某地產(chǎn)稅務(wù)與期間費用成本管理案例

第25頁/共25頁稅務(wù)與期間費用成本管理案例導(dǎo)言：下文對稅費、期間費用的控制進行了一些梳理，部分案例取自其他房產(chǎn)公司的經(jīng)驗，僅供大家參考。稅務(wù)支出管理稅務(wù)支出貫穿于項目開發(fā)的整個過程，是房地產(chǎn)項目成本控制的一個重點。政府對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的一個重要手段是稅收，稅務(wù)支出一般在房地產(chǎn)項目成本費用中的比例會達到20%，甚至更高。從法律意義上說，稅收具有固定性、無償性和強制性的特點。稅制要素中的征稅對象、稅率、納稅期限、減免和加征等內(nèi)容都是由相關(guān)法律法規(guī)界定，不可隨意更改。為此，稅務(wù)支出管理的關(guān)鍵在于事前的籌劃。我們應(yīng)盡可能通過事前的測算，合理安排自己的稅收計劃，從而得到最大的稅收利益。一、正確認(rèn)識稅務(wù)支出管理稅務(wù)支出管理的目標(biāo)是避免繳納不該繳納的稅金，降低稅收成本。但我們必須同時注意以下兩點：1、稅收具有強制性，如果偏離了稅務(wù)規(guī)范，企業(yè)將面臨涉稅風(fēng)險，為此稅務(wù)支出管理應(yīng)符合稅收法律規(guī)范。2、應(yīng)具有全局意識，符合企業(yè)的整體利益。任何一項稅務(wù)支出管理方案都有其兩面性，企業(yè)在取得部分稅收利益的同時，必然會為實施該方案付出成本費用。如果節(jié)稅額不能彌補這些成本費用，那這種方案就是不可取的。以上有兩方面的含義，一方面稅務(wù)支出管理應(yīng)著眼于整體稅負的降低，既要考慮某一稅種的節(jié)稅利益，也要考慮多稅種之間的利益抵消因素。另一方面，稅務(wù)支出管理的最終目標(biāo)是企業(yè)整體利益最大，而不是稅負最輕。稅務(wù)支出管理應(yīng)綜合考慮各方面利益，全面權(quán)衡，不能為籌劃而籌劃，僅僅考慮稅收利益。二、掌握充分的信息一個房地產(chǎn)項目從招投標(biāo)、開發(fā)建設(shè)到銷售，涉及到企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、契稅、印花稅等數(shù)個稅種，相對應(yīng)的為中央及地方發(fā)布的稅收法律、法規(guī)、規(guī)章等各種規(guī)范性文件。為此，必須在充分了解所在區(qū)域稅收政策的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目自身的特點進行稅務(wù)籌劃。1、企業(yè)自身的情況是稅務(wù)支出管理的出發(fā)點，如果不掌握企業(yè)內(nèi)部信息，將無法制定合理有效的稅務(wù)支出管理方案。2、我國有多個層次上的稅收法律規(guī)范，這些規(guī)范經(jīng)常隨政治、經(jīng)濟形勢的變動而修正，在進行稅務(wù)支出管理時，必須對此加以注意并適時調(diào)整方案。3、稅收法律規(guī)范往往存在較多的模糊之處，在實踐中一般要通過稅務(wù)機關(guān)的認(rèn)定和判斷，而認(rèn)定和判斷又隨具體情況不同而不同。在運用稅務(wù)支出管理時，必須了解主管稅務(wù)機關(guān)的觀點，進行反復(fù)研討。運用好稅務(wù)支出管理的基本方法1、臨界點管理。在我國的現(xiàn)行稅法體系下，稅率分級和稅收優(yōu)惠等都有臨界點。所謂臨界點，就是稅法中規(guī)定的一些數(shù)額或比例的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)超過這些標(biāo)準(zhǔn)，稅負就會大幅度的上升。為此，我們在經(jīng)營中碰到稅收臨界點時，可通過合理調(diào)節(jié)收支等方式，利用好臨界點、降低稅負。2、稅收優(yōu)惠政策管理。稅收優(yōu)惠政策是國家為鼓勵某些產(chǎn)業(yè)、地區(qū)的發(fā)展，為達到從稅收方面對資源配置進行調(diào)控的目的，而特別制定的一些優(yōu)惠條款。爭取、利用國家現(xiàn)行的稅收優(yōu)惠政策是重要的稅務(wù)支出管理方法。如果我們運用優(yōu)惠政策得當(dāng)，就會為企業(yè)帶來可觀的稅收利益。3、差異管理。由于我國國情復(fù)雜，稅制本身存在著某些制度性的差異，這種差異使得房地產(chǎn)企業(yè)可以用來做出減輕稅負的選擇。首先，我國幅員廣闊，各地區(qū)經(jīng)濟、社會發(fā)展水平不一，各地區(qū)對于相同的稅制要素往往會有不同的規(guī)定，這樣我們可以通過一定的方法將稅收活動在區(qū)域間進行轉(zhuǎn)換，從而獲取稅收利益。其次，不同行業(yè)的稅收待遇也存在著較大的差異，當(dāng)納稅人處于兩種以上的行業(yè)之中時，就可以選擇有利于自己的稅收規(guī)定進行納稅。四、稅務(wù)支出管理的要點1、在房地產(chǎn)項目可行性研究階段，通過對相關(guān)資料的分析，預(yù)測企業(yè)的納稅情況；2、根據(jù)預(yù)測結(jié)果，確定稅務(wù)支出籌劃的重點稅種、環(huán)節(jié)和方法；3、在資金來源、建設(shè)方式、經(jīng)營模式等方面，從稅務(wù)支出角度進行籌劃；4、項目開工前，根據(jù)整體開發(fā)計劃編制納稅測算報告；5、在項目進行中，根據(jù)納稅測算進行及時的預(yù)警和全面控制；6、保持與稅務(wù)機關(guān)的溝通，隨時關(guān)注稅法相關(guān)規(guī)定的更新，及時制定調(diào)整方案案例：1、盈虧合并【事實描述】某集團在同一地區(qū)有兩個全資公司，其中一個公司是房產(chǎn)公司，開發(fā)的是利潤較好的住宅項目，預(yù)計年盈利約2000萬元。而另一公司從事的酒店旅游業(yè)，由于酒店各項開支較高，所處地區(qū)又非旅游旺地，客流量不大，預(yù)計出現(xiàn)年虧損約1000萬元。該房產(chǎn)集團的這兩個公司原先各自為獨立法人，企業(yè)所得稅屬同一地區(qū)國稅局管轄，并分別繳納。雖然整體上盈利不大，但由于分別納稅，所以從整體上看，企業(yè)所得稅需繳納500萬元（按照25%企業(yè)所得稅計算）。該集團通過分析，提出如下稅務(wù)支出管理方案：1、將房產(chǎn)公司的經(jīng)營范圍進行更改，增加酒店經(jīng)營等內(nèi)容，并領(lǐng)取特種行業(yè)經(jīng)營許可證（酒店經(jīng)營所需）。2、以其中一個公司（房產(chǎn)公司）為主體，通過增資的形式將另一公司（酒店公司）進行吸收合并。在合并過程中，遵循了財稅【2009】59號文的各項規(guī)定，符合特殊性稅務(wù)處理的要求。酒店公司被吸收合并后，作為房產(chǎn)公司下設(shè)的一個分公司繼續(xù)經(jīng)營。根據(jù)財稅【2008】175號文，契稅可免征；根據(jù)財稅【1995】48號文，在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。通過以上方案，合并后的房產(chǎn)公司年企業(yè)所得稅為（2000-1000）×25%=250萬元，降低稅務(wù)支出250萬元?！景咐治觥勘景咐媒M織變更，將兩個獨立法人各自的盈虧變?yōu)橐粋€法人內(nèi)部的盈虧，從而可以用虧損彌補盈利，實現(xiàn)企業(yè)所得稅的降低。本案例在實施中需注意的是，要關(guān)注各公司的股權(quán)比例關(guān)系，利用好財稅【2009】59號文，盡量能使用特殊性稅務(wù)處理。2、股權(quán)收購【事實描述】甲公司準(zhǔn)備用8000萬元現(xiàn)金收購乙公司80%股權(quán)，乙公司全部股權(quán)都由丙公司持有。丙公司所持乙公司80%股權(quán)的計稅基礎(chǔ)為4000萬元。在上述交易中，丙公司應(yīng)當(dāng)繳納企業(yè)所得稅：（8000-4000）×25%=1000萬元。如果甲公司采取符合財稅【2009】59號文特殊性稅務(wù)處理的股權(quán)收購方式，可以向乙公司的股東支付本公司20%的股權(quán)（公允價值為7000萬元）以及1000萬元現(xiàn)金。由于丙公司轉(zhuǎn)讓乙公司股權(quán)超過75%，并且股權(quán)支付額占交易總額比例也超過了85%（為：7000/8000=87.5%），因此可適用特殊性稅務(wù)處理的情況。乙公司的股東丙公司取得1000萬元非股權(quán)支付額，非股權(quán)轉(zhuǎn)讓部分的所得為：（8000-4000）×1000/8000=500萬元。丙公司確認(rèn)所得500萬元，繳納企業(yè)所得稅500×25%=125萬元。兩個方案比較，若丙公司采用股權(quán)收購方式可以減少企業(yè)所得稅875萬元?！景咐治觥勘景咐ㄟ^使用企業(yè)所得稅的特殊性稅務(wù)處理進行稅收籌劃，但需要注意，本例適用于股權(quán)轉(zhuǎn)讓方接受股權(quán)支付的情況。若丙公司需要現(xiàn)金，則本案例所述方式則難以運用。此外，若未來丙公司轉(zhuǎn)讓甲公司股權(quán)則仍需要繳納企業(yè)所得稅，不過丙公司可以獲得推遲繳納企業(yè)所得稅的時間。3、直接銷售還是轉(zhuǎn)讓股權(quán)【事實描述】某集團投資33000萬元成立了一家房產(chǎn)項目公司，該項目公司開發(fā)了一棟商場，想將該商場出售給某百貨公司，雙方約定的售價為50000萬元，該商場房增開發(fā)成本為30000萬元（假設(shè)全部為土地增值稅的可扣除項目），房地產(chǎn)開發(fā)費用為3000萬元（假設(shè)利息支出不能提供金融機構(gòu)證明）。此外，城建稅為7%，教育費附加為3%，地方教育費附加為2%。該房產(chǎn)公司繳納的稅收如下：1、營業(yè)稅=50000×5%=2500萬元。2、城建稅及教育費附加=2500×（7%+3%+2%）=300萬元。3、印花稅=50000×0.05%=25萬元。4、土地增值稅。假設(shè)房增開發(fā)成本30000萬元都可以作為扣除項目，作為房地產(chǎn)企業(yè)加計扣除6000萬元（30000×20%），房地產(chǎn)開發(fā)費用為3000萬元（30000×10%），可扣除稅金2800萬元（2500+300）。增值額為8200萬元（50000-30000-6000-3000-2800），未超過50%，稅率30%。土地增值稅為2460萬元。5、企業(yè)所得稅=（50000-30000-3000-2800-2460-25）×25%=2928.75萬元。相關(guān)稅負為8213.75萬元，項目公司凈利潤為8786.25萬元，這也就是集團從該項目可獲取的收益。該集團公司設(shè)想了如下的操作方案，將出售商場變?yōu)槌鍪垌椖抗竟蓹?quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格為50000萬元。這樣，納稅方案如下：股權(quán)轉(zhuǎn)讓不需要繳納營業(yè)稅。股權(quán)轉(zhuǎn)讓不需要繳納土地增值稅。繳納印花稅=50000×0.05%=25萬元。繳納企業(yè)所得稅=（50000-33000-25）×25%=4243.75萬元集團公司稅負為4268.75萬元，通過上述籌劃，降低稅務(wù)支出3945萬元。集團公司從該項目獲取收益為12731.25萬元（50000-33000-4268.75），所增加收益正是稅務(wù)支出的降低額?！景咐治觥勘景咐ㄟ^銷售方式的變換，將稅種進行了簡化。但需注意，這種籌劃方式并非所有銷售行為都可以采用。它適用于項目開發(fā)之前已確定購買者，并且開發(fā)產(chǎn)品一般不能為住宅，而應(yīng)該是商業(yè)地產(chǎn)（如寫字樓、商場、酒店等），這種轉(zhuǎn)讓通常為整棟產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。此外，項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓之前應(yīng)清理有關(guān)資產(chǎn)、負債，以方便確定股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格。4、定價策略【事實描述】某房產(chǎn)公司開發(fā)了一個普通住宅項目，銷售面積為2萬平方米，假設(shè)房增開發(fā)成本6000萬元都可以作為土地增值稅扣除項目，作為房地產(chǎn)企業(yè)加計扣除1200萬元（6000×20%），房地產(chǎn)開發(fā)費用為600萬元（假設(shè)計算土地增值稅時按照房增開發(fā)成本10%計算，也為600萬元）。該公司通過市場分析，價格初步確定為5000-5500元/平方米，企業(yè)考慮如下兩個定價方案：1、銷售單價為每平米5300元，銷售收入為10600萬元。營業(yè)稅及附加=10600×5%（1+7%+3%+2%）=593.6萬元。印花稅=10600×0.05%=5.3萬元。土地增值稅的增值額=10600-7800-593.6=2206.4萬元，增值率為26.28%，土地增值稅稅率為30%，土地增值稅為661.92萬元。企業(yè)所得稅=（10600-6000-600-593.6-5.3-661.92）×25%=684.79萬元，凈利潤為2054.385萬元。2、銷售單價為每平米5000元，銷售收入為10000萬元。營業(yè)稅及附加=560萬元，印花稅=5萬元。土地增值稅的增值額=10000-7800-560=1640萬元，增值率19.6%，未到20%起征點，不用繳納土地增值稅。企業(yè)所得稅=（10000-6000-600-560-5）×25%=708.75萬元，凈利潤為2126.25萬元。從上述分析來看，單價定的高反而凈利潤要少，這表明定價策略中也需要考慮到土地增值稅等稅務(wù)支出的作用?！景咐治觥勘景咐龔亩▋r策略上分析了土地增值稅等的影響，從中可以看到，銷售單價的界定直接影響到土地增值稅的計算。特別是，當(dāng)增值額在起征點附近時，我們需要格外注意價格的確定，以免出現(xiàn)上例那樣錯誤定價的情況。與此相類似，諸如在土地增值稅稅率變化點附近的籌劃也是很重要的。5、賣房送契稅【事實描述】某房產(chǎn)公司為進行促銷，進行了如下營銷策劃，準(zhǔn)備在各大媒體上進行廣告宣傳，承諾在開盤當(dāng)日對前30名買房者給予贈送契稅的優(yōu)惠，預(yù)計該項支出為150萬元。該公司打算在為購房者代理辦證時，由公司為購房者支付該款項，并隨后計入了銷售費用，并在企業(yè)所得稅前進行了列支，抵減應(yīng)納稅所得額150萬元，少繳納企業(yè)所得稅37.5萬元。隨后，經(jīng)過咨詢稅務(wù)機關(guān)人員，被告知此贈送并非符合稅法規(guī)定的公益性捐贈，不能進行稅前列支?！景咐治觥坎捎觅浰涂蛻羝醵?、物品等方式進行營銷，從稅務(wù)的角度上看，其實并不劃算。從本案例可見，贈送客戶契稅不能作為公益性捐贈，從而不能在所得稅前進行扣除。同樣，如果贈送客戶物品，則往往容易被稅務(wù)機關(guān)認(rèn)為是業(yè)務(wù)招待費，也同樣面臨納稅調(diào)整。為此，在不考慮其他因素的條件下，進行促銷的較好方式是直接進行價格折扣。以本案例為例，如果將150萬元作為商業(yè)折扣進行處理，從總房價款中進行扣除（開具發(fā)票的金額應(yīng)為折扣后金額）。那么不僅可以減少應(yīng)納稅所得額150萬元，還可以節(jié)省營業(yè)稅及附加8.4萬元（城建稅為7%，教育費附加為3%，地方教育費附加為2%），減少土地增值稅3萬元（以2%預(yù)征率計算）。6、分立后轉(zhuǎn)讓【事實描述】某房產(chǎn)公司下屬有一分公司，該分公司負責(zé)開發(fā)一個寫字樓項目（該項目已經(jīng)一定程度開發(fā)，符合轉(zhuǎn)讓的法律條件），現(xiàn)在該房產(chǎn)公司準(zhǔn)備將該項目出售給另一家商業(yè)公司使用。該項目經(jīng)過評估，資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格為8000萬元（假設(shè)該價格也是稅務(wù)認(rèn)可的），其原始成本為5000萬元。該公司若將該項目作為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓進行操作，那么相關(guān)稅務(wù)支出為（因印花稅金額較小，本例不考慮印花稅）：1、營業(yè)稅。（8000-5000）×5%=150萬元2、城建稅及教育費附加。150×（7%+3%+2%）=18萬元3、土地增值稅暫按3%預(yù)征率計算。8000×3%=240萬元4、企業(yè)所得稅。（8000-5000-150-18-160）×25%=668萬元相關(guān)稅負為150+18+240+668=1076萬元，房產(chǎn)公司從該項目轉(zhuǎn)讓中獲取的收益為8000-5000-1076=1924萬元?，F(xiàn)在該房產(chǎn)公司提出如下方案：1、將分公司通過分立變?yōu)楠毩⒌墓?，房產(chǎn)公司股東取得該公司100%股權(quán)，符合特殊性稅務(wù)處理的相關(guān)規(guī)定。這樣，房產(chǎn)公司取得該項目公司的股權(quán)按照原計稅基礎(chǔ)計算，不需繳納企業(yè)所得稅。2、營業(yè)稅、城建稅及教育費附加。根據(jù)財稅[2002]191號和有關(guān)規(guī)定，不征收營業(yè)稅。3、土地增值稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。本例中為企業(yè)分立，不涉及有償轉(zhuǎn)讓，為此土地增值稅不需要繳納。最后，在滿足特殊性稅務(wù)處理對年限等規(guī)定后，將100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給商業(yè)公司。在轉(zhuǎn)讓中，不繳納營業(yè)稅及附加，需繳納企業(yè)所得稅=（8000-5000）×25%=750萬元。對比前面方案，稅負減少326萬元?！景咐治觥勘景咐ㄟ^分立，將資產(chǎn)獨立后進行轉(zhuǎn)讓，從而規(guī)避了相關(guān)稅收。但必須注意，在使用特殊性稅務(wù)處理時，需嚴(yán)格遵循財稅【2009】59號文的要求，避免因有關(guān)操作細節(jié)不符合規(guī)定而出現(xiàn)爭議。另外，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，企業(yè)分立后的派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅，為此分立也不會新增契稅。7、租金的合理分配【事實描述】某房地產(chǎn)企業(yè)將投資8億元開發(fā)的大型商業(yè)物業(yè)（20萬平方米）進行出租，在招商前對租金收取進行了籌劃，主要解決房產(chǎn)稅過高以及所得稅問題。該企業(yè)預(yù)計將取得年租金收入5000萬元，僅房產(chǎn)稅就要繳納600萬元（租金的12%）?；I劃人員認(rèn)真分析了該公司的情況，提出了以下籌劃方案：1、專門成立一個市場管理公司來管理該大型物業(yè)。經(jīng)營范圍包括：市場管理、物業(yè)管理、咨詢服務(wù)等。該公司應(yīng)具有物業(yè)管理資質(zhì)。2、在市場管理公司要行使部分政府管理職能（政府招商，稅務(wù)、工商、計劃生育等一站式服務(wù)，這些主要是為了便于后面的收費價格審批）。3、對市場內(nèi)商家實行“會員制”管理，為會員提供各項優(yōu)惠服務(wù)（諸如：租金優(yōu)惠、法律會計等中介服務(wù)優(yōu)惠、免費進行工商登記、免費進行消防培訓(xùn)等等）。這樣，對所有進入該市場的商家實行會員制后，收取約為租金25%左右的會員費、10%左右的物業(yè)管理費（房管局、物價局備案）；在租金收取上，對會員一律實行6.5折優(yōu)惠。經(jīng)過上述籌劃后，年度營業(yè)總收入基本不變約為5000萬元，其構(gòu)成為租金3250萬元、物管費500萬元、會員費1250萬元?？梢怨?jié)約房產(chǎn)稅：1750萬元×12%＝210萬元?！景咐治觥堪凑辗慨a(chǎn)稅的相關(guān)規(guī)定，需按照租金收入的12%計算繳納房產(chǎn)稅。本例通過利用不同稅種的差異，將租金收入分為租金、物管費、會員費，從需繳納房產(chǎn)稅的租金變?yōu)椴恍枥U納房產(chǎn)的物管費、會員費，從而實現(xiàn)了稅務(wù)支出的節(jié)省。當(dāng)然，本納稅籌劃需要注意的是，收費方案需要得到相關(guān)行政管理機構(gòu)的認(rèn)可，避免因收費方案得不到確認(rèn)而出現(xiàn)納稅爭議。8、出租與承包的選擇【事實描述】某房地產(chǎn)企業(yè)持有某原值5000萬元的房產(chǎn)，所在地區(qū)房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值可減除比例為30%。該企業(yè)將房產(chǎn)出租出去，每年獲取租金1000萬元，其應(yīng)繳納房產(chǎn)稅120萬元。該企業(yè)通過考慮，提出如下納稅籌劃方案：1、將該房產(chǎn)作為其下屬的一個營業(yè)部，并與承租人簽訂勞動合同，將其招聘為營業(yè)部經(jīng)理。2、與該承租人簽訂承包合同，每年固定上交1000萬元承包費，承租人以自己名義對外營業(yè)。這樣，該企業(yè)通過籌劃將出租房產(chǎn)變?yōu)樽誀I房產(chǎn)，只需要按照房產(chǎn)原值減除一定比例繳納房產(chǎn)稅，不用按照租金計算繳納。應(yīng)納房產(chǎn)稅為：5000×（1-30%）×1.2%=42（萬元）?？梢詼p少稅務(wù)支出78萬元?！景咐治觥勘景咐ㄟ^轉(zhuǎn)換收入形式來轉(zhuǎn)換稅制要素，將租金收入轉(zhuǎn)換為承包費，從按照租金繳納變?yōu)榘凑赵道U納房產(chǎn)稅，進而進行節(jié)稅。但是，需注意的是將承租人轉(zhuǎn)為企業(yè)員工，這也就是納稅籌劃中的代價。另外，由于承租者以自己名義對外營業(yè)，根據(jù)營業(yè)稅的相關(guān)規(guī)定，出包者向承包方收取的承包費按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營業(yè)稅，承包費的營業(yè)稅及其附加不能減除。當(dāng)然，若能符合一定條件，這部分的稅費也能規(guī)避。最后，本籌劃的的要點在于于稅率差（12%與1.2%），當(dāng)租金與房房產(chǎn)原值扣扣除一定比比例后的余余額越接近近，則效果越越明顯，否否則本籌劃劃的意義就就不大了。9、售后返租的變變化【事實描述】某房產(chǎn)公司開發(fā)發(fā)了一個產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店店，由業(yè)主主購買后返返租給該公公司統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營，房產(chǎn)產(chǎn)公司總銷銷售收入為為200000萬元，并并承諾按照照其購房價價格8%給予業(yè)主回報（回報報金額為1600萬元），該公司實際際對外出租租年收入2000萬元。如不進行任何籌籌劃，則存存在兩次出出租。第一一次是業(yè)主主將房屋出出租給房產(chǎn)產(chǎn)公司，第第二次是房房產(chǎn)公司再再將房屋出出租給使用用者。房產(chǎn)產(chǎn)公司需按按照租金收收入2000萬元繳納納營業(yè)稅100萬元（5%營業(yè)稅率率，不考慮慮城建稅及及附加）。因房產(chǎn)公司不是產(chǎn)權(quán)所有者，不需繳納房產(chǎn)稅。該房產(chǎn)公司考慮慮如下籌劃劃方案：1、房產(chǎn)公司從出租租變?yōu)榇砝?，即代理理業(yè)主對房屋屋進行出租租。通過簡簡化出租關(guān)關(guān)系，變?yōu)闉闃I(yè)主將房屋屋通過房產(chǎn)產(chǎn)公司的代代理，出租租給了使用用者。2、房產(chǎn)公司對租租金收入2000萬元與給給業(yè)主回報報1600萬元之間間的差額400萬元，作作為代理費費收入。這樣，房產(chǎn)公司司的稅負降降低為營業(yè)業(yè)稅20萬元（400萬元×5%）?！景咐治觥勘景咐ㄟ^簡化化出租關(guān)系系，將房產(chǎn)產(chǎn)公司承擔(dān)擔(dān)的轉(zhuǎn)租關(guān)關(guān)系轉(zhuǎn)化為為代理關(guān)系系，從而降降低了營業(yè)業(yè)稅。本稅稅務(wù)支出管管理方案的的注意點在在于要事先先與業(yè)主達達成代理協(xié)協(xié)議，從相相關(guān)合同要要素上規(guī)避避法律風(fēng)險險。10、房產(chǎn)出租改為代代銷【事實描述】某市的甲公司將將一處商場場出租給乙乙公司用于于其銷售自自產(chǎn)產(chǎn)品，每每年收取租租金200萬元，該該房產(chǎn)的計計稅原值為為1000萬元，當(dāng)?shù)氐匾?guī)定房產(chǎn)產(chǎn)原值扣除除比例為30%。甲甲公司和乙乙公司均為為增值稅一一般納稅人人。甲公司司取得的租租賃收益應(yīng)應(yīng)繳納的相相關(guān)稅收情情況如下（假假設(shè)僅考慮慮營業(yè)稅和和房產(chǎn)稅）：：營業(yè)稅=2000×5%=10萬元房產(chǎn)稅=2000×12%==24萬元甲公司經(jīng)過考慮慮，提出如如下籌劃方方案：1、甲公司利用商場場為乙公司司代銷產(chǎn)品品，代銷產(chǎn)產(chǎn)品的價格格等全部由由乙公司確確定，甲公公司只收取取手續(xù)費。假假設(shè)甲公司司每年收取取的代銷手手續(xù)費仍然然為200萬元。2、上述方案下，甲甲公司應(yīng)負負擔(dān)的稅收收為：營業(yè)稅=2000×5%=110萬元房產(chǎn)稅=10000×（1-300%）×1.2%%=8.44萬元通過籌劃，甲公公司可減少少房產(chǎn)稅24-88.4=115.6萬元【案例分析】根據(jù)增值稅有關(guān)關(guān)規(guī)定，將將貨物交付付他人代銷銷以及銷售售代銷貨物物都應(yīng)當(dāng)視視同銷售繳繳納增值稅稅。當(dāng)貨物物在一般納納稅人之間間銷售時，若若不存在其其他稅收優(yōu)優(yōu)惠，增值值稅的稅率率一致，總總體增值稅稅的稅負不不會因為增增加納稅環(huán)環(huán)節(jié)而增加加。如果甲甲公司是小小規(guī)模納稅稅人或非增增值稅納稅稅人，則應(yīng)應(yīng)當(dāng)重新測測算上述籌籌劃方案。11、改出租為轉(zhuǎn)租【事實描述】甲公司持有一棟棟寫字樓對對外進行出出租，因設(shè)設(shè)施不齊全全，每年只能收取租租金600萬元?，F(xiàn)現(xiàn)在該公司司準(zhǔn)備花5000萬元對該該房屋進行行裝修改造造，預(yù)計裝裝修改造后后，每年可可收取租金金2000萬元。在在裝修前后后，與租賃賃收入相關(guān)關(guān)的稅負如如下：1、裝修前：營業(yè)稅稅=600×5%=330萬元；城建建稅及教育育費附加=30×（7%+55%）=3.6萬元；房產(chǎn)產(chǎn)稅=6000×12%==72萬元。合計105..6萬元。2、裝修后：營業(yè)稅稅=20000×5%=1100萬元；城建建稅及教育育費附加=1000×（7%+55%）=12萬元；房房產(chǎn)稅=20000×12%==240萬元。合計352萬元。裝修后的稅負增增加：352--105..6=2446.4萬元。甲公司考慮如下下籌劃方案案：1、甲公司先將裝裝修前房產(chǎn)產(chǎn)出租給下下屬企業(yè)乙乙公司，并并簽訂一個個期限較長長的租賃合合同（假設(shè)設(shè)20年），每每年收取租租金600萬元。然然后由乙公公司出資5000萬元進行行裝修改造造，再對外外進行轉(zhuǎn)租租，轉(zhuǎn)租租租金仍然為為2000萬元。2、甲公司承擔(dān)的的稅負仍為為105..6萬元；乙乙公司應(yīng)承承擔(dān)：營業(yè)業(yè)稅=20000×5%=1100萬元；城城建稅及教教育費附加加=1000×（7%+55%）=12萬元；因不不是產(chǎn)權(quán)所所有者，不不需繳納房房產(chǎn)稅。合合計1122萬元。甲公公司和乙公公司稅負合合計217..6萬元?；I劃后稅負減少少：352--217..6=1334.4萬元?！景咐治觥勘纠ㄟ^設(shè)置轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租一個環(huán)環(huán)節(jié)，將房房產(chǎn)稅的計計稅基礎(chǔ)進進行了減少少。雖然增增加了營業(yè)業(yè)稅及附加加，但是房房產(chǎn)稅得到到了減少，總總體上稅負負得到減輕輕。但需要要注意的是是，甲公司司與乙公司司為關(guān)聯(lián)方方，甲公司司向乙公司司收取的租租金應(yīng)當(dāng)公公允，不能能明顯偏低低而且沒有有正當(dāng)理由由。這里需要注意，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，轉(zhuǎn)租人并非房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人是不需要繳納房產(chǎn)稅的，但是由于各地執(zhí)行政策情況不一樣，具體還需要和當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)進行及時溝通。12、轉(zhuǎn)出減值資產(chǎn)【事實描述】甲公司擁有一棟棟商場，賬賬面原值為為6000萬元，因因地段等原原因，實際際上公允價價值下降為為1000萬元。甲甲公司每年年應(yīng)繳納房房產(chǎn)稅（按按照房產(chǎn)原原值減除30%后計算繳繳納）為：：6000×（1-300%）×1.2%%=50..4萬元。該公公司考慮如如下籌劃方方案：將上述房產(chǎn)對外外投資到下下屬企業(yè)乙乙公司中（非非房產(chǎn)企業(yè)業(yè)），按規(guī)定投資資者投入的的固定資產(chǎn)產(chǎn)按照投資資各方確認(rèn)認(rèn)的價值，作作為入賬價價值。則乙乙公司接受受甲公司房房產(chǎn)投資的的入賬價值值為公允價價值10000萬元。乙公公司每年應(yīng)應(yīng)繳納房產(chǎn)產(chǎn)稅1000×（1-300%）×1.2%%=8.44萬元。繳納納契稅（假假設(shè)契稅稅稅率為3%）12000×3%=336萬元。營營業(yè)稅和土土地增值稅稅按照有關(guān)關(guān)規(guī)定，不不需繳納。經(jīng)過籌劃，減少少稅負50..4-8..4-366=6萬元。此外，以非貨幣幣性資產(chǎn)對對外投資需需按照公允允價值計算算損益進行行企業(yè)所得得稅繳納，因因此甲公司司還需確認(rèn)認(rèn)損失60000-10000=50000萬元。如如果甲公司司為盈利企企業(yè)，則可可以起到推推遲繳納企企業(yè)所得稅稅的作用?！景咐治觥勘纠ㄟ^房產(chǎn)對對外投資起起到了將賬賬面價值轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為公允允價值的作作用。但在在實踐中，需需要注意乙乙公司為關(guān)關(guān)聯(lián)企業(yè)，為為此有關(guān)交交易應(yīng)按照照公平、合合理原則進進行。同時時，在減值值較大情況況下，本例例的減稅作作用比較明明顯，否則則起不到預(yù)預(yù)期效應(yīng)。13、會所的房產(chǎn)稅稅籌劃【事實描述】某房地產(chǎn)企業(yè)持持有某原值值8000萬元的會所所，該會所主主要用于為為業(yè)主提供供服務(wù)，所所在區(qū)域較較偏僻，市市場租金不不高。該企企業(yè)所在地地區(qū)房產(chǎn)稅稅的房產(chǎn)原原值可減除除比例為30%，雖然對于于會所的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未明確確，但按照照稅法要求求，該房地地產(chǎn)企業(yè)作作為房產(chǎn)的的實際使用用者為納稅稅義務(wù)人，該企業(yè)應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=8000×（1-30%）×1.2%=67.2萬元。該企業(yè)通過考慮慮，提出如如下納稅籌籌劃方案：：1、將該會所出租租給某關(guān)聯(lián)聯(lián)方經(jīng)營，租租金為1550萬元，該租租金水平也也得到稅務(wù)務(wù)機關(guān)的認(rèn)認(rèn)可。2、經(jīng)過籌劃，房產(chǎn)產(chǎn)稅=1500×12%==18萬元，另外外為租金產(chǎn)產(chǎn)生營業(yè)稅稅150×5%=77.5萬元（不不考慮營業(yè)業(yè)稅金附加加、企業(yè)所所得稅影響響），減少稅稅金支出67.2--18-77.5=441.7萬元?！景咐治觥勘景咐ㄟ^將自自有物業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為出租租物業(yè)，減減少了房產(chǎn)產(chǎn)稅支出。這這種籌劃的的立足點在在于物業(yè)原原值較大，而市場租金卻較低，而且兩者的差距越大，則這種籌劃的結(jié)果也越明顯。14、會所出售的籌劃劃【事實描述】某房地產(chǎn)企業(yè)開開發(fā)某住宅宅區(qū)，其中中有成本66000萬元的會會所。該會所按照照約定，其產(chǎn)權(quán)歸歸屬于該企企業(yè)，主要要用于為業(yè)業(yè)主提供售售房合同中中承諾的服服務(wù)。因該該住宅的商商業(yè)氛圍不不濃厚，該該會所若對對外銷售，其其市場價格格不高，約為為5000萬元左右右?，F(xiàn)在該該企業(yè)的住住宅銷售完完畢，稅前前利潤為2億元，若若不進行任任何籌劃，則則需按照稅稅法繳納企企業(yè)所得稅稅?，F(xiàn)在該企業(yè)提出出如下籌劃劃方案：1、將會所按照55000萬元價格格出售給某某關(guān)聯(lián)方，并并約定該關(guān)關(guān)聯(lián)方需履履行原售房房合同中房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)對業(yè)主承承諾的服務(wù)務(wù)。2、因該籌劃，減少少稅前利潤潤1000萬元。同時，由由于房產(chǎn)原原值減少了了，可以在在以后的房房產(chǎn)稅繳納納時減少計計稅的基數(shù)數(shù)?！景咐治觥繒且粋€讓開開發(fā)商很難難處理的事事情，特別別是新建的的小區(qū)，很很多開發(fā)商商自有的會所所都面臨嚴(yán)嚴(yán)重的虧損損，其市場場價值是并并不高的。但由于只能作為資產(chǎn)減值體現(xiàn)在賬面上，而不能在稅前進行列支，因此不能有效減少稅負。通過內(nèi)部關(guān)聯(lián)方的轉(zhuǎn)讓，則實現(xiàn)了稅負的下降。但需注意關(guān)聯(lián)交易需得到認(rèn)可，另外，作為開發(fā)商自有產(chǎn)權(quán)的會所，應(yīng)轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)進行核算并計提折舊，這部分成本一般也不可以在土地增值稅計算時扣除。期間費用管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)的期間費費用是指為為組織、開開展房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營活動動而發(fā)生，但但不能直接接歸屬于某某個特定產(chǎn)產(chǎn)品成本的的費用，它它主要包括管管理費用、銷銷售費用、財財務(wù)費用。房地產(chǎn)行業(yè)從本本質(zhì)上說，是是資金密集集型行業(yè)，不不僅建造過過程需要大大量的資金金投入，同同時一個項項目的完成成又經(jīng)歷較較長的時間間，在整個個運作周期期內(nèi)，期間間費用是非非常高昂的的。特別在在當(dāng)前國內(nèi)內(nèi)宏觀調(diào)控控頻繁的背背景下，一一方面，項項目開發(fā)單單純依靠自自有資金是是難以完成成的，開發(fā)發(fā)資金越來來越依賴于于外部資金金；另一方方面，銷售售狀況受外外部環(huán)境的的影響較大大，運作周周期不斷延延長，這又又進而導(dǎo)致致房地產(chǎn)企企業(yè)的各項項費用高企企。此外，費費用控制水水平還會直直接影響現(xiàn)現(xiàn)金流的平平衡，甚至至是企業(yè)的的財務(wù)安全全，相當(dāng)多多的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)就是是因為費用用控制不好好（尤其是是財務(wù)費用用）而陷入入資金鏈危危機。因此此，合理控控制期間費費用是關(guān)系系到企業(yè)生生存、發(fā)展展的重要任任務(wù)。一、推行預(yù)算管管理費用失控的一個個重要原因因是事先沒沒有建立明明確的目標(biāo)標(biāo)，其結(jié)果果導(dǎo)致在執(zhí)執(zhí)行中“走一步看看一步”，最終失控也就不足為為奇了。預(yù)預(yù)算是運用用目標(biāo)管理理思想對期期間費用進進行管理的的一種具體體形式。在在期間費用用預(yù)算管理理中，預(yù)算按結(jié)構(gòu)構(gòu)樹層層分分解落實到到各個部門上上，目標(biāo)變變成可執(zhí)行行的行動計計劃，通過過實際結(jié)果果與目標(biāo)進進行對比分分析，找出出差距、分析原因因、制定改進進措施。而而在預(yù)算分解過過程中，各各預(yù)算目標(biāo)標(biāo)的方向一一致，環(huán)環(huán)環(huán)相扣，形形成協(xié)調(diào)統(tǒng)統(tǒng)一的目標(biāo)標(biāo)體系。只只要每個部門完成了了自己的分分預(yù)算目標(biāo)，整整個費用預(yù)預(yù)算總目標(biāo)標(biāo)就能完成成。二、劃劃分責(zé)任中中心，實施施責(zé)任考核核有不少采取預(yù)算算管理的企企業(yè)并沒有有取得預(yù)期期效果，其其原因往往往在于目標(biāo)標(biāo)與執(zhí)行相相脫離，費費用預(yù)算目目標(biāo)并沒有有細分、落落實到各個個執(zhí)行部門門。為此，需需要根據(jù)各各部門的管管理權(quán)限和和費用承擔(dān)擔(dān)范圍，將將指標(biāo)從宏宏觀層面分分解到微觀觀層面，把把部門劃分為為若干個相相對獨立的的責(zé)任中心心。同時，定義好每個責(zé)任中中心與費用控制相相關(guān)的指標(biāo)標(biāo)，根據(jù)責(zé)責(zé)任中心的的預(yù)算完成成情況進行行考核。這這樣，就可可以在日常常業(yè)務(wù)中實現(xiàn)對費用用的過程控控制，真正正將費用控制的的執(zhí)行力滲滲透到基層層。三、分析驅(qū)動因因素驅(qū)動因素是戰(zhàn)略略成本管理理中的一個個重要概念念，它是指指導(dǎo)致成本本費用發(fā)生的的因素，可以是一一個事項、一一項活動或或作業(yè)(actiivityy)。對期間費費用進行驅(qū)驅(qū)動因素分分析，目的的是對費用形成的“前因后果果”進行追本本溯源，深深入挖掘費費用背后的的推動力，從從根源上分分析可以降降低費用的的各項要素素。以銷售售費用為例例，驅(qū)動因因素可能就就包括產(chǎn)品品發(fā)布會次次數(shù)、拜訪訪客戶時間間、合同制制作數(shù)量等等，銷售費費用不過是是這些驅(qū)動動因素產(chǎn)生生的后果。我我們通過對對驅(qū)動因素素的分析、優(yōu)優(yōu)化，消除除無效作業(yè)業(yè)，就可以以從根本上上消減無效效的期間費費用支出。四、做好融資規(guī)規(guī)劃1、確定合理的資金金需要量是是融資規(guī)劃劃的前提，資金不足足固然影響響項目的開展，但資資金過剩也也會導(dǎo)致利利息費用的的增加。在融資計計劃中，需需要特別關(guān)關(guān)注預(yù)售收收入與融資資規(guī)劃相配配合，盡量量避免過度度籌資。2、付款時間的推推后可減少少因資金占占用而產(chǎn)生生的利息，目前我們?nèi)〉玫拈_發(fā)用地，大多由政府負責(zé)拆遷，而政府拆遷難、交地晚也是普遍現(xiàn)象，為此應(yīng)努力利用這些因素延緩付款時間。3、根據(jù)不同的資金金需要，合理配比比長期融資資與短期融融資；從不同渠渠道中選擇擇資金成本本最低的渠道道，同時還要要考慮各個個渠道的約約束條件，選選擇合適的的籌資時機機。案例：1、會議費用的節(jié)節(jié)省【事實描述】某公司一個年度度的會議費費用達到200萬元，包包括差旅費費、會議室室租金、會會務(wù)準(zhǔn)備費費用等。該該公司隨后后對會議費費用進行了了詳細的分分析，結(jié)果果發(fā)現(xiàn)，相相當(dāng)多的會會議費用實實際是可以以節(jié)省的，節(jié)節(jié)省的方法法有以下：：（1）會議形式式從現(xiàn)場轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換為非現(xiàn)現(xiàn)場。會議并非非一定需要要現(xiàn)場召開開，一些會會議實際是是可以采取取成本更低低的形式進進行的，例例如OA流轉(zhuǎn)審批批、電話溝溝通、視頻頻會談等。非非現(xiàn)場形式式的會議可可以將現(xiàn)場場費用轉(zhuǎn)為為非現(xiàn)場費費用，差旅旅費、會議議室租金等等降低了50萬元。（2）會議的的歸并。該該公司分析析發(fā)現(xiàn)，較較多的會議議由于事前前沒有安排排，所以經(jīng)經(jīng)常出現(xiàn)重重復(fù)性會議議的情況，往往往是一個個會議后不不久又召開開幾乎同樣樣主題的會議議。為此，該該公司對一一段時期內(nèi)的會會議申請進進行了歸并并，將相同同主題的會會議集中召召開。這樣樣，不僅節(jié)省了了與會人員員的時間，也也減少了外外地與會人人員的往返返次數(shù)，減減少的會議議費用約30萬元?！景咐治觥繒h是一項費用用高昂的活活動，除去去直接性的的支出外，與與會人員的的時間是更更重要的支支出。參與與會議的人人員越多、層層次越高，占用的人員時間就越多，會議的成本就越高。為此，合理安排會議、減少不必要的會議時間是降低會議成本的最重要工作。2、預(yù)算管理與責(zé)責(zé)任考核【事實描述】某集團公司每年編編制預(yù)算對對費用進行行控制，預(yù)預(yù)算編制上上是由下屬屬企業(yè)上報報預(yù)算，并并由集團進進行審核。同同時，對預(yù)預(yù)算進行考考核，規(guī)定定若超出預(yù)預(yù)算金額，則則相應(yīng)罰款款10%，若低于于預(yù)算金額額，則不予予獎勵。該集團公司最終終發(fā)現(xiàn)，每每年的預(yù)算算金額是越越來越高，近3年的費用用預(yù)算是1000萬元、1100萬元、1300萬元。費用用預(yù)算金額額經(jīng)常是在上上一年度的的基礎(chǔ)上增增加一定的的幅度，根根本未考慮慮公司實際際需要支出情情況。同時時，公司費費用實際發(fā)發(fā)生額是950萬元、1000萬元、1200萬元，略低于預(yù)算算限制，但但剛好完成成預(yù)算任務(wù)務(wù)，真正大大幅度降低低費用的情情況很少出出現(xiàn)。該公司經(jīng)過分析析發(fā)現(xiàn)，其其原因在于于，一方面面預(yù)算編制制沒有確實實的依據(jù)，是是根據(jù)上年年情況制定定，而沒有有根據(jù)各項項費用發(fā)生生的緣由進進行分析；；另一方面面該公司對對于費用預(yù)預(yù)算完成情情況有懲罰罰措施，但但沒有獎勵勵措施?！景咐治觥渴潞罂刂撇蝗缡率轮锌刂?，而而事中控制制不如事前前控制。只只有事前規(guī)規(guī)劃得當(dāng)才才能真正控控制好成本本費用，預(yù)預(yù)算作為一一項管理工工具在很多多企業(yè)得到到運用，但但運用效果果往往并不不符合預(yù)期期。其原因因有很多，很很重要的一一點是企業(yè)業(yè)沒有把目目標(biāo)管理真真正貫徹到到預(yù)算中，沒沒有將預(yù)算算通過激勵勵措