城市產(chǎn)業(yè)與不動產(chǎn)關(guān)系

城市產(chǎn)業(yè)與不動產(chǎn)關(guān)系第1頁/共63頁圍繞產(chǎn)業(yè)建城市第2頁/共63頁現(xiàn)代城市分工是在社會化大生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈條上，每個城市根據(jù)自身不同的自然稟賦、社會經(jīng)濟條件優(yōu)勢、地理區(qū)位、政治區(qū)位、經(jīng)濟區(qū)位、軍事區(qū)位等的不同，主動選取不同的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)或產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)，通過培育、建設(shè)有自身特色的產(chǎn)業(yè)或產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)，使之成為本城市的主要發(fā)展方向和支柱產(chǎn)業(yè)，并且在相關(guān)領(lǐng)域取得相應(yīng)競爭優(yōu)勢的行為和過程。-現(xiàn)代城市的產(chǎn)業(yè)建設(shè)是城市社會化分工的繼續(xù)

-現(xiàn)代城市分工是人類進步過程中社會分工的繼續(xù)。第3頁/共63頁

工業(yè)革命一方面通過機械化和規(guī)模化提高了生產(chǎn)效率；另一方面通過工業(yè)創(chuàng)造和對外擴張新的市場增加了社會總需求,為工業(yè)繼續(xù)擴大生產(chǎn)規(guī)模提供了動力。

工業(yè)化時代隨著工業(yè)革命的發(fā)展和影響的擴大，不同城市的生產(chǎn)力水平開始逐漸拉開距離。不同的城市為了追求本城市更大的市場和效率（效益），從自發(fā)到自覺的開始選擇、制定適合本城市發(fā)展的產(chǎn)業(yè)發(fā)展道路和配套政策，逐步形成了全國范圍、全球范圍的城市分工。工業(yè)化時代及后工業(yè)化時代社會分工史回顧-1第4頁/共63頁工業(yè)化時代及后工業(yè)化時代社會分工史回顧-2

機械化、規(guī)模化的工業(yè)生產(chǎn)以及城市特定產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)大大加速了人口從鄉(xiāng)村往城特定產(chǎn)業(yè)遷移和集聚，又進一步加速了農(nóng)民向特定產(chǎn)業(yè)工人的轉(zhuǎn)變，在使更多的農(nóng)村人口離開土地進入城市的同時，在某一個特定的產(chǎn)業(yè)部門（工廠或企業(yè)）、產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)（車間）就業(yè)，在使自己成為城市新市民的同時，也增強了這座城市特定產(chǎn)業(yè)的實力。

第5頁/共63頁工業(yè)化時代及后工業(yè)化時代社會分工史回顧-3

后工業(yè)化時代，由于人類需求的進一步分化和細化，需求結(jié)構(gòu)的調(diào)整和提升，對第三產(chǎn)業(yè)需求的增加，使城市分工不斷細化，導(dǎo)致城市分工的作用更加明顯和重要。后工業(yè)化時代-現(xiàn)代城市的產(chǎn)業(yè)建設(shè)是城市社會化分工的繼續(xù)

-第6頁/共63頁-產(chǎn)業(yè)建設(shè)與城市建設(shè)關(guān)系-第7頁/共63頁

（2）城市產(chǎn)業(yè)計劃發(fā)展階段（1）城市產(chǎn)業(yè)自然發(fā)展階段各城市依靠各自的資源特點、地理區(qū)位特定、人口構(gòu)成特點等自發(fā)地形成了各自的特色產(chǎn)業(yè)或產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)。從二十世紀四十年代起（特別是二戰(zhàn)以后），人類開始對城市產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)對城市發(fā)展的作用有了更加深刻的認識。各國政府和城市政府開始有意識、有計劃的加速以產(chǎn)業(yè)為核心的城市分工，城市產(chǎn)業(yè)開始進入計劃發(fā)展階段。第8頁/共63頁形成產(chǎn)業(yè)的企業(yè)構(gòu)成城市的經(jīng)濟細胞。企業(yè)的廠房、倉庫、碼頭、車站、商店、銀行等構(gòu)成城市的建筑組件。連接企業(yè)的物流機構(gòu)和道路構(gòu)成城市的交通系統(tǒng)。實現(xiàn)企業(yè)財富交換的中間機構(gòu)構(gòu)成城市的金融與物流商貿(mào)系統(tǒng)。企業(yè)員工構(gòu)成城市的市民群體。為生產(chǎn)型企業(yè)服務(wù)的企業(yè)構(gòu)成城市的新產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)和新建筑組件。產(chǎn)業(yè)是城市的物質(zhì)載體第9頁/共63頁產(chǎn)業(yè)建設(shè)與城市建設(shè)關(guān)系產(chǎn)業(yè)建設(shè)擴大城市空間規(guī)模產(chǎn)業(yè)建設(shè)擴大城市市民規(guī)模產(chǎn)業(yè)建設(shè)擴大城市財富規(guī)模產(chǎn)業(yè)建設(shè)擴大城市社會規(guī)模第10頁/共63頁城市建設(shè)對產(chǎn)業(yè)建設(shè)的反作用城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為產(chǎn)業(yè)要素的進入提供基本的硬件環(huán)境。城市政治、政策、人文建設(shè)為產(chǎn)業(yè)要素的進入提供基本的軟環(huán)境。城市已有產(chǎn)業(yè)或產(chǎn)業(yè)配套基礎(chǔ)為產(chǎn)業(yè)要素的更大規(guī)模進入提供產(chǎn)業(yè)擴張環(huán)境。城市的比較優(yōu)勢為特色產(chǎn)業(yè)的進入和擴張?zhí)峁┨厣a(chǎn)業(yè)成長及擴張環(huán)境。第11頁/共63頁有目的地為新產(chǎn)業(yè)的形成、新產(chǎn)業(yè)要素的集聚創(chuàng)造城市硬環(huán)境-圍繞產(chǎn)業(yè)建城市-有目的地為新產(chǎn)業(yè)的形成、新產(chǎn)業(yè)要素的集聚創(chuàng)造城市軟環(huán)境第12頁/共63頁有目的地為新產(chǎn)業(yè)的形成、新產(chǎn)業(yè)要素的集聚創(chuàng)造城市硬環(huán)境（1）在一座城市已有資源條件、產(chǎn)業(yè)條件、城市基礎(chǔ)設(shè)施條件的基礎(chǔ)上，有針對性地選擇適合本城市發(fā)展的新產(chǎn)業(yè)作為城市經(jīng)濟的發(fā)展方向。（2）根據(jù)某一特定新產(chǎn)業(yè)要素進入和集聚的特點，建設(shè)適合這種產(chǎn)業(yè)發(fā)展、壯大的硬件環(huán)境。

第13頁/共63頁有目的地為新產(chǎn)業(yè)的形成、新產(chǎn)業(yè)要素的集聚創(chuàng)造城市軟環(huán)境（1）設(shè)計、創(chuàng)造和制定一整套適合某種新產(chǎn)業(yè)要素進入和集聚的法律、法規(guī)、政策，營造這種產(chǎn)業(yè)在本城市發(fā)展比到其他城市更高效率、更低成本、更高效益的發(fā)展環(huán)境。（2）為某種新產(chǎn)業(yè)的進入和發(fā)展壯大營造適合這種產(chǎn)業(yè)發(fā)展的人文環(huán)境（指創(chuàng)造有利于該產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)品的生產(chǎn)消費環(huán)境和生產(chǎn)消費文化）。（3）為某種新產(chǎn)業(yè)的進入和發(fā)展營造適合這種產(chǎn)業(yè)發(fā)展的人力資源條件等。第14頁/共63頁城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與不動產(chǎn)結(jié)構(gòu)第15頁/共63頁-產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)關(guān)系

-第16頁/共63頁1、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)定義

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是指各產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成及各產(chǎn)業(yè)之間的聯(lián)系和比例關(guān)系。各產(chǎn)業(yè)部門的構(gòu)成及相互之間的聯(lián)系、比例關(guān)系不盡相同，對經(jīng)濟增長的貢獻大小也不同。因此，把包括產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成、各產(chǎn)業(yè)之間的相互關(guān)系在內(nèi)的結(jié)構(gòu)特征概括為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵組成部分。第17頁/共63頁2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的分類：

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)依據(jù)再生產(chǎn)過程中各產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系進行分類。

產(chǎn)業(yè)分類就是人們?yōu)榱藵M足不同需要而根據(jù)產(chǎn)業(yè)的某些相同或相似特征將企業(yè)的各種不同的經(jīng)濟活動進行分解和組合以形成多層次的產(chǎn)業(yè)門類的過程。所以，產(chǎn)業(yè)研究和分析的目的不同，也就有不同的分類方法。迄今為止，比較重要的產(chǎn)業(yè)分類大概有下面幾種：第18頁/共63頁產(chǎn)業(yè)分類的基本方法馬克思二部類分類法三次產(chǎn)業(yè)分類法農(nóng)輕重分類法霍夫曼分類法資源密集度分類法產(chǎn)業(yè)地位分類法產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段分類法生產(chǎn)流程分類法…第19頁/共63頁第Ⅰ部類：生產(chǎn)生產(chǎn)資料的部門第Ⅱ部類：生產(chǎn)消費資料的部門馬克思二部類分類法兩大部類產(chǎn)業(yè)分類法，是馬克思在《資本論》中，在分析研究社會再生產(chǎn)過程中，怎樣使總產(chǎn)品既實現(xiàn)價值補償又實現(xiàn)實物補償問題時所創(chuàng)立的一種產(chǎn)業(yè)分類方法。

馬克思憑借兩大部類產(chǎn)業(yè)分類法，對社會再生產(chǎn)順利進行的條件進行了科學(xué)的分析：第20頁/共63頁三次產(chǎn)業(yè)分類法以經(jīng)濟活動與自然界的關(guān)系為標準將全部經(jīng)濟活動劃分為三大類：①直接從自然界獲取產(chǎn)品的物質(zhì)生產(chǎn)部門為第一產(chǎn)業(yè)。②對初級產(chǎn)品進行再加工的部門稱為第二產(chǎn)業(yè)。③從第一次，二次產(chǎn)業(yè)物質(zhì)生產(chǎn)活動中衍生出來的非物質(zhì)部門劃為第三產(chǎn)業(yè)。①第一產(chǎn)業(yè)指廣義的農(nóng)業(yè)，包括種植業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)、狩獵業(yè)和林業(yè)。②第二產(chǎn)業(yè)指廣義上的工業(yè)，包括制造業(yè)、采掘業(yè)和礦業(yè)、建筑業(yè)、煤氣、電力、供水等。③第三產(chǎn)業(yè)指廣義上的服務(wù)業(yè)，包括運輸業(yè)、通訊業(yè)、科學(xué)、教育、文化、衛(wèi)生等。第21頁/共63頁第22頁/共63頁

農(nóng)輕重分類法是將社會經(jīng)濟活動中的物質(zhì)生產(chǎn)分成農(nóng)、輕、重三個部分。

“農(nóng)”是指大農(nóng)業(yè)，包含了種植業(yè)、畜牧業(yè)和漁業(yè)；

“輕”是指輕工業(yè)，輕工業(yè)主要是生產(chǎn)消費資料的工業(yè)，主要有紡織業(yè)、食品業(yè)、印刷業(yè)等；

“重”是指重工業(yè)，重工業(yè)主要是生產(chǎn)生產(chǎn)資料的工業(yè)，典型有鋼鐵工業(yè)、石油工業(yè)、煤炭工業(yè)、電力工業(yè)、化工工業(yè)等。

農(nóng)輕重分類法第23頁/共63頁

德國經(jīng)濟學(xué)家霍夫曼在對工業(yè)化過程進行考察和分析時，把工業(yè)部門分成了消費資料工業(yè)、資本資料工業(yè)和其他工業(yè)三類。

消費資料工業(yè)包括了食品工業(yè)、紡織工業(yè)、皮革工業(yè)和家具制造業(yè)；

資本資料工業(yè)包括了冶金及金屬制品工業(yè)、一般機械工業(yè)、運輸機械工業(yè)和化學(xué)工業(yè)；

其他工業(yè)則包括了橡膠工業(yè)、木材加工業(yè)、造紙工業(yè)和印刷工業(yè)等。

霍夫曼分類法第24頁/共63頁

按照勞動力、資本和技術(shù)三種生產(chǎn)要素在各產(chǎn)業(yè)中的相對密集度，把產(chǎn)業(yè)劃分為：

勞動密集型產(chǎn)業(yè)：指進行生產(chǎn)主要依靠大量使用勞動力，而對技術(shù)和設(shè)備的依賴程度低的產(chǎn)業(yè)。其衡量的標準是在生產(chǎn)成本中工資與設(shè)備折舊和研究開發(fā)支出相比所占比重較大。一般來說，目前勞動密集型產(chǎn)業(yè)主要指農(nóng)業(yè)、林業(yè)及紡織、服裝、玩具、皮革、家具等制造業(yè)。

資本密集型產(chǎn)業(yè)：指在單位產(chǎn)品成本中，資本成本與勞動成本相比所占比重較大，每個勞動者所占用的固定資本和流動資本金額較高的產(chǎn)業(yè)。

技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)：指在生產(chǎn)過程中，對技術(shù)和智力要素依賴大大超過對其他生產(chǎn)要素依賴的產(chǎn)業(yè)。資源密集度/生產(chǎn)要素分類法第25頁/共63頁A、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：是指能夠依靠科技進步或創(chuàng)新獲得新的生產(chǎn)函數(shù)，能夠通過快于其他產(chǎn)品的“不合比例增長”的作用有效地勞動其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)或產(chǎn)業(yè)群。這類產(chǎn)業(yè)既對其他產(chǎn)業(yè)起著引導(dǎo)作用，又對國民經(jīng)濟起支撐作用。B、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：指在國民經(jīng)濟體系中具有重要戰(zhàn)略地位，并在國民經(jīng)濟規(guī)劃中先行發(fā)展以引導(dǎo)其他產(chǎn)業(yè)往某一戰(zhàn)略目標方向發(fā)展的產(chǎn)業(yè)或產(chǎn)業(yè)群。這類產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)起引導(dǎo)作用，但未必對國民經(jīng)濟起支撐作用。C、支柱產(chǎn)業(yè)：指在國民經(jīng)濟體系中占有重要的戰(zhàn)略地位，其產(chǎn)業(yè)規(guī)模在國民經(jīng)濟中占有較大份額，并起支撐作用的產(chǎn)業(yè)或產(chǎn)業(yè)群，這類產(chǎn)業(yè)往往在國民經(jīng)濟中起支撐作用，但不一定能起到引導(dǎo)作用。支柱產(chǎn)業(yè)形成：先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大，達到較大產(chǎn)業(yè)規(guī)模以后就成為了支柱產(chǎn)業(yè)或先成為對其他產(chǎn)業(yè)既起引導(dǎo)作用又對國民經(jīng)濟起支撐作用的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，然后再發(fā)展成為不再起引導(dǎo)作用而只對國民經(jīng)濟起支撐作用的支柱產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)地位分類法第26頁/共63頁D、重點產(chǎn)業(yè)：在國民經(jīng)濟體系中占有重要的戰(zhàn)略地位并在國民經(jīng)濟規(guī)劃中需要重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。重點產(chǎn)業(yè)的概念較模糊，缺乏科學(xué)性，它可以包括主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)、先行產(chǎn)業(yè)、瓶頸產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)等。E、先行產(chǎn)業(yè)：有狹義與廣義之分。狹義先行產(chǎn)業(yè)是指根據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律或自然規(guī)律必須先行發(fā)展以免阻礙其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，這類產(chǎn)業(yè)包括瓶頸產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。另一類先行產(chǎn)業(yè)指根據(jù)國民經(jīng)濟戰(zhàn)略規(guī)劃的需要人為確定必須先行發(fā)展以帶動和引導(dǎo)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，即（先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)）。廣義先行產(chǎn)業(yè)包括狹義的先行產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。第27頁/共63頁3、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)定義

經(jīng)濟結(jié)構(gòu)是指國民經(jīng)濟的組成和構(gòu)造。

影響經(jīng)濟結(jié)構(gòu)形成的因素很多，最主要的是社會對最終產(chǎn)品的需求，而產(chǎn)業(yè)通過對滿足人類各種需求產(chǎn)品和服務(wù)的產(chǎn)生，對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重要影響。

經(jīng)濟結(jié)構(gòu)狀況是衡量一個國家和城市經(jīng)濟發(fā)展水平的重要尺度。

第28頁/共63頁4、城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)關(guān)系

經(jīng)濟結(jié)構(gòu)是由產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定的。

經(jīng)濟結(jié)構(gòu)因為不同產(chǎn)業(yè)及其結(jié)構(gòu)的規(guī)模、質(zhì)量、比例的不同，形成不同層次、不同質(zhì)量的經(jīng)濟系統(tǒng)。

影響經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的因素很多，最主要的是社會對最終產(chǎn)品的需求。第29頁/共63頁5、城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟結(jié)構(gòu)適應(yīng)程度的9個主要方面：一座城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的形成是否適合這座城市的實際情況；

是否建立在一座城市堅實的經(jīng)濟可能性之上；

能否充分發(fā)揮一座城市的一切經(jīng)濟優(yōu)勢；

能否充分利用一座城市內(nèi)外的一切有利因素；

能否合理有效地利用人力、物力、財力和自然資源；

能否保證一座城市國民經(jīng)濟各部門協(xié)調(diào)發(fā)展；

能否有力地推動一座城市科技進步和勞動生產(chǎn)率提高；

是否既有利于促進一座城市近期的經(jīng)濟增長，又有利于長遠的經(jīng)濟發(fā)展；

能否取得最大經(jīng)濟效果和最大限度地滿足一座城市人民的各種需要。第30頁/共63頁6、城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對不動產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響以資源密集程度的劃分標準為例：勞動密集型產(chǎn)業(yè)對不動產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響一般來說，目前勞動密集型產(chǎn)業(yè)主要指農(nóng)業(yè)、林業(yè)及紡織、服裝、玩具、皮革、家具等制造業(yè)。這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)下的不動產(chǎn)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多種類，多數(shù)量的明顯特質(zhì)。其中，以工業(yè)倉房和員工占主要組成部分，無明顯搞科技含量的不動產(chǎn)物業(yè)。第31頁/共63頁資本密集型產(chǎn)業(yè)對不動產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響當前，資本密集型產(chǎn)業(yè)主要指鋼鐵業(yè)、一般電子與通信設(shè)備制造業(yè)、運輸設(shè)備制造業(yè)、石油化工、重型機械工業(yè)、電力工業(yè)等。此類產(chǎn)業(yè)機構(gòu)下不動產(chǎn)結(jié)構(gòu)類型主要以高規(guī)格的高樓大廈為主，不動產(chǎn)類型單一，但品質(zhì)一般較高。6、城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對不動產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響第32頁/共63頁技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)對不動產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響目前技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)包括：微電子與信息產(chǎn)品制造業(yè)、航空航天工業(yè)、原子能工業(yè)、現(xiàn)代制藥工業(yè)、新材料工業(yè)等。此類產(chǎn)業(yè)機構(gòu)下不動產(chǎn)類型多為高科技的生產(chǎn)基地，數(shù)量不多，但建筑要求高。6、城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對不動產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響第33頁/共63頁有什么樣的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)就有什么樣的不動產(chǎn)結(jié)構(gòu)不同的產(chǎn)業(yè)天然的需要與產(chǎn)業(yè)特點和產(chǎn)業(yè)需求相同的不動產(chǎn)結(jié)構(gòu)（可以理解為不動產(chǎn)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)保持天然的一致性）。6、城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對不動產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響第34頁/共63頁思考：不動產(chǎn)/房地產(chǎn)對城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的影響？第35頁/共63頁城市產(chǎn)業(yè)布局與不動產(chǎn)布局第36頁/共63頁第37頁/共63頁城市產(chǎn)業(yè)布局，即城市產(chǎn)業(yè)在城市行政轄區(qū)內(nèi)的分布與配置，也就是產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)力在城市行政轄區(qū)內(nèi)的空間分布。

自然條件、自然資源因素對產(chǎn)業(yè)布局的影響社會條件對產(chǎn)業(yè)布局的影響第38頁/共63頁自然條件、自然資源因素對產(chǎn)業(yè)布局的影響

自然條件是城市和城市產(chǎn)業(yè)建設(shè)的基礎(chǔ)條件，包括影響產(chǎn)業(yè)建立、發(fā)展和壯大的氣候帶條件和地質(zhì)、土壤條件等。自然資源是城市產(chǎn)業(yè)建設(shè)的資源條件，包括土地空間資源、礦藏資源、水資源、動植物資源、風(fēng)能資源、光資源等。良好的自然條件和豐富的自然資源有利于城市發(fā)展出有自己特色的產(chǎn)業(yè)。第39頁/共63頁社會條件對產(chǎn)業(yè)布局的影響除自然因素外，在社會因素層面，每一個具體產(chǎn)業(yè)在某一城市的產(chǎn)生和發(fā)展一定與該城市的社會因素有直接或決定性的關(guān)系。每一個具體產(chǎn)業(yè)在一座城市里的出現(xiàn)和發(fā)展，一定有有利于這一產(chǎn)業(yè)在這座城市出現(xiàn)和發(fā)展的政治、經(jīng)濟、歷史、文化、人口、市場等因素的存在。第40頁/共63頁城市產(chǎn)業(yè)布局影響城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市產(chǎn)業(yè)布局影響城市空間功能的提升城市產(chǎn)業(yè)布局影響城市人口分布城市產(chǎn)業(yè)布局影響郊區(qū)城市化進程城市產(chǎn)業(yè)布局影響著城市經(jīng)濟發(fā)展、城市空間結(jié)構(gòu)、城市生態(tài)環(huán)境和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展等方面。第41頁/共63頁城市產(chǎn)業(yè)布局的意義和作用

優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，從而充分有效地利用適合產(chǎn)業(yè)發(fā)展的自然、社會、經(jīng)濟、技術(shù)資源和條件，充分發(fā)揮城市優(yōu)勢，避免劣勢，盡快形成以主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)體系，取得良好經(jīng)濟效益。

促進特定產(chǎn)業(yè)持續(xù)高速增長，為城市創(chuàng)造更多的收入，從而帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，推動城市經(jīng)濟全面起飛或轉(zhuǎn)型，進而實現(xiàn)城市的全面進步。

提高城市資源科學(xué)合理利用，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時改善環(huán)境，維護城市生態(tài)系統(tǒng)的動態(tài)平衡。第42頁/共63頁-城市產(chǎn)業(yè)布局決定城市不動產(chǎn)布局

-第43頁/共63頁城市產(chǎn)業(yè)布局與不動產(chǎn)布局關(guān)系一般情況下，一座城市的產(chǎn)業(yè)布局確定后，就會出現(xiàn)與產(chǎn)業(yè)布局相一致的不動產(chǎn)布局（有什么樣的產(chǎn)業(yè)就會有什么樣的不動產(chǎn)類型）。

特殊情況下，不動產(chǎn)業(yè)可以主動引導(dǎo)和影響一座城市的產(chǎn)業(yè)布局（有什么樣的不動產(chǎn)類型就會吸引什么樣產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)）。第44頁/共63頁

城市產(chǎn)業(yè)布局對不動產(chǎn)布局的影響每一座現(xiàn)代城市的形成和發(fā)展其實都是這座城市具體產(chǎn)業(yè)形成和發(fā)展的結(jié)果。每一個具體產(chǎn)業(yè)形成和發(fā)展由都是與這個產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)的不動產(chǎn)形成和發(fā)展的結(jié)果。一座城市中不同區(qū)域、不同類型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會推動與該產(chǎn)業(yè)相適應(yīng)的不動產(chǎn)類型的出現(xiàn)和發(fā)展。一座城市中有意識地在不同片區(qū)發(fā)展不同類型的不動產(chǎn)，又會主動地引導(dǎo)和推動特定產(chǎn)業(yè)在特定城市片區(qū)的發(fā)展，從而通過不動產(chǎn)類型的發(fā)展主動特定產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在一定程度上調(diào)動或影響某一城市片區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局和不動產(chǎn)空間布局。

第45頁/共63頁現(xiàn)代城市的不動產(chǎn)布局與產(chǎn)業(yè)布局一樣，已經(jīng)擺脫不動產(chǎn)的自發(fā)布局階段，開始進入規(guī)劃階段，開始有規(guī)劃、有計劃地進行不動產(chǎn)的主動布局。現(xiàn)代城市不動產(chǎn)的布局規(guī)劃開始服從和服務(wù)于產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，成為產(chǎn)業(yè)布局的一部分?，F(xiàn)代城市產(chǎn)業(yè)布局決定一座城市的不動產(chǎn)布局。

城市產(chǎn)業(yè)布局與不動產(chǎn)布局的關(guān)系第46頁/共63頁城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)營與不動產(chǎn)經(jīng)營第47頁/共63頁-城市的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營

-第48頁/共63頁1、城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的定義城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)營是指城市政府和企業(yè)集團通過對資源、資本（含人力資本）、技術(shù)、市場的分析、整合，確定符合自身發(fā)展特點和世界、國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律的產(chǎn)業(yè)體系，并對已有產(chǎn)業(yè)進行結(jié)構(gòu)優(yōu)化，使自身的產(chǎn)業(yè)早日實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟，達到成本降低、競爭力增強、市場占有率擴大的有目的、有計劃、有措施的經(jīng)營過程。第49頁/共63頁2、城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的分類一級產(chǎn)業(yè)分類：農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營、工業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營、服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營二級產(chǎn)業(yè)分類：工業(yè)、農(nóng)業(yè)、服務(wù)業(yè)內(nèi)部細分產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營如：工業(yè)門類中的鋼鐵產(chǎn)業(yè)、造船產(chǎn)業(yè)、航空產(chǎn)業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)等

農(nóng)業(yè)門類中的畜牧產(chǎn)業(yè)、蔬菜產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)殖產(chǎn)業(yè)、種植產(chǎn)業(yè)等

服務(wù)門類中的旅游產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)、餐飲產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等

第50頁/共63頁3.不動產(chǎn)經(jīng)營不動產(chǎn)經(jīng)營的定義

不動產(chǎn)經(jīng)營是指不動產(chǎn)業(yè)、不動產(chǎn)企業(yè)為實現(xiàn)不動資產(chǎn)中存量資產(chǎn)的保值增值，增量資產(chǎn)的利潤最大化（包括效率最大化和成本最小化）而有意識、有計劃地進行的經(jīng)營活動的總稱（包括產(chǎn)業(yè)政策、企業(yè)決策、企業(yè)管理、項目管理以及產(chǎn)、購、銷、服務(wù)等的全部經(jīng)營活動）。第51頁/共63頁不動產(chǎn)經(jīng)營的分類

不動產(chǎn)經(jīng)營按照不動資產(chǎn)價值形成和實現(xiàn)環(huán)節(jié)的不同分為：存量不動產(chǎn)經(jīng)營增量不動產(chǎn)經(jīng)營主要包括：存量不動產(chǎn)（非資源性不動產(chǎn)）的租賃、存量不動產(chǎn)服務(wù)（如城市社區(qū)、城市公共設(shè)施等）、存量不動產(chǎn)貨幣化經(jīng)營（存量不動產(chǎn)貸款和資產(chǎn)債券化融資）和資源性不動產(chǎn)（如水資源、礦產(chǎn)資源、森林資源）的貨幣化經(jīng)營，以及不動產(chǎn)價值評估，中介服務(wù)、法律服務(wù)等。

主要包括：新增不動資產(chǎn)的生產(chǎn)（創(chuàng)造）和價值形成（如新建房屋、道路、廠房、碼頭以及實現(xiàn)過程等），新增不動資產(chǎn)的銷售（如樓盤銷售）等新增不動產(chǎn)的價值實現(xiàn)等。第52頁/共63頁不動產(chǎn)經(jīng)營的主要內(nèi)容不動產(chǎn)價值形成經(jīng)營（非資源性不動產(chǎn)價值形成經(jīng)營）

主要包括：①不動產(chǎn)設(shè)計（含不動產(chǎn)用途設(shè)計、不動產(chǎn)功能設(shè)計、不動產(chǎn)品質(zhì)設(shè)計、不動產(chǎn)樣式設(shè)計、不動產(chǎn)結(jié)構(gòu)設(shè)計、不動產(chǎn)成本設(shè)計、不動產(chǎn)價值設(shè)計等）；②土地采購（含通過招拍掛程序采購?fù)恋亍㈤L期租賃土地、合作開發(fā)土地、為公共目的征用土地等）；

第53頁/共63頁③不動產(chǎn)工程建設(shè)（含不動產(chǎn)非土地原材料采購、不動產(chǎn)工程施工、不動產(chǎn)工程建設(shè)過程管理等）；④不動產(chǎn)價值形成過程成本控制（含不動產(chǎn)價值形成過程每個環(huán)節(jié)、細節(jié)的成本設(shè)計、不動產(chǎn)形成過程中每個環(huán)節(jié)、細節(jié)的成本實現(xiàn)過程管理等）。

第54頁/共63頁不動產(chǎn)價值實現(xiàn)經(jīng)營②非公共用途中生產(chǎn)領(lǐng)域的不動產(chǎn)投入使用，使生產(chǎn)過程得以實現(xiàn)和完成，最終從生產(chǎn)出的產(chǎn)品（商品）體現(xiàn)出該不動產(chǎn)的價值。主要包括：

①公共用途不動產(chǎn)投入使用，使依托此項（類）公共不動產(chǎn)功能的其他產(chǎn)業(yè)或服務(wù)創(chuàng)造出價值或?qū)崿F(xiàn)其價值，從而將公共用途不動產(chǎn)的價值轉(zhuǎn)移到其他產(chǎn)業(yè)或服務(wù)中。③非公共用途不動產(chǎn)通過直接銷售或租賃，在實現(xiàn)其使用價值的同時實現(xiàn)其價值，取得其經(jīng)營利潤。如：商品住宅的銷售，公寓、商場、寫字樓、廠房、倉庫、碼頭、場地的租賃等。

第55頁/共63頁第56頁/共63頁

城市產(chǎn)業(yè)的興衰決定相關(guān)不動產(chǎn)的興衰

產(chǎn)業(yè)興衰是產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中一種普遍的經(jīng)濟現(xiàn)象。

每一個產(chǎn)業(yè)都有其生命周期，都會經(jīng)歷萌芽、產(chǎn)生、成長、興盛到衰退的過程。每一個產(chǎn)業(yè)一般都會經(jīng)歷探索期（萌芽期）、成長期、成熟期、衰退期四個階段。每一個產(chǎn)業(yè)階段發(fā)展都會對與該產(chǎn)業(yè)相適應(yīng)的不動產(chǎn)形態(tài)和規(guī)模的產(chǎn)生和變化。第57頁/共63頁

1、不同的產(chǎn)業(yè)類型需要不同的不動產(chǎn)類型不同的產(chǎn)業(yè)需要不同類型、功能、形態(tài)的不動產(chǎn)，才能符合不同產(chǎn)業(yè)發(fā)展、經(jīng)營特點對不動產(chǎn)功能的要求。否則，不符合特定產(chǎn)業(yè)功能要求的不動產(chǎn)就會制約特定產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時，這種特定的產(chǎn)業(yè)也會淘汰不適合本產(chǎn)業(yè)需要的不動產(chǎn)類型。如：現(xiàn)代IT生產(chǎn)型工業(yè)需要現(xiàn)代化廠房型的工業(yè)不動產(chǎn)，而不會需要倉儲型的