拆遷生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告

拆遷生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告ABC集團(tuán)有限公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告合生評(píng)字[]第091號(hào)AFA資產(chǎn)評(píng)估有限公司二○○九年十二月十六日目錄一、資產(chǎn)評(píng)估聲明┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈2二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書摘要┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈3三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書正文┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈5（一）委托方及產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其它評(píng)估報(bào)告使用者┈┈┈┈┈┈5（二）評(píng)估目的┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈6（三）評(píng)估對(duì)象和范圍┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈6（四）價(jià)值類型及定義┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈7（五）評(píng)估基準(zhǔn)日┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈7（六）評(píng)估依據(jù)┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈7（七）評(píng)估方法┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈9（八）評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈10（九）評(píng)估假設(shè)┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈12（十）評(píng)估結(jié)論┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈13（十一）特別事項(xiàng)說明┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈13（十二）評(píng)估評(píng)估報(bào)告使用限制說明┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈14（十三）評(píng)估報(bào)告日┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈15四、附件┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈16五、評(píng)估技術(shù)說明┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈17注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師聲明一、我們?cè)趫?zhí)行本資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，恪守獨(dú)立、客觀和公正的原則；根據(jù)我們?cè)趫?zhí)業(yè)過程中收集的資料，評(píng)估報(bào)告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對(duì)評(píng)估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。二、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由委托方、被評(píng)估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）申報(bào)并經(jīng)其簽章確認(rèn)；所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。三、我們與評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。四、我們已對(duì)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；我們已對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，并對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實(shí)披露，且已提請(qǐng)委托方及相關(guān)當(dāng)事方完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評(píng)估報(bào)告的要求。五、我們出具的評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限定條件的限制，評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項(xiàng)說明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。ABC集團(tuán)有限公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告書摘要合生評(píng)字[]第091號(hào)一、委托方和資產(chǎn)占有方本次資產(chǎn)評(píng)估的委托方為：ABC集團(tuán)有限公司。資產(chǎn)占有方為：ABC集團(tuán)有限公司。二、評(píng)估目的本項(xiàng)目評(píng)估目的是根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估委托書，對(duì)ABC集團(tuán)有限公司因整體拆遷造成的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失進(jìn)行估價(jià)，為有關(guān)各方進(jìn)行價(jià)值補(bǔ)償提供價(jià)值參考。三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍評(píng)估對(duì)象為委托方ABC集團(tuán)有限公司因整體拆遷造成的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失價(jià)值；評(píng)估對(duì)象為經(jīng)濟(jì)行為所涉及的ABC集團(tuán)有限公司截止11月30日止因?yàn)槠髽I(yè)要搬遷而被迫取消或推遲實(shí)施的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。四、價(jià)值類型和定義本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估確定的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。五、評(píng)估基準(zhǔn)日本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)日為11月30日六、評(píng)估方法采用收益現(xiàn)值法。七、評(píng)估結(jié)論根據(jù)對(duì)ABC集團(tuán)有限公司的基本情況進(jìn)行分析，本次對(duì)ABC集團(tuán)有限公司因整體拆遷造成生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失評(píng)估結(jié)果為人民幣貳仟玖佰伍拾柒萬捌仟捌佰元整（￥2,957.88萬元）。八、評(píng)估報(bào)告日九、評(píng)估報(bào)告有效期本報(bào)告有效期自評(píng)估基準(zhǔn)日11月30日起以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書全文，并關(guān)注特別事項(xiàng)說明。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu):AFA資產(chǎn)評(píng)估有限公司法定代表人：中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：二○○九年十二月十六日ABC集團(tuán)有限公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告書合生評(píng)字[]第091號(hào)AFA資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受ABC集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：國(guó)泰公司）的委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)ABC集團(tuán)有限公司因房地產(chǎn)拆遷導(dǎo)致企業(yè)整體搬遷引起的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失進(jìn)行評(píng)估工作。本公司評(píng)估人員按照必要的評(píng)估程序?qū)ξ性u(píng)估涉及的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)實(shí)施了實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查與詢證，對(duì)ABC集團(tuán)有限公司因房地產(chǎn)拆遷導(dǎo)致企業(yè)整體搬遷引起的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失在11一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其它評(píng)估報(bào)告使用者（一）委托方：ABC集團(tuán)有限公司（二）產(chǎn)權(quán)持有者：ABC集團(tuán)有限公司（三）資產(chǎn)占有方：ABC集團(tuán)有限公司1、公司基本情況2、公司經(jīng)營(yíng)情況（四）其它評(píng)估報(bào)告使用者列示業(yè)務(wù)約定書中約定的其它評(píng)估報(bào)告使用者和國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的評(píng)估報(bào)告使用者。二、評(píng)估目的本項(xiàng)目評(píng)估目的是根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估委托書，對(duì)ABC集團(tuán)有限公司因房地產(chǎn)拆遷導(dǎo)致的企業(yè)整體搬遷引起的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失進(jìn)行估價(jià)，為有關(guān)各方進(jìn)行價(jià)值補(bǔ)償提供價(jià)值參考。三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍評(píng)估對(duì)象為委托方ABC集團(tuán)有限公司因房地產(chǎn)拆遷導(dǎo)致的企業(yè)整體搬遷引起的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失價(jià)值。本次評(píng)估范圍是ABC集團(tuán)有限公司截止11月30日止因?yàn)槠髽I(yè)要搬遷而被迫取消或推遲實(shí)施的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。四、價(jià)值類型及其定義本項(xiàng)目評(píng)估采用的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是提自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫壓制的情況下，某項(xiàng)資產(chǎn)在基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。五、評(píng)估基準(zhǔn)日1、本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日是11月30日；2、評(píng)估基準(zhǔn)日是ABC集團(tuán)有限公司根據(jù)本次經(jīng)濟(jì)行為及評(píng)估目的確定的。評(píng)估基準(zhǔn)日為確認(rèn)資產(chǎn)、評(píng)評(píng)估值的基準(zhǔn)時(shí)間。本項(xiàng)目所選取的評(píng)估基準(zhǔn)日是依據(jù)經(jīng)濟(jì)行為同委托方協(xié)商進(jìn)行確定為一個(gè)特定會(huì)計(jì)期間的終止時(shí)點(diǎn)，這個(gè)時(shí)點(diǎn)能反映評(píng)估對(duì)象的整體狀況，同時(shí)，評(píng)估基準(zhǔn)日與評(píng)估目的計(jì)劃實(shí)現(xiàn)期日比較接近。因此，沒有因評(píng)估基準(zhǔn)日的選擇而導(dǎo)致被評(píng)估資產(chǎn)和價(jià)格發(fā)生重大變化的影響因素。為此，本項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日選擇11月30日是合理的。六、評(píng)估依據(jù)(一)法律法規(guī)及準(zhǔn)則依據(jù)：1、國(guó)務(wù)院1991年第91號(hào)令《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》；2、原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局頒發(fā)的《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》（國(guó)資辦發(fā)[1992]第36號(hào)）；3、中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(試行)》(中評(píng)協(xié)[1996]03號(hào))；4、財(cái)政部印發(fā)的《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》(財(cái)評(píng)字[1999]91號(hào))；5、國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部關(guān)于改革國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估行政管理方式加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估監(jiān)督管理工作意見的通知》（國(guó)辦發(fā)[]102號(hào)）；6、中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)發(fā)布的《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》（會(huì)協(xié)[]18號(hào)）；7、財(cái)政部關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》和《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》的通知（財(cái)企[]20號(hào)）；8、中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》中評(píng)協(xié)[]134號(hào)；9、國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)第12號(hào)令《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》；10、財(cái)政部印發(fā)的《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理若干問題的規(guī)定》（財(cái)政部令第14號(hào)）；11、國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問題的通知》（國(guó)資委產(chǎn)權(quán)[]274號(hào)）；12、中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則––評(píng)估報(bào)告》等7項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的通知（中評(píng)協(xié)[]189號(hào)）；13、國(guó)家及政府有關(guān)部門頒布的其它法律、法規(guī)、文件和規(guī)定。(二)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)：ABC集團(tuán)有限公司與AFA資產(chǎn)評(píng)估有限公司簽訂的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書。(三)權(quán)屬依據(jù)：1、ABC集團(tuán)有限公司提供的本單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、公司章程和驗(yàn)資報(bào)告等；2、ABC集團(tuán)有限公司提供的前三年及評(píng)估基準(zhǔn)日財(cái)務(wù)報(bào)表及審計(jì)報(bào)告等相關(guān)資料。3、ABC集團(tuán)有限公司提供的種類經(jīng)營(yíng)合同書。(四)取價(jià)依據(jù)：1、ABC集團(tuán)有限公司提供的種類經(jīng)營(yíng)合同書約定的價(jià)格；2、ABC集團(tuán)有限公司有關(guān)人員對(duì)委估資產(chǎn)情況的介紹、說明；3、評(píng)估人員收集的當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格信息資料；4、評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察及市場(chǎng)調(diào)查情況；5、其它相關(guān)資料。七、評(píng)估方法本項(xiàng)目評(píng)估采用收益現(xiàn)值法。經(jīng)過對(duì)原先計(jì)劃的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)項(xiàng)目將給企業(yè)帶來的收益進(jìn)行測(cè)算，由于準(zhǔn)備搬遷，這些經(jīng)營(yíng)活動(dòng)被迫取消或推遲而未能給企業(yè)帶來預(yù)期收益，求出因房地產(chǎn)拆遷導(dǎo)致的企業(yè)整體搬遷所造成的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失。收益法，是指經(jīng)過將被評(píng)估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。根據(jù)對(duì)企業(yè)基本情況了解后，我們采用了收益法中的未來收益折現(xiàn)法進(jìn)行了評(píng)估。未來收益折現(xiàn)法是經(jīng)過估算委估企業(yè)在未來有效年期內(nèi)的預(yù)期收益，并采用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將未來預(yù)期凈收益折算成現(xiàn)值，然后累加求和確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一種方法。此次評(píng)估以ABC集團(tuán)有限公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提，根據(jù)企業(yè)及其同行業(yè)的財(cái)務(wù)及其它參考資料，在分析以前年度收支及凈利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，預(yù)測(cè)企業(yè)未來年度的凈收益情況。鑒于企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，本次評(píng)估以企業(yè)永續(xù)存在為前提，確定未來無限期凈收益，考慮安全利率及風(fēng)險(xiǎn)程度綜合確定折現(xiàn)率及折現(xiàn)系數(shù)，將未來凈收益折現(xiàn)后計(jì)算企業(yè)股東全部權(quán)益價(jià)值。本次采用未來收益折現(xiàn)法評(píng)估的計(jì)算公式如下：P為評(píng)估值t為預(yù)測(cè)年度r為折現(xiàn)率(本金化率)Ri為第t年的收益n為年限八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況AFA資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受評(píng)估委托后，立即組成資產(chǎn)評(píng)估組制定評(píng)估計(jì)劃，正式進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，開展評(píng)估工作。我們根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定和會(huì)計(jì)核算的一般規(guī)則，對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估，具體步驟如下：1、聽取有關(guān)人員介紹委估資產(chǎn)的基本情況，明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)；2、與ABC集團(tuán)有限公司簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書；3、編制評(píng)估計(jì)劃，組織評(píng)估人員，開展評(píng)估工作；4、對(duì)委估資產(chǎn)清單、相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明資料、會(huì)計(jì)記錄及相關(guān)資料進(jìn)行分析、核實(shí)，確定評(píng)估范圍及對(duì)象；5、對(duì)本次評(píng)估范圍內(nèi)資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，并核實(shí)、分析；6、根據(jù)評(píng)估目的及委估資產(chǎn)所具備的條件，確定評(píng)估方法；7、進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，收集相關(guān)資料，對(duì)各項(xiàng)計(jì)劃的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的收益進(jìn)行評(píng)定估算；8、核定修正評(píng)估值，編制填寫有關(guān)評(píng)估表格；9、歸納整理評(píng)估資料，撰寫各項(xiàng)評(píng)估技術(shù)說明及資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書；10、對(duì)評(píng)估結(jié)論進(jìn)行分析、復(fù)核、簽發(fā)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書；11、整理裝訂評(píng)估工作底稿并歸檔。本項(xiàng)評(píng)估于12月（一）接受委托和前期準(zhǔn)備工作階段我公司于12月21、接受委托項(xiàng)目時(shí)，首先初步了解本項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的評(píng)估目的和評(píng)估范圍及對(duì)象。2、簽訂資產(chǎn)評(píng)估委托協(xié)議書。3、向委托方布置資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表的填報(bào)工作并派人進(jìn)行指導(dǎo)。4、制定資產(chǎn)評(píng)估實(shí)施方案。5、根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估范圍與對(duì)象進(jìn)行分組，配置有關(guān)專業(yè)的評(píng)估師。6、向委托方提供資產(chǎn)評(píng)估需要提供的資料及產(chǎn)權(quán)證明的清單。7、同時(shí)收集有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估所需文件資料。（二）現(xiàn)場(chǎng)清查階段該階段主要是對(duì)委估資產(chǎn)進(jìn)行了解核實(shí)、鑒定和收集有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估參數(shù)數(shù)據(jù)資料和價(jià)格資料，以及對(duì)評(píng)估對(duì)象的真實(shí)性和合法性進(jìn)行判斷，獲取資產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成要素的完整性資料。在清查工作中，首先對(duì)委托評(píng)估的資產(chǎn)的真實(shí)性和合法性進(jìn)行核實(shí)和查證。根據(jù)委托方提供的委托書載明的資產(chǎn)，評(píng)估人員針對(duì)不同資產(chǎn)采用不同的方式進(jìn)行核對(duì)和查證，以確認(rèn)資產(chǎn)的客觀存在。（三）評(píng)定估算和匯總分析階段依據(jù)評(píng)估人員的現(xiàn)場(chǎng)勘察資料和結(jié)論，同時(shí)經(jīng)過必要的市場(chǎng)調(diào)研和詢價(jià)工作，遵循《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見（試行）》對(duì)各項(xiàng)資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)查、快速變現(xiàn)扣折率進(jìn)行確定，評(píng)定估算評(píng)估值。（四）提交評(píng)估報(bào)告階段按照我公司資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量控制制度和遵循《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見（試行）》要求，資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果經(jīng)匯總后，各分項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估人員將編制的相關(guān)評(píng)估說明提交負(fù)責(zé)人，按三級(jí)審核制度進(jìn)行審核，審核意見反饋后進(jìn)行修正，提出正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。九、評(píng)估原則及評(píng)估假設(shè)（一）評(píng)估原則：1、評(píng)估工作遵循獨(dú)立、客觀、科學(xué)性的工作原則；2、評(píng)估工作遵循產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)原則；3、評(píng)估工作遵循企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)原則、替代性原則和公開市場(chǎng)原則等操作性原則；4、評(píng)估工作遵循評(píng)估目的、計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)估方法相匹配的原則；5、評(píng)估工作遵循國(guó)家及行業(yè)公認(rèn)的一般原則。（二）評(píng)估假設(shè)：本項(xiàng)目評(píng)估過程中采用的收益法所使用的評(píng)估假設(shè)如下：1、ABC集團(tuán)有限公司不搬遷情形下所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不產(chǎn)生較大的變化,國(guó)家及國(guó)泰公司所在的地區(qū)有關(guān)法律、法規(guī)、政策與評(píng)估時(shí)點(diǎn)無重大變化；預(yù)測(cè)期內(nèi)國(guó)家利率、匯率及稅收政策無重大變更，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)；2、ABC集團(tuán)有限公司拆遷前、后持續(xù)性經(jīng)營(yíng)，有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為符合國(guó)家規(guī)定，無重大違規(guī)現(xiàn)象，公司主要管理人員、科研技術(shù)人員、業(yè)務(wù)骨干和主營(yíng)業(yè)務(wù)相對(duì)穩(wěn)定且勤勉盡責(zé)；3、ABC集團(tuán)有限公司拆遷前、后的經(jīng)營(yíng)范圍、經(jīng)營(yíng)方式、管理模式等在保持一貫性的基礎(chǔ)上不斷改進(jìn)完善，能隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，進(jìn)行適時(shí)調(diào)整和創(chuàng)新；ABC集團(tuán)有限公司現(xiàn)有生產(chǎn)能力經(jīng)過自我補(bǔ)償和更新，能使其持續(xù)使用并保證其獲利能力。ABC集團(tuán)有限公司所提供的各種產(chǎn)品能適應(yīng)市場(chǎng)需求，制定的目標(biāo)和措施能按預(yù)定的時(shí)間和進(jìn)度如期實(shí)現(xiàn)，并取得預(yù)期效益；4、ABC集團(tuán)有限公司不存在產(chǎn)權(quán)及其它經(jīng)濟(jì)糾紛等事項(xiàng)，無不可抗力及不可預(yù)見因素造成對(duì)企業(yè)重大不利影響；5、ABC集團(tuán)有限公司的未來收益能夠預(yù)測(cè)，并可用貨幣計(jì)量；6、與ABC集團(tuán)有限公司的未來收益相配比的成本、費(fèi)用能夠預(yù)測(cè)，并可用貨幣計(jì)量，且成本與收益保持同向變動(dòng)；7、與ABC集團(tuán)有限公司的未來收益相聯(lián)系的風(fēng)險(xiǎn)能夠預(yù)測(cè)，并可用風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率來表示；8、預(yù)測(cè)期內(nèi)被評(píng)估企業(yè)會(huì)計(jì)政策與核算發(fā)方法無重大變化；十、評(píng)估結(jié)論在實(shí)施了上述資產(chǎn)評(píng)估程序和方法后，得出ABC集團(tuán)有限公司因房地產(chǎn)拆遷導(dǎo)致的企業(yè)整體搬遷引起的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失在11月30日的評(píng)估值為人民幣貳仟玖佰伍拾柒萬捌仟捌佰元整（￥2,957.88十一、特別事項(xiàng)說明1、在執(zhí)行本評(píng)估項(xiàng)目過程中，我們對(duì)委托方和相關(guān)當(dāng)事方提供的評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬資料和資料來源進(jìn)行了必要的查驗(yàn)，但對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬我們不發(fā)表意見，也不作確認(rèn)和保證。本報(bào)告所依據(jù)的權(quán)屬資料之真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性由委托方和相關(guān)當(dāng)事方負(fù)責(zé)。2、本項(xiàng)目評(píng)估僅是委托方委托的ABC集團(tuán)有限公司因房地產(chǎn)拆遷導(dǎo)致企業(yè)整體搬遷造成的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的損失，而非委托方因房地產(chǎn)拆遷導(dǎo)致企業(yè)整體搬遷造成的全部資產(chǎn)損失。3、重大期后事項(xiàng)（1）自評(píng)估基準(zhǔn)日至評(píng)估報(bào)告日，依據(jù)委托方及資產(chǎn)占有方提供的資料和評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察情況，評(píng)估人員未發(fā)現(xiàn)ABC集團(tuán)有限公司有重大期后事項(xiàng)發(fā)生。（2）評(píng)估基準(zhǔn)日期后發(fā)生重大事項(xiàng)，不得直接使用本評(píng)估報(bào)告。4、評(píng)估結(jié)論系根據(jù)上述原則、依據(jù)、前提、方法、程序得出的，只有在上述原則、依據(jù)、前提存在的條件下成立；評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。5、上述評(píng)估結(jié)論是本評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的，受本機(jī)構(gòu)評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)水平和能力的影響。6、根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的要求，評(píng)估測(cè)算中所依據(jù)的，部分是現(xiàn)行的政策條款，部分是評(píng)估時(shí)常見的行業(yè)慣例、統(tǒng)計(jì)參數(shù)或通用參數(shù)。當(dāng)未來經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生較大變化時(shí)，評(píng)估人員將不承擔(dān)由于前提條件變化而導(dǎo)致與本次評(píng)估結(jié)果不同的責(zé)任。以上特別事項(xiàng)，提請(qǐng)報(bào)告使用者予以關(guān)注。十二、評(píng)估報(bào)告使用限制說明1、本評(píng)估報(bào)告只能用于報(bào)告中載明的評(píng)估目的和用途。本次評(píng)估結(jié)果是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，在假設(shè)委估企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的前提下，根據(jù)公開市場(chǎng)的原則確定現(xiàn)行公允市價(jià)，沒有考慮特殊的交易方可能追加或減少付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)格的影響，也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。當(dāng)前述條件以及評(píng)估中遵循的持續(xù)經(jīng)營(yíng)及產(chǎn)權(quán)主體變動(dòng)的原則等其它情況發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效；2、本評(píng)估報(bào)告只能由報(bào)告載明的評(píng)估報(bào)告使用者使用。3、未征得出具評(píng)估報(bào)告的評(píng)估機(jī)構(gòu)同意，本評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外；4、評(píng)估報(bào)告的使用有效期：根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，本報(bào)告有效期為一年，從資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日11月30日起計(jì)算一年內(nèi)有效。只有當(dāng)評(píng)估基準(zhǔn)日與經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日相距不超過一年時(shí)，才能夠使用本5、本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容由AFA資產(chǎn)評(píng)估有限公司負(fù)責(zé)解釋。十三、評(píng)估報(bào)告日本評(píng)估項(xiàng)目的報(bào)告日為評(píng)估機(jī)構(gòu):AFA資產(chǎn)評(píng)估有限公司法定代表人：中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：二○○九年十二月十六日附件目錄1、評(píng)估技術(shù)說明2、委托方與其客戶簽訂的相關(guān)合同（復(fù)印件）3、南寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)下發(fā)的相關(guān)拆遷通知（復(fù)印件）4、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證書復(fù)印件5、評(píng)估機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件6、簽字資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格證書復(fù)印件評(píng)估技術(shù)說明委托方5月19日收到南寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)南經(jīng)管發(fā)[]78號(hào)文件《關(guān)于做好搬遷準(zhǔn)備的通知》，該通知要求委托方—ABC集團(tuán)有限公司盡快做好企業(yè)搬遷準(zhǔn)備工作，通知所述之某重點(diǎn)工程將于6月11日開工建設(shè)，11月份貫通通車。9月20日，南寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)又與委托方簽訂了《協(xié)作拆遷協(xié)議書》約定在正式啟動(dòng)拆遷工作前，先行開展乙方資產(chǎn)的評(píng)估及拆遷補(bǔ)償安置協(xié)商等前期工作，造成了委托方馬上就要進(jìn)行搬遷的緊迫感。實(shí)際上，直到6月22日才正式下發(fā)拆遷公告，9月底才確立委托方搬遷時(shí)間。這樣一方面由于未發(fā)正式拆遷公告而提前下發(fā)拆遷通知影響了委托方正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。同時(shí)一些已經(jīng)簽訂的購(gòu)銷、租賃合同被迫取消；另一方面由于拆遷延誤了委托方的上市計(jì)劃，推遲了委托方經(jīng)過上市實(shí)現(xiàn)企業(yè)跨越式發(fā)展的戰(zhàn)略。本項(xiàng)目評(píng)估采用收益現(xiàn)值法一、評(píng)估方法概述收益現(xiàn)值法，是指經(jīng)過將被評(píng)估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。根據(jù)對(duì)企業(yè)基本情況了解后，我們采用了收益法中的未來收益折現(xiàn)法進(jìn)行了評(píng)估。未來收益折現(xiàn)法是經(jīng)過估算委估企業(yè)在未來有效年期內(nèi)的預(yù)期收益，并采用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將未來預(yù)期凈收益折算成現(xiàn)值，然后累加求和確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一種方法。此次評(píng)估以ABC集團(tuán)有限公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提，根據(jù)企業(yè)及其同行業(yè)的財(cái)務(wù)及其它參考資料，在分析以前年度收支及凈利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，預(yù)測(cè)企業(yè)未來年度的凈收益情況。鑒于企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，本次評(píng)估以企業(yè)永續(xù)存在為前提，確定未來無定期凈收益，考慮安全利率及風(fēng)險(xiǎn)程度綜合確定折現(xiàn)率及折現(xiàn)系數(shù)，將未來凈收益折現(xiàn)后計(jì)算企業(yè)股東全部權(quán)益價(jià)值。本次采用未來收益折現(xiàn)法評(píng)估的計(jì)算公式如下：P為評(píng)估值t為預(yù)測(cè)年度r為折現(xiàn)率(本金化率)Ri為第t年的收益n為年限二、收益法評(píng)估過程（一）合同被迫取消履行造成的損失評(píng)估說明根據(jù)委托方提供的與客戶簽訂的合同內(nèi)容，分別測(cè)算其因?yàn)楸黄热∠男性斐傻氖杖霚p少金額，扣除合同實(shí)施將要發(fā)生的成本費(fèi)用，按一定的折現(xiàn)率折現(xiàn)，計(jì)算評(píng)估基準(zhǔn)日合同被迫取消履行造成的損失。（二）在建項(xiàng)目被迫推遲投產(chǎn)造成的投資收益損失評(píng)估說明在核實(shí)在建項(xiàng)目的投資完成額的基礎(chǔ)上根，據(jù)行業(yè)投資收益率，結(jié)合被評(píng)估企業(yè)的投資收益能力，確定被評(píng)估企業(yè)的投資收益率，根據(jù)被評(píng)估企業(yè)提供的預(yù)計(jì)推遲投產(chǎn)時(shí)間，按一定的折現(xiàn)率折現(xiàn)，計(jì)算評(píng)估基準(zhǔn)日在建項(xiàng)目被迫推遲投產(chǎn)造成的投資收益損失。（三）上市延誤造成的損失評(píng)估企業(yè)經(jīng)過上市取得大量資金從而加速企業(yè)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)戰(zhàn)略，提高企業(yè)價(jià)值，提升企業(yè)形象及知名度，使企業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。被評(píng)估企業(yè)現(xiàn)因政府公共工程被迫搬遷，造成公司上市計(jì)劃被迫推遲，公司的發(fā)展步伐被延誤，給公司帶來巨大的潛在損失。本次評(píng)估，估計(jì)公司比原計(jì)劃上市時(shí)間至少要延遲兩年，按照公司現(xiàn)行的銀行借款規(guī)模，估算上市后公司減少向銀行借款的金額，求取減少的銀行借款利息支出，將其折現(xiàn)為評(píng)估基準(zhǔn)日的數(shù)額，確定因上市推遲造成的至少的損失。（四）投資報(bào)酬率、拆現(xiàn)率取值說明根據(jù)同行業(yè)平均投資收益率，結(jié)合被評(píng)估企業(yè)的實(shí)際獲得能力，取投資收益率為10%。根據(jù)本次評(píng)估對(duì)象收益時(shí)間較明確，以中國(guó)人民銀行公布的現(xiàn)行一年期貸款利率（5.31%）為折現(xiàn)率。（五）評(píng)估示例以被評(píng)估企業(yè)與惠禹飼料蛋白（防城港）有限公司簽訂的《倉(cāng)庫(kù)租賃合同書》為例1、合同內(nèi)容簡(jiǎn)述：合同號(hào)碼：1020簽訂地點(diǎn)：南寧市時(shí)間：10月20日合同雙方當(dāng)事人分別為：甲方：廣西農(nóng)樂米業(yè)有限公司（與委托方為同一企業(yè)），乙方：惠禹飼料蛋白（防城港）有限公司該合同約定：甲方提供自有的們于南寧市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)洞嶺路9號(hào)院內(nèi)原料倉(cāng)（大棚倉(cāng)），面積共4416平方米，租給乙方，一定三年，不得退租，租賃時(shí)間從10月28日起至10月27日止。采取整體年租方式，年租金150萬元人民幣。該合同還約定，甲乙雙方任何一方違約提前退租或停租，必須支付對(duì)方三年租賃期限內(nèi)余下的租期租金的30%作為違約金。（甲方）被評(píng)估企業(yè)于5月19日收到南寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)南經(jīng)管發(fā)[]78號(hào)文件《關(guān)于做好搬遷準(zhǔn)備的通知》，該通知要求委托方—ABC集團(tuán)有限公司盡快做好企業(yè)搬遷準(zhǔn)備工作，通知所述之某重點(diǎn)工程將于6月11日開工建設(shè)，11月份貫通通車。被評(píng)估企業(yè)接到該通知后，即被迫與乙方提出停租要求。2、本合同提前終止履行時(shí)間本合同提前終止履行時(shí)間共為兩年零五個(gè)月，其中第一個(gè)合同年限停租時(shí)間為五個(gè)月。3、合同損失估算合同收入金額=合同停租時(shí)間×單位時(shí)間租金合同履行成本=履行合同所需支付的人工費(fèi)、水電費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)等。根據(jù)被評(píng)估企業(yè)現(xiàn)行的經(jīng)營(yíng)管理水平、當(dāng)前的人力成本等綜合計(jì)算確定。本合同項(xiàng)目損失金額=合同收入金額-合同履行預(yù)計(jì)成本=∑（合同停租時(shí)間×單位時(shí)間租金-合同履行預(yù)計(jì)成本）×折現(xiàn)系數(shù)=（5×150÷12-21.88）+(150-52.5)+(150-52.5)/(1+5.31%)=230.71（萬元）本項(xiàng)目雖有違約條款，但政府拆遷屬不可抗力，故本次評(píng)估不考慮違約支出所造成的損失。其它項(xiàng)目的損失評(píng)估方法均與案例一致。三、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失評(píng)估結(jié)果（詳見下表）生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失評(píng)估表項(xiàng)目一、合同被迫取消履行造成的損失合同標(biāo)題數(shù)量、時(shí)間、借款額單價(jià)計(jì)算公式損失金額（萬元）（一）與深圳市糧食集團(tuán)有限公司簽訂的《廣西優(yōu)質(zhì)水稻收購(gòu)、儲(chǔ)存與加工合同》1、代購(gòu)費(fèi)100,000.0090元/噸合同標(biāo)題數(shù)量×單價(jià)900.002、倉(cāng)儲(chǔ)與保管費(fèi)100,000.007元/噸·月合同標(biāo)題數(shù)量×單價(jià)×平均存儲(chǔ)時(shí)間35.003、加工費(fèi)100,000.0085元/噸合同標(biāo)題數(shù)量×單價(jià)850.00本合同項(xiàng)目收入損失小計(jì)1,785.00本合同項(xiàng)目成本624.75本合同項(xiàng)目利潤(rùn)1,160.25（二）與惠禹飼料蛋白（防城港）有限公司簽訂的《倉(cāng)庫(kù)租賃合同書》租金收入損失