海寧正翔商業(yè)廣場(chǎng)初步盡調(diào)

浙江海寧正翔商業(yè)廣場(chǎng)初步盡調(diào)

日期：當(dāng)前1頁，總共23頁。一、項(xiàng)目基本情況1、商場(chǎng)概況

海寧正翔商業(yè)廣場(chǎng)位于浙江海寧市海洲街道聯(lián)合路97號(hào)，設(shè)計(jì)用途為商業(yè)，建筑面積35255.64平方米，鋼混結(jié)構(gòu)，建成于2010年，土地用途為商業(yè)用地，使用權(quán)類型為出讓（使用期到2046年11月2日），土地使用權(quán)面積20107平方米（30.16畝）。商場(chǎng)位于海寧市老城區(qū)，原屬于核心地段，近年來受周邊新開發(fā)商場(chǎng)沖擊較大，人流量急劇下降。當(dāng)前2頁，總共23頁。區(qū)位地圖當(dāng)前3頁，總共23頁。2、商場(chǎng)周邊情況

海寧正翔商業(yè)廣場(chǎng)位于浙江省海寧市中心區(qū)域，四周為居民住宅小區(qū)和周邊道路。東、南面系星城洛川小區(qū)，西面臨文苑路，北面臨聯(lián)合路。該抵押物距海寧市政府約1.5公里，距海寧汽車站約3.5公里，距海寧火車站約2.5公里，附近設(shè)有公交聯(lián)合路口站、信用聯(lián)社站，海寧K10路、海寧K19路、海寧K1路、海寧K8路等多路公交車通過，路網(wǎng)密集，交通便利。周邊洛川小區(qū)、省直世紀(jì)花園、中棟名都等成熟住宅小區(qū)聚集。

經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)走訪，商場(chǎng)周邊以老社區(qū)住宅為主，金融配套一般，商業(yè)氛圍一般。經(jīng)咨詢房產(chǎn)中介了解，該區(qū)域商業(yè)氣氛逐年減弱，人流日益稀少。當(dāng)前4頁，總共23頁。3、商場(chǎng)內(nèi)部狀況

海寧正翔商業(yè)廣場(chǎng)房屋主體南北朝向，鋼混結(jié)構(gòu)，房屋總層數(shù)4層，建筑總高約18米，建筑面積為35255.64㎡，樓層平面系內(nèi)廊回字形格局，中空大廳，內(nèi)部大開間格局，可根據(jù)業(yè)態(tài)需求自由分隔使用。外立面鋪貼鋁板和玻璃幕墻，樓內(nèi)配備8部“OTIS”自動(dòng)扶梯，2部載客電梯，2部貨梯，設(shè)有16個(gè)安全通道和三個(gè)商場(chǎng)入口。配備中央空調(diào)、煙感溫感噴淋系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等。商場(chǎng)四層設(shè)有300輛免費(fèi)停泊的停車平臺(tái)，另有一層地面停車位約150個(gè)可供免費(fèi)停泊。

鑒于該商場(chǎng)建于2010年，商場(chǎng)內(nèi)部設(shè)備較為陳舊，預(yù)計(jì)后期設(shè)備改造需投入不少資金。同時(shí)，由于目前商場(chǎng)管理處于無序狀態(tài)，面臨較大安全隱患，如七欣天餐廳在裝修過程中，違規(guī)搭建、切斷管線等問題，物業(yè)均無管理。

當(dāng)前5頁，總共23頁。4、商場(chǎng)租賃情況

商場(chǎng)當(dāng)前共計(jì)租戶55家：

一層建筑面積為10958.24㎡，目前入駐商戶包括肯德基、屈臣氏、牛得多、星巴克、交通銀行ATM、楊國福麻辣燙、集集小鎮(zhèn)、味千拉面、小心雞、牛杯杯飲品、七欣天、果匠、中國電信、周味館煲店、海寧食府、Balabala、愛樂游樂園、杰仕健身、啵啵愛樂園、喵喵家、One77、劍橋、天樂琴行、SIMTLY、100%感覺、寶蓮燈、留夫鴨、大東、紐上、Clorismeet、哈姆特、金大福珠寶，其中尚余4戶門店空置，一戶（七欣天）處于裝修狀態(tài)，目前已裝修一月有余，預(yù)計(jì)十月份完工；

二層建筑面積為11331.3973㎡，主要以沃爾瑪超市為主，主要包括沃爾瑪、咖巴伊牛排、MLz、六月玫瑰、首爾媽媽、宏圖三胞、奧迪雙鉆我的伙伴、七欣天、博洋家紡、肯德基、喜堂、藍(lán)貓手藝坊、榮康按摩椅，其中一戶（七欣天）處于裝修狀態(tài)；

三層建筑面積為11249.6913㎡，主要以沃爾瑪超市和橫店電影城為主，包括沃爾瑪、橫店影視城、五大洲、來伊粉、正新雞排、愛屋及物、小卷村、兒童光影動(dòng)感影響、妖精口袋、N多、Lenle、鮮果1號(hào)、杭嘉味，其中杭嘉味餐廳旁有兩戶空置，外墻近乎毛坯狀態(tài)；

四層建筑面積為1677.5695㎡，目前作為停車平臺(tái)和物業(yè)公司配套辦公用房使用；另有地下一層4226.23平方米（不計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積）目前為非機(jī)動(dòng)車停車使用，層高約3.7米，內(nèi)墻系涂料粉刷，水泥地面，目前主要用于商戶倉庫使用、堆放雜物及部分物業(yè)人員居住等，管理較為雜亂。當(dāng)前6頁，總共23頁。二、走訪情況1、物業(yè)走訪情況

經(jīng)與正翔物業(yè)沈總溝通了解獲知情況如下：

（1）物業(yè)管理處于混亂狀態(tài)，物業(yè)招商無序，招商由前業(yè)主控制；

（2）前業(yè)主以高物業(yè)費(fèi)低租金形式變相套取租金，且部分業(yè)主存在押金繳納3-6個(gè)月的情況；

（3）現(xiàn)有租戶中，存在部分周寧租戶，加大后期處置難度；（4）物業(yè)員工工作散漫，缺乏統(tǒng)一管理，其中較大部分員工期盼新業(yè)主盡快入駐；

（5）設(shè)備老化嚴(yán)重，設(shè)備維保人員嚴(yán)重不足，且技術(shù)維護(hù)能力參差不齊，其存在嚴(yán)重的消防隱患；

（6）商場(chǎng)大部分設(shè)施設(shè)備由于年久失修，后期可能存在較高的更新和維護(hù)成本；

（7）沈總透露其有想法愿意配合新業(yè)主理順現(xiàn)有物業(yè)，早日實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)的正規(guī)化運(yùn)營；

當(dāng)前7頁，總共23頁。二、走訪情況2、部分商戶走訪情況

（1）商戶均受困于新老業(yè)主交接問題，對(duì)于商場(chǎng)長期處于混亂狀態(tài)表示不滿；

（2）沃爾瑪、橫店影視城、集集小鎮(zhèn)等商戶對(duì)降租表達(dá)強(qiáng)烈意向；

（3）被走訪商戶均表示希望新業(yè)主能盡快入駐，并采取一定措施改變現(xiàn)有物業(yè)管理；（4）商戶認(rèn)為商場(chǎng)現(xiàn)有業(yè)態(tài)未形成協(xié)同效應(yīng)，尤其是沃爾瑪未起到龍頭帶動(dòng)作用；

（5）2018年以來，商場(chǎng)客流急劇下滑，嚴(yán)重影響租戶利益；

當(dāng)前8頁，總共23頁。二、走訪情況3、周邊走訪情況

（1）周邊居民均表示沃爾瑪超市在當(dāng)?shù)乜诒^差，一定程度上拉低商場(chǎng)檔次；

（2）商場(chǎng)斜對(duì)面海港連鎖超市面積較小，但口碑極佳，客流不斷，與沃爾瑪形成鮮明對(duì)比；

（3）與多家房產(chǎn)中介咨詢，均表示該地段周邊商鋪有價(jià)無市，租金回報(bào)率極低。同時(shí)表示當(dāng)前商業(yè)集聚中心往南遷移，如銀泰城；而老城區(qū)商業(yè)中心集聚在人民廣場(chǎng)附近，如愛情海、華聯(lián)商場(chǎng)等區(qū)域；（4）經(jīng)實(shí)地走訪銀泰城、愛琴海、華聯(lián)商場(chǎng)等地發(fā)現(xiàn)，該幾處商場(chǎng)業(yè)態(tài)已成規(guī)模，正翔商業(yè)廣場(chǎng)不具可比性及競(jìng)爭(zhēng)力較低；

當(dāng)前9頁，總共23頁。二、走訪情況4、周邊走訪圖

（1）銀泰城

當(dāng)前10頁，總共23頁。二、走訪情況4、周邊走訪圖

（1）銀泰城

當(dāng)前11頁，總共23頁。二、走訪情況4、周邊走訪圖

（1）銀泰城

當(dāng)前12頁，總共23頁。二、走訪情況4、周邊走訪圖（2）華聯(lián)商場(chǎng)

當(dāng)前13頁，總共23頁。二、走訪情況4、周邊走訪圖（2）華聯(lián)商場(chǎng)

當(dāng)前14頁，總共23頁。二、走訪情況4、周邊走訪圖（3）愛琴海

當(dāng)前15頁，總共23頁。二、走訪情況4、周邊走訪圖（3）愛琴海

當(dāng)前16頁，總共23頁。三、項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)分析一、優(yōu)勢(shì)1.區(qū)位優(yōu)勢(shì)：海寧位于長江三角洲南翼、浙江省東北部，東距上海100公里，西接杭州，南瀕錢塘江。海寧交通便利，客貨運(yùn)輸暢通。水運(yùn)便捷，內(nèi)河航運(yùn)貫通全市，京杭運(yùn)河穿境而過，海寧港已投入使用。航空方面，距上海浦東機(jī)場(chǎng)車程1.5小時(shí)，杭州蕭山機(jī)場(chǎng)車程40分鐘。高鐵和動(dòng)車組?？亢幬髡?。杭州至海寧城際鐵路已經(jīng)全面啟動(dòng)建設(shè)，預(yù)計(jì)2020年建成通車。滬乍杭鐵路已列入鐵路建設(shè)計(jì)劃，起自上海，經(jīng)過海寧，到達(dá)杭州。2.經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)：海寧經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，躋身“全國綜合實(shí)力百強(qiáng)縣市”前列。2017年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值866.07億元、增長8%；財(cái)政總收入135.55億元、增長9.4%；一般公共預(yù)算收入77.72億元、增長6.5%；城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民人均可支配收入分別達(dá)到56139元和32661元，均增長8.1%。在2014年發(fā)布的福布斯中國大陸最佳縣級(jí)城市名單中，海寧名列浙江省內(nèi)第三，全國第八，是長三角地區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ目h市之一。3.城市輻射效益：海寧作為杭州的后花園，在杭州房價(jià)高漲、全城限購及兩條城際鐵路全面建成通車后，預(yù)計(jì)將迎來大量遷入人口。4.項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目周邊為老城區(qū)居民聚居地，有一定購買力；項(xiàng)目地塊方正，占地約30畝，周邊無高檔樓盤，未來可能有一定想象空間。

當(dāng)前17頁，總共23頁。三、項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)分析二、項(xiàng)目劣勢(shì)：1.正翔商場(chǎng)老化嚴(yán)重，近年來均未進(jìn)行維護(hù)升級(jí)改造，后期設(shè)備更新、商場(chǎng)升級(jí)改造成本較高；2.現(xiàn)有業(yè)態(tài)布局混亂，尤其是沃爾瑪不僅未能幫助商場(chǎng)提升形象，反而導(dǎo)致商場(chǎng)口碑較差，后期需較長恢復(fù)期；

3.現(xiàn)場(chǎng)盡調(diào)了解商場(chǎng)人流嚴(yán)重缺乏，2018年以來客流量較往年急劇下跌，不足以支撐正翔商場(chǎng)未來發(fā)展；

4.正翔商場(chǎng)已失去其原有核心地段地位，現(xiàn)有商圈已轉(zhuǎn)至南部（如銀泰城）和老城區(qū)人民廣場(chǎng)地段（如愛琴海、華聯(lián)大廈等地）。另據(jù)了解，海寧市區(qū)近兩年內(nèi)至少有兩個(gè)大型商業(yè)綜合體（金鉆商城、星光匯商場(chǎng)）即將開業(yè)，將進(jìn)一步?jīng)_擊正翔商場(chǎng)現(xiàn)有市場(chǎng)份額。5.現(xiàn)場(chǎng)與商戶交流過程中，沃爾瑪、橫店影城、集集小鎮(zhèn)等均表示要求業(yè)主降租，且降租幅度巨大，商場(chǎng)未來收益不容樂觀。

當(dāng)前18頁，總共23頁。四、項(xiàng)目操作方案方案一：若我方接手后已存在意向下家，我方只需做好：a.我方通過兩到三個(gè)月時(shí)間整頓，理順項(xiàng)目內(nèi)外部關(guān)系，全面收回管理權(quán)，達(dá)到意向買家收購條款后將項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)及物業(yè)管理權(quán)完整移交給下家即可。b.但是有一點(diǎn)務(wù)必做到：要求下家打入不低于項(xiàng)目收購款10%的誠意金，保證其在達(dá)到收購條件后不履行收購義務(wù)，我方有權(quán)扣繳該誠意金，以減少我方損失。當(dāng)前19頁，總共23頁。四、項(xiàng)目操作方案方案二：我方自營的操作方案：a.要求招行將物業(yè)管理權(quán)委托我方，我方花兩到三個(gè)月時(shí)間整頓，理順內(nèi)部關(guān)系，與此同時(shí)，深入了解商場(chǎng)內(nèi)部狀況及周邊同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，為我方做進(jìn)一步?jīng)Q策提供精準(zhǔn)數(shù)據(jù)；b.摸底后可經(jīng)過精確測(cè)算得出收購該項(xiàng)目的價(jià)格區(qū)間，同時(shí)將商場(chǎng)面臨的眾多劣勢(shì)作為項(xiàng)目議價(jià)談判的重要籌碼。c.項(xiàng)目到手后要立即進(jìn)行物業(yè)整頓，既有對(duì)物業(yè)人員的遴選整頓，也包含對(duì)不合理租賃合同和不合格租戶的清理；同時(shí)，投入資金進(jìn)行安防整改，設(shè)備更新保養(yǎng)，內(nèi)外部景觀改造及業(yè)態(tài)布局重整。d.與租戶重建緊密關(guān)系，探討未來商場(chǎng)出路，重點(diǎn)是與沃爾瑪及橫店影城等核心租戶開啟商務(wù)談判，一方面就其關(guān)心的租金問題進(jìn)行磋商；另一方面要求沃爾瑪配合項(xiàng)目整體進(jìn)行升級(jí)改造，具體改造可參考當(dāng)?shù)卮螳@成功的永輝和華聯(lián)超市，務(wù)必改變沃爾瑪在海寧當(dāng)?shù)氐牟涣夹蜗?，提升商?chǎng)品牌價(jià)值。（沃爾瑪有意愿改造升級(jí)，但要求降租）e.考慮到若沃爾瑪?shù)戎饕虘粽勁衅屏训目赡苄?，?yīng)提前做好招商準(zhǔn)備，比如能否引進(jìn)永輝、大潤發(fā)或其它大型商超。

當(dāng)前20頁，總共23頁。特別提示為保證我方利益不受損害，若我方介入該項(xiàng)目而招行提供配套資金，只能以該項(xiàng)目抵押作為擔(dān)保措施，項(xiàng)目未來收益作為還款來源；不能由前田作為貸款主體，更不能由何總提供個(gè)人連帶責(zé)任保證。

當(dāng)前21頁，總共23頁。附：現(xiàn)有租戶月租金及物業(yè)費(fèi)序號(hào)承租方合同簽訂日期場(chǎng)內(nèi)編號(hào)租賃面積（m2）租賃期限支付方式月租金物業(yè)費(fèi)1肯德基2010.7.151001、20014392010.7.30-2030.7.29月付48125

2味千拉面2010.9.171002186.822010.9.10-2020.9.9月付2650050003小心雞2017.5.161003382017.5.16-2022.5.15季付289023124牛杯杯2017.4.11003432017.4.1-2022.3.31季付327026165周味館2013.5.91006A1242013.5.15-2018.5.14六個(gè)月一付422475436巴拉巴拉2015.6.231009141.532015.7.15-2018.8.31季付8333

7杰仕健身2016.6.301010-10131274.842016.8.1-2026.7.31季付27143287728天樂琴行2016.7.11014-1015215.72016.7.1-2021.6.30季付557765619寶蓮燈

1017A155

10楊國福麻辣燙2016.9.251018982016.10.1-2031.9.30月付5962298111集集小鎮(zhèn)2016.8.2810192652016.8.28-2021.8.27季付80604443712星巴克（預(yù)估）2015.5.30-2028.4.301021178從租金起付日開始算，共13個(gè)租賃年月結(jié)次月付

19580356013牛得多2017.6.25102273.32017.7.1-2025.6.30月付2230445914交通銀行2015.7.281020B19.572015.7.28-2018.7.27年付7875430.5415屈臣氏（預(yù)估）2010.12.610252852011.1.14-2025.1.13月付

28500

16金大富2017.1.281026115.12017.1.28-2022.1.27月付3221700217愛樂游2015.4.151028-1030388.762015.4.20-2020.4.19季付88692365018啵啵愛樂園2014.4.241031-1033282.522014.5.1-2019.4.30季付111711718719劍橋童裝2015.7.291034B77.62015.8.10-2017.8.9季付2360472120100%感覺2016.4.28103597.82016.5.1-2018.4.30貳個(gè)月一付59502975當(dāng)前22頁，總共23頁。附：現(xiàn)有租戶月租金及物業(yè)費(fèi)21大東女鞋2015.11.12103691.082015.11.20-2018.1.29貳個(gè)月一付5541277022C&M2017.7.11037A92.362017.7.1-2021.6.30貳個(gè)月一付5619280923紐上2015.12.231037B83.32015.12.25-2018.2.24貳個(gè)月一付5067253424留夫鴨2015.12.9.1-515.362015.12.15-2018.12.14季付210393525coco、留夫鴨倉庫2015.12.21D6462016.1.1-2018.12.31一年一付840

26博洋家紡2016.9.192002178.562016.10.1-2017.9.30季付86901086227博洋倉庫2016.8.1D21572016.8.1-2017.7.31年付955

28奧迪雙鉆2017.1.1200632.192017.1.1-2018.12.31年付2693195829磚房子2014.9.282009122.952014.10.10-2017.10.9季付6582747930咖巴伊2013.3.82010A6042013.4.1-2021.3.31季付320221837231德康餐飲（海寧食府？）2017.10.232010B5602017.11.1-2021.10.31季付170333406732宏圖三胞2016.5.2020112342016.6.1-2018.5.31季付10961391533藍(lán)貓手藝坊2015.7.172012782015.8.1-2020.7.31季付3345474534喜堂美容養(yǎng)生2016.6.12012A1432016.6.1-2021.5.31季付4350435