項(xiàng)目營(yíng)銷策劃構(gòu)思方案

南京

·

新天地花城

６０萬(wàn)平方米〔１６萬(wàn)平方米商場(chǎng)〕超級(jí)大盤

工程營(yíng)銷籌劃構(gòu)思方案投標(biāo)單位：xxxxxxx

摘

要

針對(duì)南京江寧開(kāi)發(fā)區(qū)工程籌劃，我們具有如下重大創(chuàng)新：

１.

從城市經(jīng)營(yíng)角度，首先進(jìn)展城市經(jīng)營(yíng)籌劃，造就江寧開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展萬(wàn)馬奔騰的大勢(shì)，然后將本工程放在城市經(jīng)營(yíng)的大背景下，運(yùn)作土地的一級(jí)半市場(chǎng)，開(kāi)放大招商，大手筆整合金融、房地產(chǎn)、商業(yè)、物流社會(huì)資源，形成江寧投資置業(yè)的熱潮。目的：提升江寧新區(qū)——南京新城名片形象，提升房地產(chǎn)價(jià)值。

對(duì)于城市經(jīng)營(yíng)籌劃，我國(guó)有名籌劃?rùn)C(jī)構(gòu)王志鋼工作室賜予中蘭德大力支持。

２.

商業(yè)籌劃進(jìn)展大手筆創(chuàng)新，運(yùn)用我們豐富的商業(yè)房地產(chǎn)閱歷，在工程地塊籌劃南京最具創(chuàng)意的大型shopping

mall購(gòu)物中心，將工程開(kāi)發(fā)籌劃與招商籌劃同步進(jìn)展，承受產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)方式掛念進(jìn)展商首先回籠２-３億元現(xiàn)金。

３.

在房地產(chǎn)工程籌劃方面進(jìn)展重大創(chuàng)新，依據(jù)我國(guó)生態(tài)住宅規(guī)劃，啟動(dòng)南京第一個(gè)大型生態(tài)安康社區(qū)，以大面積安康養(yǎng)生花卉形成的中心花園震撼南京置業(yè)者的心靈；

４.

運(yùn)用泛地產(chǎn)理論精華，將安康產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、零售業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)有效嫁接，我們情愿將多年來(lái)投巨資完成的中華國(guó)際養(yǎng)生園成果引入到江蘇，依據(jù)南京區(qū)域文化特點(diǎn)，規(guī)劃在SHOPPING

MALL建立５０００平方米國(guó)際安康養(yǎng)生效勞中心，融合中西安康養(yǎng)生文化于一體，奇妙提煉江蘇吳越安康養(yǎng)生文化之精華，形成南京國(guó)際安康養(yǎng)生園，吸引大批成功人士和游客來(lái)此消費(fèi)，帶動(dòng)商業(yè)工程和住宅銷售。

５.

本工程籌劃負(fù)責(zé)人具有豐富的進(jìn)展商閱歷，能夠充分運(yùn)用客戶營(yíng)銷與效勞營(yíng)銷手段，結(jié)合深圳先進(jìn)營(yíng)銷理念與南京區(qū)域文化特點(diǎn)設(shè)計(jì)出系列大型客戶營(yíng)銷活動(dòng)方案，形成滿城爭(zhēng)說(shuō)新天地工程的局面。

６.中蘭德具有專家群體優(yōu)勢(shì)，充分發(fā)揮母公司金融效勞特色，運(yùn)用金融創(chuàng)新手段引導(dǎo)客戶購(gòu)置我們的物業(yè)。案名注解

本營(yíng)銷籌劃方案暫將工程總體案名定為“南京

?新天地〞，其中住宅局部為“新天地

?花城〞。

此案名首先明確了工程的定位及其社會(huì)價(jià)值，該工程由于具備極大的商業(yè)價(jià)值，應(yīng)成為提升整

個(gè)江寧新區(qū)價(jià)值的核心和標(biāo)志，并引導(dǎo)新的消費(fèi)觀念、居住觀念、城區(qū)觀念、空間觀念和審美

觀念；其次，該案名區(qū)分于目前江寧及南京全部工程案名歐化及小資傾向，凸顯大氣、高格形

象；另外，該案名極富現(xiàn)代感，簡(jiǎn)潔產(chǎn)生聯(lián)想；簡(jiǎn)潔，便于傳播和記憶。

住宅局部案名與“詩(shī)意棲居〞內(nèi)涵統(tǒng)一。目

錄

★市

場(chǎng)

篇

一、南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體評(píng)價(jià)

１、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

２、人口及收入、消費(fèi)水平、消費(fèi)特征

３、房地產(chǎn)整體進(jìn)展水平

４、城市區(qū)域價(jià)值及進(jìn)展趨勢(shì)二、江寧區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體評(píng)價(jià)

１、江寧區(qū)區(qū)域價(jià)值分析

２、經(jīng)濟(jì)進(jìn)展及消費(fèi)主體特征

３、房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況〔主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析〕

４、商業(yè)現(xiàn)狀及前景評(píng)價(jià)★構(gòu)

思

篇

三、南京·新天地理念創(chuàng)新與構(gòu)思要點(diǎn)

１、品牌及市場(chǎng)整體效應(yīng)目標(biāo)

２、商業(yè)局部整體定位及核心價(jià)值選擇

３、住宅局部整體定位及核心價(jià)值選擇

４、整體營(yíng)銷策略

５、開(kāi)發(fā)策略選擇

６、銷售、本錢、收益等財(cái)務(wù)總體目標(biāo)★項(xiàng)

目

篇

四、工程SWOT與動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)分析

１、工程主要威逼

２、工程主要時(shí)機(jī)點(diǎn)

３、動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)分析

五、商業(yè)工程構(gòu)思定位初步模擬

１、商業(yè)主題定位及業(yè)態(tài)選擇

２、商業(yè)規(guī)劃支配及經(jīng)營(yíng)、租售方案

３、商業(yè)局部財(cái)務(wù)指標(biāo)猜測(cè)

六、住宅局部產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議

１、產(chǎn)品主題概念定位

２、住宅產(chǎn)品類別、比例、分布及開(kāi)發(fā)建議

３、戶型、面積、比例

４、規(guī)劃要點(diǎn)、園林建議

５、價(jià)格策略

６、住宅局部財(cái)務(wù)指標(biāo)猜測(cè)★概念規(guī)劃篇

七、規(guī)劃及獨(dú)特創(chuàng)新概念★營(yíng)銷要點(diǎn)篇

八、營(yíng)銷要點(diǎn)及工程后價(jià)值評(píng)價(jià)

〔一〕

營(yíng)銷要點(diǎn)

〔二〕

后價(jià)值評(píng)價(jià)★合

作

篇

九、雙贏合作模式介紹

１、我司內(nèi)部專業(yè)運(yùn)作流程

２、合作方式選擇

３、我司異地經(jīng)營(yíng)模式

４、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及付款方式

５、主要專案人員簡(jiǎn)介

南京·新天地

工程營(yíng)銷籌劃構(gòu)思方案

★市

場(chǎng)

篇

一、南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析南京歷經(jīng)十朝都會(huì)，文化底蘊(yùn)深厚。南京下轄十一區(qū)兩縣，是長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)核心區(qū)重要城市和長(zhǎng)

江流域四大中心城市之一，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出。南京教育、科研興旺，目前擁有各類高等院校４８所，各

類自然科學(xué)爭(zhēng)辯和研發(fā)機(jī)構(gòu)５７１家。南京以石油化工、電子信息、汽車摩托車、機(jī)械儀表和生物醫(yī)藥

５大支柱產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，成為華東地區(qū)重要的綜合性工業(yè)基地。南京金融商貿(mào)興盛，初步形成了大商業(yè)、

大流通、大市場(chǎng)的格局。

１、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

南京經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行狀況良好。以２００２年為例，南京國(guó)民生產(chǎn)總值到達(dá)１２９５億元，同比增長(zhǎng)１２.５%；完成固定資產(chǎn)投資超過(guò)５００億元，同比增長(zhǎng)２６.４%；財(cái)政收入為２６４.９２億元，占GDP比重２０.５０%；工業(yè)利潤(rùn)同比增長(zhǎng)３４.５%；居民可支配消費(fèi)收入為９１５４元；社會(huì)消費(fèi)品零售額突破４００億元，增長(zhǎng)近１０%。

南京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)健，在長(zhǎng)三角大的經(jīng)濟(jì)背景驅(qū)動(dòng)下，將來(lái)３—５年經(jīng)濟(jì)會(huì)呈現(xiàn)持續(xù)的進(jìn)展活力，這也必將會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性進(jìn)展和城市化進(jìn)程的推動(dòng)。２、人口及消費(fèi)

①南京市區(qū)人口總數(shù)為３００多萬(wàn)，文化程度較高，消費(fèi)主體穩(wěn)定，居民可支配消費(fèi)收入中檔偏上，消費(fèi)力量較強(qiáng)。住宅等大宗耐用消費(fèi)需求屬成長(zhǎng)型，上升較快。

②消費(fèi)主要集中在老城區(qū)。商業(yè)形成夫子廟、新街口、湖南路三大主要商圈，商業(yè)主題定位各具特色，不僅大型百貨、購(gòu)物中心進(jìn)展較快，而且蘇果、好又多、華聯(lián)、金潤(rùn)華等大型連鎖超市較高密度分布城區(qū)，假設(shè)對(duì)現(xiàn)代購(gòu)物中心以及南京商業(yè)市場(chǎng)沒(méi)有深刻的把握，假設(shè)不進(jìn)展商業(yè)主題及業(yè)態(tài)創(chuàng)新，很難形成新的商業(yè)中心。

③老城區(qū)“情結(jié)〞較重，但隨著拆遷改造，城市規(guī)劃的進(jìn)展，老城區(qū)向東西、南北方向擴(kuò)展加速，人們選擇河西、江寧、城東片區(qū)居住的趨勢(shì)明顯增加。

④在老城區(qū)外形成新的住宅、休閑中心并輻射帶動(dòng)周邊是不行阻擋的進(jìn)展趨勢(shì)，但面臨著創(chuàng)新、引導(dǎo)、配套資源跟進(jìn)的實(shí)際問(wèn)題。

３、房地產(chǎn)整體進(jìn)展水平

①

市場(chǎng)供給

２００２年１-１２月南京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)

---------------------------------------------------------------------

指

標(biāo)

名

稱

計(jì)量單位

本月止累計(jì)

比去年同期增長(zhǎng)%

---------------------------------------------------------------------

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額

億元

１３７.６３

２４.０

#

商品房屋投資額

億元

１０４.２８

４８.３

土地開(kāi)發(fā)投資額

億元

２１.７７

２２.９

１、按工程用途分

住宅

億元

９６.５７

２７.８

辦公樓

億元

１５.８１

４５.７

商業(yè)用房

億元

１０.９

２１.０

２、房屋建筑面積

施工面積

萬(wàn)平方米

１１８４.４

１２.５

#

住宅

萬(wàn)平方米

９０９.６０

１７.３

竣工面積

萬(wàn)平方米

４３４.５９

７.９

#

住宅

萬(wàn)平方米

３７４.４３

２１.１

３、商品房屋銷售面積

萬(wàn)平方米

３８２.０５

３５.７

#

住宅

萬(wàn)平方米

３４１.９２

３７.９

４、商品房屋銷售額

億元

１１２.３２

３７.２

#

住宅

億元

９５.７０

４９.７

５、土地開(kāi)發(fā)面積

萬(wàn)平方米

２０７.４０

-１.６

---------------------------------------------------------------------

②住宅需求

２００３年商品房的供給量在３００萬(wàn)平方米左右，但２００３年的拆遷量持續(xù)增長(zhǎng)，總拆遷量超過(guò)３萬(wàn)戶。假設(shè)每戶購(gòu)一套８０平方米的住房，僅此一項(xiàng)需求就達(dá)２４０萬(wàn)平米，加上占每年購(gòu)房量１０％，３０萬(wàn)平方米的外來(lái)人口購(gòu)房及其它需求，剛性需求就在２５０萬(wàn)至３００萬(wàn)平方米之間，供求根本平衡。依據(jù)綜合經(jīng)濟(jì)指數(shù)分析，將來(lái)３-５年南京市住宅市場(chǎng)這種供需兩旺的局面將得到進(jìn)一步進(jìn)展。③價(jià)格趨勢(shì)

將來(lái)３-５年內(nèi)整體保持“穩(wěn)中有升〞的趨勢(shì)。目前南京房?jī)r(jià)約４０%保持２５００-３０００元/平米的水平。配套資

源的跟進(jìn)以及住宅品質(zhì)的提升，房?jī)r(jià)上升空間最具潛力的城區(qū)應(yīng)為江寧、河西、城東等區(qū)域。

另?yè)?jù)調(diào)查，目前南京選擇每平方米３０００元—

３５００元單價(jià)的購(gòu)房者約占３２％。高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品，加上有力的消費(fèi)引導(dǎo)，會(huì)促動(dòng)南京房市消費(fèi)向高臺(tái)階邁進(jìn)。④開(kāi)發(fā)商水準(zhǔn)及住宅品質(zhì)

南京目前有開(kāi)發(fā)商５００-１０００家，連續(xù)３年開(kāi)發(fā)面積達(dá)１０萬(wàn)平米以上的，只有３０多家。開(kāi)發(fā)商實(shí)力弱，專業(yè)資源不集中，管理水平和創(chuàng)新力量不強(qiáng)為高品質(zhì)房預(yù)留了很多空間。另，南京新區(qū)工程物業(yè)管理水準(zhǔn)普遍較低，產(chǎn)品細(xì)節(jié)品質(zhì)較差，社區(qū)氣氛嚴(yán)峻缺乏，這些均是該南京·新天地工程的突破點(diǎn)和時(shí)機(jī)點(diǎn)。

４、城市區(qū)域價(jià)值及進(jìn)展趨勢(shì)

目前最具居住、生活價(jià)值的區(qū)域仍舊是鼓樓、玄武、秦淮等老城區(qū)，但南京市向東西、南北延展的趨勢(shì)已成定局。特殊是以?shī)W體為中心的河西區(qū)和以開(kāi)發(fā)區(qū)為中心的江寧區(qū)，將成為將來(lái)南京新的高尚住宅區(qū)及新興產(chǎn)業(yè)中心。二、江寧區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析

１、江寧區(qū)區(qū)域價(jià)值分析

江寧區(qū)是南京的新設(shè)區(qū)，總面積１５６７平方公里，轄１７個(gè)鎮(zhèn)，三個(gè)街道辦事處，人口７６萬(wàn)。目前核心組成局部為經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和東山鎮(zhèn)。江寧從東西南三面環(huán)繞南京，距老城區(qū)約１０分鐘車程，交通網(wǎng)絡(luò)興旺，境內(nèi)有滬寧、寧馬、機(jī)場(chǎng)高速大路、寧杭大路、１０４國(guó)道等高等級(jí)大路，滬寧、寧蕪鐵路穿境而過(guò)，南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)座落境內(nèi)，距長(zhǎng)江最大的內(nèi)河港—新生圩港僅１７公里。另外，規(guī)劃中的地鐵也將掩蓋該區(qū)，高校城即將落戶該區(qū)。

作為南京市將來(lái)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，現(xiàn)代化的、開(kāi)放的園林新區(qū)，必將成為商業(yè)效勞配套齊全、交通便利、環(huán)境美麗?的新型住宅社區(qū)和南京都市圈的商業(yè)副中心。在將來(lái)的進(jìn)展中，江寧具備極大的城區(qū)價(jià)值。

江寧區(qū)總體規(guī)劃圖

２、經(jīng)濟(jì)進(jìn)展及消費(fèi)主體特征

２００２年全區(qū)實(shí)現(xiàn)GDP１３５億元，完成財(cái)政收入２２.０１億元；實(shí)際利用外資４億美元，合同利用外資５.１億美元；五年來(lái)全區(qū)累計(jì)實(shí)際利用外資１３.２億美元，累計(jì)引進(jìn)三資企業(yè)６５３家；全區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值７０.２億元，工業(yè)總產(chǎn)值３２６億元，銷售收入３０３.６億元，利稅２７.１億元；５００萬(wàn)元以上規(guī)模企業(yè)６０２家。雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和進(jìn)展活力為新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)的進(jìn)展制造了較大的空間。

江寧區(qū)目前住宅消費(fèi)以老城區(qū)市民為主，多以投資為目的，并未能將已購(gòu)住宅作為“第一居所〞。日常消費(fèi)配套落后，集中于東山鎮(zhèn)的商業(yè)中心區(qū)定位及層次較低。３、房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況

目前江寧區(qū)大小住宅開(kāi)發(fā)工程不少于３０個(gè)，住宅類別根本分為兩類，一類為一般多層住宅，一類為TOWNHOUSE住宅。價(jià)格根本也分兩個(gè)層次，一類是２５００元/平米左右的，一類是３０００元/平米左右。住宅工程同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)比

較嚴(yán)峻，產(chǎn)品綜合品質(zhì)還有很大的提升空間，工程運(yùn)作模式需要重大創(chuàng)新，亟需從一般的房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)層次提升到城市經(jīng)營(yíng)層次，在城市經(jīng)營(yíng)的大背景下查找房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新奶酪

。附：主要工程一覽表

內(nèi)

容名

稱

規(guī)模

類型

主力戶型

價(jià)格

主題

交付日期

翠屏國(guó)際城

占地１２０萬(wàn)㎡建筑８０萬(wàn)㎡

多層、聯(lián)排別墅

、別墅

三室二廳、二室二廳

多層：２５００聯(lián)排：３３００別墅：３６００

山湖林海間的國(guó)際名流生活

一期已交付

江南文樞苑

建筑１２萬(wàn)㎡

多層、別墅

三室二廳三衛(wèi)〔１８４㎡〕

多層２１００

一脈承天地

人文出大家

現(xiàn)房

２１世紀(jì)世紀(jì)園

總規(guī)４０萬(wàn)㎡

多層

三室二廳一衛(wèi)〔１２０㎡〕

２１００

精彩詮釋歐式生活典范

現(xiàn)房

天地新城

總規(guī)５６萬(wàn)㎡

多層、別墅、精裝單身寓

三室二廳錯(cuò)層、四室二廳躍層

２５００

有情天地生態(tài)家園

期房

歐陸經(jīng)典花園

總規(guī)２５萬(wàn)㎡

全框架花園公寓

三室二廳１３７-１５０㎡

２３００

住好房子，一生幸福

現(xiàn)房

武夷花園

總規(guī)２６萬(wàn)㎡

多層、別墅、聯(lián)排

三室二廳、四室二廳

２４００

新城區(qū)、新生活

現(xiàn)房

明月港灣

占地３５萬(wàn)㎡

多層、別墅、聯(lián)排

三室二廳１１０-１３０㎡

２４００

大型秦淮水岸星級(jí)社區(qū)

期房

百家湖花園

總規(guī)１００萬(wàn)㎡

多層、別墅聯(lián)排

四室二廳１４２㎡

２４００

超大社區(qū)，組團(tuán)有不同的定位主題

期、現(xiàn)

市政天元城

總規(guī)４０萬(wàn)㎡

多層

三室二廳１１０-１３０㎡

２５００

純夏威夷閑休閑景觀城

期、現(xiàn)

立信瑞景文華

占地２２萬(wàn)㎡

別墅

雙拼別墅１８０-３００㎡

３０００

山水瑞景，文華金陵

期房

運(yùn)盛美之國(guó)花園

總規(guī)４０萬(wàn)㎡

別墅

１８６㎡、１９０㎡、２０４㎡

３５８０

獻(xiàn)給成功人士的時(shí)尚山水美墅

期房

文化名園

總規(guī)２２萬(wàn)㎡

多層、小高層

三室二廳二衛(wèi)１３０㎡

２１００

百家湖畔，臻美人家

現(xiàn)房

４、商業(yè)現(xiàn)狀及前景評(píng)價(jià)①

南京目前商業(yè)消費(fèi)模式形成相比照較穩(wěn)定：第一層次是便民店消費(fèi)；其次層次是以蘇果、好又多、華聯(lián)和金潤(rùn)華等為主導(dǎo)的大型連鎖超市消費(fèi)；第三層次就是三大商圈的集中消費(fèi)。江寧區(qū)除與老城市區(qū)交接處有麥德隆、歐倍德大型倉(cāng)儲(chǔ)式批發(fā)購(gòu)物中心以及東山鎮(zhèn)層次較低的商業(yè)集中區(qū)外，缺乏新的特色主題商業(yè)中心和物流配送中心。

②由于固有的消費(fèi)習(xí)慣和江寧區(qū)明顯欠缺的人氣，目前在江寧區(qū)啟動(dòng)大的商業(yè)中心存在肯定的風(fēng)險(xiǎn)，但是存在先行一步的重大機(jī)遇，同時(shí)對(duì)于需要商業(yè)面積較大的經(jīng)營(yíng)工程在江寧落戶將很有競(jìng)爭(zhēng)力。

③江寧區(qū)的區(qū)位價(jià)值及進(jìn)展方向又具備一個(gè)獨(dú)具特色、以郊區(qū)休閑為根本定位的一站式大型SHOPPING

MALL購(gòu)物中心產(chǎn)生的條件，將來(lái)高校城的興建、地鐵的貫穿等都是有力支撐。

④南京的物流產(chǎn)業(yè)進(jìn)展落后于華東經(jīng)濟(jì)進(jìn)展，南京優(yōu)越的交通運(yùn)輸優(yōu)勢(shì)沒(méi)有充分發(fā)揮，自動(dòng)化立體倉(cāng)庫(kù)為標(biāo)志的高科技物流配送中心在南京得進(jìn)展?jié)摿薮蟆！?/p>

構(gòu)

思

篇

三、南京·新天地花城理念創(chuàng)新與構(gòu)思要點(diǎn)１、品牌及市場(chǎng)整體效應(yīng)目標(biāo)企業(yè)品牌——城市運(yùn)

營(yíng)

商

新造城市運(yùn)動(dòng)

工程品牌——城

市

名

片

第

一

居

所①

樹(shù)立江寧區(qū)—南京新城市名片的新形象，通過(guò)城市經(jīng)營(yíng)籌劃，充分挖掘江寧區(qū)的潛在優(yōu)勢(shì)，明確先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與支柱產(chǎn)業(yè)，確定江寧區(qū)在南京以及華東經(jīng)濟(jì)圈的地位，調(diào)動(dòng)國(guó)內(nèi)宣揚(yáng)資源，大造聲勢(shì)，讓江寧區(qū)大幅增值。

②

成為江寧區(qū)乃至南京市人居標(biāo)志性工程，第一居所和新概念SHOPPING

MALL商業(yè)休閑中心；

③

形成強(qiáng)大的工程品牌力，實(shí)現(xiàn)“三動(dòng)〞效應(yīng)：即在市場(chǎng)和同行中產(chǎn)生“震驚〞，與周邊工程及市政條件形成有機(jī)“互動(dòng)〞；對(duì)江寧區(qū)整體區(qū)域價(jià)值產(chǎn)生極大的“帶動(dòng)〞。

２、商業(yè)局部整體定位及核心價(jià)值選擇

①

大型一站式、可享性購(gòu)物、觀光和消閑消遣商業(yè)中心，“南京第一MALL，商業(yè)迪斯尼〞。

②

核心價(jià)值：周全而創(chuàng)新的業(yè)態(tài)選擇，一站式購(gòu)物滿足；創(chuàng)新的都市消閑、觀光消遣、文藝欣賞、生命安康、人生體驗(yàn)等附加階值制造；獨(dú)特的商業(yè)主題號(hào)召力，優(yōu)質(zhì)的效勞和整體的經(jīng)營(yíng)管理水平；便捷的交通組織；極大的投資潛力和多向度投資的時(shí)機(jī)。

③

鑒于工程還存在不確定因素，建議在工程安康養(yǎng)生、江蘇文化呈現(xiàn)、休閑消遣與景觀方面進(jìn)展重大創(chuàng)新，只有成為南京市江寧人乃至外地游客消閑的好去處，才能真正發(fā)揮ＭＡＬＬ的優(yōu)勢(shì)，不僅要考慮南京江寧開(kāi)發(fā)區(qū)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)進(jìn)展前景，而且要考慮旅游業(yè)對(duì)本工程的要求。假設(shè)該工程成為江蘇最具有特色的休閑消遣與安康效勞中心，那么本工程的成功就有了格外堅(jiān)實(shí)的基石。３、住宅局部整體定位及核心價(jià)值選擇

①以多層為主，兼有板式小高層、TOWNHOUSE情景花園洋房的超大型、低密度安康休閑住宅區(qū)，南京市及江寧區(qū)中高收入階層首次或二次置業(yè)者首先的“第一居所〞。

②核心價(jià)值：生態(tài)消閑的園林環(huán)境，國(guó)家康居示范樣板小區(qū)；豐富、溫馨、人情味十足的社區(qū)文化創(chuàng)立；復(fù)合社區(qū)的生命安康概念，尊貴生活方式的引領(lǐng)者；以人為本、盡善盡美的高水準(zhǔn)物業(yè)管理；品牌社區(qū)的附加價(jià)值，身份和品位的象征；日常生活及交通組織的便捷。

４、整體營(yíng)銷策略

①

現(xiàn)造勢(shì)后做事，首先推廣江寧區(qū)南京新城新形象，促進(jìn)區(qū)域價(jià)值的提升，將本工程作為城市運(yùn)營(yíng)的點(diǎn)睛之筆推出。②商、住作為一個(gè)整體概念進(jìn)展推廣，打造工程整體強(qiáng)勢(shì)品牌；以商促住，商住互動(dòng)，工程總體推廣建議以“新造城運(yùn)動(dòng)〞概念統(tǒng)領(lǐng)商業(yè)和住宅工程的推廣。③以聚人氣及制造聚人氣的條件為營(yíng)銷主要指導(dǎo)思想和投入準(zhǔn)那么，高起點(diǎn)、大手筆開(kāi)展銷營(yíng)活動(dòng)；以大型公關(guān)活為主體，以適當(dāng)高效的新聞炒作為輔，進(jìn)展整合營(yíng)銷傳播推廣。營(yíng)銷推廣系統(tǒng)、緊湊有力。④低價(jià)入市，低開(kāi)高走。⑤商業(yè)先行，通過(guò)新型主題SHOPPING

MALL推出，制造獨(dú)特的消閑商業(yè)街氣氛，購(gòu)物消遣休閑一體化，同時(shí)啟動(dòng)住宅認(rèn)購(gòu)高潮。５、開(kāi)發(fā)策略選擇

①

先啟動(dòng)商業(yè)，但前期規(guī)模意味著風(fēng)險(xiǎn)。建議商業(yè)局部〔整體規(guī)劃先行〕先期啟動(dòng)MALL

購(gòu)物中心+將軍路和勝太西路兩條主題商業(yè)街，商業(yè)總面積１６萬(wàn)平方米左右，先啟動(dòng)８萬(wàn)平方米以內(nèi)；同期啟動(dòng)住宅一期局部，純多層，面積把握在６-８萬(wàn)平米。

②住宅局部分四期開(kāi)發(fā)，各個(gè)組團(tuán)有相對(duì)明顯的定位及共性子案名，為降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)局部隨住宅開(kāi)發(fā)，保持調(diào)整余地，小高層類別在后兩期開(kāi)發(fā)。適當(dāng)提前啟動(dòng)如幼兒園、泛會(huì)所、醫(yī)務(wù)中心等設(shè)施。

６、銷售、本錢、收益等財(cái)務(wù)總體目標(biāo)

商業(yè)局部：實(shí)現(xiàn)銷售收入４-６億元，利潤(rùn)２-３億元；年租金收益１４００萬(wàn)元。

住宅局部：實(shí)現(xiàn)銷售收入１６-１８億元，利潤(rùn)３-４億元。

★

項(xiàng)

目

篇四、工程SWOT與動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)分析１、工程主要威逼

①需要面對(duì)的主要不是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題，而是消費(fèi)習(xí)慣的引導(dǎo)和消費(fèi)水平的準(zhǔn)確把握問(wèn)題，核心是要將本工程變成南京居民的第一居所。

②生活配套資源明顯缺乏，人氣不旺，大規(guī)模商業(yè)工程按常規(guī)啟動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大，需要豐富的商業(yè)操作閱歷進(jìn)展創(chuàng)新。

③江寧區(qū)板塊的住宅工程目前在南京市民心里根本上是一個(gè)投資概念。２、工程優(yōu)勢(shì)與主要時(shí)機(jī)點(diǎn)①舊城改造、拆遷而形成的巨大直接需求，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃進(jìn)展直接帶動(dòng)家居、裝飾市場(chǎng)的飛速進(jìn)展。

②地鐵、高校城等大配套工程將對(duì)商業(yè)和住宅產(chǎn)生巨大的需求拉動(dòng)。

②

江寧板塊是南京將來(lái)城市進(jìn)展的新興城區(qū)，有相對(duì)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)力支撐。

３、工程動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)分析房地產(chǎn)企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)加劇，不同企業(yè)之間在競(jìng)爭(zhēng)中相互學(xué)習(xí)，房地笠導(dǎo)啪赫鉸閱Ｊ椒⑸謀洌？br>第一、動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的制定是以重視動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)互動(dòng)為根本前提的。

其次、過(guò)去制定戰(zhàn)略的另一個(gè)動(dòng)身點(diǎn)就是揚(yáng)長(zhǎng)避短，以自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)打擊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的弱點(diǎn)，然后對(duì)手在博弈中增加學(xué)習(xí)力量，優(yōu)勢(shì)發(fā)生變化或逆轉(zhuǎn)。

第三、靜態(tài)條件下，制定競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的目的是保持長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。而在動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)條件下，制定競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的目的是制造新的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，特殊是擅長(zhǎng)利用多個(gè)學(xué)科優(yōu)勢(shì)，通過(guò)學(xué)問(wèn)壁壘加大對(duì)手抬高競(jìng)爭(zhēng)的門欄。

第四、

動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)條件的分析方法不同于靜態(tài)分析，把博弈論和行為科學(xué)的分析方法用于對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的行為和反響的分析；把聯(lián)動(dòng)分析方法用于對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析；運(yùn)用情景描述、戰(zhàn)斗虛擬現(xiàn)實(shí)玩耍和仿真分析等方法運(yùn)用于競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略評(píng)價(jià)與選擇。

第五、在動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)條件下，人們更加留意環(huán)境、市場(chǎng)和行業(yè)構(gòu)造對(duì)企業(yè)行為與效益的影響和企業(yè)的資源條件；而在動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，人們?cè)絹?lái)越關(guān)注企業(yè)的力量、核心專長(zhǎng)以及企業(yè)戰(zhàn)略的作用。

在具體營(yíng)銷策略執(zhí)行過(guò)程中，我們將具體分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況，制定出符合動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)的營(yíng)銷新模式，留意商業(yè)與房地產(chǎn)同步進(jìn)展的新模式。例如我們成功地完成了深圳茂業(yè)集團(tuán)的進(jìn)展戰(zhàn)略詢問(wèn)效勞案例，依據(jù)動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略指導(dǎo)思想，茂業(yè)集團(tuán)制定了房地產(chǎn)與零售業(yè)同步進(jìn)展的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，在與深圳同類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。在深圳特區(qū)成長(zhǎng)起來(lái)的茂業(yè)集團(tuán)，已經(jīng)走過(guò)八年不平凡的奮斗歷程，猶如在沙灘上走過(guò)的清楚腳印，茂業(yè)集團(tuán)的進(jìn)展完全憑借嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的實(shí)干精神，憑借領(lǐng)先同行的市場(chǎng)理念。

１９９７年香港回歸，茂業(yè)集團(tuán)滿懷創(chuàng)業(yè)激情推出茂業(yè)百貨商廈，作為東門百貨旗艦走向零售業(yè)市場(chǎng)，

房地產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)百貨業(yè)失敗率極高，甚至血本無(wú)歸。這是由于百貨業(yè)投資回收周期較長(zhǎng)，人力資本投入巨大，工

作強(qiáng)度大，競(jìng)爭(zhēng)空前劇烈，利潤(rùn)微薄，茂業(yè)百貨開(kāi)業(yè)之初虧損１０００萬(wàn)元，公司領(lǐng)導(dǎo)大膽轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)思路，降低本錢，在女裝經(jīng)營(yíng)特色方面下功夫，成功實(shí)現(xiàn)扭虧為贏。

它是深圳商業(yè)房地產(chǎn)投資成功的典范，２００１年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)到達(dá)１.４億元，東門茂業(yè)百貨奠定了茂業(yè)集

團(tuán)百年大業(yè)的根基，實(shí)干務(wù)實(shí)的茂業(yè)人成功探究出商業(yè)與房地產(chǎn)同步進(jìn)展的茂業(yè)新模式，通過(guò)房地產(chǎn)為百貨業(yè)連鎖經(jīng)營(yíng)供給新空間，通過(guò)百貨的進(jìn)展為公司制造更多現(xiàn)金收益，提升房地產(chǎn)價(jià)值。

苦心經(jīng)營(yíng)，在動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)中謀求企業(yè)進(jìn)展的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，茂業(yè)集團(tuán)成功走出一條新路。

五、商業(yè)工程構(gòu)思定位與初步分析

１、商業(yè)主題定位及業(yè)態(tài)選擇

①主題定位：“南京

?

新天地——南京第一MALL，商業(yè)迪斯尼〞

②業(yè)態(tài)選擇：第一業(yè)態(tài)，家俱、家居、建材、家私飾品、汽車；其次業(yè)態(tài)：時(shí)裝、百貨、精品店；第三業(yè)態(tài)：演藝、康樂(lè)、風(fēng)俗文化、特產(chǎn)、運(yùn)動(dòng)用品、各地〔全國(guó)〕名吃、特色品牌店。

假設(shè)可能，建議與旅游機(jī)構(gòu)聯(lián)盟，規(guī)劃少量產(chǎn)權(quán)式酒店公寓〔需做進(jìn)一步調(diào)研論證〕。

通過(guò)規(guī)劃支配和強(qiáng)有力和經(jīng)營(yíng)整合，三種業(yè)態(tài)有機(jī)統(tǒng)一，共同組成一個(gè)有著巨大感召力的購(gòu)物、休閑消遣購(gòu)物中心。２、商業(yè)規(guī)劃支配及經(jīng)營(yíng)、租售方案

依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查與分析的結(jié)果及同類工程閱歷，可以比較準(zhǔn)確地分析出總的適宜面積是１０—１６萬(wàn)平方米之間的準(zhǔn)確?????數(shù)字。同時(shí)作出有針對(duì)性的招商籌劃方案與商鋪營(yíng)銷方案，最終通過(guò)實(shí)際的招商工作確定最終定位。

１６萬(wàn)商業(yè)總體劃分舉例：家俱與家居批發(fā)市場(chǎng)８萬(wàn)平方米，核心商場(chǎng)５萬(wàn)平方米精品百貨〔銷售金額６億元〕，標(biāo)準(zhǔn)超市１萬(wàn)平方米，綠色農(nóng)貿(mào)超市１萬(wàn)平方米，餐飲５０００平方米，消遣休閑會(huì)所５０００平方米，內(nèi)設(shè)大型演藝表演中心。超市局部建議放在住宅１—２層，靠近將軍路邊１５萬(wàn)平方米優(yōu)先建立。

依據(jù)主題定位，統(tǒng)一規(guī)劃：１-２個(gè)大賣場(chǎng)+１-２個(gè)大的百貨精品店+貫穿的２-３條主題商業(yè)步行街。

３、商業(yè)局部財(cái)務(wù)指標(biāo)猜測(cè)

〔１〕購(gòu)物中心銷售與出租分析

購(gòu)物中心商場(chǎng)局部承受產(chǎn)權(quán)式商鋪方式出售，將商場(chǎng)變成投資品種，在南京領(lǐng)先啟動(dòng)產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)營(yíng)銷方式。

假設(shè)商業(yè)總面積為１６萬(wàn)平方米，分二期開(kāi)發(fā)，首期開(kāi)發(fā)８萬(wàn)平方米，那么一期商業(yè)工程投入產(chǎn)出如下：

８萬(wàn)平方米，兩棟商場(chǎng)中間連接方式，中間進(jìn)展藝術(shù)化過(guò)渡，中檔與中高檔混合設(shè)施配備，投資１.６億元；

５層餐飲５０００平方米承受出售方式，休閑消遣會(huì)所承受自己經(jīng)營(yíng)。１層商場(chǎng)承受出售方式，設(shè)計(jì)方案一層商業(yè)面積爭(zhēng)取到達(dá)２萬(wàn)平方米，其中出售面積占１.５萬(wàn)平方米，圍繞電梯公共出入口一樓留自己出租用。２、３、４樓出售一半，其中一半格外標(biāo)準(zhǔn)留用自己經(jīng)營(yíng)。做好自己經(jīng)營(yíng)４萬(wàn)平方米精品百貨的思想預(yù)備。地下一層承受經(jīng)營(yíng)農(nóng)貿(mào)超市和標(biāo)準(zhǔn)超市各占一半。

銷售收入計(jì)算：一層鋪位銷售價(jià)格０.６萬(wàn)元，二層鋪位價(jià)格０.５萬(wàn)元。

一層１.５萬(wàn)平方米*０.８萬(wàn)元=１.２億元

二層１萬(wàn)平方米＊０.６萬(wàn)元＝０.６億元

三層１萬(wàn)平方米＊０.４５萬(wàn)元＝０.４５億元

四層１萬(wàn)平方米＊０.３萬(wàn)元＝０.３億元

合計(jì)２.５５億元

估計(jì)抱負(fù)銷售收入２.５５億元，實(shí)際完成２億元，銷售本錢：按１％計(jì)算，２５５萬(wàn)元。

租金隨著商業(yè)氣氛的增加而穩(wěn)步提升：第一年出租收入：

一層４０００平方米＊１０００元/年租金＝４００萬(wàn)元

二層５０００＊９００元/年租金＝４５０萬(wàn)元

三層４０００＊８５０/年租金＝３４０萬(wàn)元

出租年收入合計(jì)１１４０萬(wàn)元

南京江寧商場(chǎng)年租金比較低，估計(jì)地鐵通車后，商業(yè)鋪位租金將上升５０%，并且以后的升值空間也較大。

〔２〕創(chuàng)辦聯(lián)營(yíng)或自營(yíng)核心百貨店財(cái)務(wù)分析猜測(cè)依據(jù)銷售額４億元計(jì)算，其中估計(jì)女裝６０００萬(wàn)元，男裝３０００萬(wàn)元，精品化裝品５０００萬(wàn)元，皮鞋皮具３０００萬(wàn)元，體育運(yùn)動(dòng)用品１０００萬(wàn)元，家居、家俱廣場(chǎng)銷售５０００萬(wàn)元，家電銷售４０００萬(wàn)元，標(biāo)準(zhǔn)超市銷售５０００萬(wàn)元，農(nóng)貿(mào)超市銷售４０００萬(wàn)元，兒童世界４０００萬(wàn)元。毛利潤(rùn)６０００萬(wàn)元。

開(kāi)店資金５０００萬(wàn)元，第一年流淌資金２０００萬(wàn)元，其次年流淌資金１０００萬(wàn)元，知名度與品牌建立后只需依靠供給商資金就可以了。

本錢估計(jì)如下：人力資源本錢估計(jì)１０００萬(wàn)元，招商投資宣揚(yáng)經(jīng)費(fèi)３００萬(wàn)元，營(yíng)銷費(fèi)用７００萬(wàn)元〔含公益活動(dòng)〕，工程與裝修費(fèi)用８００萬(wàn)元，開(kāi)辦費(fèi)用２５０萬(wàn)元〔辦公車輛１００萬(wàn)元，電腦ＰＯＳ投入１５０萬(wàn)元〕，電費(fèi)１０００萬(wàn)元每月，小計(jì)４０５０萬(wàn)元。

利潤(rùn)６０００—４０５０萬(wàn)元，利潤(rùn)等于１９５０萬(wàn)元。估計(jì)解決一般員工就業(yè)人數(shù)５００人。整體人力資源與工程需求評(píng)估：

工資計(jì)算過(guò)程：一般員工５００人＊１.２萬(wàn)元=６００萬(wàn)元，經(jīng)理人員工資１名總經(jīng)理兩名副總，８０萬(wàn)元，招商總監(jiān)六名１２０萬(wàn)元，其它管理層人員工資獎(jiǎng)金２００萬(wàn)元。六、住宅局部產(chǎn)品定位１、產(chǎn)品定位①主題：新天地

?

花城——第一居所的生活！

②低密度、安康休閑、中高檔園林式復(fù)合住宅區(qū)；

③目標(biāo)客戶為首次置業(yè)的白領(lǐng)、二次置業(yè)的中高收入階層、局部拆遷戶、老年公寓，大社區(qū)內(nèi)形成錯(cuò)位相對(duì)明顯、獨(dú)立的“品質(zhì)白領(lǐng)〔系列〕〞、“尊貴TOWNHOUSE情景洋房〔系列〕〞、“安康養(yǎng)生園〔系列〕〞等幾個(gè)細(xì)分定位組團(tuán)。２、住宅產(chǎn)品類別、比例、分布及開(kāi)發(fā)①

類別：多層住宅，占４５%；小高層住宅，占２５%；TOWNHOUSE洋房，占２０%；別墅及其它，占１０%。

②

分布及開(kāi)發(fā)建議：第一期啟動(dòng)“品質(zhì)白領(lǐng)多層系列〞〔與商業(yè)同期啟動(dòng)〕；其次期在社區(qū)中心景觀帶啟動(dòng)TOWNHOUSE系列；第三、四期時(shí)，社區(qū)根本成熟，啟動(dòng)小高層和老年公寓等其它系列。３、戶型、面積、比例戶型以經(jīng)濟(jì)適用，反對(duì)超前消費(fèi)、鋪張為整體準(zhǔn)那么。

多層品質(zhì)白領(lǐng)系列：戶型二室二廳、三室二廳、四室二廳、小復(fù)式〔后期小高層試驗(yàn)品〕，面積７０㎡-１４５㎡。其中三室二廳〔細(xì)分小的系列〕為主力戶型，占４５%。

小高層〔金領(lǐng)系列〕：戶型三室二廳、復(fù)式樓及少量四室二廳，面積把握在１２０㎡-２４０㎡，其中三室二廳、復(fù)式樓比例占８０%。

TOWNHOUSE洋房、別墅及其它，可參考萬(wàn)科四季花城系列成熟戶型，通過(guò)進(jìn)一步本地需求調(diào)研后調(diào)整。４、規(guī)劃建議、要點(diǎn)、園林建議①

組團(tuán)以圍合式相對(duì)獨(dú)立，同時(shí)又形成整個(gè)社區(qū)的有機(jī)統(tǒng)一；

②

布置中心園林景觀并向地塊四角延長(zhǎng)為四條景觀生態(tài)長(zhǎng)廊，形成通透大格局；建議中心景觀綠化充分考慮大面積安康養(yǎng)生花卉種植與安康植物合理搭配，形成真正的中心花園，讓參觀的客戶產(chǎn)生秀麗的震撼感覺(jué)。

③

人車分流，留意細(xì)部處理，表達(dá)現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義風(fēng)格，制造美麗?悅?cè)说目臻g效果〔豐富的天際線〕、光影效果、顏色效果、景觀效果；

④加大安康、運(yùn)動(dòng)、休閑空間的規(guī)劃支配，依據(jù)組團(tuán)細(xì)分客戶特點(diǎn)承受泛會(huì)所布置；社區(qū)主入口形成一個(gè)標(biāo)志性景觀點(diǎn)并與商業(yè)街形成風(fēng)格互動(dòng)，開(kāi)發(fā)上先期啟動(dòng)。

５、價(jià)格策略

低開(kāi)高走，一期開(kāi)盤時(shí)超低價(jià)入市，產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng)，聚集肯定人氣后，穩(wěn)步攀升。

６、住宅局部財(cái)務(wù)指標(biāo)猜測(cè)多層局部：容積率１.３，總建筑面積２２-２３萬(wàn)㎡，均價(jià)２５８０元/㎡，銷售額５-６億元；小高層局部：容積率１.７，總建筑面積１６-１７萬(wàn)㎡，均價(jià)３３５０元/㎡，銷售收入５-６億元；TOWNHOUSE洋房：容積率０.８，總建筑面積６-７萬(wàn)㎡，均價(jià)３６００元/㎡，銷售收入２-３億元。其它：２-３億元★

概念籌劃及規(guī)劃篇

七、規(guī)劃及獨(dú)特概念籌劃創(chuàng)新１、南京新城區(qū)—江寧開(kāi)發(fā)區(qū)的城市經(jīng)營(yíng)籌劃

A.城市經(jīng)營(yíng)一籌劃模式的創(chuàng)新

與傳統(tǒng)的工程籌劃不同，城市運(yùn)營(yíng)的籌劃模式要求根本性的轉(zhuǎn)變，由傳統(tǒng)的手工式拍腦袋籌劃轉(zhuǎn)變?yōu)榭茖W(xué)籌劃，留意籌劃結(jié)果的評(píng)估與仿真。

籌劃內(nèi)容具有重大轉(zhuǎn)變，城市運(yùn)營(yíng)籌劃劃分為不同層面籌劃，企業(yè)集團(tuán)進(jìn)展戰(zhàn)略籌劃，城市運(yùn)營(yíng)工程籌劃，城市運(yùn)營(yíng)管理詢問(wèn)。

對(duì)于南京江寧區(qū)城市籌劃，我們將遵循如下思路：

城市定位：——“我是誰(shuí)？〞

充分挖掘城市各種資源，依據(jù)唯一性、排他性和權(quán)威性的原那么，找到城市的共性、靈魂與理念

，找到城市的自我。

我們從事的第一個(gè)城市經(jīng)營(yíng)籌劃是世界園藝博覽會(huì)，我們提出昆明的城市理念“萬(wàn)綠之宗，彩云之南〞昆明世博會(huì)，以會(huì)展經(jīng)濟(jì)為杠桿實(shí)施城市、區(qū)域進(jìn)展戰(zhàn)略，提升了城市和區(qū)域形象，推動(dòng)了云南經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)展，開(kāi)頭了云南從煙草大省向綠色植物大省，從有色金屬大省向旅游大省的轉(zhuǎn)型。城市進(jìn)展戰(zhàn)略——

“我到哪里去？〞

搭建城市的進(jìn)展平臺(tái)，培育城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力和核心競(jìng)爭(zhēng)力，制定城市的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)，用市場(chǎng)化的眼光找到經(jīng)營(yíng)城市的突破口。

城市規(guī)劃與開(kāi)發(fā)——

“我將如何成長(zhǎng)？〞

城市規(guī)劃與布局必需在城市理念與進(jìn)展戰(zhàn)略的統(tǒng)領(lǐng)下進(jìn)展，必需有區(qū)域的眼光，至少包括城市空間形態(tài)的布局和產(chǎn)業(yè)布局。

城市營(yíng)銷——

“我如何讓世人認(rèn)知自己？〞

沒(méi)有鮮亮的品牌樹(shù)立與推廣，城市就無(wú)法識(shí)別，無(wú)法識(shí)別也就很難談得上城市營(yíng)銷。但需要說(shuō)明的是，城市品牌不是簡(jiǎn)潔的CI，必需有足夠的內(nèi)涵支撐。

城市形象的提升和美化當(dāng)然重要，但同時(shí)應(yīng)當(dāng)把更多的精力放在城市的造血功能，即產(chǎn)業(yè)鏈的培育和建立上。否那么，一旦把貴重的資金都用在了城市外表的包裝，而無(wú)視了城市內(nèi)涵的充實(shí)，城市經(jīng)營(yíng)就像無(wú)本之木，無(wú)源之水，很難做到可持續(xù)進(jìn)展。鑒于南京區(qū)域經(jīng)濟(jì)爭(zhēng)辯實(shí)力較強(qiáng)，我們將與南京區(qū)域經(jīng)濟(jì)爭(zhēng)辯機(jī)構(gòu)合作，對(duì)江寧城市運(yùn)營(yíng)提出具體的籌劃方案。

通過(guò)城市運(yùn)營(yíng)爭(zhēng)辯白決如下具體問(wèn)題：

１．

我國(guó)物流產(chǎn)業(yè)布局特征，重點(diǎn)爭(zhēng)辯華東物流產(chǎn)業(yè)與商貿(mào)業(yè)格局，爭(zhēng)辯南京江寧開(kāi)發(fā)區(qū)與上海與蘇南城市定位。

２．

從南京的歷史與現(xiàn)實(shí)動(dòng)身，重點(diǎn)從產(chǎn)業(yè)融合角度，爭(zhēng)辯南京與江寧產(chǎn)業(yè)鏈，站在南京新城的高度重新生疏江寧開(kāi)發(fā)區(qū)，提煉江寧新城的靈魂理念。

３．

依據(jù)江寧開(kāi)發(fā)區(qū)的新生疏，重點(diǎn)爭(zhēng)辯江寧區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的整體進(jìn)展問(wèn)題，對(duì)于

房地產(chǎn)配套工程的短缺問(wèn)題，承受整體招商籌劃方法，向政府提出招商針對(duì)性建議，依據(jù)市場(chǎng)運(yùn)作規(guī)律，鼓舞企業(yè)向江寧區(qū)的交通、中學(xué)校校、醫(yī)院投資，通過(guò)行業(yè)爭(zhēng)辯方法撬東江寧地產(chǎn)板塊，實(shí)現(xiàn)江寧地產(chǎn)的有效升值。將中惠地產(chǎn)８０萬(wàn)平方米大型房地產(chǎn)工程作用江寧區(qū)域經(jīng)濟(jì)的點(diǎn)睛之筆奇妙定位，充分發(fā)揮中惠房地產(chǎn)公司與南京新城公司的資源整合優(yōu)勢(shì)，利用政府與市場(chǎng)資源，共同提升江寧區(qū)城市形象，實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)營(yíng)與工程開(kāi)發(fā)的雙贏結(jié)果。B.江寧城市經(jīng)營(yíng)籌劃總體設(shè)想南京城市特點(diǎn)l南京作為六朝古都，是我國(guó)歷史文化名城，教育、科技、文化、旅游等資源在全國(guó)占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位，在讀高校同學(xué)全國(guó)第一，是南京最簡(jiǎn)潔形成先導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)的突破口。

２資源分布、安排不合理，南京老城區(qū)３０平方公里，人口已經(jīng)到達(dá)３００萬(wàn)，南京市區(qū)城市功能不堪重負(fù)！老城區(qū)缺少發(fā)揮和進(jìn)展空間，江寧區(qū)與老城區(qū)連接不夠嚴(yán)密，資源優(yōu)勢(shì)未能充分轉(zhuǎn)化成為城市經(jīng)營(yíng)上的顯在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)！

３

江寧開(kāi)發(fā)已經(jīng)得到政府高度重視，但是由于城市經(jīng)營(yíng)水平有待提升，功能配套不全，資源沒(méi)有得到充分整合，江寧的將來(lái)被市民看好，但是尚未形成南京市民心目中第一居住區(qū)。

南京舊城如何改造？

l中國(guó)的舊城改造不能再“吃祖宗飯，造子孫孽〞！

２國(guó)內(nèi)外很多成功實(shí)踐告知我們：道路只有一個(gè)——建立新城、疏導(dǎo)老城，實(shí)行新舊分治，各占其位，相得益彰。

３國(guó)內(nèi)的蘇州和國(guó)外的巴黎、羅馬等都是實(shí)行新舊分治的成功例子，在進(jìn)展新城的同時(shí)做好老城的保護(hù)。

打造南京新的城市名片—鮮亮的城市形象是城市經(jīng)營(yíng)成功的重要表現(xiàn)。

—南京城市形象需要標(biāo)志性的區(qū)域和振興文化的舞臺(tái)，需要深化人心的名片！

—重塑南京的精神文化理念需要一個(gè)全新載體，不能簡(jiǎn)潔停留在空喊口號(hào)上！

?南京要解放老城，重塑老城，強(qiáng)化中心城市功能，需要新空間！

?南京欲重躋身中國(guó)科技、旅游強(qiáng)市第一陣營(yíng)，讓科技、旅游業(yè)這兩個(gè)輪子協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)起來(lái)，需要新平臺(tái)！

?南京的優(yōu)勢(shì)資源要釋放能量，成為南京每年GDP增長(zhǎng)的拉動(dòng)力，需要新場(chǎng)所！

?南京城市中心功能的補(bǔ)位和強(qiáng)化，需要新空間！

?南京新的城市形象，需要新舞臺(tái)！

這個(gè)———————江寧開(kāi)發(fā)區(qū)浮出水面

江寧開(kāi)發(fā)區(qū)是南京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的期望所在，她的嶄新城市功能需要完善，城市形象需要包裝推廣，３１７平方公里的土地需要大手筆的招商推廣。

江寧開(kāi)發(fā)區(qū)總規(guī)劃

開(kāi)發(fā)區(qū)嚴(yán)格遵循科學(xué)規(guī)律，融南京主城區(qū)進(jìn)展戰(zhàn)略和江寧區(qū)城市進(jìn)展規(guī)劃于一體，依據(jù)建立現(xiàn)代化南京東山新市區(qū)、高科技花園城市的定位，堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、富規(guī)劃、巧開(kāi)發(fā)的原那么，細(xì)心規(guī)劃設(shè)計(jì)，表達(dá)特色，完善功能，層次清楚，有序開(kāi)發(fā)。

開(kāi)發(fā)區(qū)總規(guī)劃面積３１７平方公里，總體規(guī)劃是：西部為南京牛首山旅游文化風(fēng)景區(qū)，辟為南京的“后花園“；東部、北部為秦淮河風(fēng)光帶；中間以牛首河綠帶為構(gòu)架，以百家湖、九龍湖為南北向綠化功能軸線，以生態(tài)綠地、防護(hù)綠地為契入帶，將生產(chǎn)、生活用地嵌入其中，形成布局合理、環(huán)境美麗?的綜合性新市區(qū)。

位于江寧區(qū)的百家湖別墅群

規(guī)劃總體布局分為五大局部：產(chǎn)業(yè)園區(qū),高教科研區(qū),生活區(qū),綠化功能區(qū),旅游度假區(qū)。從而描繪出以工業(yè)為主體、科工貿(mào)結(jié)合、功能齊全、設(shè)施配套的高科技花園新城的宏偉藍(lán)圖。

依據(jù)南京區(qū)域經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，我們建議規(guī)劃出物流園區(qū)與大型商貿(mào)區(qū)，吸引大型物流企業(yè)建立立體化倉(cāng)庫(kù)與物流區(qū)，吸引大型商貿(mào)企業(yè)入住。我們認(rèn)為：江寧開(kāi)發(fā)區(qū)絕不是一個(gè)簡(jiǎn)潔的高科技工業(yè)區(qū)、旅游度假區(qū)和超級(jí)社區(qū)，而是一座繼往開(kāi)來(lái)、撬動(dòng)南京城市進(jìn)展的江寧新城。?江寧開(kāi)發(fā)區(qū)與古都南京古今輝映，是新南京的名片，是南京的另一個(gè)客廳。

?江寧新城是南京休閑綠洲，科技文化綠洲。

?江寧新城將擔(dān)當(dāng)南京科技會(huì)展中心、華東物流中轉(zhuǎn)中心、旅游商貿(mào)中心、休閑度假中心、教育科技文化中心、居住中心等諸多功能，是南京作為區(qū)域中心城市的重要載體

。江寧開(kāi)發(fā)區(qū)是南京將來(lái)的主要高尚居住區(qū)，推廣策略：

?對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，江寧新城是整合南京優(yōu)勢(shì)資源〔教育、文化、科技、旅游〕的最正確孵化器。

?對(duì)工作、生活者來(lái)說(shuō)，江寧新城是開(kāi)創(chuàng)事業(yè)的樂(lè)土，是享受生活的天堂。

騰籠換鳥(niǎo)，十大引擎，五大中心“騰〞：通過(guò)開(kāi)發(fā)江寧新城，把l.南京市政務(wù)中心逐步移出來(lái)

２.將過(guò)密的居民搬出來(lái)，改善居住生態(tài)環(huán)境

３.不適于在老城連續(xù)進(jìn)展的產(chǎn)業(yè)換出來(lái)

４.影響老城風(fēng)貌、資產(chǎn)價(jià)值不高的物業(yè)拆掉“換〞：在符合老城定位和風(fēng)格的條件下，大力進(jìn)展

１.旅游

２.文化〔博物館、書(shū)畫市場(chǎng)、書(shū)畫爭(zhēng)辯院〕

３.商貿(mào)

４.酒店、餐飲等休閑產(chǎn)業(yè)

——

最終形成一個(gè)以金陵中華文脈城為主題的中華民族文化朝圣地。

騰籠換鳥(niǎo)的意義：一石三鳥(niǎo)

解放老城

重塑古城

打造新城

十大引擎１、政務(wù)中心搬遷，政府所在地南移江寧

２、打造以江寧區(qū)為中心的新城

３、以開(kāi)發(fā)區(qū)政府為核心，形成商務(wù)中心

４、依托翠屏山建立高爾夫主題休閑公園５、建立科技會(huì)展中心

６、現(xiàn)代科技商務(wù)公園

７、江寧高校城建立

８、中心居住區(qū)〔CLD〕形成

９、高科技區(qū)加大吸引世界５００強(qiáng)力度，形成無(wú)污染高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)

１０、江寧區(qū)依托國(guó)際航空港、南京港、高速大路網(wǎng)優(yōu)勢(shì)，充分發(fā)揮華東區(qū)域交通中心的優(yōu)勢(shì)，協(xié)作大上海，樂(lè)觀進(jìn)展大型物流產(chǎn)業(yè)

五大中心

１、政務(wù)商務(wù)會(huì)展中心

—

政務(wù)中心搬遷、會(huì)展和商務(wù)中心形成；

２、旅游商貿(mào)中心

—

文化旅游、商貿(mào)風(fēng)情區(qū)；

３、教育科技文化中心

—

江寧高校城和商務(wù)科技公園；

４、休閑度假中心

—

高爾夫體育公園、百家湖、翠屏山；

５、中心居住區(qū)

—

各種主題房地產(chǎn)工程的建立，南京新天地規(guī)劃建立大型ＭＡＬＬ購(gòu)物中心，高尚住宅區(qū)，通過(guò)南京安康養(yǎng)生園籌劃，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)創(chuàng)新。

２、概念規(guī)劃

〔１〕、品牌定性

隱含江南民居神韻的現(xiàn)代生態(tài)生活社區(qū)。

〔２〕、總規(guī)思路

除了政府劃定的南部商業(yè)區(qū)外，把本住宅區(qū)劃分為３個(gè)住宅小區(qū)：北區(qū)、東區(qū)、西區(qū)。三個(gè)小區(qū)之間的幾何中心位置設(shè)中小花園，北區(qū)和東區(qū)之間和東區(qū)和西區(qū)之間的結(jié)合部為學(xué)校和托幼用地所隔開(kāi)。

主出入口設(shè)在西向?qū)④娐分衅碧?，并由此開(kāi)一路東西向的住宅區(qū)主干道，北區(qū)內(nèi)應(yīng)劃分為三個(gè)組團(tuán)，正中心組團(tuán)為別墅和高標(biāo)準(zhǔn)多層〔或小高層〕住宅，東組團(tuán)為一般性的多層住宅和局部小高層，西組團(tuán)為一般多層住宅。東區(qū)為一般性的多層住宅加一局部小高層，西區(qū)為一般性的多層住宅。東區(qū)和西區(qū)內(nèi)部是否進(jìn)展組團(tuán)劃分以及如何劃分由規(guī)劃設(shè)計(jì)單位依據(jù)具體狀況確定。

除了中心花園外，各小區(qū)〔包括商業(yè)區(qū)〕均設(shè)小區(qū)花園。緊鄰中心花園的某一側(cè)設(shè)置小區(qū)活動(dòng)中心〔包括體育活動(dòng)、消遣活動(dòng)設(shè)施〕?；▓@的設(shè)計(jì)吸取局部江南園林的精神。

〔３〕、建筑造型和外部環(huán)境

①?gòu)氐邹饤夐_(kāi)放以來(lái)各種“流行病〞，如復(fù)古病，后現(xiàn)代拼湊病以及近年流行的“歐陸瘋〞，不得有明顯的摩仿，還建筑設(shè)計(jì)獨(dú)立制造性的本色。

②真正的建筑給人們的感覺(jué)應(yīng)當(dāng)是一個(gè)個(gè)在當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境和人文環(huán)境里生長(zhǎng)出來(lái)的自然物，而不應(yīng)當(dāng)是在某個(gè)大師脫離實(shí)際環(huán)境的“制造靈感〞，也不應(yīng)當(dāng)是上帝從他的家鄉(xiāng)販運(yùn)過(guò)來(lái)的過(guò)時(shí)貨。

④

江南民居〔包括園林〕的精神應(yīng)當(dāng)在設(shè)計(jì)中得到傳承，所謂精神上的傳承，就是中國(guó)傳統(tǒng)文學(xué)里的神似，必需充分留意“神似〞的含義。

④留意用自然的方法來(lái)調(diào)整改善南京地區(qū)和熱工環(huán)境，如立體式的綠化，承受種值屋面和蓄水屋面。

〔４〕景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)

在住宅區(qū)內(nèi)以中心花園為核心，以小區(qū)花園、組團(tuán)花園綠地和各種道路組成一個(gè)完善和諧的流淌景觀網(wǎng)絡(luò)，使居民生活在一個(gè)完全自然的環(huán)境中。整個(gè)社區(qū)形成一個(gè)通透開(kāi)放的生態(tài)花城社區(qū)。

３、概念創(chuàng)新

建議導(dǎo)入國(guó)際安康養(yǎng)生園〔作為泛會(huì)所核心局部〕的概念：

主要時(shí)尚安康效勞工程設(shè)置在MALL購(gòu)物中心。效勞對(duì)象為業(yè)顧客，社區(qū)居民，完善商業(yè)與住宅區(qū)功能。

工程規(guī)劃原那么，留意安康養(yǎng)生理念設(shè)計(jì)與工程的全都性，留意不同工程之間效勞安康養(yǎng)生，例如針對(duì)減肥承受健身、養(yǎng)分配餐、中藥與針灸綜合方法到達(dá)平安減肥目的。

如設(shè)置安康檢測(cè)中心、共性化SPA—活水保養(yǎng)中心、安康養(yǎng)生花卉種植園

、中醫(yī)減肥美容中心、養(yǎng)分配餐與食療中心、數(shù)字化圖書(shū)館與文化溝通中心、特色釣魚(yú)中心等創(chuàng)新工程。★營(yíng)銷要點(diǎn)篇

八、營(yíng)銷要點(diǎn)及后價(jià)值評(píng)價(jià)

〔一〕營(yíng)銷要點(diǎn)

１、開(kāi)發(fā)商企業(yè)品牌與城市運(yùn)營(yíng)有機(jī)結(jié)合城市運(yùn)營(yíng)商由大型的房地產(chǎn)進(jìn)展商升級(jí)而來(lái)，在經(jīng)營(yíng)理念、社會(huì)地位、社會(huì)職能、運(yùn)作模式、資源配置等方面有著獨(dú)特的模式。如深圳華僑城集團(tuán)就成功扮演了城市運(yùn)營(yíng)商的角色，取得了非凡的品牌效應(yīng)。通過(guò)南京·新天地工程理念定位——打造南京新的城市名片，把企業(yè)品牌與城市運(yùn)營(yíng)有機(jī)結(jié)合，種用政府的資源進(jìn)展宣揚(yáng)整合。

２、“第一居所〞、“四季花城〞、“安康、休閑〞通過(guò)生態(tài)消閑的園林環(huán)境，豐富、溫馨、人情味十足的社區(qū)文化創(chuàng)立以及復(fù)合社區(qū)的生命安康概念全面

導(dǎo)入、盡善盡美的高水準(zhǔn)物業(yè)管理、完善的生活配套，使“新天地·花城〞成為四季花開(kāi)、安康休閑、時(shí)尚的第一居所。

３、新商業(yè)中心——南京第一MALL，商業(yè)迪斯尼通過(guò)周全而創(chuàng)新的業(yè)態(tài)選擇，一站式購(gòu)物滿足以及創(chuàng)新的都市消閑、觀光消遣、文藝欣賞、生命安康、

人生體驗(yàn)等附加階值制造、獨(dú)特的商業(yè)主題號(hào)召力，優(yōu)質(zhì)的效勞和整體的經(jīng)營(yíng)管理水平；便捷的交通組織；極大的投資潛力和多向度投資的時(shí)機(jī)。形成極大的傳播支撐力。

〔二〕工程后價(jià)值評(píng)價(jià)１、塑造知名品牌社區(qū)形象，滿足身位和地位的心理需求；

２、成立會(huì)員制俱樂(lè)部，利用綜合的資源優(yōu)勢(shì)，為業(yè)主制造持續(xù)的

附加價(jià)值；

３、富的社區(qū)文化活動(dòng)，形成濃郁的人文氣氛；

４、極大的升值潛力和升值空間。

５、形成品牌輸出效應(yīng)。房地產(chǎn)工程品牌輸出有以下三種方式：

①

同一企業(yè)在不同區(qū)域進(jìn)展品牌連鎖經(jīng)營(yíng)不同企業(yè)通過(guò)合資進(jìn)展連鎖經(jīng)營(yíng)；

②

輸出拼牌一方通過(guò)無(wú)形資產(chǎn)或少量資金入股。

③擁有品牌的地產(chǎn)企業(yè)向購(gòu)置方通過(guò)輸出品牌與效勞，就是通過(guò)輸出學(xué)問(wèn)獵取利潤(rùn)的方式，這是最有實(shí)際意義的方式，也是筆者爭(zhēng)辯的重點(diǎn)。

將該工程定位為全國(guó)性的知名品牌，通過(guò)有效創(chuàng)新和整合運(yùn)營(yíng)，不僅確保工程本地市場(chǎng)的空前成功，制造巨大的工程前價(jià)值。而且能夠作為一個(gè)創(chuàng)新的模式進(jìn)展品牌輸出，為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)取之不盡的工程后價(jià)值。

★

合

作

篇九、雙贏合作模式介紹１、我司內(nèi)部專業(yè)運(yùn)作流程

公司業(yè)務(wù)管理架構(gòu)

住宅專業(yè)運(yùn)作流程

2

地塊考察

2

資訊調(diào)查

2

土地價(jià)值爭(zhēng)辯

2

本錢分析

2

可行性分析

2

市場(chǎng)分析：總體市場(chǎng)、區(qū)域市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

2

專案分析：地塊分析、街區(qū)價(jià)值分析

2

專案定位：物業(yè)定位、客戶定位、價(jià)格定位

2

物業(yè)發(fā)展建議：規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、社區(qū)服務(wù)、施工組織、賣場(chǎng)組織

2

營(yíng)銷總策略

2

推廣建議：銷售前提條件、入市時(shí)機(jī)評(píng)估、階段推廣策略

2

包裝策略

2

價(jià)格策略

2

廣告策略：媒體組合策略、廣告發(fā)佈及實(shí)施要點(diǎn)、廣告主題與訴求點(diǎn)整合

2

促銷策略：活動(dòng)策劃、促銷計(jì)劃

2

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

2

銷售實(shí)施方案：銷售目標(biāo)及進(jìn)度支配、銷售把握方案、銷售文件準(zhǔn)備、銷售道具準(zhǔn)備、賣場(chǎng)管理、人員組織

2

價(jià)格方案比較：價(jià)格執(zhí)行策略、市場(chǎng)價(jià)格對(duì)比、價(jià)格表分析、價(jià)格方案選擇

2

銷售演練：崗前培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、專案培訓(xùn)

2

公開(kāi)銷售：銷售策略調(diào)整、廣告策略調(diào)整、銷售流程修正2

客戶檔案整理

2

售後服務(wù)指引

2

個(gè)案爭(zhēng)辯總結(jié)

南京?新天地MALL工程全程籌劃工作流程圖

宏觀經(jīng)濟(jì)和區(qū)域城市商業(yè)市場(chǎng)爭(zhēng)辯

工程環(huán)境評(píng)估

工程地塊商業(yè)價(jià)值評(píng)估區(qū)域住宅市場(chǎng)調(diào)研

各類商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研

目標(biāo)客戶定性與定量調(diào)查

工程規(guī)劃概念設(shè)計(jì)

環(huán)境與景觀概念設(shè)計(jì)

建筑產(chǎn)品商業(yè)交通設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)城市經(jīng)營(yíng)籌劃流程２、合作方式選擇

獨(dú)家籌劃營(yíng)銷；負(fù)責(zé)全程籌劃，聯(lián)合銷售

３、我司異地經(jīng)營(yíng)模式異地經(jīng)營(yíng)的措施

〔１〕專業(yè)化+共性化效勞

依據(jù)住宅與商業(yè)工程的區(qū)分，我們制定出不同的專業(yè)工程營(yíng)銷籌劃流程。

〔２〕局部執(zhí)行人才本地化

我公司吸引了從南京工作后在深圳從事房地產(chǎn)或商業(yè)工程營(yíng)銷籌劃的專業(yè)人才多名，同時(shí)本工程中標(biāo)后我們將在南京本地召集一些優(yōu)秀銷售人材，依據(jù)深圳成功的閱歷進(jìn)展嚴(yán)格的培訓(xùn)即承受爭(zhēng)辯生課程培訓(xùn)與營(yíng)銷實(shí)踐方式，培訓(xùn)合格人材依據(jù)需要充實(shí)到本工程之中去。

〔３〕我公司的上級(jí)單位樂(lè)觀拓展南京的金融擔(dān)保業(yè)務(wù)，即將設(shè)立金融擔(dān)保機(jī)構(gòu)。

〔４〕結(jié)合地域文化制定本地化營(yíng)銷戰(zhàn)略

統(tǒng)一品牌經(jīng)營(yíng)與本地化營(yíng)銷親密結(jié)合，需要細(xì)心爭(zhēng)辯地域文化，把握當(dāng)?shù)叵M(fèi)者偏好，承受實(shí)事求是的方針，制定正確的外鄉(xiāng)化營(yíng)銷戰(zhàn)略。

(５)樂(lè)觀探究房地產(chǎn)直銷模式，運(yùn)用客戶營(yíng)銷與效勞營(yíng)銷手段，鼓舞客戶推舉客戶，降低營(yíng)銷本錢，提高營(yíng)銷速度。

(６)本工程籌劃模式具有重大創(chuàng)新，跳出房地產(chǎn)工程得小天地，站在提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)的高度，我們將聯(lián)合南京高校與王志鋼工作室城市經(jīng)營(yíng)籌劃專家，完成江寧區(qū)城市經(jīng)營(yíng)籌劃與城市形象宣揚(yáng)方案。

４、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及付款方式

商業(yè)MALL購(gòu)物中心籌劃

收費(fèi)５０萬(wàn)元

住宅局部籌劃收費(fèi)５０萬(wàn)元〔上述籌劃費(fèi)用包括城市經(jīng)營(yíng)籌劃〕

銷售代理費(fèi)用,商業(yè)局部代理２%,住宅局部１.５%。

付款方式：全程營(yíng)銷籌劃代理合同簽定后，首先支付我方３０萬(wàn)籌劃費(fèi)用，我方專家開(kāi)頭城市經(jīng)營(yíng)籌劃與工程總體籌劃工作，從其次個(gè)月開(kāi)頭每個(gè)月支付１０萬(wàn)元，共計(jì)支付余款７０萬(wàn)元。

５、主要專案人員簡(jiǎn)介

楊寶民

工程首席籌劃師，解放軍測(cè)繪學(xué)院博士生指導(dǎo)小組教師，１９９８年擔(dān)當(dāng)王志綱工作室高級(jí)籌劃師，曾任新世界地產(chǎn)營(yíng)銷籌劃總監(jiān)，香港沿海集團(tuán)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理總經(jīng)理，有名零售企業(yè)茂業(yè)百貨〔每年銷售額１６億元〕副總經(jīng)理等重要職務(wù)，籌劃過(guò)深圳十大明星樓盤—半山豪宅鹿茵翠地、世界金融中心與新世界中心寫字樓等知名房地產(chǎn)工程。主持完成武漢商業(yè)城企業(yè)進(jìn)展戰(zhàn)略、深圳萬(wàn)眾城家居廣場(chǎng)總體營(yíng)銷籌劃，撫順恒昌百貨公司商業(yè)進(jìn)展戰(zhàn)略管理詢問(wèn)。東方時(shí)代廣場(chǎng)購(gòu)物中心總體籌劃等工程。科學(xué)出版社已于２０００年出版其專著[分布式虛擬現(xiàn)實(shí)專著]一部，房地產(chǎn)學(xué)問(wèn)創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)及其實(shí)踐]專著即將由企業(yè)管理出版社出版。

在城市經(jīng)營(yíng)、商業(yè)房地產(chǎn)、安康住宅方面具有較深的造詣，在購(gòu)物中心爭(zhēng)辯與籌劃方面國(guó)內(nèi)領(lǐng)先，完成典型案例：

１.城市經(jīng)營(yíng)代表作—云南昆明世界園藝博覽會(huì)，麗江城市經(jīng)營(yíng)籌劃

２.商業(yè)房地產(chǎn)代表作—深圳華強(qiáng)北核心商圈—投資６億元東方時(shí)代廣場(chǎng)購(gòu)物中心總體籌劃與招商工作，６萬(wàn)平方米萬(wàn)眾城家居廣場(chǎng)。

３.住宅房地產(chǎn)代表作—江南風(fēng)格半山豪宅—鹿茵翠地價(jià)格策略

一、

厘定價(jià)格的相關(guān)因素

價(jià)格與物業(yè)品質(zhì)、目標(biāo)客戶、市場(chǎng)有著親密的關(guān)系，如下幾方面是厘定價(jià)格時(shí)首要考慮的因素：

■

整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境

■

市場(chǎng)的供求狀況

■

物業(yè)自身的客觀條件：地理位置、質(zhì)素、建筑進(jìn)度

■

物業(yè)的包裝

■

宣揚(yáng)推廣效益是否抱負(fù)

二、

價(jià)格定位

價(jià)格是工程開(kāi)發(fā)中最核心的本質(zhì)，它的制定需參考諸多因素。

本工程位于江寧開(kāi)發(fā)區(qū)，社區(qū)大環(huán)境社會(huì)認(rèn)知度與市場(chǎng)承受度屬中等水平，工程所在大區(qū)域環(huán)境有百家湖、翠屏山的自然景觀資源背景依托。本工程沿路呈現(xiàn)面相對(duì)較好，周邊樓盤以多層開(kāi)發(fā)為主，故本工程在景觀方面無(wú)較大的影響，視野較為開(kāi)闊。但由于本工程地塊東邊距碌口機(jī)場(chǎng)相對(duì)較近，有肯定的噪音影響，周邊現(xiàn)樓入住率較低，商業(yè)及居住氣氛不夠濃郁。因此周邊生活配套、人行交通等方面還較為不成熟。

工程占地規(guī)模較大，建立通過(guò)分區(qū)、分期、成片開(kāi)發(fā)，進(jìn)展?jié)L動(dòng)式推動(dòng)。因此目標(biāo)客戶應(yīng)當(dāng)以首次成熟置業(yè)、投資客為主，二次置業(yè)為輔，所以在價(jià)格定位方面，適合以低價(jià)入市，降低置業(yè)門檻，吸引市場(chǎng)，聚集人氣。后期隨著工程進(jìn)度的推動(dòng)，樓體形象進(jìn)一步提高，可適當(dāng)提升樓盤價(jià)位，增加銷售利潤(rùn)。

建議可從以下影