鄭州市寫字樓市場簡析

鄭州寫字樓市場簡析2009年春節(jié)節(jié)過后，隨著著全國房地產(chǎn)產(chǎn)市場的逐步步回暖，鄭州州寫字樓市場場也迎來了銷銷售熱潮。據(jù)深藍公司市場場部監(jiān)控數(shù)據(jù)據(jù)，鄭州各主主要寫字樓的的銷售均一路路飄紅，自2月初至今，永永和國際銷售售120間，平均每每月銷售20間以上；原原盛國際中心心銷售306間，近期日日成交量在3間以上；裕裕鴻國際的銷銷售更是驚人人，總共近600間，平均月月銷售量在100間以上；金金峰金岸國際際銷售137間，平均月月銷量也在20間以上；入入市一年沒有有實現(xiàn)銷售突突破的王鼎國國貿(mào)，也銷售售了60多間，平均均月銷售量10間左右。寫字樓市場的熱熱銷，表明河河南人對經(jīng)濟濟發(fā)展的信心心十足，創(chuàng)業(yè)業(yè)熱情高漲，投投資和置業(yè)信信心得到有效效提升。本文主要從鄭州州寫字樓的發(fā)發(fā)展軌跡、區(qū)區(qū)域分布及趨趨勢研判等方方面做一分析析，為鄭州操操作寫字樓項項目人士提供供參考。鄭州寫字樓的發(fā)發(fā)展回顧?quán)嵵菔袑懽謽鞘际加谏鲜兰o90年代初期，雖雖然與全國同同步，但發(fā)展展過程相對較較慢。總體來來看，鄭州市市寫字樓經(jīng)歷歷五個發(fā)展時時期：●市場萌芽期（1997年以前）這個時期以民房房或單位公房房為主，如理理惠商務(wù)、亞亞達大廈、銀銀河大廈、科科瑞大廈、石石橋飯店、明明星大廈等物物業(yè)，甚至有有一些都市村村莊的臨街樓樓。其主要特特點有：規(guī)模模小，設(shè)備簡簡陋、戶型單單一。分布區(qū)區(qū)域集中，市市場管理混亂亂。由于經(jīng)濟濟區(qū)域劃分情情況，當時的的寫字樓均集集中在金水區(qū)區(qū)，主要經(jīng)營營方式為租賃賃經(jīng)營，政府府對收費標準準沒有明確規(guī)規(guī)定，所以造造成市場價格格混亂。物業(yè)業(yè)管理水平低低下?！袷袌鎏剿髌冢?997年—2000年）鄭州市在這個時時期出現(xiàn)了純純寫字樓，如如經(jīng)緯大廈、未未來大廈、裕裕達國貿(mào)、金金博大商務(wù)中中心等中高檔檔商務(wù)物業(yè)及及安華大廈等等中檔類商住住物業(yè)，此階階段的辦公樓樓相對比較細細分化、專業(yè)業(yè)化，如未來來大廈和裕達達國貿(mào)分別代代表了鄭州東東區(qū)、西區(qū)的的高檔辦公物物業(yè)，金博大大則代表二七七商圈的辦公公物業(yè)，其配配套設(shè)施及物物業(yè)服務(wù)水準準類似發(fā)達地地區(qū)的中高檔檔物業(yè)，其租租賃行情較旺旺，吸引了大大部分的外企企及大公司入入駐，其它如如經(jīng)緯大廈一一類的物業(yè)吸吸引了本地一一些成立較早早的中小型企企業(yè)，商務(wù)氛氛圍濃厚，隨隨著城市規(guī)模模擴大和商務(wù)務(wù)專業(yè)發(fā)展，有有些辦公樓出出現(xiàn)了硬件缺缺陷或前期規(guī)規(guī)劃中的問題題，如金博大大的交通擁擠擠、車位不足足，商業(yè)、辦辦公相混等問問題；經(jīng)緯大大廈的停車場場規(guī)劃失誤等等問題，這些些因素直接導(dǎo)導(dǎo)致了該類物物業(yè)租金的下下滑及空置率率的上升。這一時期寫字樓樓市場的主要要特點為：以以高層建筑為為主，將通信信、網(wǎng)絡(luò)、多多媒體、會議議室、餐廳等等較為現(xiàn)代化化的辦公功能能列入了建筑筑設(shè)計的必要要元素。經(jīng)營營方式以租賃賃為主。建筑筑結(jié)構(gòu)可靈活活分割，智能能化水平和物物業(yè)管理水平平有所提升。●市場過渡期（2000年—2004年）這個時期，在全全國經(jīng)濟形勢勢好轉(zhuǎn)的大氣氣候下，產(chǎn)生生大量的中小小型企業(yè)，由由于受經(jīng)濟水水平和企業(yè)實實力所限，對對純寫字樓市市場未形成有有效需求，促促使原本以住住宅立項的項項目演變成“宜商宜居”的“商住樓”，這個時期期是以“商住樓”這一特殊業(yè)業(yè)態(tài)為主的過過渡階段。其主要特點是：：房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)開始大大量介入寫字字樓市場，一一些諸如SOHO類的商住樓樓雨后春筍般般地投放市場場，購房自用用辦公或投資資需求旺盛，整整個寫字樓市市場交易活躍躍，樓宇更加加專業(yè)化，投投資需求快速速增長，戶型型設(shè)計、相關(guān)關(guān)配套更加科科學(xué)、齊全，吸吸引到眾多的的新興中小型型公司及從其其它原有物業(yè)業(yè)中遷入的公公司，同時，投投資型客戶明明顯增多，且且回報率較高高，形成商住住寫字樓為主主角、高檔專專業(yè)寫字樓為為亮點的綜合合性寫字樓市市場。涌現(xiàn)了了包括索克、明明輝等專業(yè)的的商務(wù)物業(yè)服服務(wù)機構(gòu)。這一時期的典型型項目有融豐豐花苑、江山山智能大廈、日月星城、綠洲花園等項目，而一直以純住宅面孔示人的未來花園、天下城、錦繡正弘國際公寓等小區(qū)眼下也成為商務(wù)者的天下。隨著SOHO、SVO等概念的興起，寫字樓在商住路線上不斷演變發(fā)展，即便是2004年鄭東新區(qū)起步區(qū)的CBD，絕大多數(shù)建筑還都是商住色彩。從某程意義上講講，商住樓曾曾為鄭州寫字字樓市場的發(fā)發(fā)展做出了巨巨大貢獻。商商住樓有兩大大優(yōu)點：一是是宜商宜住，使使用潛力大，目目標客戶較為為廣泛，這樣樣可以有效分分解項目風(fēng)險險；另一方面面，商住樓在在銷售時享受受住宅待遇，客客戶購買時能能享受到“八成按揭和30年期限貸款”的政策，買過過以后還比純純寫字樓多20年使用權(quán)，這這樣無疑可以以極大地刺激激銷售。正因因如此，商住住樓在鄭州樓樓市從此生根根，并逐步蠶蠶食專業(yè)的寫寫字樓市場空空間。這一時期商住樓樓項目供應(yīng)出出現(xiàn)井噴，價價格逐年上漲漲，鄭州房管管局提供的資資料顯示，2000年時，鄭州州辦公類建筑筑的銷售量為為2.86萬平方米，銷銷售均價達到到驚人的7029元/平方米。隨隨后，辦公用用房的價格勾勾頭下探，2001年跌至3480元/平方米，當當年銷售面積積為4.29萬平方米。2003年的銷售面面積為6.37萬平方米，均均價為3345元/平方米。2004年銷售面積積為12.35萬平方米，均均價為3492元/平方米，當當年12月，和鄭州州一路上漲的的房價相呼應(yīng)應(yīng)，均價突破破4000元/平方米大關(guān)關(guān)，達到4057元/平方米。2004年，鄭鄭州的寫字樓樓主要活躍在在兩個集中區(qū)區(qū)域，一是老老城區(qū)內(nèi)的經(jīng)經(jīng)三路、農(nóng)業(yè)業(yè)路、花園路路和金水路圍圍合的省直行行政區(qū)及其周周邊區(qū)域；這這一區(qū)域本來來就是鄭州市市經(jīng)濟最活躍躍的區(qū)域，經(jīng)經(jīng)三路和農(nóng)業(yè)業(yè)路的拓寬改改造，更為該該路段的樓宇宇品質(zhì)和辦公公環(huán)境的提升升提供了新的的契機。另外外一個相對集集中的區(qū)域是是鄭東新區(qū)CBD起步區(qū)內(nèi)，在在政府政策指指揮棒的指引引下，04年鄭東新區(qū)區(qū)的CBD獲得了較大大的發(fā)展?！袷袌霭l(fā)展期（2005年-2008年）這個時期是寫字字樓市場發(fā)展展的專業(yè)契合合階段。隨著著商住樓辦公公的投入使用用，諸多問題題也日益顯現(xiàn)現(xiàn)，影響到部部分企業(yè)的形形象和品牌，人人們的辦公觀觀念理性回歸歸，認為真正正的純寫字樓樓才是辦公的的最佳場所，也也是商務(wù)的理理想境界。此此時以信息大大廈、聯(lián)合中中心、藍碼地地王大廈、順順弛第一國際際、綠地世紀紀峰會等為代代表的純寫字字樓應(yīng)運而生生，這些純寫寫字樓的特點點為：區(qū)域分分散，臨街臨臨路單體樓再再次沖擊市場場，專業(yè)寫字字樓的實力型型客戶集中，長長期辦公穩(wěn)定定性強，寫字字樓專業(yè)配置置進一步提升升并逐步與國國際接軌。根據(jù)鄭州市統(tǒng)計計局的資料，2005年年底之前前，鄭州市寫寫字樓的投放放總面積還是是68萬平方米，但但半年之后，這這個數(shù)字就增增加了52．2平方米。到到了2007年上半年，更更有三十多個個寫字樓項目目在售和亮相相。而在鄭東東新區(qū)CBD區(qū)域，規(guī)劃劃中的寫字樓樓建筑面積增增量就達120萬平方米。這一時期的寫字字樓項目集中中放量，造成成供應(yīng)激增，但但銷售勢頭依依然強勁。在在國際企業(yè)中中心、信息大大廈、注協(xié)大大廈等寫字樓樓熱銷之后，新項目目不斷出現(xiàn)，如如南陽路上的的清華商務(wù)、文文化路上的永永和國際、隴隴海路上的凱凱旋門、建設(shè)設(shè)路上的綠城城數(shù)碼大廈以以及剛剛上市市的位于黃河河路上的天一一大廈等。鄭鄭東新區(qū)CBD更是熱鬧非非凡：聯(lián)合中中心、CBD世貿(mào)大廈、順順馳第一國際際等一批高端端寫字樓開始始走向市場。如如果考慮到尚尚未動工的潛潛在寫字樓項項目，如紫荊山路上上的紫金城、文文化路上的數(shù)數(shù)碼銀座以及及規(guī)劃面積154萬平方米的的中原數(shù)碼港港項目，鄭州州寫字樓尤其其是專業(yè)寫字字樓市場的競競爭異常激烈烈。隨著2006年年前后集中放放量造成的競競爭壓力增加加，后續(xù)推出出項目一直在在產(chǎn)品配置方方面加大投入入。如2007年推售的鑫鑫苑·金融廣場，60～1500平方米彈性性商務(wù)空間，從從創(chuàng)業(yè)基地到到旗艦總部，開開發(fā)商為企業(yè)業(yè)量身打造多多種辦公組合合。天然空調(diào)調(diào)，扛鼎中原原綠色商務(wù)領(lǐng)領(lǐng)袖；預(yù)留企企業(yè)私屬衛(wèi)生生間、待客空空間，企業(yè)按按需分配，全全面配給24小時辦公需需求；360度全方位商商務(wù)設(shè)施規(guī)劃劃，4層底商擬設(shè)設(shè)置健身房、咖咖啡吧、員工工餐廳、智能能化會議廳等等，辦公生活活面面俱到。5部名牌高速速電梯，速度度傳輸，預(yù)示示企業(yè)非凡效效率；多項電電話接口，高高速寬帶滿足足企業(yè)高速發(fā)發(fā)展的信息需需求；自動化化消防系統(tǒng)、閉閉路系統(tǒng)、停停車智能管理理系統(tǒng)，全面面保障安全與與企業(yè)尊崇；；更有充足車車位，讓企業(yè)業(yè)人商務(wù)交往往更從容體面面。受金融危機影響響，2008年的寫字樓樓市場，銷售售欠佳，包括括楷林大廈、盛盛潤鉑宮、王王鼎國際、榮榮勛大廈等項項目先后出現(xiàn)現(xiàn)較大的資金金壓力，但隨隨著市場形勢勢的好轉(zhuǎn)，從從2009年初開始，寫寫字樓市場銷銷售率先回暖暖，多個項目目的月度回款款都在千萬元元以上。●市場穩(wěn)定期（2009年及以后）鄭州目前的寫字字樓市場正在在向第四代寫寫字樓邁進：：第一代寫字字樓僅僅只能能滿足于基本本功能。第二二代寫字樓除除了滿足功能能需求之外，內(nèi)內(nèi)部空間開始始針對客戶靈靈活分割，智智能化水準有有所提升。第第三代寫字樓樓開始考慮以以客戶的貼身身需求為導(dǎo)向向，加入綠色色環(huán)保辦公理理念，提高舒舒適度，大大大提高了智能能化的水平。所所謂第四代寫寫字樓，即在在第三代的功功能基礎(chǔ)上，強強調(diào)以客戶需需求為中心，旨旨在提供低成成本高效率的的商務(wù)平臺，提提倡人性化的的溝通與交流流，注重辦公公空間對企業(yè)業(yè)文化和員工工素質(zhì)的培養(yǎng)養(yǎng)和提高，引引導(dǎo)智能化向向國際水準看看齊，強化綠綠色環(huán)保辦公公理念，提供供更多舒適共共享交流空間間，以及滿足足全球經(jīng)濟一一體化的需要要，從而達到到國際化商務(wù)務(wù)社區(qū)的標準準。2008年上半半年鄭州寫字字樓處于供大大于求的階段段，政府采用用減少辦公用用地出讓量的的辦法對寫字字樓建設(shè)進行行控制，辦公公用地的缺乏乏使市場缺少少新的寫字樓樓項目入市，2009年1月份、3月份和4月份，鄭州州市場三次出出現(xiàn)辦公物業(yè)業(yè)零批售。據(jù)據(jù)不完全統(tǒng)計計，2009年鄭州寫字字樓供應(yīng)量預(yù)預(yù)計僅有70萬平方米，約約比2008年52.35萬平方米增增長33.7%。隨著市場消消化，鄭州寫寫字樓的存量量逐漸減少，目目前，市場上上除了東區(qū)有有一些寫字樓樓項目在售以以外，其他區(qū)區(qū)域基本沒有有新的寫字樓樓項目供應(yīng)。供應(yīng)的減少除拉拉動存量房快快速銷售外，還還拉升銷售價價格的上漲。據(jù)據(jù)深藍公司市市場部監(jiān)控數(shù)數(shù)據(jù)，進入6月份以來，鄭鄭州各主要寫寫字樓的成交交價格均有不不同程度的上上漲，如永和和國際比上月月上漲1960元/平方米，裕裕鴻國際、王王鼎國貿(mào)等項項目漲幅在100元左右，中中煙大廈上漲漲492元。這一時期推出的的項目以綜合合性、多功能能、復(fù)合體形形式的項目為為主，臨街樓樓規(guī)劃為商業(yè)業(yè)、寫字樓和和酒店，內(nèi)部部還以住宅或或公寓為主，如如裕鴻國際、曼曼哈頓廣場、建建業(yè)置業(yè)廣場場、方圓創(chuàng)世世等項目。鄭州各區(qū)域?qū)懽肿謽鞘袌龇植疾技疤卣鲗懽謽鞘谴猿浅鞘邪l(fā)展的重重要指標，著著名寫字樓已已成為鄭州各各大商圈形成成的核心驅(qū)動動力：未來大大廈促進了未未來路商業(yè)帶帶的繁榮；裕裕達國貿(mào)一舉舉奠定了其在在西區(qū)的重要要地位；國際際企業(yè)中心提提出了企業(yè)總總部概念帶活活了整條農(nóng)業(yè)業(yè)路，并改變變了農(nóng)業(yè)路的的商務(wù)格局；；聯(lián)合中心捷捷足鄭州CBD。●鄭東新區(qū)寫字字樓概況鄭東新區(qū)云集了了鄭州眾多高高檔寫字樓、高高尚社區(qū)、餐餐飲業(yè)、金融融業(yè)等，形成成了濃厚的商商業(yè)氛圍和高高素質(zhì)的人文文環(huán)境，聯(lián)合合中心、中油油?新澳大廈、未未來國際、金金成東方國際際、CBD世貿(mào)大廈等等中高端寫字字樓密集的分分布，使這里里的寫字樓市市場極為活躍躍，被譽為鄭鄭州新經(jīng)濟的的“聚寶盆”。據(jù)統(tǒng)計，目前CCBD已有400余家各類企企業(yè)或分支機機構(gòu)入駐辦公公，呈現(xiàn)出強強勁的發(fā)展勢勢頭和帶動作作用。有資料料顯示，除了了有中國人民民銀行、中國國農(nóng)業(yè)銀行、中中國銀行、省省工行營業(yè)部部、中信銀行行、鄭州商業(yè)業(yè)銀行、新華華人壽保險、平平安財產(chǎn)保險險、百瑞信托托、鄭州商品品交易所等幾幾十家金融、保保險、證券機機構(gòu)入駐，深深圳航空、萬萬達期貨、白白象集團、三三菱重工、康康佳集團、外外運發(fā)展、金金山化工、中中石油河南分分公司、河南南中煙工業(yè)公公司、鄭州移移動公司等一一批大中型企企業(yè)總部也進進駐了該區(qū)域域。此外，不不少會計師事事務(wù)所、律師師事務(wù)所和成成長性企業(yè)，也也把這里作為為創(chuàng)業(yè)和發(fā)展展的重要平臺臺。目前，以以CBD為中心的金金融、保險業(yè)業(yè)和總部經(jīng)濟濟發(fā)展迅速，聚聚集效應(yīng)已初初步形成?！窠鹚畢^(qū)寫字樓樓概況截至2009年年5月底，金水水區(qū)共建成商商務(wù)樓宇227棟，建筑面面積390.9萬平方米，入入駐率達85.5%，入駐企業(yè)10376家，直接從從業(yè)人員約11.5萬人。今年年前5個月，該區(qū)區(qū)新入駐企業(yè)業(yè)726家，注冊資資本4.12億元，實際際投資3.5億元?！八目v四橫”的的樓宇經(jīng)濟聚聚集帶也已顯顯現(xiàn)雛形。“四縱”即未來路、經(jīng)經(jīng)三路、花園園路和文化路路，“四橫”即東風(fēng)路、農(nóng)農(nóng)業(yè)路、黃河河路與金水路路。其中，農(nóng)農(nóng)業(yè)路與花園園路商務(wù)圈是是鄭州經(jīng)濟比比較活躍的區(qū)區(qū)域之一，從從豫博大廈、國國際企業(yè)中心心、郵政大廈廈、省匯中心心、鄭州國貿(mào)貿(mào)中心以及即即將登場的居居易國際廣場場、好萊塢、名名門國際等，不不斷增加的寫寫字樓顯示著著這里非凡的的經(jīng)濟活力。在在數(shù)量增加的的同時，各個個寫字樓也在在配套、設(shè)備備和辦公環(huán)境境上做足工夫夫，讓鄭州寫寫字樓的配套套不斷升級?！窆艹菂^(qū)寫字樓樓概況截至2008年年7月，管城回族族區(qū)已建成投投入使用的商商務(wù)寫字樓有有40幢，在建寫寫字樓10棟，已入駐駐企業(yè)近800家。各商務(wù)務(wù)寫字樓平均均入駐率達90%以上，主要要涉及批發(fā)和和零售業(yè)、金金融保險業(yè)、房房地產(chǎn)業(yè)、租租賃、商務(wù)服服務(wù)業(yè)、建筑筑業(yè)、服務(wù)業(yè)業(yè)、文化、體體育和娛樂業(yè)業(yè)、教育等17個行業(yè)30多個門類。●中原區(qū)區(qū)寫字字樓概況截至2009年年5月底，中原區(qū)區(qū)有寫字樓、商商務(wù)樓22幢。具體包包括天龍大廈廈、泰龍大廈廈、錦繡華庭庭、科技大廈廈、裕達國貿(mào)貿(mào)、凱旋門、綠綠城數(shù)碼、索索克大廈、紅紅星大廈、廣廣安大廈、波波奧大廈、布布瑞克大廈、博博雅西城、華華亞廣場等，在在建寫字樓包包括鑫苑國際際廣場、鄭州州礦務(wù)局大樓樓等。二是行行業(yè)分布上。共共涉及17個行業(yè)30多個門類，主主要是金融保保險業(yè)、房地地產(chǎn)業(yè)、租賃賃，商務(wù)服務(wù)務(wù)業(yè)、建筑業(yè)業(yè)、中介服務(wù)務(wù)等。三是具具有法人資格格的入駐公司司情況，據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計，中原區(qū)區(qū)共有983家，僅2007年就入駐265家，從業(yè)人人員近萬人。未來寫字樓發(fā)展展趨勢經(jīng)濟的快速發(fā)展展是寫字樓市市場繁榮的基基本保證。據(jù)統(tǒng)計，占據(jù)鄭鄭州市企業(yè)登登記數(shù)量近六六成的金水工工商分局，目目前管理著2.5萬家企業(yè)。其其中，2009年一一季度企業(yè)登登記數(shù)量為1402家，比去年同期增增加354家，增幅在25%以上。今年一一季度個體工工商戶登記數(shù)數(shù)量2728家，比去年同期的2823家減少近100家。個體工商戶戶的減少說明明鄭州私營經(jīng)經(jīng)濟已成熟，不不再是小打小小鬧的家庭式式創(chuàng)業(yè)，更側(cè)側(cè)重于長遠的的、可持續(xù)的的、有計劃、有有目標的規(guī)范范化創(chuàng)業(yè)階段段，個體工商商戶對商鋪的的需求更多，對對辦公樓的需需求不太明顯顯。企業(yè)登記記數(shù)量的大幅幅增加，說明明鄭州經(jīng)濟發(fā)發(fā)展平衡，投投資者對未來來經(jīng)濟發(fā)展看看好，創(chuàng)業(yè)激激情高漲，這這也說明寫字字樓市場還有有較大的市場場需求，這種種需求將保持持一定的平穩(wěn)穩(wěn)增長。●訂單式開發(fā)發(fā)已成為開發(fā)發(fā)商青睞的開開發(fā)模式。鄭州市場上以銀銀行總部命名名的寫字樓，包包括較早的金金成國際的招招商大廈、農(nóng)農(nóng)業(yè)路的興業(yè)業(yè)大廈等，幾幾乎都是成功功案例。隨著這種模式的的成熟與普及及，越來越為為大客戶特別別是金融機構(gòu)構(gòu)所青睞，2006年10月，上海浦浦東發(fā)展銀行行鄭州分行總總部入駐浦發(fā)發(fā)國際金融中中心，2008年1月，廣東發(fā)發(fā)展銀行鄭州州分行總部入入駐中油·廣發(fā)金融大大廈，2008年3月，招商銀銀行鄭州分行行總部入駐鄭鄭州國貿(mào)中心心·招銀大廈。據(jù)了解，目前有有17家世界500強公司進駐駐鄭州，隨著著未來更多的的國際或國內(nèi)內(nèi)知名企業(yè)進進駐，他們對對辦公樓的要要求也將更專專業(yè)、更個性性、更人性，訂訂單式開發(fā)也也必將成為這這些企業(yè)獲取取辦公場所的的重要方式。開開發(fā)商因應(yīng)需需求，也非常常樂意采用這這種模式，首首先可以減少少對營銷和銷銷售回款的依依賴，快速回回款，降低市市場風(fēng)險，另另一方面可以以維系與大客客戶特別是金金融機構(gòu)的關(guān)關(guān)系，有利于于拓寬融資渠渠道?！耖_發(fā)商或物業(yè)業(yè)機構(gòu)通過持持有物業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)經(jīng)營轉(zhuǎn)型。成本不高、現(xiàn)金金要求不強烈烈的企業(yè)，通通過轉(zhuǎn)型，將將開發(fā)的物業(yè)業(yè)自已持有，通通過出租收益益、或通過長長期持有保證證有效回報率率。這在香港港幾次經(jīng)濟危危機中，被驗驗證是有效的的財富增殖手手段。通過增增加產(chǎn)品價值值和附加值，如如將原毛坯房房，在不提高高租售價格的的情況下變更更為精裝修，為為客戶提供成成品房，降低低業(yè)主或客戶戶的自住及時時間成本，提提高產(chǎn)品價值值；或者提高高物業(yè)服務(wù)質(zhì)質(zhì)量、增加未未承諾的社區(qū)區(qū)配套和其他他生活配置等等?！駥嵭I銷成為為業(yè)內(nèi)共識，拍拍腦袋的決策策風(fēng)險越來越越高。所有的樓盤前期期調(diào)研、營銷銷定位、廣告告推廣必須為為開發(fā)公司負負責(zé)、為開發(fā)發(fā)公司回款負負責(zé)；要有效效果的的營銷銷、有目的的的營銷、有計計劃、有針對對性的營銷；；實效營銷就就是針對項目目存在的問題題，有針對性性的解決最核核心、最根本本的問題，不不是治標不治治本；而是針針對地塊、地地段、市場、競競爭等情況，提提出最可行的的定位和營銷銷策略；沒有有哪個開發(fā)公公司現(xiàn)在還說說“我要做品牌牌、我要做形形象”的話。事實上，包括供供應(yīng)、需求、潛潛在客戶、市市場定位、產(chǎn)產(chǎn)品策劃、廣廣告媒體、促促銷活動等，都都可以通過調(diào)調(diào)研找到最有有效的方式和和方法；更有有必要以客戶戶為中心、以以市場為導(dǎo)向向，通過準確確、精密的市市場調(diào)研，全全面、科學(xué)分分析為依據(jù)，根根據(jù)現(xiàn)象得出出結(jié)論、找到到項目和產(chǎn)品品的最佳定位位?！裆套》珠_是房房地產(chǎn)規(guī)范化化的重要步驟驟?！白「纳獭爆F(xiàn)象象暴露出房地地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)節(jié)存在的不規(guī)規(guī)范問題，一一些房地產(chǎn)企企業(yè)乘機鉆空空子，對開發(fā)發(fā)純寫字樓項項目的企業(yè)造造成不公平競競爭。在20004年廣州、廈廈門等地對商商住樓下達“封殺令”之后，鄭州州有關(guān)“住宅禁商”的提議也不不斷被關(guān)注，由由于受經(jīng)濟水水平所限，目目前還沒有執(zhí)執(zhí)行，隨著經(jīng)經(jīng)濟的進一步步狀大，“商住分離”已是必然。公司選擇在住宅宅樓里辦公，原原因很簡單：：住宅樓的售售價、租金（包包括物業(yè)費和和停車費等）都都遠低于寫字字樓，各類經(jīng)經(jīng)營機構(gòu)在住住宅樓里辦公公漸有蔓延之之勢。開發(fā)商商以住宅立項項，在出售住住宅時以“商住兩用”為賣點，建建設(shè)單位實際際向國家少繳繳了土地出讓讓金（辦公用用房的出讓金金標準高于住住宅）和房地