物業(yè)管理方案

物業(yè)管理方案根據(jù)圣煜·頤頤頤山居小區(qū)區(qū)的的特點(diǎn)，現(xiàn)現(xiàn)擬擬出物業(yè)管理方案。我們們真真誠希望望在實(shí)施此方案案的過程中中，使業(yè)業(yè)主（住住戶）能能充分分享受到到物業(yè)業(yè)管理所帶帶來來的方便、溫馨馨和和周到的的服務(wù)務(wù)，使圣圣煜·頤山居小小區(qū)區(qū)物業(yè)持續(xù)升升值值，為業(yè)業(yè)主（住戶）營(yíng)造造一個(gè)安全全、整潔、優(yōu)優(yōu)美、方便便的陽光社社區(qū)，提升升生活品質(zhì)質(zhì)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主、開開發(fā)商、物物業(yè)公司和和諧、多贏贏的經(jīng)營(yíng)目目標(biāo)。一.物業(yè)服服務(wù)務(wù)公司簡(jiǎn)介介介：（一）公司概概概況:我公司有有幸幸能成為為圣煜煜·頤山居小小區(qū)區(qū)的物業(yè)服務(wù)管管理理機(jī)構(gòu)，依依據(jù)據(jù)法律授權(quán)及有關(guān)關(guān)部部門的規(guī)規(guī)定對(duì)對(duì)小區(qū)所所建的的房屋公公共設(shè)設(shè)施、居居住秩秩序等事事務(wù)行行使服務(wù)管理權(quán)權(quán)。我我們將依依據(jù)《前前期物業(yè)服務(wù)委委托托合同》及及國(guó)國(guó)家有關(guān)關(guān)法律律法規(guī)所賦予的權(quán)權(quán)利利，負(fù)責(zé)責(zé)小區(qū)區(qū)所有公公共地地方、建建筑結(jié)結(jié)構(gòu)、綠綠化及及其它公公共設(shè)設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)養(yǎng)、維維修和維維護(hù)。我公司是一個(gè)自自自負(fù)盈虧虧、自自主經(jīng)營(yíng)營(yíng)、具具有獨(dú)立立法人人資格的的專業(yè)業(yè)物業(yè)服務(wù)公司；具具有有三級(jí)物業(yè)業(yè)資質(zhì)；有有一整套套健全全的規(guī)章章制度度和先進(jìn)進(jìn)的管管理手段段；擁有一支“敬業(yè)、勤勤奮奮、嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)、務(wù)務(wù)實(shí)”的高素質(zhì)質(zhì)、專專業(yè)化的的服務(wù)務(wù)管理隊(duì)隊(duì)伍和豐富的的管管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)。公司機(jī)構(gòu)構(gòu)設(shè)設(shè)置為五五部一一室：工工程部部、秩序序維護(hù)護(hù)部、保保潔綠綠化部、家家政政服務(wù)、客服服中中心和辦辦公室室；已擁擁有三三個(gè)物業(yè)管理處處，管管理物業(yè)面積近20萬㎡；由于服務(wù)務(wù)質(zhì)質(zhì)量好、管管理理水平高高，受受到業(yè)主主（住住戶）的的廣泛泛好評(píng)，從從而而使公司逐步走走向向了信息息化、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化品品牌化化的道路路。服務(wù)原則、服務(wù)務(wù)務(wù)理念、工工作作作風(fēng)、管管理理模式及及發(fā)展展目標(biāo)2服務(wù)原則則：：服務(wù)第第一、業(yè)業(yè)主至上服務(wù)理念念：：用心用用力用用真情、做做實(shí)實(shí)做精做做到位位，在日日常工工作實(shí)踐踐中不不斷戰(zhàn)勝自我我、超超越自我我，力力求管理理一流流、服務(wù)務(wù)一流流、員工工素質(zhì)質(zhì)一流、社社會(huì)會(huì)效益一流。工作作風(fēng)：熱情情情、周到到、耐耐心、細(xì)細(xì)致。管理模式式：：運(yùn)用三三個(gè)手手段、建建設(shè)三三大品質(zhì)質(zhì)工程程、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)三項(xiàng)項(xiàng)要求。三個(gè)手段：專業(yè)業(yè)業(yè)化人才才；規(guī)規(guī)范化管管理；；精細(xì)化化服務(wù)務(wù)三個(gè)品質(zhì)：人才才才品質(zhì)；；管理理品質(zhì)；；服務(wù)務(wù)品質(zhì)。三項(xiàng)要求求：：工作無無差錯(cuò)錯(cuò)；管理理無死死角；服服務(wù)無無挑剔發(fā)展目標(biāo)標(biāo)：：內(nèi)強(qiáng)素素質(zhì)，外外塑品牌牌。企業(yè)感言：誠誠誠信服務(wù)務(wù)是基基礎(chǔ)，感感動(dòng)服服務(wù)是追追求；；用心追求求感感動(dòng)，用用情營(yíng)營(yíng)造溫馨馨；服務(wù)是產(chǎn)產(chǎn)品品，職工是根根本本，文化是靈靈魂魂；高品質(zhì)為為企企事業(yè)代代言，品品牌的核核心是是品質(zhì)；精湛的業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)，優(yōu)質(zhì)質(zhì)的服服務(wù)，合合理的的價(jià)格，真真誠誠的合作作；珍惜每一一次次機(jī)遇，做做好好每一個(gè)個(gè)項(xiàng)目目，滿意意每一一位業(yè)主主；也許不會(huì)會(huì)令令你最滿滿意，我我們一定定做得得最用心心；打造精品品物業(yè)業(yè)，誠信鑄鑄就就雙贏；責(zé)任為重重，誠信為本本，科學(xué)管理理，穩(wěn)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng);接一座物業(yè)業(yè)，創(chuàng)一片片天地，樹一個(gè)品品牌牌；金杯銀杯杯，不如業(yè)主主們們的口碑碑。圣煜·頤山居小小區(qū)概概況（一）頤山居————世外桃源圣煜·頤山居小小區(qū)區(qū)位于五五指山山市迎賓賓大道道旁邊，依依山山而建，錯(cuò)錯(cuò)落落有致背后的原原生生山景同同小區(qū)區(qū)緊密相相連，形形成了獨(dú)獨(dú)特的的私家后后山公公園。小小區(qū)進(jìn)進(jìn)口處迎面所見見的的是利用用地勢(shì)勢(shì)高差設(shè)設(shè)置的的人工瀑瀑布、噴噴泉和中中庭疊疊水景觀觀，凸凸顯了水景園林林主主題，讓讓小區(qū)區(qū)充滿靈靈動(dòng)之之氣；與與后山山的小區(qū)區(qū)私家家公園遙遙相呼呼應(yīng)，連連為一體。登登山山步道，風(fēng)風(fēng)雨雨長(zhǎng)廊，可可謂謂曲徑通通幽。拾階而上上，林林間小徑徑中，云云飄霧繞繞，鳥鳥語花香香，堪堪比人間間仙境境。只要要你深深地呼呼吸吸一下，便便醉醉意濃濃濃；站站在山頂頂?shù)臎鐾だ锉惚闳缛缤瑏淼降搅俗碜砦掏?。俯瞰小區(qū)區(qū)，頤頤山居真真真翡翡翠叢生生；七七棟建筑筑物由由高往低低依次次林立，恰恰似似鑲嵌在綠綠色色中的顆顆顆寶寶石——渾然天成成、熠熠熠生輝輝。小區(qū)門前前的的迎賓大大道，車車水馬龍龍，如如游龍入入畫。極目遠(yuǎn)眺眺，遠(yuǎn)遠(yuǎn)山如黛黛；峰峰巒疊翠翠中，云云蒸霞蔚蔚。滾滾滾的南南圣河河水似一一條玉帶纏繞繞在在郁郁蔥蔥蔥之之中竟是是那樣樣和和、和和諧諧美妙。好好一一幅至美美畫卷卷！好一個(gè)世外桃桃源源！美哉頤山山居居！美哉哉五指指山！如果沒來來到到五指山山，你你永遠(yuǎn)想想像不不出它的的美麗麗！美麗麗的五五指山令令人震震憾！美麗的頤頤山山居使人人向往往。小區(qū)概況圣煜煜煜·頤山居總總占占地面積64畝，規(guī)劃劃建建造七棟棟高層層、小高高層電電梯住宅宅，總建筑面面積積近10萬㎡，總總戶戶數(shù)146655戶，容積積率率為2.334，建筑密密度19..002%%.（盡量不不說說）花重金打打造造的一流流的綠綠化環(huán)境境是其其它小區(qū)區(qū)所無無法比擬擬的；；合理的的樓宇宇布局與私家后后山山公園的的有機(jī)機(jī)結(jié)合；；各種種建筑小小品、風(fēng)風(fēng)雨長(zhǎng)廊廊的點(diǎn)點(diǎn)綴；加加之豐豐富的負(fù)負(fù)氧離子含量量，22.44度的全年年平平均氣溫溫，熱熱帶季風(fēng)風(fēng)氣候候，使小小區(qū)成成為天然然氧吧吧，避4寒避暑的的勝勝地，理理想養(yǎng)養(yǎng)生的熱熱土。小區(qū)各項(xiàng)項(xiàng)配配套設(shè)施施齊全全，有線線電視視、電話話、寬寬帶等一一步到到位。除除此之之外，小區(qū)還設(shè)設(shè)置置：安全防范系統(tǒng)，包包括：①小區(qū)周界紅外外外線報(bào)警子子系系統(tǒng)；②閉路電視監(jiān)控子系統(tǒng)統(tǒng)；；③電子巡更子系系系統(tǒng)；④家庭安全防范范范子系統(tǒng)（臥臥室裝有應(yīng)急急按鈕）2、物業(yè)管理理自動(dòng)動(dòng)化系統(tǒng)統(tǒng)，包括括：①小區(qū)停車場(chǎng)管管管理子系統(tǒng)統(tǒng)；；②智能化水電電電表收費(fèi)子子系系統(tǒng)；③背景音樂與緊緊緊急廣播子子系系統(tǒng)；④樓宇設(shè)備監(jiān)控控控子系統(tǒng)；；⑤電子信息公公告告廣告子系系系統(tǒng)。上述系統(tǒng)統(tǒng)加加之24小時(shí)全天天候候秩序維維護(hù)、人人工巡邏邏、智智防人防防相結(jié)結(jié)合的管管理手段，定定能能打造出出五指指山市安安全示示范標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)小區(qū)區(qū)。3、其他配配套套設(shè)施還還有：：①在山頂公園以以以涼亭為中中心心設(shè)曲藝藝交流流中心；；②開設(shè)室外門門球場(chǎng)場(chǎng)，建立立門球基基地：：③建設(shè)一個(gè)33300㎡的泳池池；；④設(shè)立業(yè)主餐廳廳廳、業(yè)主閱覽覽室室、棋牌牌娛樂樂室；⑤建立小區(qū)業(yè)主主主健康服務(wù)務(wù)中中心，配配套健健身器材材；⑥設(shè)立小區(qū)業(yè)業(yè)主主書畫室、舞舞蹈室、影音音中心；⑦設(shè)立小區(qū)無障障障礙通道。小區(qū)生活條件十十十分優(yōu)越越，距距離五指指山市市區(qū)五分分鐘的的車程，形形成成了五分分鐘生生活圈，使使之之周邊的的酒店店、超市市、銀銀行、通通訊、農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)場(chǎng)、醫(yī)醫(yī)院、學(xué)學(xué)校、幼幼兒園等生活設(shè)設(shè)施施與之完完善結(jié)結(jié)合，可可謂之之“與繁華中中心心無距離”。另外小小區(qū)區(qū)門口300000㎡豐盛商商業(yè)業(yè)街的設(shè)設(shè)立，使使業(yè)主（住住戶戶）的生生活非非常方便便?？傊?，如如此此健全的的配套套設(shè)施，如如此此優(yōu)越的的地理理位置，如如此此完美的的生活活條件，就必然決決定定了圣煜·頤山居小小區(qū)區(qū)的高檔檔次、高高規(guī)格；；結(jié)合合專業(yè)的的優(yōu)秀秀物業(yè)公司體貼周到到的的完美服服務(wù)，圣圣煜·頤山居小小區(qū)區(qū)定能建建設(shè)成成為文明明、和和諧、安安全、舒適的山居居典范，成成為五指山山市獨(dú)領(lǐng)風(fēng)風(fēng)騷、獨(dú)樹樹一幟的示示范住宅小小區(qū)。隨著三亞亞至五指山山的高速公公路、高速速鐵路和五五指山飛機(jī)機(jī)場(chǎng)的建設(shè)設(shè)，幾十分分5鐘的車程程，真正使使五指山成成為三亞的的后花園。屆屆時(shí)，圣煜煜·頤山居必必將更加增增值保值??！必將被越越來越多的的人所賞識(shí)識(shí)！物業(yè)公司期望望望達(dá)到的管管理理總目標(biāo)標(biāo)及總總體服務(wù)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)根據(jù)建設(shè)設(shè)部部制定的的《全全國(guó)物業(yè)管理示示范范住宅小小區(qū)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)評(píng)分細(xì)細(xì)則》的的要求求，我司將采采用用高檔次次、高高質(zhì)量服服務(wù)和和管理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，使使本小區(qū)區(qū)半年年內(nèi)成為“健康住宅示范小區(qū)”；一年后后成成為“市示范住住宅宅小區(qū)”；三年后后力力爭(zhēng)成為“省示范住住宅小區(qū)”。根據(jù)圣煜·頤山居小小區(qū)區(qū)的實(shí)際際情況況，設(shè)立立總體體服務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)如如下：（一）建立2444小時(shí)值班班制制度，設(shè)設(shè)立服服務(wù)電話話，接接受業(yè)主主（住住戶）報(bào)報(bào)修、求助、建議議、問詢、質(zhì)質(zhì)疑、投訴訴等各類信信息的收集集和反饋，及及時(shí)處理并并有回訪記記錄。（二）定期向業(yè)業(yè)業(yè)主（住住戶）發(fā)發(fā)放物業(yè)管理服服務(wù)務(wù)工作征征求意意見單，對(duì)對(duì)合合理建議及時(shí)整改改。滿滿意率達(dá)95%以上。建立落實(shí)維修承承承諾制，零零修修急修及及時(shí)率率100%，返修率率不不高于１１％。（四）每半年公公公開一次次物業(yè)業(yè)管理服務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)用收支支情況況。（五）物業(yè)檔案案案、業(yè)主主檔案案、設(shè)備備設(shè)施施檔案齊齊全。（六）常規(guī)性公公公共服務(wù)務(wù)1.房屋管理理理及維修修養(yǎng)護(hù)護(hù)：（1）棟號(hào)、樓樓樓層、房房號(hào)等等標(biāo)志明明顯，設(shè)設(shè)立引路路方向向平面圖圖。（2）物業(yè)外觀完完好好整潔、外外墻墻無脫落落、無無亂貼、亂亂涂涂、亂畫畫現(xiàn)象象。（3）空調(diào)安安裝裝統(tǒng)一。共用設(shè)備管理：：：保證設(shè)設(shè)備與與機(jī)房環(huán)環(huán)境整整潔，設(shè)設(shè)備良良好，定定期保保養(yǎng)無事事故隱患。（1）供電系系統(tǒng)統(tǒng)：保證證正常常供電，需需停停電作業(yè)業(yè)時(shí)提提前1天通知用用戶戶，備用用應(yīng)急發(fā)電機(jī)機(jī)隨隨時(shí)起用用。（2）弱電系系統(tǒng)統(tǒng)：保證證系統(tǒng)統(tǒng)正常工工作，發(fā)發(fā)現(xiàn)故障障及時(shí)時(shí)排除。（3）消防系系統(tǒng)統(tǒng)：24小時(shí)值班班；；設(shè)備設(shè)設(shè)施齊齊全、完完好無無損，可可隨時(shí)時(shí)起用；組織開展展消消防法規(guī)規(guī)及消消防知識(shí)識(shí)的宣宣傳教育育，明明確各區(qū)區(qū)域防防火責(zé)任任人；；消防疏散通道道暢暢通；保保證無無火災(zāi)安安全隱隱患。（4）給排水水系系統(tǒng)：每每半年年清洗水水池1次，保證證水水質(zhì)符合合國(guó)家家標(biāo)準(zhǔn)；；水池池、水泵周圍圍清清潔衛(wèi)生生，無無二次污污染；；需停水水作業(yè)業(yè)時(shí)提前1天通知；；消消防泵每月1次操作，每每每年進(jìn)行1次全面檢檢查查；排水水系統(tǒng)統(tǒng)通暢，汛汛期期道路無無積水水，車場(chǎng)、配配電電房無積積水、浸浸泡發(fā)生生；遇遇有事故故，維維修人員員在20分鐘內(nèi)到到達(dá)達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修，并并并無長(zhǎng)時(shí)時(shí)間停停水現(xiàn)象象；有有應(yīng)急處處理方方案。3.共用設(shè)施管管理理：共用配配配套設(shè)施施完好好、道路路、樓樓道等公公共照照明完好好，道道路通暢，路路面面平坦。4.秩序維維維護(hù)及車車輛管管理：（1）專業(yè)秩秩序序維護(hù)隊(duì)隊(duì)伍，24小時(shí)值班班及及巡邏，護(hù)護(hù)衛(wèi)衛(wèi)員文明明執(zhí)勤勤，言語規(guī)范，能能正正確處理理突發(fā)發(fā)事件。（2）出入車車輛輛有序，無無堵堵塞交通通現(xiàn)象象，不影影響行行人通行行。（3）車輛出出入入管理嚴(yán)嚴(yán)格，有有登記。（4）停車場(chǎng)場(chǎng)停停放整齊齊，場(chǎng)場(chǎng)地整潔潔。（5）危及人人身身安全處處設(shè)有有明顯標(biāo)標(biāo)志和和防范措措施。（6）聯(lián)系群群眾眾，搞好好群防防群治。（7）在公安安派派出所指指導(dǎo)下下搞好治治安管管理。5.環(huán)境衛(wèi)生管管理理：做到定定定人、定定地點(diǎn)點(diǎn)、定時(shí)時(shí)間、定定任務(wù)、定定質(zhì)質(zhì)量。7（1）環(huán)衛(wèi)設(shè)設(shè)施施完備。（2）實(shí)行標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化清掃掃保潔潔。（3）垃圾日日產(chǎn)產(chǎn)日清，定定期期進(jìn)行衛(wèi)衛(wèi)生消消毒滅殺殺。（4）共用部部位位保持清清潔，無無亂貼、亂亂畫畫現(xiàn)象，大大堂堂、樓梯梯、扶扶欄、天天臺(tái)、屋面等保保持持潔凈，共共用用場(chǎng)地?zé)o無紙屑屑、煙頭頭等廢廢棄物。（5）做好環(huán)環(huán)衛(wèi)衛(wèi)宣傳工工作，提提高清潔衛(wèi)生意識(shí)識(shí)。綠化管理：（1）綠地?zé)o無改改變使用用用途途和破壞壞、踐踐踏、占占用現(xiàn)現(xiàn)象。（2）花草樹樹木木修剪整整齊美美觀、無無病蟲蟲害、無無折損損。（3）綠地?zé)o無紙紙屑、煙煙頭、石石塊等雜雜物。（4）綠化完完好好率達(dá)到95%以上。四、公司采取的的的管理方方式“對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)嚴(yán)格格管理，為為為業(yè)主提提供優(yōu)優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是本公司司的的根本理理念，規(guī)范化管管理理，貼心心服務(wù)務(wù)，注重重鑄造造品牌物業(yè)業(yè)公司的信信譽(yù)與形形象。（一）標(biāo)準(zhǔn)化化化管理物業(yè)管理涉涉及及面廣，一一般般業(yè)主（住住戶戶）對(duì)物業(yè)業(yè)管理服務(wù)務(wù)內(nèi)容、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、檔次很難難進(jìn)進(jìn)行全面面了解解，業(yè)主主對(duì)服服務(wù)質(zhì)量量與收收費(fèi)關(guān)系系的誤誤解是當(dāng)當(dāng)前物物業(yè)公司與業(yè)主主關(guān)關(guān)系僵化化的一一個(gè)主要要原因因。房屋屋及設(shè)設(shè)備保養(yǎng)養(yǎng)不及及時(shí)、日日常管管理松懈、隨意意是是物業(yè)管理水水平平低下、業(yè)業(yè)主主怨聲載載道的的根本原原因。本本司從項(xiàng)項(xiàng)目前前期管理、入入入住、二二次裝裝修、房房屋維維修與養(yǎng)養(yǎng)護(hù)、給給排水及及電氣氣設(shè)備管管理、消防、安全全、保潔、綠綠化以及便便民服務(wù)等等方面，均均實(shí)施全面面的、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化質(zhì)量管理，使使本司物業(yè)業(yè)管理行為為向規(guī)范化化的國(guó)際慣慣例靠攏；；在內(nèi)部管管理上自律律，制度上創(chuàng)創(chuàng)新，以達(dá)達(dá)到管理嚴(yán)嚴(yán)格有序、服服務(wù)質(zhì)量高高的管理目目標(biāo)，使業(yè)業(yè)主滿意，8公司信譽(yù)譽(yù)度得到提提高。溝通服務(wù)至上組織、溝溝通通、協(xié)調(diào)調(diào)能力力是物管管企業(yè)業(yè)的一項(xiàng)項(xiàng)不可可或缺的的重要要素質(zhì)，具具備這項(xiàng)素素質(zhì)質(zhì)，工作作中的的各種矛矛盾往往往可以以大事事化小、小小事事化無；；反之之，則誤會(huì)重重重，隔隔閡加深深。目目前大多多數(shù)物物業(yè)公司受受投投訴主要要在于于溝通不不暢所所致。為此，我我司司專門設(shè)設(shè)置業(yè)業(yè)主聯(lián)絡(luò)絡(luò)處（客客服中心心），通通過禮貌貌走訪訪、接待待業(yè)主主投訴、較好好解解決提出出的問問題（合合理要要求）、答答復(fù)復(fù)業(yè)主疑疑問、設(shè)設(shè)置業(yè)主主意見見箱、公示欄、宣宣宣傳欄等等方式式，發(fā)展展與業(yè)業(yè)主的良良好關(guān)關(guān)系。同同時(shí)，鑒鑒于物業(yè)管理是一項(xiàng)具體體、繁繁瑣的業(yè)業(yè)務(wù)，公公司要求求管理理人員親親力親親為，實(shí)實(shí)行首首問負(fù)責(zé)責(zé)制，實(shí)行走動(dòng)動(dòng)式式管理，親親臨臨服務(wù)一一線。凡凡是業(yè)主主對(duì)入入住交房房時(shí)提提出的涉涉及與與開發(fā)商有關(guān)關(guān)的的問題，我我們們將利用用耐心心、親切切的服服務(wù)優(yōu)勢(shì)勢(shì)與業(yè)業(yè)主進(jìn)行行溝通通，對(duì)其疏導(dǎo)和和撫撫慰，有有效化化解部分分業(yè)主主的怨氣氣、誤誤解或投投訴，并并按物業(yè)管理的規(guī)范要求求登登記下來來，書書面呈報(bào)報(bào)開發(fā)發(fā)商。絕絕對(duì)禁禁止加劇劇業(yè)主主與開發(fā)發(fā)商、開開發(fā)商與物業(yè)公司、物業(yè)業(yè)公司與業(yè)業(yè)主之間間錯(cuò)綜綜復(fù)雜矛矛盾的的做法與與行為為。締造親善的社區(qū)區(qū)區(qū)文化設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園園園地，開開展健健康向上上的活活動(dòng)。（2）制定居民民精精神文明建建建設(shè)公約約。搞好豐富多彩的的的文體活活動(dòng)。配合街道辦事處處處、居委委會(huì)、派派出所開開展各各項(xiàng)工作作。業(yè)主滿意率9555%以上。創(chuàng)造一個(gè)個(gè)和和諧、文文明、舒舒適、優(yōu)優(yōu)美的的生活環(huán)環(huán)境是是我司與與業(yè)主主的共同同愿望。因此此，我我司提倡倡文明明、禮貌貌、親親善的社社區(qū)文文化，與與業(yè)主主共建共共榮、友好相處、相相互信任，主主導(dǎo)公司員員工發(fā)展與與業(yè)主、派派出所、社社區(qū)居民委委員會(huì)以及政府府部門的友友好協(xié)作關(guān)關(guān)系。不論論員工在工工作期間或或在工作區(qū)區(qū)域之外，不論業(yè)主主的難處是是否關(guān)系到到本人，公公司每位員員工都要熱熱心助人、溫溫善相待，主動(dòng)構(gòu)架架良好的人人際關(guān)系。圣煜·頤山居小小區(qū)所所配置的的人力、物物業(yè)業(yè)資源人員設(shè)置根據(jù)所確定的管管管理檔次次及實(shí)實(shí)地考察察，按按物業(yè)管理面面積積近10萬㎡計(jì)算算，我司圣煜·頤山居管管理理處擬設(shè)設(shè)置工工作人員56人。職位人數(shù)負(fù)負(fù)責(zé)內(nèi)容管理理處主任1人，負(fù)責(zé)總工作安排排排、業(yè)主主溝通通；管理處副主任任任1人；客服中心3人，其中中一一人主要要負(fù)責(zé)責(zé)家政；；辦公室1人，后勤勤食食堂4人；工程人員555人，負(fù)責(zé)設(shè)備備、設(shè)設(shè)施維修修、保保養(yǎng)會(huì)計(jì)1人；收銀員2人，負(fù)責(zé)責(zé)出出納、收收費(fèi)工工作；保潔綠化人員18人，負(fù)責(zé)保保潔潔綠化（其其中中外環(huán)3人，綠化3人）；護(hù)衛(wèi)人員2000人，負(fù)責(zé)責(zé)崗崗?fù)?、車車輛出出入、巡巡邏、監(jiān)監(jiān)控等工工作。（二）綜合效效效益簡(jiǎn)要分分析析1、頤山居物物業(yè)業(yè)管理服務(wù)務(wù)收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)通過來對(duì)對(duì)五五指山市市各個(gè)個(gè)居住小小區(qū)、公公寓收費(fèi)費(fèi)情況況的走訪訪、調(diào)調(diào)查、摸摸底基本弄清清了了各小區(qū)區(qū)物業(yè)業(yè)公司的收收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。比比較較其小區(qū)區(qū)規(guī)模模、檔次次、配配套設(shè)施的完善善程程度和物業(yè)業(yè)公司的服服務(wù)水平平，我我們認(rèn)為為頤山山居小區(qū)區(qū)的收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)定位在在中中偏上或或上偏偏下的檔檔次；；跟有的的小區(qū)區(qū)比，我我們的的容積率率、建建筑密10度有差距距，跟跟他們2元/㎡·月的收費(fèi)費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)比要要低一一些，如如山水水綠世界界、園園等；跟有有的的小區(qū)比比，我我們占全全面的的優(yōu)勢(shì)，可可以以說不是是一個(gè)個(gè)檔次，所所以以我們的收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)要高一一些，如如魯泉家家園（公公寓性質(zhì)質(zhì)，不不是封閉閉小區(qū)區(qū)）、翡翡翠花花(雖然規(guī)模較較大大，但沒沒泳池池、簡(jiǎn)單單的綠綠化條件件）。需需要特別別提出出的是，我我們們的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)帶帶有有全包性性質(zhì)，即即在今后后的服服務(wù)管理理過程程中，不不再向向業(yè)主收收取任任何費(fèi)用（泳泳池池收費(fèi)除除外），避避避免多收收費(fèi)、亂亂收費(fèi)的的現(xiàn)象象發(fā)生，透透明明度高，操操作作簡(jiǎn)便，尤尤其其適合“連續(xù)三個(gè)個(gè)月月不在小小區(qū)居居住，按70%收取物業(yè)費(fèi)”政策的執(zhí)行。而有有的的小區(qū)聽聽起來來服務(wù)管管理費(fèi)費(fèi)不高，僅僅為為1-1..22元/㎡·月，但各各種種公攤費(fèi)用單單算算，而恰恰恰這這公攤費(fèi)費(fèi)用，容容易導(dǎo)致致亂收收費(fèi)、多多收費(fèi)費(fèi)；有的的公攤攤費(fèi)用如果折折合合成每平平方米米元的服務(wù)務(wù)管管理費(fèi)的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，往往往是驚驚人的、隱隱蔽蔽的，故爾是不不科科學(xué)的，不足取的的。根據(jù)以上分析析析，頤山居居小小區(qū)管理理服務(wù)務(wù)收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)擬擬定如下下：①服務(wù)管理費(fèi)：：：?。杭兩钣梅糠糠浚呵捌诜?wù)務(wù)管管理費(fèi)為1.7700元/㎡·月，其中中管管理費(fèi)為1.3300元/㎡·月，日常常維維修養(yǎng)護(hù)護(hù)費(fèi)0.400元/㎡·月。ⅱ：營(yíng)業(yè)性用房房房：服務(wù)管管理理費(fèi)為2.6600元/㎡·月，其中中管管理費(fèi)為2.0000元/㎡·月，日常常維維修養(yǎng)護(hù)護(hù)費(fèi)0.600元／㎡·月上述服務(wù)務(wù)管管理費(fèi)除除包含含國(guó)家規(guī)規(guī)定的的九大項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用用外還包包括電電梯使用用、維維修費(fèi)和垃圾圾外外運(yùn)費(fèi)等等特種種服務(wù)費(fèi)費(fèi)及由由此產(chǎn)生生的公公攤費(fèi)用用。②水電費(fèi)：?。杭兩钣盟㈦娰M(fèi)在在供供水供電電公司司現(xiàn)行水水電費(fèi)費(fèi)基礎(chǔ)上上上調(diào)調(diào)0.200元即：水費(fèi)費(fèi)每每噸2元，電費(fèi)每度0.88元ⅱ：營(yíng)業(yè)性用水水水費(fèi)用：即即：：水費(fèi)每每噸3.55元，電費(fèi)費(fèi)每每度1.22元11上述水電電費(fèi)費(fèi)含小區(qū)區(qū)水電電公攤及及損耗耗等。③露天車場(chǎng)小汽汽汽車固定車車位位；1200元/輛·月，不過過夜3元/輛·次，過夜5元/輛·次。上述臨時(shí)停放車車車輛不超超過十十分鐘不不得收收費(fèi)；車車輛停停車費(fèi)只只是場(chǎng)場(chǎng)地使用費(fèi)、衛(wèi)生生管管理費(fèi)等等服務(wù)務(wù)費(fèi)用，而而非非車輛保保管費(fèi)費(fèi)。（以上標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)以最后后物價(jià)價(jià)局批復(fù)復(fù)文件件為準(zhǔn)）綜合分析結(jié)合頤頤頤山居小小區(qū)的的規(guī)模、檔檔次次以級(jí)較較全的的配套設(shè)設(shè)施、較較高的物業(yè)服務(wù)質(zhì)質(zhì)量量定位，按照上述述幾幾項(xiàng)費(fèi)用用的收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)基本本上能夠夠在確確保物業(yè)公司微微利利并能正正常運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)的前前提下下，滿足足對(duì)小小區(qū)內(nèi)房房屋及及配套設(shè)設(shè)施設(shè)設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地地進(jìn)進(jìn)行維修修、養(yǎng)養(yǎng)護(hù)，管管理，維維護(hù)環(huán)境境衛(wèi)生生和秩序序的各各種費(fèi)用用支出出，從而確保小小區(qū)區(qū)安全整整潔、優(yōu)優(yōu)雅和諧諧、生生活便利利以及及物業(yè)的增值值保保值等目目標(biāo)的的全面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。如果有人對(duì)我們們們服務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)有有異議，認(rèn)認(rèn)為為收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)過過高，我我們應(yīng)應(yīng)耐心地對(duì)其做做如如下解釋釋：①同五指山最好好好的幾個(gè)住住宅宅小區(qū)比比較，頤頤山居的的地理理位置、檔檔次次規(guī)模、配套設(shè)施施設(shè)設(shè)備、智智能化化程度、物物業(yè)業(yè)服務(wù)管理理等等方面水水平較較高，與與之不不相上下(如山水綠綠世世界、和和園)，而相對(duì)對(duì)來來說我們們的服服務(wù)管理理費(fèi)不不算高。②有的小區(qū)物業(yè)業(yè)業(yè)費(fèi)在1-11..20元/㎡·月之間，但但但他們的的配套套設(shè)施設(shè)設(shè)備不全、綠綠化化條件較較差、檔檔次不高高，且且尚有各各種公公攤單算算，表表面上看看起來來比我們低，實(shí)實(shí)實(shí)際上單單就各各種公攤攤按每每㎡·元的計(jì)算算公公式折合合起來來，其收收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)甚至要要超超過我們們，況況且檔次次上跟跟我們有有差別別。③有的只是公寓寓寓性質(zhì)，不不能能同我們們封密密的小區(qū)區(qū)做比比較，物業(yè)業(yè)費(fèi)的政府指導(dǎo)價(jià)就就有有較大差差距。他他們的物業(yè)業(yè)費(fèi)也在1-1..220元/㎡·月之間，且且且公攤12單算，所所以以跟我們們不能能比較。④有的小區(qū)、公公公寓，雖然然物物業(yè)服務(wù)管管理理費(fèi)較低低，但但管理水水平、服服務(wù)質(zhì)量都存在在缺缺陷，物業(yè)業(yè)投入成本本不高；；而我我們頤山山居小小區(qū)的物業(yè)業(yè)公司，口口碑好、有品品牌牌，服務(wù)務(wù)至微微、管理理到位位。根據(jù)“服務(wù)質(zhì)量量和和收費(fèi)相相對(duì)應(yīng)應(yīng)”的原則，我們們的的收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)自自然要比比他們們高，沒沒有可可比性。⑤五指山市外來來來人員不多多，招招工較困困難，因因此員工工工資資較三亞亞要高高一些，物業(yè)服務(wù)管管理理成本較較高。六、物業(yè)服務(wù)務(wù)務(wù)管理的前前期期準(zhǔn)備和和具體體操作公司貫徹“以人人人為本、業(yè)業(yè)主主至上”的服務(wù)理理念念，從項(xiàng)項(xiàng)目前前期管理理、入入住、二次次裝裝修、房房屋維維修與養(yǎng)養(yǎng)護(hù)、給給排水及及電氣氣設(shè)備管管理、消消防、安安全、保潔、綠綠化化以及便便民服服務(wù)，均均實(shí)施施全面的的、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)質(zhì)量管管理逐步步建立立完善的秩序維維護(hù)護(hù)系統(tǒng)、設(shè)設(shè)備備設(shè)施維維護(hù)系系統(tǒng)、環(huán)環(huán)境保保潔系統(tǒng)統(tǒng)、綠綠化維護(hù)護(hù)系統(tǒng)統(tǒng)、共用設(shè)施管管理理系統(tǒng)、社社區(qū)區(qū)文化活活動(dòng)組組織系統(tǒng)統(tǒng)。前期準(zhǔn)備公司司司派出專專業(yè)人人員對(duì)圣圣煜·頤山居小小區(qū)區(qū)進(jìn)行深深入研研究，了了解項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃物業(yè)特點(diǎn)以以及及周邊的的區(qū)域域物業(yè)分布情情況況、安全全狀況況，結(jié)合合本方方案擬定特特定物業(yè)項(xiàng)目的的管管理方案；進(jìn)駐駐前前二個(gè)月月開始始籌建物業(yè)業(yè)管理隊(duì)伍伍，進(jìn)行行人員員選拔、培訓(xùn)訓(xùn)，針針對(duì)項(xiàng)目目特點(diǎn)點(diǎn)制定各各項(xiàng)管管理規(guī)定定及工工作流程程，擬擬定業(yè)主主手冊(cè)冊(cè)、管理規(guī)約約及及前期物業(yè)業(yè)管理協(xié)議議；進(jìn)駐駐前一一星期必必須安安排好管管理用用房、員員工宿舍及管管理理處相關(guān)關(guān)辦公公設(shè)備；；物業(yè)業(yè)接管必須須進(jìn)進(jìn)行驗(yàn)收收評(píng)估估，妥善善進(jìn)行行鑰匙、圖紙資料料的的交接。內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置置置與擬定定人員員編制2、物業(yè)管理理人員員的選聘聘一培訓(xùn)13開展管理理工工作前3個(gè)月。培培訓(xùn)訓(xùn)內(nèi)容為為：專專業(yè)管理理概念念，緊急急應(yīng)變變的處置置，業(yè)主及住住戶戶投訴的的處理理，特別別電梯梯配電應(yīng)應(yīng)取得得上崗證證方可可上崗。規(guī)章制度制定①、根據(jù)政府有有有關(guān)部門的的法法律、法法令、文文件和示示范文文體，編編寫《管管理規(guī)約》、《業(yè)業(yè)業(yè)主手冊(cè)冊(cè)》并并在入住住時(shí)發(fā)發(fā)放。②、制定嚴(yán)謹(jǐn)、科科科學(xué)的管管理文文件（各各項(xiàng)守守則、管管理規(guī)規(guī)定、各各級(jí)員員工崗位職責(zé)及工工作作程序）并并在在入住前前完成成。（二）物業(yè)管管管理的啟動(dòng)動(dòng)物業(yè)的接管驗(yàn)收收收①、產(chǎn)權(quán)資料（項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目批準(zhǔn)準(zhǔn)文件件、用地地批準(zhǔn)準(zhǔn)文件、建建筑筑執(zhí)照）②、技術(shù)資料（竣竣竣工圖、設(shè)設(shè)備備的檢驗(yàn)驗(yàn)合格格證書等等）入住管理①、房屋驗(yàn)收、交交交接執(zhí)行行公司司嚴(yán)謹(jǐn)、科科學(xué)學(xué)的“入住管理理系系統(tǒng)“。發(fā)放入住通知知書書、業(yè)主主手冊(cè)冊(cè)，明確確入住住驗(yàn)收手手續(xù)、收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，簽簽署管理理規(guī)約約，禮貌、熱熱忱忱接待業(yè)業(yè)主，主主動(dòng)解釋釋有關(guān)關(guān)疑問；；清掃掃進(jìn)出道道路、協(xié)協(xié)助業(yè)主主搬遷遷以及交通通指指揮等；；做好好業(yè)主搬搬遷階階段的安安全工工作，合合理協(xié)協(xié)調(diào)護(hù)衛(wèi)衛(wèi)人員員值班、巡邏，適適當(dāng)當(dāng)增加秩秩序維維護(hù)力量量。②、建立業(yè)主檔檔檔案和產(chǎn)權(quán)權(quán)備備案。在在辦理理移交手手續(xù)中中，系統(tǒng)統(tǒng)了解解業(yè)主相相關(guān)資料，建建立立業(yè)主檔檔案，界界定每個(gè)個(gè)產(chǎn)權(quán)權(quán)人擁有有產(chǎn)權(quán)權(quán)的范圍圍和比比例，建建立產(chǎn)產(chǎn)權(quán)備案制度度，為為今后順順利管管理打好好基礎(chǔ)礎(chǔ)。二次裝修施工全全全過程監(jiān)監(jiān)控由于圣煜·頤山居小小區(qū)區(qū)屬精裝裝修房房屋，因因此，原原則上不不允許許業(yè)主進(jìn)進(jìn)行二次裝修修，如如確屬合合理要要求，則則必須須經(jīng)過我我司的的咨詢與與審批批。我司司將依依照14《物業(yè)管理?xiàng)l條例例》、建建設(shè)部部第46號(hào)令《建建筑筑裝飾裝裝修管管理規(guī)定定》，以以及管理規(guī)約、業(yè)業(yè)主主手冊(cè)、入入住住文件中中的裝裝修管理理規(guī)定定進(jìn)行二二次裝裝修管理理工作作。①作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理理理時(shí)，我司司將將采取必必要的的安全防防護(hù)和和消防措措施，保保障作業(yè)人員和相相鄰鄰業(yè)主（住住戶戶）的安安全，控控制現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)的各各種粉類類、廢廢氣；固固體廢廢物以及噪聲聲、振振動(dòng)對(duì)環(huán)環(huán)境的的污染和和危害害，減輕輕或避避免對(duì)相相鄰業(yè)業(yè)主（住住戶）的日常生活活造成影響響。②安全防范管理理理。二次裝裝修修施工人人員須須按規(guī)定定辦理理出入證證，接接受我司司的管理，留留宿宿施工人人員由由業(yè)主或或代理理人書面面擔(dān)保保，防范范治安安事件發(fā)發(fā)生。③按裝修管理的的的具體要求求進(jìn)進(jìn)行日常常管理理。七、日常物業(yè)業(yè)業(yè)服務(wù)管理理及及具體標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)我司將嚴(yán)嚴(yán)格格按照中中國(guó)物物業(yè)管理協(xié)協(xié)會(huì)會(huì)制定的的《普普通住宅宅小區(qū)區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》的具具體要要求開展展日常常物業(yè)服務(wù)管管理理工作。、安全護(hù)衛(wèi)及秩秩秩序維護(hù)護(hù)系統(tǒng)統(tǒng)1、總體安全環(huán)環(huán)環(huán)境管理①、在小區(qū)四周周周、車輛進(jìn)進(jìn)出出口、小小區(qū)出出入口、電電梯梯轎廂內(nèi)內(nèi)設(shè)置置閉路監(jiān)控系統(tǒng)，建建建立24小時(shí)不間間斷斷監(jiān)控資資料；；結(jié)合公公安110報(bào)警系統(tǒng)統(tǒng)，對(duì)對(duì)突發(fā)安全事件及及時(shí)時(shí)解決，依依法法辦事。②、培訓(xùn)專業(yè)護(hù)護(hù)護(hù)衛(wèi)員隊(duì)伍伍，護(hù)護(hù)衛(wèi)員統(tǒng)統(tǒng)一著著裝，佩佩戴明明顯標(biāo)志,文明值勤勤，言語規(guī)范范，認(rèn)認(rèn)真負(fù)責(zé)責(zé)，對(duì)小區(qū)進(jìn)進(jìn)行24小時(shí)值班班及及巡邏，制制定定詳盡巡巡邏路路線及頻次次；；對(duì)危及及人身身安全處處設(shè)有有明顯標(biāo)標(biāo)志和和防范措措施并并及時(shí)消消除安安全隱患。③、在出入口處處處對(duì)來訪客客人人進(jìn)行登登記，控控制樓宇宇內(nèi)流流動(dòng)人員員數(shù)量量，防止推銷人員員散散發(fā)廣告告?zhèn)鲉螁位驘o關(guān)關(guān)人員員流竄；；建立立呼叫系系統(tǒng),遇有突發(fā)發(fā)事事態(tài)，可15以立即調(diào)調(diào)配配全公司司人力力和物力力集中中支援；；制定定應(yīng)急準(zhǔn)準(zhǔn)備和和應(yīng)急措措施,如防臺(tái)風(fēng)、防地地震震方案等。2、對(duì)住戶（出出出租戶）的的管管理住戶的特點(diǎn)是是是人員流動(dòng)動(dòng)性性大，社社會(huì)背背景、身身份也也極為復(fù)復(fù)雜,因此，對(duì)對(duì)住戶的管理理成成為當(dāng)今今物業(yè)業(yè)管理中較較難難處理的的問題題。我司司將從從提倡親親和社社區(qū)文化入手，對(duì)對(duì)對(duì)住戶進(jìn)進(jìn)行分分類拜訪訪與重重點(diǎn)關(guān)注注；配配合派出出所、居居委會(huì)對(duì)對(duì)小區(qū)區(qū)內(nèi)住戶的調(diào)調(diào)查.確保樓宇宇內(nèi)內(nèi)業(yè)主（住住戶戶）的生生活安安全與和和諧。車輛交通及道路路路管理小區(qū)停車場(chǎng)有有有專人巡邏邏疏疏導(dǎo)，管管理有有序，排排列整整齊，機(jī)機(jī)動(dòng)車車輛出入入有登記；非非機(jī)機(jī)動(dòng)車車車輛按按規(guī)定位位置停停放；確確保道道路通暢暢，路路面平整整；井井蓋無缺損、無無丟丟失，路路面井井蓋不影影響車車輛和行行人通通行及日日常生生活。4、科學(xué)管理理記錄全面的事件件件日志，針針對(duì)對(duì)險(xiǎn)情多多發(fā)地地段加強(qiáng)強(qiáng)巡邏邏及監(jiān)控控，消消滅安全隱患。、房屋管理與維維維護(hù)系統(tǒng)1、房屋管理與與與維修養(yǎng)護(hù)護(hù)主出入口設(shè)樓樓樓宇、幢、單單元（門）、戶戶標(biāo)號(hào)標(biāo)志明明顯；定期檢檢查外墻，發(fā)現(xiàn)破損及及時(shí)修補(bǔ)，確確保房屋外觀觀完好、整潔潔，外墻面磚磚、涂料等裝裝飾材料無脫落、無無污跡；空調(diào)調(diào)位置統(tǒng)一，冷冷凝水集中收收集；設(shè)立業(yè)業(yè)主信息欄，開展與業(yè)主主交流，及時(shí)時(shí)通報(bào)相關(guān)事事項(xiàng)。2、用設(shè)備備備管理我司設(shè)備保養(yǎng)與與與維修，一一是是以預(yù)防防為主主，堅(jiān)持持日常常保養(yǎng)與與計(jì)劃劃維修并重，使設(shè)設(shè)備備始終處處于良良好狀態(tài)態(tài)。二二是對(duì)房房屋設(shè)設(shè)備做到“三好”，“四會(huì)”和16“五定”，三好是是指指用好、修修好好和管理理好重重要的房房屋設(shè)設(shè)備，“四會(huì)”是指物業(yè)維修人人員員對(duì)房屋屋設(shè)備備要會(huì)使使用、會(huì)會(huì)保養(yǎng)、會(huì)會(huì)檢檢查、會(huì)會(huì)排除除故障。“五定”是對(duì)房屋屋主主要設(shè)備備的清清潔、潤(rùn)潤(rùn)滑、檢檢修要做做定量量、定人人、定定點(diǎn)、定定時(shí)和和定質(zhì)。三是是實(shí)實(shí)行專業(yè)業(yè)人員員修理與與使用用操作人人員修修復(fù)相結(jié)結(jié)合。以以專業(yè)修修理為為主，應(yīng)讓設(shè)備備的的使用操操作人人員參加加日常常的維護(hù)護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)和部分分的小小型維修修。四四是完善設(shè)備管管理理和定期期維修修制度，制制訂訂科學(xué)的的保養(yǎng)養(yǎng)規(guī)程，完完善善設(shè)備資資料和和維修登記卡片片管管理，合合理制制定定期期維修修計(jì)劃。①、給排水設(shè)備備備管理管理目標(biāo)標(biāo)：：細(xì)心保保養(yǎng)，確確保給排排水設(shè)設(shè)備、閥閥門、管管道工作作正常常，無跑跑冒滴漏，方方便便業(yè)主（住住戶戶）生活活。?。汗┧O(shè)備（包包包括蓄水水池、供供水泵、管管網(wǎng)網(wǎng)、屋頂頂水箱箱、水表表、閥閥門等）。對(duì)對(duì)生生活水泵泵、給給水管網(wǎng)網(wǎng)定期期檢修及及防腐腐保養(yǎng)，確確保保供水設(shè)設(shè)備運(yùn)運(yùn)行正常常、設(shè)施完好好、無無滲漏、無無污污染；水水泵、水水池、水水箱有有嚴(yán)格管管理措措施，無無污染染隱患；生生活活用水的的水質(zhì)質(zhì)符合衛(wèi)衛(wèi)生標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)對(duì)二次次供水蓄蓄水池池、屋頂頂水箱箱每半年清清洗洗、消毒毒一次次，無二二次污污染，保保存二二次供水水衛(wèi)生生許可證證、水水質(zhì)化驗(yàn)單；需需停停水作業(yè)業(yè)時(shí)應(yīng)應(yīng)提前一一天通通知業(yè)主主（住住戶）。ⅱ：排水管理。經(jīng)經(jīng)經(jīng)常巡視視排水水管道等等設(shè)施施，確保保排水水、排污污管道道通暢，無堵塞、外外外溢現(xiàn)象象；汛汛期時(shí)道道路、車車庫、設(shè)設(shè)備房房無積水水、浸浸泡現(xiàn)象象發(fā)生生；每年一次次清清理化糞糞池、污污水井；；遇有有事故，維維修修人員應(yīng)應(yīng)在規(guī)規(guī)定時(shí)間間內(nèi)進(jìn)進(jìn)行搶修，無大面積積跑跑水、泛泛水、長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)間停停水現(xiàn)現(xiàn)象。②、供電設(shè)備管管管理供電設(shè)備備（變變壓器、電電表表、供電電線路路、總開開關(guān)、戶戶外型負(fù)負(fù)荷開開關(guān)、戶內(nèi)型漏電電保保護(hù)自動(dòng)動(dòng)開關(guān)關(guān)、避雷雷針等等）。建建立24小時(shí)運(yùn)行行和和維修值值班制制度，17及時(shí)排除除故故障；每每天檢檢查供電電線路路，確保保道路路、樓道道等公公共照明明正常常供電；建立配電電室室巡查制制度；；需停電電作業(yè)業(yè)時(shí)應(yīng)提提前一一天通知知業(yè)主主（住戶戶）；；發(fā)生地震、火災(zāi)災(zāi)、水水災(zāi)等情情況應(yīng)應(yīng)及時(shí)切切斷電電源；備備用應(yīng)應(yīng)急發(fā)電電機(jī)隨隨時(shí)起用用。?。号潆姺抗芾砝砝怼Ｓ蓹C(jī)電電技技術(shù)人員員管理理和值班班，無關(guān)人員員禁禁止入內(nèi)內(nèi)；建立配電電運(yùn)運(yùn)行記錄錄，每班巡查1次，每月細(xì)查1次，半年年大大檢修1次，查出問題題及及時(shí)處理理，并并做好記記錄；；室內(nèi)照照明、通通風(fēng)保持持良好好；操作作開始始的標(biāo)志要明明顯顯，停電電拉閘閘要掛標(biāo)標(biāo)志牌牌，檢修修停電電更應(yīng)掛掛牌；；操作及及檢驗(yàn)驗(yàn)時(shí)必須按規(guī)定定使使用電工工絕緣緣工具、絕絕緣緣鞋、絕絕緣手手套等。ⅱ：供電設(shè)備的的的正常維護(hù)護(hù)和和保養(yǎng)。觀觀察察各種儀儀表電電壓是否否正常常及使用電流的變變化化情況，高高峰峰用電時(shí)時(shí)的電電流數(shù)值值，三三相電流流是否否平衡對(duì)對(duì)照值值班記錄檢查分分析析有關(guān)差差異；；核對(duì)各各個(gè)支支路的實(shí)實(shí)際負(fù)負(fù)荷是否否與裝裝設(shè)的保保護(hù)元元件整定值相符符合合；配電電箱固固定是否否牢固固，箱內(nèi)內(nèi)器件件完好無無損，各各閘具的的接頭頭有無松動(dòng)，操操操作是否否靈活活，刀刃刃及接接點(diǎn)有無無燒傷傷，導(dǎo)線線絕緣緣是否老老化、變變脆、熔斷器有有無無焦痕；；導(dǎo)線線絕緣是是否良良好，各各類絕絕緣導(dǎo)線線的絕絕緣是否否老化化，各接頭處無無燒燒焦、變變脆、絕絕緣包布布有無無失效，接接頭頭之間有有無腐腐蝕現(xiàn)象象；金金屬管連接的的地地線是否否良好好，有無無虛脫脫或腐蝕蝕，各各種管路路固定定是否牢牢固。管管子接頭有無無脫脫扣拔節(jié)節(jié)現(xiàn)象象，管路有無無塌塌腰變形形；各各用電器器具是是否牢固固；各各種地板的接接地地電阻是是否符符合規(guī)定定。③、弱電設(shè)備管管管理每天對(duì)弱弱電電設(shè)備系系統(tǒng)進(jìn)進(jìn)行維修修保養(yǎng)養(yǎng)，確保保故障障能及時(shí)時(shí)排除除。④、消防管理消防控制制中中心24小時(shí)值班班，消消防系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)施施設(shè)備齊齊全，完完好無損損，可可隨時(shí)起用；；制制訂突發(fā)發(fā)事件件應(yīng)急方案案；消防管管理員應(yīng)應(yīng)接受受嚴(yán)格正正規(guī)的的培訓(xùn)。18建立日常常防防火檢查查制度度，每周周一次次檢查消消防系系統(tǒng)設(shè)施施設(shè)備備，每月月全部部檢查一次次，及及時(shí)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)并消消除火災(zāi)災(zāi)安全全隱患，確確保保消防設(shè)設(shè)施齊齊全、完完好、標(biāo)識(shí)完整，可可隨時(shí)起用用；在明顯顯處設(shè)立消消防疏散示示意圖。照照明設(shè)施、引引路標(biāo)志完好，緊緊急疏散通通道暢通無無阻；全體體管理人員員應(yīng)掌握消消防設(shè)施設(shè)設(shè)備的使用方法并并能及時(shí)處處理各種問問題；組織織開展消防防法規(guī)及消消防知識(shí)的的宣傳教育育，明確各區(qū)區(qū)域防火責(zé)責(zé)任人；建建立義務(wù)消消防隊(duì)，制制定突發(fā)火火災(zāi)應(yīng)急方方案；每年舉行一次次消防演習(xí)習(xí)，增強(qiáng)應(yīng)應(yīng)急技能、提提高業(yè)主（住住戶）的消消防意識(shí)。、環(huán)境保潔系統(tǒng)統(tǒng)統(tǒng)環(huán)境衛(wèi)生管理的的的目的是是凈化化環(huán)境，給給業(yè)業(yè)主（住住戶）提提供一個(gè)個(gè)清潔潔宜人的工作、生生生活環(huán)境境。我我司對(duì)清清潔衛(wèi)衛(wèi)生工作作將嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行“五定”管理，即即定人、定地地點(diǎn)點(diǎn)、定時(shí)時(shí)間、定定任務(wù)、定定質(zhì)質(zhì)量。管理標(biāo)準(zhǔn)：垃圾圾圾箱、果果皮箱箱等環(huán)衛(wèi)衛(wèi)設(shè)備備完備；；標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化保潔潔（專專職人員及清潔衛(wèi)衛(wèi)生生責(zé)任制制）；；垃圾日日產(chǎn)日日清，定定期進(jìn)進(jìn)行衛(wèi)生生消毒毒滅殺；；共用用設(shè)施無蟻害；樓樓宇宇內(nèi)道路路等共共用場(chǎng)地地?zé)o紙紙屑、煙煙頭等等廢物；；房屋屋共用部部位保保持清潔，無亂亂貼貼、亂畫畫現(xiàn)象象；樓梯梯扶欄欄、公共共玻璃璃窗戶等等保持持潔凈。日常保潔范圍工作內(nèi)內(nèi)容頻次標(biāo)準(zhǔn)備注樓道:①、收垃圾，洗洗洗垃圾桶2次／天無遺留物物、臭臭味②、掃地板及樓樓樓梯1次/天無雜物，無無無積水③、沖洗樓梯111次/周無雜物，無無無積水④、擦電梯2次/天無灰塵，無無無手?、?、擦公共防盜盜盜門1次/周無灰塵19⑥、擦樓梯扶手手手1次/周無灰塵⑦、擦公共天花花花板1次/周無灰塵、蜘蜘蜘蛛絲⑧、擦消火栓111次/月無灰塵⑨、擦窗戶2次/月無灰塵道路：①、路面循環(huán)清清清掃無雜物②、路邊綠地2次/天無雜物③、路燈柱1