偃師項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略功能定位布局

偃師項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略功能定位布局第1頁/共89頁本次溝通的主要內(nèi)容發(fā)展戰(zhàn)略演繹功能構(gòu)成及比例功能布局前期報告內(nèi)容回顧前期報告內(nèi)容回顧Part.1Part.2新區(qū)一期功能定位布局Part.3新區(qū)一期開發(fā)實施策略Part.4零碳生活新市鎮(zhèn)演繹開發(fā)時序出讓策略效益評價第2頁/共89頁前期報告內(nèi)容回顧——新區(qū)開發(fā)的目的及使命目的、使命一：偃師城市更新升級的示范區(qū)目的、使命二：為偃師市創(chuàng)造秀美宜居的生活環(huán)境目的、使命三：展示城市現(xiàn)代都市形象的窗口與名片第3頁/共89頁前期報告內(nèi)容回顧——基于偃師城市發(fā)展需求及限制，我們提出了新區(qū)開發(fā)必須解決的核心問題VS不斷擴展的需求多方面的限制城市化進程加速，進城意愿明顯居民存款總額高，購買力強大城市發(fā)展方向調(diào)整，尋求更優(yōu)的城市化道路政府及當?shù)鼐用窦娂娍春眯聟^(qū)未來的發(fā)展前景建成區(qū)面積小，城市骨架急需擴大外部認知差，配套缺失，中高檔消費外溢主要行業(yè)處于產(chǎn)業(yè)鏈底端，附加值低且造成污染建成區(qū)土地供應量稀缺核心問題：新區(qū)采用何種發(fā)展理念，才能帶動偃師發(fā)展，引領城市升級，推動偃師走上可持續(xù)發(fā)展之路第4頁/共89頁規(guī)劃發(fā)展區(qū)域地位產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟資源配套房地產(chǎn)業(yè)偃師城市價值解讀前期報告內(nèi)容回顧——立足偃師，我們發(fā)掘本項目發(fā)展機會之一項目發(fā)展機會一：以自然資源配套優(yōu)勢為突破點，引領偃師城市升級中原城市群核心位置

洛陽市的東大門土地供應稀缺，且增長緩慢未來新區(qū)將是土地供應的熱點區(qū)域歷史文化底蘊深厚，文物遺址豐富，但缺乏旅游商業(yè)價值

自然生態(tài)資源豐富，與周邊縣市相比具有很大優(yōu)勢，且未來將不斷豐富傳統(tǒng)經(jīng)濟強縣，洛陽所轄縣市中GDP排名第二第二產(chǎn)業(yè)占主導地位，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢民營經(jīng)濟發(fā)達但缺少龍頭企業(yè)初期尋求向西發(fā)展，后來轉(zhuǎn)而向東、南發(fā)展組團式分布，未來東部區(qū)域及南部區(qū)域?qū)⒎謩e成為政務新區(qū)、中心居住區(qū)第5頁/共89頁前期報告內(nèi)容回顧——放眼洛陽，我們發(fā)掘偃師及偃師新區(qū)面臨的發(fā)展機會之二經(jīng)濟實力強，輻射力強積極融入中原城市群，東擴是發(fā)展重點一帶雙心結(jié)構(gòu)，洛陽產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移第6頁/共89頁前期達成共識——放眼洛陽，我們發(fā)掘偃師及偃師新區(qū)面臨的發(fā)展機會之二偃師具備吸引洛陽主動郊區(qū)化的條件隨著區(qū)域不斷成熟，新區(qū)將吸引周邊縣市地緣客戶置業(yè)隨著洛陽城市發(fā)展，偃師有望成為洛陽新的城市功能中心項目發(fā)展機會二：

——站位大洛陽，成為都市融合下的城市新中心第7頁/共89頁前期報告內(nèi)容回顧——基于上述機會，我們提出了新區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略抓住機遇極致化優(yōu)勢以生態(tài)促革新抓住洛陽產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和城市功能轉(zhuǎn)移的歷史機遇擴大、極致化偃師自然資源豐富的絕佳優(yōu)勢，建設生態(tài)、環(huán)保城市通過建設生態(tài)、環(huán)保的居住環(huán)境，吸引洛陽、偃師產(chǎn)業(yè)、人口轉(zhuǎn)移，促進偃師城市面貌的全面革新第8頁/共89頁前期報告內(nèi)容回顧——基于發(fā)展戰(zhàn)略，我們提出了新區(qū)的發(fā)展定位豫西首席零碳示范新市鎮(zhèn)站位大洛陽，使人口、產(chǎn)業(yè)、城市配套良性互動，將偃師打造為河南省乃至全國的可持續(xù)發(fā)展的零碳示范城市第9頁/共89頁前期報告內(nèi)容回顧——城市規(guī)劃理念Step1:新區(qū)一期+老城區(qū)Step2:新區(qū)二期+顧縣+岳灘鎮(zhèn)低碳生態(tài)休閑居住示范區(qū)低碳城市功能組團第10頁/共89頁發(fā)展戰(zhàn)略演繹功能構(gòu)成及比例功能布局前期報告內(nèi)容回顧前期報告內(nèi)容回顧Part.1Part.2新區(qū)一期功能定位布局Part.3新區(qū)一期開發(fā)實施策略Part.4零碳生活新市鎮(zhèn)演繹開發(fā)時序出讓策略效益評價第11頁/共89頁自然與都市完美結(jié)合“我居住和購物在新區(qū)，白天在老城工作，晚上去河邊聽濤聲——在那里不僅可以品嘗到各式美食，還可以在路邊的酒吧看演出，周末會和幾個朋友一起駕車去周邊爬山……”第12頁/共89頁重塑傳統(tǒng)形象緊扣偃師城市發(fā)展趨勢把握區(qū)域重大發(fā)展機遇以城市升級的名義我們的使命——

代言偃師未來第13頁/共89頁大規(guī)模、都市、城市稀缺資源我們不僅僅是生態(tài)城Morethaneco-city第14頁/共89頁豐富多元的休閑設施文化多元融合發(fā)展生活與休閑融合環(huán)境優(yōu)美、氣候宜人城市與自然共融高品質(zhì)居住環(huán)境、高等級城市配套經(jīng)濟生態(tài)、多元引入服務產(chǎn)業(yè)、貢獻綠色GDP工作與生活融合——三維多元的生活方式組合——多元組合下，我們的零碳生活到底是什么？而是Weare第15頁/共89頁本土與國際的融合傳統(tǒng)與現(xiàn)代的碰撞城市與自然的交響豫西首席零碳示范新市鎮(zhèn)我們是：第16頁/共89頁環(huán)境與文化雙生態(tài)豫西首席零碳示范新市鎮(zhèn)第17頁/共89頁環(huán)境生態(tài)舉措文化生態(tài)舉措濕地公園濱水風情休閑帶市政主題公園城市廣場生態(tài)通廊綠色市政交通體系城市創(chuàng)意休閑帶購物公園濱水風情商業(yè)街偃師悠久歷史文化展示環(huán)境與文化雙生態(tài)第18頁/共89頁我們將生活的文化生態(tài)與自然環(huán)境生態(tài)完美融合古街，古市；古風，古韻……躺在自家樓下的綠地上，美美地享受午后溫暖的陽光……河邊的晨曦帶著濕潤的水汽輕輕襲來……清晨晨練的步道上祥和幽靜，除了鳥的叫聲，耳邊還有河邊那白色大風車呼呼的轉(zhuǎn)動聲……第19頁/共89頁就像北京的明清文化、西安的漢唐文化，偃師也為我們留下了眾多寶貴的文化遺產(chǎn)明清文化之于北京漢唐文化之于西安殷商文化之于偃師第20頁/共89頁悠久的歷史文化已融入我們生活的每個角落，我們生活在現(xiàn)在，卻回味著過去每一處門樓、每一道古墻，都透出歷史的味道……這里的每一件器物都能說上一段淵遠的由來，每一個符號都代表著一段精彩的故事……時空幻變，當年的皇城王土到現(xiàn)在只剩一堆殷墟，逝者如斯……公園里一尊唐僧象，街角一副遠古車騎的雕塑，廣場中央一架仿古的水輪，無不訴說著過往歷史的厚重……第21頁/共89頁在家度假VACATIONATHOME豫西首席零碳示范新市鎮(zhèn)入畫（View）樂游（Strolling）安居（Dwelling）天際線、城市節(jié)點、開放空間一條驚喜不斷的城市體驗路線；高水準城市公共服務設施；高品質(zhì)生活配套設施;第22頁/共89頁入畫（View）岸線都市天際線各個城市節(jié)點開放空間第23頁/共89頁安居（Dwelling）高水準城市公共服務設施；高品質(zhì)生活配套設施;第24頁/共89頁一棟古香古色的建筑前品上一杯暖暖的下午茶……健身房里一次美好的邂逅……逛了好幾個小時的商場，大有收獲，累了，停下來吃點特色美食，抑或看上一部新出的大片……周末和朋友們來一場球賽大比拼……樂游（Strolling）：這個城市帶給我們的每一分鐘都是新的體驗……第25頁/共89頁可持續(xù)發(fā)展服務產(chǎn)業(yè)崛起、貢獻綠色GDP高素質(zhì)人群引入豫西首席零碳示范新市鎮(zhèn)第26頁/共89頁服務產(chǎn)業(yè)崛起、

貢獻綠色GDP第27頁/共89頁每天都會遇到不同的人，和自己的合作伙伴們一起成長……在美好的環(huán)境里工作，心情每天都是愉悅的……越來越多的高素質(zhì)人口涌入，我們的周圍在發(fā)生著變化第28頁/共89頁零碳生態(tài)理念帶給我們的不僅僅是自然環(huán)境的美化，更是生活理念和方式的升級優(yōu)化……新生的一代是這個城市不斷創(chuàng)造前進奇跡的動力……自然環(huán)境和人文環(huán)境的優(yōu)化引來更多的人們在此扎根，他們加速了新區(qū)的成熟第29頁/共89頁有了這些精神和夢想，讓我們開始行動起來……零碳生活的功能組合開放空間：一條城市創(chuàng)意休閑帶（七朝古都文化展示帶、時尚活力展示帶、生態(tài)科技展示帶）一條貫穿新區(qū)內(nèi)部的綠色生態(tài)通廊七個散布于新區(qū)地塊內(nèi)的主題市政公園公共商務配套設施：一座五星級酒店一個商務會議中心（融合于酒店內(nèi)部）一個小型的會展中心（融合于酒店內(nèi)部）居住及道路體系：居住建筑：整體把控，局部（沿河、購物公園）突出道路：三級路網(wǎng)、人車分流公共設施：一個新區(qū)購物公園一條獨立風情商業(yè)街多個節(jié)點區(qū)域商業(yè)一個市民文化中心四所學校及一所醫(yī)院第30頁/共89頁發(fā)展戰(zhàn)略演繹功能構(gòu)成及比例功能布局前期報告內(nèi)容回顧前期報告內(nèi)容回顧Part.1Part.2新區(qū)一期功能定位布局Part.3新區(qū)一期開發(fā)實施策略Part.4零碳生活新市鎮(zhèn)演繹開發(fā)時序出讓策略效益評價第31頁/共89頁本體限制條件新區(qū)發(fā)展理念123案例研究新區(qū)一期是以住宅規(guī)劃為主規(guī)劃思路站位大洛陽，使人口、產(chǎn)業(yè)、城市配套良性互動，將偃師打造為河南省乃至全國的可持續(xù)發(fā)展的零碳示范城市新區(qū)功能布局和比例分配的參考因素美國·加州圣地亞哥郡USA·OtayRanch美國·Denver市USA·Stapleton第32頁/共89頁根據(jù)案例研究，歸納總結(jié)以居住功能為核心的新市鎮(zhèn)各功能所占比例的經(jīng)驗值以居住功能為核心的新市鎮(zhèn)一般功能比例區(qū)間：居?。?0-50％道路：8-12％開放空間：20-25％公共設施：25-30%40%60%20%居住道路系統(tǒng)開放空間10%50%40%8%12%30%25%公共設施25%20%功能構(gòu)成比例美國·加州圣地亞哥郡USA·OtayRanch美國·Denver市

USA·Stapleton第33頁/共89頁新區(qū)一期功能構(gòu)成比例確定的城市本體條件占用地塊原有面積（畝）占用后面積（畝）17677.7218165.3382296.4269223.8447345.2①②③④⑤功能構(gòu)成比例岳灘鎮(zhèn)：產(chǎn)業(yè)+產(chǎn)業(yè)配套+高端居住岳灘鎮(zhèn)：產(chǎn)業(yè)+產(chǎn)業(yè)配套新區(qū)二期：政務中心+商業(yè)+居住Step1:新區(qū)一期低碳生態(tài)休閑居住示范區(qū)①②③④⑤新區(qū)一期居住占主導功能根據(jù)偃師市政府的規(guī)劃藍圖，新區(qū)一期將是一個高品位居住區(qū)政府方面非常好的規(guī)劃設想予以充分體現(xiàn)政府關于沿河綠化帶、公共廣場、水岸都市的設想新區(qū)一期路網(wǎng)規(guī)劃已定路網(wǎng)規(guī)劃已定，少數(shù)路段已進入施工階段規(guī)劃寬度100米的綠化防護帶已占用部分用地沿河岸將建設寬度100米的綠化防護帶，將占用部分沿河開發(fā)用地第34頁/共89頁綜合上述因素，確定本項目各功能的規(guī)模比例功能構(gòu)成比例功能比例范圍包含的子功能公共設施15%～20%商業(yè)、商務文化設施、公共市政設施開放空間15%～20%綠色景觀空間、公園、廣場道路系統(tǒng)10%～15%道路用地居住55%～60%回遷安置房、商品房以居住功能為核心的新市鎮(zhèn)一般功能比例區(qū)間：居住：40-50％道路：8-12％開放空間：20-25％公共設施：25-30%新區(qū)一期的基本情況案例研究總體條件：新區(qū)一期總用地規(guī)模4830畝偃師市的城市發(fā)展水平新區(qū)以中高端居住區(qū)為規(guī)劃定位用地規(guī)劃基本已經(jīng)確定：道路，學校、酒店、廣場、醫(yī)院、高壓走廊、污水廠等占地已經(jīng)確定第35頁/共89頁公共設施新區(qū)購物公園獨立風情商業(yè)街節(jié)點區(qū)域商業(yè)沿街商鋪道路體系居住開放空間功能布局商業(yè)酒店商務五星級酒店會議會展中心文化娛樂及其它市民文化中心學校、醫(yī)院、污水廠等公共設施包含了商業(yè)、酒店商務、文化娛樂等多種復合功能設施第36頁/共89頁偃師四大主要商圈均分布于老城核心區(qū)內(nèi)，商圈集聚度高，輻射范圍廣，但華夏路以南、迎賓路以東商圈呈現(xiàn)空白公共設施

——商業(yè)華夏商圈洛神路西商圈市府商圈西亳商圈商圈位于槐新路北段主要形式為沿街商鋪，經(jīng)營業(yè)態(tài)為雜貨、五金、建材等，形象低端。偃師市百貨大樓就位于商圈之內(nèi)商圈位于洛神路中段主要形式為集中商業(yè)，主營業(yè)態(tài)為服裝，檔次低端主要功能：大張量販、眾志購物廣場、溫州商貿(mào)城位于洛神路西段偃師市租金水平最高的臨街商鋪集中區(qū)，主營業(yè)態(tài)為中高端品牌服飾專賣店位于華夏路中段目前偃師市檔次最高集中商業(yè)，業(yè)態(tài)豐富，人流量大主要功能：丹尼斯百貨、華夏電器老城商業(yè)集聚度高向東、向南區(qū)域商圈呈現(xiàn)空白華夏商圈市府商圈洛神路西商圈西亳商圈第37頁/共89頁從城市經(jīng)濟-商業(yè)發(fā)展階段看，偃師商業(yè)發(fā)展處于轉(zhuǎn)型階段，體驗式、主題化商業(yè)成為未來商業(yè)發(fā)展的重要趨勢800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展綜合業(yè)種的業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)形式轉(zhuǎn)型商業(yè)形式消費者價格敏感多選擇，自由購物空間體驗式的購物需求個性消費25%45%70%85%95%偃師偃師2008年人均GDP折合5564美元，城市化率達52%業(yè)態(tài)綜合、自由的購物空間休閑娛樂、體驗式的購物需求城市經(jīng)濟-商業(yè)發(fā)展模型——經(jīng)濟發(fā)達城市的發(fā)展經(jīng)驗證明，當城市的人均GDP達到4000美金以上時，人們單純購物的時間會明顯縮短，此時融合休閑、娛樂與購物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。人均GDP城市化率+集購物、休閑、文化、娛樂等多功能體驗消費

2008年偃師市人均GDP37840元人民幣，按當年匯率折合5564美元截止2008年底偃師市城鎮(zhèn)人口42萬，城市化率達52%公共設施

——商業(yè)第38頁/共89頁偃師目前的商業(yè)體系中仍以傳統(tǒng)商業(yè)占絕對主導，缺乏與景觀、娛樂等主題的有效結(jié)合，休閑娛樂功能缺失商圈功能及業(yè)態(tài)休閑娛樂功能市府商圈經(jīng)營業(yè)態(tài)為雜貨、五金、建材等，形象低端老舊的百貨大樓無西亳商圈檔次低端的集中商業(yè)，主要客群為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民大張量販、眾志購物廣場、溫州商貿(mào)城網(wǎng)吧、電玩城洛神路西商圈主要由一層的臨街商鋪組成，以品牌運動服裝、中高檔服飾為主要業(yè)態(tài)無華夏商圈目前偃師市檔次最高集中商業(yè)，業(yè)態(tài)豐富，人流量大主要功能：丹尼斯百貨、華夏電器、超市德克士、KTV“偃師的商業(yè)都很小，而且很破，品類還不怎么全，更別說還有什么休閑娛樂功能呢”“自己購物一般目的明確，買完就走，除了偶爾去丹尼斯買完東西順便到德克士去吃點東西”

——偃師眾望旅社王女士“偃師基本沒有什么可以玩的地方，商場里面的就更少了”“上檔次的KTV只有海闊天空一家，而且印象當中那些娛樂場所都很亂，一般不去”——首電花園小區(qū)杜先生商業(yè)體系中休閑娛樂功能相對缺失公共設施

——商業(yè)第39頁/共89頁商業(yè)配套以中低端商業(yè)為主，高端設施缺乏，已不能滿足不斷增長的購買力需求，導致大量高端消費外溢購買力強且不斷增長，高端消費“不差錢”高端配套缺失

現(xiàn)有商圈幾乎沒有真正意義上的高端商業(yè)配套，且功能單一“偃師沒有高端的商業(yè)，檔次低而且品類少，家里來了親戚或是朋友一般選擇到洛陽或鄭州去玩、購物”

—岳灘鎮(zhèn)摩托配件廠主高端消費外溢偃師市高端消費需求在洛陽、鄭州得到滿足公共設施

——商業(yè)第40頁/共89頁在市場需求方面，由于偃師商鋪投資回報率高，當?shù)赝顿Y客戶已養(yǎng)成買鋪的傳統(tǒng)習慣商圈功能及業(yè)態(tài)租金水平（元/平米/月）市府商圈經(jīng)營業(yè)態(tài)為雜貨、五金、建材等，形象低端老舊的百貨大樓40-50西亳商圈檔次低端的集中商業(yè)，主要客群為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民大張量販、眾志購物廣場、溫州商貿(mào)城70-90洛神路西商圈主要由一層的臨街商鋪組成，以品牌運動服裝、中高檔服飾為主要業(yè)態(tài)40-50華夏商圈目前偃師市檔次最高集中商業(yè)，業(yè)態(tài)豐富，人流量大主要功能：丹尼斯百貨、華夏電器、超市〉80投資回報率高投資客買鋪成傳統(tǒng)高租金回報率偃師市商業(yè)租金平均水平為50-80元/平米/月目前偃師一般底商售價4000-5000元/平米

按資金回報率計算公式：月租金×12/單位售價，計算得到偃師市商業(yè)整體回報率為15%-20%，遠高于商業(yè)8%的基準回報率“偃師的房價高而且像這樣的小城市房價升值速度很慢，還不如買商鋪，特別是熱點區(qū)域的商鋪，租金收益很高，而且每個月都有固定的收入”“一鋪養(yǎng)三代，偃師人買鋪子已經(jīng)很普遍了，周圍很多優(yōu)點閑錢的老頭老太太都靠鋪子過活”——綠色家園業(yè)主吳女士“兩年前投資買了中成花園的2個地下車庫，50多平米，用來開了一個老年人棋牌室，生意很火爆，投的錢基本收回來了，現(xiàn)在有人找我賣掉地下室我還不賣”——中成花園業(yè)主丁女士公共設施

——商業(yè)第41頁/共89頁1.23偃師新區(qū)的生活配套偃師商業(yè)升級示范區(qū)偃師商業(yè)的頂級名片新區(qū)的商業(yè)定位第42頁/共89頁根據(jù)商業(yè)人口模型確定本項目所能承載的商業(yè)規(guī)模從國家標準《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》中商業(yè)千人指標計算區(qū)域商業(yè)需求較大綜合得出新區(qū)一期商業(yè)規(guī)模為208600m2根據(jù)城市居住區(qū)設計規(guī)劃，商業(yè)規(guī)模面積比例按700－910m2/千人計算僅作為社區(qū)商業(yè)時面積確定根據(jù)偃師城市發(fā)展遠景規(guī)劃，新區(qū)一期預計的容納人口為19萬左右區(qū)域商業(yè)規(guī)模：133000-172200m2考慮對外輻射功能（半徑1.5公里）預計輻射范圍人口約4萬人區(qū)域商業(yè)總規(guī)模：28000-36400m2新區(qū)一期商業(yè)規(guī)模為161000-208600m2政府推出“3+3+1”居民安置政策30㎡/人安置房指標30㎡/人成本價購買出租房指標10㎡/人商鋪安置指標新區(qū)一期待安置村民8430人安置村民將分得大量補償性商業(yè)安置村民所需商業(yè)面積:8430×10=84300平米當?shù)厣啼佂顿Y已成傳統(tǒng)，需求量大“一鋪養(yǎng)三代，偃師人買鋪子已經(jīng)很普遍了，周圍很多有點閑錢的老頭老太太都靠鋪子過活”

——綠色家園業(yè)主吳女士在可承載商業(yè)規(guī)模范圍內(nèi)取高值公共設施

——商業(yè)第43頁/共89頁新區(qū)商業(yè)由三級商業(yè)系統(tǒng)構(gòu)成，打造層次分明、功能完善的商業(yè)體系是保證區(qū)域建設、增添活力的關鍵商業(yè)層級影響范圍包含項目建筑規(guī)模（㎡）城市級商業(yè)區(qū)位：城市交通、人口核心區(qū)，區(qū)域認知度高的商業(yè)聚集區(qū)核心客戶：城市內(nèi)以及周邊區(qū)域（半小時車程內(nèi)）的居民、商務人士、旅游者新區(qū)購物公園

獨立風情商業(yè)街

5500033600區(qū)域級商業(yè)區(qū)位：居民聚居區(qū)、商貿(mào)集聚地’公共交通集散地周邊核心客戶：區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費者節(jié)點區(qū)域商業(yè)24000社區(qū)級商業(yè)區(qū)位：居民聚居區(qū)，人流集中,交通便利核心客戶：區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民沿街商鋪

96000合計208600公共設施

——商業(yè)第44頁/共89頁新區(qū)購物公園——建筑規(guī)模5.5萬㎡，集休閑娛樂、購物消費為一體的綜合購物公園，與五星級酒店形成雙核，帶動周邊商業(yè)發(fā)展待建五星級酒店新區(qū)購物公園建筑規(guī)模5.5萬㎡東明路伊洛大道酒店購物公園設計要點：購物公園整體富有現(xiàn)代設計感，中間為中心廣場，為人群提供公共開放、休憩空間，通過小品、雕塑等延長人群的逗留時間酒店與購物公園之間的商業(yè)開發(fā)強度較購物公園降低目前華夏購物廣場是偃師第一大購物中心，建筑面積5萬㎡，參照已有成熟的集中商業(yè)確定商業(yè)規(guī)模

未來新區(qū)各地塊的開發(fā)主體尚未明確，規(guī)劃過大量的集中商業(yè)會有風險，在規(guī)模上對華夏購物廣場適度超越即可公共設施

——商業(yè)廣場入口第45頁/共89頁新區(qū)購物公園——一個功能復合，滿足一站式體驗消費的購物街區(qū)北京SOLANA南京1912東明路伊洛大道酒店購物公園中心廣場入口借鑒案例：北京SOLANA南京1912

都具有一條以中心廣場為主體的內(nèi)街

功能多元化的購物街區(qū)中心廣場的小品、雕塑及休憩空間公共設施

——商業(yè)功能復合，滿足一站式體驗消費的購物街區(qū)不是以一個大規(guī)模商場為核心節(jié)點，高強度開發(fā)而是圍繞多節(jié)點散布不同主題和功能的商業(yè)街區(qū)，較低強度開發(fā)核心節(jié)點第46頁/共89頁新區(qū)購物公園——偃師乃至洛陽首例景觀購物娛樂公園，將滿足偃師高端消費需求，同時輻射吸引周邊乃至洛陽的高端人群核心要素購物環(huán)境突出特色化，打造偃師乃至洛陽首例景觀購物娛樂公園開放感的，高大的植物和小品，充滿趣味感，完全不像沉悶的集中商業(yè)，體現(xiàn)室外感覺

功能復合，不僅有購物，還融入了餐飲、影院、健身房、KTV等娛樂設施Momentofdirectionalchange偃師高端消費需求高端消費外溢高端、完善、豐富新奇的購物體驗滿足偃師高端消費；輻射吸引周邊乃至洛陽高端人群公共設施

——商業(yè)第47頁/共89頁獨立商業(yè)街——總建筑規(guī)模33600㎡，由一條殷商文化商業(yè)街、一條濱水風情商業(yè)街、一個特色集中商業(yè)構(gòu)成殷商文化商業(yè)街特色集中商業(yè)特色集中商業(yè)

建筑規(guī)模：3000㎡（經(jīng)驗值）

依托濱河休閑帶、以及濱水風情廣場的時尚休閑購物中心殷商文化商業(yè)街

偃師殷商文化符號特色濃重的仿古商業(yè)街

進深12-15m（取14m），商業(yè)街長度約550m，計算得建筑面積15300㎡濱水風情商業(yè)街

濱水風情休閑、購物消費長廊進深12-15m（取14m），商業(yè)街長度約550m，計算得建筑面積15300㎡濱水風情商業(yè)街獨立商業(yè)街以槐新路、迎賓路之間的臨河段為中心，分別向兩端再延伸300m公共設施

——商業(yè)第48頁/共89頁獨立商業(yè)街——集文化、生態(tài)、休閑于一體的綜合休閑消費長廊殷商文化商業(yè)街濱水風情商業(yè)街特色集中商業(yè)文化綜合休閑消費長廊休閑生態(tài)節(jié)能公共設施

——商業(yè)第49頁/共89頁區(qū)域節(jié)點商業(yè)——布置在居住集中區(qū)，形成設立小型廣場、標志性建筑物等特色標識新區(qū)商鋪需求量大1234大量商業(yè)延續(xù)老城區(qū)的商業(yè)活力沿街商鋪作為服務周邊的區(qū)域級商業(yè)，是新區(qū)新市鎮(zhèn)商業(yè)分級當中重要的一環(huán)新區(qū)拆遷賠償方案規(guī)定拆遷村民將獲得一定面積的商鋪作為補償，實現(xiàn)村民“宜居宜業(yè)”，對商鋪有較大的需求當?shù)赝顿Y者已形成投資商鋪的傳統(tǒng)，市場需求巨大區(qū)域節(jié)點商業(yè)設立24000㎡較為合理公共設施

——商業(yè)節(jié)點區(qū)域商業(yè)未來居住集中區(qū)區(qū)域節(jié)點商業(yè)應該是局部人流交匯的地方，有小型的廣場或庭院，有標志性的建筑物第50頁/共89頁區(qū)域節(jié)點商業(yè)——總建筑面積24000㎡，形成區(qū)域級的商業(yè)聚合，中等規(guī)模的商業(yè)和公共服務設施，業(yè)態(tài)以中型超市、餐飲和非盈利性業(yè)態(tài)為主少年兒童活動中心/老年之家/醫(yī)療急診中心/就業(yè)服務中心區(qū)域節(jié)點商業(yè)服務中心區(qū)域商業(yè)服務中心中型超市/中大型餐館/中小型書店/健身房區(qū)域商業(yè)中心公共設施

——商業(yè)單個區(qū)域節(jié)點商業(yè)面積約6000平米，整體區(qū)域節(jié)點商業(yè)面積約為2.4萬非經(jīng)營型區(qū)域商業(yè)服務中心面積所需約1000平米經(jīng)營型區(qū)域商業(yè)中心商業(yè)面積總體約5000平米：超市2000平米、餐飲2000平米、健身房500平米、其他500平米第51頁/共89頁沿街商鋪——商鋪總規(guī)模96000㎡，通過商鋪的布局、立面風格、開發(fā)強度的差異化，營造豐富多元的商鋪形象，更契合新區(qū)生態(tài)休閑的意向布局形式立面風格開發(fā)強度通過采取差異化、多元化的設計手段，不僅能弱化新區(qū)大一統(tǒng)的規(guī)劃突兀感，更能很好地契合新區(qū)生態(tài)休閑的規(guī)劃理念多元化、差異化傳統(tǒng)布局與內(nèi)廊式布局立面風格突出古香古色，還是簡約現(xiàn)代，或是浪漫歐式道路節(jié)點處適當增加開發(fā)強度，建筑天際線的曲折公共設施

——商業(yè)總建筑面積約96000㎡，散布于每個社區(qū)組團之內(nèi)第52頁/共89頁酒店——除餐飲住宿功能外，酒店還將具備商務會議中心、會展中心的功能公共設施——酒店商務待建五星級酒店新區(qū)購物公園占地規(guī)模：30畝（根據(jù)政府關于新區(qū)初步規(guī)劃）住宿餐飲商務會議中心小型會展中心偃師商務活動中心依托酒店商務會議中心而建的小型會展中心第53頁/共89頁由劇院、文化宮、圖書中心等市政文化設施組成的市民文化中心將完善、豐富新區(qū)城市功能公共設施——文化娛樂待建五星級酒店新區(qū)購物廣場市民文化中心劇院文化宮藝術中心圖書中心……市民文化中心小型化，功能高度復合占地規(guī)模：約30畝第54頁/共89頁待建五星級酒店新區(qū)購物公園市民文化中心購物公園、五星級酒店、市民文化中心共同構(gòu)建新區(qū)一期活力核購物休閑

旅游住宿

商務會議、會展公共文化活動新區(qū)一期活力核第55頁/共89頁學校、醫(yī)院、污水廠等公共設施的規(guī)劃現(xiàn)狀已基本滿足新區(qū)規(guī)劃要求，規(guī)劃基本不變小學50畝醫(yī)院85畝污水廠50畝小學35畝實驗小學38畝中學80畝小學占地123畝中學80畝醫(yī)院85畝污水廠50畝規(guī)劃現(xiàn)狀公共設施的規(guī)劃現(xiàn)狀已基本滿足新區(qū)規(guī)劃要求考慮到學校、醫(yī)院等公共設施的輻射半徑，現(xiàn)有公共設施的規(guī)劃基本已覆蓋新區(qū)全景，且配置較為均勻公共設施——其它第56頁/共89頁開放空間七朝古都文化展示帶時尚活力展示帶生態(tài)科技展示帶道路體系居住公共設施功能布局城市創(chuàng)意休閑帶生態(tài)通廊城市新風系統(tǒng)主題市政公園一場綠色和人文的饕餮盛宴一片健康親子的溫馨樂土一次色彩斑斕的視覺沖擊體驗開放空間由城市創(chuàng)意休閑帶、生態(tài)通廊、主題市政公園構(gòu)成第57頁/共89頁轉(zhuǎn)化高壓走廊不利因素為優(yōu)勢亮點，設計一條綠色自然、人文景觀長廊，承擔新市鎮(zhèn)城市形象價值開放空間——城市創(chuàng)意休閑帶22m距地塊紅線距離16m高壓走廊寬度10m建筑高壓線退距電壓級別建筑退讓標準（m)1-10kV635-110kV8154-220kV10350-500kV15弱化高壓走廊不利因素高壓走廊寬16m，按照國家相關標準，本區(qū)域建筑需退距高壓線10m

地塊紅線距高壓走廊22m，扣除退道路6m及退高壓線10m，還剩6m，如用作建設沿街商鋪進深太小，開發(fā)不夠集約且顯得突兀，需采用手段弱化不利因素

占地規(guī)模：約190畝化不利因素為優(yōu)勢亮點城市創(chuàng)意休閑帶——功能豐富、特色突出的市民活動中心帶新市鎮(zhèn)城市形象案例借鑒：北京奧林匹克公園＆秦皇島湯河公園第58頁/共89頁案例一——北京奧林匹克公園：不同主題特色景觀節(jié)點呈帶狀排列，局部下沉空間和景觀廣場的設置，避免形式的單調(diào)，成為奧林匹克村最核心的亮點之一開放空間——城市創(chuàng)意休閑帶7號院--水印長天

下沉廣場7號院位于下沉花園最北端。整體空間規(guī)劃體現(xiàn)現(xiàn)寓意國泰民安6號院--合院諧趣-四合院

6號院合院諧趣-四合院是典型的中國北方居住建筑類型，遍及鄉(xiāng)村與城市4、5號院--穿越瀛洲

4、5號院以及大屯路人行隧道是南北花園之間的聯(lián)系空間1號院--御道宮門

1號院御道宮門是下沉花園的南側(cè)入口空間3號院--禮樂重門

3號院禮樂重門院子東側(cè)是龍形水系下面的地下商業(yè)2號院--古木花亭

2號院古木花亭是一組北京居民中具有代表性的三進制四合院第59頁/共89頁案例二——秦皇島湯河公園：通過紅色主題的解析，塑造綠蔭里的紅飄帶，獲得《康德納特斯旅行家》評選出的世界建筑新七大奇跡，帶動整體城市發(fā)展“紅飄帶”整合了公園的多種城市功能：它與木棧道、主題花園、展示墻相結(jié)合，而成為宜居環(huán)境的展示廊與種植臺、解說系統(tǒng)、環(huán)境教育中心相結(jié)合，而成為生態(tài)概念的科普教育道與標識系統(tǒng)、燈光設施相結(jié)合，而成為區(qū)域形象的展示中心舊水塔改造成的藝術品茶室與環(huán)境教育中心臨河步道主體結(jié)構(gòu)富于時尚感的道路中國紅開放空間——城市創(chuàng)意休閑帶第60頁/共89頁根據(jù)案例啟示，設計三條特色展示帶共同構(gòu)成城市創(chuàng)意休閑帶，構(gòu)成新區(qū)新生活方式的形象展示帶普通綠地普通綠地七朝古都文化展示帶時尚活力展示帶生態(tài)科技展示帶開放空間——城市創(chuàng)意休閑帶第61頁/共89頁通過制作小規(guī)模仿古的殷商時代建筑，如門廊、亭、院等，打造一個完全開放的歷史文化博物館七朝古都文化展示帶——神秘、悠久、文化豐富建筑形式小品、雕塑通過設置一些反映殷商文化特色的小品、雕塑供游人觀摩器物、仿真文物展示通過設置一些器物（如甲骨文、青銅器、玉器佩飾）的仿真文物或者關于這些文物的照片、文獻等資料的展示第62頁/共89頁下沉式廣場設置臺階式的下沉式廣場，增加空間感、開闊感下沉式臺階的每一級采用不同的顏色，突出類似跳蕩的音符一樣的感覺廣場上設置一些雕塑、小品提升人群的參與性和趣味性

局部少量休閑商業(yè)：如報攤、冰激淋店、茶水吧時尚活力展示帶——時尚、活力、共享第63頁/共89頁“云”天棚生態(tài)科技展示帶——動感、科技、生態(tài)LED燈柱“波浪廣場”生態(tài)科技（如太陽能、水循環(huán)系統(tǒng)）的實物設施，如太陽能電池板供電、太陽能供能的LED燈柱等生態(tài)科技支撐起來的綠色環(huán)境，如綠地、樹木等通過一些小品、設施表現(xiàn)科技時尚意向，如“云天棚”、“波浪廣場”等生態(tài)科技第64頁/共89頁生態(tài)通廊——不僅是貫穿內(nèi)部的景觀長廊，更是城市的新風系統(tǒng)，將洛河水域與新市鎮(zhèn)中心有機相連濕潤的季風洛河生態(tài)通廊——城市新風系統(tǒng)，水域與城市核心的有機連接體

占地規(guī)模：約160畝（寬度設為40m，測量長度約為2700m）生態(tài)通廊兩側(cè)住房設置為低矮的多層，通過這樣的景觀通廊，營造綠色視覺通廊同時能把河邊濕潤的水氣、季風引導滲透進城市中心，自然與城市有機相連，符合生態(tài)低碳理念N開放空間——生態(tài)通廊第65頁/共89頁多點式均勻分布，突出不同特色的主題公園，形成絢爛多彩、生態(tài)活力的區(qū)域意向，最大化提升新區(qū)整體居住價值

小型化：單個小型市政公園占地面積約10-20畝

均勻分布：分布于新區(qū)的各個不同組團，使整體居住價值最大化小型化、均勻分布突出不同的主題以不同的主題來設計、命名各個市政公園，形成絢爛多彩、生態(tài)活力的區(qū)域意向不同的主題：

植物王國文化園童話世界運動天地紅藍橙生態(tài)通廊小型市政公園開放空間——主題市政公園第66頁/共89頁主題公園之植物王國＆文化園——一場綠色和人文的饕餮盛宴“植物王國”“文化園”占地規(guī)模：植物王國20畝

文化園20畝植物王國文化園偃師仿古建筑群偃師歷史人物雕塑長廊第67頁/共89頁主題公園之童話世界＆運動天地——一片健康親子的溫馨樂土占地規(guī)模：童話世界10畝

運動天地10畝“童話世界”“運動天地”童話世界運動天地第68頁/共89頁主題公園之紅、橙、藍——一次色彩斑斕的視覺沖擊體驗占地規(guī)模：紅、橙、藍主體公園各占地10畝“橙”——時尚、奔放“紅”“橙”“藍”“紅”——傳統(tǒng)、文化“藍”——自由、典雅橙色的小品雕塑

橙色主題水吧反映藍色主題的小品、雕塑、水流等

升向天空的觀景臺反映中國紅的小品、雕塑第69頁/共89頁廣場、濱河防護帶——廣場南北布局，結(jié)合濱河防護帶，共同為城市提供活力空間開放空間——其它以商業(yè)為核心休閑廣場以綠色休閑景觀為主的題廣場新區(qū)初步規(guī)劃廣場面積為30畝,目前拆分為兩個廣場第70頁/共89頁運用城市景觀體系可持續(xù)運作模式，整體運營新區(qū)公共設施及開放空間，加速區(qū)域成熟，最大化提升區(qū)域價值

景觀體系建設投入

居住環(huán)境改善

知名人居獎項評比

持續(xù)的節(jié)事活動

知名度提升

區(qū)域價值提升區(qū)域成熟持續(xù)舉辦的會展、節(jié)事活動購物公園獨立風情商業(yè)街五星級酒店城市創(chuàng)意休閑帶生態(tài)通廊……新區(qū)居民及安置村民居住環(huán)境改善環(huán)境改善帶來產(chǎn)業(yè)升級，安居且樂業(yè)城市景觀體系可持續(xù)運作模式

城市創(chuàng)意休閑帶作為新區(qū)標志性景觀，建成后完全參與河南省乃至全國的人居設計獎項評選新區(qū)優(yōu)美的居住環(huán)境，居民安居樂業(yè)知名度提升，吸引大量高素質(zhì)人口進入土地價值的提升城市面貌的全面升級偃師城市景觀體系第71頁/共89頁道路系統(tǒng)——三級路網(wǎng)和休閑步道網(wǎng)功能布局——道路系統(tǒng)

洛河洛河大橋三級路網(wǎng)體系一級道路：太學路、槐新路、商都南路二級道路：新區(qū)內(nèi)橫向道路及部分縱向道路三級道路：組團內(nèi)部道路，路面盡量隨園林景觀曲折，避免筆直，營造休閑、宜居氛圍

人車分流：設置行人專用綠化通道

機動車限行：濱河休閑景觀帶道路實行機動車輛限行，環(huán)保且能更好地培養(yǎng)濱河休閑帶的生態(tài)、休閑氛圍占地規(guī)模：新區(qū)規(guī)劃明文規(guī)定道路占地1000畝人車分流示意圖第72頁/共89頁根據(jù)偃師市新區(qū)城中村改造方案，統(tǒng)計出四個待改造城中村需要建設的安置房占地面積功能布局——居住村別人口留地（畝）回遷房占地（畝）后莊村2781660166西寺莊2016478120東寺莊2576611153高莊村105725163合計84302000502新區(qū)一期各村改造安置統(tǒng)計表新村建設共留地2000畝,回遷房占地502畝,共解決回遷8430人第73頁/共89頁根據(jù)相關原則確定村民安置房所在位置功能布局——居住原則一：在每個村莊所轄行政區(qū)域內(nèi)安置該村莊待拆遷村民（就地安置）原則二：每個村莊所轄行政區(qū)域內(nèi)零碎地塊優(yōu)先安排安置房，以便留出大面積、整塊的地用于房地產(chǎn)開發(fā)原則三：安置房選址應不影響其它地塊內(nèi)商品房對景觀資源的共享和占有基于以下原則，確定如下圖安置房選址方案后莊166畝西寺莊120畝高莊63畝東寺莊153畝各村安置房所在的位置后莊：后莊村北部兩塊被道路割離的零碎地塊（27畝、40畝）加上西面的地塊（117畝）共184畝，剛好滿足安置用地面積需求，剩余的18畝可以做一個小型的開放空間西寺莊：由于地塊濱河部分地塊內(nèi)需要營造高樓林立的岸線都市意向，所以盡量將安置地放在遠離河岸的位置高莊：安置地塊緊鄰菜市場，對安置居民較為方便東寺莊：安置地塊緊鄰小學，配套方便備注：第74頁/共89頁整體把控：容積率均衡，商品房開發(fā)是以小高層、高層為主，單幅地塊內(nèi)產(chǎn)品形式、風格豐富的產(chǎn)品功能布局——居住整體把控

容積率均衡：整體容積率2.2，單幅地塊內(nèi)容積率與整體容積率保持一致，不做調(diào)整，在此容積率下地塊內(nèi)建筑形式還有較大的變動空間

產(chǎn)品形式、風格多樣復合：在2.2的容積率下產(chǎn)品形式可變，配合建筑風格上的變化，營造多元復合的社區(qū)，避免“大一統(tǒng)”的區(qū)域意向

商品房開發(fā)以小高層、高層為主第一、土地資源有限第二、都是高層與目前的發(fā)展階段相違背，阻礙了新區(qū)多樣性的發(fā)展第75頁/共89頁局部突出突出新區(qū)城市骨架：強化濱河高層帶與活力核心帶，使之成為代表岸線都市、生態(tài)新城意向的新區(qū)城市骨架局部突出：以高層的形式，重點突出濱水高層帶與活力核心帶構(gòu)成新區(qū)城市骨架功能布局——居住第76頁/共89頁城市創(chuàng)意休閑帶小型市政公園與生態(tài)通廊廣場、濱河防護帶回遷房用地范圍功能布局回顧第77頁/共89頁功能功能設施占地規(guī)模功能比例公共設施新區(qū)購物公園40畝（建面55000㎡）10%～12%獨立風情商業(yè)街34畝（建面33600㎡）節(jié)點區(qū)域商業(yè)18畝（建面24000㎡）沿街商鋪--（建面96000㎡）五星級酒店30畝市民文化中心30畝其它學校203畝醫(yī)院85畝污水廠50畝開放空間城市創(chuàng)意休閑帶190畝17%～19%生態(tài)通廊160畝主題公園90畝沿河綠化帶384畝廣場30畝道路系統(tǒng)路網(wǎng)1000畝20%～22%居住回遷房502畝49%～51%商品房約1900畝功能設施規(guī)模匯總第78頁/共89頁發(fā)展戰(zhàn)略演繹功能構(gòu)成及比例功能布局前期報告內(nèi)容回顧前期報告內(nèi)容回顧Part.1Part.2新區(qū)一期功能定位布局Part.3新區(qū)一期開發(fā)實施策略Part.4零碳生活新市鎮(zhèn)演繹開發(fā)時序出讓策略效益評價第79頁/共89頁①②③岸線星城低碳綠洲生態(tài)佳園①②③根據(jù)一般經(jīng)驗，新區(qū)一期初步開發(fā)周期為5～6年，分為三個發(fā)展階段2010—20112012—20132014—2015啟動階段完善階段成熟階段關鍵功能建設階段意義關鍵舉措政府開發(fā)商城市創(chuàng)意休閑帶開始啟動

沿河綠化帶風情商業(yè)街路網(wǎng)投入修建

岸線星城組團投入開發(fā)引爆新區(qū)開發(fā)，形成示范效應，帶動新區(qū)發(fā)展城市創(chuàng)意休閑帶進一步完善

購物公園、五星級酒店、市民文化中心投入建設并相繼完工生態(tài)通廊及部分主題公園

路網(wǎng)進一步完善低碳綠洲組團投入開發(fā)新區(qū)基礎設施不斷完善及部分高端設施投建并完工，開發(fā)速度達到峰值部分主題公園路網(wǎng)進一步完善生態(tài)佳園組團投入開發(fā)隨著基礎設施及部分功能基本建設完畢，新區(qū)逐漸成熟，區(qū)域價值達到峰值促進拆賠的順利進行城市創(chuàng)意休閑帶部分啟動沿河綠化帶投入建設關鍵路網(wǎng)投入修建實施策略——開發(fā)時序岸線新城組團一級開發(fā)，并完成部分地塊的二級開發(fā)

風情商業(yè)街啟動開發(fā)促進拆賠的順利進行城市創(chuàng)意休閑帶進一步完善市民文化中心投入建設并完工

路網(wǎng)進一步完善完成低碳綠洲組團的一級開發(fā)并掛牌出讓低碳綠洲少部分地塊二級開發(fā)五星級酒店、購物公園投入建設并完工促進拆賠的順利進行路網(wǎng)進一步完善部分主題公園建設

完成生態(tài)佳園組團的一級開發(fā)并掛牌出讓低碳綠洲大部分地塊的二級開發(fā)根據(jù)各地塊屬性，將新區(qū)一期分為三個部分第80頁/共89頁按照舊改進度，分行政區(qū)域滾動開發(fā)，道路等基礎設施先行，集中資金打造節(jié)點示范區(qū)基礎設施：道路先行，盡快貫穿槐新路、迎賓路兩條主路環(huán)境改善：沿河堤岸整治，一期蓄水拆遷啟動：后莊、西寺莊拆遷區(qū)域摸底新區(qū)示范：城市創(chuàng)意休閑帶和濱河公園先期建成部分城市創(chuàng)意休閑帶濱河公園槐新路、迎賓路