2017年稅法講義01-基礎17zksf lyjc第三節(jié)土地增值稅

第三節(jié)土地土地是對有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物和其他附著物，取得增值收入（一）土地的納稅義務人是轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。包括內企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個人等。（二）征稅范圍（掌握土地的基本征稅范圍包括存量房地產(chǎn)土地的基本征稅范圍不僅僅限于土地土地的征稅范圍具有“國有”、“轉讓”兩個關鍵特征1.屬于土地的征稅范圍的情況（應征改制重組中房開企業(yè)的房地產(chǎn)投資、公司制改造、合并、分立中的房地屬變化不屬于土地的征稅范圍的情況（不征免征土地的情況（免征或暫免征收建造普通標準住宅，增值額未超過扣除項目金額20%企業(yè)改制重組土地政按照《中民公司法》的規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改建為公司或者，公司（ ）整體改建為（公司）。對改建前的企業(yè)將國有土地、房屋權屬轉移、變更到改建后的企業(yè)，暫不征土地。業(yè)，對原企業(yè)將國有土地、房屋權屬轉移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地。 政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 政策的，應及時向主管提交相關房產(chǎn)、國有土地權證、價值證明等材料。））該宗土地作價入股時省級以（含省級管理部門批準的評估格不能提供作價入股時省級以（含省級管理部門批準文件和）范圍方面存在差異，其存在差異的原因主要是由于契稅的是承受方，而和土地增值稅的是轉讓方。）是否為土地是否為征稅圍是是是是房屋（含以房屋行為是是是是（房，經(jīng)核實可免稅是（等價交換免稅是【例題·單選題】下列房地產(chǎn)行為中，應當繳納土地的是 非營利的將合作建造的房屋轉房地產(chǎn)公司通過國家將其擁有的房屋贈與學【答案】土地采用四級超率累進稅率。本稅種的累進依據(jù)為增值額與扣除項目金額之間的【提示】土 采用四級超率累進稅率，是我國唯一一個采用超率累進稅率的稅種 （一）應轉讓房地產(chǎn)取得的應入，包括轉讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。值入。適用一般計稅方法的，其轉讓房地產(chǎn)的土地應入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的，其轉讓房地產(chǎn)的土地應入不含應金額：土地應入=營改增前轉讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉讓房地產(chǎn)取得的不（二）扣除項目（重要（1）能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出并能提供金融機構證明的 【例題某企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權所支付的金（不含下同為1000萬元；（萬元）【說明】根 年月日財政部發(fā)布的《會計處理規(guī)定》（財〔2016〕22號），全面試行營業(yè)征后，“營業(yè)稅金及附加”科目名稱調整為“稅及附加”科目，該科目核算企業(yè)經(jīng)營活動發(fā)生的消費稅、城市建設稅、資源稅、教育費附加及稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船稅、印花稅等相關稅費；利潤表中的“營業(yè)稅金及附加”項目調整為“稅金及附加”項目。上述規(guī)定自年月日起施行，國家統(tǒng)一的會計制度中相關規(guī)定與該文件不一致的，應按該文件執(zhí)行。至該文件施行之間發(fā)生的由于因此，印花稅不再列入用，由于國家稅務沒有跟進政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的?。ㄞD讓新建房前：后：含收入，因此轉讓環(huán)節(jié)稅金中不必重復扣除收入中已不包含的“營改增”后，根據(jù)財政部《增值稅會計處理規(guī)定財會[2016]22號），印后：印花稅稅率為0.5‰（轉移書據(jù) 從事房地產(chǎn)開發(fā)的可加計扣除=（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本此項加計扣除僅對從事房地產(chǎn)開發(fā)的有效，非房地產(chǎn)開發(fā)的不享受此項 開發(fā)就轉讓的，不得加計扣除規(guī)定，計征土地時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例按國家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行；與轉讓該商品房有關的稅金為200萬（不含印花稅計算轉讓該商品房項目繳納的土地時，稅定，轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（不含），作為扣轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認,可按所載金額并從年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房所載日期起至售房開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿對購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除，但加計5%的基數(shù)。對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房的，地方可以根據(jù)《征管法》第35條的規(guī)定，實行核定征收。司選擇簡易計稅辦法計算，則該公司銷售辦公樓計算土地時，可扣除項目金額的合計數(shù)為（）萬元?！倦y點歸納1】《中民土地暫行條例》等規(guī)定的土地扣除項目涉及的進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以