廣州荔灣區(qū)華康居裙樓商場(chǎng)的營(yíng)銷攻略

廣州荔灣區(qū)華康居裙樓商場(chǎng)的營(yíng)銷攻略我們的思路中原對(duì)銷售目標(biāo)的理解中原眼中的市場(chǎng)與項(xiàng)目項(xiàng)目綜合診斷（swot）項(xiàng)目營(yíng)銷攻略目標(biāo)買家鎖定形象及主題確定核心價(jià)值提煉具體營(yíng)銷策略部署Part1

中原對(duì)銷售目標(biāo)的理解

快速、高效、高價(jià)實(shí)現(xiàn)商鋪資金回籠對(duì)市場(chǎng)環(huán)境和項(xiàng)目自身充分了解的基礎(chǔ)上，提煉項(xiàng)目最大化的市場(chǎng)價(jià)值針對(duì)目標(biāo)買家，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確形象定位及完善的推廣部署中原對(duì)項(xiàng)目銷售目標(biāo)的理解Part2

中原眼中的市場(chǎng)與項(xiàng)目

荔灣區(qū)本是傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，而隨著海珠、天河等新商業(yè)領(lǐng)域的凸現(xiàn)，荔灣區(qū)的商鋪呈現(xiàn)出新的特點(diǎn)。荔灣區(qū)現(xiàn)有商鋪分布以東西走向的中山七路、中山八路為分界，北面為以服裝、電器為主的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，如火車站一帶的白馬、天馬服裝市場(chǎng)，中山八路一帶的童裝批發(fā)市場(chǎng)、西場(chǎng)電器城等；南面為以上下九路、十甫路為核心的步行街商業(yè)，加上荔灣廣場(chǎng)、名匯廣場(chǎng)、十甫名都、恒寶廣場(chǎng)等綜合性購(gòu)物商廈，共同鑄起老城區(qū)的商業(yè)旗幟荔灣區(qū)在全市經(jīng)濟(jì)中的地位及商鋪經(jīng)營(yíng)情況荔灣區(qū)位處廣州西部，占據(jù)西出口交通的要塞，形成了廣州的商業(yè)重地，即使在目前廣州城市中心逐漸東移的趨勢(shì)下，荔灣區(qū)的商業(yè)地位依然無(wú)可動(dòng)搖。但由于荔灣區(qū)屬于老城區(qū)，可供開發(fā)用地日益減少，房地產(chǎn)開發(fā)量亦相對(duì)減少，商鋪批出量和成交量占全市原八區(qū)的比例亦不多.荔灣作為廣州最老的城區(qū)之一，擁有廣州市最繁華的上下九商業(yè)步行街，人氣旺盛，商家云集，具備良好的商業(yè)基礎(chǔ)。許多在廣州經(jīng)商多年的商業(yè)界人士，購(gòu)房買鋪時(shí)都首選荔灣，這部分買家看中的主要是交通及經(jīng)營(yíng)的便利；該區(qū)域內(nèi)另外一部分客戶群為荔灣區(qū)的原居民，他們可以說(shuō)是住宅市場(chǎng)的最大客戶來(lái)源。隨著老城區(qū)的改造，荔灣區(qū)很多舊房需要拆遷，絕大部分原居民強(qiáng)烈的西關(guān)情結(jié)令他們不愿遷至別的區(qū)域，因而荔灣區(qū)域內(nèi)的住宅消費(fèi)群體一直非常穩(wěn)定，去年至今年以來(lái)樓價(jià)的下降幅度也是廣州各區(qū)中最小的.

荔灣區(qū)商業(yè)規(guī)劃商業(yè)區(qū)域商圈現(xiàn)狀華康居荔灣區(qū)內(nèi)與本案相關(guān)各片區(qū)的商鋪與寫字樓租金狀況由于在本區(qū)域暫無(wú)新的商鋪或?qū)懽謽堑茸馐垌?xiàng)目推出，因此本次調(diào)研主要是以類似本案的商業(yè)物業(yè)相關(guān)的幾個(gè)片區(qū)為重點(diǎn)了解對(duì)象，并結(jié)合對(duì)臨街商家隨機(jī)調(diào)查和二手中介行的走訪評(píng)估出的租金數(shù)據(jù)以下數(shù)據(jù)僅供參考。區(qū)域范圍路段、片區(qū)商鋪與寫字樓（單位：元/月·平方米）商鋪寫字樓首層非首層京廣鐵路（周門小區(qū)以西分支）以東，流花湖公園以南，中山八路-中山七路以北的原荔灣區(qū)轄地環(huán)市西路（東風(fēng)西路-站南路）2509040東風(fēng)西路（環(huán)市西-站前路）803533西灣路（環(huán)市西路以南段）801532站前路、站前橫路、流花路、站西路954555京廣鐵路（周門小區(qū)以西分支）以東，流花湖公園以南，中山八路-中山七路以北的原荔灣區(qū)轄地東風(fēng)西路（站前路-荔灣路）803035康王北路1205050西華路903035荔灣路1005055荔灣路-華貴路-寶華路以東，中山七路以南，長(zhǎng)壽路以北的原荔灣區(qū)轄地中山七路1105040康王中路（中山七路-長(zhǎng)壽西路2007040龍津中路、龍津東路、文昌北路1004035。分析小結(jié)通過(guò)對(duì)該片區(qū)的商鋪和寫字樓，有這針對(duì)性的走訪和調(diào)研得到以下分析：1、從目前租金了解到項(xiàng)目周邊上鋪的租金是80—150不等，從而也就分析出周邊的業(yè)態(tài)主要還是以中低檔經(jīng)營(yíng)的業(yè)種為主如小型餐飲、煙酒商行、市多、發(fā)廊美甲等業(yè)態(tài)為主。2、以中小型規(guī)模，服務(wù)性行業(yè)、電子科技、辦事處幾種類型的公司為主，公司成員在10人以下為主。寫字樓面積一般在100㎡左右，且以簡(jiǎn)裝為主。此區(qū)域內(nèi)租金行情從28元/㎡-55元/㎡之間不等，平均租金是39.8元/㎡-42.6元/㎡。此區(qū)域平均租售率達(dá)78%’3、荔灣區(qū)為傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，不同的地段，由于商業(yè)氛圍不同，租售價(jià)格呈現(xiàn)出“天壤之別”的特點(diǎn)

廣州商鋪營(yíng)銷市場(chǎng)狀況商鋪營(yíng)銷必須要有強(qiáng)勢(shì)的市場(chǎng)推廣整合能力，考慮到租、售、經(jīng)營(yíng)三個(gè)環(huán)節(jié)的共贏、才更利于銷售；商鋪購(gòu)買主力是投資型買家，經(jīng)營(yíng)性買家比重少；街鋪、地鋪是市場(chǎng)追捧對(duì)象，是廣州投資市場(chǎng)主流產(chǎn)品；住宅受壓，商業(yè)地產(chǎn)開始成為投資熱點(diǎn)；投資者對(duì)街鋪?zhàn)罡呖們r(jià)接受額為在100萬(wàn)左右，總價(jià)超出200萬(wàn)的商鋪銷售壓力極大；內(nèi)街鋪總價(jià)為幾十萬(wàn)，總價(jià)越低銷售的相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力越高。重點(diǎn)：控制好銷售總價(jià)；

做好營(yíng)銷策略擬定和現(xiàn)場(chǎng)包裝工作街鋪、地鋪內(nèi)鋪投資穩(wěn)定性影響因素小，持續(xù)興旺制約因素多，風(fēng)險(xiǎn)大商業(yè)能量人流量大，收益大受商場(chǎng)整體影響，收益有限增值空間氛圍漸成熟，升值空間大租金低，升值空間小投資回報(bào)高低街鋪、地鋪是投資市場(chǎng)追捧對(duì)象何謂社區(qū)商業(yè)

社區(qū)商業(yè)是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對(duì)象的商業(yè)形態(tài)。是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。這一商業(yè)形態(tài)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，它的服務(wù)人口一般在5萬(wàn)人以下，服務(wù)半徑一般在2公里以內(nèi)。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應(yīng)控制在3萬(wàn)平米以內(nèi)，商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置也有較強(qiáng)的針對(duì)性。社區(qū)商業(yè)類型

——按照商住比分析外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在5％—11％之間，商業(yè)體量較大，依靠本社區(qū)居民的消費(fèi)不足于支撐商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，需要外部較大規(guī)模消費(fèi)群來(lái)支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)，這對(duì)周邊商業(yè)環(huán)境的要求很高，需要周邊環(huán)境能夠提供足夠的人流和良好的商業(yè)氛圍。偏外向型的商業(yè)面積和住宅面積之比在2％—5％之間，這一類別的社區(qū)商業(yè)正常經(jīng)營(yíng)主要依賴于本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模上不能追求巨大化，否則市場(chǎng)難以消化。內(nèi)向型商業(yè)面積與住宅面積的2％以下，社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時(shí)基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對(duì)外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。根據(jù)社區(qū)商業(yè)行業(yè)基礎(chǔ)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，外向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在1.08—2.54㎡之間，中間型及內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在0.14－0.87㎡之間。社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位是前期定位策劃的最重要定位之一，主要包括：功能定位按照商業(yè)所輻射的區(qū)域可分為外向型社區(qū)商業(yè)（服務(wù)半徑在1.5—2公里范圍內(nèi)，常住人口不少于10萬(wàn)人）、中間型社區(qū)商業(yè)（服務(wù)半徑在1.5公里范圍內(nèi)）、內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)（在規(guī)劃時(shí)僅考慮滿足本社區(qū)的居民消費(fèi)群）；按照業(yè)態(tài)類型可分為：日常生活消費(fèi)、社區(qū)配套、餐飲、休閑、娛樂(lè)、專業(yè)市場(chǎng)等，但社區(qū)商業(yè)中定位為專業(yè)市場(chǎng)的商業(yè)較少；檔次定位（分為低檔、中低檔、中檔、中高檔、高檔）；名稱建議（通常是綜合項(xiàng)目所處區(qū)域、項(xiàng)目自身特點(diǎn)、開發(fā)商名稱等來(lái)確定）。本案的市場(chǎng)定位在哪里呢Part3

項(xiàng)目分析（swot）wots優(yōu)勢(shì)1、地處老城區(qū)，獨(dú)享成熟生活配套，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、郵政、銀行、飲食娛樂(lè)一應(yīng)俱全。2、項(xiàng)目鄰近地鐵一號(hào)線陳家嗣站，臨近西華路、康王路、、荔灣路、中山路多條交通主干線，數(shù)十路公交車途經(jīng)，交通便利。3、項(xiàng)目屬舊城市中心商住型物業(yè)，與周邊的上、下九商業(yè)步行街、康王路商業(yè)區(qū)、廣州中小企業(yè)創(chuàng)新科技園相鄰，有大隱于市之感。4、項(xiàng)目區(qū)內(nèi)消費(fèi)群體比較穩(wěn)定，項(xiàng)目周邊的有一批大型的國(guó)有企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)在項(xiàng)目周邊安營(yíng)扎寨，對(duì)本案的未來(lái)的寫字樓的租售有一定的帶動(dòng)作用作用。5、項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)具有絕對(duì)的產(chǎn)權(quán)優(yōu)勢(shì)。劣勢(shì)1、項(xiàng)目與傳統(tǒng)商業(yè)旺地有一定的距離，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的商業(yè)氣氛明顯不足，商業(yè)僅局居民區(qū)生活配套，業(yè)態(tài)單調(diào)，輻射面窄，人流不大。消費(fèi)層次相對(duì)偏低。2、項(xiàng)目規(guī)模小，難形成大的商業(yè)氛圍，停車相對(duì)不便，這對(duì)項(xiàng)目寫字樓部分的今后企業(yè)進(jìn)駐辦公有較大的影響。3、項(xiàng)目商鋪室內(nèi)柱網(wǎng)（密度過(guò)大）、進(jìn)深過(guò)深。4、項(xiàng)目東面的供熱發(fā)電管道給項(xiàng)目整體形象帶來(lái)較大的負(fù)面影響5、作為項(xiàng)目裙樓商業(yè)部分的一層能為項(xiàng)目創(chuàng)造較高收益的門面貨量不多，并極大地影響項(xiàng)目未來(lái)的附加值。otwstswo機(jī)遇1、在本區(qū)域短期內(nèi)還未有新的商業(yè)樓盤推出，為本項(xiàng)目創(chuàng)造較大的獲利空間。2、房?jī)r(jià)整體上升，政府不斷出臺(tái)打壓住宅投機(jī)市場(chǎng)，部分投資者轉(zhuǎn)而投向商鋪市場(chǎng)——投資側(cè)重。3、目前項(xiàng)目周邊大多數(shù)的商鋪或者是寫字樓，均只租不售，尤其是類似這樣的社區(qū)裙樓項(xiàng)目。4、由于小區(qū)內(nèi)的消費(fèi)群體相對(duì)穩(wěn)定，因此未來(lái)本案的消費(fèi)群體將是本項(xiàng)目周邊區(qū)域客戶為主體。5、隨著城市中心向東移，廣州的商務(wù)中心也向東移，老城區(qū)的一手寫字樓也逐漸息微，新推的寫字樓也不如東面的寫字樓有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，因此作為老城區(qū)的荔灣寫字樓具有較大的租金優(yōu)勢(shì)，尤其是在二手租賃方面比較活躍swot挑戰(zhàn)1、與本案相近萬(wàn)科金色康園商鋪現(xiàn)接受內(nèi)部定登記，預(yù)計(jì)將在奧運(yùn)會(huì)過(guò)后推出2、周邊首層平均租金不高，處在60～150元/平方米*月不等。3、在寫字樓方面，以康王路以北，西華路以西，荔灣路以南的中心片區(qū)的寫字樓租金處在50-120元/平方米*月不等。4、雖然小梅大街東聯(lián)康王北路，西連荔灣路，北面西華路，處于“凹”字形這樣的位置，對(duì)商鋪有一定的促進(jìn)作用，但對(duì)本案的寫字樓而言位置是比較尷尬的。因?yàn)樾∶反蠼值墓δ苤幌抻谶B接小區(qū)之間的通道作用，對(duì)于未來(lái)的寫字樓內(nèi)辦公的客戶而言車輛頻繁出行在一定程度會(huì)造成一定的不便。項(xiàng)目SWOT小結(jié)優(yōu)勢(shì)明顯，劣勢(shì)突出出路項(xiàng)目推廣核心：

準(zhǔn)確定位，總價(jià)取勝綜上所述本案商鋪業(yè)態(tài)定位復(fù)合業(yè)態(tài)多元化經(jīng)營(yíng)是本項(xiàng)目的最佳出路本案寫字樓定位1、中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地、省內(nèi)外企業(yè)駐穗辦事機(jī)構(gòu)。2、公司員工人數(shù)在10—30人左右，公司注冊(cè)資金在50—100萬(wàn)之間。金延soho商務(wù)特區(qū)Part4

項(xiàng)目營(yíng)銷攻略1、目標(biāo)客戶是誰(shuí)？（買家、消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者分別如何定位？）2、項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力如何體現(xiàn)？之一：總價(jià)優(yōu)勢(shì)如何體現(xiàn)？之二：項(xiàng)目拿怎樣的主題、形象打動(dòng)買家？之三：項(xiàng)目核心價(jià)值如何提煉表現(xiàn)？華康居商鋪于寫字樓目標(biāo)買家項(xiàng)目周邊居民（熟悉區(qū)域狀況）本地商鋪和創(chuàng)業(yè)性的寫字樓投資者（了解廣州商鋪、寫字樓）中原資源客戶（中端至高端買家）買家具體特征分析年齡：30～50歲職業(yè)：私營(yíng)企業(yè)主、高級(jí)公務(wù)員、企業(yè)高管、高級(jí)專業(yè)人士回報(bào)：希望有穩(wěn)定、高額的租金回報(bào)，回報(bào)率希望高于8%選擇：重視鋪位位置，喜歡視察實(shí)地環(huán)境價(jià)格：總價(jià)敏感度高，街鋪總價(jià)高于100萬(wàn)成為主要投資門檻投資型買家為主，自用經(jīng)營(yíng)型買家少重點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)：投資回報(bào)率、總價(jià)、升值空間項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者初步鎖定（商鋪）主力經(jīng)營(yíng)者通過(guò)對(duì)各大超市型主力店商場(chǎng)的研究分析，以及在本項(xiàng)目新大新、小梅大街的臨街租戶現(xiàn)場(chǎng)對(duì)消費(fèi)者隨機(jī)抽樣訪談適合本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)且吻合消費(fèi)者需求的主力經(jīng)營(yíng)者如下：日常生活業(yè)種經(jīng)營(yíng)者（以餐飲、小食、面包店、糖水店等飲食類為帶動(dòng)，同時(shí)經(jīng)營(yíng)服飾、皮具皮鞋、、家居用品等）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者初步鎖定（寫字樓）1、廣州中小企業(yè)創(chuàng)新科技園的商家2、經(jīng)營(yíng)外貿(mào)生意的個(gè)人私企3、國(guó)營(yíng)單位的分支機(jī)構(gòu)或者是辦事處核心競(jìng)爭(zhēng)力之一：總價(jià)優(yōu)勢(shì)如何體現(xiàn)？?jī)r(jià)格策略的厘定定價(jià)依據(jù)市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)知和認(rèn)可程度較高；區(qū)域的發(fā)展處于成熟階段；價(jià)位對(duì)于開發(fā)商和投資者都能接受；與競(jìng)爭(zhēng)者保持均勢(shì)。綜合以上因素，我們認(rèn)為作為項(xiàng)目回收資金的關(guān)鍵，總體價(jià)格策略上可采取中價(jià)策略“中價(jià)面市、搶占市場(chǎng)、逐步拉升、回收資金”

由于本案周邊無(wú)在售的商業(yè)項(xiàng)目，因此結(jié)合我們所了解到周邊的租金狀況，通過(guò)采用以下策略推算出項(xiàng)目未來(lái)商鋪和寫字樓各自的售價(jià)租金反推售價(jià)根據(jù)目前康王路—荔灣路商圈成熟的商業(yè)氛圍，商鋪?zhàn)饨鸺s在60~150元/㎡左右，現(xiàn)在我們擬最保守地設(shè)定項(xiàng)目首層商鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)為70元；而依據(jù)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，商場(chǎng)開業(yè)三年后，在經(jīng)營(yíng)良好的情況下租金將會(huì)平均上漲1.5～2倍左右，設(shè)若12年內(nèi)保守估計(jì)平均租金可達(dá)到90～150元/㎡，由于現(xiàn)在商鋪經(jīng)營(yíng)的氛圍還未體現(xiàn)，因此我們?nèi)∫粋€(gè)與市場(chǎng)向貼切較高的中間值100元/㎡，在年收益率8%，回報(bào)年限為12.5年的情況下：首層商鋪售價(jià)為:100元×12月×12.5年=15000元/㎡

二層商鋪售價(jià)為：55元×12月×12.5年=8250元/㎡

收益還原法根據(jù)商業(yè)租金與投資回報(bào)率來(lái)確定售價(jià)，按照目前市場(chǎng)租金與價(jià)格比的參考標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)前期實(shí)際租金回報(bào)率一般為6％：均價(jià)＝租金/投資回報(bào)率；由于項(xiàng)目周邊商業(yè)尚處于市場(chǎng)培養(yǎng)期，租金價(jià)位較低，投資回報(bào)率相應(yīng)較低,均價(jià)：50元/㎡÷6%×12月=10000元/㎡39元/㎡÷6%×12月=7800元/㎡根據(jù)收益還原法，項(xiàng)目售價(jià)在7800—10000元/㎡之間。(8250元/㎡+8500元/㎡)÷

2=8375元/㎡因此即通過(guò)租金反推售價(jià)與收益還原法得出項(xiàng)目寫字樓的均價(jià)為：8375元/㎡左右。核心競(jìng)爭(zhēng)力之二：項(xiàng)目拿怎樣的主題、形象打動(dòng)買家？項(xiàng)目核心價(jià)值如何提煉表現(xiàn)？Mini-mall自由生活西關(guān)新寓項(xiàng)目主題形象定位一（現(xiàn)代、潮流）坊自由生活坊自由：表現(xiàn)生活無(wú)拘無(wú)束，活力奔放，內(nèi)容豐富多彩。生活坊：預(yù)示項(xiàng)目是居民（包括學(xué)生等）實(shí)物消費(fèi)與服務(wù)消費(fèi)的理想場(chǎng)所。Mini-mall（迷你型—購(gòu)物中心）iniMallMini：吻合項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模（全棟商業(yè)約2800m2），并突出、細(xì)致的主題特色。Mall：購(gòu)物中心，表明項(xiàng)目是區(qū)域商業(yè)重心，有很高的投資價(jià)值。all：表現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)涉及面廣，突出小而全的特點(diǎn)，包括服裝、生活用品、、學(xué)生用品等。In：表明項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)充滿潮流、現(xiàn)代，是新生活的代表。項(xiàng)目核心價(jià)值提煉絕對(duì)旺地：新大新百貨，地鐵沿線物業(yè)、公交站場(chǎng)、絕對(duì)客源：雙重人流、雙重生意，20萬(wàn)居民，50萬(wàn)學(xué)生絕對(duì)成熟：成熟屬區(qū)環(huán)境、成熟居住地段、成熟行業(yè)絕對(duì)超值：超低投入，5萬(wàn)啟動(dòng)40年收租計(jì)劃絕對(duì)收益：年回報(bào)9％絕對(duì)前景：東接康王商圈、北連東風(fēng)路，交通于地理位置得天獨(dú)厚絕對(duì)專業(yè)：專業(yè)營(yíng)運(yùn)管理，確保旺場(chǎng)絕對(duì)實(shí)力：發(fā)展商傾力打造，信心保證西關(guān)自由生活坊，成就廣州金鋪皇僅限十席低投資，高回報(bào)，年回報(bào)率高達(dá)金鋪八大必贏王牌全城首創(chuàng)Mini-mall生活商業(yè)模式9％￥50000做金鋪業(yè)主宣傳單張舉例Part5

營(yíng)銷策略部署

根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)制定針對(duì)性營(yíng)銷策略1、以快打慢、爭(zhēng)取先機(jī)以快打慢，爭(zhēng)取快速完成現(xiàn)場(chǎng)包裝、單張轟炸、客戶儲(chǔ)蓄等工作，搶奪項(xiàng)目周邊專業(yè)市場(chǎng)、企事業(yè)單位投資客群。2、“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)營(yíng)銷”策略周邊住宅及商業(yè)樓盤進(jìn)行定點(diǎn)派單中原資源客戶短信直銷3、蓄水開洪，集中引爆不斷吸納客源，當(dāng)積蓄客源能量達(dá)到最高時(shí)，“開閘泄洪”將勢(shì)能轉(zhuǎn)化為動(dòng)能，形成開盤的銷售旺勢(shì)。4、租售并舉，以租帶售通過(guò)商家不斷進(jìn)駐，強(qiáng)化投資信心，帶動(dòng)銷售人氣5、“泛銷售”策略發(fā)動(dòng)中原及各社會(huì)關(guān)系，一、二手聯(lián)動(dòng)，多角度推廣項(xiàng)目6、活動(dòng)促銷策略通過(guò)事件營(yíng)造銷售氛圍，達(dá)到促銷效果項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略部署根據(jù)本司的商業(yè)地產(chǎn)推廣經(jīng)驗(yàn)，必須做到“短、平、快”才能使資金在短期內(nèi)快速回籠，故項(xiàng)目須力爭(zhēng)在2008年1０月底前進(jìn)行重點(diǎn)銷售、應(yīng)盡快進(jìn)場(chǎng)籌客。簡(jiǎn)述各階段的主要工作一、銷售籌備期/蓄客期（8月１日-9月22日）現(xiàn)場(chǎng)方面租售中心包裝，滿足客戶接待展板包裝銷售方面預(yù)售證確立租售人員部署租售人員培訓(xùn)項(xiàng)目展示資料制作及完成廣告宣傳方面周邊區(qū)域派單廣告制作及發(fā)放短信文案確定及群發(fā)

1、工作目標(biāo)完成項(xiàng)目各項(xiàng)籌備工作通過(guò)針對(duì)性宣傳、折扣優(yōu)惠等手段儲(chǔ)蓄客源，并建立項(xiàng)目良好的市場(chǎng)形象。2、階段工作重點(diǎn)：其他籌備工作按揭銀行、律師行、買賣合同以及相關(guān)稅費(fèi)落實(shí)確定項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)方案認(rèn)購(gòu)卡\認(rèn)購(gòu)須知\意向認(rèn)購(gòu)書制作及確認(rèn)銷售手冊(cè)制作二、內(nèi)認(rèn)期／公開發(fā)售期／強(qiáng)銷期（9月23日-10月31日）工作目標(biāo)繼續(xù)貯蓄目標(biāo)誠(chéng)意客戶通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)包裝、宣傳單張派發(fā)以及媒介宣傳，令目標(biāo)客戶接收本項(xiàng)