豪華別墅私家園林的施工管理

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美國《國家地理雜志》曾編輯出版一本《美國大宅》的圖書，介紹了美國現(xiàn)有150座最有價值的大宅。這些大宅均有私家園林，住戶可漫步?????、垂釣、休憩。20世紀80年月后，隨著房地產(chǎn)的進展，我國的別墅建設有了很大進展。別墅的含義也逐漸擴大了，中高檔有公共花園和私家園林的小住所都被稱做“別墅”。

別墅建造面積從100～2000平方米不等，以滿足不同收入水平的客戶需求。別墅在組合上可以自立，也有并聯(lián)和多聯(lián)體，橫向干擾少，沒有豎向干擾。別墅按照占地、造價、環(huán)境和配套設施及是否全裝修而分為經(jīng)濟型、高檔和豪華型。豪華型別墅均有園林式庭院，可滿足觀景、消遣、休閑等要求。別墅的中式私家園林大多按照業(yè)主的興趣、愛好、基地條件而托付建造商建筑。別墅建設有建造少、施工容易、工期短、造價高、單獨簽合同、付款準時、資質要求不高等特點，受到建造公司的青睞。但對項目經(jīng)理的能力、地形地貌的通過、植被、假山、亭臺樓閣和坡地、水池的建筑、景觀造型和空間層次的營造要求極高。本文以上海南匯濱海度假區(qū)的一套別墅為例，談談施工管理。

一、別墅項目環(huán)境營造要求

該別墅區(qū)最大面積的豪宅，建于一個人工小半島上，三面環(huán)水，有私家小碼頭、嬉水平臺，業(yè)主要求我們做出最好的園林景觀：無論坡、水、樹，美好風景，盡收眼底，并以綠化為主，在草坪、針葉喬林及灌木和濱水樹木中出示新式園林風格。按照業(yè)主的要求和自身的專業(yè)力氣，我公司打算該園林采納總包方式，請植物園工程師設計，自我施工和部格外包相結合。該工程包括水景、小徑、假山、預排給排水、造地型、綠化栽植、路燈、建亭閣回廊等多項內容，每項工程從設計到施工都著眼于完工后的景觀效果，營造良好的園林景觀。特此組建現(xiàn)場施工管理組織機構——現(xiàn)場施工項目部，由項目部統(tǒng)籌管理。因為園林工程有多項內容，施工組織、施工協(xié)作、成本控制若浮現(xiàn)問題則會影響施工進度，影響工程質量。我公司高度重視，通過內外部人才的才智，突浮現(xiàn)場管理，取得較好的實效和閱歷。

二、施工管理閱歷

1、項目部的小型化和專業(yè)化對于私家園林工程，采納直線式的組織形式，自上而下采取垂直領導，統(tǒng)一指揮。由公司下屬分公司組建施工項目部，分公司經(jīng)理即為現(xiàn)場施工項目經(jīng)理，分公司下設多個施工隊或小組。項目部配備園藝、仿古建造等方面的專業(yè)人員，充分發(fā)揮專業(yè)人才的作用。

2、施工組織按照園林工程的實際特點，施工組織突出以下工作：根據(jù)設計要求做好工程概預算，為工程開工做好施工場地、施工材料、施工機械、施工隊伍等方面的預備。按照工期要求，組織各方面人員進入施工現(xiàn)場，保證延續(xù)施工；按照工程需要特設植被選購組、園藝養(yǎng)護組等。人員支配按照施工進度方案。

3、施工現(xiàn)場管理私家園林工程的施工現(xiàn)場主要工作包括：施工預備、施工、竣工驗收和養(yǎng)護管理等階段。

施工預備階段：落實分包配合單位和施工條件；主要物資苗木的訂購；詳細落實施工任務。

施工階段：組織綜合施工；落實各項技術組織措施；跟蹤檢查方案的實施，準時反饋；加強組織平衡，保證供給；對施工進度、施工質量和施工成本舉行嚴格控制；保證施工平安，做到文明施工等。

竣工驗收和養(yǎng)護管理階段：預檢、隱檢及簽證工作；收拾和審定交工驗收資料，組織辦理工程交工驗收；負責編寫施工技術與管理的總結資料；做好工程的養(yǎng)護前技術交底，編寫保養(yǎng)方案，落實養(yǎng)護任務。

4、成本管理園林施工管理中重要的一項任務就是降低工程造價，力求將成本、費用降到最低，以保證成本目標的實現(xiàn)。直接成本主要由土建、種植土方費、工程苗木費、種植人工費、輔助材料費、機械臺班費及其他直接費組成；間接成本包括現(xiàn)場管理人員工資、管理人員工資附加費、辦公費、差旅費、固定資產(chǎn)使用費、行政工具使用費、職工教導費、勞動保險費、待業(yè)保險金和勞動庇護費、工程保修費、工程排污費等。

5、成本的控制辦法

利用招投標模式，在保證質量前提下挑選合適的專業(yè)施工隊組，如仿古亭閣。

對在施工工程項目中占較大比重的開支——苗木實施重點監(jiān)控。

以施工預算控制成本支出。在施工項目的成本控制中，按施工圖預算采取“以收定支”，或者叫“量入為出”是最有效的辦法之一。詳細做法如下：一是人工費的控制，可利用實例來說明這個問題：經(jīng)測算，景觀亭工程計用工為100工，平均每工的綜合成本為100元，人工費用為1萬元。在這種狀況下，項目經(jīng)理部與施工隊簽訂勞務合同時，將人工費定在100元/工日以下；或者削減用工，賦予嘉獎。如此支配，人工費就不會超支；二是材料費的控制。綠化材料價格隨行就市，采取信息價的控制。在材料選購上貨比三家，挑選質量優(yōu)、價格合理、運送便利的苗木；三是施工機械使用費的控制。因為園林建設項目施工的特別性，實際的機械通過率往往不行能達到預算定額的水平，因此施工預算的機械使用費也往往小于實際發(fā)生的機械使用費，形成機械使用費超支。應在工程合同中明確規(guī)定一定數(shù)量的機械費補貼，在決算時一并計算，從而控制機械費的超支。

加強質量管理，控制質量成本。一是降低停工、返工損失，將其控制在成本預算的1%以內；二是削減質量過剩支出。施工員要嚴格把握定額標準，力求在保證質量的前提下，使人工和材料消耗不超過定額水平；三是健全材料驗收制度，控制劣質材料額外支出。材料員在對現(xiàn)場材料舉行驗收時發(fā)覺有病蟲害或規(guī)格不符合要求時，可拒收、退貨，并向供給單位索賠。

堅持現(xiàn)場標準化管理，阻塞鋪張漏洞。按照現(xiàn)場及工程特點，合理支配施工現(xiàn)場，加強現(xiàn)場平安生產(chǎn)管理，節(jié)省人力物力。

嚴格考核，賞罰分明，促使成本降低。利用成本考核，做到有獎有罰，調動每個員工在各自崗位上努力完成目標成本的樂觀性，為確保按時按質完成作