物業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計階段早期介入技術(shù)要點

/物業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計階段早期介入技術(shù)要點一、打算資料。報批報建文件《可行性探討報告》及批復(fù)、《城市具體規(guī)劃》及批復(fù)、項目選址看法書、立項和環(huán)評、規(guī)劃許可條件、概念性建筑方案設(shè)計、建筑規(guī)劃許可證、建筑方案設(shè)計和方案審批看法書、《勘測定界報告》、配套條件明細(xì)資料、擴(kuò)初設(shè)計和審批看法書、建筑施工許可證、施工圖報送審圖和審批看法書。企劃文件市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)客戶分析資料。設(shè)計文件（含規(guī)劃設(shè)計方案、建筑設(shè)計方案、擴(kuò)初和施工圖設(shè)計方案、園林景觀方案擴(kuò)初和施工圖）總說明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑規(guī)劃許可證、建筑設(shè)計〈設(shè)計說明書、設(shè)計圖紙（平面圖、立面圖、透視圖）〉、戶型設(shè)計說明、結(jié)構(gòu)設(shè)計說明書、給水排水設(shè)計說明書、電氣設(shè)計說明書、弱電設(shè)計說明書、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計說明書、動力設(shè)計說明書、交通分析、綠化分析、日照分析、消防分析、節(jié)能環(huán)保、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。D、開發(fā)公司在組織項目開發(fā)說明會，定期定階段組織會同其所屬項目、設(shè)計、工程、營銷、物業(yè)等相關(guān)部門專題介紹項目狀況并解答疑問，物業(yè)就物業(yè)管理角度提出相應(yīng)看法和建議進(jìn)行溝通和探討。物業(yè)公司組織對項目用地狀況、類似典型樓盤，周邊配套狀況，進(jìn)行實地考察，周邊同檔次樓盤物業(yè)管理費和物業(yè)管理水平的市場調(diào)研。二、規(guī)劃設(shè)計總體評估規(guī)劃功能區(qū)分合理，居住私密性和社區(qū)溝通協(xié)調(diào)。區(qū)道路交通規(guī)劃合理，車流人流組織兼顧，人車分流，停車位足夠，對于商住項目尤其需要考慮商業(yè)停車位配套的便利性，而又不影響小區(qū)業(yè)戶平安的服務(wù)管理，條件許可下，商業(yè)配套停車盡量不在小區(qū)內(nèi)的停車場停車。建筑和自然和諧，采光、通風(fēng)足夠，環(huán)境美麗。生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。設(shè)備、設(shè)施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等牢靠完善。留意環(huán)境生態(tài)，運用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。平安防衛(wèi)設(shè)計完備，運用先進(jìn)技防手段，平安及消防配置充分。智能化配置先進(jìn)，網(wǎng)絡(luò)資源充分，便于數(shù)字化小區(qū)建設(shè)。便于物業(yè)組織管理，節(jié)約管理成本。各項技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在同類區(qū)中水平領(lǐng)先。三、房屋主體屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿意其特別要求。墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。樓板厚度和隔音符合國家規(guī)范。住宅外窗應(yīng)考慮開啟便利，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水效果好，不宜近距離干脆面對其他住戶的門窗。廚房設(shè)計應(yīng)遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在2—3米，燃?xì)鉄崴魑恢煤侠?，灶宜避開窗口設(shè)置。衛(wèi)生間不應(yīng)干脆開向起居房，有上下水的潔具宜盡量避開臥房墻面布置,餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶廚房、臥房、起居房和餐廳上層。廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置，地漏位置合理，便于檢修。管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規(guī)范，管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理，便于檢修。宜采納垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風(fēng)帽。底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。房型設(shè)計應(yīng)考慮生活習(xí)慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）。有上部屋面陽臺或管道可干脆下至下一層屋面（陽臺）時，應(yīng)考慮防盜措施。陽臺欄桿或欄板高度合理（一般不少于1.10M），宜采納垂直桿件，桿件距小于0.10M，防止兒童攀爬。四、安保布局便于安保管理區(qū)域分割，消退管理死角。便于安保管理視線的巡查，避開管理的盲點。人員及車輛各級出入口設(shè)置清楚，便于動態(tài)管理。安保設(shè)備設(shè)施配置齊全，可實行有效措施防范。安保技防措施完備，支配采納人防、技防和物防等技術(shù)手段，形成多層次的立體安保體系，信息匯總通暢，反應(yīng)快速（詳見智能化設(shè)備）。五、消防布局消防設(shè)備、設(shè)施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等）充分合理，運用牢靠。消防車道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國家規(guī)范。消防登高面（場地）設(shè)置合理，其位置及面積符合國家規(guī)范。消防通道、門、墻、避難區(qū)設(shè)置合理，符合國家規(guī)范。六、交通布局各級道路的功能安排充分合理，有層次感，線路清楚，便于分流管理。主要道路和出入口人車分流，在設(shè)計和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地。機(jī)動車位、非機(jī)動車位配置充分充分考慮訪客車輛停放便利性依據(jù)項目開發(fā)規(guī)劃許可條件以及當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)開發(fā)項目機(jī)動車位配置相關(guān)管理規(guī)定，同時依據(jù)機(jī)動車年均增長速度，考慮機(jī)動車位的配比。對于具有配套商業(yè)或?qū)ν饨?jīng)營會所設(shè)施的項目，須要考慮該商業(yè)配套停車位，同時該停車位盡量支配在既不影響小區(qū)業(yè)戶的生活前提下，又便利商業(yè)配套停車的合適地方。有條件，宜設(shè)置地下機(jī)動車停車庫，應(yīng)符合國家規(guī)范。七、生活配置依據(jù)小區(qū)周邊（1公里范圍）市場、商業(yè)配套狀況設(shè)置足夠市政、商業(yè)用房。一般應(yīng)考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教化、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化消遣、交通等的配套服務(wù)功能。小區(qū)設(shè)置商業(yè)配套，宜獨立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營的配套條件，應(yīng)盡量避開產(chǎn)生干擾。如利用層設(shè)置營業(yè)場所，出入口或樓梯須和住宅分開。如區(qū)設(shè)置會所，宜獨立設(shè)計。會所面積、活動項目宜依據(jù)區(qū)面積、檔次、經(jīng)營方式合理配置，考慮會所日后經(jīng)營的問題，會所設(shè)計選址位置建議設(shè)置在便利日后對外經(jīng)營位置（人流較多、交通便利），一般建議先將會所作為項目營銷中心，銷售完畢后再啟動會所經(jīng)營。若項目較大規(guī)模25萬以上平方米建筑面積時，小區(qū)僅有單一會所時，會所的設(shè)計選址可暫不考慮以上問題。例如：一般10萬平方米以上的小區(qū)宜設(shè)置項目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400平方米左右，區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。設(shè)備配套水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計容量應(yīng)能滿意運用須要，并留有適當(dāng)擴(kuò)展余地。配電、水泵、電梯、中心空調(diào)的設(shè)備定型成熟牢靠。溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護(hù)保養(yǎng)。公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采納節(jié)能裝置，地下車庫照明設(shè)計應(yīng)考慮節(jié)能要求，分區(qū)域限制，限制方式為交叉多路，分級限制樓道照明十層以下宜采納節(jié)能自熄開關(guān)，十八層以上高層宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)記。公共走道照明采納節(jié)能燈，其限制開關(guān)建議采納聲光控或人體感應(yīng)開關(guān)。配電房、水泵房、電梯機(jī)房、中心空調(diào)機(jī)房、柴油發(fā)電機(jī)房、鍋爐房、消防中心等設(shè)備房設(shè)計應(yīng)符合國家規(guī)范。有條件的狀況下，全部設(shè)備房建議地面鋪瓷磚，并部分墻面瓷磚上墻；電梯機(jī)房和配電房內(nèi)建議配備降溫通風(fēng)設(shè)施；水泵房和中心空調(diào)機(jī)房內(nèi)地面均有肯定坡度，并設(shè)有集水溝；水泵房不應(yīng)設(shè)在建筑內(nèi)，給水泵房內(nèi)不應(yīng)有污水管穿越，水泵房和電梯井不應(yīng)緊鄰臥房，若緊鄰書房及起居室時，應(yīng)實行隔音措施；中心空調(diào)主機(jī)房、室外冷卻塔、柴油發(fā)電機(jī)房、鍋爐房等均需有隔音降噪的環(huán)保措施；電梯機(jī)房設(shè)置防風(fēng)防雨措施。供配電系統(tǒng)設(shè)計時，應(yīng)將居民用電和商鋪及公共用電分開設(shè)計，小區(qū)配套用房、限制中心、小區(qū)室外公共照明、車庫照明、景觀照明、電梯供電等設(shè)備均應(yīng)安裝計量裝置，以便分類計量核算；會所、商業(yè)、公廁設(shè)置獨立用電計量系統(tǒng)。小區(qū)綠化清潔用水，商業(yè)用水，會所用水，配套用房用水，公廁用水等單獨計量需托付物業(yè)抄表分?jǐn)偟睦洹崴毩⒃O(shè)置計量表，集中設(shè)置在公共區(qū)域九、智能化配置安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道匣管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并和中心限制中心聯(lián)網(wǎng)。網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺、家電遠(yuǎn)程限制系統(tǒng)。設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并和中心限制中心聯(lián)網(wǎng)。中心限制中心位置宜設(shè)于管理部內(nèi)，或和管理部相鄰相近，布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮和中心限制中心的距離和由此造成的信號衰減。智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)牢靠性及可擴(kuò)性，采納成熟產(chǎn)品。室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機(jī)座、平安隱藏，散熱通風(fēng)順暢，尺寸盡量大于最大功率室外機(jī)的尺寸，以便利空調(diào)室外機(jī)的放入。室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮安裝及修理便利。距離過近而對吹的室外機(jī)應(yīng)相互錯開，和鄰套機(jī)座相鄰時，應(yīng)實行平安隔離措施?？照{(diào)機(jī)冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放，或接入陽臺排水系統(tǒng)。室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應(yīng)靠近室內(nèi)機(jī)位，管中應(yīng)距地2.2米左右，向外傾斜10度左右。當(dāng)戶型或廳房過大時，應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。如運用小型中心空調(diào)，層高應(yīng)大于3.3m，并留有室外機(jī)位置。室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理，應(yīng)和家俱布置和運用習(xí)慣一并考慮。配電箱配出回路設(shè)計分協(xié)作理。電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書房分別設(shè)置，且不宜并行設(shè)置。聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進(jìn)戶對講。K、高檔宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴(kuò)展功能。十、綠化配置綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種足夠，造型美麗。綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。綠化品種相宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂密期長，成活率高，抗病蟲性好。綠化品種便于養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約。綠化布局不遮擋采光，便于人行通行，宜考慮行走習(xí)慣。綠化品種宜無污染，兼具汲取有害污染功能（如尾氣）。主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木?？紤]預(yù)留綠化澆水養(yǎng)護(hù)設(shè)施。依據(jù)建筑物的布局和建筑高度，考慮日照強(qiáng)度狀況，合理種植向陽或陰森灌木。除設(shè)計的主干景觀道路外，部分綠化帶的進(jìn)出口和通道建議鋪設(shè)草磚便于日后管理。在綠化帶和小區(qū)景觀主干道的結(jié)合部三角口鋪設(shè)水泥鵝卵石。十一、景觀配置景觀裝飾布局合理，宜處于人流相對集中的區(qū)域。采納水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)，建議水系內(nèi)考慮種植利于清污的水體植物。水系岸床設(shè)計應(yīng)考慮防滲漏效果，尤其水系地下部分設(shè)有地下車庫，更要留意防水處理。不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過1米的水系，全部水系有防護(hù)或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。建議水系設(shè)計深度不宜過深，深度不宜超過40CM，避開日后管理成本負(fù)擔(dān)過重，同時也避開出現(xiàn)孩童溺水平安事故。景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù)，宜采納牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。泛光照明不影響住戶，不造成光污染。景觀照明系統(tǒng)須要考慮防漏電的設(shè)置。十二、公共空間應(yīng)充分考慮雨水排泄實力的設(shè)計，避開排泄不暢通。宜設(shè)置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。公共活動區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量削減對住戶的影響。綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理（一般距離不大于150m）。各類表具、表箱設(shè)置合理，便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄，宜預(yù)留牛