地產(chǎn)集團物業(yè)品質管理制度

物業(yè)品質管中心管理制度】）年1月

物業(yè)品管中心管制一物品管中工定以質量質為中心，聯(lián)部門與為基礎，過客戶體驗和認可實現(xiàn)企品牌美譽度二愿、標1、愿景：改善服質量、提升業(yè)品牌1組織目標快速反、有效置、業(yè)主滿！2、經(jīng)營目標：薄利、自負虧。三目1、落實公司的質量方針、程序和要求。2.保障質量體系有效運行。3.改進控制方法，促進物業(yè)管理質量提升。4.為質量體系的持續(xù)改善積累數(shù)據(jù)。5.按質量體系要求及相應方法培訓人員。四、

適范地產(chǎn)集團重慶區(qū)域開發(fā)項目五關部及責1物公司責——1）根據(jù)本管理制度完善相關配套管理制度、流程；2）根據(jù)本制度架構組建相關實施機構；3）參與項目前期方案設計，并提供相關需求信息；

4）參與項目建造過程的質量監(jiān)督，并提出監(jiān)督意見；5）承擔項目入伙后的質量投訴受理、質量缺陷整改；6）參與項目物業(yè)移交驗收，并形成驗收記錄（參附）；7）負責物業(yè)接管；8）主持工程質量責任界定；9）小額維修工程施工方案審定、大額維修工程施工方案編制；10）負責維修成本在元內的工程直接發(fā)包；主持小額（＜5萬）維修施工合同的招標及合同簽訂（合同抄送地產(chǎn)集團成本管理中心、合約招投標中心備案）；參與大額

（萬元）

維修合同的招標評審及合同文本審核。11）負責維修整改工程的質量及安全文明施工管理；12）主持大額質量整改竣工驗收，并形成竣工驗收記錄；13）工程質量整改竣工后三個月內將相關經(jīng)濟、技術文件組卷成冊，并抄送集團檔案室；14）參與對項目承包商質量保證金的清算審核，并提供相關費用扣除清單；15）參與項目后評估，并提交評估報告。2晉集團團合約投標心職責—1）根據(jù)本制度優(yōu)化合約招投標中心相關制度、流程；2）將本制度相關條款納入工程承包合同約定條款內；3）主持工程合同招標條件及合同文本會審；4）為物業(yè)公司的小額招標提供技術支持；5）主持大額≥5萬）維施工合同招標及合同簽訂，報地產(chǎn)集團成本管理中心審核后按相關權限制度流程審批通過后生效。6）對施工單位的合同履行質量進行監(jiān)督和糾偏；7）對項目承包商質量保證金的清算進行審核；3客管理心職責—1）根據(jù)本制度完善客服管理中心相關制度、流程；2）受理業(yè)主頭投訴、并將業(yè)主訴求反饋關聯(lián)部門；3）主持索賠談判；4）對物業(yè)維修質量、工作質量、安全文明施工進行監(jiān)督、評價；5）對大額維修工程事實進行確認；

6）參與重大質量投訴（≥5萬元，或群訴質量事件整改結果的驗收；7）及時向投訴業(yè)主反饋相關信息。4項公司責——1）負責編制施工圖設計托書，并報呈研發(fā)中心審查；2）主持項目施工圖（通知相關單位、部門）會審，并形成會審文件；3）參與工程合同招標條件評審及合同文本審核；4）項目建造過程中，主持工程樣板驗收（通知相關單位、部門）；5）接受相關部門的質量監(jiān)督，并及時作出反饋；6）以物業(yè)公司未交房對象，組織項目交接驗收；7）主持項目物業(yè)、檔案

（技術、經(jīng)濟）、信息移交，形成移交記錄參附）

；8）項目移交后六個月內，協(xié)助物業(yè)公司搞好質量投訴處理；9）參與項目物業(yè)質量缺陷的責任界定；10）大額維修施工方案審定；11）協(xié)助物業(yè)公司對小額

（＞1千＜5萬元）維修施工合同的成本控制、招標及合同簽訂；12）主持項目后評估，并提交項目后評估（完整版）文本。5研中心責——1）負責主持（通知通知關聯(lián)部門）項目設計方案評審，并形成評審文件；2）協(xié)助項目公司編制施工圖設計托書，責工圖設委托書查，并形成審查意見；3）參與施工圖設計成果審查，并提交審查意見；4）參與項目后評估，并提交評估報告。6地集團營管理心職——1）參與維修項目質量責任界定；2）參與大額質量整改竣工驗收；3）對大額質量整改過程實施監(jiān)查；4）開發(fā)項目相關項目部解散后，承擔大額維修施工方案審定；5）協(xié)調本制度的有效實施。7地成本理中心責—

1）為物業(yè)公司小額招標提供咨詢；2）對大額維修成本進行控制；3）審定大額維修報價；4）維修工程款結算審核及“質量保金支付申請”審核。8集資金務中心—1）項目質量保證金預留；2）審核“質量保證金支付申請”；3）維修工程款及質量保證金支付。9集審計心——對項目全過程實施審查、監(jiān)督。六物品管中組架3、物業(yè)品質管理中心組織歸屬：由晉愉物業(yè)管理公司直接管理；4、組織職能：由項目前期介入、建造監(jiān)督、投訴處置構成注：組織內部職能框架由物業(yè)公司根據(jù)具體情況制定！

（見下圖組織結框圖

七相流1、方案設計會參流

2、施工圖會審與程

3.建造程督程建造過程監(jiān)督流程項目司施準備段整與饋

物業(yè)質中心設變所材工樣監(jiān)

關聯(lián)門抄集監(jiān)部（督效）

輸出果檢記整通施過

施工施質監(jiān)

檢記整通整與饋

抄集監(jiān)部（督效）交驗

拉式查

檢記整通整改

反饋

抄集監(jiān)部（督效）整改復查

存檔

4.業(yè)交程項目公司

物業(yè)品質中心

關聯(lián)部門

輸出成果

（電）

存檔

5

質期施工單位有效配合質整流質保期施工單位有配量改流程

接待登記發(fā)出質量投訴處置通知

（來訪、電話、信函、其他）通知承包商（電話、郵件。掛號信、其他）

配置專人配合

查勘現(xiàn)場承包商責任達成整改共識（包括：整改方案、質量標準、完成時間等過程監(jiān)督

按照約定整改整改質量判定驗收（完善相關確認、簽字）

6

質期施工單位無效配合質整流質保期（施工單位無效配量整改流程

接待登記發(fā)出質量投訴

（來訪、電話、信函、其他）處置通知

通知承包商（電話、郵件。掛號信、其他）

拒絕受、不能整改多次整效查勘現(xiàn)場責任判定

提供專業(yè)協(xié)作、支持

7

物（修整成控流物業(yè)（維修）整改成本控制流程物業(yè)品質中心客服管理中

項目公司

集團成本管理中心團經(jīng)理專項方案

技術支持總成本報價及額度判定5萬元上

事實確認

價格核定

審批萬元內（確認事實）

事實確認

價格核定

備案千元內方案實施監(jiān)督方案實施工程結算相關資料文件存檔

8、

工質保金算程程量保金算流承包商

物業(yè)品質中心

項目公司

集團成本管理中心

合約招投標中心

集團領導

9參項工招合條會流參與目工程合同件會審合約招投標中心合同條件擬本OA抄送修訂OA抄送發(fā)布

物業(yè)品質中心分析、判斷建議、反饋存檔

關注內容、合同條件是否有利于對影響使用功能的難點控制？、是否有利于交房后的質量保修及整改控制？

八保范、修限響時、改限1.

住宅項目自竣工驗收合格交付使用之日起，在正常使用情況下的保修范圍、保修期限及響應時間及整改期限保范圍及目

（見下表）保期限

承商響時間

質問題處、改完時間期地基基礎和主體結構墻體開裂（指框架結構填充墻）屋面防水外墻面廚房和衛(wèi)生間地面地下室的防水工程防滲漏墻面頂棚抹灰層地面空鼓開裂大面積起沙貼墻面磚板式墻裙空鼓脫落裝修工程門窗翹裂、五金件損壞、給排水管道電梯消防設施、設備安裝通訊設備（含閉路電視及公用天線系統(tǒng)）二次供水設施供冷、熱系統(tǒng)設備衛(wèi)生潔具、電器插座、開關、電氣管線

合理年限252222222個采暖期或供冷期2

3天3天24h24h24h4h24h24h2h4h24h

合理時間1月內1月內10日5日內5日內5日內5日內2日內5日內15日質量整改造價預算造價額度及通知方式如下＜1000元電話+信

＞1000元≤10000萬電話+子郵件

＞10000元≤50000元電話+子郵件+號信

＞50000電話+子郵件號信+師函2.工程承包合同中應明確約定質保期內進行信息交流的專用電話號碼電子郵件地址、通信地址等相關內容。3.響應時間自第一個電話通話結束后開始計算；若對方拒接電話，則以短信、郵件發(fā)出后開始計算。4.品質管理中心在接到質量投訴信息后，應在第一時間通知承包商到場查勘并制定處理方案。超過響應時間承包商仍無有效作為的，應視為無效配合，品質管理中心應立即啟動備用維修資源實施維修。5.工程招標息中的同條件、合簽訂必納入述內容

九配表序號123456789101112131415161718192021222324

1.目物業(yè)移清單目資料名稱物業(yè)移交驗收表房屋及公用設施等移交驗收交接表小區(qū)管理資料移交表規(guī)劃驗收資料移交清單建筑資料移交清單經(jīng)濟指標一覽表園林綠化資料移交清單公用機電設備驗收單小區(qū)設備房鑰匙移交清單小區(qū)住宅鑰匙移交表給排水系統(tǒng)圖紙目錄小區(qū)施工許可證清單小區(qū)公用場地移交清單小區(qū)管理用房移交接管一覽表水、電、消防資料移交清單房屋接管驗收表設備/設施接管驗收記錄表設備/設施接管驗收記錄表管理用鑰匙移交清單房屋接管公用部分驗收記錄表各部門人事變動報表工資表普通管理人員考核機電設備基本情況記錄表

備注物業(yè)名稱

開工日期

竣工驗收日期建設單位施工單位占地面積

接管驗收日期設計單位監(jiān)理單位建筑面積房屋產(chǎn)權清冊配套設施/備/地/屋產(chǎn)權清冊

份份

張張

供水供電合同住宅質量保證書和住宅使用說明書

份份移交顧客房屋鑰匙移交管理用鑰匙小區(qū)規(guī)劃圖

戶、把/套張

土地使用權出讓證明地界界樁放點報告建設用地規(guī)劃許可證

份份份竣工總平面圖單體建筑竣工圖單體結構竣工圖單體設備竣工圖

套套套套

張張張張

建設工程規(guī)劃許可證建筑物命名、更名審批資料施工許可證建筑執(zhí)照

份份份份移給排水竣工圖

套

張

工程竣工驗收備案證明

份交內容

電氣竣工圖綠化竣工圖室外地下管網(wǎng)竣工圖道路、停車場竣工圖戶型平面圖及水電線路圖設備訂貨合同、合格證、隨機使用說

套套套套套

張張張張張?zhí)?/p>

工程規(guī)劃驗收合格證明消防驗收合格證明環(huán)保達標驗收合格證明電梯（扶梯）合格證明和準用文件民防工程竣工驗收合格證明燃氣工程竣工驗收合格證明

份份份份份份明書、檢驗報告、隨機用工具清單所有設施設備安裝試收記錄。售樓資料及規(guī)劃要點

套份

隱蔽工程等竣工驗收合格證明

份移交意見：移交單位簽名蓋章：

接收意見：接收單位簽名蓋章：2.業(yè)移交驗表3.屋及公用施等移驗收交接表

工程名稱竣工驗收日:接管驗收日:交接日期建設單位施工單位建筑面積

開工日期:評定等級:物業(yè)管理單:設計單位:監(jiān)理單位:結構類型:層數(shù):移交內容

房房屋清單鑰匙發(fā)放戶數(shù)單體建筑竣工圖單體水電竣工圖單體設備竣工圖住宅區(qū)規(guī)劃圖住宅區(qū)竣工總平面圖其他附屬技術資料其他

屋份張戶，每戶套張?zhí)讖執(zhí)讖執(zhí)讖執(zhí)讖執(zhí)讖執(zhí)讖?/p>

套

住宅區(qū)公用設施、設備及公共場地公用設施清單公用設備清單公共場地清單綠化竣工圖室外竣工圖其他附屬技術資料其他交接意見：移交單位簽名蓋章：

接收單位簽名蓋章：（項目公司）

年

月

日（業(yè)品質管理中心）

年

月

日4.區(qū)管理資料交清單

小區(qū)名稱項目業(yè)主資料（售房資料）1小區(qū)命名書（批復文件）2街道命名書（批復文件）3門牌呈批表（批復文件）4管理用房批復文件5通郵手續(xù)批文6售房合同式樣7

數(shù)量份頁

樓棟編號

說明89

售房合同特項說明10總戶數(shù)11總面積

平方米移交單位簽名蓋章：

接收單位簽名蓋章：（項目公司）

年

月

日（物業(yè)品質管理中心

）

年

月

日5.劃驗收資移交清

內容

份

頁

內容

份

頁用地規(guī)劃許可證紅線圖及批文

建管

驗線冊建筑管理驗收合格證一

類用地類

建設用地通知書附圖及批文用地批準書附圖及批文土地使用證

建筑竣工驗收證明書道路竣工驗收證明書質量等級評定表規(guī)劃設計要點規(guī)劃方案批文及附圖規(guī)劃方案修改批文及附圖報建審核書四至圖單體報建圖

四驗收類

地下防水驗收簽證消防竣工驗收證明書施工過程中重大問題處理文件園林綠化竣工驗收證書地下室驗收證書二規(guī)劃類

消防審核意見人防審核意見及附圖煤氣報批審核意見及附圖戶外管線審核書（平衡圖）建設工程規(guī)劃許可證電信工程批文及附圖建房售房改變結構立面、功能補報建手續(xù)配套緩建或取消批文

五說明移交單位簽名蓋章：

接收單位簽名蓋章：（項目公司）

年

月

日（業(yè)品質管理中心）

年

月

日6.筑資料移清單

小區(qū)名稱______________名稱

張數(shù)設計竣

移交樓自編__________（三）綜合數(shù)據(jù)1．首層建筑平面圖（1住宅2．標準層建筑平面圖

①總積3．非標準層建筑平面圖4．天面建筑平面圖5．天面防水大樣圖

②總資：③開時間：④施單位：

萬元竣工時間：(一圖紙

6．地下室建筑平面圖7．下水池建筑圖8．上水池建筑圖9．道路圖10．11．

（2）道路：①面m②總：m③投萬④竣時間：⑤施單位：（3）配套設施：①總面積m1．建筑竣工驗收證明書份頁

②總投資

萬元2．道路竣工驗收證明書份頁

③公廁m3．質量等級評定表

份頁

④垃圾站（二）驗收

4．地下防水驗收證明書份頁5．施工中重大問題處理份頁6．

⑤工具房⑥環(huán)衛(wèi)用房m⑦居委m⑧派出所⑨停車場單車棚m⑩托幼、學校用地面積：m建筑面:m竣工時間：施工單位：移交單位簽名蓋章：

接收單位簽名蓋章：（項目公司）

年

月

日（業(yè)品質管理中心）

年

月

日7.濟指標一表

名

稱

數(shù)

量

名

稱

數(shù)量總規(guī)劃占地面積總規(guī)劃建筑面積建筑占地面積建筑容積率道路面積停車場面積車位數(shù)量主線最大限額備用發(fā)電機最大發(fā)電量梯燈樓層總數(shù)大廈總高度

㎡㎡㎡㎡㎡個KVAKWKW盞層㏕

室外消防栓室內消防栓高壓配電房低壓配電房變壓器房水泵房空調機房電梯機房電梯電表房

個個間間間間間間部間備注移交單位簽名蓋章：

接收單位簽名蓋章：（項目公司）

年

月

日（業(yè)品質管理中心）

年

月

日8.林綠化資移交清

小區(qū)名稱_________________________

移交樓自編________內

容

張設計

數(shù)竣工

內

容（一）圖紙

1．總平面圖2．園林建筑圖3．噴淋地下布管圖4．照明系統(tǒng)圖5．照明地下布管圖6．廣播地下布管圖7．8．9．

1．綠面積：M2．園面積：M3．設單位：4．施單位：5．投：萬6．竣時間：7．①喬：品種：株品種：株品種：株品種：株1．報建資料2．驗收資料

份份

頁頁

（四）

品種：株品種：株②灌：（二）批文（三）其它

3．4．5．6．7.8.

綜合數(shù)據(jù)

品種：叢品種：叢品種：叢品種：叢③綠：品種：米品種：米品種：米品種：米品種：米④草：品種：M品種：M品種：M品種：M品種：M移交單位簽名蓋章：

接收單位簽名蓋章：（項目公司）

年

月

日（業(yè)品質管理中心）

年

月

日9.用機電設驗收單

設備名稱：竣工驗收日期：設計單位：監(jiān)理單位：開工時間：完工時間：

年年

月月

日日

規(guī)格型號：安裝位置：生產(chǎn)商：出廠時間：接管驗收日期：施工單位：建設單位：占地面積：建筑面積：保修期起計至終止時間：年月日至年

月

日驗收類別

驗收內容訂貨合同合格證

份份

使用說明書檢驗報告

份份配套資料竣工圖設備安裝測試記錄

張份

驗收記錄隨機用工具清單

張份天花

墻壁

地面

照明

應急燈

安全措施設備房環(huán)境/

減震

噪聲

門窗通風設備外觀試運行情況

詳情記錄：符合要求畫“∨”，有缺陷畫“×”，無此項畫“”增加項補填。現(xiàn)場實測技術性能及數(shù)據(jù)：初驗：存在問題：

復查、驗收結論（整改情況）：設計單位：

監(jiān)理公司：

房地產(chǎn)公司工程部：驗收人

施工/交單位：

接收單位：簽字欄

鑰匙移交：

把移交人：

年

月

日

接收人：

年

月

日說明

1大型設備可作更詳細補充記錄。2本記錄經(jīng)雙方蓋章簽字后可作為驗收憑證，施工憑此表至建設單位辦理結算手續(xù)（未辦理接管移交的，開發(fā)商有權不予辦理結算）10.區(qū)設備鑰匙交清單

序號

設備房名稱

鑰匙數(shù)量

備

注發(fā)電機房變電房配電房水泵房1水泵房2水泵房3水泵房4水泵房5水泵房6電梯機房1電梯機房2電梯機房3電梯機房4電梯機房5中央空調機房風機房閉路監(jiān)控室高低壓房移交單位簽名蓋章：

接收單位簽名蓋章：（項目公司）

年

月

日（業(yè)品質管理中心）

年

月

日11.區(qū)住宅匙移表

序號

房號

鑰匙數(shù)量

備注移交單位簽名蓋章：

接收單位簽名蓋章：（項目公司）

年

月

日（物業(yè)品質管理心）

年

月

日12.排水系圖紙錄

序號

名稱

編號

備注移交單位簽名蓋章：

接收單位簽名蓋章：（項目公司）

年

月

日（業(yè)品質管理心）

年

月

日13.區(qū)施工可證單

序號

名稱

數(shù)量

備注移交單位簽名蓋章：

接收單位簽名蓋章：（項目公司）

年

月

日（業(yè)品質管理心）

年

月

日14.區(qū)公用地移清單

序號

場地名稱

面積

場地位置

配套設施

產(chǎn)權歸屬移交單位簽名蓋章：

接收單位簽名蓋章：（項目公司）

年

月

日（業(yè)品質管理心）

年

月

日15.區(qū)管理房移接管一表

序號

用房用途

面積

位置

產(chǎn)權歸屬

備注移交單位簽名蓋章：

接收單位簽名蓋章：（項目公司）

年

月

日（業(yè)品質管理心）

年

月

日16.、電、防資移交清

小稱:交樓自編號:

區(qū)

名移張

數(shù)

張數(shù)圖紙

設計

竣工

圖紙

設計

竣工（一）給排水

1給水系統(tǒng)圖2排水系統(tǒng)圖3首層給排水平面圖4標準層給排水平面圖5非標準層排水平面圖

11各類二次接線圖12自發(fā)電配電系統(tǒng)圖13發(fā)電設備平面置圖14機組及配電柜接線圖15戶外路燈布線圖6天面給排水平面圖7地下室給排水平面圖8泵房設備布置圖9生活泵電氣接線圖10．戶外給水管網(wǎng)11．戶外排水管網(wǎng)1.戶外布線圖2總配電系統(tǒng)圖3電氣設備平面布置圖4樓干線系統(tǒng)圖5首層電氣平面圖6標準層電氣平面圖7非標準層電氣平面圖8變壓器接線圖9高壓配電柜接線圖10壓配電柜接線圖

（三）電梯()消防（五）其它

1機房設備布置圖2控制線路圖3電氣接線圖4井道圖1設備平面布置圖2噴啉管線圖3自動報警系統(tǒng)圖4自動報警接線圖5風排煙電氣接線圖6防泵電氣接線圖7啉泵電氣接線圖8控制線路圖9警點分布平面圖移交單位簽名蓋章：

接收單位簽名蓋章：（項目公司）

年

月

日（業(yè)品質管理心）

年

月

日

17.屋接管收表物業(yè)名稱

房號

時間

年

月

日電源箱

電表

接線盒

燈具

開關

插座

排氣扇

門鈴電氣類

詳情記錄：建

大門、房門、落地門、貓眼、門鎖、門碰等

墻面

天花

地面

窗戶窗臺

衣柜廚柜

鏡子臺面

衣架毛巾架

陽臺護欄

樓梯筑類

詳情記錄：給排

浴缸、洗手盆、花灑、鏈堵等

座便器水箱配件

熱水器

給水管表閥

洗菜盆

水龍頭地漏

單元門水類

詳情記錄：居家

鍵盤

門磁

緊急按鈕

煤氣報警器

紅外探測器

保安對講報警系統(tǒng)

詳情記錄：其

排煙管道

煤氣灶

煤氣管表閥

消毒柜

抽油煙機

預留部位

室內衛(wèi)生詳情記錄：它水表對號問題整改情況:

電表對號

燃氣表對號復查人:

年

月

日移交單位簽名蓋章：

接收單位簽名蓋章：（項目公司）

年

月

日（物業(yè)品質管理中心）

年

月

日說明：1.檢查項配件齊全或無破損作“∨”記號，有缺損作“×”記號，并在詳情記錄欄內寫明位置及缺損情況，以便承建商整改、復查。2如有其它項目，請?zhí)顚懺诳崭窭?，沒有的項目請在對應空格里畫“——”18.設設施接管收記表部門

設備名稱

規(guī)格型號配套工具

配套鑰匙配

訂貨合同

份

使用說明書

份

套資料

合格證竣工圖設備安裝測試記錄

份張份

檢驗報告驗收記錄隨機用工具清單

份張份設

地面

墻面

天花

降噪

減震

應急燈備房環(huán)境

詳情記錄：存在問題整改情況項目公司代表：

施工單位代表：

復查人：物業(yè)品質中心代表：日

期：

日

期：

日

期：注：本項符合要求畫“∨”，有缺陷畫“×”，無此項畫“——”，增加項補填。19.設設施接管收記表

部門

設備名稱

規(guī)格型號配套工具

配套鑰匙配套資料

訂貨合同合格證竣工圖設備安裝測試記錄

份份張份

使用說明書檢驗報告驗收記錄隨機工具清單

份份張份地面

墻面

天花

降噪

減震

應急燈設備房環(huán)境

詳情記錄：存在問題