房地產(chǎn)銷售人員培訓(xùn)教程-114DOC

/培訓(xùn)大綱一:建筑知識常識；二：城市和城市規(guī)劃知識;三：房地產(chǎn)市場和投資知識;四：房地產(chǎn)市場調(diào)查；五：銷售禮儀；六：回訪客戶技巧;七：銷售技巧;八：促成成交技巧錦繡山水培訓(xùn)實質(zhì)內(nèi)容一:建筑知識常識；1、地產(chǎn)：地產(chǎn)指土地財產(chǎn),是土地的經(jīng)濟(jì)形態(tài),即在一定土地所有制關(guān)系下作為財產(chǎn)的土地。?2、毛地：毛地主要指城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地。

3、生地：生地是指可能為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)?；顒铀?但尚未開發(fā)的農(nóng)地和荒地.?４、一級市場:房地產(chǎn)一級市場是指新建住房的買賣市場,市場主體是住宅開發(fā)商、營造商和居民。居民通過一級市場購得住房的產(chǎn)權(quán)，使住房的產(chǎn)權(quán)首先從法律上達(dá)到確認(rèn).?5、二級市場:二級市場是指住房私有權(quán)出售、出租等交易市場.市場的主體是住房產(chǎn)權(quán)的所有者和住房消費者。目前亦有房地產(chǎn)三級市場之說，一般指房產(chǎn)出租市場。嚴(yán)格講，歸于房地產(chǎn)二級市場的概念之內(nèi)。

6、CBD:即ＣeｎtｒalBusiｎessＤistrｉcｔ（中央商務(wù)區(qū))，許多國際大都市都形成了相當(dāng)規(guī)模的CＢD，如紐約的曼哈頓、東京的新宿、香港的中環(huán),現(xiàn)在,北京的CBD確定在西起東大橋路,東至西大望路,南至通惠河，北至朝陽北路的區(qū)域內(nèi)。CBD應(yīng)具備以下特征：現(xiàn)代城市商務(wù)中心,匯聚世界眾多知名企業(yè)，經(jīng)濟(jì)、金融、商業(yè)高度集中，眾多最好的寫字樓、商務(wù)酒店和娛樂中心,最完善便利的交通,最快捷的通訊與昂貴的地價。?7、五證：房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》,簡稱“五證”。其中前兩個證由市規(guī)劃委員會核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由市國土資源和房屋管理局核發(fā)。

8、產(chǎn)權(quán)證書：產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證"和“土地使用權(quán)證”.房屋產(chǎn)權(quán)證書包括:產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。

9、房屋產(chǎn)權(quán)：房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項權(quán)益的總和,即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

10、廉租房：廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售,出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等.

11、經(jīng)濟(jì)適用房:經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點.經(jīng)濟(jì)性是指住宅價格相對市場價格而言，是適中的,能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力;適用性是指在住房設(shè)計及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。這類住宅因減免了工程報建中的部分費用,其中包括免去土地出讓金的全部,削減了大市政配套等費用的50%,并且優(yōu)先享受銀行信貸,其成本略低于普通商品房，并且規(guī)定了較低的固定利潤率如我國目前規(guī)定為3%，故又稱為經(jīng)濟(jì)實用房。?1２、二手房：二手房即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手"。一些無房的人,可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。?1３、期房：期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這期間的商品房稱＋為期房,消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式.購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。14、現(xiàn)房:所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房,消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。?１5、準(zhǔn)現(xiàn)房:準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn),房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然,工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。?16、共同共有房產(chǎn):指兩個或兩個以上的人,對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán).

１７、尾房:尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種.一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到80%以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級,其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。?１8、爛尾房：爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬,或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇.“爛尾”的情況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候的，而是隨著項目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。

1９、城市居住區(qū)：城市居住區(qū)一般稱居住區(qū),泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模30000～500０0人相對應(yīng),配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。

２0、居住小區(qū):居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模7００0~1５000人相對應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。

21、居住組團(tuán):居住組團(tuán)一般稱組團(tuán)，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模1０0０～３０00人相對應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。

22、配建設(shè)施：配建設(shè)施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱.

２3、酒店式公寓:酒店式服務(wù)公寓的概念，始于1994年，意為“酒店式的服務(wù),公寓式的管理”，市場定位很高。酒店式服務(wù)公寓是目前在北京尚不多見的物業(yè)類型。它是集住宅、酒店、會所多功能于一體的,具有“自用"和“投資”兩大功效.與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店式服務(wù)公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)就更勝一籌了.所謂酒店式服務(wù)公寓是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務(wù)外,更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，真正實現(xiàn)賓至如歸的感覺。其最大的特點是要比傳統(tǒng)的酒店更多了家的味道。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處,因此,備受商務(wù)人士的青睞。與傳統(tǒng)酒店的區(qū)別酒店式服務(wù)公寓與傳統(tǒng)酒店的本質(zhì)區(qū)別在于，這種樓盤可將每個單元出售給個體買房者,由于擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主居住或委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，所以從本質(zhì)上來說，它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。?24、建筑小品：建筑小品是指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱.

２5、建筑面積：住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。?2６、使用面積：住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積,可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。

2７、公用面積:住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和.開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。

2８、實用面積：它是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。

2９、居住面積：住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積(即結(jié)構(gòu)面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。?30、容積率：容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積,其容積率為0.4。

3１、得房率：得房率是指套內(nèi)建筑面積與套(單元)建筑隊面積之比。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊面積+分?jǐn)偟霉媒ㄖ犆娣e.?32、開間:住宅設(shè)計中,住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。?33、進(jìn)深:在建筑學(xué)上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度.進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地,但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件,住宅的進(jìn)深在設(shè)計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大.

34、套內(nèi)面積：俗稱“地磚面積”。它是在實用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內(nèi)容空間的概念。動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機(jī)構(gòu)投資住房租賃市場。?35、公攤面積:商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；2、各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻)墻體水平投影面積的５0%。

3６、竣工面積：竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計要求全部完工，經(jīng)驗收合格的建筑。?３7、輔助面積：輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等.?3８、共有建筑面積：房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積.?３9、共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù):整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。?40、銷售面積:銷售面積是指商品房按＂套”或”單元”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積(以下簡稱套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。?４1、建筑密度:建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（%）,它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。?42、綠化率：綠化率是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。?４3、綠地率:綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率.綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地,又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。

４4、層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求,這個高度就叫層高.它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

４５、凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。?46、公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù):將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。?47、實用率:實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實用率＝套內(nèi)建筑面積/套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e。?48、標(biāo)準(zhǔn)層:標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。?4９、陽臺：陽臺是指供居住者進(jìn)行室外活動、晾曬衣物等的空間。?5０、平臺:平臺是指供居住者進(jìn)行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。?5１、走廊:走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。?５２、地下室：地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。

53、半地下室：半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的１/3,且不超過1/2者。

５4、玄關(guān):玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置,它是一個緩沖過渡的地段.居室是家庭的“領(lǐng)地”,講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連,由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、放包的地方。平時,玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。

55、隔斷:隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚??5６、過道：過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。

５７、居住區(qū)用地:居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱.?5８、住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。

59、其他用地:其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地,應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等.?6０、公共服務(wù)設(shè)施用地：公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地,是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地,應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。

６1、道路用地:道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地.

６2、公共綠地：公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。

6３、道路紅線:道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線.?64、建筑線:建筑線一般稱建筑控制線,是建筑物基底位置的控制線.

6５、公用建筑面積：公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積,作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計算:整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元)套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積.

66、蝶式住宅:蝶式住宅準(zhǔn)確地講是改良型的塔樓，因其橫斷面形狀像蝴蝶而得名，蝶式住宅的優(yōu)點很突出，結(jié)合了板樓和塔樓的優(yōu)點，讓我們拿寶星圓舉例說明。一、很好地解決了通風(fēng)和采光的問題。人們喜歡板樓無非是它具有良好的通風(fēng)和日照，寶星園的蝶型建筑使朝東、朝西的房間向外伸展，不僅真正做到了戶戶朝陽，而且處于翅膀位置的四戶還可以享受到爽快的通風(fēng)效果。二、較高的使用率。寶星園為兩梯六戶的設(shè)計，有效壓縮了電梯間的面積,保證了每戶較高的使用率，避免了普通塔樓彎彎曲曲的走廊。三、戶型方正。蝶式建筑有一個通病-—房間的邊角多,而寶星園就對此做了良好的改善,把邊角盡量設(shè)計在電梯間從而保證了戶型的方正。?６7、低層房屋：小于等于10米，１—3層.

68、多層房屋:介于1０米—24米之間，4-8層。?69、小高層房屋：8—１2、13層。

7０、高層房屋：15—２４層，大于2４米。

71、超高層：24層以上。?７２、均價:均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的“不計樓層、朝向，以２80０元/㎡統(tǒng)一價銷售”,即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略.?7３、基價：基價也叫基礎(chǔ)價,是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。?74、住房公積金：是一種義務(wù)性的住房長期儲金。住房公積金制度是結(jié)合我國城鎮(zhèn)住房制度改革的實際情況而實行的一種房改政策，指有關(guān)住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機(jī)構(gòu)成的整個運行機(jī)制和管理的制度.具體內(nèi)容主要有三個方面：(1)按照“個人存儲，單位資助”的原則進(jìn)行歸集，所有行政和企事業(yè)單位極其職工均應(yīng)交納住房公積金，即凡實行公積金制度的城市職工個人按月交納占其工資一定比例的公積金，單位也按月提供占職工工資一定比例的公積金,兩者均歸職工個人所有，存入職工個人公積金賬戶.長期儲蓄,專項用于住房支出，其公積金本息免征個人所得稅。(２）按"統(tǒng)一管理”的原則管理住房公積金。職工的住房公積金由各地人民政府設(shè)定的住房公積金管理機(jī)構(gòu)根據(jù)責(zé)、權(quán)、利一致的原則進(jìn)行統(tǒng)一管理，由地方人民政府委托指定的專業(yè)銀行辦理。（3)按“專項使用”的原則運用住房公積金,只能用于職工購、建、大修住房。如果職工積累的公積金（包括其本戶成員及其親屬積累的公積金)不足以支付購、建、大修住房費用的,可申請公積金貸款.實行住房公積金制度，可逐步形成國家、集體、個人三結(jié)合的籌資建設(shè)住房機(jī)制,加快住房建設(shè)速度，解決住房問題。?７5、市場比較法:是選擇實例與委托評估房地產(chǎn)在交易時間接近，交易情況無反常，非故意壓低或抬高成交價格，房屋的地點相近,房屋結(jié)構(gòu)、朝向、戶型、使用功能、新舊程度相似,可將他們的差別進(jìn)行指數(shù)調(diào)整，讓成交實例與委托評估房地產(chǎn)的狀況達(dá)到一致,進(jìn)行房產(chǎn)比較后,測算出該房產(chǎn)的評估價。

7６、物業(yè)管理：業(yè)管理就是專業(yè)化的機(jī)構(gòu)受業(yè)主和使用人委托，依照合同和契約，以經(jīng)營方式統(tǒng)一管理物業(yè)極其附屬設(shè)施和場地，為業(yè)主和承租人提供全方位服務(wù),是物業(yè)發(fā)揮其使用價值，并使物業(yè)盡可能地保值、增值。?77、智能化小區(qū):智能化社區(qū)是利用現(xiàn)代化4C（即計算機(jī)、通訊及網(wǎng)絡(luò)、自控、IＣ卡)技術(shù)，通過有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，將多元信息服務(wù)與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化系統(tǒng)集成,為住宅小區(qū)的服務(wù)與管理提供高技術(shù)的智能化手段，以實現(xiàn)快捷高效的超值服務(wù)與管理，提供安全舒適的家居環(huán)境。智能化是一項跨行業(yè)、多學(xué)科的技術(shù)工程，需要建筑設(shè)計部門、施工部門、軟件開發(fā)商、系統(tǒng)集成商、網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品供應(yīng)商的通力協(xié)作。真正意義的智能化社區(qū),確實可為居住者提供諸多方便。

78、房地產(chǎn)投資泡沫：房地產(chǎn)投資泡沫一般規(guī)律,房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)與房地產(chǎn)消費增長率相適應(yīng),力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹,商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。１９97年東南亞金融危機(jī)中的泰國就是一例.7９、房屋中按規(guī)定計入公攤的范圍包括：整幢樓的以下公用面積可以分?jǐn)偅孩俅筇?、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道，變(配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。②套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。③計算建筑面積的房屋，層高(高度）均應(yīng)在2。2０米以上(含２.20米）。二：城市和城市規(guī)劃知識；瀘州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定第一章總則第一條為了進(jìn)一步加強(qiáng)瀘州市城市規(guī)劃管理，提高規(guī)劃管理水平，使城市規(guī)劃管理法制化、科學(xué)化、規(guī)范化，依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我市實際情況,制定本規(guī)定。第二條本規(guī)定適用于瀘州市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)各項建設(shè)工程。瀘縣、古藺縣、敘永縣、合江縣可參照本規(guī)定執(zhí)行。第二章城市建設(shè)用地分類第三條本市建設(shè)用地按國家標(biāo)準(zhǔn)ＧBJ37－90《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行分類.第四條部分具有兼容性的建設(shè)用地，其兼容的內(nèi)容按批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃執(zhí)行。尚未編制詳細(xì)規(guī)劃的區(qū)域，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃和本規(guī)定表一《各類建設(shè)用地適建范圍表》規(guī)定執(zhí)行。凡是《各類建設(shè)用地適建范圍表》中未列入的建設(shè)項目，應(yīng)由城市規(guī)劃管理部門根據(jù)對周圍環(huán)境的影響和基礎(chǔ)設(shè)施條件，具體核定適建范圍。凡需改變規(guī)劃用地性質(zhì)，超出《各類建設(shè)用地適建范圍表》規(guī)定范圍的用地性質(zhì)調(diào)整須經(jīng)城市規(guī)劃委員會討論確定后按相關(guān)程序報批執(zhí)行。各類建設(shè)用地適建范圍表序號用地類型建設(shè)項目居住用地公共設(shè)施用地工業(yè)用地倉儲用地市政公用設(shè)施用地綠地１底層獨立式住宅√√√××××××××××2其他低層居住建筑√√√××××××××××3多層居住建筑×√√××××××××××4高層居住建筑××√××××××××××5單身宿舍×√√×√√×××××××6居住小區(qū)教育設(shè)施（中小學(xué)、幼托機(jī)構(gòu)）√√√×√××××××××7居住小區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施√√√√√√×××××××8居住小區(qū)文化設(shè)施、青少年和老年活動室、文化館等√√√√√××××××××9居住小區(qū)體育設(shè)施√√√×√××××××××10居住小區(qū)醫(yī)療設(shè)施（衛(wèi)生站、街道醫(yī)院、養(yǎng)老院等）√√√×√××××××××11居住小區(qū)市政公用設(shè)施（含出租汽車站)√√√√√√√×√√√××12居住小區(qū)行政管理（派出所、居委會等）√√√√√√××√××××13居住小區(qū)日用品修理×√√√√√××√××××14小型農(nóng)貿(mào)市場×√√×××××√××××１5小商品市場×√√√√√××√××××16居住區(qū)級以上(含居住區(qū)級、下同）行政辦公建筑×√√√√√×××××××17居住區(qū)級以上商業(yè)服務(wù)設(shè)施×√√√××××√××××１8居住區(qū)級以上文化設(shè)施×√√√√××××××××19居住區(qū)級以上娛樂設(shè)施（電影院、游樂場、俱樂部、舞廳、夜總會）×××√×××××××××20居住區(qū)級以上體育設(shè)施×√√×√√×××××××21居住區(qū)級以上醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施×√√×√××××××××２2特殊病院、精神病院、傳染病院、一需要單獨選址×××××××××××××23辦公建筑、商辦綜合樓×√√√√××××××××2４一般旅館×√√√√×××××××2５旅游賓館×√√√√××××××××2６商住綜合樓×√√√√××××××××27高等院校、中等專業(yè)學(xué)校××××√√×××××××２8職業(yè)學(xué)校、技工學(xué)校、成人學(xué)校和業(yè)余學(xué)?！痢痢痢痢獭獭痢痢痢痢痢痢?9科研設(shè)計機(jī)構(gòu)×√√√√√×××××××30對環(huán)境基本無干擾、污染的工廠×√√××√××√××××31對環(huán)境有輕度干擾、污染的工廠××××××√××××××32對環(huán)境有嚴(yán)重干擾、污染的工廠×××××××√×××××33普通貨運倉庫×××××××√××××34危險品倉庫×××××××××√×××35農(nóng)、田、水產(chǎn)品批發(fā)市場×××××√××√××××３６社會停車場、庫×√√√√√√×√×√××37加油站×××××√√√√×√××38汽車修理、專業(yè)保養(yǎng)場和機(jī)動車訓(xùn)練場×××××√√×√×√××３9客、貨運公司站場×××××√√×√×√××40施工維修設(shè)施積廢品場×××××√√×√××××4１污水處理廠、殯儀館、火葬場×××××××√√×√××42其他市政公用設(shè)施×××××√××√×√××注：√允許設(shè)置，×不允許設(shè)置第三章建筑容量控制指標(biāo)和規(guī)定第五條凡新建、擴(kuò)建和改建建筑工程的建筑容量控制指標(biāo)應(yīng)按本章的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第六條城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各片區(qū)用地，必須編制詳細(xì)規(guī)劃，詳細(xì)規(guī)劃的覆蓋范圍由我市城市規(guī)劃行政主管部門核定，經(jīng)批準(zhǔn)后實施。第七條對各種類型的建筑基地，其建筑容量控制指標(biāo)必須低于《表二》中所列的指標(biāo)。對混合類型的建筑基地,其建筑容量控制指標(biāo)不得進(jìn)行加權(quán)平均，并按基地內(nèi)建筑類別指標(biāo)嚴(yán)格者控制.第八條對未列入《表二》的學(xué)校、科研機(jī)構(gòu)、體育場館以及醫(yī)療衛(wèi)生、文化藝術(shù)等公共設(shè)施的建筑容量控制指標(biāo)，應(yīng)按有關(guān)專業(yè)規(guī)范執(zhí)行。第九條凡在詳細(xì)規(guī)劃中已明確為居住建筑用地的,不論公建用房所占比例多少,其容積率和建筑密度控制指標(biāo)均不應(yīng)超過居住建筑的規(guī)定執(zhí)行.公寓式辦公樓建筑容量指標(biāo)一律按居住建筑控制.第十條建筑基地用地面積的計算，以紅線確定的用地范圍進(jìn)行計算,城市道路及公共綠地不納入計算。各建設(shè)項目不論分期建設(shè)與否,均以紅線范圍進(jìn)行統(tǒng)一指標(biāo)計算，不得分割成若干地單獨計算，已建建筑在紅線范圍內(nèi)的仍要參與指標(biāo)計算.建筑基底面積以建筑物正投影面積計算（雨蓬、挑檐、造型構(gòu)架不計入計算)第十一條原有建筑的建筑容量控制指標(biāo)已超出規(guī)定值的,不得在原有建筑基地范圍內(nèi)進(jìn)行擴(kuò)建、加層,也不得再插建任何建筑物。第十二條住宅建筑基地未達(dá)到下列面積的，不得單獨建設(shè)。舊城用地面積1公頃。新區(qū)用地面積3公頃。建筑基地未達(dá)到前款規(guī)定的最小面積，但鄰接土地已完成建設(shè)或為既成道路、河道或有其他類似情況，無法調(diào)整合并，且確實不妨礙城市規(guī)劃實施的，城市規(guī)劃管理部門可予核準(zhǔn)建設(shè)。第十三條各建設(shè)項目的建筑容量控制指標(biāo)，既要滿足詳細(xì)規(guī)劃的指標(biāo)要求，又要滿足附表（二）的規(guī)定,取二者中的要求嚴(yán)格者作為規(guī)劃管理的控制指標(biāo)。第十四條在計算容積率及建筑密度時，全地下室不參與控制指標(biāo)的計算。第十五條居住小區(qū)、住宅組團(tuán)內(nèi)建筑底層全開放架空作為公共活動場地及小區(qū)綠化用地的,該架空層納入層數(shù)計算且高度應(yīng)滿足相應(yīng)規(guī)范的要求。架空層面積不計入容積率指標(biāo)計算。第十六條高層建筑所在地塊公益設(shè)施和市政配套設(shè)施容量應(yīng)能滿足新建高層建筑需求。第十七條調(diào)整方案建筑容量控制指標(biāo),既要滿足附表（二)的規(guī)定指標(biāo)要求，同時不得超出原審批方案指標(biāo)。附表（二)建筑密度、容積率控制表控制范圍控制指標(biāo)建筑類別舊城新區(qū)建筑密度（不大于)容積率(不大于）建筑密度（不大于）容積率(不大于）多層住宅小區(qū)30%1。825％1。575米以下高層住宅小區(qū)22％３。52０%２。5100米以下高層電梯住宅２0％4.５18%３.5多層辦公建筑、旅館4０％２。23５％2．0高層辦公建筑、旅館3５％6。0３0%５。０多層商業(yè)用房（包括專業(yè)市場)4５％2。５40％2.0廠房及庫房5５%2。25５%２．2第四章建筑間距第十八條建筑間距必須符合消防、衛(wèi)生、環(huán)保、綠化、安全、工程管線、建筑設(shè)計規(guī)范和文物古跡保護(hù)等法律、法規(guī)的規(guī)定。第十九條低層、多層居住建筑的建筑間距規(guī)定如下:平行布置的居住建筑兩幢建筑采光面相對時,建筑采光間距應(yīng)大于平均高度1．0倍，且其最小值為６米.相互垂直布置的居住建筑山墻面對采光面時，山墻按山墻距退讓山墻距一半，采光面按平行布置采光間距一半退讓，建筑間距二者相加計算，且其最小值為6米.既非垂直又非平行的居住建筑，當(dāng)兩棟建筑夾角大于60°時按相互垂直布置的居住建筑間距計算,當(dāng)兩棟建筑夾角小于６0°時按相互平行布置的居住建筑間距計算,建筑（含陽臺)最窄處應(yīng)滿足計算要求.(四）居住建筑進(jìn)深大于16米的山墻,不論開窗與否,一律按采光面計算間距。進(jìn)深16米以下住宅山墻有居室、客廳開窗者，山墻之間最低間距不低于13米；若僅有廚、衛(wèi)開窗者,山墻之間最低間距不低于10米。第二十條高層居住建筑的間距要求。（一)高層居住建筑與高層居住建筑平行布置時的間距,3０米以下高度的建筑按照平均高度的1.0倍控制;超過３0米高度的建筑，每增加3米高度，建筑間距增加1米（二)高層居住建筑與多、低層居住建筑平行布置時的間距,按照高層居住建筑與多、低層居住建筑各自規(guī)定間距的一半相加計算。（三）高層居住建筑總進(jìn)深大于24米的山墻，不論開窗與否一律按采光面計算；高層居住建筑山墻間間距不低于18米,高層居住建筑山墻臨界距不低于9米。既非垂直又非平行的居住建筑,當(dāng)兩棟建筑夾角大于60°時按相互垂直布置的居住建筑間距計算，當(dāng)兩棟建筑夾角小于60°時按相互平行布置的居住建筑間距計算,建筑（含陽臺)最窄處應(yīng)滿足計算要求。第二十一條舊城按以上規(guī)定的０．8倍控制(山墻除外).第二十二條非居住建筑與居住建筑的間距按居住建筑與居住建筑的間距進(jìn)行控制;非居住建筑與非居住建筑的間距要求按居住建筑的0.8倍控制。第二十三條32米以上街道兩旁建筑山墻間距不小于10米；32米以下街道兩旁建筑及用地內(nèi)部多層居住建筑山墻間距不小于8米;5０米及50米以上城市干道臨街建筑山墻間距必須大于2０米以上.第二十四條特殊地段、地形的建筑間距在符合交通、消防、采光、通風(fēng)、城市設(shè)計的要求下,由城市規(guī)劃行政主管部門按有關(guān)規(guī)定確定。第五章建筑退讓距離第二十五條建筑物沿城市道路、公路、鐵路、河道、排水干線,人防設(shè)施、文物古跡、電力保護(hù)區(qū)及用地邊界建設(shè)時,必須符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行退讓.第二十六條低、多層建筑物沿用地邊界修建時，應(yīng)按本規(guī)定第四章建筑間距規(guī)定的自身相應(yīng)間距的一半作為建筑離界距離。臨自身用地邊界最低間距4米，高層建筑山墻距臨自身用地界退足9米,采光面臨自身用地界按自身間距的一半退讓。對易燃、易爆以及環(huán)保、安全等特殊要求的建、構(gòu)筑物臨自身用地界，應(yīng)退足國家規(guī)范規(guī)定要求的全部安全間距。第二十七條當(dāng)相鄰已有建筑未退讓間距時,新建建筑應(yīng)退足相對應(yīng)的本規(guī)定第四章建筑間距。第二十八條道路寬度不滿足間距要求時，按道路中心線退夠相應(yīng)間距.地下建筑物的離界距離,不小于地下建筑物的深度的0.7倍，且最小值為3米.高度大于2.0米的擋土墻和護(hù)坡的上緣與建筑物水平距離應(yīng)不小于3.0米；其下緣與建筑物的水平距離不小于2。0米。擋土墻的高度宜為1．5至3。0米；超過6．0米時,宜退臺處理,退臺寬度不應(yīng)小于1.5米。第二十九條沿城市道路新建建筑物時,建筑（含建筑裙房)后退道路紅線的最小值按下表執(zhí)行。道路等級建筑退讓建筑性質(zhì)大于等于５０米以上大于等于32米、小于5０米小于32米濱江路退讓道路紅線退讓道路紅線退讓道路紅線退讓道路紅線高度２4米以下的建筑２05３５高度２4米以上的建筑2０1０810第三十條新建影劇院、游樂場、體育館、展覽館等人流、車流大量集散的建筑應(yīng)滿足集散場地的要求，且后退道路紅線舊城不小于1５米,新區(qū)不小于２0米.在城市重要景觀地段和特殊地段，建筑后退距離除按上述規(guī)劃要求后退外，還應(yīng)根據(jù)城市規(guī)劃管理加大后退距離。第三十一條道路交叉口四周道路規(guī)劃紅線應(yīng)滿足視距三角形的要求并退夠足夠的前區(qū)，道路交叉口四周的建筑物后退道路規(guī)劃紅線以相應(yīng)最高等級道路后退計（均自道路規(guī)劃紅線直線段與曲線段切點的連線算起).第三十二條建筑物的圍墻、基礎(chǔ)、臺階、管線、陽臺和附屬設(shè)施,不得逾越道路規(guī)劃紅線。第三十三條沿江道路靠江一側(cè)不得新建建筑物。第三十四條在電力線路保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)，不得新建、改建、擴(kuò)建建筑物。

第六章建筑物的高度控制第三十五條建筑物的高度必須符合日照、間距、消防等方面的規(guī)定。建筑高度按下列規(guī)定計算:?（一）平屋面建筑：挑檐屋面自室外地面算至檐口頂;有女兒墻的屋面，自室內(nèi)地面算至女兒墻頂.

（二)坡屋面建筑：屋面坡度小于4５度（含45度）的，自室外地面算至檐口項；坡度大于４5度的，自室外地面算至坡屋頂?shù)亩种惶帯?/p>

（三）住宅(公寓）層高不得超過4．2米,若超過4。2米按兩層計.第三十六條建筑高度應(yīng)滿足控制性詳細(xì)規(guī)劃、城市風(fēng)貌總體規(guī)劃要求。第三十七條無電梯住宅不得超過六層，如利用地形高差分層入口時，建筑物總層數(shù)不得超過七層，七層應(yīng)作退臺處理,七層建筑面積不得超過標(biāo)準(zhǔn)層的７０％.第三十八條在飛機(jī)場、氣象臺、電臺和其他無線電通訊（含微波通訊）設(shè)施凈空保護(hù)區(qū)域內(nèi)新建、改建建筑物，其控制高度應(yīng)符合有關(guān)凈空高度限制的要求.第三十九條在文物保護(hù)單位和建筑保護(hù)單位周圍的建設(shè)地帶內(nèi)新建、改建建筑物，其控制高度應(yīng)符合建筑和文物保護(hù)的有關(guān)規(guī)定，并按經(jīng)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃執(zhí)行。第七章配套設(shè)施的設(shè)置第四十條住宅小區(qū)必須實行雨污分流.在方案設(shè)計中必須同步設(shè)計雨水、污水管線及光纖、電力、天然氣、通信等管線.必須同步實施、同步投入使用后方可竣工驗收。第四十一條（一）、根據(jù)街道社區(qū)的劃分，每個社區(qū)必須設(shè)計200㎡的社區(qū)服務(wù)用房。（二)、住宅小區(qū)及組團(tuán)應(yīng)按總建筑面積的2‰設(shè)置物管用房,物管用房總建筑面積最少100㎡，最高不超過400㎡。（三)、新建居住小區(qū)停車位住宅建筑按每120平方米至少設(shè)置１個停車位(安置小區(qū)及解困房另行確定);公共建筑按每２0０平方米至少設(shè)置1個停車位,停車位采取地下停車庫與地面停車相結(jié)合,其中居住建筑地下停車位不小于總停車位的６0％，地面停車場應(yīng)采用樹蔭式設(shè)計。4、住宅小區(qū)居住面積之和大于3萬㎡時，應(yīng)按每３萬㎡配建全民健身活動場所一處,面積在1５0㎡左右.5、住宅小區(qū)應(yīng)按規(guī)定設(shè)置垃圾收集點、公廁、宣傳櫥窗、公示欄等配套設(shè)施。第八章城市綠化第四十二條城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的居住用地，其基地內(nèi)的綠地率新區(qū)不低于3５％，舊城不低于3０％;舊城改造區(qū)、倉儲、城市商業(yè)區(qū)內(nèi)的大中型商業(yè)和服務(wù)設(shè)施不低于20％；學(xué)校、醫(yī)院、機(jī)關(guān)團(tuán)體、公共設(shè)施、部隊等單位綠地率不低于35％；工業(yè)企業(yè)綠地率不小于25%。第四十三條建筑基地內(nèi)的集中綠地面積，30畝以上居住用地不小于用地面積的１0％.在體育、醫(yī)療衛(wèi)生和教育科研設(shè)計用地中應(yīng)符合有關(guān)專業(yè)規(guī)定，在其他類別用地中應(yīng)不少于5％。集中綠地必須向用地四周最高等級道路開敞，開敞寬度３0畝以下不小于15米,30畝以上不小于20米，100畝以上不低于３0米。集中綠地開敞范圍內(nèi)不得設(shè)置任何影響視線通透的建筑物或構(gòu)筑物。第四十四條超過10米(含1０米)的后退道路紅線部分應(yīng)做景觀環(huán)境設(shè)計并報批，其中綠地面積應(yīng)不小于后退道路紅線部分面積的35%,道路轉(zhuǎn)角處一般應(yīng)設(shè)置街頭綠地。第四十五條在計算綠地率時,屋頂綠化不納入計算，對全地下室上部覆土深度大于1．2米綠化納入計算。第四十六條當(dāng)臨城市３2米寬以上道路建設(shè)時，除滿足規(guī)劃管理規(guī)定的各項技術(shù)指標(biāo)外，綠化用地宜臨道路設(shè)置。第四十七條在確定保護(hù)的古城墻地段，古城墻兩側(cè)各2０米范圍內(nèi)不得新建、改建、擴(kuò)建任何建筑物，宜作為綠化用地。第四十八條區(qū)域之間分隔應(yīng)采用透空欄桿、綠籬、綠化、水景等形式,禁止采用實體圍墻.建筑基地臨道路不宜設(shè)置圍墻，若因客觀條件必須設(shè)置時，則只能采用透空欄桿、綠籬、綠化等形式,設(shè)置位置不得超越道路紅線,通透圍墻高度不得大于2。0米。第四十九條建筑層數(shù)低于１２層,高度低于40米的高層和多層非坡屋頂建筑均應(yīng)作屋頂綠化設(shè)計，且屋頂綠化面積不得小于屋面面積50%。第五十條城市道路綠地率應(yīng)符合下列規(guī)定:園林景觀路綠地率不得小于40%;紅線寬度大于５０米的道路綠地率不得小于３0%；紅線寬度在４0—50米的道路綠地率不得小于25％;紅線寬度小于4０米的道路綠地率不得小于20％.舊城改造道路可適當(dāng)降低，但不低于上述綠地率指標(biāo)的一半。第九章市政、交通工程第五十一條城市道路根據(jù)城市道路在道路網(wǎng)中的地位、交通功能及對沿線服務(wù)功能,結(jié)合瀘州市實際情況,劃分為四級，即快速路、主干路（3２.0～60.０米)、次干路（25。0～３２．0米）及支路（≤20．0米)。(一）、城市快速道路兩側(cè)不應(yīng)開設(shè)機(jī)動車出入口；主干路兩側(cè)不宜開設(shè)機(jī)動車出入口，確需開設(shè)的，則應(yīng)在區(qū)域路網(wǎng)和動態(tài)交通分析論證的基礎(chǔ)上確定;次干路及支路上機(jī)動車開口應(yīng)符合相關(guān)技術(shù)規(guī)范。（二)、開設(shè)機(jī)動車出入口，單車道開口寬度不大于4米，雙車道開口寬度不大于７米。（三）、地下車庫出入口臨規(guī)劃道路設(shè)置時,坡道起點后退道路紅線距離不小于5米,且不得利用規(guī)劃道路組織用地內(nèi)部交通。(四）、居住小區(qū)機(jī)動車出入口間距不應(yīng)小于150米。（五)、隔離帶原則上不得開口，確需開口的，應(yīng)按右進(jìn)右出組織交通。第五十二條河堤、河道橋梁（一）、河堤宜采用生態(tài)河堤或復(fù)式河堤,河堤防洪通道及配套工程管線應(yīng)與河堤同步建設(shè)。（二）、河道橋梁除滿足交通、行洪、通航等功能外，還應(yīng)在橋頭兩端各預(yù)留不小于0。８萬平方米的公共綠地滿足環(huán)境景觀要求。（三）、河道橋梁必須考慮符合規(guī)范要求的市政工程管線負(fù)載通過。可燃、易燃工程管線不宜利用交通橋梁跨越河道.第五十三條管線綜合（一）、24米及以上新建、改建和擴(kuò)建的城市道路及其道路交叉口，應(yīng)作管線綜合規(guī)劃.城市各類管線應(yīng)沿城市規(guī)劃道路埋地敷設(shè),現(xiàn)有中心城區(qū)內(nèi)影響城市景觀的架空桿線應(yīng)有計劃地改為地下敷設(shè)。（二）、新建、改建、擴(kuò)建建設(shè)工程時,自身應(yīng)配置的附屬設(shè)備用房及設(shè)施，不得超出建筑紅線;消防結(jié)合器、消火栓、室外消防環(huán)管、各類檢查井等，不得超越道路紅線.(三)、城市的各類管線應(yīng)根據(jù)不同管線的特性和設(shè)置要求綜合布置，各類管線相互間的水平與垂直凈距和各種管線與建筑物及構(gòu)筑物之間的最小水平間距，按《城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》（ＧB502８9-98）的要求控制。（四）、禁止在城市地下管線、排水管涵、明渠的覆蓋面上搭蓋建筑物；禁止在江河電纜區(qū)的灘地和水域搭蓋建筑物、挖沙取土、拋錨作業(yè)以及從事法律、法規(guī)禁止的有礙安全的行為。第十章建筑物色彩及立面控制第五十四條建筑色彩應(yīng)結(jié)合瀘州的具體情況及氣候特點，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)《瀘州市城市總體風(fēng)貌規(guī)劃》和《瀘州市城市色彩規(guī)劃》的要求確定,片區(qū)色調(diào)風(fēng)格應(yīng)注意協(xié)調(diào)統(tǒng)一。第五十五條低層及多層居住建筑必須設(shè)置組合式雙坡屋頂,且坡度不應(yīng)小于２8度。退臺部分應(yīng)臨街設(shè)置。第五十六條低、多層居住建筑單體長度不應(yīng)超過６0米。第五十七條居住區(qū)內(nèi)臨２４米及２4米道路以下底層一律不得設(shè)商業(yè)門市、辦公用房及車庫。第五十八條所有商業(yè)門市必須采用大廳式,采用櫥窗或玻璃門,外墻部分必須采用高檔裝飾材料，一律不得安裝卷簾門。第五十九條城市干道上的所有建筑立面必須進(jìn)行凈化處理?？照{(diào)、防盜窗、雨蓬、晾曬衣物等問題在設(shè)計中應(yīng)同步考慮,在施工中應(yīng)同步進(jìn)行，竣工時同步驗收.空調(diào)、防盜窗等必須進(jìn)行隱蔽處理.第六十條主干道臨街建筑的臨街墻體不得設(shè)計開敞式生活服務(wù)性陽臺,也不得設(shè)計廚房、衛(wèi)生間等功能性房間。第六十一條大型商業(yè)設(shè)施、辦公等公共建筑及城市重要景觀地段的建筑,外墻裝飾禁止使用普通瓷磚及普通涂料等,必須采用高檔裝飾材料。第六十二條高層電梯公寓一般采用規(guī)整對稱的塔式建筑造型，盡量減少采用或不采用帶狀或板狀非塔式建筑造型。建筑外墻應(yīng)采用規(guī)整對稱的布局形式，減少凹凸墻面，建筑立面在滿足功能需要的條件下盡量考慮節(jié)能設(shè)計要求。第十一章附則第六十四條本規(guī)定由瀘州市規(guī)劃建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。第六十五條本規(guī)定正式實施日之前,已經(jīng)批準(zhǔn)的建筑方案按原批準(zhǔn)規(guī)劃執(zhí)行.第六十六條本規(guī)定自二00八年三月一日起正式施行.原2003年8月2０日由瀘州市規(guī)劃建設(shè)局印發(fā)的《瀘州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》及２005年９月9日由瀘州市規(guī)劃建設(shè)局印發(fā)的《瀘州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的補(bǔ)充規(guī)定》同時廢止。附錄名詞解釋：?１、建筑容積率（容積率)?指建筑物地面以上各層建筑面積的總和與建筑基地面積的比值。

2、建筑密度

指建筑物底層占地面積與建筑基地面積的比率（用百分比表示）。?３、低層建筑

指高度小于、等于１0米的建筑，低層居住建筑為一層至三層。

4、多層建筑

指高度大于10米，小于、等于24米的建筑，多層居住建筑為四層至六層。

5、高層建筑

指高度大于2４米的建筑，高層居住建筑為八層以上（不含八層）.

６、用地性質(zhì)：是指規(guī)劃用地的使用功能。７、用地面積:是指規(guī)劃地塊劃定的面積。8、用地紅線：是指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍的界線。９、容積率：是反映和衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項重要指標(biāo),是指一定地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值,即:容積率=總建筑面積/建筑用地面積１0、建筑控制高度:又稱建筑限高，是指一定地塊內(nèi)建筑物地面部分最大高度限制值.一般地區(qū)，其建筑高度，平頂房屋按女兒墻高度計算；坡頂房屋按屋檐和屋脊的平均高度計算。11、建筑密度:是指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積與地塊面積的比率(%)，即：建筑密度=建筑基底總面積／建筑用地面積12、道路紅線：是指城市道路用地的規(guī)劃控制線，即城市道路用地與兩側(cè)建筑用地及其他用地的分界線。１3、建筑紅線后退距離：是指建筑物最外邊線后退道路紅線的距離。14、建筑線：一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。15、綠地率:是指城市一定地區(qū)內(nèi)各類綠化用地總面積占該地區(qū)總面積的比率（％)。1６、交通出入口方位:是指規(guī)劃塊地內(nèi)允許設(shè)置機(jī)動車和行人出入口的方向和位置。1７、停車泊位：是指地塊內(nèi)應(yīng)配置的停車位數(shù)量。１8、建筑間距：是指兩棟建筑物外墻之間的水平距離。19、日照標(biāo)準(zhǔn)：是根據(jù)各地區(qū)的氣候條件和居住衛(wèi)生要求確定的，居住建筑正面向陽房間在規(guī)定的日照標(biāo)準(zhǔn)日獲得的日照量,是編制居住區(qū)規(guī)劃，確定居住建筑間距的主要依據(jù).20、日照間距系數(shù):是指根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。21、城市綠線:是指城市各類綠地范圍的控制線。三:房地產(chǎn)市場與投資知識;*＊＊*１、房地產(chǎn)市場的概念＊從營銷的角度來看，市場是一種商品或服務(wù)的所有潛在購買者的需求總和。房地產(chǎn)市場是指所交易的商品是房地產(chǎn)的市場,交易包括買賣、互換、租賃、抵押等。房地產(chǎn)市場既可以是有形的,也可以是無形的。有形的房地產(chǎn)市場是指固定的房地產(chǎn)交易場所。＊＊＊＊2、有形市場和無形市場的區(qū)分*市場可以是有形的,也可以是無形的。有形市場是指進(jìn)行商品交易的固定場所，反之則稱為無形市場。一個市場至少要具備3個要素：1、賣方；2、買方；３、可供交易的商品。賣方和買方又被稱為市場主體,可供交易的商品又被稱為市場客體。＊＊＊*3、房地產(chǎn)市場的特點*由于房地產(chǎn)具有不可移動、獨一無二、價值大、壽命長久、相互影響、數(shù)量有限、保值增值等特性,房地產(chǎn)市場有許多特點，其中主要的是：1、交易的物質(zhì)實體不能進(jìn)行空間位置上的移動，只能是無形權(quán)益的轉(zhuǎn)移。2、交易的對象非標(biāo)準(zhǔn)化，是一個產(chǎn)品差異化的市場.３、供求狀況、價格水平和價格走勢等在不同地區(qū)各不相同,是一個地區(qū)性市場。4、容易出現(xiàn)壟斷和投機(jī)。5、較多地受到法規(guī)政策的影響和限制；6、一般人非經(jīng)常性參與，很多人一生中難得有幾次買賣經(jīng)歷。７、交易的金額較大，依賴于金融機(jī)構(gòu)的支持與配合。８、廣泛的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)。＊**＊4、房地產(chǎn)市場的分類＊１、按用途（功能）劃分?？煞譃榫幼》康禺a(chǎn)市場和非居住房地產(chǎn)市場兩大類。2、按檔次劃分.可分為高檔房地產(chǎn)市場、中檔房地產(chǎn)市場和低檔房地產(chǎn)市場.3、按區(qū)域范圍劃分。可分為整體房地產(chǎn)市場和區(qū)域房地產(chǎn)市場兩大類。4、接交易方式劃分。可分為房地產(chǎn)買賣市場和房地產(chǎn)租賃市場兩大類。５、接交易目的劃分.可分為房地產(chǎn)使用市場和房地產(chǎn)投資市場兩大類。6、按流轉(zhuǎn)次數(shù)劃分。可分為房地產(chǎn)一級市場(具體為土地使用權(quán)出讓市場）、房地產(chǎn)二級市場（具體新開發(fā)的商品房的初次交易市場）、房地產(chǎn)三級市場(具體為商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、已購公有住房等的再次交易市場）.７、按時間劃分.可分為過去的房地產(chǎn)市場,現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場和未來的房地產(chǎn)市場.＊＊5、市場競爭的概念*房地產(chǎn)市場競爭是指在房地產(chǎn)市場上交易雙方的各自利益的最大化而進(jìn)行的努力。具體有賣方與買方之間的競爭,賣方與賣方之間的競爭,以及買方與買方之間的競爭.*＊＊＊*６、市場結(jié)構(gòu)種類及各自的特征＊在經(jīng)濟(jì)學(xué)里有一個專門術(shù)語來描述市場競爭狀態(tài),即市場結(jié)構(gòu)。根據(jù)競爭程度的不同，市場結(jié)構(gòu)可分為完全競爭、壟斷競爭、寡頭壟斷、完全壟斷四種類型。1、完全競爭完全競爭市場必須具備以下幾個條件:（1)所買賣的商品具有同質(zhì)性,不存在差別,因而任何買者不在乎從哪個賣者手里購買商品，不會對某個賣者產(chǎn)生偏好，任何賣者也無法通過自己的商品來壟斷市場；(2）有相當(dāng)多的買者和賣者，每個買者和賣者所買賣的商品數(shù)量在市場上僅占微小的份額,因而單個買者或賣者都不能影響市場價格，而只能是價格的接受者；(３)市場信息完全，買者和賣者都掌握當(dāng)前價格的完整信息，并能預(yù)測未來的價格；（4）買者和賣者都可以自由進(jìn)出市場;（5)買者和賣者無串通共謀行為，也沒有政府干預(yù).２、壟斷競爭壟斷競爭市場主要具有如下幾個特點：(1)賣者和買者都比較多；(2）產(chǎn)品存在差異,即產(chǎn)品在質(zhì)量、功能、外觀、品牌、服務(wù)等方面存在差別；（3)市場信息比較完全。3、寡頭壟斷寡頭壟斷是少數(shù)幾個生產(chǎn)者的產(chǎn)量和市場份額即占該市場的絕大部分或者全部的一種市場結(jié)構(gòu)。在寡頭壟斷市場上,生產(chǎn)者之間存在著競爭，但寡頭生產(chǎn)者在競爭中往往傾向于非價格競爭。這是因為寡頭生產(chǎn)者之間的價格戰(zhàn)往往會使整個市場的產(chǎn)品價格下降，從而使每個生產(chǎn)者都受損失。而且由于生產(chǎn)者數(shù)量少，生產(chǎn)者之間容易達(dá)成某種妥協(xié)。這種競爭主要發(fā)生在產(chǎn)品有差異的生產(chǎn)者之間，而在產(chǎn)品無多大差異的情況下，非價格競爭難以進(jìn)行,寡頭生產(chǎn)者在定價方面就會進(jìn)行勾結(jié)。4、完全壟斷一般所講的完全壟斷，多指賣方壟斷.賣方壟斷市場具有以下幾個特點:（１）只有一個賣者，而買者很多;(2）產(chǎn)品無相近的替代品,即壟斷者幾乎享有完全的產(chǎn)品差異;(３)新生產(chǎn)者不能進(jìn)入市場，潛在競爭與實際競爭一樣是不存在的。造成賣方壟斷的原因有資源控制、政府許可限制(如許可證、特許證、資格證等均可造成壟斷）、專利、規(guī)模經(jīng)濟(jì)等.＊7、賣方市場和買方市場的含義在賣方與買方之間的競爭中，賣方為貴賣,會極力謀求抬高價格；買方為賤買，會極力謀求降低價格。至于最終的成交價格為多少,取決于在競爭中哪一方對價格的影響力較強(qiáng)。根據(jù)買賣雙方在市場上對價格影響力的強(qiáng)弱，通常將市場區(qū)分為賣方市場和買方市場。賣方市場是求大于供、相對短缺、賣方掌握著主動權(quán)和市場.買方市場是供大于求、相對過剩、買方掌握著主動權(quán)的市場。競爭關(guān)系不僅反映為買賣雙方之間的競爭,還包括賣方內(nèi)部成員之間的競爭和買方內(nèi)部成員之間的競爭。賣方本來是要貴賣，但是賣方與賣方之間競爭的結(jié)果卻會降低價格。買方本來是要賤買，但是買方與買方之間競爭的結(jié)果卻會抬高價格。＊**＊８、房地產(chǎn)市場周期劃分的階段及各階段的特征*房地產(chǎn)市場周期大體有以下幾個階段：1、上升期。在這一時期，需求不斷增加,房屋（房地產(chǎn)）供不應(yīng)求。需求的增加主要是實質(zhì)性的消費需求突然增加,因而多發(fā)生在人口大量遷入、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、收人增加等時期.由于實質(zhì)性需求的突然增加，市場上的房屋(房地產(chǎn)）供給不足，租金和售價不斷上升;隨著租金和售價的上升,對房地產(chǎn)的投資需求也開始增加。因此,這一時期可描述為”消費需求夾雜著投資需求增加的時期"。上升期的主要特征有:租金和售價幾乎同步上漲;二手房屋的價格漲.另外，在這一階段的初期,房屋空置率略高于正常水平，隨后，需求的不斷增加使房屋空置率不斷下降.到這一階段后期,房屋空置率下降到正常水平.2、高峰期。在這一時期，需求繼續(xù)增加，但增加的勢頭逐漸減弱，并在此階段的后期,需求開始出現(xiàn)減少的勢頭。由于實質(zhì)性消費需求在上升期基本上得到滿足，所以這一時期可描述為"投資需求夾雜著消費需求增加的時期"。高峰期的主要特征有：售價以比租金快得多的速度上漲；新房換手快,交易量大；大批開發(fā)項目開工;房屋空置率也經(jīng)歷了在上升期的基礎(chǔ)上繼續(xù)下降到該階段后期開始上升的過程。3、衰退期.由于價格上升到頂點，期望通過價差獲取利潤的投機(jī)需求減弱，通過租金回收投資并獲取利潤也不見得劃算，因而投資需求減少。而在高峰期大量開工的項目陸續(xù)完成并投放市場，因而房地產(chǎn)供給大于需求，價格出現(xiàn)下降.這一時期的主要特征有:新房銷售困難；投資者紛紛設(shè)法將自己持有的房地產(chǎn)脫手,舊房交易量大;售價以比租金快得多的速度下降，房屋空置率上升。４、低谷期.需求繼續(xù)減少,新的供給不再產(chǎn)生或很少產(chǎn)生。這一時期的主要特征有:市場極為蕭條，交易量很??；開發(fā)項目開工率低;消費需求依市場慣性減少,租金下降。＊**＊9、房地產(chǎn)”泡沫”的含義及其形成原因*”泡沫"一詞用在經(jīng)濟(jì)方面是指一種價格運動現(xiàn)象,即價格泡沫,具體是指一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)的價格在一個連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價格上漲會使人產(chǎn)生價格還會進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而又吸引了新的買者-—這些人一般只是想通過買賣牟利，而對資產(chǎn)本身的使用及其盈利能力并不感興趣。歷史上曾出現(xiàn)過多次資產(chǎn)或商品的”泡沫”現(xiàn)象，最著名之一的是1７世紀(jì)30年代發(fā)生在荷蘭的＂郁金香瘋狂＂。房地產(chǎn)”泡沫"表現(xiàn)為地價、房價人為地、不合理地持續(xù)上漲，且其上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了整個經(jīng)濟(jì)的增長速度。在房地產(chǎn)中,最容易出現(xiàn)"泡沫＂的,第一是土地,其次是樓花(期房），第三是新建成的商品房。存量舊房一般難以出現(xiàn)"泡沫”。房地產(chǎn)"泡沫”形成原因歸結(jié)起來有兩個：一是群體的非理性預(yù)期，二是過度的投機(jī)炒作。此兩者有時相輔相成。其中，對房地產(chǎn)價格看漲的共同預(yù)期是形成房地產(chǎn)”泡沫”的基礎(chǔ).可將房地產(chǎn)需求歸納為4類：１、消費性需求。它是購買或承租房地產(chǎn)后直接用于生活或生產(chǎn)。2、投資性需求。它多是購買房地產(chǎn)后用于出租。３、投機(jī)性需求.投機(jī)是指不是為了使用而是為了再出售（或再購買）而暫時購買（或出售）商品,利用商品價格的漲落變化，以期從價差中獲利的行為。4、盲目性需求。這是購買者自己都不清楚是為了何種目的而購買房地產(chǎn)，大多是出于一種沖動，看到別人在紛紛購買，自己也"跟風(fēng)”購買。房地產(chǎn)"泡沫＂有許多危害：1、與其他資產(chǎn)的”泡沫”一樣,會腐蝕人們的創(chuàng)業(yè)敬業(yè)精神，使人們不安心于正業(yè)，夢想不勞而獲的暴富。2、形成過程中造成的高房價，會使廣大工薪階層望房興嘆,欲靠工資收入購買住房的夢想破滅，從而會對政府產(chǎn)生不滿情緒,對社會的穩(wěn)定不利。3、房地產(chǎn)"泡沫"破滅后，房地產(chǎn)價值急劇"縮小"，大量的房地產(chǎn)抵押貸款得不到償還，產(chǎn)生大量”半拉子”工程,積壓大量資金，直接拖累金融,導(dǎo)致金融危機(jī)，企業(yè)倒閉,工人失業(yè)，使國家面臨嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)蕭條。4、房地產(chǎn)＂泡沫"破滅后，最后一批持有"泡沫房地產(chǎn)”的投資者和投機(jī)者損失慘重,特別是使廣大中低收入的抵押貸款購房者成為”負(fù)資產(chǎn)者”，苦不堪言.５、地價、房價不合理地上漲和過高的地價、房價，對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展也不利。一是會降低對外來投資的吸引力,二是會降低本地區(qū)產(chǎn)業(yè)的市場競爭力,三是會使現(xiàn)有的投資者外遷。＊*1０、房地產(chǎn)的需求＊某種房地產(chǎn)的需求,是指消費者(買者）在特定時間、按特定價格所愿意且有能力購買的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。形成需求有兩個條件:一是消費者愿意購買，二是消費者有能力購買.如果僅有第一個條件，只能被看成是需要或欲望;如果僅有第二個條件,不能命名購買行為實際發(fā)生。所以,在確定需求時,只考試有支付能力的需要。如果沒有支付能力的約束，人們的需要可以說是無止境的.**＊*1１、影響房地產(chǎn)需求的主要方面＊對某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素共同決定的，其中主要有：1、該種房地產(chǎn)的價格水平。一般來說，某種房地產(chǎn)的價格上升，對其需求就會減少；價格下降,對其需求就會增加，但也有比較重要的例外是炫耀性物品和吉芬物品。2、消費者的收入水平。3、相關(guān)房地產(chǎn)的價格水平.４、消費者的偏好。５、消費者對未來的預(yù)期＊12、房地產(chǎn)的需求曲線房地產(chǎn)的需求曲線表示房地產(chǎn)的需求量與其價格之間的關(guān)系。在下圖(ａ）中，橫軸表示需求數(shù)量,縱軸表示價格。由于價格下降導(dǎo)致需求增加,因此需求曲線向右下方傾斜。如果考慮影響需求量的其他因素，則需求量不再是沿著需求曲線上下移動，而是整個需求曲線發(fā)生位移。如下圖（b），以Ｄ0為基礎(chǔ)，在影響房地產(chǎn)需求的其他因素不變的前提下,如果消費者的收入水平提高,整個需求曲線將由D0向右位移到Ｄ1；如果消費者的收入水平下降，整個需求曲線將由D0向左位移到D2.*13、房地產(chǎn)的供給是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者(賣者)在特定時間、以特定價格所愿意且能夠出售的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。形成供給有兩個條件：一是開發(fā)商或擁有者愿意供給，二是開發(fā)商或擁有者有能力供給。＊*14、影響房地產(chǎn)供給的主要方面＊對某種房地產(chǎn)供給量是由許多因素共同決定的,其中主要有:1、該種房地產(chǎn)的價格水平。２、該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本。3、該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平。4、開發(fā)商對未來的預(yù)期.它們對房地產(chǎn)供給量的影響分別如下：1、該種房地產(chǎn)的價格水平。一般來說，某種房地產(chǎn)的價格越高,開發(fā)該種房地產(chǎn)就越有利可圖，開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會越多；相反，開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會越少。2、該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本.在某種房地產(chǎn)自身的價格保持不變的情況下，開發(fā)成本上升會減少開發(fā)利潤，從而會使該種房地產(chǎn)的供給減少;相反，會使該種房地產(chǎn)的供給增加.3、該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平.在一般情況下，開發(fā)技術(shù)水平的提高可以降低開發(fā)成本,增加開發(fā)利潤，開發(fā)商就會開發(fā)更多數(shù)量的房地產(chǎn)。4、開發(fā)商對未來的預(yù)期。如果開發(fā)商對未來的預(yù)期看好,如開發(fā)商預(yù)期該種房地產(chǎn)的價格會上漲，則在制定投資開發(fā)計劃時會增加開發(fā)量，從而會使未來的供給增加,同時會把現(xiàn)在開發(fā)的房地產(chǎn)留著不賣，待價而沽，從而會減少該種房地產(chǎn)的現(xiàn)期供給；如果開發(fā)商對未來的預(yù)期是悲觀的，其結(jié)果會相反.＊15、房地產(chǎn)的供給曲線房地產(chǎn)的供給曲線表示房地產(chǎn)的供給量與其價格之間的關(guān)系。在下圖(a)中，橫軸表示供給數(shù)量，縱軸表示價格。由于價格上升刺激供給增加，因此供給曲線向右上方傾斜。如果考慮影響供給量的其他因素，則供給量不再是沿著供給曲線上下移動，而是整個供給曲線發(fā)生位移。如下圖（ｂ),以S0為基礎(chǔ)，在影響房地產(chǎn)供給的其他因素不變的前提下，如果房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升，整個供給曲線將由Ｓ０向左位移到Ｓ1；如果房地產(chǎn)的開發(fā)成本下降，整個供給曲線將由S0向右位移到S２。*＊１6、房地產(chǎn)的均衡價格＊房地產(chǎn)的均衡價格是指房地產(chǎn)的需求量與市場供給量相等時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格.當(dāng)市場價格偏離均衡價格時,市場上會出現(xiàn)需求量與供給量不相等的非均衡狀態(tài).一般來說,在市場機(jī)制作用下,這種供求不相等的非均衡狀態(tài)會逐漸消失,偏離的市場價格會自動地回復(fù)到均衡價格水平.一般來說,供給不變，當(dāng)需求增加時，將引起均衡數(shù)量增加，均衡價格上升。均衡是市場價格運行的必然趨勢,如果市場價格由于某種因素或某些因素的影響而脫離了均衡價格,就必然會形成短缺或過剩,導(dǎo)致買方之間或賣方之間的競爭，產(chǎn)生價格上升或下降的壓力和趨勢，并最終趨向于均衡價格.＊*＊1７、房地產(chǎn)的需求彈性＊彈性是對一個變量對于另一個變量的敏感性的一種度量。具體地說,它告訴人們一個變量發(fā)生1％的變化，將會引起的另一個變量的百分比變化。房地產(chǎn)的需求彈性主要有需求的價格彈性、需求的收入彈性、需求的人口彈性和需求的交叉價格彈性。其中，需求的價格彈性通常簡稱需求彈性。房地產(chǎn)的需求的價格彈性，用來表示在一定時期內(nèi)一種房地產(chǎn)需求量的相對變動對于該種房地產(chǎn)自身價格的相對變動的反應(yīng)程度。即：房地產(chǎn)需求的價格彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比/房地產(chǎn)價格變化的百分比通常情況下，房地產(chǎn)需求的價格彈性是一個負(fù)數(shù)。房地產(chǎn)需求的收入彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比／消費者收入量變化的百分比房地產(chǎn)需求的人口彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比／人口數(shù)量變化的百分比＊＊１8、房地產(chǎn)的供求狀況的四種類型＊可將房地產(chǎn)的供求狀況分為4種類型：１、全國房地產(chǎn)總的供求狀況；２、本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況；3、全國本類房地產(chǎn)的供求狀況；4、本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。由于房地產(chǎn)的不可移動性及變更用途的困難性，決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況的，主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。*19、房地產(chǎn)的供給彈性房地產(chǎn)的供給彈性主要有供給的價格彈性和供給的要素成本彈性。其中，供給的價格彈性通常簡稱供給彈性。房地產(chǎn)供給的價格彈性，用來表示在一定暑期內(nèi)一種房地產(chǎn)供給量的相對變動對于該種房地產(chǎn)自身價格的相對變動的反應(yīng)程度.它是房地產(chǎn)供給量變化的百分比與其價格變化的百分比之比,即：房地產(chǎn)供給的價格彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百分比/房地產(chǎn)價格變化的百分比＊*＊*＊2０、彈性數(shù)值的類型＊彈性較大的數(shù)值說明一個變量對于另一個變量的變化是敏感的，彈性較小的數(shù)值說明一個變量對于另一個變量的變化是較不敏感的。在經(jīng)濟(jì)學(xué)里,將彈性數(shù)值分為５種類型：１、彈性數(shù)值大于1的情況，稱為富有彈性。２、彈性數(shù)值小于１的情況，稱為缺乏彈性.３、彈性數(shù)值等于1的情況，稱為單一彈性.４、彈性數(shù)值為無窮大的情況，稱為完全彈性.5、彈性數(shù)值等于零的情況,稱為完全無彈性。需求富有價格彈性的需求曲線為一條斜率較小的曲線；需求缺乏價格彈性的需求曲線為一條斜率較大的曲線；需求單一價格彈性的需求曲線為一條直角雙曲線;需求完全富有價格彈性,價格的任何微小變化都會導(dǎo)致需求量的極大變化，需求曲線是一條與橫軸平等的直線;需求完全無價格彈性,不管價格如何變化,需求量都將保持不變，需求曲線是一條與縱軸平行的直線。一種房地產(chǎn)需求的價格取決于該種房地產(chǎn)有多少替代品。供給富有價格彈性的供給曲線與縱軸相交；供給缺乏價格彈性的供給曲線與橫軸相交；供給單一價格彈性的供給曲線與原點相交；供給完全富有價格彈性的價格的任何微小變化都會導(dǎo)致供給量的極大變化，供給曲線是一條與橫軸平等的直線；供給完全無價格彈性的價格的任何變化都不會導(dǎo)致供給量的變化，供給量為一常量,供給曲線是一條與縱軸平等的直線。就開發(fā)周期長短不同的房地產(chǎn)來看,在一定時期內(nèi)，對于開發(fā)周期較短的房地產(chǎn),開發(fā)商可以根據(jù)市場價格的變化較及時地調(diào)整開發(fā)量，供給彈性相應(yīng)地就比較大;反之，開發(fā)周期較長的房地產(chǎn)，供給彈性就相應(yīng)地比較小。**＊*2１、資金存在時間價值的原因*從經(jīng)濟(jì)理論上講,資金存在時間價值的原因主要有下列幾個：1、通貨膨脹.通貨膨脹會降低未來資金相對于現(xiàn)在資金的購買力，即錢不值錢了。2、承擔(dān)風(fēng)險.收到資金的不確定性隨著時間的推移而增加，即將來得到的錢不如現(xiàn)在就立即得到錢保險，俗話說"多得不如現(xiàn)得"就是其反映。3、資金增值。把資金投入到生產(chǎn)或流通領(lǐng)域后，它會隨著時間的推移而產(chǎn)生增值.4、機(jī)會成本.機(jī)會成本(其他投資機(jī)會的相對吸引力）是指在互斥的選擇中，選擇其中一個而非另一個時所放棄的收益.資金是一種稀缺的資源,根據(jù)機(jī)會成本的概念，資金被占用后就失去了獲得其他收益的機(jī)會。所以，占用資金時要考慮資金獲得其他收益的可能，顯而易見的一種可能是將資金存入銀行獲取利息。*２2、利息和利率的概念資金的時間價值是同量資金在兩個不同時點的價值之差,用絕對量來反映為”利息”，用相對量來反映為”利息率"（通常簡稱利率)。利息從貸款人的角度來說，是貸款人將資金借給他人使用所獲得的報酬；從借款人的角度來說，是借款人使用他人的資金所支付的成本。利率是指單位時間內(nèi)的利息與本金的比率，即：計算利息的單位時間稱為計息周期.計息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常為年.習(xí)慣上按照計算利息的時間單位,將利率分為年利率、月利率、日利率等。年利率一般按本金的百分之幾來表示，月利率一般按本金的千分之幾來表示，日利率一般按本金的萬分之幾來表示。計算利息的方式有單利和復(fù)利兩種。*２3、單利單利是指每期均按本金計算利息，即只有本金計算利息，本金所產(chǎn)生的利息不計算計息。在單利計息的情況下，每期的利息是個常數(shù)。如果用P表示本金，i表示利率，n表示計息的周期數(shù),Ｉ表示總利息，F(xiàn)表示計算期末的本利和，則:I＝Ｐ×i×ｎF=Ｐ(１＋ｉ×n）式中I-—利息;Ｐ—-本金；i--利率;n--計算期；F-－第n期期末的本利和。＊２4、復(fù)利復(fù)利是指以上一期的利息加上本金為基數(shù)計算當(dāng)期利息的方法。在復(fù)利計息的情況下,不僅本金要計算利息，利息也要計算利息,即通常所說的”利滾利"。復(fù)利的本利和計算公式為：F=P(１+ｉ）n復(fù)利的總利息計算公式為：Ｉ=P［(l+i）n-1]＊２5、單利和復(fù)利的換算（單利和復(fù)利的可比性)在本金相等、計息的周期數(shù)相同時，如果利率相同,則通常情況下（計息的周期數(shù)大于１)單利計息的利息少，復(fù)利計息的利息多；如果要使單利計息與復(fù)利計息兩不吃虧，則兩者的利率應(yīng)有所不同,其中單利的利率應(yīng)高一些，復(fù)利的利率應(yīng)低一些。假設(shè)i1為單利利率，i2為復(fù)利利率,并令ｎ期末時單利計息與復(fù)利計息的本利和相等，即通過可以得出單利計息與復(fù)利計息兩不吃虧的利率關(guān)系如下:或者由于通常情況下單利存款（定期）在存款期間不能隨意提取，流動性相對較差,因此，為支付流動性補(bǔ)償，實際上的單利利率還應(yīng)比上述計算出的單利利率高一些。弄清了單利與復(fù)利的關(guān)系后，可知單利與復(fù)利并沒有實質(zhì)上的區(qū)別,只是表達(dá)方式上的不同而已。利息計算本質(zhì)上都是復(fù)利（否則可在每一計息周期結(jié)束時將本利一起取出后再存入），采取單利方式只是為了實際計算上的方便.＊２6、名義利率以一年為計息基礎(chǔ)，名義利率等于每一計息期的利率與每年的計息期數(shù)的乘積。它是采用單利的計算方法，把各種不同計息期的利率換算為一年為計息期的利率。名義利率是指在一個度量期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)多次利息的利率.名義利率下的本利和計算公式為：Ｆ＝P（1+r／m）n×m式中F—－第ｎ期期末的本利和；P——本金；r－—名義年利率;m--計息m次；n－—計算期。*＊＊**２7、名義利率與實際利率的換算＊名義利率與實際利率的關(guān)系，可以通過下列公式換算：ｉ=（1+r/m）m—1式中i—－實際利率;ｒ-—名義利率；ｍ-—計息ｍ次。＊＊28、資金時間價值換算中的基本關(guān)系*１、現(xiàn)值+復(fù)利利息＝將來值2、將來值—復(fù)利利息＝現(xiàn)值3、將來值—現(xiàn)值=復(fù)利利息*＊29、資金時間價值換算中的假設(shè)條件*1、資金時間價值換算中采用的是復(fù)利.2、利率的時間單位與計息周期一致，為年。3、本年的年末為下一后的年初。4、現(xiàn)值Ｐ是在當(dāng)前年度開始時發(fā)生的。5、將來值Ｆ是在當(dāng)前以后的第n年年末發(fā)生的。6、年金A是在每年年末發(fā)生的。７、第一個等差額G和增長率ｓ是在第二年年末發(fā)生的。＊30、現(xiàn)值與將來值的換算F＝P(1＋i）n式中的（1＋ｉ)n稱為"一次支付終值系數(shù)”,通常用（F/P，i，n)來表示。*31、將將來值轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的公式上式中的稱為”一次支付現(xiàn)值系數(shù)",通常用(P/F,i,n）來表示。＊*3２、將等額年金轉(zhuǎn)換成將來值的公式＊上式中的稱為"等額序列終值系數(shù)”,通常用(F/A，i，n)來表示.＊3３、將來值與等額年金換算式中的稱為”償債基金系數(shù)",通常用(A／F，ｉ，n)來表示.＊34、將將來值轉(zhuǎn)換成等額年金的公式上式中的稱為＂償債基金系數(shù)”,通常用(Ａ/Ｆ,i，n)來表示。＊*３5、現(xiàn)值與等額年金換算＊式中的稱為”資金回收系數(shù)”，通常用(A／P，i，n)來表示。＊＊*＊3６、投資風(fēng)險與收益的關(guān)系*任何一項理性的投資在事前都應(yīng)經(jīng)過３個階段：1、投資機(jī)會尋找；2、投資機(jī)會評價（又稱投資項目評價、投資方案評價);3、投資機(jī)會選擇(又稱投資決策，其結(jié)果為投資和不投資兩種).其中，投資項目經(jīng)濟(jì)評價是最重要的環(huán)節(jié)之一，它為投資決策提供依據(jù)。投資既要獲取收益,又要承擔(dān)風(fēng)險。所謂風(fēng)險，是指投資收益的不確定性,即投資的結(jié)果可能盈利較多，也可能盈利較少,甚至?xí)刑潛p。任何一項投資都包含著收益和風(fēng)險兩個基本因素。這兩個因素又可歸納為３個方面:1、預(yù)期收益的大小;２、預(yù)期收益的持續(xù)時間；3、預(yù)期收益獲取的可靠性（又稱安全性、確定性、可能性、穩(wěn)定性等).風(fēng)險分析包括風(fēng)險發(fā)生的可能性和它所產(chǎn)生的后果大小兩個方面。具體來說,如果風(fēng)險一定,投資者會選擇收益最高的；如果收益一定，投資者會選擇風(fēng)險最小的。高風(fēng)險要求有高收益--投資者希望取得較高的預(yù)期收益,作為其冒較大風(fēng)險的補(bǔ)償.根據(jù)風(fēng)險偏好，可以將投資者分為3類：1、投機(jī)型的投資者，如通常所說的冒險家、賭徒。2、保守型的投資者,如通常所說的膽小鬼.3、普通投資者,大多數(shù)投資者屬于這一類.＊3７、房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價的步驟不同的房地產(chǎn)投資項目，其具體的經(jīng)濟(jì)