如何進一步完善中國特色城鎮(zhèn)住房保障制度

-.z*志峰:如何進一步完善中國特色城鎮(zhèn)住房保障制度新華網(wǎng)3月28日電由中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦的，以“完善保障制度，推進住有所居〞為主題的第四屆中國房地產(chǎn)科學開展論壇在**召開。圖為中國房地產(chǎn)研究會會長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長*志峰發(fā)表主旨演講。各位來賓、各位朋友、同志們：值此大規(guī)模推進保障性安居工程建立之際，中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會舉辦第四屆中國房地產(chǎn)科學開展論壇，主題是“完善保障制度，推進住有所居〞。我們希望通過這個平臺，交流各地住房保障制度建立的理論和實踐，探討進一步完善中國特色城鎮(zhèn)住房保障制度，為促進住房保障科學開展提供智力支持。住房是人類生活的根本物質(zhì)要素。黨和政府高度重視解決群眾的住房問題。黨的十七大把努力實現(xiàn)全體人民住有所居，作為全面建立小康社會的重要任務(wù)。從上世紀八十年代初開場，在經(jīng)濟體制改革的總體要求下，我國對傳統(tǒng)的福利住房制度進展了根本性改革，目的就是要建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的住房制度，解決群眾住房問題。從提租補貼、解危解困到安居工程建立，從集資建房、合作建房到開展經(jīng)濟適用住房，從建立廉租住房制度到大力開展公共租賃住房，住房保障始終是城鎮(zhèn)住房制度改革的重要組成局部。隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深化和房地產(chǎn)市場的快速開展，城鎮(zhèn)居民的住房條件得到明顯改善。住房保障制度的探索與實踐，對解決城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房困難問題，發(fā)揮了積極作用。特別是最近幾年大規(guī)模推進保障性安居工程建立，使城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問題有了一定緩解。但由于認識的局限和經(jīng)濟社會開展階段的影響，住房保障制度在政策設(shè)計和實際執(zhí)行上仍有不少待解決的問題。一是有的地方早年建立的經(jīng)濟適用住房，供給對象把關(guān)不嚴，甚至沒有任何限制，單套建筑面積過大，上市交易收益調(diào)節(jié)機制不健全，存在著借機牟利等問題，社會反響強烈。二是由于經(jīng)濟適用住房操作中的不規(guī)*，導(dǎo)致各方面產(chǎn)生不同認識，一些地方認為保障*圍過大，保障標準過高，再加上局部地方過分依賴土地財政，經(jīng)濟適用住房建立在城鎮(zhèn)住房建立中的比例逐年下降。加上廉租住房建立量很少，從而造成住房保障制度覆蓋面越來越窄，城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難問題日益突出。三是多數(shù)地方住房保障對象仍局限于城鎮(zhèn)戶籍居民，根本未考慮將常住非戶籍務(wù)工人員等群體納入保障*圍。四是保障房品種偏多，有廉租房、公共租賃房、經(jīng)濟適用房、限價商品房、棚戶區(qū)改造住房和拆遷安置房等等，相互間銜接不夠順暢，未能形成階梯型保障體系，行政管理本錢也較高。一些出售型的保障性住房供給對象不明確，產(chǎn)權(quán)不明晰，甚至出現(xiàn)少數(shù)有權(quán)有錢的單位以團購名義為職工牟利等問題。這些問題，有的是改革過程中的老問題，有的是隨著經(jīng)濟社會開展特別是房價快速上漲帶來的新問題。新老問題交織，使得當前住房矛盾較為突出并表現(xiàn)出新的特點，成為社會關(guān)注的熱點問題。因此，結(jié)合我國國情，在抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控的同時，進一步完善住房保障制度，顯得十分迫切。住房是人的根本權(quán)利。保障公民居住權(quán)利是政府公共效勞的重要內(nèi)容。實現(xiàn)住有所居目標，應(yīng)處理好政府保障與開展房地產(chǎn)市場的關(guān)系。開展房地產(chǎn)市場與實施住房保障，都是解決城鎮(zhèn)居民住房問題的途徑，兩者是相互關(guān)聯(lián)的。房價越高，居民支付能力相應(yīng)越低，住房保障需求越大。因此，一方面，必須堅持住房市場化的開展方向和按勞分配的社會主義分配原則，規(guī)*開展房地產(chǎn)市場，支持多數(shù)居民通過購置或承租商品住房，逐步改善住房條件;另一方面，要完善住房保障制度，政府通過財政、金融、稅收、土地等政策扶持，幫助那些沒有能力通過市場解決根本住房需求的中低收入家庭，逐步解決住房困難。完善中國特色住房保障制度，應(yīng)堅持立足經(jīng)濟社會開展實際，與開展水平相適應(yīng)，做到“保根本、廣覆蓋、可持續(xù)〞，對不同收入居民的根本居住需要實行分層次保障;應(yīng)堅持政府主導(dǎo)，社會參與，多渠道解決住房困難;應(yīng)堅持“公開、公平、公正〞的原則，確保住房保障資源公平、有效利用;應(yīng)堅持在國家統(tǒng)一政策根底上，各地區(qū)因地制宜，分別決策，使住房保障與當?shù)亟?jīng)濟社會開展水平相適應(yīng)，與城鎮(zhèn)化進程相協(xié)調(diào)。結(jié)合我國當前住房保障的實際和城鎮(zhèn)化快速開展的趨勢，我認為，完善住房保障制度，重點是合理確定保障*圍和標準，完善住房保障方式，健全準入退出機制，創(chuàng)新保障房建立融資機制。下面，我談一些想法，供大家參考。一、關(guān)于住房保障的*圍和標準問題我國正處于社會主義初級階段，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速開展，城鄉(xiāng)人口遷徙、流動就業(yè)規(guī)模大，住房供求緊*局面將長期存在，住房保障將是一項長期的戰(zhàn)略任務(wù)。確定住房保障*圍和標準，要從當?shù)貙嶋H情況出發(fā)，既要量力而行，又要盡力而為，努力利用有限的財力，解決更多居民的住房困難，促進城鎮(zhèn)化安康開展和社會和諧穩(wěn)定。準確把握當前城鎮(zhèn)住房突出矛盾隨著城鎮(zhèn)化快速開展，以外來人員為代表的新移民大量進入城市，使城市的社會構(gòu)造、家庭構(gòu)造發(fā)生了顯著變化。當前，城鎮(zhèn)住房矛盾突出表現(xiàn)在：一是，住房供給總量缺乏。根據(jù)“六五〞人口普查數(shù)據(jù)，2010年底，我國城鎮(zhèn)住房與家庭的套戶比為0.9：1左右。國外經(jīng)歷說明，在城鎮(zhèn)住房套戶比到達1.1:1以后，住房供求關(guān)系才能實現(xiàn)根本均衡。二是，局部城市房價大幅上漲后，中低收入住房困難家庭住房支付能力大大下降。三是，新就業(yè)無房職工和外來務(wù)工人員，由于工作年限短，積累少，階段性住房困難問題突出。四是，仍有相當數(shù)量的老職工居住在各類棚戶區(qū)中，生活設(shè)施簡陋，居住條件差，亟待改善。(二)確定住房保障*圍需要考慮的因素確定住房保障*圍除要立足解決當前城鎮(zhèn)住房突出矛盾，還應(yīng)考慮以下幾個方面：一是住房開展目標。住房水平是社會開展的重要指標。中央提出到2020年實現(xiàn)全面建成小康社會的目標，住房是重要內(nèi)容。屆時，要使絕大多數(shù)城鎮(zhèn)家庭居住在符合文明、安康標準的成套住房中。二是經(jīng)濟社會開展水平和政府的保障能力。我國正處于重要的開展戰(zhàn)略機遇期，也是社會矛盾凸顯期、改革的攻堅期。加大住房保障力度，是解決當前住房突出矛盾的有效措施。多年來，我國經(jīng)濟持續(xù)快速增長，政府財力明顯增強，為加快解決城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房困難問題，創(chuàng)造了一定的條件。應(yīng)抓住機遇，加大投入，適當擴大住房保障*圍，以應(yīng)對高房價帶來的挑戰(zhàn)。三是人口變動規(guī)律和住房矛盾的區(qū)域性特點。從這幾年的情況看，中西部地區(qū)多數(shù)市縣，經(jīng)濟增長能力弱，就業(yè)容量低，局部勞動力流向吸納就業(yè)能力更強的東部沿海地區(qū)和大中城市，住房保障的工作重點是解決本地低收入家庭的住房困難。東部沿海地區(qū)和大中城市，產(chǎn)業(yè)層次高，就業(yè)容量大，外來就業(yè)人口多，住房保障*圍應(yīng)該擴大到非本地戶籍家庭，如，通過開展公共租賃住房(包括在產(chǎn)業(yè)園區(qū)建立的職工公寓、宿舍)，向外來務(wù)工人員出租。四是住房市場化方向。完善和落實住房保障制度，是在住房制度改革成效的根底上進展的，市場化方向一定要堅持，改革的成果要不斷穩(wěn)固。在努力向住房困難群體提供幫助的同時，還要防止回到住房福利制的老路上，防止因保障過度而削弱居民自住其力的動力。(三)合理確定根本住房標準或保障標準這里講的根本住房，是指能夠滿足居民家庭根本居住需要的空間和設(shè)施條件的最低標準的住房。根本住房標準，既是保障性住房建立標準，也是確定住房保障*圍、測算保障對象收入線的根底。如何認識根本居住需要，如何確定合理的住房保障標準?我認為應(yīng)當貫徹以人為本的思想，做到住得下、分得開。同時立足我國人多地少的國情和公共財政負擔能力，量力而行，做到戶型小、功能齊、設(shè)施全、質(zhì)量好，努力使有限的公共資源幫助更多的困難群眾，同時也利于以后的退出管理。目前，對廉租住房、公共租賃住房和經(jīng)濟適用住房，國家均規(guī)定了套型建筑面積的上限。但在實踐中，遇到了不少問題。如，對一個4人三代同堂困難家庭，安排1套一居室廉租住房，住不開;安排2套，又浪費了資源。再如，同樣的建筑面積50平方米，對多層建筑而言，使用面積可到達40平方米，能設(shè)計出兩居室;但對高層建筑而言，使用面積卻不到35平方米，只能按一居室設(shè)計。在北方地區(qū)，由于保溫要求，外墻較厚，同樣的建筑面積，使用面積比南方地區(qū)的同類建筑要小，等等。為此，建議國家借鑒國外通行做法，以使用面積為統(tǒng)一標準，并在統(tǒng)一標準的前提下，允許地方適當靈活，為解決實際問題留出空間，從而使住房保障標準與申請人的家庭人數(shù)、代際關(guān)系、成員性別等相適應(yīng)。否則，可能會出現(xiàn)政府提供了保障房，但保障對象卻不滿意的問題?？梢钥紤]，原則上2人以下(含2人)戶安排單間套(指臥室和起居室共用一間)，3人戶安排一居室或兩間套，4人以上(含4人)戶安排兩居室或三間套。當然，對不同家庭構(gòu)造類型還要有所區(qū)別，如三代同堂家庭、單親異性成員家庭，可以在間數(shù)或人均住房面積標準上適當提高。具體來說，2人單親異性家庭應(yīng)按一居室或兩間套安排，三代同堂異性家庭應(yīng)至少按兩居室或三間套安排，滿足文明居住的要求。對單身職工和外來務(wù)工人員，可以提供宿舍型保障房。(四)因地制宜確定住房保障收入線標準劃定住房保障收入線，是個非常復(fù)雜的問題。劃高了，政府財力達不到;劃低了，該解決的困難人群得不到保障。在實行目標責任制考核的背景下，需要防止有些地方為完成任務(wù)而人為劃低收入線的傾向。同時，由于享受住房保障會帶來一定的間接收入，住房保障收入線即使劃得較為適當，也還存在這條線上下邊緣人群之間的利益平衡問題。鑒于各地住房市場供求關(guān)系特別是住房價格、居民住房狀況、收入水平、公共財政能力差異較大，確定住房保障收入線，不能簡單套用統(tǒng)計部門的收入五分法(高收入、中高收入、中等收入、中低收入、低收入)。事實上，房價高的地區(qū)，中低收入甚至中等收入家庭，也難以依靠自身能力通過市場解決根本住房問題。住房保障對象確實定，核心要看居民家庭的住房支付能力?？梢悦鞔_，但凡沒有能力通過市場購置或租賃解決根本居住需要的家庭，都應(yīng)該納入住房保障*圍。住房保障收入線標準，可以依據(jù)住房市場租金和家庭住房支付能力具體測算。當然，住房保障要分層次。根據(jù)保障對象的住房支付能力，分層次給予不同程度的保障，表達政策公平。二、關(guān)于住房保障方式問題對住房保障的方式，社會上有許多議論。目前的保障方式主要有兩種。一種是實物保障，即向符合條件的家庭提供實物保障住房，包括廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適應(yīng)住房、棚改安置住房，以及局部地方建立的限價商品住房。另一種是貨幣補貼，即向符合條件的家庭發(fā)放租賃補貼，支持其在市場上租賃適當?shù)淖》?。我的看法，現(xiàn)階段小戶型租賃住房短缺，大規(guī)模建立保障性住房是必要的。對現(xiàn)有的各類保障性住房可以適當歸并：一類是公共租賃住房，另一類是共有產(chǎn)權(quán)住房。(一)當前大規(guī)模建立保障性住房十分必要前些年，在實施住房保障的過程中，遇到了許多新情況和新問題。多數(shù)城市適合中低收入家庭需要的小戶型租賃住房短缺，一些困難家庭領(lǐng)取了租賃補貼，無法在市場上租到適宜的住房;也有的住房困難家庭因租不到房子而領(lǐng)不到租賃補貼。另外，最近幾年，通過棚戶區(qū)改造，小戶型舊住房大量減少，新建住房中小戶型也較少。局部居民雖有多套住房，但目前尚未形成鼓勵居民出租多余住房的政策環(huán)境，且有的第二套住房距離城市中心區(qū)域較遠，中低收入家庭與新就業(yè)職工、外來務(wù)工人員難以承當交通本錢，很難轉(zhuǎn)化為城市住房租賃市場的現(xiàn)實房源。據(jù)統(tǒng)計測算，2010年底，我國至少有10%的城鎮(zhèn)家庭的住房不成套?！笆濞暺陂g，每年新增城鎮(zhèn)人口1500萬左右，其中的新就業(yè)職工和常住外來務(wù)工人員積累少，階段性住房支付能力弱，住房困難問題十分突出。從這些情況看，當前和今后一個時期，大規(guī)模建立保障性安居工程是必要的。也要看到，與實物保障方式相比，貨幣補貼(租賃補貼)方式具有即期投入小、補貼效率高、操作靈活，便于退出等優(yōu)勢。但前提條件是，市場上可以出租的小戶型房源充足。經(jīng)過一個時期的大規(guī)模建立，住房市場供求關(guān)系趨于穩(wěn)定，小戶型租賃房源充足，就可以適時減少保障房建立量，逐步轉(zhuǎn)為以租賃補貼為主。(二)廉租房和公共租賃住房并軌設(shè)計目前，租賃型保障房主要有廉租住房和公共租賃住房。我認為，這兩類租賃型保障房可以合并為公共租賃住房，統(tǒng)籌建立、并軌運營，實行“市場定價(或叫準市場價)、分檔補貼、租補別離〞的運行機制。廉租住房保障對象和公共租賃住房供給對象的區(qū)別，主要在于享受租賃補貼的多少。一是，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌建立。在建立過程中，不再區(qū)分廉租住房和公共租賃住房。既可以由政府投資建立，也可以通過政策引導(dǎo)，吸引包括民間資金在內(nèi)的社會資金投資建立。為提高運營效率，運營管理主體可以與建立主體相別離。二是，參照市場價格確定公共租賃住房租金標準。具體定價時，要考慮當?shù)亟?jīng)濟開展水平、住房市場租金水平等因素，按照略低于同地段、同品質(zhì)住房市場價格確定，并進展動態(tài)調(diào)整。三是，根據(jù)承租人的家庭收入水平，分檔給予租金補貼。將保障對象依收入水平劃分為幾個檔次，家庭收入越低，補貼越多。對收入較高的家庭，補貼較少或不補貼。如市前不久公開征求對公共租賃住房租金補貼標準的意見。他們考慮，按收入水平分6檔給予補貼，最高租金補貼占房屋租金的比例達95%，最低10%。四是，租賃效勞和政府補貼分別實施、平行操作、有機結(jié)合。具體操作中，受托運營機構(gòu)負責公共租賃住房日常運營和管理，按市場機制運營，依規(guī)定標準收取租金。政府(或用工單位)向承租人發(fā)放的租賃補貼，專項用于支付房租，可以直接劃到受托運營機構(gòu)或出租人的賬上。符合條件的保障對象也可以到市場上租賃相應(yīng)標準的住房，并申請租賃補貼。這樣做，一是根本保證了投資建立和運營機構(gòu)的合理收益，有利于吸引社會資金參與;二是表達了差額補貼原則，承租人困難程度不同，補貼程度也不同,較好地表達了政策的公平性;三是政府對保障對象的補貼由暗補變明補，有利于根據(jù)保障對象收入水平的變化，適時調(diào)整補貼金額，形成退出機制。同時,政府提供租賃補貼，引導(dǎo)社會資金和社會房源參與，在建房上可以少投入，這樣就能將一次性大投入變成分期性小投入，有助于減輕即期財政壓力。今后，公共租賃住房將成為保障性住房開展的重點。為了保證公共租賃住房可持續(xù)運行，還需要進一步完善相關(guān)支持政策。如，研究建立長期低息貸款政策;在合理的建立和經(jīng)營周期內(nèi)給予稅收優(yōu)惠;配套建立局部商業(yè)效勞設(shè)施，統(tǒng)一經(jīng)營管理，以平衡資金;如何保證工程本身有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，使建立投入有合理的回報;如何設(shè)定投資回收或投資退出渠道，穩(wěn)定投資者的預(yù)期等。(三)建立共有產(chǎn)權(quán)保障房制度有人把經(jīng)濟適用住房，以及局部地方建立的限價商品住房歸納為購置型保障房。依有關(guān)規(guī)定，經(jīng)濟適用住房按照保本微利原則，出售給符合條件的城鎮(zhèn)住房困難家庭。購房未滿5年，不得上市交易;滿5年上市交易時，政府收繳一定比例的增值收益。實際上，增值收益收繳比例難以確定，在實踐中，多數(shù)地方規(guī)定收繳50%到90%，收繳比例較低的地方，購房人上市交易仍存在一定牟利空間。還有的地方規(guī)定，經(jīng)濟適用住房購房人不得將所購保障房上市交易，實行政府回購、封閉運行，由政府根據(jù)購置價格，考慮物價、折舊、利息等因素回購，安排給其他符合條件的家庭。這樣做，有利于消除牟利空間，但也會帶來其他問題。購房人出了資，卻無法享受到經(jīng)濟開展帶來的相應(yīng)增值，這可能導(dǎo)致保障對象不愿出資購房，從而增加租賃性保障房的供給壓力。從本質(zhì)上看，購置型保障房包含了一定的政府補貼(包括土地出讓收益和各項稅費減免等)。我認為，但凡政府補貼，都應(yīng)該量化。在量化政府補貼的根底上，經(jīng)濟適用住房和限價商品住房可以并軌，統(tǒng)一稱之為共有產(chǎn)權(quán)保障房。實行共有產(chǎn)權(quán)，以同地段、同品質(zhì)普通商品住房準市場價格作為參照，個人購置的價款占準市場價格的比例為個人產(chǎn)權(quán)份額，其余局部量化為政府產(chǎn)權(quán)，這樣，就可以準確界定每個地段購置型保障房的產(chǎn)權(quán)比例。所謂“準市場價格〞，主要是指運作機構(gòu)或者開發(fā)商利潤按照不高于3%進展控制，有別于一般的商品房銷售價格。共有產(chǎn)權(quán)保障房上市轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓所得由雙方按產(chǎn)權(quán)份額分配，政府優(yōu)先購置對方的產(chǎn)權(quán)份額。這樣，也可以不再限制5年之后才能上市轉(zhuǎn)讓。購置型保障房實行共有產(chǎn)權(quán)的好處，一是以準市場價格作為核定產(chǎn)權(quán)份額的根底，量化了政策優(yōu)惠，明晰了權(quán)利關(guān)系。二是給購房人一個選擇的時機，允許逐步購置政府持有的產(chǎn)權(quán)份額，直至取得完全產(chǎn)權(quán)，有利于調(diào)動保障對象的積極性。三是減輕了政府的即期財政負擔，也容易形成退出機制。四是既能保護購房人合理投資(購房實際出資)利益，又能防止住房保障過度轉(zhuǎn)化為財富，消除牟利空間。(四)一定條件下允許公共租賃房轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)保障房在共有產(chǎn)權(quán)保障房政策比擬完善的情況下，公共租賃住房承租人居住滿一定年限，仍然符合住房保障條件，且本人有購房意愿的，可以允許其按照共有產(chǎn)權(quán)保障房的有關(guān)規(guī)定，購置一定的產(chǎn)權(quán)份額。但產(chǎn)權(quán)份額不能太低，至少應(yīng)60%以上。這樣做，既可以滿足保障對象收入條件初步改善后，購置局部產(chǎn)權(quán)乃至完全產(chǎn)權(quán)的愿望，也有利于鼓勵保障對象為改善自身住房條件而努力，還有利于完善公共租賃住房的退出機制。但前提是，承租人自愿，不得強賣，不得因是否購置局部產(chǎn)權(quán)份額而改變保障規(guī)則和順序，不得因出售局部產(chǎn)權(quán)而推卸政府的投入責任。當然，各地也要保有一定數(shù)量的公共租賃住房，防止陷入“建了賣〞、“賣了建〞的無序循環(huán)。(五)區(qū)別對待棚戶區(qū)改造和拆遷安置對象棚戶區(qū)和老舊小區(qū)居住人員復(fù)雜，拆遷安置時應(yīng)區(qū)別對待。有些家庭隨著收入提高，已經(jīng)在他處購置了商品住房，不屬于保障對象。對于符合住房保障對象條件的，按條件分別納入公共租賃住房或者共有產(chǎn)權(quán)房給予保障。對于不符合保障對象條件的，按?國有土地上房屋征收與補償條例?的規(guī)定處理。三、健全住房保障準入退出機制保障性住房作為公共資源或具有公共資源要素的資源，它的分配和使用應(yīng)當遵循必要性、有效性和公平的原則，并經(jīng)得起公眾評價。保障性住房分配和使用，以不沖擊社會主義按勞分配原則為條件。制止以任何形式向住房不困難的家庭供給保障性住房。(一)探索創(chuàng)新申請審核和輪候制度“十二五〞期間，全國方案建立保障性安居工程住房3600萬套，如果沿用傳統(tǒng)的審核方法，不做必要的制度創(chuàng)新，就無法提高工作效率、降低管理本錢。操作上，可以考慮：第一，住房困難家庭在所在地居住和就業(yè)滿一定年限的，可以申請保障性住房，如滿三年或五年;第二，確定輪候規(guī)則和順序，對于傷殘軍人、見義勇為者、勞動模*和最低收入家庭等，通過積分等方式給予排序上的優(yōu)先照顧;第三，根據(jù)申請人的財產(chǎn)和收入狀況，確定享受何種住房保障政策，如公共租賃房政策還是共有產(chǎn)權(quán)保障房政策等;第四，依申請人的收入水平(住房支付能力)，確定其應(yīng)當支付的租金或政策支持程度。(二)要強調(diào)程序公開和輪候制度建立一整套保障性住房管理程序，向社會公開住房保障*圍、標準、方式、房源、程序、分配過程，既便利有關(guān)當事人，又方便社會監(jiān)視。同時，在申請審核環(huán)節(jié)，要強調(diào)申請人誠信申報的義務(wù)，以減少審核本錢。如果發(fā)現(xiàn)申請資料不實，申請人要承當相應(yīng)的責任。國辦發(fā)〔2011〕45號文要求地方政府確定合理的輪候期，并向社會公布，這有助于穩(wěn)定社會預(yù)期，讓保障對象知道申請之后多長時間可以拿到保障房;反過來，對地方政府來說也是一種約束。(三)退出管理制度設(shè)計保障性住房只能用于解決住房困難。當保障對象有了其他住房時，應(yīng)當退出住房保障?？紤]到住房保障或直接、或間接會給保障對象帶來一定的收入效應(yīng)，退出機制的設(shè)計不能簡單化。對公共租賃住房，則可以用經(jīng)濟措施梯次調(diào)節(jié)保障程度，直至收取市場租金，使得承租人收入水平提高后不再享受政府補貼。這時，退出方式可以有多種選擇，如收取市場租金、騰退房屋，或者由租轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)保障房或全部產(chǎn)權(quán)等。為了保持租賃關(guān)系的相對穩(wěn)定性，也考慮新就業(yè)群體的收入增長狀況，租賃期限的設(shè)定不宜過短(以2-3年或3-5年為宜)。在合理的租期內(nèi)，可以不再審核承租人的收入水平，不再調(diào)整租金標準。這樣做，既有利于降低管理本錢，也有利于引導(dǎo)住房租賃市場。對共有產(chǎn)權(quán)保障房，考慮到購房人已經(jīng)支付了一定的價款，在購房人仍然實際居住的情況下，可以不強制退房。由于配售前已經(jīng)明確了購房人的產(chǎn)權(quán)份額，再上市交易所得價款，由購房人和政府按各自的份額分享。這樣，政府收回了初始投資和相應(yīng)的增值收益，購房人也就退出了住房保障。需要注意的是，退出政策設(shè)計中，對住房保障對象家庭收入變化要有適度的寬容。一個家庭之所以無力解決住房問題，與其自身的勞動技能較低，就業(yè)不充分有關(guān)。短期內(nèi)，這一群體的經(jīng)濟狀況很難出現(xiàn)質(zhì)的變化。即使他們的收入有所提高，在目前的高房價下，也難以立即進入市場。適度寬容保障對象收入的變化，既符合中低收入家庭收入變化規(guī)律，也有利于退出機制的最終落實。四、創(chuàng)新公共租賃住房融資機制保障性住房建立，離不開資金。其中，共有產(chǎn)權(quán)保障房建立，政府采取讓渡局部土地收益，并給予稅收、信貸優(yōu)惠的方式，引導(dǎo)企業(yè)投資建立(也可由政府組織建立)，財政可以不直接出資，工程可以通過銷售還本付息，能夠做到資金平衡。公共租賃住房建立，投資量大，回收期長，回報率低。鑒于當前局部城市住房租售比價嚴重倒掛，如果融資比例過大，就可能形成租金缺乏以歸還利息，公共租賃住房投資無法收回的局面。在這種情況下，單純依靠政府投入無法完全解決資金問題，必須創(chuàng)新機制，發(fā)揮公共財政資金的撬動作用，發(fā)動社會資金(包括民間資本)參與保障性住房建立和運營。(一)建立貸款貼息制度，擴大公共租賃住房貸款規(guī)模目前，各大商業(yè)銀行已改制為上市公司，單純依靠商業(yè)銀行提供低息貸款是不可行的?？梢钥紤]，對現(xiàn)有的公共租賃住房貸款規(guī)則加以改良，以財政貼息為支撐，建立公共租賃住房建立和經(jīng)營的低息貸款制度。公共租賃住房貸款利率，以基準利率為根底，將局部中央財政安排的保障房建立資金，調(diào)整為公共租賃住房貸款的貼息資金。這樣，既能充分發(fā)揮財政資金杠桿作用，提高財政資金使用效率，又能調(diào)動商業(yè)銀行的積極性，擴大公共租賃住房貸款規(guī)模。貸款期限原則上不超過15年，允許展期。同時明確：1.如果公共租賃住房工程采用公司化運營，并符合貸款的條件，商業(yè)銀行可以直接發(fā)放貸款。2.對于不符合放貸條件的工程，如果是政府投資的，可以向直轄市、方案單位市、省會城市的政府融資平臺貸款，也可以向經(jīng)總行認可的其它地級城市融資平臺貸款。3.對其他市、縣，在省級政府對還款來源做了統(tǒng)籌安排的條件下，可以發(fā)放貸款。另外，鼓勵企業(yè)發(fā)行企業(yè)債。目前已規(guī)定，符合規(guī)定的地方政府融資平臺公司可發(fā)行企業(yè)債券或中期票據(jù)，專項用于公共租賃住房等保障性安居工程建立。承當保障性安居工程建立工程的其他企業(yè)，也可以在政府核定的投資額度內(nèi)，發(fā)行企業(yè)債券進展工程融資。(二)建立吸引股權(quán)式投資的機制社會資金投入公共租賃住房，主要有兩種形式：債權(quán)式投資和股權(quán)式投資。對工程投資主體而言，債權(quán)式投資僅僅提供了短期的融資手段，它仍然是一種負債。與銀行貸款一樣，公共租賃住房工程如果吸收較多的債權(quán)式投資，也可能出現(xiàn)租金收益抵不了利息的情況。因此，要積極吸引股權(quán)式投資。吸引股權(quán)式投資，不僅是出于解決眼前的資金短缺問題和減輕財政負擔的考慮，更是著眼于提高建立和運營效率，促進公共租賃住房持續(xù)運營的長遠考慮。社會資金以持有股權(quán)的方式，投資建立公共租賃住房，當工程有了現(xiàn)金流的時候，可以參與資產(chǎn)證券化試點，籌集更多的資金用于其它工程建立，真正形成良性循環(huán)的機制。住房公積金、社保基金、保險資金、企業(yè)年金等資金，目前的投資收益率較低，在適當?shù)恼呦?，可以成為公共租賃住房股權(quán)式投資的資金來源。還要爭取信托資金、房地產(chǎn)信托投資基金等資金以股權(quán)式投資的形式，參與公共租賃住房建立。近年來，、**等地試點利用集體建立用地建立公共租賃住房，這既適應(yīng)原有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)升級換代，也為當?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟開展和農(nóng)民長遠生計找到了新的出路。這樣做，不但能解決公共租賃住房建立用地緊*問題，也吸引了農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的資金以股權(quán)方式投資建立公共租賃住房。當然，要規(guī)*開展，保護好耕地，符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，符合農(nóng)民意愿，維護農(nóng)民利益。建議盡快擴大試點*圍。(三)關(guān)于住房公積金投資建立公共租賃住房的政策設(shè)計1991年，**市借鑒新加坡的經(jīng)歷，在我國率先建立住房公積金制度。1994年，國務(wù)院要求全面建立住房公積金制度。1999年，公布了?住房公積金管理條例?。住房公積金制度的建立，推進了住房分配貨幣化進程，提高了職工住房的支付能力，調(diào)動了職工個人解決住房問題的積極性。在多年的開展中，住房公積金制度對解決城鎮(zhèn)住房問題發(fā)揮了重要作用，已經(jīng)成為住房分配貨幣化的主要形式，成