酒店商務(wù)策劃

閱讀使人充實(shí)，會(huì)談使人敏捷，寫(xiě)作使人精確。 ——培根酒店項(xiàng)目策劃書(shū)（草案）酒店位置及當(dāng)?shù)噩F(xiàn)狀分析本酒店所租樓體地處高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)XX街道，自然條件優(yōu)越。全街道共有7個(gè)行政村1個(gè)社區(qū)及1個(gè)魚(yú)種場(chǎng)，常住人口4-5萬(wàn)，轄區(qū)面積22.4平方公里。距市中心15分鐘車(chē)程。XX街道的交通地域優(yōu)勢(shì)、土地資源優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。本酒店就在此規(guī)劃范圍內(nèi)。隨著“聚焦園區(qū)”戰(zhàn)略的實(shí)施，及國(guó)家教育園區(qū)載體的建設(shè)，幾年來(lái)，XX大地在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、載體建設(shè)等方面快速推進(jìn)和不斷完善，城市化特征日趨顯著。經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的快速發(fā)展，將促進(jìn) XX朝著打造“創(chuàng)新發(fā)展先行街，和諧發(fā)展示范街”和建設(shè)“幸福XX”目標(biāo)飛速邁進(jìn)。目前，XX逐步成為本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的焦點(diǎn)，各種商務(wù)洽談、政府會(huì)議與日俱增，國(guó)內(nèi)外知名大中企業(yè)紛紛云集，區(qū)域內(nèi)卻缺少一座能與發(fā)展相配套的商務(wù)時(shí)尚酒店，于是，一座按星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的，集餐飲、住宿、會(huì)議、休閑娛樂(lè)為一體的現(xiàn)代化高檔時(shí)尚商務(wù)型酒店在此應(yīng)運(yùn)而生。2．項(xiàng)目總體設(shè)想對(duì)酒店按照當(dāng)?shù)厝羌?jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修并配備相關(guān)設(shè)備、設(shè)施，爭(zhēng)取在2011年上半年酒店能夠試營(yíng)業(yè)，以合理的價(jià)格、良好的設(shè)施、完善的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)建立酒店的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 通過(guò)配合政府相關(guān)活動(dòng)，承接區(qū)域內(nèi)各企事業(yè)單位商務(wù)業(yè)務(wù)，與旅行社、會(huì)議會(huì)展公司、學(xué)問(wèn)是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。 ——阿卜·日·法拉茲閱讀使人充實(shí)，會(huì)談使人敏捷，寫(xiě)作使人精確。 ——培根商業(yè)訂房網(wǎng)站的合作，結(jié)合酒店自行銷(xiāo)售，以公關(guān)和市場(chǎng)宣傳手段為服務(wù)，成為XX最著名酒店和標(biāo)志性餐飲娛樂(lè)場(chǎng)所。在酒店運(yùn)行 5－年后，可考慮通過(guò)自有資金積累或合作投資，實(shí)施樓體內(nèi)外改造翻新工程，以充分提高現(xiàn)有資產(chǎn)的利用率，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展，取得更大的收益。3．項(xiàng)目總體規(guī)劃酒店整體建筑前身為XX睦鄰中心，座落于新區(qū)XX街道XX花苑小區(qū)二期，位于XX大道東側(cè)，XX路南側(cè)，是XX花苑小區(qū)的中心區(qū)，占地面積約22.8畝，共5層樓體，建筑使用面積約7800平方米。該建筑周邊小區(qū)內(nèi)現(xiàn)有常住人口約4萬(wàn)，規(guī)劃居住人口約6萬(wàn)，周邊有國(guó)家大學(xué)科技園、軟件外包產(chǎn)業(yè)園、高新技術(shù)獨(dú)立研發(fā)園和國(guó)際科技商務(wù)中心、中國(guó)傳感中心等已建、在建園區(qū)。（整體效果圖如下）酒店定位于中檔商務(wù)酒店，目標(biāo)市場(chǎng)為參加本地政府、周邊企事業(yè)單位的各類會(huì)議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動(dòng)，外省市來(lái)錫旅游的人員。3.1.樓體F1規(guī)劃樓體F1面積1500平方米左右。其中 2/5為住宿部服務(wù)大堂，擬建有小橋流水山水景觀、休閑茶吧、精品店、商務(wù)中心、旅游公司等設(shè)施，具有空間大、設(shè)施完備、功能齊全的特點(diǎn)。3/5為大堂餐廳，含30-40桌散臺(tái)。餐廳突出江南餐飲特色，主要承接政府級(jí)接待酒宴、企事業(yè)單位商務(wù)酒會(huì)等大型宴會(huì)，強(qiáng)調(diào)品牌經(jīng)營(yíng)，突出菜肴品牌和地學(xué)問(wèn)是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。 ——阿卜·日·法拉茲閱讀使人充實(shí)，會(huì)談使人敏捷，寫(xiě)作使人精確。 ——培根方特色。3.2.樓體F2規(guī)劃樓體F2面積1500平方米左右。其中 2/5為商務(wù)區(qū)域，設(shè)有可容納200左右的會(huì)議室和多功能廳，會(huì)議室和多功能廳的聲訊設(shè)施擬采用最先進(jìn)的音響系統(tǒng)，會(huì)議室在裝修風(fēng)格上，擬強(qiáng)調(diào)本土文化底蘊(yùn)，同時(shí)不失現(xiàn)代商業(yè)氣息。另 3/5面積規(guī)劃為休閑娛樂(lè)中心，MODERNBOSS（現(xiàn)代商務(wù)老板俱樂(lè)部）。將設(shè)置10只左右包廂，含有酒吧、KTV包廂、健身房，內(nèi)設(shè)休息大廳、男賓室、女賓室和貴賓間等。3.3.樓體F3-F5規(guī)劃F3-F5主要為酒店客房區(qū)，面積共有 3500平方米左右，根據(jù)商務(wù)酒店定位及地方經(jīng)濟(jì)特色， 其中將設(shè)置商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)間 45間，單間10間，豪華套房5間，共60間客房。平均每客房面積 50平米具有面積大，空間視野寬的特點(diǎn)，房間擬配備高檔、精致家具，突出酒店的商務(wù)特點(diǎn)，裝飾裝潢強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一中顯個(gè)性，力求舒適、溫馨、實(shí)用。4．營(yíng)運(yùn)管理初步計(jì)劃4.1.服務(wù)項(xiàng)目安排酒店將設(shè)置與酒店星級(jí)及規(guī)模相對(duì)應(yīng)的服務(wù)項(xiàng)目：①接待服務(wù)項(xiàng)目，如停車(chē)、行李運(yùn)送、問(wèn)詢服務(wù)；電話、電傳、電報(bào)、圖文傳真服務(wù)；打字、復(fù)印、翻譯服務(wù)；租車(chē)、訂票、醫(yī)務(wù)及各種會(huì)議接待服務(wù)；貴重物品存放服務(wù)等。②客房服務(wù)項(xiàng)目，包括客房服務(wù)及房?jī)?nèi)冷熱水供應(yīng)， 電話、電視、學(xué)問(wèn)是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。 ——阿卜·日·法拉茲閱讀使人充實(shí)，會(huì)談使人敏捷，寫(xiě)作使人精確。 ——培根叫醒服務(wù)、洗衣、熨燙、客房酒水、擦鞋服務(wù)等。③餐飲服務(wù)項(xiàng)目，包括中餐、西餐、風(fēng)味餐、自助早餐、宴會(huì)、酒會(huì)、茶座、咖啡廳及客房送餐服務(wù)等。④娛樂(lè)服務(wù)項(xiàng)目，如 KTV包廂、健身、棋牌等。⑤商場(chǎng)服務(wù)項(xiàng)目，如日用品、食品、工藝品、文化用品等。⑥其他服務(wù)項(xiàng)目，如代辦旅游汽車(chē)出租、商務(wù)租車(chē)服務(wù)等。4.2.酒店基本設(shè)施安排酒店的基本設(shè)施決定了一個(gè)酒店的接待能力和條件， 計(jì)劃安排如下基本設(shè)施：①前臺(tái)接待設(shè)施。設(shè)置具有與本市星級(jí)酒店規(guī)模與標(biāo)準(zhǔn)相等的前臺(tái)接待條件，包括前臺(tái)接待大廳、總服務(wù)臺(tái)（含接待處、問(wèn)訊處、收銀處）、商務(wù)中心、貴重物品寄存處、大堂副理接待處等。②客房接待設(shè)施?？头?jī)?nèi)將配有與酒店星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)相應(yīng)的客用設(shè)施，如寫(xiě)字臺(tái)（或梳妝臺(tái)）、衣柜、床（軟床墊）、座椅、沙發(fā)、床頭控制柜等配套家具；每間客房設(shè)有門(mén)廳活動(dòng)室、獨(dú)立衛(wèi)浴，衛(wèi)生間內(nèi)配有坐式便器、梳洗臺(tái)（裝有洗面盆、梳妝境）、冷熱水設(shè)施（包括浴缸、淋浴房）；每間客房都具有能夠保證或調(diào)節(jié)溫度的分體空調(diào)或中央空調(diào)；每間房間都配有電話和寬帶，可直撥或通過(guò)總機(jī)掛通國(guó)內(nèi)或國(guó)際長(zhǎng)途電話，可通過(guò)寬帶上國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)；每間客房都配有電視機(jī)并接通有線電視系統(tǒng)；每間客房?jī)?nèi)都配有一定數(shù)量的文化用品，如信紙、信封、明信片、城市地圖、針線包、酒店指南；每間客房?jī)?nèi)還配有一定數(shù)量的衛(wèi)生用品，如牙刷、牙膏、香皂、洗發(fā)水、沐浴露、浴學(xué)問(wèn)是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。 ——阿卜·日·法拉茲閱讀使人充實(shí)，會(huì)談使人敏捷，寫(xiě)作使人精確。 ——培根帽、擦鞋器等。③餐飲接待設(shè)施。具有與酒店規(guī)模及標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的宴會(huì)廳及所必需的飲食供應(yīng)設(shè)施，包括餐具、炊具、家具、廚具以及各種飲食器皿等。④娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施。具有與酒店規(guī)模相適應(yīng)的KTV包廂，以及所必須的各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施，及其附設(shè)的設(shè)施。⑤商品銷(xiāo)售服務(wù)設(shè)施。根據(jù)酒店經(jīng)營(yíng)需要而設(shè)置的商場(chǎng)及售貨設(shè)施及其經(jīng)銷(xiāo)的商品。⑥酒店經(jīng)營(yíng)保障設(shè)施。包括工程保障設(shè)施，如變、配電設(shè)施，中央空調(diào)冷凍設(shè)施，備用發(fā)電設(shè)施，供、排水設(shè)施，熱水供應(yīng)設(shè)施，洗衣房及其所需的設(shè)備設(shè)施；安全保障設(shè)施，如對(duì)講通訊設(shè)施、事故廣播設(shè)施、消防指揮設(shè)施、各種滅火器材等；內(nèi)部運(yùn)行保障設(shè)施，如員工食堂、員工宿舍、員工更衣室、員工通道等。5．品牌策略和市場(chǎng)策略5.1.品牌經(jīng)營(yíng)定位檔次定位：按三星級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)建造的高檔時(shí)尚型商務(wù)酒店B.功能定位：集商務(wù)、休閑為一體的現(xiàn)代化商務(wù)酒店。XX街道形象傳播的一個(gè)重要窗口。以政府行政接待和周邊大中小企業(yè)高檔商務(wù)接待為主要服務(wù)對(duì)象。5.2.市場(chǎng)策略學(xué)問(wèn)是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。 ——阿卜·日·法拉茲閱讀使人充實(shí)，會(huì)談使人敏捷，寫(xiě)作使人精確。 ——培根5.2.1.打造知名商務(wù)客房⑴針對(duì)政府及企業(yè)會(huì)務(wù)客源以政府各職能部門(mén)、本市新區(qū)企業(yè)商務(wù)及會(huì)議公司作為主要銷(xiāo)售對(duì)象。與本地各機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位及商務(wù)會(huì)議公司建立合作關(guān)系，同時(shí)積極爭(zhēng)取承辦企業(yè)經(jīng)濟(jì)類學(xué)術(shù)研討會(huì)、培訓(xùn)班會(huì)議和事業(yè)單位的會(huì)議。⑵針對(duì)旅行社客源以客房?jī)r(jià)格作為杠桿，吸引本市旅游旺季游客，力爭(zhēng)作為旅行社指定酒店，為保證在與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格基本相同的條件下保證較高的開(kāi)房率，需要做好與各大旅行社計(jì)劃調(diào)度部門(mén)及社領(lǐng)導(dǎo)的商務(wù)公關(guān)活動(dòng)。⑶針對(duì)散客客源散客客源市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，是影響酒店經(jīng)濟(jì)效益的重要因素，酒店要在有限的客房條件下提高收入，必須適當(dāng)提高入住客人的散團(tuán)比例。本酒店擬具體計(jì)劃采用如下銷(xiāo)售方式：與國(guó)內(nèi)知名商務(wù)訂房網(wǎng)站合作，以訂房網(wǎng)站作為酒店客房銷(xiāo)售的代理商， 爭(zhēng)取采用網(wǎng)上訂房方式的外地散客；加強(qiáng)與本地眾多企業(yè)單位的聯(lián)系， 爭(zhēng)取成為其接待外地客人的訂點(diǎn)酒店；針對(duì)散客，實(shí)行客房、餐飲捆綁銷(xiāo)售，客人在酒店入住，可同時(shí)在餐飲、娛樂(lè)方面享受不同程度的優(yōu)惠，并可統(tǒng)一結(jié)算；根據(jù)不同客人的需要，設(shè)計(jì)多種房間包價(jià)套餐（含客房、餐飲） ；大力發(fā)展長(zhǎng)住客戶，針對(duì)長(zhǎng)住客戶，給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)或優(yōu)惠。5.2.2.打造本地餐飲龍頭企業(yè)學(xué)問(wèn)是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。 ——阿卜·日·法拉茲閱讀使人充實(shí)，會(huì)談使人敏捷，寫(xiě)作使人精確。 ——培根增加菜品的品種和特色菜，提高菜品質(zhì)量，是酒店餐飲業(yè)務(wù)需要常抓不懈的工作，同時(shí)酒店還計(jì)劃通過(guò)如下銷(xiāo)售策略推動(dòng)餐飲的銷(xiāo)售：舉辦“美食節(jié)、”中西餐培訓(xùn)班，擴(kuò)大餐飲知名度；根據(jù)每年的節(jié)慶推出相應(yīng)的團(tuán)圓宴、謝師宴、長(zhǎng)壽宴、婚慶宴等；開(kāi)展有獎(jiǎng)銷(xiāo)售活動(dòng)，如福壽宴、良緣宴，贈(zèng)送客房，折價(jià)券及鮮花贈(zèng)送等活動(dòng)。5.2.3.重點(diǎn)提高回頭率通過(guò)促銷(xiāo)，把客人吸引進(jìn)來(lái)，留住客人，提高回頭率是關(guān)鍵所在。留住客人的手段除了良好的硬件配套措施外，還要為客人提供良好的軟件服務(wù)（包括服務(wù)、餐飲菜品質(zhì)量、其他營(yíng)業(yè)部門(mén)高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)等），同時(shí)也可以采用一些贈(zèng)送和讓利措施－如推行“住房消費(fèi)積分卡”，消費(fèi)達(dá)到一定的金額或住房數(shù)量，享受贈(zèng)送房，贈(zèng)送娛樂(lè)服務(wù)和優(yōu)惠折扣的獎(jiǎng)勵(lì)。街道所歸屬的新區(qū)自上世紀(jì)90年代啟動(dòng)開(kāi)發(fā)建設(shè)以來(lái)，已成為本市重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極、對(duì)外開(kāi)放窗口、科技創(chuàng)新基地，綜合實(shí)力和創(chuàng)新能力躋身全國(guó) 54個(gè)國(guó)家級(jí)高新區(qū)的先進(jìn)行列，對(duì)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展起到了強(qiáng)勁的輻射和帶動(dòng)作用。本項(xiàng)目酒店地處街道中心地段，理位置優(yōu)越、配套設(shè)施健全、年經(jīng)營(yíng)承包費(fèi)用低廉，酒店周?chē)瑱n次星級(jí)酒店少，具備良好的經(jīng)營(yíng)和盈利條件。計(jì)劃投資資金一次性到位，盡快使酒店投入試營(yíng)業(yè)，迅速形成住宿、餐飲服務(wù)能力，成為XX街道，乃至全市酒店業(yè)中的管理先進(jìn)、效益優(yōu)良的知名酒店。學(xué)問(wèn)是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。 ——阿卜·日·法拉茲閱讀使人充實(shí)，會(huì)談使人敏捷，寫(xiě)作使人精確。 ——培根睦鄰中心酒店經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估書(shū)（草案）本酒店根據(jù)XX街道周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、 區(qū)域環(huán)境及發(fā)展趨勢(shì)，項(xiàng)目定位于高檔商務(wù)型酒店，按三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置餐飲、住宿和各種娛樂(lè)設(shè)施。酒店客戶群主要定位于參加各類會(huì)議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動(dòng)，即酒店根據(jù)客戶群體定位于商務(wù)、旅游、會(huì)議酒店。本市城區(qū)星級(jí)酒店比較多，在本酒店目標(biāo)區(qū)域內(nèi)，由于一直缺少濃厚國(guó)際商業(yè)氛圍和環(huán)境條件條件支撐， 所以沒(méi)有出現(xiàn)同等星級(jí)的酒店，在目標(biāo)區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)高檔商務(wù)酒店風(fēng)險(xiǎn)較大。此外，經(jīng)營(yíng)高此類酒店需要更高的經(jīng)營(yíng)技巧和管理手段， 也具有較大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。主要面臨的問(wèn)題有：屬于資本密集型和勞動(dòng)密集型行業(yè)興建高檔商務(wù)酒店需要投入大量資金進(jìn)行裝修和配套設(shè)施、配套設(shè)備的建設(shè)，需要的投資額很大，屬于資金密集型行業(yè)；同時(shí)，酒店業(yè)作為服務(wù)行業(yè)，又需要大量的服務(wù)人員，也屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)。酒店業(yè)的這一特點(diǎn)，決定了資產(chǎn)折舊及維護(hù)費(fèi)用和日常人工費(fèi)用等相對(duì)固定性費(fèi)用較高。本酒店預(yù)計(jì)總投資 1200萬(wàn)元，一次性投入，預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)前招聘員工 100-150人，以本街道周邊常住居民為主要招聘對(duì)象，解決一部分當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)問(wèn)題。對(duì)經(jīng)營(yíng)管理的要求高學(xué)問(wèn)是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。 ——阿卜·日·法拉茲閱讀使人充實(shí)，會(huì)談使人敏捷，寫(xiě)作使人精確。 ——培根商務(wù)酒店為給客人提供安全、舒適、方面的環(huán)境，同時(shí)取得比較好的經(jīng)濟(jì)效益，就必須在服務(wù)質(zhì)量保證和監(jiān)控、成本費(fèi)用控制、員工管理和激勵(lì)、市場(chǎng)分析和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等多個(gè)方面建立比較成功的管理模式，由于星級(jí)酒店為客人提供的服務(wù)種類多、 標(biāo)準(zhǔn)高、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、企業(yè)員工眾多，這一切都對(duì)星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)管理提出了較高的要求。酒店的建造由于受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、稅收政策以及投資心理的影響極大，另外從酒店建造到開(kāi)始營(yíng)業(yè)的時(shí)間也較長(zhǎng)，因此很難確定酒店開(kāi)始營(yíng)業(yè)時(shí)市場(chǎng)的真正需求，從而有可能造成在某地或者在某一時(shí)間對(duì)某一類型的酒店供求不均衡，因此酒店盈利情況有較大的周期性。酒店出租率有限企業(yè)利潤(rùn)對(duì)收入的敏感性很高，在出租率低于盈虧平衡點(diǎn)時(shí)，收入的降低將造成大額的虧損， 在出租率高于盈虧平衡點(diǎn)時(shí)，收入的提高又會(huì)帶來(lái)利潤(rùn)的大量增加。因此，出租率是酒店生存的關(guān)鍵。商務(wù)型酒店的價(jià)格在各個(gè)酒店之間、 季節(jié)之間差異很大。根據(jù)近幾年本市市區(qū)的情況，商務(wù)型酒店標(biāo)準(zhǔn)間實(shí)際價(jià)格旺季約在300元／間左右，平季約在 250元／間左右，淡季約在 180元／間左右，全年平均價(jià)格約在 220元／間左右。根據(jù)XX街道目前區(qū)域服務(wù)業(yè)接待情況，以現(xiàn)今全年均價(jià) 200元／間為宜，相應(yīng)打6-7折，即138-150元／間。國(guó)際公認(rèn)星級(jí)酒店盈虧平衡點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)值為酒店出租率 60％，本酒店共計(jì)60間，經(jīng)濟(jì)效益預(yù)估如下：?jiǎn)挝唬喝f(wàn)元學(xué)問(wèn)是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。 ——阿卜·日·法拉茲閱讀使人充實(shí)，會(huì)談使人敏捷，寫(xiě)作使人精確。 ——培根年度第一年第二年第三年第四年第五年第六年房單價(jià)（元）138138158158168168出租率60%70%75%75%80%80%客房銷(xiāo)售180220260260300300餐飲銷(xiāo)售400480500500