南京國際商城項(xiàng)目投資價(jià)值報(bào)告doc

PAGEPAGE2南京國際商城項(xiàng)項(xiàng)目投資價(jià)價(jià)值分析報(bào)報(bào)告目錄一、南京國際商商商城項(xiàng)目目概況況………………21．發(fā)展商簡簡介介……………22．項(xiàng)目參與方方方……………33．項(xiàng)目概況………………3選址分析………………………4南京國際商城總總總體規(guī)劃劃介紹紹………5南京國際商城首首首期工程程介紹紹………6二、項(xiàng)目投資收收收益分析………………………71．項(xiàng)目目目建設(shè)進(jìn)進(jìn)度情情況分析…………72．項(xiàng)目資金投投投入情況分分析析…………73．項(xiàng)目首期工工工程市值及及收收益預(yù)測……………9三、項(xiàng)目敏感性性性分析……………12四、項(xiàng)目投資價(jià)價(jià)價(jià)值分析………………………141．南京國國國際商城城項(xiàng)目目投資收收益指指標(biāo)分析…………………142．項(xiàng)目投資價(jià)價(jià)價(jià)值判斷………………15備注：本分分析報(bào)報(bào)告有關(guān)關(guān)項(xiàng)目數(shù)數(shù)據(jù)以以華東建建筑設(shè)設(shè)計(jì)研究究院所所作的項(xiàng)項(xiàng)目初初步設(shè)計(jì)計(jì)方案案為依據(jù)據(jù)，最最終須以以的項(xiàng)項(xiàng)目施工工圖設(shè)設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)為準(zhǔn)準(zhǔn)。南京國際商城項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目概況況1．發(fā)展商簡介介介南京國國國際集團(tuán)團(tuán)股份份有限公公司（以以下簡稱稱公司司）于1993年6月發(fā)起設(shè)設(shè)立立。目前前公司司總股本271223萬股，每每股股凈資產(chǎn)產(chǎn)2..48元，資資產(chǎn)負(fù)責(zé)責(zé)率225.66%。在NET系統(tǒng)上上上定向募集集法法人股為為40027..5萬萬股，后10送5，最新定定向向募集法法人股股60866..25萬股股，由由華夏證證券包包銷。公司主要股東單單單位南京國際商城建建建設(shè)有限限公司司武漢鋼鐵（集團(tuán)團(tuán)團(tuán)）公司司中國石化集團(tuán)揚(yáng)揚(yáng)揚(yáng)子石油油化工工有限責(zé)責(zé)任公公司恒通集團(tuán)股份有有有限公司司中國石化集團(tuán)金金金陵石油油化工工有限責(zé)責(zé)任公公司南京南華北方實(shí)實(shí)實(shí)業(yè)有限限責(zé)任任公司中國人民保險(xiǎn)公公公司江蘇蘇省分分公司中國城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)發(fā)發(fā)展總公公司中國農(nóng)房公司安徽省國際信托托托投資公公司公司發(fā)展目標(biāo)公司以建設(shè)和持持持有南京京國際際商城這這一南南京市中中心區(qū)區(qū)域綜合合性超超大型商商用建建筑群為為主要要發(fā)展目目標(biāo)，并并在此基基礎(chǔ)上上，拓展展國內(nèi)內(nèi)主要中中心城城市類似似商業(yè)業(yè)地產(chǎn)物物業(yè)，成成為以長長期持持有優(yōu)質(zhì)質(zhì)商業(yè)業(yè)物業(yè)為為主要要投資方方向、以以物業(yè)租租賃業(yè)業(yè)務(wù)為主主要收收益來源源的收收租股概概念的的大型公公眾公公司，為為股東東獲取長長期穩(wěn)穩(wěn)定豐厚厚的收收益回報(bào)報(bào)和資資產(chǎn)增值值。近期發(fā)展計(jì)劃（從2001年11月始36個(gè)月的時(shí)時(shí)間間）：建成首期工程（21萬㎡）并并開開業(yè)；與與工程程建設(shè)同同步實(shí)實(shí)現(xiàn)公司司發(fā)行行社會(huì)公公眾股股并申請請上市市的目標(biāo)標(biāo)。中期發(fā)展計(jì)劃（從2005年2月始30個(gè)月的時(shí)時(shí)間間）：建成二期工程（約16萬㎡）并開業(yè)。長期發(fā)展計(jì)劃：：：拓展國內(nèi)內(nèi)主主要中心心城市市類似商商業(yè)地地產(chǎn)物業(yè)業(yè)，為為股東獲獲取長長期穩(wěn)定定的收收益回報(bào)報(bào)和資資產(chǎn)增值值。2．項(xiàng)目參與方方方建筑師：美美國洛翰翰建筑筑師事務(wù)務(wù)所（美國，芝芝芝加哥）上海華東建筑設(shè)設(shè)設(shè)計(jì)研究究院（中國，上上海）物業(yè)管理：第一一一太平戴戴維斯斯牧業(yè)顧顧問有有限公司（中國，香香港）酒店管理：雅高高高國際酒酒店管管理集團(tuán)（法國，巴巴黎）物業(yè)代理：美聯(lián)聯(lián)聯(lián)物業(yè)（香香港港聯(lián)交所所上市市公司）（中國，上上海）法律顧問：方和和和吳正和和律師師行（中國，香香港）發(fā)展商：南南京國際際集團(tuán)團(tuán)股份有有限公公司南京國際際商商城建設(shè)設(shè)有限限公司（中中外外合資）3．項(xiàng)目概況南京國際商城（WorlddTraadee&ExhhiibittioonCCennterr，Nanjjiing），是是位于南南京市市城區(qū)中中心區(qū)區(qū)域綜合合性超超大型商商用建建筑群，項(xiàng)項(xiàng)目目總建筑筑面積積為37萬平米。（1）選址分析析南京國際商城項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目位于于南京京市城區(qū)區(qū)西北北部的鼓鼓樓區(qū)區(qū)。鼓樓樓區(qū)因因建于明明洪武武十五年年（1382）的“鼓樓”而得名，區(qū)區(qū)區(qū)內(nèi)有掃掃葉樓樓、江南南水師師學(xué)堂附附設(shè)礦礦路學(xué)堂堂，民民國臨時(shí)時(shí)政府府參議院院舊址址等文物物古跡跡52處，其中中市市級以上上文物物保護(hù)單單位9處，區(qū)域域內(nèi)內(nèi)的古林林公園園、國際際園、江江蘇電視視塔、清清涼山公公園、烏烏龍?zhí)豆珗@等等構(gòu)成了了南京京市的“城西旅游游風(fēng)風(fēng)光帶”，其中最最著著名的是是石頭頭城，公公元212年，東吳吳統(tǒng)統(tǒng)潔者孫權(quán)權(quán)建建石頭城城，作作為建鄴鄴的衛(wèi)衛(wèi)城。蜿蜿蜒雄雄峙的石石頭城城遺址，現(xiàn)現(xiàn)為為國家級級文物物保護(hù)單單位。轄區(qū)內(nèi)的山西路路路廣場地地區(qū)是是全市最最繁華華的商貿(mào)貿(mào)中心心之一，其其中中湖南路路精品品一條街街是南南京名牌牌產(chǎn)品品最多、質(zhì)質(zhì)量量最優(yōu)、款款式式最新的的商業(yè)業(yè)街之一一，是是“全國創(chuàng)建建文文明城市市活動(dòng)動(dòng)百家示示范點(diǎn)點(diǎn)”之一，也也是是全國十十五條條“百家萬店店無無假貨活活動(dòng)示示范街”之一，緊緊鄰鄰玄武飯飯店南南側(cè)，東東起中中央路，西西至至山西路路廣場場，全長1100米，沿街街共共有大小小商店店174家，總營營業(yè)業(yè)面積563660平米，其其中中商場5家、名牌牌專專賣店25家、特色色商商店40家、金融融網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)9家，湖南南路路東端將將規(guī)劃劃建成全全國規(guī)規(guī)模最大大的江江蘇省書書城。湖湖南路集集商貿(mào)貿(mào)、金融融、信信息、旅旅游、娛娛樂等諸諸多功功能于一一體，以以其獨(dú)具具的風(fēng)風(fēng)格特色色，濃濃郁的現(xiàn)現(xiàn)代氣氣息，形形成未未來都市市風(fēng)貌貌的雛型型。鼓樓區(qū)高等院校校校集中，有有南南京大學(xué)學(xué)、河河海大學(xué)學(xué)等高高等院校28所，有五五臺(tái)臺(tái)山體育育中心心和文體體功能能齊全的的鼓樓樓區(qū)體育育館。文文化氣息息濃、體體育鍛煉煉熱情情高，每每兩年年舉辦一一次鼓鼓樓金秋秋藝術(shù)術(shù)節(jié)，文文體活活動(dòng)豐富富多彩彩。八十十年代代以來，改改革革開放使使鼓樓樓區(qū)充滿滿了生生機(jī)和活活力。南京國際商城項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目用地地扼居居南京市市主軸軸線中央央路最最繁華地地段，與與華東地地區(qū)經(jīng)經(jīng)貿(mào)活動(dòng)動(dòng)中心心——江蘇展覽覽館館隔街相相對，緊緊鄰四星星級玄玄武飯店店，并并與南京京唯一一的國家家級商商業(yè)示范范街湖湖南路毗毗鄰。近近鄰南京京國際際商城項(xiàng)項(xiàng)目的的還有南南京最最大的城城市公公園玄武武湖，直直線距離離僅300余米。南南京京國際商商城項(xiàng)項(xiàng)目、南南京市市政府、江江蘇蘇省政府府所在在地構(gòu)成成南京京城金三三角區(qū)區(qū)域，是是南京京商貿(mào)、政政治治、文化化、通通訊、交交通及及旅游中中心區(qū)區(qū)?；噩F(xiàn)狀南京國際商城基基基地位于于南京京市鼓樓樓區(qū)，占占地324777平方米，基基基地北側(cè)側(cè)為馬馬家街，東東側(cè)側(cè)為中央央路，南南側(cè)是童童家巷巷。東望望玄武武湖及紫紫金山山，向北北可達(dá)達(dá)寧滬高高速巴巴士總站站、南南京火車車站和和長江二二橋；；往南直直抵南南京傳統(tǒng)統(tǒng)商貿(mào)貿(mào)中心新新街口口。北面面新模模范馬路路連接接玄武湖湖湖底底隧道，可可直直達(dá)新莊莊南京京國際會(huì)會(huì)展中中心；在在建的的南京地地鐵一一期工程程（2005年竣工通通車車）玄武武門站站與項(xiàng)目目緊鄰鄰。項(xiàng)目具有南京新新新商貿(mào)中中心的的地段優(yōu)優(yōu)勢，依依托玄武武湖秀秀麗的風(fēng)風(fēng)景優(yōu)優(yōu)勢，擁擁有公公交和地地鐵構(gòu)構(gòu)筑成的的立體體交通優(yōu)優(yōu)勢。地地鐵概念念、景景觀物業(yè)業(yè)、綜綜合功能能、超超大規(guī)模模、CBD位置使項(xiàng)項(xiàng)目目其獨(dú)占占鰲頭頭的市場場優(yōu)勢勢顯而易易見。（2）南京國際際商商城總體規(guī)規(guī)規(guī)劃介紹紹南京國際商城作作作為一個(gè)個(gè)多功功能的綜綜合性性大型建建筑群群，規(guī)劃劃建筑筑面積37萬平米?？偪偪傮w布局局結(jié)合合基地東東向面面對玄武武湖、紫紫金山壯壯麗景景觀這一一得天天獨(dú)厚的的地理理位置，組組成成以主塔塔南京京國際大大廈為為主體的的品字字形布局局，三三幢超高高層塔塔樓鼎足足而立立。平面面布置置的重點(diǎn)點(diǎn)是在在中央路路開辟辟中心廣廣場，以以與城市市主干干道形成成良好好的空間間尺度度關(guān)系。此此面面積達(dá)8000平米的弧弧形形柱廊廣廣場，將將成為進(jìn)進(jìn)入商商城裙樓樓超大大型“ShoppppinggMMall”的主入口口。南京國際商城即即即使以當(dāng)當(dāng)今最最先進(jìn)的的國際際標(biāo)準(zhǔn)衡衡量也也是一個(gè)個(gè)巨大大無比高高水準(zhǔn)準(zhǔn)的多功功能開開發(fā)項(xiàng)目目，它它將零售售、娛娛樂、餐餐飲、展展覽、辦辦公、酒酒店、高高級公公寓和公公眾停停車場融融匯于于統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃的的建筑群群體。南南京國際際商城城的建成成大大大提升南南京城城市商業(yè)業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施的的檔次次、水準(zhǔn)準(zhǔn)，因因而她被被譽(yù)為為南京市“十五”計(jì)劃期間間首首要標(biāo)志志性建建筑，南南京市市2002年固定資資產(chǎn)產(chǎn)投資城城建重重大項(xiàng)目目。（3）南京國際際商商城首期工工工程介紹紹南京國際商城項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目分兩兩期開開發(fā)，第第一期期包括南南、北北塔樓和和裙樓樓，總計(jì)計(jì)211.3萬平平米米；第二二期為為主樓，約約116萬平米米。首期工程融匯以以以下四個(gè)個(gè)建筑筑功能：：裙樓位于八層裙樓（約約8.4萬平米米）的“名店世界”，是按北美美標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的的大型復(fù)合商商業(yè)設(shè)施，它它將中型精品品百貨與眾多多特色名牌專專賣店、風(fēng)格格化餐廳，以以及休閑娛樂樂等不同服務(wù)務(wù)業(yè)，復(fù)合于于舒適宏大的的共享室內(nèi)公公眾空間之中中，提供“一站式”的完善服務(wù)務(wù)。名店世界界采光中庭廣廣場逾千平米米，室內(nèi)步行行商業(yè)街寬達(dá)達(dá)9米，休閑空空間設(shè)施充裕裕。在這里，購購物不再是唯唯一目的，“逛Mall“將成為都市市人熱衷的生生活方式。裙裙樓第八層世世界貿(mào)易展覽覽中心，展覽覽大廳面積逾逾萬平米，透透過二百米長長的東向弧形形落地玻璃，廣廣闊的景觀視視野，一掃普普通展館封閉閉、壓抑的傳傳統(tǒng)印象。在在此舉行的商商業(yè)展示、發(fā)發(fā)布活動(dòng)將變變得輕松、愉愉快和更具魅魅力。南塔樓南塔樓35層，高高度146米。南塔樓上部（2223層以上）為為為南京諾諾富特特國際酒酒店（四四星級），約約300個(gè)房間間（含北塔樓樓部分酒店式式服務(wù)公寓），由由法國雅高（Accor）國際酒店管理集團(tuán)管理。南塔樓下部（1111-222層）為面面積積約2.66萬平米米高科技技商務(wù)務(wù)辦公樓樓，按按照國際際公認(rèn)認(rèn)的智能能化建建筑標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)BAACneet（建建筑自控控網(wǎng)絡(luò)絡(luò)和數(shù)據(jù)據(jù)通訊訊標(biāo)準(zhǔn)）的的要要求定位位；建建筑并采采用大大跨度的的框架架結(jié)構(gòu)，可可任任意改變變間隔隔。北塔樓北塔樓38層，高高度149米。北塔樓自11層層層-38層為面積積約約4.2萬平平米米的高檔檔公寓寓，共有130套建筑面面積積在240平米-370平米之間間的的南北躍躍層復(fù)復(fù)式單位位，或或者可稱稱為空空中別墅墅。裙樓的天臺(tái)臺(tái)花園園和雙塔塔的9-10層是酒店店客客商和公公寓住住戶所享享有的的俱樂部部會(huì)所所。首期工程含4萬萬萬多平米米的兩兩層地庫庫，容容納625個(gè)汽車車車位位。二、項(xiàng)目投資收收收益分析析1．項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)進(jìn)進(jìn)度情況分分析析南京國際商城項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目工程程施工工包括前前后兩兩期，項(xiàng)項(xiàng)目總總建設(shè)期期為55.5年，合合計(jì)66個(gè)月，工工期期從2001年11月開始，至至2007年5月底結(jié)束束。其其中一期期工程程為南北北塔樓樓以及裙裙樓建建設(shè)，總總建筑筑面積為213，617平方米，工工工期預(yù)計(jì)計(jì)為36個(gè)月，20011年11月動(dòng)工至2004年10月結(jié)束；；二二期工程程為60層主塔以以及及裙樓建建設(shè)，總總建筑面面積158，025平方米，工工工期預(yù)計(jì)計(jì)為30個(gè)月。2．項(xiàng)目資金投投投入情況分分析析依據(jù)《南京國際際際商城項(xiàng)項(xiàng)目可可行性研研究報(bào)報(bào)告》，項(xiàng)項(xiàng)目目靜態(tài)總總投資資為24288882萬元，其其中中一期工工程靜靜態(tài)投資資為11900446萬元，二二期期工程靜靜態(tài)投投資為12388336萬元。一一期期工程投投資情情況如下下：A．土地費(fèi)用：：：1668000萬元B．工程費(fèi)用：：：7995669萬元C．其他費(fèi)用：：：1770008萬元D．不可預(yù)見費(fèi)費(fèi)費(fèi)（5%）：55669萬元總投資：11999046萬元（折折合合單位成成本5573元/㎡）需要說明的是，在在預(yù)計(jì)南京國國際商城項(xiàng)目目投資時(shí)考慮慮的是靜態(tài)因因素，不考慮慮時(shí)間對投入入的影響以及及建筑原材料料價(jià)格的可能能變化。南京國際集團(tuán)的的的資金投投入計(jì)計(jì)劃：一期工程：公司自籌資金及及及工程總總包單單位融資資，完完成進(jìn)度度至裙裙樓結(jié)構(gòu)構(gòu)四層層頂，約約1..5億元；；以項(xiàng)目在建工程程程抵押形形式向向銀行申申請建建設(shè)資金金貸款款約2億元；工程進(jìn)度至±000時(shí)開始預(yù)預(yù)售售，以建建設(shè)期期銷售回回籠資資金（依依據(jù)美美聯(lián)物業(yè)業(yè)銷售售計(jì)劃及及綜合合市場各各種潛潛在因素素）約約為6億元；資金缺口部分或或或采用公公司股股東擴(kuò)股股增資資或引進(jìn)進(jìn)戰(zhàn)略略投資者者或其其他投資資者籌籌措資金金。二期工程：以一期工程物業(yè)業(yè)業(yè)租售回回款作作為二期期工程程的建設(shè)設(shè)投入入資金完完成二二期工程程的建建設(shè)；資金缺口部分通通通過貸款款、上上市籌資資或引引進(jìn)投資資者。3．項(xiàng)目首期工工工程市值及及收收益預(yù)測測一期工程市值預(yù)預(yù)預(yù)測預(yù)測依據(jù)南南南京市目目前同同類相似似物業(yè)業(yè)的售價(jià)價(jià)水準(zhǔn)準(zhǔn)表1各建建建筑功能銷銷售售單位和和總價(jià)價(jià)建筑功能可售面積銷售價(jià)格銷售總價(jià)價(jià)（㎡）（元/㎡）（萬元）北塔樓公寓4220444800003336635南塔樓辦公266598811000002265598南塔樓酒店222140011300002287782裙樓商場88422292000000116884544北塔樓會(huì)所5572229800056608地庫車位6225（個(gè)）225（萬元/個(gè)）115666255總計(jì)27887002項(xiàng)目首期工程市市市值總價(jià)價(jià)及凈凈現(xiàn)金收收入首期工工工程物業(yè)業(yè)總資資產(chǎn)市值27877002萬元（2）一期工程程建建成后收益益益預(yù)測南京國際商城項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目自進(jìn)進(jìn)入正正負(fù)零時(shí)時(shí)期，開開始進(jìn)行行相關(guān)關(guān)樓盤的的預(yù)租租、預(yù)售售，這這就意味味著項(xiàng)項(xiàng)目啟動(dòng)動(dòng)后便便會(huì)有現(xiàn)現(xiàn)金流流入。實(shí)施銷售依據(jù)：：：南京國際商城各各各功能部部分的的出租、出出售售價(jià)格的的取值值參照南南京市市目前同同類物物業(yè)出售售、出出租水準(zhǔn)準(zhǔn)而定定；出租率的取定：：：基本上上按照照第一、第第二二年以70-8800%的比例，正正正常經(jīng)營營年按按90%的比例取取定定；出售率的取定：：：商場、公公寓寓式酒店店按照照建設(shè)期期第二二年預(yù)售50%、第三年年預(yù)預(yù)售30%、經(jīng)營期期第第一年銷銷售20%的比例，而而而住宅分分別按按照30%、50%、20%的比例出出售售；各種稅費(fèi)按國家家家標(biāo)準(zhǔn)計(jì)計(jì)??；；折舊年限取土地地地費(fèi)用為50年，前期期及及配套費(fèi)費(fèi)用、業(yè)業(yè)主開辦辦費(fèi)、室室內(nèi)裝飾飾、不不可預(yù)見見費(fèi)及及建設(shè)期期利息息折舊年年限為為5年，房屋屋建建筑折舊舊年限限為30年，設(shè)備備、安安裝為10年，均采采用用分大類類直線線折舊；；出租物業(yè)經(jīng)營成成成本按租租金收收入的10%計(jì)取；一期工程物業(yè)租租租售模式式：商商場：15%銷售，85%出租；辦辦公公樓：100%出租；公公寓寓式酒店店、北北塔住宅宅均100%銷售。銷售收入：一期工程可提供供供出售的的物業(yè)業(yè)包括住住宅、公公寓式酒酒店、裙裙樓商場場的15%的物業(yè)。總總總計(jì)銷售售收入入為：992008萬元（見見表2）。表2一一一期工程物物業(yè)業(yè)銷售收收入?yún)R匯總（詳詳見附附表二）建筑功能出售面積銷售基價(jià)銷售收入入（㎡）（元/㎡）（萬元）裙樓商場122633420000002272668南塔公寓式酒店店店222140011300003116779北塔樓住宅4200444800004002611總計(jì)9992088備注：表中中銷售售收入中中已含各各功能能所配車車庫的的銷售收收入出租收入：總計(jì)年均出租收收收入為：788338萬元表3一期工工工程物業(yè)出出租租收入?yún)R匯總（以20年經(jīng)營期期計(jì)）建筑功能出租面積出租基價(jià)租金總收收入年均租金金收收入（㎡）（元/㎡/日）（萬元）（萬元）裙樓商場771599520013342995336771488南塔辦公樓266598888118335077991775會(huì)所57722210502299925115總計(jì)15576675997888338備注：表中中租金金收入中中已含各各功能能所配車車庫的的出租收收入各經(jīng)營年度租租租金收入詳詳見見附表二要說明的是：物物物業(yè)租金金收入入成為公公司今今后主要要利潤潤來源一期工程牧業(yè)租租租售稅利利預(yù)測測（詳見見附表表二）根據(jù)附表二可知知知：首期期工程程以20年經(jīng)營期期計(jì)計(jì)可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)稅后后利潤71644445萬元人民民幣幣，年均均稅后后利潤為325666萬元人民民幣幣。根據(jù)一期工程全全全投資現(xiàn)現(xiàn)金流流量分析析：（詳詳見附表表三）投資回回回收期：：6..66年（含含建設(shè)期期）內(nèi)部收收收益率：：233.199%凈現(xiàn)值：17888118萬元表4本報(bào)告告告中租售模模式式與《可可研報(bào)報(bào)告》中中的租租售模式式對比比匯總租售模式投資回收收期內(nèi)部收益益率凈現(xiàn)值（年）（萬元）出租：商場7770%可研報(bào)告測算出售：商商場30%3..49229..66%%8819991出售：辦公、酒酒酒店、住宅辦公樓出租：商場8555%本報(bào)告測算辦公100%%6..64223.119%%17888118出售：商場1555%出售：酒店、住住住宅四、項(xiàng)目敏感性性性分析為了進(jìn)一步說明明明南京國國際商商城項(xiàng)目目的投投資收益益的穩(wěn)穩(wěn)定可靠靠性，本本分析報(bào)報(bào)告以以物業(yè)銷銷售價(jià)價(jià)格、出出租價(jià)價(jià)格、租租售比比率、總總投資資以及商商場物物業(yè)出租租的出出租率等等作為為敏感性性因子子，對南南京國國際商城城項(xiàng)目目各有關(guān)關(guān)收益益指標(biāo)進(jìn)進(jìn)行了了單因子子敏感感性分析析。上上述有關(guān)關(guān)敏感感性因子子，價(jià)價(jià)格因子子的變變化相對對是敏敏感的，尤尤其其是商場場、辦辦公樓的的租售售價(jià)格更更容易易受到外外界因因素的影影響并并發(fā)生較較大幅幅度的變變動(dòng)，從從而影響響南京京國際商商場的的總體銷銷售收收入、內(nèi)內(nèi)部收收益率以以及投投資回收收期。從從南京國國際商商城項(xiàng)目目有關(guān)關(guān)收益指指標(biāo)的的敏感性性測算算結(jié)果看看，該該項(xiàng)目抗抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能力相相對較較強(qiáng)，各各影響響因素的的變動(dòng)動(dòng)對收益益凈現(xiàn)現(xiàn)值、內(nèi)內(nèi)部收收益率以以及投投資回收收期的的影響并并不是是很明顯顯。即即使在投投資增增加10%的不利情情形形下，一一期工工程竣工工后連連續(xù)經(jīng)營20年的稅后后利利潤總值值有70988446萬元，內(nèi)內(nèi)部部收益率率高達(dá)達(dá)21%，凈現(xiàn)值值為16544337萬元。表5給出了南南京京國際商商城項(xiàng)項(xiàng)目一期期工程程收益敏敏感性性分析。表5一期工工工程敏感性性分分析測算指標(biāo)變化比率凈現(xiàn)值（萬元）內(nèi)部收益率投資回收期（年）利潤總和（萬元）一、售價(jià)商場售價(jià)基準(zhǔn)值80.00%90.00%110.00%%%120.00%%%17881817616817749318014418146923.19%22.73%22.96%23.43%23.67%6.646.776.716.586.51716445713196714820718069719694公寓式酒店售價(jià)價(jià)價(jià)基準(zhǔn)值90.00%95.00%105.00%%%110.00%%%17881817730917806417957318032823.19%22.93%23.06%23.33%23.46%6.646.726.686.606.57716445714595715520717370718295住宅(單層)售售價(jià)基準(zhǔn)值90.00%95.00%105.00%%%110.00%%%17881817875117878517885217888623.19%23.18%23.19%23.20%23.21%6.646.656.646.646.64716445716362716403716487716528住宅(躍層)售售價(jià)基準(zhǔn)值90.00%95.00%105.00%%%110.00%%%17881817699817790317972818063823.19%22.88%23.04%23.35%23.51%6.646.736.696.606.55716445714188715316717574718702二、出租價(jià)價(jià)價(jià)商場出租價(jià)格基準(zhǔn)值90.00%95.00%105.00%%%110.00%%%17881815418016649919113820345723.19%21.33%22.26%24.11%25.02%6.647.116.686.446.26716445654213685329747561778677辦公樓臺(tái)出租價(jià)價(jià)價(jià)格基準(zhǔn)值90.00%95.00%105.00%%%110.00%%%17881817560717721318042418203023.19%22.97%23.08%23.30%23.41%6.646.696.676.626.60716445708030712238720652724859會(huì)所出租價(jià)格基準(zhǔn)值90.00%95.00%105.00%%%110.00%%%17881817792217837017926717971523.19%22.13%23.16%23.22%23.26%6.646.666.656.646.63716445714102715273717617718788三、總投資資資基準(zhǔn)值90.00%95.00%105.00%%%110.00%%%17881819214018548717213516543723.19%25.79%24.44%22.05%21.00%6.646.066.356.947.26716445722957719712713156709846四、出租率率率商場出租率基準(zhǔn)值90.00%95.00%105.00%%%110.00%%%17881815418016649919113820345723.19%21.33%22.26%24.11%25.02%6.647.116.866.446.26716445654213685329747561778677辦公樓出租率基準(zhǔn)值90.00%95.00%105.00%%%110.00%%%17881817560717721318042418203023.19%22.97%23.08%23.30%23.41%6.646.696.676.626.60716445708030712238720652724859會(huì)所出租率基準(zhǔn)值90.00%95.00%105.00%%%110.00%%%17881817792217837017926717971523.19%23.13%23.16%23.22%23.26%6.646.666.656.646.63716445714102715273717617718788五、出租比例裙樓商場出租比比比例85%0%25%50%75%100%基準(zhǔn)值0%29.41%58.82%88.23%117.65%%%178818-45984934510328815723021118623.19%7.13%14.54%18.96%22.14%24.61%6.643.133.273.393.494.35716445180081337826495570653315811097備注:凈現(xiàn)值以以貼現(xiàn)現(xiàn)率為8%計(jì)算五、項(xiàng)目投資價(jià)價(jià)價(jià)值分析析1、南京國際商商商城項(xiàng)目投投資資收益指指標(biāo)分分析根據(jù)對一期工程程程項(xiàng)目開開工后后23年內(nèi)收支支稅稅利、現(xiàn)現(xiàn)金流流量以及及凈現(xiàn)現(xiàn)值的預(yù)預(yù)測，南南京國際際商城城項(xiàng)目一一期工工程未來來財(cái)務(wù)務(wù)指標(biāo)的的狀況況良好，具具有有較好的的投資資價(jià)值。一一期期工程從從第二二年開始始每年年都有正正的利利潤，除除第2年稅后利利潤潤不足5000萬元外，第第3年至第23年各年稅稅后后利潤均均高于于2億元，從從變變化趨勢勢看，一一期工程程稅后后利潤從從第5年開始呈呈現(xiàn)現(xiàn)出逐年年增長長的趨勢勢；項(xiàng)項(xiàng)目凈現(xiàn)現(xiàn)金流流量前3年由于處處于于投入建建設(shè)期期出現(xiàn)負(fù)負(fù)凈現(xiàn)現(xiàn)金流外外，其其它各年年度均均有正的的凈現(xiàn)現(xiàn)金流，其其中中第4年始凈現(xiàn)現(xiàn)金金流量從2.3億元逐年年遞遞增。這這些數(shù)數(shù)據(jù)均反反映出出南京國