金融危機下的房地產(chǎn)發(fā)展的對策分析

word文檔可自由復(fù)制編輯word文檔可自由復(fù)制編輯word文檔可自由復(fù)制編輯金融危機下房地產(chǎn)發(fā)展的對策分析作者姓名：專業(yè)名稱：工程管理指導(dǎo)老師：摘要金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)某種意義上是對孿生兄弟，在經(jīng)濟全球化的環(huán)境下，世界金融危機不可避免地波及到中國，而房地產(chǎn)行業(yè)則受到顯著影響。無論是民眾的消費能力還是消費意愿，在金融危機中都出現(xiàn)大幅度下降。2008年美國的金融危機給全球的經(jīng)濟發(fā)展帶來了巨大的沖擊，這次的金融危機正是由于美國房地產(chǎn)過度繁榮引起了泡沫破裂，分析這次美國的金融危機對我國的房地產(chǎn)金融機構(gòu)的發(fā)展有很大的啟示作用，不僅有利于加強我國在金融監(jiān)管方面的風(fēng)險防范措施，同時還能揭示我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)存的不足，并加強予以監(jiān)督和管理，為尋找我國房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展道路和方向奠定了一定的基礎(chǔ)。本文從當(dāng)年金融危機對房地產(chǎn)業(yè)帶來的影響進行分析，聯(lián)系我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)況和需要面對的多種問題，提出了應(yīng)對金融危機、推動我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的對策，以便今后遇到金融危機后更快地調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。在尋求符合我國國情的房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的發(fā)展模式上，不僅需要政府的宏觀調(diào)控措施和進一步的探索，同時還需要企業(yè)根據(jù)市場環(huán)境的變化作出適時的調(diào)整，提高企業(yè)創(chuàng)新能力，并加快與世界接軌的速度，共建一個健康、穩(wěn)定和繁榮的房地產(chǎn)市場。關(guān)鍵詞：金融危機房地產(chǎn)企業(yè)措施金融風(fēng)險營銷策略AbstractFinancialandrealestatesectorsaretwinbrothersinasense,intheconomicglobalization,theworldfinancialcrisiswillinevitablyspreadChina,whiletherealestateindustrywillbesignificantlyaffected.Wheitispublicorconsumerspendingpowerwill,inthefinancialcrisisaredrasticdecline.2008U.S.financialcrisistoglobaleconomicdevelopmenthasbroughtgreatshock,thisfinancialcrisisisduetotheexcessiveprosperitycausU.S.housingbubbleburst,theanalysisofourfinancialinstitutions,reaestatedevelopmenttheU.S.financialcrisisTherearealotofinspirationotonlytohelpstrengthenourfinancialregulatoryriskpreventionmeasuwhilealsorevealingtheexistingshortageofrealestate,andtostrengththesupervisionandmanagementtobe,lookingforthefuturedirectionofChina'sdevelopmentpathandrealestatelaidafoundation.Fromtheimpactofthefinancialcrisisontherealestateindustrythbroughttoanalyzethecurrentstateofournationalrealestatedevelopmeandavarietyofissuestobefaced,proposedtotacklethefinancialcrispromotethehealthydevelopmentofChina'srealestatemarketstrategiesffuturecasethehealthydevelopmentoftherealestateindustrytoadjustmorequicklytothefinancialcrisis.InlinewithChina'snationalcondittoseekastablerealestatemarketdevelopmentmodel,notonlyausteritymeasuresandfurtherexplorationgovernments,companiesalsoneedtomaketimelyadjustmentsaccordingtochangesinthemarketenvironment,andimprovinginnovationcapacityandacceleratewiththeworldspeed,tobuildahealthy,stableandprosperousrealestatemarket.Keywords:financialcrisis,financialrisk,realestate,marketingstratword文檔可自由復(fù)制編輯word文檔可自由復(fù)制編輯word文檔可自由復(fù)制編輯目錄摘要.....................................................................Abstrac...................................................................t II目錄......................................................................III前言......................................................................1緒論....................................................................2金融危機對國外房地產(chǎn)業(yè)的影響.......................................2金融危機對國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的影響.......................................3國家宏觀經(jīng)濟調(diào)整...............................................31.2.2資金緊缺以及銷售量下降..........................................4外資撤離.......................................................5保障性住房成為市場主流.........................................5當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析..............................................72013年房地產(chǎn)發(fā)展的主要特點.........................................7房地產(chǎn)政策調(diào)控.................................................7大型品牌房地產(chǎn)企業(yè)擴張繼續(xù)延續(xù).................................7電子商務(wù)沖擊...................................................8房地產(chǎn)市場走勢.....................................................9我國房地產(chǎn)市場面臨的問題................................................11房地產(chǎn)供需性矛盾突出...............................................113.2房地產(chǎn)價格上漲率過快...............................................123.3市場上住房空置率過高...............................................133.4住房的保障制度不健全...............................................133.5金融監(jiān)管制度的不完善...............................................143.6市場住房投資過于盲目...............................................153.7政府和企業(yè)間協(xié)調(diào)不暢...............................................154房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的措施..................................................17優(yōu)化開發(fā)企業(yè)策略...................................................17改善供應(yīng)結(jié)構(gòu).......................................................17控制土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)...............................................17盤活空置房.....................................................184.3企業(yè)自身管理方面...................................................18促進二手房市場的健康發(fā)展.......................................18完善房地產(chǎn)金融市場.............................................18互聯(lián)網(wǎng)營銷.........................................................18房地產(chǎn)金融創(chuàng)新.....................................................19金融危機下我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對策........................................205.1政策方面...........................................................205.2經(jīng)濟方面...........................................................215.3管理方面...........................................................22結(jié)論......................................................................24致謝......................................................................25參考文獻..................................................................26前言金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)某種意義上是對孿生兄弟，在經(jīng)濟全球化的環(huán)境下，世界金融危機不可避免地波及到中國，而房地產(chǎn)行業(yè)則受到顯著影響。無論是民眾的消費能力還是消費意愿，在金融危機中都出現(xiàn)大幅度下降。本文結(jié)合當(dāng)前國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境，探討了金融危機對我國房地產(chǎn)企業(yè)的影響，并提出了應(yīng)對金融危機、推動我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的對策，以便今后遇到金融危機后更快地調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。政府需要充分利用宏觀調(diào)控的應(yīng)變能力和實際效果，發(fā)展房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康經(jīng)濟，加快房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展。在金融危機的影響下，歐美需求大幅下跌將嚴重影響中國近期出口，因此，加大投資是中國應(yīng)對金融危機，保持經(jīng)濟增長的有效途徑。企業(yè)也應(yīng)該轉(zhuǎn)變營銷策略，從改善樓盤的環(huán)保綠化建設(shè)，樓盤的低碳建筑材料、低碳公共設(shè)置做起，樹立良好的企業(yè)形象和信譽，增強創(chuàng)新意識，讓企業(yè)在未來的房地產(chǎn)企業(yè)中走的更遠。word文檔可自由復(fù)制編輯word文檔可自由復(fù)制編輯word文檔可自由復(fù)制編輯1緒論在2008年次貸危機引發(fā)的全球金融危機的嚴峻國際經(jīng)濟形勢下，世界各國紛紛出臺各項救市計劃抵御危機。中國長期以來的經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展為房地產(chǎn)市場帶來了發(fā)展機遇，但是，就中國實際情況來說，從次貸危機的經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)市場的迅速活躍可能會帶動住房信貸的信用和操作風(fēng)險的加大。同時，房地產(chǎn)市場的資金吸納能力強，占用周期長，容易引發(fā)結(jié)構(gòu)性失衡的狀況。對于中國在現(xiàn)階段的基本國情下，不應(yīng)當(dāng)單純依靠在金融領(lǐng)域中進行的風(fēng)險防范的治標(biāo)之舉，更多的是應(yīng)該實現(xiàn)房地產(chǎn)市場理性供需，抑制房價虛高，將房地產(chǎn)投機份額降低至可控范圍。從中國的金融環(huán)境和土地政策來看，雖然美國次貸危機對中國影響并不是很大，但是對于作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，保持其穩(wěn)健運行是十分有必要的。在中國建設(shè)和諧社會的發(fā)展目標(biāo)下，對規(guī)劃房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策，擴大內(nèi)需，繼續(xù)拉動整體經(jīng)濟，以及兼顧經(jīng)濟發(fā)展與民生需求等問題的思索，將對中國房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展有一定的啟示作用。1.1金融危機對國外房地產(chǎn)業(yè)的影響美國作為世界經(jīng)濟的中心，在國際經(jīng)濟上起著舉足輕重的地位，而在眾多行業(yè)中，金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)正是推動美國經(jīng)濟快速發(fā)展必不可少的動力。但是隨著美國發(fā)達的金融體系的發(fā)展，也催化了美國房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，而這個泡沫就像蝴蝶效應(yīng)一樣越吹越大，給美國經(jīng)濟再一次蒙上一層陰影的同時，也對世界各個國家的經(jīng)濟體系造成了一定的重創(chuàng)。在此次貸危機中，由于用戶利用房地產(chǎn)抵押貸款來購買房屋，隨著外部經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生變化，利率的提高使人們無法償還貸款，導(dǎo)致這類金融資產(chǎn)出現(xiàn)大幅縮水和壞賬。同時在證券市場也出現(xiàn)了不同程度的危機，這就引發(fā)了整個資本市場的危機，一旦出現(xiàn)資不抵債，而且借不到錢的話就會導(dǎo)致金融機構(gòu)的倒閉。這就進一步引發(fā)金融體系的危機，進而蔓延到了全世界，這個時候各國政府出來救市，注資或大量買入金融機構(gòu)的不良資產(chǎn)。這樣的情況下，金融市場的危機就大量擴散，導(dǎo)致實體經(jīng)濟開始衰退，消費者開始對未來收入持悲觀預(yù)期。與此同時原有房地產(chǎn)資產(chǎn)價值開始大幅縮水，使得消費開始減少，整個經(jīng)濟就進入收縮，甚至衰退。在此次危急中，房地產(chǎn)和金融有著十分重要的聯(lián)系。由于房地產(chǎn)市場和金融市場是相互關(guān)聯(lián)，相輔相成的。因此金融市場發(fā)展的好壞直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的融資，進而影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。由于這次的金融危機對全球的金融機構(gòu)都造成了很大的影響，甚至有些金融機構(gòu)出現(xiàn)虧損和倒閉，不得不把抵押的房屋以低價銷售到市場來彌補資產(chǎn)的虧損，這給房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇帶來更大的困難和阻力，房地產(chǎn)價格在金融危機中還正處在下降階段，房地產(chǎn)市場的發(fā)展處于停滯。直到現(xiàn)在國外的許多國家還沒有走出金融危機的蕭條階段，而房地產(chǎn)價格在一輪接一輪的下降過程中，會讓房地產(chǎn)市場陷入更深的危機，衰退的更快。金融危機對實體經(jīng)濟的影響還剛剛開始，全球的經(jīng)濟增長明顯放緩。世界經(jīng)濟這一輪增長的周期已經(jīng)逐漸進入尾聲，受金融危機的沖擊，世界經(jīng)濟將被迫進入一個調(diào)整階段，全球的增長速度將會下降。在這樣的背景下，國外的房地產(chǎn)市場將面臨一段比較長時間的低迷。1.2金融危機對國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的影響1.2.1國家宏觀經(jīng)濟調(diào)整在此次的金融危機中，銀行是首先受到?jīng)_擊的金融機構(gòu)，由于監(jiān)管不嚴，大量的壞賬和不良資產(chǎn)涌入到銀行的金融體系中，而我國銀行也未能幸免于難。雖說我國的銀行在此次金融危機收到的損失比較小，但也給銀行等金融機構(gòu)造成了一定重創(chuàng)，為了防止此事件在我國發(fā)生，銀行不得不收緊銀根，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，加強金融監(jiān)管，防止風(fēng)險的產(chǎn)生和加大。由于房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集的行業(yè)，其發(fā)展和建設(shè)依托于銀行的巨額借款，但是在金融危機的背景下，導(dǎo)致股市融資功能大幅減弱，大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能向銀行申請貸款，我國為了防止出現(xiàn)像美國一樣的次貸危機、房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，出臺了一系列的抑制房價上升的措施，其中近幾年就多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資難，很難獲得大量的貸款，面臨資金短缺的困難。與此同時再加之國際原材料的不斷上漲，其建造成本也在上升，目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈越來越緊張，盈利水平開始下降。由于受到金融危機的沖擊，金融機構(gòu)對金融的監(jiān)管更加嚴格，房地產(chǎn)企業(yè)融資變得越來越困難，再加上全球股市的低迷，人們對各方面的投資都變得更加的小心謹慎，尤其是對于房地產(chǎn)的投資和購買就要更加謹慎。因此在金融危機的背景下，國家出臺了一系列防止房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生和加劇的政策，例如：2010年1月10日，國務(wù)院辦公廳又出臺了“國十一條”，也即《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其規(guī)定，購買二套房的家庭，貸款首付比例不得低于40%；房地產(chǎn)企業(yè)必須“公開房源+明碼標(biāo)價”。以及2010年全年連續(xù)六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等相關(guān)政策，在這些抑制房價政策上，人們持幣對房地產(chǎn)市場觀望氣氛越來越濃，在這樣的情況下房地產(chǎn)市場的成交量出現(xiàn)了很大的下滑。商品房銷售面積和銷售額、完成開發(fā)土地面積等都出現(xiàn)不同程度的下降。目前中國房地產(chǎn)市場正面臨新一輪的調(diào)整，銷量開始下降，部分區(qū)域價格出現(xiàn)一定幅度下跌，導(dǎo)致后市市場走勢更加低迷。1.2.2資金緊缺 以及銷售量下降由于在金融危機的背景下，一方面我國銀行大量向房地產(chǎn)企業(yè)和購房者發(fā)放貸款，另一方面，我國商業(yè)銀行在此次的金融危機中也相繼購買了很多次級貸款的相關(guān)證券，企業(yè)受到了一定的損失，再加之未來熱錢的不斷涌入，進一步提升了房地產(chǎn)和銀行的金融風(fēng)險產(chǎn)生和房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生?，F(xiàn)在，國家為了防止金融風(fēng)險的發(fā)生，開始加緊寬松貨幣政策退出，信貸收緊，這些措施勢必會影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和個人的借款負擔(dān)，很可能會導(dǎo)致因企業(yè)和個人的負擔(dān)過重而出現(xiàn)信貸違約的情況。這樣雖然進一步防止金融風(fēng)險的發(fā)生，但是對于房地產(chǎn)企業(yè)和購房者來說無疑加重了他們的貸款負擔(dān)，房地產(chǎn)企業(yè)可能由于資金鏈斷裂而無法開發(fā)項目，企業(yè)發(fā)展停滯不前。而對于購房者來說，貸款負擔(dān)增加導(dǎo)致生活水平下降，調(diào)低了房地產(chǎn)的未來發(fā)展預(yù)期。這些都表明我國的房地產(chǎn)信貸市場的潛在風(fēng)險是在不斷加大的，如word文檔可自由復(fù)制編輯word文檔可自由復(fù)制編輯word文檔可自由復(fù)制編輯果不引起高度的重視會對商業(yè)銀行住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有產(chǎn)生地危害和不利的影響。1.2.3外資撤離 房地產(chǎn)作為一種商品，不僅具有最基本的居住需求功能，同時它還具有很強的升值保值的投資性。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)近幾年來的不斷發(fā)展，許多國外企業(yè)和機構(gòu)也相繼來到中國進行房地產(chǎn)業(yè)的投資，這些外資的注入一方面推動了我國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但在另一方面也增加了我國的房地產(chǎn)市場泡沫的產(chǎn)生、加劇了房產(chǎn)市場的風(fēng)險，對房產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生了一定的波動性。首先外資的注入進一步抬高了房地產(chǎn)市場的價格，造成房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)過熱，從而進行房地產(chǎn)投資和投機的人開始不斷地增加，房產(chǎn)市場風(fēng)險加大，加劇了房地差泡沫的產(chǎn)生。一旦外資撤離，房地產(chǎn)泡沫很可能破裂，房價的下跌，將對房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構(gòu)和投資機構(gòu)等諸多企業(yè)造成毀滅性的打擊。其次，大量外資和熱錢涌入房地產(chǎn)市場，雖然增加了國家的外匯儲備，但是與此同時也加大了人民幣升值的壓力，對我國的金融體系造成了一定的風(fēng)險，如果對房地產(chǎn)外資的監(jiān)管不嚴，將會危機整個房地產(chǎn)金融市場體系的安全。因此，加大對房地產(chǎn)市場中外資的監(jiān)管對我國防止金融風(fēng)險的產(chǎn)生和加快我國房地產(chǎn)業(yè)健康快速的發(fā)展有很重要的作用。1.2.4保障性住房成為市場主流表1-1保障性住房建設(shè)面積所占比重經(jīng)濟適用廉租房面保障房（經(jīng)濟住宅總 經(jīng)濟適用廉租房 房面積（億積（億平方 適用房+廉租面積 房占比占比 平方米）米） 房）占比重9.25 1.17 0.885 12.65% 9.57% 22.22%10.171.170.911.50%8.85%20.35%201111.191.170.80510.46%7.19%17.65%總計30.613.512.5911.47%8.46%19.93%在金融危機的背景下，為了進一步防范房地產(chǎn)泡沫和金融風(fēng)險的產(chǎn)生，我國開始進一步加大推進經(jīng)濟適用房和廉租房的建設(shè)。從近幾年的土地成交記錄來看，實力雄厚的大公司更格外關(guān)注保障性住房用地（見表1-1所示）。北京市土地儲備中心公布了朝陽區(qū)常營鄉(xiāng)三個限價房地塊的中標(biāo)結(jié)果，北辰實業(yè)股份有限公司以11.5億元的價格拿到了面積最大的A地塊；保利地產(chǎn)股份有限公司以9.1億元的價格拿到了面積大小居中的B1地塊；而廣州富力地產(chǎn)股份公司以6.5億元的價格拿到了面積最小的B2地塊。這三家企業(yè)都是綜合排名前十位的房地產(chǎn)上市公司。此外，隨著近幾年來國家大力發(fā)展保障性住房，參與北京市保障性住房開發(fā)的大公司也越來越多，其中還包括北京建工集團、北京金隅嘉業(yè)、重慶龍湖地產(chǎn)等區(qū)域龍頭企業(yè)。眾多品牌公司熱衷參與保障性住房建設(shè)的動機，主要原因是在金融危機的大背景下，實體經(jīng)濟受到了巨大的沖擊，市場經(jīng)濟低迷，金融機構(gòu)為了減少風(fēng)險開始收緊銀根，企業(yè)很難從銀行貸到款，所以房地產(chǎn)企業(yè)不得不轉(zhuǎn)戰(zhàn)到保障性住房市場，房地產(chǎn)企業(yè)一方面通過“兩限房”的開發(fā)，解決大量中低收入居民的購房需求，另一方面進一步樹立企業(yè)良好的品牌與形象，在這個過程中實現(xiàn)社會責(zé)任與企業(yè)發(fā)展的統(tǒng)一與“雙贏”。隨著近幾年我國房地產(chǎn)市場的逐步完善，保障性住房建設(shè)已然成為市場的主流方向，加快保障性住房建設(shè)，滿足剛性需求的同時也遏制了房價上漲，和不理性的投資，最終加快了我國房地產(chǎn)市場更快更好更健康穩(wěn)步的發(fā)展。2當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析2.12013年房地產(chǎn)發(fā)展的主要特點2.1.1房地產(chǎn)政策調(diào)控 2013年2月和3月的國五條、國六條已成為十年房地產(chǎn)政策調(diào)控的最高潮和休止符，年末近二十個城市的房地產(chǎn)調(diào)控新舉措是十年房地產(chǎn)政策調(diào)控的余音回響。幾乎所有的重要會議和相關(guān)文件都不提“房價”和“調(diào)控”，只講保障房的建設(shè)。年末在各地房價高企的背景下，黨中央政治局12月3號會議提出“做好住房保障和房地產(chǎn)市場調(diào)控工作”。將“住房保障”放在“市場調(diào)控”前面，提的是“做好”而非“堅持”。所有的信息都表明，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)出現(xiàn)思路和方法上的重大調(diào)整，主要表現(xiàn)在：國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控主要任務(wù)是總量平衡、結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)、生產(chǎn)力布局優(yōu)化等，不包括房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)控；凡是由市場形成價格的都交給市場，政府不進行不當(dāng)干預(yù)；全國統(tǒng)一部署的一刀切政策調(diào)控向各個地方政府切一刀的措施調(diào)控逐步過渡；用即壓供給也壓需求的辦法逐步轉(zhuǎn)向擴大供給，包括土地釋量和融資開閘；加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革；淡化并改變以房價為核心的調(diào)控目標(biāo)，將政府工作重點轉(zhuǎn)向保障房建設(shè)和分配，劃清政府和市場的職能邊界。2.1.2大型品牌房地產(chǎn)企業(yè)擴張繼續(xù)延續(xù)中國大型品牌房地產(chǎn)企業(yè)的市場集中度進一步提高，無論在投資量、開發(fā)量還是銷售面積和銷售金額，占據(jù)的市場份額繼續(xù)得以提升。萬科全年房地產(chǎn)銷售金額可在1800億左右；6家房地產(chǎn)企業(yè)年銷售額超過1000億；進入全國一百強、五十強、二十強的開發(fā)企業(yè)門檻今年又有所提高；一批全國各地單價或總價地王大多是由這些大型企業(yè)創(chuàng)造的。大型品牌企業(yè)的影響力不僅表現(xiàn)在投資能力和市場占有能力，還表現(xiàn)在開發(fā)理念、產(chǎn)品質(zhì)量、客戶認同度、物業(yè)管理水平等方面，其中尤為突出的是融資能力。投資和融資能力已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)的核心競爭力。海外上市、增發(fā)股票、基金信托、企業(yè)債券等在今年都有了較往年更大的規(guī)模。一批企業(yè)還實行跨界投資經(jīng)營，少數(shù)房企還進入了金融銀行業(yè)，真正實現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)資本和金融資本的融合。諸如萬科、萬達、綠地、碧桂園、SOHO等一批大型房企今年還大舉進軍海外地產(chǎn)，一時間風(fēng)生水起。綠地集團在美國、德國、西班牙、澳大利亞、韓國、泰國等都有了成熟項目的投資。國外投資融資成本低、土地價格便宜、市場長期看好、法律政策穩(wěn)定是走出去的重要成因，對企業(yè)發(fā)展起到重要推動作用。2.1.3電子商務(wù)沖擊 中國消費模式和支付方式正在發(fā)生顛覆性的變化，主要表現(xiàn)在：百貨公司日漸式微，大型超市日趨飽和；線性沿街店鋪讓位于綜合體商圈，體驗消費擠壓實物購買消費；刷卡支付取代現(xiàn)金支付，網(wǎng)上交易笑傲實體店交易。這些變化對傳統(tǒng)商業(yè)店鋪載體的體量、動線、結(jié)構(gòu)、區(qū)位、業(yè)態(tài)等產(chǎn)生了直接的沖擊，并由此帶來了一個城市的商業(yè)地產(chǎn)形、質(zhì)和量的深刻變革。一大批城市已經(jīng)出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)總量的過剩和大量的閑置，同一區(qū)位的重疊和惡性競爭，開發(fā)出租后的二次破壞性改造，傳統(tǒng)商業(yè)功能的衰敗。盡管有待驗證市場的接受度，但是網(wǎng)絡(luò)銷售已經(jīng)突破傳統(tǒng)中介代理銷售房屋的領(lǐng)地。在新房銷售和存量房銷售兩個領(lǐng)域，房地產(chǎn)電子商務(wù)模式取得了上百億成千億的銷售規(guī)模。有的企業(yè)將網(wǎng)絡(luò)銷售和網(wǎng)絡(luò)金融信貸實行了戰(zhàn)略合作，推出了“樂居貸”；有的企業(yè)將中國網(wǎng)絡(luò)銷售之手伸到了海外，形成了海外和中國雙向的網(wǎng)絡(luò)銷售服務(wù)。電子商務(wù)銷售房屋的長處是突破本地銷售開辟了全國和全球銷售新空間；極大的壓縮了銷售案場載體空間和人力成本；立體形象多角度的反映商品房屋內(nèi)外部及其園區(qū)的視覺空間；一一展現(xiàn)建材、部品、部件、管線等建筑用料及其品牌；全面匯集房屋開發(fā)和銷售的所有政府批文和法律備件；更加詳盡的介紹銷售樓盤周圍的教育學(xué)校、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)店鋪、交通車站、公園體育場、警署等配套設(shè)施。2.2房地產(chǎn)市場走勢2013年1-3月全國商品房銷售面積20898萬平方米，同比增加37.1%；其中，住宅銷售面積上升41.2%；商品房銷售額13992億元，同比增長61.3%；其中，住宅銷售額上升69%。單月來看，商品房銷售面積和銷售額雖較前2個月略有放緩，但仍然保持高位，分別增長26.6%和46.5%。自年初以來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速始終維持在20%以上，2013年1-3月全國房地產(chǎn)開發(fā)累計投資13133億元，同比增長20.2%。2013年1-3月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積47.9億平方米，同比增長17%，新開工面積2.92億平方米，同比下降0.8%。3月單月新開工面積同比下降20.2%，繼前2個月轉(zhuǎn)好后，本月再次回落。庫存替代指標(biāo)顯示3月末的庫存指數(shù)為-20.1%，較前2個月有所上升，但仍然為負。2013年1-3月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源26962億元，同比增長29.3%，增速較前2個月稍有回落。地產(chǎn)開發(fā)資金來源構(gòu)成中除利用外資外，其余各項增速均有不同程度回落。其中其他資金累計同比增速年初以來一直保持50%以上的增速，說明連續(xù)幾個月的銷售回暖使企業(yè)的現(xiàn)金回款加速回暖。2013年經(jīng)歷了4月的短暫回調(diào)后，行業(yè)傳統(tǒng)的銷售旺季5月已經(jīng)來臨。一季度出臺的"國五條"，二季度進入相對平穩(wěn)期，未來是落實"國五條"細則和政策執(zhí)行效果的觀察期，從宏觀經(jīng)濟方面看，一季度GDP同比增長7.7%，運行偏弱，二季度第一個月的經(jīng)濟仍不容樂觀。4月份中采制造業(yè)PMI和匯豐PMI雙雙回落，說明總需求疲弱，經(jīng)濟弱復(fù)蘇的局面仍將持續(xù)，因此，在當(dāng)前情況下，短期內(nèi)出臺更嚴厲政策的可能性不大。2013年以來，開發(fā)商改變了往年推貨的策略，在上半年大幅增加推貨量。5月份作為上半年傳統(tǒng)的銷售旺季，更是開發(fā)商青睞的推貨期。就深圳而言，5、6月有20多個新盤計劃面市。其它部分重點城市，新增批售量亦增加明顯。在當(dāng)前政策平穩(wěn)，流動性中性偏松的情況下，疊加開發(fā)商推盤激增，將導(dǎo)致家庭部門加杠桿的行為持續(xù)，紅五月真實銷售情況火熱?？v覽一百多家上市房企的年報，對2013年及未來房地產(chǎn)市場形勢的判斷還是有不少異同。首先，幾乎所有企業(yè)都認為房地產(chǎn)市場形勢已發(fā)生了根本性變化，行業(yè)已進入了一個新的市場周期。不同點在于，有的企業(yè)認為2008年至2012年是一個完整的行業(yè)周期，有的企業(yè)則認為2011年至2015年是一個行業(yè)周期。但大都認為，行業(yè)長期趨勢沒有改變，前景仍可期待。關(guān)于企業(yè)競爭格局，各家企業(yè)具有高度共識，認為未來市場的集中度會越來越高，利潤率會持續(xù)走低。因此，絕大多數(shù)企業(yè)都提出要強化內(nèi)控體系，提高經(jīng)營管理水平，特別是要盡快提高產(chǎn)品溢價能力和成本控制能力。鑒于各家企業(yè)的資金狀況及中長期戰(zhàn)略不同，多數(shù)企業(yè)將業(yè)績增速控制在20%-30%之間，少數(shù)企業(yè)在10%以下或40%以上。對2013年的市場走勢，多數(shù)企業(yè)的目標(biāo)增長率是2012年實際增長率的一半左右。比如2012年增長30%的2013年增長目標(biāo)僅設(shè)定為15%左右。還有些企業(yè)只是表示適度增長，只有少數(shù)是"不低于過去X年的平均增長率"?？梢?，多數(shù)企業(yè)對2013年的市場走勢并不樂觀。word文檔可自由復(fù)制編輯word文檔可自由復(fù)制編輯word文檔可自由復(fù)制編輯3我國房地產(chǎn)市場面臨的問題3.1供需矛盾突出隨著房地產(chǎn)業(yè)這幾年在我國的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)市場達到了空前膨脹的狀態(tài)。一方面是土地供應(yīng)開發(fā)矛盾的突出，另一方面是人們對于房屋需求量的提高和加大。在這兩方面的推動下，我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)在處于供需嚴重失衡的階段。隨著這種矛盾的日益突出，我國房地產(chǎn)市場的房價將會出現(xiàn)進一步過度上漲的趨勢，而隨之帶來的房地產(chǎn)泡沫也將會越來越大。為了抑制和緩解房價的過快上漲，在土地供應(yīng)和開發(fā)方面：表2-1住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)比較單位：公頃、%土地用途2012土地用途2012年2011年土地供應(yīng)量比重土地供應(yīng)量比重土地供應(yīng)量比重住宅用地小計76460.8910055093.5910057498.08100其中普通商品住房用地64433.9684.347050.1985.443985.4576.5中低價位、中小套型12185.915.916015.4229.116524.9128.7經(jīng)濟適用住房用地9725.4412.77259.1313.25974.8410.4廉租住房用地1232.861.6650.771.2223.620.4別墅、高檔住宅用地1068.641.4133.50.2114.480.22011年全國住宅用地供應(yīng)5.7萬公頃，其中普通商品住房用地4.3萬公頃。2012年全國住宅用地供應(yīng)5.5萬公頃，其中普通商品住房用地6.4萬公頃。2013年全國土地供應(yīng)總量31.9萬公頃，同比增加了44.2%。房地產(chǎn)用地供應(yīng)10.3萬公頃，同比增加36.7%。住宅用地供應(yīng)7.6萬公頃，同比增加38.8%。在住宅用地中，普通商品住宅用地供應(yīng)6.4萬公頃，同比增加36.9%（見表2-1）。而在2014年土地供應(yīng)上，上半年全國土地供應(yīng)總量為17.9萬公頃，同比增加65.1%，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)同比增加98.4%。從以上數(shù)據(jù)可以看出這幾年我國的土地供應(yīng)正在大幅度提高，但是在土地供應(yīng)量增加的背后是地價的升高，地價的抬高給開發(fā)商帶了了巨大的成本，再加之勞動力成本的上升，使得房地產(chǎn)業(yè)的整體成本正在被迅速拉高。在加上銀行的利率提高，貸款難度增加，房地產(chǎn)開發(fā)商拿地將會越來越困難，開發(fā)量將會明顯下降。在這些情況下，開發(fā)商為了獲得利益的最大化，把購下的土地都用來開發(fā)中高檔的住宅，這樣對于大多數(shù)的人們來說是根本買不起這么貴的中高檔住房的，最后形成了這樣的一種狀況，即一邊是房地產(chǎn)市場中的中低檔房屋供應(yīng)短缺，另一方面是低收入人群、剛性需求的人們正在逐步增加。最終房地產(chǎn)市場形成了兩個極端的矛盾，而且這種供需性矛盾還在繼續(xù)加大。隨著未來保障性住房的大力發(fā)展，我相信未來中國房地產(chǎn)市場的供需狀況將會得到好轉(zhuǎn)、處于平衡。3.2價格上漲過快房地產(chǎn)價格持續(xù)攀升。雖然2013年我國樓市經(jīng)歷了近年來最嚴厲的調(diào)控，但是從國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)看，2013年12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4％，連續(xù)第4個月環(huán)比上漲，再次出現(xiàn)了“量價齊升”的形勢。上海、北京等大城市房價更是持續(xù)攀升。其中2013年北京商品住宅成交金額前20名樓盤銷售總額較2012年下降7％，但是成交均價為31032元／平方米，比2012年前20名樓盤均價21997元／平方米漲出近萬元。在房地產(chǎn)價格過快上漲中也受到很多方面的影響，主觀原因：①地方政府的政策推動；②開發(fā)商刻意操作；③消費者、投機者推波助瀾?？陀^原因：①土地價格上漲是最直接的原因；②充裕的流動性是房價上漲的主要“推手”；③經(jīng)濟發(fā)展必然趨勢。在當(dāng)前錯綜復(fù)雜的情況下，抑制房價的過快上漲要以科學(xué)發(fā)展為主題，以加快經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變?yōu)橹骶€，進一步加大土地供應(yīng)力度、改善土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、采取有效措施加快保障房建設(shè)，形成房地產(chǎn)業(yè)市場與保障性住房“雙軌制”發(fā)展模式，只有這樣才能更好地促進我國房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。3.3住房空置率過高按照我國的定義，空置率就是房地產(chǎn)開發(fā)商生產(chǎn)的住房一年內(nèi)沒有銷售出去，和整個已生產(chǎn)的住房之間的比例。其實無論是國際慣例還是世界其他國家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，這個空置率不能反映出真實情況。因為空置率一個方面可以放在房地產(chǎn)開發(fā)商，就是住房與供給的需求，還可以放在住房的持有者身上。另外幾種，一種是投機炒作的人手上，還有一種是投資居住的人手上。住房產(chǎn)品和其他產(chǎn)品有一個很根本的不同，既可以消費，也可以投資。國家為了應(yīng)對金融危機，采取了一系列的刺激經(jīng)濟措施和政策，這其中也帶動了房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，在房地產(chǎn)高利潤的驅(qū)動下，大量的熱錢、投資者以及投機者涌入到了房地產(chǎn)市場，造成了現(xiàn)在很多存量房屋都處于空置狀態(tài)，形成了一定住房泡沫的產(chǎn)生。在這種情況下，住房市場供求關(guān)系嚴重失衡，價格就往上飆，房地產(chǎn)泡沫就被吹大。如果人們把房屋租出去或者賣出去，從住房來講，可以解決一定供求關(guān)系，更重要的就是租金等費用就不會出現(xiàn)，而對于現(xiàn)在來說，既不賣，也不租，住房市場形成了很大的空置率，造成了資源的嚴重浪費。更嚴重的問題就是，因為這些住房持有人，多數(shù)住房都是利用政府的優(yōu)惠政策，利用過高的杠桿率，把房屋買了以后持有手上的。這時候把房價推高，讓住房的緊張程度越來越高，不僅僅讓整個市場的供求關(guān)系緊張，而且還會對我國的金融體系制造一定的金融風(fēng)險。為了使住房市場的供求關(guān)系平衡，為了房屋資源的合理利用，為了減少我國住房市場的金融風(fēng)險，我國應(yīng)對住房市場的空置率進行科學(xué)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計和評估，并對市場中的住房投機者采取嚴厲的懲罰措施，在市場和政府的雙管調(diào)節(jié)下合理、平衡、健康發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。3.4住房保障制度不健全近幾年來，隨著中國房地產(chǎn)價格一直高位運行，中低收入者在市場上實現(xiàn)自己的住房愿望舉步維艱，很多有住房困難的人群都開始通過國家的住房保障制度來實現(xiàn)自己的住房愿望，而就在實施國家的保障住房制度上也出現(xiàn)了很多的問題。首先，住房保障制度所確立的權(quán)利內(nèi)容不明確。以經(jīng)濟適用房為例，不少不具備經(jīng)濟適用房購買資格的人，通過弄虛作假購買經(jīng)濟適用房后，又通過出租或出售的方式兌現(xiàn)為現(xiàn)實利益，使大量閑置經(jīng)濟適用房違規(guī)出租或上市交易。這種騙購經(jīng)濟適用房的行為，不但擠占了社會資源，侵害了弱勢群體的權(quán)益，而且違反了社會公平，導(dǎo)致了公眾對整個住房保障制度正義性、公正性的置疑。其次，住房類型比例分配不合理。計劃經(jīng)濟時期，我國的住房保障模式主要依托于單位福利分房和政府直管公房，住房實物分配占據(jù)主導(dǎo)地位。經(jīng)過計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)軌之后，土地財政成為地方財政收入的主要來源，商品房已成為住房供應(yīng)的主體，而保障性住房的供給比例不斷下滑。最后，法律制度不健全，住房保障政策執(zhí)行失靈。我國目前的住房保障制度仍不健全，各級政府大多通過制定規(guī)范性文件來規(guī)制各種保障住房，尚未制定統(tǒng)一的住房保障行政法規(guī)。由于規(guī)范性文件法律效力本身具有局限性，其不能制定罰則，不能作為行政執(zhí)法的法律依據(jù)，因此對住房保障制度中存在的欺詐、擅自轉(zhuǎn)讓、互換、出租、轉(zhuǎn)租、出借、抵押其所承租或購買的保障住房、擅自利用其所承租或購買的保障住房從事經(jīng)營活動等行為無法予以行政處罰，導(dǎo)致住房保障政策在實施過程中失靈，無法達到政府的預(yù)期目標(biāo)。3.5金融監(jiān)管制度不完善資金走向不合理。從我國的房地產(chǎn)供求情況來看，房地產(chǎn)市場存在著供給機制失衡、結(jié)構(gòu)性供求矛盾突出的問題。房地產(chǎn)開發(fā)商大量開發(fā)中高檔住房，忽視低檔住宅和保障性住房的開發(fā)，供求關(guān)系嚴重失衡。這種現(xiàn)象直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)信貸資金過多的流向高價格的商品房開發(fā)領(lǐng)域，而保障性住房建設(shè)所需的信貸資金短缺。信貸資金的這種不合理流向其結(jié)果是高檔的商品房開發(fā)過多，造成房屋長期空置、銷售不暢，中低檔商品房開發(fā)過少，供給不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性供求矛盾突出，影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，對金融機構(gòu)造成了很大的金融風(fēng)險。信貸風(fēng)險升級。房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)量的增加，自然會帶來潛在違約風(fēng)險的加大。目前，為了應(yīng)對金融危機的影響，我國實行了寬松的貨幣政策，流動性相對過剩，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和個人的信貸資金比較充足，出現(xiàn)了不正常的供需狀況，房地產(chǎn)企業(yè)不斷的囤地、開發(fā)項目，居民居住購房、投資購房、投機購房不斷增加。在供需兩旺的情況下推動房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)高升，房價漲幅大大超過居民的收入增幅，這些跡象表明，我國的房地產(chǎn)市場在一定程度上已經(jīng)存在泡沫的成分，這己經(jīng)引起國家的高度關(guān)注，對其調(diào)整不可避免[5]。隨著寬松貨幣政策的退出，信貸收緊，勢必要影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和個人的借款負擔(dān)，很可能會導(dǎo)致因負擔(dān)過重而出現(xiàn)信貸違約的情況。同時，也有數(shù)據(jù)顯示，我國的房地產(chǎn)開發(fā)貸款違約率已經(jīng)比美國的住房貸款違約率高。這些都表明我國的房地產(chǎn)信貸市場的潛在違約風(fēng)險是在不斷加大的，如果不引起高度的重視會對商業(yè)銀行住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有極大地危害。3.6住房投資過于盲目“京十五條”出臺的加強版“限購”、“限貸”以及銀行加息等系列疊加政策給樓市熱度降溫，近期北京住宅市場成交量驟降，而一直在房產(chǎn)交易市場表現(xiàn)一般的商住房卻逆勢上揚，成交量也在顯著增加。其中，支撐商住房需求上漲的因素來自兩個方面：一是“被限購”的部分剛需族，只能暫作打算購商住房做過渡；另一方面，則是在投資住宅市場無縫可磚的中小投資客，將投資目標(biāo)轉(zhuǎn)至不受限購影響的商業(yè)地產(chǎn)。在巨大利益的驅(qū)動下，大量的房地產(chǎn)投資商開始由普通住宅市場轉(zhuǎn)向商住項目市場的投資。而對于現(xiàn)在住房市場的商改住的房屋來說，投資者存在著巨大的市場和政策兩項雙重風(fēng)險，市場住房投資的過于盲目將進一步拉高風(fēng)險，產(chǎn)生市場泡沫，一旦泡沫破裂，房價驟降，將給投資者帶來沉重的打擊。所以對于投資者來說購買商改住兩用房一定要冷靜謹慎，不應(yīng)過度盲目購買。首先，商住項目土地使用年限只有40年，購買商住項目存在很大的政策風(fēng)險。其次，商住項目電價、水價、物業(yè)費等都按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取，不論購房意圖和如何使用，商改住項目購買后的使用維護成本遠高于普通住宅。最后，在后續(xù)可能推出的房產(chǎn)稅政策中，商住房的稅收可能要先于普通住宅，稅率也可能會高于普通住宅。因此，在政策和市場都不太明朗的情況下，投資者應(yīng)審時度勢，不應(yīng)過于盲目投資。3.7政府和企業(yè)間協(xié)調(diào)不暢一方是房地產(chǎn)開發(fā)商不斷提高房地產(chǎn)市場價格，另一方是政府不斷出臺政策抑制房價持續(xù)上揚。在房地產(chǎn)開發(fā)商和政府兩方的不斷博弈中，逐漸形成了一道政府和開發(fā)商之間溝通不暢的鴻溝。這樣在房地產(chǎn)市場中就出現(xiàn)了很多問題，給我國的房地產(chǎn)業(yè)的健康快速發(fā)展造成了一定的阻力。有一些房地產(chǎn)企業(yè)在政策調(diào)控的背景下還毅然決然地違背政策決定，抬高房價，致使某些地區(qū)房價一路飆升，給當(dāng)?shù)厝藗冊斐闪撕懿缓玫挠∠?，這樣不僅該企業(yè)在社會上的聲譽受損，同時也給政府造成了很不好的社會反響，最終只能是兩敗俱傷，問題還是沒有得到很好的解決。還有一些企業(yè)和政府部門對該地區(qū)未來的戰(zhàn)略規(guī)劃意見不同意，致使項目無法實施，延誤了發(fā)展的時機，最終給企業(yè)和政府部分都造成了很嚴重的損失。從這些事例可以看出，房地產(chǎn)業(yè)是一個市場經(jīng)濟，一方面需要市場進行主導(dǎo)的自主調(diào)節(jié)，而另一方面也需要政府部門的輔助引導(dǎo)和宏觀的調(diào)節(jié)，只有雙管齊下，政府和企業(yè)之間進行有效合理的溝通和配合，相互之間的決策和決定達到一致，房地產(chǎn)業(yè)才能更好健康快速的發(fā)展，未來的經(jīng)濟發(fā)展才能夠更加持續(xù)、穩(wěn)定和繁榮。

4改善房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的措施4.1優(yōu)化開發(fā)企業(yè)策略首先，開發(fā)企業(yè)要實現(xiàn)規(guī)?；?、集團化。解決當(dāng)前高樓價與普通居民低收入的矛盾、降低開發(fā)成本、提高開發(fā)素質(zhì)，均離不開大型規(guī)模企業(yè)的支持。只有一批大型骨干企業(yè)形成后，政府才能真正有效地調(diào)控市場。房地產(chǎn)企業(yè)必須走規(guī)?；?、集團化的道路，通過兼并、收購、聯(lián)合等經(jīng)濟行為，形成若干有實力的大型開發(fā)集團。其次，開發(fā)企業(yè)應(yīng)該進行管理創(chuàng)新，包括建立符合市場經(jīng)濟要求的現(xiàn)代企業(yè)管理制度，更新觀念、多渠道融資；重視人的因素，提高專業(yè)素質(zhì)；注重信譽，增強服務(wù)意識；加強成本控制；加強決策分析。最后，開發(fā)企業(yè)要推行品牌化戰(zhàn)略，品牌對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，好的品牌可以作為一種無形資產(chǎn)，使企業(yè)以較低的成本獲得客戶，為企業(yè)持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件，給企業(yè)帶來較好的經(jīng)濟效益和社會效益。今后，政府要在政策上進一步放寬，為品牌企業(yè)引進國內(nèi)外房地產(chǎn)戰(zhàn)略投資者參股創(chuàng)造良好條件，積極引進外資，通過品牌企業(yè)內(nèi)外資源的有效整合，彌補本地企業(yè)實力的不足，增強本地房地產(chǎn)品牌企業(yè)競爭能力。4.2改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)（1）控制土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)目前市場上中高檔商品住房供過于求，以別墅為主的高檔住宅占用了過多有限的土地資源，所以要控制高檔商品房的土地供應(yīng)量，加大低價位商品房、特別是經(jīng)濟適用房和廉租房的土地供應(yīng)量。對于經(jīng)濟適用房的落實工作要嚴格控制經(jīng)濟適用房的房屋質(zhì)量、審批程序等。同時，經(jīng)濟適用房建設(shè)實際可分配給各個區(qū)縣負責(zé)，并通過成片大規(guī)模規(guī)劃結(jié)合郊區(qū)建設(shè)的方式降低經(jīng)濟適用房的成本，以適應(yīng)中低收入者的實際購買能力。（2）盤活空置房針對被市場看好但不肯放下身價的房產(chǎn)，政府有關(guān)部門應(yīng)介入監(jiān)管，采取有效措施促進其銷售：如采取成本價處理方式和對空置房限價、限時、增加稅費等經(jīng)濟手段。對近期完工即將進入市場的空置房，提供便利服務(wù)，積極引導(dǎo)銷售，創(chuàng)造良好的企業(yè)外部環(huán)境。4.3企業(yè)自身管理方面（1）促進二手房市場的健康發(fā)展二手房是許多發(fā)達國家住房供應(yīng)的主體，它一方面可以推進存量住房流轉(zhuǎn)，增加住房供給；另一方面可以降低空置率，提高房產(chǎn)資源的使用效率。作為一項完善房地產(chǎn)市場的有效措施，卻由于我國傳統(tǒng)的“一套房一輩子”的置業(yè)觀，影響了其發(fā)展。對此，政府應(yīng)該引導(dǎo)市民梯度住房消費，擴大二手房的市場需求，同時降低二手房交易門檻和稅收標(biāo)準(zhǔn)，簡化交易手續(xù)，推動二手房市場的發(fā)展。（2）完善房地產(chǎn)金融市場對于政府監(jiān)管部門而言，應(yīng)鼓勵法人治理結(jié)構(gòu)完善、優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司上市。使社會資金成為房地產(chǎn)資本投入的核心力量，降低間接融資的比例，使房地產(chǎn)開發(fā)中的利益和風(fēng)險分擔(dān)機制趨于合理，減少房地產(chǎn)風(fēng)險向銀行體系擴散的機會。對購房者而言，要拓展住房消費信貸品種，實施還款方式和利率的創(chuàng)新。逐步推出等本等息還款方式、遞增還本式、全過程固定利率或分段固定利率還款方式，形成適應(yīng)不同年齡、不同收入群體需要的貸款系列品種。盡快建立個人信用制度，降低信用風(fēng)險。同時，對房地產(chǎn)金融監(jiān)管的重點要放在控制投入到房地產(chǎn)業(yè)的貨幣供應(yīng)總量和貸款質(zhì)量上，積極追討延期貸款，化解現(xiàn)有不良資產(chǎn)。4.4互聯(lián)網(wǎng)營銷首先，鼓勵科技創(chuàng)新，提高房屋的實用性。房屋的最終服務(wù)對象還是人，因此，不斷滿足人們的各種需求是科學(xué)技術(shù)發(fā)展的主要目的。其次，保證建筑與環(huán)境和社會的與時俱進，以可持續(xù)發(fā)展觀為指導(dǎo)，發(fā)展節(jié)水、節(jié)能、節(jié)地和節(jié)材的“節(jié)能型小區(qū)”；適應(yīng)人口老齡化趨勢，建設(shè)“親情小區(qū)”；順應(yīng)城市化進程，以及農(nóng)村人口涌入城市的現(xiàn)象，推出“新農(nóng)村社區(qū)”等。4.5房地產(chǎn)金融創(chuàng)新這次美國由于房地產(chǎn)市場調(diào)整引發(fā)的次貸危機，并迅速爆發(fā)為世界金融危機，有制度性的原因，也有監(jiān)管的因素，特別是美國比較發(fā)達的房地產(chǎn)金融衍生證券的濫發(fā)，受到輿論的普遍譴責(zé)。對于房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，我們要有客觀的判斷，不能因為美國出現(xiàn)了金融危機，就全面否定金融創(chuàng)新。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新可以有效解決房地產(chǎn)貸款機構(gòu)的資金問題，也為購房者提供了融資便利，這種創(chuàng)新如果過度，特別是保障其安全運營的監(jiān)管和評估體系出現(xiàn)問題，房地產(chǎn)金融衍生品就會遭到濫發(fā)，并引發(fā)嚴重的后果。作為一個金融創(chuàng)新不足的國家，我們不應(yīng)只看到后者，而是既預(yù)防房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新過度，也要積極適當(dāng)?shù)亻_發(fā)相關(guān)產(chǎn)品，度的把握非常重要。眾所周知，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道非常狹窄，主要途徑就是銀行貸款、建筑企業(yè)墊款和銷售回款等。其中，民營房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境更加惡劣。這也造成了很多民營企業(yè)冒著巨大的財務(wù)風(fēng)險和國際投行機構(gòu)做“對賭協(xié)議”，以此換取國際投行的融資支持。一旦市場風(fēng)險來臨，這些企業(yè)很可能就輸在“對賭協(xié)議”上，失去控股權(quán)。企業(yè)的這種行為似乎很難理解，但實際情況他們是不得已而為之。因為沒有足夠的、公平的、可靠的融資手段，房地產(chǎn)企業(yè)要活下去就只能鋌而走險。因此，我國應(yīng)該繼續(xù)加緊開拓新的房地產(chǎn)融資渠道，加快推進REITs的實踐操作，有步驟地放開信托融資方式，切實加大銀行信貸對房地產(chǎn)企業(yè)的支持。同時，要在一定程度上平衡國有房地產(chǎn)企業(yè)和民營房地產(chǎn)企業(yè)在融資問題上的份額，以市場為導(dǎo)向，而不是以身份為導(dǎo)向，促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。5我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對策5.1政策方面目前土地供給政策調(diào)控房地產(chǎn)市場定位為參與型而非主導(dǎo)型，并把握參與力度。土地政策參與宏觀調(diào)控是我國宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策實踐中的新特征，由于土地政策調(diào)控具有一定的特殊性，其終究是作為財政和貨幣等相關(guān)政策的輔助手段。土地政策離不開與貨幣政策、財政政策、稅收政策等其他宏觀調(diào)控政策之間的協(xié)調(diào)與作用，需要政策之間互相配合，要加強對土地供給時效性的治理，使政府的土地供給及時轉(zhuǎn)化為有效的住房供給，從而達到政府土地供給的效率。并且，政府在制定土地供給計劃和住宅用地供給結(jié)構(gòu)時，應(yīng)綜合考慮市場與保障的互動影響機理、住房市場的發(fā)展階段以及經(jīng)濟發(fā)展水平，科學(xué)地確定住宅用地供給結(jié)構(gòu)。只有這樣，市場中的土地供給才能達到更好的平衡，避免風(fēng)險的產(chǎn)生。在第四屆夏季達沃斯論壇上，溫總理強調(diào)，我們將把短期調(diào)控政策和長期發(fā)展政策有機結(jié)合起來，把深化改革開放和推動科學(xué)發(fā)展有機結(jié)合起來，切實解決深層次、結(jié)構(gòu)性問題，促進中國經(jīng)濟更大更持久地發(fā)展。溫總理指出，住房問題既是經(jīng)濟問題，更是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題，穩(wěn)定房價和提供住房保障是各級政府的重要職責(zé)。我們要進一步規(guī)范市場秩序，完善土地、財稅、金融政策，加快建立促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制，抑制投機性需求，引導(dǎo)市場增加普通商品房的供給，加快保障性住房建設(shè)，發(fā)展公共租賃住房，促進形成合理的住房供給結(jié)構(gòu)，滿足多層次的住房需求，充分把房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)和政策調(diào)節(jié)做到統(tǒng)籌兼顧。同時，在房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展上，建設(shè)項目要嚴格按照項目審批和建設(shè)程序辦事，防止高耗能、高污染、低水平重復(fù)建設(shè)，不降低工程質(zhì)量，不搞勞民傷財?shù)摹靶蜗蠊こ獭焙兔撾x實際的“政績工程”。要保持資本市場和房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。加強資本市場基礎(chǔ)性制度建設(shè)，提高房地產(chǎn)公司質(zhì)量和治理水平，加強資本市場監(jiān)管，增強投資者信心。要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來，增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔(dān)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴大內(nèi)需中的積極作用。同時，充分利用宏觀調(diào)控的應(yīng)變能力和實際效果，發(fā)展房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康經(jīng)濟，加快房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展。5.2經(jīng)濟方面投資、出口與消費是拉動經(jīng)濟增長的“三駕馬車”，在金融危機的影響下，歐美需求大幅下跌將嚴重影響中國近期出口，因此，加大投資是中國應(yīng)對金融危機，保持經(jīng)濟增長的有效途徑。其中房地產(chǎn)行業(yè)作為資產(chǎn)投資的重要組成部分，對經(jīng)濟的增長起著十分重要的作用。房屋只有進入消費領(lǐng)域，實現(xiàn)最終的消費，才能拉動增長，促進消費，最終保持經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展。在應(yīng)對金融危機和保增長的目標(biāo)下，作為經(jīng)濟支柱的房地產(chǎn)就起到了很好的拉動內(nèi)需，推動經(jīng)濟穩(wěn)步增長的作用。在2008年下半年，國家為了拉動內(nèi)需，推動經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，開始通過金融機構(gòu)降低貸款基準(zhǔn)率、貨幣政策逐步放松等一系列措施實施，很好的推動了國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展，擴大了國內(nèi)內(nèi)需，其中房地產(chǎn)增加值就占GDP比重超過了5%，可見它在金融危機中對國內(nèi)的消費起到了巨大的推動作用。作為經(jīng)濟支柱的房地產(chǎn)業(yè)也有很大的強拉力作用，它的發(fā)展同時也帶動了500個與之相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，進一步拉動國內(nèi)其他內(nèi)需，防止了可能因金融危機致使國內(nèi)經(jīng)濟衰退現(xiàn)象的發(fā)生。房地產(chǎn)業(yè)不僅在金融危機背景下具有很好的抗壓保增長作用，同時它的可持續(xù)發(fā)展能力也保障了我國經(jīng)濟總體平穩(wěn)較快的發(fā)展態(tài)勢[9]?？傊?，在金融危機背景下，通過擴大國內(nèi)房地產(chǎn)市場的需求，對中國應(yīng)對全球金融海嘯，保持經(jīng)濟增長和房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展起到了十分重要的作用。在全球金融危機的背景下，國外經(jīng)濟持續(xù)低迷，而此時在房地產(chǎn)領(lǐng)域也存在著很多的機遇，其中加快我國與世界房產(chǎn)接軌的速度，對我國房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展無疑有很大的幫助。在世界金融危機爆發(fā)以來，許多國家的房地產(chǎn)普遍低迷，而中國房地產(chǎn)市場相對較好，而隨著中國在房地產(chǎn)領(lǐng)域進一步擴大和開放，外商正在逐步進入中國房地產(chǎn)市場，這也隨之加快了我國房地產(chǎn)行業(yè)與國際接軌的速度，為我國房地產(chǎn)業(yè)走出世界奠定了基礎(chǔ)。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)和國外房地產(chǎn)業(yè)接軌的速度加快，以及國外先進技術(shù)與優(yōu)良產(chǎn)品的相繼進入，它將在四個方面提升我國房地產(chǎn)業(yè)的水平：一是將加快促進中國住宅規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)向國際化靠攏；二是帶動中國生產(chǎn)技術(shù)的提高；三是生產(chǎn)管理體制將會有巨大變革；四是大量優(yōu)秀的建筑師、設(shè)計人員的涌入，不僅帶來了先進的規(guī)劃設(shè)計理念與先進的社會化專業(yè)設(shè)計分工，而且也同時對前期項目策劃工作的投入產(chǎn)生重大的影響。通過加快我國房產(chǎn)接軌世界的速度，我國房地產(chǎn)業(yè)的住宅產(chǎn)業(yè)化將會發(fā)展的越來越好。5.3管理方面在全球的金融危機下，許多的房地產(chǎn)企業(yè)單純地依靠文化營銷來吸引消費者是遠遠不夠的，這種營銷手段不僅阻斷市場營銷競爭力，同時也達不到商業(yè)目的。再加之房地產(chǎn)的營銷方式千篇一律，缺乏創(chuàng)新意識，很難在激烈的房地產(chǎn)市場中獲得優(yōu)勢。所以，在這種情況下，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略就尤為重要。為適應(yīng)市場發(fā)展的需要以及消費者的消費需求，樓盤的環(huán)保綠化建設(shè)，樓盤低碳建筑材料的使用，低碳設(shè)施的配備，目前都已深深融入到房地產(chǎn)建設(shè)和營銷策略中。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在營銷策略上應(yīng)跟上時代的步伐，一方面應(yīng)該將視野向前延伸到產(chǎn)品的市場需求分析、相關(guān)技術(shù)的發(fā)展態(tài)勢分析，以及產(chǎn)品的設(shè)計；向后延伸到顧客的使用、維修及處置。另一方面，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，非物質(zhì)產(chǎn)品日趨商品化。與此相適應(yīng)，成本控制的內(nèi)涵也應(yīng)由物質(zhì)產(chǎn)品成本擴展到非物質(zhì)產(chǎn)品成本。而在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)的經(jīng)營決策在循環(huán)經(jīng)濟的條件下是要使經(jīng)濟效益和生態(tài)效益同時達到最大化，重視和加強對管理決策成本范疇的研究分析，在避免決策失誤給企業(yè)帶來的巨大損失的同時，也為保證企業(yè)作出最優(yōu)決策、獲取最佳經(jīng)濟效益提供了基礎(chǔ)。市場環(huán)境是在不斷變化的，而未來房地產(chǎn)企業(yè)要想持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，就需要在不斷變化的環(huán)境中跟上時代的腳步，以不變應(yīng)萬變。這次金融危機的爆發(fā)正是由于房地產(chǎn)企業(yè)為了謀取高額利益，進而致使整個金融體系的壞賬不斷增加，從而形成了連鎖反應(yīng)，最終造成全球經(jīng)濟開始停滯。所以，對于我國房地產(chǎn)業(yè)來說，提升房地產(chǎn)企業(yè)的職業(yè)道德觀不僅有助于企業(yè)快速平穩(wěn)的發(fā)展，同時對于整個社會和國家的穩(wěn)定和諧也起著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)作為一個具有高回報率的行業(yè)，其所有資源和財富均來自于社會，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的社會責(zé)任，對社會給予一定回報。這樣不僅能夠提升企業(yè)形象，增強公眾對企業(yè)的好感，并