物業(yè)如何規(guī)避車輛丟失賠償風(fēng)險

物業(yè)如何規(guī)避車輛丟失賠償風(fēng)險近年來，小區(qū)內(nèi)丟車的案件時有發(fā)生，相當(dāng)多的案例中物業(yè)公司承擔(dān)了賠償責(zé)任。丟車賠償動輒數(shù)十萬，是物業(yè)公司較大的經(jīng)營風(fēng)險。規(guī)避的方法，一是管理層面上，提升業(yè)務(wù)水平，避免丟車；二是法律層面上，完善法務(wù)操作，避免敗訴。筆者通過對幾年來全國大量丟車案例的分析，將提出法律層面的操作建議。本文無意對相關(guān)法律漏洞做出立法建議，也不想對法院判決公正與否做學(xué)理上的評價，只希望通過分析法院判決結(jié)果的“市場行情”，在現(xiàn)行的法律體系下，設(shè)計物業(yè)公司規(guī)避賠償風(fēng)險的切實可行的法務(wù)操作方法。作為幾家物業(yè)公司的法律顧問，筆者在立場上的傾向性，望讀者諒解。一、保管還是場地使用要明確

小區(qū)丟車訴訟中經(jīng)常出現(xiàn)爭議的是，雙方到底成立了保管關(guān)系還是場地使用關(guān)系。以下是具有代表性的幾個案例，筆者著重引述了法院的判決理由，這并不代表筆者認同其判決結(jié)果，但研究他們的現(xiàn)實意義在于：她代表著一種極大的可能性，相似的糾紛極有可能作出相似的判決，她就象是一個市場行情，讓我們可以判斷類似糾紛的一個大致結(jié)果，通過把握法院的判決思路，來指導(dǎo)我們的行為。案例一

某小區(qū)業(yè)主謝某按規(guī)定將車停放小區(qū)停車場內(nèi)，并每月交納停車費。某日凌晨該車在停車場丟失，謝某起訴至法院要求賠償。物業(yè)公司提出，被告每天只收2元費用，如承擔(dān)10多萬元賠償，顯失公平。天津市某區(qū)一審法院認為：“被告停車場管理制度明確要求車輛進停車場關(guān)閉報警器，管理人員應(yīng)對車輛出入登記，看管好車輛，因此，停車場就應(yīng)對場內(nèi)的車輛負有保管義務(wù)。事發(fā)當(dāng)晚，管理人員對進入停車場的原告車輛進行了登記，足以表明停車場作為保管人接受了該車，并由其實際控制，但被告在保管過程中，未完全履行保管義務(wù)，造成原告車輛損失，應(yīng)予以賠償”。被告不服上訴。二審法院認為：“車主交納了存車費用，并將車輛停放在停車場內(nèi)，使該車處于上訴人監(jiān)管之下，雙方之間形成了有償保管合同關(guān)系。上訴人主張收取車輛占地費而非存車費，與其提供的有關(guān)部門頒發(fā)的收費許可證標明的“小區(qū)物業(yè)存車”的內(nèi)容不符”。據(jù)此，判令駁回上訴，維持原判。案例二王女士的豐田轎車停放在其居住小區(qū)內(nèi)家門口，物業(yè)公司按每次每輛車5元的標準收取露天臨時停車費。某日夜晚丟失。經(jīng)小區(qū)監(jiān)控錄像顯示，事發(fā)當(dāng)天晚上有人將此車開走。為此，王女士狀告物業(yè)公司疏于管理，導(dǎo)致車輛被盜，要求法院判令物業(yè)公司承擔(dān)過錯責(zé)任，賠償其經(jīng)濟損失5萬元。上海中院審理后認為：“從王女士提供的證據(jù)來看，公安部門對車輛被盜案一直未有結(jié)論。根據(jù)小區(qū)業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定，王女士繳納的露天停車泊位費，僅能證明物業(yè)公司對小區(qū)公共場地車位進行管理和定額收費，雙方之間并不形成車輛保管合同，且王女士也未能提供確鑿證據(jù)證明物業(yè)公司在履行物業(yè)管理合同過程中存在重大過錯，因此，王女士要求物業(yè)公司承擔(dān)過錯責(zé)任，賠償經(jīng)濟損失5萬元的上訴理由不能成立”，故駁回上訴，維持原判。案例三

某公司的一輛吉普車，停放在某物業(yè)公司開辦的停車場，管理人員發(fā)給司機一張停車場車輛臨時停放計時收費卡。次日早，司機前往停車場取車時發(fā)現(xiàn)車已不見，即向停車場和派出所報案，后未偵破。保險公司向某公司賠償后，起訴停車場追償。深圳市中級人民法院認為：“物業(yè)公司的停車場的營業(yè)執(zhí)照上注明經(jīng)營范圍是機動車停車，無機動車保管項目，其發(fā)放的收費卡，收取的費用是停放費，并非保管費。停車場與車主之間存在的是車位有償使用關(guān)系，對被盜車輛不負有保管義務(wù)，對該車的丟失，停車場沒有過錯，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任”。以上案例是具有普遍性的典型案例，法院判決賠與不賠基本是以認定存在保管關(guān)系還是車位使用關(guān)系來區(qū)別的。認定存在保管關(guān)系的，基本都會賠，認定存在車位使用關(guān)系的，基本都不賠，除非物業(yè)公司存在嚴重過錯。因此，物業(yè)公司規(guī)避賠償風(fēng)險的第一件事，就是在糾紛發(fā)生前的各個環(huán)節(jié)確定雙方形成的是車位使用關(guān)系，而不是保管關(guān)系，并形成相關(guān)證據(jù)保留下來，以備將來訴訟時可以呈現(xiàn)在法庭上?？煽紤]的做法包括：1、在物業(yè)公司的規(guī)章制度等內(nèi)部文件上，避免使用帶有結(jié)果意義的“看管”、“保管”等字樣，應(yīng)使用純粹描述行為的“巡視”、“檢查”等，雖然公司內(nèi)部文件的措辭不能影響雙方的實際法律關(guān)系，但事實是法官在判決時經(jīng)常運用表面證據(jù)進行片面的、簡單的認定。尤其在事實關(guān)系真?zhèn)尾幻?，法官陷入左右為難的困境時，這樣的文件就象是伸給法官的救命稻草，成了雙方表決勢均力敵時的最后一票。這種片面和不理性的判斷在整個人類行為中一直都或隱或現(xiàn)，后面還將詳細論述；2、在《管理公約》、《物業(yè)服務(wù)合同》中明確，針對業(yè)主車輛雙方形成車位/場地租賃使用關(guān)系，非保管關(guān)系。即使不得已約定為保管關(guān)系，也可以在合同中對物業(yè)公司的賠償條件和賠償范圍做必要的限制，既然《合同法》規(guī)定“保管期間，因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任”，那就可以在合同里對“保管不善”的定義做限制性的解釋，將“保管不善”限定在幾種特殊的情況里面；3、在《物業(yè)服務(wù)合同》中對車位使用關(guān)系和車輛保管關(guān)系區(qū)別收費，業(yè)主選擇車輛保管的，要付較高的費用。一方面鼓勵業(yè)主選擇車位使用關(guān)系的約定，降低物業(yè)公司的賠償風(fēng)險，一方面對適用保管關(guān)系的車輛賠償增加消化風(fēng)險的能力。對不同風(fēng)險的關(guān)系進行區(qū)別收費，體現(xiàn)了公平原則，由業(yè)主進行選擇，體現(xiàn)了自愿原則，這樣的約定，法律效力很高，法官很難拒絕認定；4、在交給車主的停車卡或出入卡上提醒對方：“停車后請確保將車鎖好，妥善保管鑰匙，本出入卡只作收費記錄使用，本停車場僅提供場地，不負責(zé)保管”。有大量的丟車糾紛訴訟中，車主提交的關(guān)鍵證據(jù)就是物業(yè)公司發(fā)給的停車卡或出入證，法院以此認定“物業(yè)公司驗證放行，已取得對車輛的實際控制，符合保管合同的成立要件，雙方存在保管關(guān)系，物業(yè)未收回卡即予放行，存在過錯，應(yīng)負責(zé)賠償”。小小一張卡，舉足輕重，不可不察?？ㄉ咸嵝训膬?nèi)容，大致要包括幾方面：一是提醒對方有注意義務(wù)；二是車輛仍由對方控制和保管；三是卡片不是用來查驗放行的，物業(yè)對車輛沒有取得實際控制，如果管理上必須要查驗放行的，也可以口頭告知；四是聲明雙方關(guān)系為車位提供使用關(guān)系?？傊?，其指導(dǎo)思想是：卡片不僅是平時用的，也是法庭上用的，不僅是給車主看的，也是給法官看的。5、在小區(qū)門口、停車場醒目位置安置類似提醒告示牌，告知對方加強注意，停車場不負責(zé)保管，并進行拍照，保留制作發(fā)票等憑證。但要避免使用“一切后果自負”、“丟失概不負責(zé)”等確定法律后果的詞句，一則法律后果由法律規(guī)定，由法官判斷，越俎代庖有蔑視權(quán)威的嫌疑，其次這些字眼會刺激并促使法官適用“經(jīng)營者利用通知、聲明、店堂告示等方式作出不公正、不合理的規(guī)定認定無效”的規(guī)定。6、盡量避免在公司營業(yè)執(zhí)照、收費許可證或其它文件上使用帶有“保存保管”含義的字眼，如前所述，雖然行政機關(guān)的文件或其他文件上的用語措辭不能確定雙方的實際關(guān)系，但仍然會被法官用來作為判決的重要甚至唯一的依據(jù)，成了關(guān)鍵證據(jù)，以上的案例中就是。7、熟悉當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)，有時候地方規(guī)定會幫上大忙。有些地方法規(guī)對車位使用關(guān)系采取法律推定的做法，如《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第三十條，“車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同?！本褪钦f，只要沒有另行簽訂保管合同，就推定為車位使用關(guān)系。

二、不要留下履行義務(wù)存在過錯的把柄

也有一些案例中法院判決物業(yè)公司賠償?shù)闹饕碛蔀槲飿I(yè)公司的服務(wù)存在過錯，而沒有深究究竟是保管關(guān)系還是車位使用關(guān)系。案例四

蔡某將一輛電動車停放在自家小區(qū)，第二天取車時，發(fā)現(xiàn)車輛丟失。遂訴至法院，要求物業(yè)公司因保管不善而賠償其損失。法院經(jīng)審理認為，“物業(yè)公司的門衛(wèi)未對進出小區(qū)的所有外來人員進行必要的盤查，也未按合同約定進行登記，客觀上造成盜竊行為發(fā)生的可能，其不作為行為應(yīng)對原告財產(chǎn)受損承擔(dān)一定責(zé)任，原告對自己的財產(chǎn)保管存在疏忽，使小偷輕易盜走，應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。”

案例五

方先生停在小區(qū)物業(yè)公司指定車位上的車被盜。方先生起訴至一審法院稱，自己向物業(yè)公司交納了物業(yè)、停車車位、保安等費用，故物業(yè)公司應(yīng)按有關(guān)規(guī)定提供相應(yīng)服務(wù)，現(xiàn)物業(yè)公司未能有效履行其防止車輛丟失職責(zé)，致使車輛丟失，且在此后未能提供任何有關(guān)破案線索，故要求物業(yè)公司賠償。北京市二中院經(jīng)審理認為，“物業(yè)公司作為停車管理單位，對業(yè)主停放在小區(qū)內(nèi)的車輛負有謹慎的注意義務(wù)。物業(yè)公司沒按照《北京市居住小區(qū)機動車停車管理辦法》對小區(qū)車輛采用進門發(fā)放停車憑證、出門查驗停車憑證后放行的管理方式，而要求業(yè)主將車證放置于車輛前擋風(fēng)玻璃處、以此作為小區(qū)出入憑證的做法，顯然難以達到安全防范目的。另外，物業(yè)公司為原告指定的停車位既不在小區(qū)24小時值守保安的視線范圍，也不在小區(qū)電子監(jiān)控范圍。由此可以認定，物業(yè)公司在停車管理方面有疏漏之處。對原告車輛在小區(qū)內(nèi)丟失，做為物業(yè)管理單位和停車管理單位的物業(yè)公司存在過失，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任”。案例六

大廈業(yè)主胡某，某日回小區(qū)時領(lǐng)取了出入證，將車子停在車位上。第二天發(fā)現(xiàn)車輛丟失。詢問當(dāng)班的停車場保安員，保安稱前一天晚上，胡某的車被開出大廈，他向司機要出入證時，司機說出去接人，五分鐘即回，保安便沒有多問將車放出。胡某遂提起訴訟，稱按車輛出入證注明的注意事項：“汽車駛出大廈須交回此證方可放行”，但保安人員未盡妥善保管義務(wù)，違反車輛出入之規(guī)定，將車輛放行，主觀上具有重大過失，請求判令賠償。法院經(jīng)審理后認為，“原告按規(guī)定向被告申請在大廈小區(qū)內(nèi)獲得停車位一個，并按月向被告交納車輛保管費100元，幾年來駕車出入小區(qū)均按規(guī)定領(lǐng)取和交回出入證，故原被告之間已形成車輛保管關(guān)系，被告對在小區(qū)內(nèi)的車輛負有保管義務(wù)。原告的車輛被人駛出大廈時，被告的保安人員未按規(guī)定收回出入證便將車放行，造成該車被盜，被告對此應(yīng)負車輛失竊的賠償責(zé)任?！?/p>

以上三個案例跟前面案例的區(qū)別在于法院判決的主要依據(jù)并不是雙方是否存在保管關(guān)系，而是物業(yè)公司在丟車事件中存在過錯。

存在保管關(guān)系的同時又存在過錯，物業(yè)公司被判賠償自不待言，有上述合同法的直接規(guī)定，而在不存在保管關(guān)系但存在過錯的情況下，法院判決賠償?shù)囊罁?jù)是2003年國務(wù)院通過的《物業(yè)管理條例》第三十六條，“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！边@個規(guī)定在某些地方規(guī)定之下得到細化，《北京市高院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見》32條規(guī)定，“物業(yè)服務(wù)合同沒有約定財物保管服務(wù)，但物業(yè)管理企業(yè)在其職責(zé)范圍內(nèi)未盡到安全防范義務(wù)，或未配置應(yīng)有的安全防范措施，對財物丟失或毀損有過錯的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)與其過錯相適應(yīng)的賠償責(zé)任”。《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定“因管理、維修、養(yǎng)護不善，造成業(yè)主損失的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)賠償損失?！绷硗?，從法院判決的社會效果來看，如果物業(yè)公司不履行物業(yè)管理的義務(wù)或履行義務(wù)存在過錯造成業(yè)主損失仍不負賠償責(zé)任，將損害物業(yè)公司的服務(wù)意識，損害物業(yè)和業(yè)主的良性關(guān)系，損害物業(yè)管理市場的健康發(fā)展，鑒于我國法院判決時除了考慮法律規(guī)定外還要關(guān)注社會效果，物業(yè)公司存在過錯時負賠償責(zé)任當(dāng)是沒有太大懸念的。因此，物業(yè)公司規(guī)避賠償風(fēng)險要做的第二件事情是完善相關(guān)設(shè)備設(shè)施和操作步驟，避免落下履行義務(wù)存在過錯的把柄。

嚴格來講，以上案例中物業(yè)公司敗訴的原因是業(yè)務(wù)管理上的問題，并非法律操作上的問題，因此，避免類似敗訴后果沒有更好的辦法，只有提高業(yè)務(wù)和管理水平。但仍然要配合法律操作上的完善，才有可能做到天衣無縫。具體來說，要注意以下方面：

1、物業(yè)公司不能完全做到的服務(wù)，最好不要迫于簽約的壓力寫進合同里去，否則將留下長久的隱患。將來業(yè)主發(fā)生的損失或侵害，幾乎毫無例外都要歸罪到物業(yè)公司沒有履行或沒有正確履行義務(wù)上面。2、物業(yè)公司已經(jīng)做到的服務(wù)，一定要留下記錄。按照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條，“對合同是否履行發(fā)生爭議的，由負有履行義務(wù)的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任?！蔽飿I(yè)公司有沒有履行義務(wù)，由物業(yè)公司負舉證責(zé)任，如果物業(yè)公司沒有證據(jù)證明，法官會認定沒有履行義務(wù)。因此，保留記錄和履行義務(wù)是同樣重要的事，在法官眼里，沒有證據(jù)證明的事就是完全沒有發(fā)生的事。所以，如果物業(yè)管理合同約定對車庫進行每小時一次的巡視，就要設(shè)計相應(yīng)的流程，使履行義務(wù)的行為能夠固定下來，將來作為證據(jù)使用。比如，可以制定巡視活動記錄表，每巡視一次都要進行簽名記錄，或要求保安每次巡視時特意在攝相探頭前經(jīng)過，保證攝相的正面清晰，視頻軟件要能夠同時在圖像上顯示時間，以證明按時履行了義務(wù)。如果物業(yè)合同約定對所有進出小區(qū)的外來人員進行登記，就要要求登記人員簽名并將登記記錄妥善保存。3、了解當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)或規(guī)章對物業(yè)企業(yè)有無強制性的義務(wù)規(guī)定。這些規(guī)定也是物業(yè)公司必須履行的，否則將視為物業(yè)公司履行義務(wù)存在過錯，進而承擔(dān)賠償責(zé)任。如《北京市居住小區(qū)機動車停車管理辦法》要求物業(yè)公司對小區(qū)車輛進門發(fā)放停車憑證、出門查驗停車憑證后放行，24小時晝夜巡邏值班，專用存車場所專人看管。這些即使雙方未約定也是需要執(zhí)行的。4、注意保安設(shè)備設(shè)施的日常維護更新，檢查管理制度有無漏洞死角和法律上的隱患。其實以上內(nèi)容也是業(yè)務(wù)管理上的問題，只是從法律角度考慮，在研究相關(guān)案例之后，更覺得非常重要，必須多加強調(diào)。因物業(yè)公司刷卡設(shè)備出問題，或攝像探頭出故障，或相關(guān)人員操作疏忽，或物業(yè)公司的管理制度無法有效避免損失的發(fā)生，造成法官認定物業(yè)服務(wù)存在過錯因而判決物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任的案例比比皆是。

三、注意片面判斷的問題

法官在判決時的片面判斷是一個很有意思的現(xiàn)象，很值得強調(diào)，尤其對一些沒有訴訟經(jīng)驗的物業(yè)管理人員。要了解不合理背后的合理性，不確定背后的確定性，否則官司會輸?shù)媚涿睿±锖俊?/p>

案例七

田先生將愛車每天晚上停放在物業(yè)公司管理的某小區(qū)內(nèi)，并支付每月80元的停車費。某日上午，田先生取車時發(fā)現(xiàn)車已不見，立即報警，未果。事后，起訴要求物業(yè)公司賠償。法院認為，“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返還該物的合同，保管合同為實踐合同，以標的物移交給保管人為成立要件。田先生雖然每晚將其所有的小客車停放在物業(yè)公司管理的小區(qū)內(nèi)，并向物業(yè)公司支付了停車費，但該車的鑰匙并未交與物業(yè)公司，始終由田先生實際保管，該車何時停放、何時開走皆由田先生自行決定，物業(yè)公司對該車出入并不能進行實際的控制，即田先生并未將保管物實際交付物業(yè)公司進行保管，因此，雙方之間的保管合同關(guān)系未成立。物業(yè)公司向田先生收取的停車費，實際上是代理業(yè)主把小區(qū)內(nèi)閑置車輛泊位的土地使用權(quán)提供給田先生而收取的場地使用費，因此，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任”。案例八胡某駕駛轎車到某大超市購物。當(dāng)他到廣場地下停車場的入口處取卡時，發(fā)現(xiàn)取卡機上貼了一張“請勿取卡”的告示，保安當(dāng)時稱取卡機壞了，并指引胡某把汽車停到了地下停車場。胡某鎖好車后，到超市買了商品，并用購物小票換取了一張免費停車卡。后到停車場取車時，發(fā)現(xiàn)車已經(jīng)不見。胡某將超市和物業(yè)公司一起告上了法庭，要求賠償。物業(yè)公司辯稱，物業(yè)公司跟超市沒任何關(guān)系，停車場是免費對外開放的，所有車輛都可自由出入，保安只是指揮車輛出入，沒有對車輛進行登記的義務(wù)。法院調(diào)取了公安機關(guān)對當(dāng)時值班保安的詢問筆錄，該保安稱必須要對來停放的車輛進行登記，而且要發(fā)一張卡，走的時候還要收回卡。但事發(fā)當(dāng)日并沒有對丟失車輛進行登記。廣州某區(qū)法院審理后認為，“詢問筆錄足以證明物業(yè)公司沒有履行登記和憑證放行的義務(wù)，對原告車輛的丟失存在重大過失，即使是無償保管，也應(yīng)承擔(dān)賠償原告經(jīng)濟損失的責(zé)任?！币陨蟽蓚€案例，單看其中一個似乎沒什么問題，一比較就有大發(fā)現(xiàn)，案例七物