宅物業(yè)管理、環(huán)境、空間各個層次和環(huán)節(jié)營造一種既相互信任、相互尊敬，又有明確的行為規(guī)則這樣一種和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍。實施零距離“隱性物業(yè)管理與服務”模式在高層住宅物業(yè)的管理與服務中，住戶的私密空間與物業(yè)公司所提供的全方位服務往往容易發(fā)生沖突，在實際物業(yè)管理中，物業(yè)管理零距離與零干擾相結合的“隱性服務與彈性服務”模式和物業(yè)管理理念。所謂“零距離”，就是對住戶的服務需求做全面、深入、細致的了解，注重服務的快捷性和住戶的滿意度，除了保證在住戶需要幫助時提供及時滿意的服務，更要體現(xiàn)對住戶服務的前瞻性，滿足住戶深層次的服務訴求。建立治安聯(lián)動快速反應系統(tǒng)安全防范是物業(yè)管理第一要素，高層住宅的治安工作由中央監(jiān)控中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，并建立起戰(zhàn)斗力強的治安快速反應系統(tǒng)，該系統(tǒng)既強調(diào)迅速快捷，又強調(diào)多重結合，迅速快捷即要求保安員在接到快速支援的命令后120秒內(nèi)趕到現(xiàn)場，其它崗位人員也會相繼趨前援助；多重結合即治安工作要做到流動崗、固定崗相結合、整裝與便裝相結合、全面防范與重點防范相結合，確保治安防范萬無一失。高層住宅物業(yè)管理前期介入高層住宅物業(yè)管理前期介入期間工作計劃階階段工作項目工作要點具體事項工程整體合理布局?停車場/庫的布局?設備間及各樓層開間布局?綜合布線走向及接口位置?公共照明及開間內(nèi)電氣容量預留?樓宇自控實現(xiàn)方式?公共配套設施場地的布局主要設備的布局?強電系統(tǒng)：配電室、發(fā)電機等的布置?中控系統(tǒng)：消防、保安監(jiān)控、樓宇自控的設置規(guī)規(guī)劃設計階段?停車場/庫系統(tǒng)設置輔助設備的設置?上下水管線位置預留?寬帶網(wǎng)絡的設置及運營模式其它?主要設備設施選型建設（如電梯等）?公共配套設施場地的設計建議?智能化系統(tǒng)設計建議安全安全設備設施建設?對消防、保安監(jiān)控等智能化系統(tǒng)提出建議?停車場/庫的規(guī)劃布局、計費系統(tǒng)及模式建議六、高層住宅日常性物業(yè)管理與服務完善的高層住宅物業(yè)管理管理構想，專業(yè)的物業(yè)管理團隊，嚴謹?shù)奈飿I(yè)管理制度以及高速、有效的運作機制都必須在物業(yè)管理實務的實施中才能得到充分的檢驗，才能以持之以恒的、高品位的服務品質展現(xiàn)于住戶面前。日常性的物業(yè)管理與服務最能凸顯管理水平與服務品質的一個重要環(huán)節(jié)。在日常管理中，除了要求物業(yè)管理企業(yè)自身具備高度的控制與執(zhí)行能力外，在如何合理利用有效資源滿足住戶服務需求方面更要勇于創(chuàng)新。在統(tǒng)一管理的前提下，必須從安全、環(huán)境、客戶服務、工程服務等四個方面的常規(guī)日常服務分別體現(xiàn)相應的高層物業(yè)管理模式。（一）安全管理安全工作是物業(yè)管理的一個重要方面。人們常說“安全第一”，安全工作具有第一位的意義，只有安全有了切實的保證，住戶才能放心地工作。因而安全管理也是物業(yè)管理的一切基礎性工作。門衛(wèi)、巡邏、消防以及停車場管理等工作都屬于安全管理的范疇。針對高層住宅布局、功能的特點，可以采取技防與人防相結合、固定崗與流動崗相結合，設置多重靜動態(tài)相結合的安全防范體系，切實保障高層住宅24小時安全無憂。對公共區(qū)域采取主要依靠技防與流動巡邏相結合的方式實施安全管理，技防方面主要依靠項目本身的智能化報警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)及監(jiān)控系統(tǒng)實現(xiàn)，流動巡邏方面將增加巡邏頻次，加強巡邏治安員的在崗管理與崗前培訓，提高治安員的崗位與服務意識。公共區(qū)域24小時閉路監(jiān)控系統(tǒng)及24小時消防預警及聯(lián)動控制系統(tǒng)；24小時固定安全護衛(wèi)崗設置；24小時流動巡邏崗設置；分片圍合管理與整體聯(lián)動的應急反應系統(tǒng)；智能化報警系統(tǒng)；出入身份識別設置。（1）治安工作的特點及主要任務特點：以預防為主。無論是治安也好，消防也好，都應貫徹預防為主的指導思想。不出事故，避免隱患，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作績效大小的主要標準。服務性強。從本質上看，保安就是服務，即提供保安服務。作為保安員，要樹立“服務第一、用戶至上”的思想，即要保持公安人員的警惕性，又要有服務人員的和顏悅色；即要堅持原則，按制度辦事，又要文明禮貌，樂于助人。軟件與硬件同時抓。保安工作的好壞，即要靠軟件也要靠硬件，一方面要不斷提高保安隊伍的素質，另一方面要抓好保安設施的建設，建立完善的保安系統(tǒng)和消防報警系統(tǒng)。制作緊急事件處理預案，包括火警、匪警、自然災害、重大疫情等事件的防范以及出現(xiàn)情況后的處理辦法，做到“事前預防、遇事不亂”。主要任務：A、固定崗工作。統(tǒng)一著裝，維持秩序，疏導交通車輛，應注意防范進出人員中的犯罪分子，防止各類案件的發(fā)生；安全巡邏。定時和不定時的對項目內(nèi)外各個部位進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)不安全的因素及時進行解決；停車場管理。疏導車輛出入，檢查停車證件，收取臨時停車費，進行停車場消防和安全管理；（2）相應的治安防范措施異?，F(xiàn)象的緊急處理程序通過攝像頭發(fā)現(xiàn)項目內(nèi)有異常現(xiàn)象時，將按下圖進行緊急處理（二）環(huán)境管理高層住宅物業(yè)管理養(yǎng)護是物業(yè)管理的重要組成部分之一，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標志。高質量的環(huán)境養(yǎng)護為客戶提供整潔、舒適、賞心悅目的生活環(huán)境與工作環(huán)境。而且物業(yè)通過清潔保養(yǎng)，可以延遲和減緩物業(yè)裝飾物表面自然老化及人為磨損，保護物業(yè)的裝飾材料，延長物業(yè)再裝修翻新的周期，及經(jīng)濟又能保持物業(yè)美觀。針對高層住宅不同區(qū)域的環(huán)境清潔、綠化等項目提供無差別的高標準服務，努力營造一個舒適、整潔、明亮的項目環(huán)境，并切實做好以下幾項工作：1、主要任務：負責高層住宅各個樓層和各部位公共用具，使其達到標準的清潔要求；負責制定清潔設備和清潔用具的采購、使用意見，合理掌握清潔費用的支出；負責對清潔員工的業(yè)務培訓，使他們不斷提高業(yè)務素質；負責接受客戶的委托清潔業(yè)務。保潔制度每日的衛(wèi)生全面清掃盡量減少對住戶的影響，實現(xiàn)彈性服務。垃圾分流在狠抓環(huán)境管理和培養(yǎng)客戶環(huán)境意識的基礎上，對高層住宅的垃圾實施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，從而實現(xiàn)有效的垃圾分流。垃圾收集袋裝化：項目垃圾的收集，統(tǒng)一采用垃圾袋進行袋裝并投于“三合一”功能的垃圾箱。垃圾回收資源化：通過垃圾箱，從中分撿出可回收物品進行回收利用，避免資源浪費。消殺消殺工作主要包括以下幾個方面的內(nèi)容：主要消殺對象是老鼠、白蟻、蒼蠅、蟑螂及蚊子。聘請專業(yè)隊伍進行消殺工作。專業(yè)消殺公司應出示營業(yè)執(zhí)照許可證，保證所用藥物在正常操作條件下對人體不構成危害。雙方簽定合同，明確各自的責任、義務、消殺范圍、要求和標準。定期進行二次防滅蟲藥、三次防滅鼠藥的工作，如發(fā)現(xiàn)或出現(xiàn)問題，消殺公司應保證隨叫隨到。實現(xiàn)重點防治，配電房、消防控制中心、總機房、電梯機房等部位一防鼠為主，其他設施與場所殺蟲為主。高層住宅清潔工作標準地毯要用吸塵器吸除粘在絨毛上的灰塵。要使倒狀絨毛豎立起來。 1次/日 ?在區(qū)內(nèi)巡回進行地毯的去污工作 1次/日電梯間 ?根據(jù)地毯玷污情況，將玷污部分替換下來用適當?shù)那逑磩┤ス浮?隨時走廊 ?地毯被香煙燒焦時，應將該部分替換下來進行修補。 隨時附屬房間 ?硬地面用掃帚掃，用去塵拖布清除細小灰塵。玷污嚴重的地方要用清 2次/日樓梯 潔劑擦拭干凈。粘在硬地面上的口香糖渣滓、油漆等，要用刮油灰刀 和化學藥品仔細的清除掉，留意不可損傷地面。 花崗巖或大理石地面、墻面用涂油地拖或毛巾保養(yǎng)。隨時?腰壁、巾木、門扇、各種揭示板對其玷污嚴重部分，應用清潔劑擦拭隨時干凈。樓梯扶手、墻面及臺階腰進行擦拭。金屬部分的污點要用適當隨時的洗滌劑擦蹭干凈。 踢腳線用干（濕）毛巾去污、中性清潔劑擦拭。 2次/日消火栓、金屬閥用干毛巾擦拭。 1次/日涂料墻面用細紗布去污除漬。（含開關、按紐） 隨時高層住宅清潔工作檢查標準和方法分類項目 檢驗標準 檢驗方法 地面 無廢棄雜物、紙屑，無污跡，無泥沙，大理石地面有光澤，抽查 地毯平整、干凈，無污漬。 理石墻面用紙巾擦拭50CM，無明顯灰塵，乳膠漆墻面無污公共區(qū)域衛(wèi)生墻面 跡，目視無明顯灰塵。 踢腳線、消防排煙口、警鈴、安全指示燈、各種標牌表面 干凈，無灰塵、無水跡、無污跡、無斑點。電梯廳 墻面、地面、門框、電梯指示牌表面干凈，無油跡、無灰塵。抽查抽查樓梯及門電梯內(nèi) 干凈、無污跡、無積塵、無臟雜物垃圾桶 外表干凈，無積垢、無臭味各種設施外 包括大堂前臺、廣告牌、燈箱、消防栓箱、摟層分布牌燈；表 表面干凈，無積塵、無污跡、無斑點。樓梯 所管區(qū)域內(nèi)的樓梯、防火梯、電扶梯、欄桿：無灰塵及雜物。扶手、欄桿光潔、物積塵，玻璃無污跡。樓梯走廊 及其墻面上各種設施如應急燈、水管、出入指示燈、凸物等：無積塵、無污跡、無臟雜物。抽查目測抽查抽查抽查抽查外部衛(wèi)生標準門 干凈，無灰塵、無污跡。 路面整齊、干凈，無垃圾、沙土、紙屑、油跡、污漬等，地面和道路無贓物，無積水（指臟、臭水）、青苔高層住宅綠化工作檢查標準和辦法檢查全面檢查

中耕、除雜草日常補載補種維護土深度為：樹木3厘米，草地2厘米，無枯死、旱枯的現(xiàn)象無明顯雜草，臺灣草地純度在抽查草地5090%以上，樹木底下土層不板平方米3處，結，透氣良好取平均制無明顯黃土裸露最大裸露塊在抽查5處，0.4平方米，裸露面積在總面積匯總計算的0.5%以下；缺株在0.5%以下施肥前和下暴雨后進行松土，全年不少于6次按花草樹木在栽種季節(jié)，及時補栽補種防風、排澇、暴風雨過后12小時，草地無1目視檢查 每天巡視責任區(qū)巡視看管 平方米的積水，樹木無倒斜， 1次斷枝落葉在半天內(nèi)處理綠化工作包括：花木租擺，草坪、綠籬、樹木、花卉的澆水、施肥、打藥、修剪、病蟲害防治及防凍。綠化帶無雜草、不缺水、不死苗；根據(jù)花、草、樹的不同特性定期修剪；摟道幾公共區(qū)域，室內(nèi)擺放陰生植物，室種植花期較長、掉葉較少的植物，定期修剪；重要場所應常年擺放花卉；滅蟲消殺時間選擇不影響行人及公共活動，同時注意風向，以免農(nóng)藥隨風飄散到各處。(三）工程管理高層住宅工程系統(tǒng)運行方案系統(tǒng)名稱 實施方案每日對項目的變壓器、高低壓柜及控制箱、公共區(qū)域照明進行巡視檢查，保 證供電系統(tǒng)正常。變配電系統(tǒng)?每日對項目的總電量進行計量，每月統(tǒng)計項目的總電量、動力電量及照明電 量。對項目總電量進行匯總分析。每日對中水系統(tǒng)及污水井進行巡視檢查，無溢冒現(xiàn)象。給排水系統(tǒng)?每年對水箱進行清洗，達到北京市化驗標準。保證生活熱水供水正常。電梯系統(tǒng)?每月對項目電梯進行全面的檢查保養(yǎng)，保證電梯安全運行。保安監(jiān)控系統(tǒng)每月對監(jiān)控、巡更系統(tǒng)進行巡視檢查。每周對鏡頭進行清掃，使圖象清晰，信號正常。保安人員對監(jiān)控區(qū)域進行檢查，發(fā)現(xiàn)可疑情況派專人跟蹤檢查。對電梯轎箱做重點監(jiān)控。消防監(jiān)控設施（包括手報、煙感、溫度探頭）、滅火設施（噴淋、消火栓、特 殊滅火設施、送風、排煙、放火門、防火卷閘門）和消防主機。消防安全系統(tǒng)?對消防系統(tǒng)逐點測試驗收。每月對消防主機及相關模塊、設施進行檢查。每月對滅火設施進行檢查，保證消防系統(tǒng)時刻處于完好狀態(tài)。高層住宅工程設備養(yǎng)護方案項目方式方案標準及實施效果周期內(nèi)容 日常維護每天 監(jiān)控溫度和電磁噪音 達到絕緣要求、設備運變壓器 定期維護半年 清潔絕緣子和器身、檢測高壓對地、行正常高壓對低壓數(shù)據(jù)（停電） 日常維護每日 柜體清潔 高壓開關 每周 檢查接地線 高壓斷路器工作正常，柜 定期維護1年 維護斷路器和接地刀 接地刀正常 日常維護每日 檢查母排接線和空氣開關溫度及動低壓配電作狀態(tài)使用正常，安全無故障柜定期維護半年更換配件，清潔柜體無功補償日常維護每周調(diào)整功率因數(shù)，清潔柜體功率因數(shù)能達到0.98以柜定期維護半年測試功率因數(shù)和更換配件上給排水管日常維護每周 及時維修和補漏 暢通無滴漏定期維護一年 檢修閥門和管道、刷漆 日常維護每天 檢查水封是否漏水，電機同軸度和水泵機組使用正常，安生活泵 運行狀態(tài) 全無故障定期維護半年更換水封和電機軸承并加潤滑油閉路電視日常維護每周 檢查鏡頭和電路 圖象清楚、工作正常監(jiān)控 定期維護半年更換配件及檢測消防監(jiān)控日常維護每天 每天抽查煙感總數(shù)量5%測試 消防系統(tǒng)煙感溫度達到智能系統(tǒng)定期維護1年 測試系統(tǒng)聯(lián)動功能更換配件 溫度設定要求消防加壓日常維護每周 點動一次、檢查水封和電動軸以及啟動正常、無故障泵 滿載電流定期維護半年更換水封及軸承消防噴淋日常維護每周測濕式報警器和檢查閥門報警運作正常、系統(tǒng)聯(lián)系統(tǒng)定期維護半年油漆管道和末端放水測試動正常日常維護每日檢查氣壓、聯(lián)動電路系統(tǒng)工作正常不誤報滅火系統(tǒng)定期維護半年測試聯(lián)動功能高層住宅公共設施定期維護計劃實施方案項目計劃 實施方案 標準及預期效果進入裝修期及施工期杜絕車輛壓嚴禁大型貨車，漏道路使用管理規(guī)定：路面施工質人行道及道牙，嚴禁在路面上拌油車輛進入?yún)^(qū)內(nèi)；量標準。區(qū)內(nèi)制混凝土或沙漿污染路面；翻新工作由工程部減少不必要的路面受污損和破道路每年對局部損壞嚴重，修補多次組織專業(yè)人員維修壞；路面通過翻新延長壽命，從的路面、道牙、人行道進行維