規(guī)范建立業(yè)主大會(huì)制度的思考與實(shí)踐

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文\聶游

去年六月，國(guó)務(wù)院頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，條例作為我國(guó)第一部物業(yè)管理行政規(guī)矩，確立了一系列重要的物業(yè)管理制度，業(yè)主大會(huì)制度便是其中之一。為了深化貫徹落實(shí)條例，成都市房管局制定了《成都市物業(yè)管理業(yè)主大會(huì)規(guī)程》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)程》），《規(guī)程》以條例為依據(jù)，以維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益為目的，以物業(yè)管理權(quán)利與財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)為基本原則，結(jié)合我市實(shí)際，對(duì)業(yè)主大會(huì)的成立、運(yùn)作舉行了全面詳細(xì)的規(guī)定，特殊是著重解決了一些當(dāng)前在業(yè)主大會(huì)成立與運(yùn)作過(guò)程中比較突出的疑難問(wèn)題,是今后我市物業(yè)管理業(yè)主大會(huì)成立、運(yùn)作的重要依據(jù)。對(duì)物業(yè)管理十分重要的責(zé)任主體一方的業(yè)主與業(yè)主大會(huì)的規(guī)范，是保障業(yè)主合法權(quán)益的重要體現(xiàn)，是行業(yè)健康進(jìn)展的基石，將在我市物業(yè)管理行業(yè)的健康進(jìn)展中將起到非常樂(lè)觀、重要的作用。

隨著物業(yè)管理行業(yè)的進(jìn)展，業(yè)主的維權(quán)意識(shí)不斷提升，無(wú)數(shù)小區(qū)紛紛成立了業(yè)主大會(huì)。但是，在業(yè)主大會(huì)成立和運(yùn)作過(guò)程中，也存在著一些問(wèn)題。主要表現(xiàn)在業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立、組成、運(yùn)作缺少監(jiān)督和制約，有些業(yè)主委員會(huì)不能真正代表業(yè)主利益，甚至傷害業(yè)主的公同利益。如，發(fā)生在我市某小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)與部分業(yè)主同意將物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由0.24元調(diào)節(jié)為0.3元，因?yàn)椴皇嵌鄶?shù)業(yè)主做出的打算，被其他業(yè)主提起訴訟，法院判決這份不是依據(jù)業(yè)主大會(huì)的打算與物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)管理補(bǔ)充協(xié)議》無(wú)效。此外還有業(yè)主參加樂(lè)觀性不強(qiáng)、業(yè)主大會(huì)與建設(shè)單位、物業(yè)公司等之間權(quán)利義務(wù)不明確等問(wèn)題，需要在政策上有更具可操作性的指引。

《規(guī)程》的制定，體現(xiàn)了以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是充分體現(xiàn)了優(yōu)先庇護(hù)全體業(yè)主合法利益的原則，《規(guī)程》對(duì)業(yè)主共同利益事項(xiàng)的表決，業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，個(gè)別業(yè)主不按合同商定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用傷害全體業(yè)主利益的行為，有關(guān)政府部門(mén)的指導(dǎo)監(jiān)督責(zé)任等做了明確的規(guī)定；二是在投票權(quán)數(shù)確實(shí)定上，充分體現(xiàn)了物業(yè)管理權(quán)利與財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)的原則，也體現(xiàn)了權(quán)利義務(wù)相全都的原則；三是針對(duì)在業(yè)主大會(huì)成立、運(yùn)作過(guò)程中浮現(xiàn)的帶有普遍性的問(wèn)題，如首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的內(nèi)容，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督等做了詳細(xì)而明確的規(guī)定；四是對(duì)業(yè)主大會(huì)成立的程序、業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決形式等做了詳細(xì)規(guī)定，較好地解決了過(guò)去業(yè)主因未能行使自身權(quán)利而導(dǎo)致的大量沖突。根據(jù)條例和《規(guī)程》的規(guī)定，籌備成立業(yè)主大會(huì)，開(kāi)展業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的各項(xiàng)工作，最重要的是要做到程序的藏匿與公正，堅(jiān)持合法、合理、規(guī)范運(yùn)作的原則，在充分敬重廣闊業(yè)主合法權(quán)益的基礎(chǔ)上，用程序藏匿來(lái)保障業(yè)主權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。

一是業(yè)主大會(huì)的成立與運(yùn)作要做到藏匿、透亮?????。業(yè)主委員會(huì)不應(yīng)當(dāng)關(guān)起門(mén)來(lái)研究打算業(yè)主大會(huì)才可以做的打算，盡管可能動(dòng)身點(diǎn)是為了大家的利益，但往往會(huì)好心辦成壞事，得不到業(yè)主的認(rèn)同和理解，反而啟發(fā)一些不須要的沖突。《規(guī)程》對(duì)在業(yè)主大會(huì)籌備成立及運(yùn)作過(guò)程中需要公告的事項(xiàng)、公告的時(shí)光等做了明確的規(guī)定，充分體現(xiàn)了業(yè)主大會(huì)維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的宗旨。業(yè)主大會(huì)籌備組在籌備成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)在執(zhí)行業(yè)主大會(huì)打算時(shí)，更多的是要在程序上保證全體業(yè)主都能夠參加到研究中來(lái)，《規(guī)程》規(guī)定需要準(zhǔn)時(shí)向業(yè)主公告的內(nèi)容，應(yīng)該準(zhǔn)時(shí)公告，做到囫圇過(guò)程透亮?????化，樂(lè)觀聽(tīng)取、采用業(yè)主的看法和建議。

二是應(yīng)該建立健全有關(guān)資料的檔案工作。對(duì)有關(guān)的公告、議事?tīng)顩r應(yīng)該有清楚的記錄，同時(shí)，《規(guī)程》對(duì)表決票的制作、發(fā)放與回收等內(nèi)容也作了明確規(guī)定。以往大部分小區(qū)在業(yè)主舉行表決時(shí)，采納無(wú)記名投票的方式，因?yàn)楸頉Q需要的時(shí)光較長(zhǎng)，長(zhǎng)的近一個(gè)月，短的也需要數(shù)天時(shí)光，而操作過(guò)程中缺少嚴(yán)格有效的監(jiān)督，簡(jiǎn)單浮現(xiàn)表決票遺漏、重復(fù)發(fā)放、回收，事后不易統(tǒng)計(jì)核對(duì)等問(wèn)題，使表決的可信度打了折扣。新的規(guī)定明確了在表決票上應(yīng)對(duì)投票權(quán)人的有關(guān)狀況舉行記載，在發(fā)放與回收過(guò)程中應(yīng)該有簽字，以確保囫圇表決過(guò)程的真切有效，避開(kāi)了無(wú)記名投票可能浮現(xiàn)的弊端。業(yè)主大會(huì)在舉行表決時(shí)，應(yīng)該依據(jù)這些規(guī)定執(zhí)行，規(guī)范運(yùn)作，才干保證業(yè)主大會(huì)的成立與運(yùn)作經(jīng)得起廣闊業(yè)主和時(shí)光的考驗(yàn)。關(guān)于如何確定業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，《規(guī)程》就業(yè)主的投票權(quán)作出了新的規(guī)定，規(guī)定根據(jù)業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擁有些物業(yè)建造面積確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)數(shù)，充分體現(xiàn)了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中物業(yè)管理權(quán)利與財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)的原則，也體現(xiàn)了權(quán)利義務(wù)相全都的原則。不同的業(yè)主，擁有些物業(yè)面積不同，在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中履行的義務(wù)不同，在投票權(quán)數(shù)上應(yīng)該體現(xiàn)出這些區(qū)分，才干真正公正地體現(xiàn)與保障廣闊業(yè)主的合法權(quán)益。在詳細(xì)操作上，《規(guī)程》規(guī)定了首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議普通以每1平方米為1個(gè)投票權(quán)計(jì)算業(yè)主的投票權(quán)數(shù)。以往在確定業(yè)主投票權(quán)時(shí),采納業(yè)主一戶一票或100平方米一票的方式，這樣的操作有一定的便利之處。但實(shí)踐中普遍存在同一個(gè)小區(qū)有些業(yè)主惟獨(dú)一、二十平方米，有些一百三、四十平方米的狀況，業(yè)主產(chǎn)權(quán)面積相差幾十甚至一百多平方米，作為同樣擁有一票，就顯得不盡合情合理。新的規(guī)定較好地解決了這一問(wèn)題。同時(shí)，為了便于操作，《規(guī)程》還對(duì)表決票的制作作了詳細(xì)的規(guī)定，即普通采納1個(gè)（戶）業(yè)主1份表決票的方式，而計(jì)算其投票權(quán)數(shù)則以為其所擁有些物業(yè)建造面積在表決票上明確，固然在最后的統(tǒng)計(jì)上較之過(guò)去顯得復(fù)雜一些，這也是不易兼得之挑選。

不少業(yè)主對(duì)自己小區(qū)物業(yè)的管理樂(lè)觀參加，不計(jì)辛勞，不計(jì)報(bào)酬，為小區(qū)獲得良好環(huán)境與秩序做出了無(wú)數(shù)努力，但是，因?yàn)槌绦?、操作等的不?guī)范，不少地方也產(chǎn)生了一些問(wèn)題，特殊是因?yàn)闆](méi)有協(xié)調(diào)好小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主的看法，在沒(méi)有解決舊有問(wèn)題的狀況下，又啟發(fā)了業(yè)主之間，業(yè)主與建設(shè)單位、物管公司之間新的沖突

，惟獨(dú)根據(jù)《規(guī)程》規(guī)范運(yùn)作，才干避開(kāi)類(lèi)似狀況的發(fā)生。

在物業(yè)管理活動(dòng)中，作為物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)的雙方，業(yè)主和物管公司是兩個(gè)重要主體，二者之間是互相制約，同時(shí)又互相配合、增進(jìn)的關(guān)系。處理好雙方關(guān)系，是保證物業(yè)服務(wù)合同正常履行，避開(kāi)雙方糾紛的重要條件。要做到這一點(diǎn)，從業(yè)主的角度說(shuō)，首先要在業(yè)主內(nèi)部協(xié)調(diào)統(tǒng)一。一個(gè)小區(qū)、一個(gè)大廈，業(yè)主眾多，大家主意各異，而涉及到囫圇小區(qū)、大廈的共同利益時(shí)，由全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，利用業(yè)主大會(huì)形成集體意志，是最為有效的途徑。要實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，需要有