房屋買賣合同糾紛起訴狀范本

第頁共頁房屋買賣合同糾紛起訴狀范本房屋買賣合同糾紛案例【篇1】房屋合同糾紛是指房屋買賣過程中出現(xiàn)的糾紛，包括售房廣告引起的糾紛、認(rèn)購書相關(guān)的糾紛、房屋買賣合同價款支付相關(guān)糾紛、房屋交付相關(guān)的'糾紛、延期辦證的糾紛、懲罰性賠償?shù)募m紛、二手房買賣的糾紛、商品房買賣合同解除與房屋按揭關(guān)系的沖突與協(xié)調(diào)、有關(guān)包銷的糾紛等。房屋買賣合同糾紛產(chǎn)生的原因房屋作為根本的生活資料和消費資料，對單位、對個人事關(guān)重大。一方面，經(jīng)濟(jì)的開展、人口的增長以及人們的消費程度和消費愿望的進(jìn)步，使得土地、房屋的供給跟不上需求，供需失調(diào)容易引起利益矛盾;另一方面，某些客觀情況的變化，如價格波動、質(zhì)量問題、因特殊原因不能按時交付房屋等，也會引起利益矛盾;第三，商品房買賣合同本身不標(biāo)準(zhǔn)、不詳細(xì)、不明確，或者在合同履行過程中，當(dāng)事人一方甚至雙方發(fā)生違約現(xiàn)象，同樣會引發(fā)利益矛盾;第四，商品房買賣合同當(dāng)事人一方甚至雙方違背房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)，進(jìn)犯別人的合法權(quán)益，也是造成商品房買賣合同糾紛的一個主要原因。房屋買賣合同糾紛出現(xiàn)的司法難題第一，關(guān)于認(rèn)購協(xié)議與定金的效力問題。認(rèn)購協(xié)議是廣泛存在于房屋銷售中的一種文書，因認(rèn)購協(xié)議簽署后無法達(dá)成房屋買賣合同而引發(fā)的案件的數(shù)量已經(jīng)在不斷地上升。由于買受人在簽訂認(rèn)購協(xié)議后，往往要先行支付幾千元到幾萬元的定金，假如雙方不能達(dá)成正式的商品房買賣合同，買受人更容易成為受損方，買受人索還定金那么成為必然，從各個區(qū)縣法院審理的案件看，因認(rèn)購協(xié)議產(chǎn)生的糾紛原告全部為買受人。第二，關(guān)于辦理房屋權(quán)屬證書義務(wù)承當(dāng)問題。現(xiàn)因辦證發(fā)生的糾紛，往往是出賣人無法辦理房屋所有權(quán)證和國有土地使用證導(dǎo)致的買受人辦證遲延。那么買受人購置房屋后只能自己居住，出租、出售受到限制;有的經(jīng)營者在集體土地上開發(fā)建造商品房，消費者根本領(lǐng)不到產(chǎn)權(quán)證書?，F(xiàn)此類案件審理中出現(xiàn)的難點問題是在合同沒有約定的情況下，如何認(rèn)定辦證義務(wù)以及關(guān)于違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)如何確定的問題。第三，政策調(diào)整后的稅費分?jǐn)?。稅費分?jǐn)偁幾h是指受稅收政策的影響，一些房屋買賣合同的履行跨越兩個或者兩個以上的稅收政策時期，稅收政策的變化對交易雙方均可能產(chǎn)生影響，稅收政策變化引起的營業(yè)稅、契稅增加或者減少所引發(fā)的本錢分?jǐn)偤秃贤Я栴}爭議。房屋買賣合同糾紛的司法應(yīng)對首先，簽訂合同前，要嚴(yán)格審查售房的主體資格。房屋買賣糾紛有很大一局部是由于對售房者的資格或者資信情況不理解而產(chǎn)生的。要防止和減少糾紛的發(fā)生，在簽訂正式房屋買賣合同前，包括簽訂意向書或繳納定金時，要先審查開展商的“五證”，即《國有土地使用證》、《建立用地規(guī)劃答應(yīng)證》、《建立工程規(guī)劃答應(yīng)證》、《建立工程施工答應(yīng)證》和《商品房屋預(yù)售答應(yīng)證》，特別是《國有土地使用證》和《商品房屋預(yù)售答應(yīng)證》這兩證，要認(rèn)真查看其中批準(zhǔn)銷售的面積、地點、工程名稱、銷售內(nèi)容等，防止開發(fā)商將批準(zhǔn)銷售范圍之外的房屋對外出售。因此，在簽訂認(rèn)購協(xié)議繳納定金時，要先理解主合同無法簽訂時，定金是否可以返還;買受人在簽訂認(rèn)購書，被收取數(shù)萬元的定金后，開發(fā)商是否會有“潛規(guī)那么”拋出不合理交易條件，脅迫買受人簽訂違心合同。其次，在辦理房屋權(quán)屬證書的問題上，根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條的規(guī)定，預(yù)售商品房的購置人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購置人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購置人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。在出賣人不按時提供產(chǎn)權(quán)證書，或者不提供相應(yīng)的證明文件的情況下，買受人房屋的產(chǎn)權(quán)證書就無法辦理。所以，在買受人與出賣人兩者之間互有協(xié)助履行之義務(wù)。因此，在尊重雙方當(dāng)事人意思自治的根底上，買受人要要求出賣人承當(dāng)相應(yīng)的義務(wù)。買受人可以要求出賣人簽訂協(xié)議，嚴(yán)格根據(jù)合同的約定，按照雙方約定的辦證種類進(jìn)展辦證;在雙方?jīng)]有進(jìn)展約定的情況下，應(yīng)該由相關(guān)的房地產(chǎn)主管部門決定房屋的辦證種類。最后，當(dāng)事人對稅費的支付有明確約定的，應(yīng)遵守約定;當(dāng)事人對稅費的支付沒有約定或約定不明的，應(yīng)根據(jù)國家稅費法規(guī)確定承當(dāng)主體。假設(shè)雙方當(dāng)事人對稅費的支付做出約定后，又因宏觀政策調(diào)控而發(fā)生稅費增減的，除當(dāng)事人協(xié)商一致外，增減局部仍應(yīng)按國家稅費法規(guī)確定承當(dāng)主體。雙方不能達(dá)成一致意見的，人民法院不宜直接對合同予以適當(dāng)調(diào)整或判決解除合同，雙方仍應(yīng)履行合同義務(wù)?？傊?，房屋買賣并不是像一般的商品買賣那樣簡單，它是一個系統(tǒng)工程。在買賣房屋過程中，不僅涉及到合同的合理確定，要對合同條款仔細(xì)研究琢磨，更重要的是要站在把握全局的高度上，理解交易雙方買賣的動機(jī)和實力，理解相關(guān)的法律條款，防止在法律已經(jīng)明確的問題上犯常規(guī)性的錯誤。即使在發(fā)生房屋買賣合同糾紛，我們也要保持鎮(zhèn)定。房屋買賣合同糾紛案例【篇2】買房子是一件大事，這關(guān)系到購房者以后的很多方面，房屋買賣的情況在如今社會是非常多的，二手房的買賣也一樣，不管是房屋買賣還是二手房的買賣，都是要事先約定好的，但是也會出現(xiàn)違約的情況。泰仁在線律師咨詢中心分享：二手房買賣房東違約怎么賠償？1、首先得看你們當(dāng)時簽訂的買房條款，是否涉及到違約金條款。2、假如有詳細(xì)的條款，你也同意不購置此房，可以按違約條款走。3、假如沒有詳細(xì)的違約條款，需要與購房者溝通協(xié)商。同時也可咨詢相關(guān)律師，對于違約的一個斷定，最大程度挽回你本人的損失。二手房買賣中出賣人違約怎么辦：二手房買賣中出賣人違約后，可以根據(jù)買受人自己想如何處理而決定怎么解決。詳細(xì)為：1、假如想繼續(xù)履行合同，主張延期履行違約金，合同一般是約定按每日全部房款萬分之幾的違約金。2、假如想解除合同，主張解約違約金，一般合同約定的解除合同的違約金是全部房款的百分之二十。當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大;沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費用，由違約方承當(dāng)。假如當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時對方可以選擇適用違約金或者定金條款。二手房買賣常見的違約情形：1、出賣人將房屋直接賣給第三人假如出賣人將房屋另外賣給了第三人，但未辦理過戶手續(xù)，根據(jù)法律規(guī)定，原買房人有優(yōu)先過戶的權(quán)利，可以向法院懇求要求對方繼續(xù)履行合同。假如出賣人將房屋另外賣給了第三人，并已辦理了過戶，那么出賣人就已經(jīng)構(gòu)成了惡意違約，造成合同不能繼續(xù)履行，這時買房人可以向法院提起訴訟，要求解除合同，同時要求出賣人根據(jù)房屋差價賠償違約責(zé)任。2、出賣人要求進(jìn)步房價辦理過戶在實際買賣過程中，很多出賣人在簽訂合同后認(rèn)為房子賣得太廉價了，要求另外加錢過戶。在這種情況下，買房人應(yīng)該立即向法院提起訴訟，要求凍結(jié)所購房屋，進(jìn)展財產(chǎn)保全，防止出賣人將房屋賣與第三人，進(jìn)而使所簽訂的合同不能繼續(xù)履行，同時要求法院斷定出賣人繼續(xù)履行合同。3、出賣人賣房后反悔并要求合同無效在這種情況下，買房人假如在買房時已經(jīng)知道了房屋還有其他共有人，并且未經(jīng)過共有人同意而購置房屋的，在共有人要求斷定合同無效時，是可以獲得支持的。但假如是夫妻間的共有房屋，在房屋買賣合同中，一般是認(rèn)為經(jīng)過夫妻二人同意的。買房人可以要求繼續(xù)履行合同。房屋買賣合同糾紛案例【篇3】立契約書人買方xxx〔以下簡稱甲方〕賣方xxx〔以下簡稱乙方〕，茲為房屋預(yù)定買賣事宜，雙方協(xié)議訂立本契約，各條款如下：第一條房屋基地坐落：xx等x號土地上，x形式x樓房屋約____方米〔含陽臺、公共設(shè)施在內(nèi)，以土地局核定的圖樣為準(zhǔn)〕，準(zhǔn)確面積以____機(jī)關(guān)丈量結(jié)果為根據(jù)。第二條本約房屋預(yù)定買賣金額人民幣x萬x仟x佰元整〔包括房屋造價以及施工用料說明所列各項在內(nèi)〕。第三條付款方法一、自備款人民幣x萬x仟x佰元整。第一期簽約金：人民幣x萬x仟x佰元整，于簽約時交付〔包括訂金在內(nèi)，不另立據(jù)〕。第二期款：人民幣x萬x仟x佰元整x仟x佰元整，于開工時交付。第三期款：人民幣x萬x仟x佰元整，于地下層根底構(gòu)造完成時交付。第四期款：人民幣x萬x仟x佰元整，于第壹樓構(gòu)造完成時交付。第五期款：人民幣x萬x仟x佰元整，于第貳結(jié)樓構(gòu)完成時交付。第六期款：人民幣x萬x仟x佰元整，于第參結(jié)樓構(gòu)完成時交付。第七期款：人民幣x萬x仟x佰元整，于第肆樓構(gòu)造完成時交付。二、貸款人民幣x萬x仟x佰元整，如無需貸款的，應(yīng)依以下期限按時交付?！惨弧惩怙椡瓿蓵r交付人民幣x萬x仟x佰元整?！捕呈褂么饝?yīng)證時交付人民幣x萬x仟x佰元整。〔三〕甲方接到乙方通知交屋日期三天內(nèi)將尾款人民幣x萬x仟x佰元整及其他應(yīng)負(fù)擔(dān)的各項費用全部付清后乙方應(yīng)將本約房屋交付予甲方。第四條前條第二項如辦理貸款時，應(yīng)依另立的代辦貸款委托書的約定辦理。第五條前條第二項貸款，甲方應(yīng)自使用答應(yīng)證領(lǐng)到日起至貸款領(lǐng)到日止支付銀行放款利率計算的利息予乙方。第六條本約房屋的施工標(biāo)準(zhǔn)，按建筑管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)的建筑圖說及本約所附施工說明辦理，不得有省工減料現(xiàn)象發(fā)生，甲方對于內(nèi)部裝設(shè)變更時，須征得乙方的同意，所需工料費用另行計算。第七條乙方應(yīng)自本工程開工之日起xxx工作天內(nèi)完工，如有逾期，乙方愿每逾一日給付甲方人民幣xx元以作逾期罰款金，但如因天災(zāi)人禍非人力所能抗拒的事故發(fā)生，或因甲方變更設(shè)計，或甲方延遲交款所致的，不在此限。房屋買賣合同糾紛案例【篇4】國際貨物買賣合同糾紛國際貨物買賣合同糾紛案例分析^p案例如下:中國的甲公司與美國的乙公司訂立一份國際貨物買賣合同。合同約定：甲公司出售一批衣料給乙公司，履行方式為：甲公司于7月份將該批衣料自重慶交鐵路發(fā)運至大連，后由大連船運至美國紐約，乙公司支付相應(yīng)對價。但7月份，甲公司沒有履行。8月3日，乙公司通知甲公司，該批衣料至遲應(yīng)在8月20日之前發(fā)運。8月10日，甲公司依約將該批衣料交鐵路運至大連。但該批衣料在自大連至紐約的運輸途中因海難損失80%。由于雙方對貨物滅失的風(fēng)險約定不明遂發(fā)生爭執(zhí)。乙公司認(rèn)為，甲公司未于7月份履行合同違約在先，應(yīng)承當(dāng)損害賠償責(zé)任。合同因甲公司未按時履行義務(wù)已終止，故貨物損失的風(fēng)險理應(yīng)由甲公司承當(dāng)。問：1.乙公司是否有權(quán)要求甲公司承當(dāng)損害賠償責(zé)任，為什么?2.乙公司認(rèn)為本案合同因甲公司違約已經(jīng)終止的觀點是否正確，為什么?3.本案中，貨物損失的風(fēng)險應(yīng)由誰承當(dāng)，為什么?問題補(bǔ)充：按照第三位朋友的分析^p,我可不可以這樣理解:對于因不可抗力造成的80%的貨物損失,乙公司無權(quán)要求甲公司承當(dāng)損害賠償責(zé)任;而對于另外的20%，由于甲公司延遲交貨，乙公司1，乙公司當(dāng)然有權(quán)要求甲公司賠償損失。(這里的損失肯定不是指貨物滅失的損失，乙公司認(rèn)為，甲公司未于7月份履行合同違約在先，應(yīng)承當(dāng)損害賠償責(zé)任。案例中指的損失當(dāng)然是指甲公司延遲履行給乙公司造成的損失，既然乙公司認(rèn)為貨物未交付，那么貨物滅失就不是給乙公司造成損失，那么乙公司又怎么會主張損害賠償?假如按樓上的說法，這兩項說法難道不是自相矛盾嗎?)這里的的損失是指甲公司本來應(yīng)當(dāng)7月履行合同，由于甲公司的違約未履行，直到8月在乙公司催促下，要求甲公司于8月20日前必須交貨。甲公司延遲履行合同的違約行為非常明顯，也沒有正當(dāng)?shù)目罐q理由，乙公司當(dāng)然有權(quán)要求甲公司賠償因為其延遲履行給乙公司造成的各種損失。2，乙公司認(rèn)為合同已經(jīng)終止是錯誤的。因為，甲公司延遲履行構(gòu)成違約后，乙公司本來既有權(quán)解除或終止合同(假如延遲履行造成乙公司無法達(dá)成合同目的，甲公司當(dāng)然構(gòu)成根本違約)也有權(quán)要求甲公司繼續(xù)履行(假如繼續(xù)履行對乙公司有利)。而這時，乙公司選擇了要求甲公司繼續(xù)履行。那么，根據(jù)合同法，乙公司就不能再擁有解除或終止合同的權(quán)利了。(乙公司不可能既要求甲公司繼續(xù)履行，又保存單方解除權(quán)，這顯然違背合同法的根本法理)3，本案中貨物的風(fēng)險應(yīng)當(dāng)由乙公司承當(dāng)。動產(chǎn)的風(fēng)險隨著交付而轉(zhuǎn)移，這個問題的焦點是什么地方是貨物的交付地點。因為，假設(shè)當(dāng)事人對交付地點約定不明，依合同法第61條又不能確定的，交貨地點依第141條解決。由于，貨物在交付第一承運人后滅失，因此雙方不可能適用第61條，而只能適用第141條第二款第一項，因此，甲公司自交付第一承運人之后，風(fēng)險隨之轉(zhuǎn)移至乙公司。法律根據(jù)：第六十一條合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。第一百四十一條出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的地點交付標(biāo)的物。當(dāng)事人沒有約定交付地點或者約定不明確，按照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用以下規(guī)定：(一)標(biāo)的物需要運輸?shù)?，出賣人應(yīng)當(dāng)將標(biāo)的物交付給第一承運人以運交給買受人;(二)標(biāo)的物不需要運輸，出賣人和買受人訂立合同時知道標(biāo)的物在某一地點的，出賣人應(yīng)當(dāng)在該地點交付標(biāo)的物;不知道標(biāo)的物在某一地點的，應(yīng)當(dāng)在出賣人訂立合同時的營業(yè)地交付標(biāo)的物。國際貨物買賣合同糾紛房屋買賣合同糾紛案例【篇5】原告__公司，住所地____市工業(yè)區(qū)路號。法定代表人唐_，董事長。委托代理人朱_，上海__律師。被告__廠，住所地省市路號。被告__廠未作辯論，亦未提供證據(jù)。經(jīng)對原告__公司提供的證據(jù)進(jìn)展質(zhì)證、并結(jié)合當(dāng)事人的陳述，本院確認(rèn)原告__公司訴稱事實屬實。本院另查明，原告__公司出具的四份增值稅發(fā)票，被告__廠已在相關(guān)部門作了認(rèn)證、抵扣。本院認(rèn)為，原告__公司與被告__廠之間簽訂的《買賣合同》系合同當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容不違犯國家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)迫性規(guī)定，也不具有《民法典》規(guī)定的無效合同的其他要件，該合同當(dāng)屬有效，合同的條款對合同當(dāng)事人具有拘謹(jǐn)力。被告__廠經(jīng)本院傳票傳喚后無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，應(yīng)視為其放棄自己的抗辯等其他訴訟權(quán)利，對此產(chǎn)生的.法律后果應(yīng)由其承當(dāng)。據(jù)此，按照《中華人民共和國民事訴訟法》第五百九十五條《民法典》第五百七十七條、第六百二十六條、第六百二十八條之規(guī)定，判決如下：一、被告__廠于本判決生效之日起____日內(nèi)，支付原告__公司貨款余額74，979。35元;二、被告__廠于本判決生效之日起____日內(nèi)，償付原告__公司以貨款74，979。35元為本金計，自________年____月____日起至判決生效日止，以中國人民銀行同期貸款利率計算的利息。假如未按本判決指定的期間履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第七百二十五條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費減半收取計874。06元，由被告__廠負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起____日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于____市第一中級人民法院。審訊員楊____月____日書記員湯__分期買賣合同糾紛處理分期付款買賣，是指買受人將應(yīng)付的總價款，在一定期間內(nèi)分次向出賣人支付的買賣合同。分期付款買賣也是一種特殊買賣，其根本特征在于買受人在承受標(biāo)的物后不是一次性支付價款，而是將價款分成假設(shè)干份，分不同日期支付。出賣人在分期付款買賣中還可以提出設(shè)立一些其他的特別約定，以逃避其風(fēng)險。其中比擬重要的就是所有權(quán)轉(zhuǎn)移的特別約定。本章規(guī)定，標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。當(dāng)事人可以在買賣合同中約定保存標(biāo)的物所有權(quán)的條款。該條款可以約定買受人未履行支付價款或者其他義務(wù)的，標(biāo)的物的所有權(quán)屬于出賣人。分期付款買賣的出賣人為保證自己能按期收取價款，可以約定買賣標(biāo)的物雖交付買受人，但出賣人保存其所有權(quán)，買受人全部支付價金或者在買受人支付假設(shè)干期價款或者已經(jīng)支付的價款到達(dá)全部價款的一定比例后，買賣標(biāo)的物的所有權(quán)方能移轉(zhuǎn)買受人。根據(jù)合同法，事人可以在合同中約定解除合同的條件，解除合同的條件成就時，合同解除。當(dāng)事人也可以事后經(jīng)協(xié)商一致解除合同。當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，對方可以解除合同。當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使嚴(yán)重影響訂立合同所期望的經(jīng)濟(jì)利益的，對方可以不經(jīng)催告解除合同。這些是合同解除的一般性規(guī)那么，合同法分那么假如針對詳細(xì)合同規(guī)定了一些特殊性的規(guī)那么，那么就是適用特殊優(yōu)于一般的原那么。本條有關(guān)分期付款買賣合同解除的規(guī)定就是對總那么有關(guān)規(guī)定的詳細(xì)化。《中華人民共和國合同法》第一百六十七條規(guī)定，分期付款的買受人未支付到期價款的金額到達(dá)全部價款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部價款或者解除合同。出賣人解除合同的，可以向買受人要求支付該標(biāo)的物的使用費。據(jù)此，可要求支付全部價款，不拿回標(biāo)的物。也可解除合同，拿回標(biāo)的物。同時按照月付款數(shù)額支付同期銀行貸款利息。甲方可對撤回的機(jī)器作適度的評估，并據(jù)貨款與評估之間的差額作為損害賠償金，聯(lián)同已收取的貨款，抵銷債務(wù)，如有余額那么退還乙方。第十一條甲方需保證機(jī)器的性能完全與說明書(如附文)相符，且交貨后一年內(nèi)自然發(fā)生的故障，甲方亦需負(fù)責(zé)修理。第十二條機(jī)器交貨后經(jīng)三個月的，除前條規(guī)定的情形外，甲方不負(fù)保證所有瑕疵的責(zé)任。即使交付后三個月內(nèi)，亦只容許交換機(jī)器，因機(jī)器故障而發(fā)生的損害，甲方不負(fù)其責(zé)。第四條：甲方自乙方首付車款后，應(yīng)向乙方交付所選車輛，并保證乙方交納養(yǎng)路費后可以直接運營。逾期交付車輛甲方應(yīng)賠償乙方支付車款10%的違約金，交付車輛手續(xù)欠缺影響營運，應(yīng)賠償乙方所購車型一樣車輛的營運利益。第五條：乙方應(yīng)按期支付車價款，并按期交納車輛檢驗費、養(yǎng)路費用，逾期支付，應(yīng)承當(dāng)拖欠車價款10%的違約金，除客觀情況并經(jīng)甲方同意外，逾期30日支付車價款，甲方有權(quán)解除合同，收回車輛，乙方應(yīng)支付使用車輛期間的折舊費。第六條：自甲方交付車輛之日起，乙方即獲得車輛的經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)、管理權(quán)。合同期內(nèi)，依法自主經(jīng)營，自行雇傭司機(jī)和隨車人員，發(fā)生交通事故對第三者造成損害或車輛損毀、雇傭司機(jī)傷亡等事件，與作為車輛出賣方的甲方無關(guān)，由乙方承當(dāng)各項賠償或補(bǔ)償責(zé)任。第七條：合同期內(nèi)，乙方未交清所有車價款之前，甲方保存該車所有權(quán)，乙方不得變賣，抵押，轉(zhuǎn)讓車輛。第八條：合同期滿，乙方如約履行合同義務(wù)，獲得車輛所有權(quán)，甲方協(xié)助乙方辦理車輛過戶手續(xù)，費用由乙方承當(dāng)。我國保險法兼采兩個法系的制度，如《保險法》第10條稱與保險人訂立保險合同當(dāng)事人為投保人似采取大陸法系制度，但《保險法》第12條要求投保人對保險標(biāo)的應(yīng)當(dāng)具有保險利益，那么是采取英美法系制度。就保證保險而言，外表上似乎是購車人為別人(汽車經(jīng)銷商)的利益(收回車款)投保并繳納保費，實際上是購車人為了自己的利益(獲得經(jīng)銷商給予的售車信譽(yù)、防止在出現(xiàn)一些特殊情況時喪失對車輛的所有權(quán)等)而投保并因此將保險金的懇求權(quán)讓渡給第三方(經(jīng)銷商)。所以筆者認(rèn)為，保監(jiān)會對保證保險作出的解釋更接近英美法，較為合理。與保證保險相關(guān)且容易混淆的一個概念是信譽(yù)保險，它是指保險人對被保險人(債權(quán)人)的信譽(yù)貸款和信譽(yù)售貨提供擔(dān)保的保險。主要有出口信譽(yù)保險、國內(nèi)商業(yè)信譽(yù)保險和投資信譽(yù)保險三種，分期付款購車信譽(yù)保險是國內(nèi)商業(yè)信譽(yù)保險的一種。保證保險與信譽(yù)保險的主要差異在于主體的不同：假如投保人為汽車買受方，是保證保險;假如投保人為汽車銷售商，就是信譽(yù)保險。在西方成熟的汽車保險市場上，汽車銷售商以購置者的信譽(yù)為保險標(biāo)的投保的信譽(yù)保險，保費由銷售商繳納，受益人為銷售商自己，在其遭遇市場風(fēng)險，出售抵押或保存所有權(quán)的汽車等情況下仍不能收回全部車款時，可以從保險人那里獲得缺乏局部的賠償。而購車人以自己的信譽(yù)為保險標(biāo)的投保的保證保險，保費那么由購車方繳納，受益人也是購車人本人，購車方可以在其收入流中斷不能如期還款的情況下由保險人代為付款，而仍然擁有所購汽車，但當(dāng)購車者收入恢復(fù)后，有向保險公司歸還所墊付資金的義務(wù)。事實上，購車信譽(yù)保險和保證保險都以購車方的信譽(yù)風(fēng)險為標(biāo)的，在本質(zhì)與功能上沒有本質(zhì)性的區(qū)別，但是兩者是獨立的險種，一般而言信譽(yù)保險的風(fēng)險大于保證保險。在我國，有人主張用信譽(yù)保險代替保證保險，[6]實務(wù)中，也有將保證保險涵蓋在信譽(yù)保險之中或?qū)烧吆喜橐粋€險種的，如中保財產(chǎn)保險創(chuàng)辦的機(jī)動車輛分期付款售車信譽(yù)保險、太平洋保險創(chuàng)辦的汽車分期付款信譽(yù)保證保險等。這是不太恰當(dāng)?shù)?，容易產(chǎn)生混亂而出現(xiàn)諸如名為保證保險實為信譽(yù)保險等情況，不利于當(dāng)事人的繳費義務(wù)與受益權(quán)利保持一致。二、分期付款購車保證保險的法律性質(zhì)分期付款購車保證保險合同終究是保險還是保證，理論與理論中存在不同觀點。一種觀點認(rèn)為：保證保險合同實際屬于保證合同的范疇，只不過采用了保險的形式，保證保險是一種由保險人創(chuàng)辦的擔(dān)保業(yè)務(wù)。[7]太平洋保險公司在其《分期付款購車合同履約保險條款》第3條就規(guī)定：本保險是《購車合同》的附屬合同，保險責(zé)任為一般保險(保證)責(zé)任。(也有保險公司如中保財產(chǎn)保險公司和平安保險公司將保險責(zé)任認(rèn)定為連帶保證責(zé)任)。由此引發(fā)的一個相關(guān)問題是對保險公司業(yè)務(wù)范圍的爭議。因為根據(jù)我國《保險法》第105條的規(guī)定，保險公司的資金運用限于在銀行存款、買賣政府債券、金融債券和國務(wù)院規(guī)定的其他形式(如證券投資基金、中央企業(yè)債券以及最近允許保險公司購置的電信通訊類企業(yè)債券等)，是不能用于保證擔(dān)保的，理論中曾有保險公司對外進(jìn)展擔(dān)保業(yè)務(wù)(主要是水險業(yè)務(wù))而遭受處分，處分的原因就是超越了其經(jīng)營范圍，屬于違規(guī)操作。____雖然曾認(rèn)可個別保險公司可以從事?lián)I(yè)務(wù)，但因為與《保險法》的強(qiáng)迫性標(biāo)準(zhǔn)相違犯，其做法及效力值得商榷。[8]即使在國外，保證保險業(yè)務(wù)也并非任何保險公司都可以辦理，而是要由政府保險管理部門批準(zhǔn)，政府對這種特許權(quán)的控制比擬嚴(yán)格。如美國財政部每年要對保證保險人資格審查予以公布，同時每家公司承保業(yè)務(wù)都有明確限額。申請保證保險業(yè)務(wù)的公司必須有雄厚的經(jīng)濟(jì)實力，專業(yè)化的核保隊伍及嚴(yán)格的信譽(yù)調(diào)查機(jī)構(gòu)等。筆者以為，問題的關(guān)鍵在于對可保風(fēng)險這個概念的理解。權(quán)威的布萊克法律詞典定義保險為：一方當(dāng)事人因為約定的對價而對另一方當(dāng)事人承當(dāng)補(bǔ)償其因為特定風(fēng)險造成特定事項之損失的合同。這里的特定風(fēng)險是未知的將來可能發(fā)生的意外事件。[11]即保險人承保的應(yīng)該是可保風(fēng)險。這就要求損失的發(fā)生必須是意外的和非成心的，超出投保人可以控制的范圍，且與投保人的任何行為無關(guān)。在汽車分期付款銷售中存在著多種風(fēng)險，如購置人因人身意外傷害及死亡或因收入減少而降低或喪失還款才能的風(fēng)險、汽車市場的價格變化而導(dǎo)致的購置人放棄分期付款而追償款又缺乏以充抵車款的風(fēng)險、購車人根本無歸還才能或歸還才能缺乏，而隱瞞真相，成心欺詐套取資金的風(fēng)險、汽車銷售商因有了保險而疏于對購車人的資格審核造成的風(fēng)險等。[12]其中，有些損失具有確定的概率分布，可以作出較為準(zhǔn)確的測量，可以納入保險的范疇，有的風(fēng)險如欺詐風(fēng)險那么更多取決于當(dāng)事人的主觀因素，不具有可測性，假如用保險方式加以轉(zhuǎn)移，比擬容易引發(fā)道德風(fēng)險。當(dāng)然在一定條件下，保證中的債務(wù)人不履行債務(wù)的機(jī)率也能統(tǒng)計出來，保證人可以根據(jù)此項統(tǒng)計收取一定費用。這也是保證演變?yōu)楸ＷC保險的內(nèi)在動因之一。[13]筆者認(rèn)為保險公司承保時應(yīng)該根據(jù)其自身技術(shù)條件程度予以區(qū)分，以明確其保險責(zé)任的范圍。對其不合適承保的風(fēng)險宜在保險合同的責(zé)任免除條款中注明?，F(xiàn)實中，保險公司往往對此未作詳細(xì)區(qū)分，加之保證保險的對象與保證擔(dān)保的對象在功能上趨向一致，在范圍上可能發(fā)生重合，因此有人認(rèn)為，對保證保險合同性質(zhì)的判斷，應(yīng)當(dāng)關(guān)注詳細(xì)合同的約定。假如保證保險合同的約定與保證一致，該合同就等于保證合同;假如約定的內(nèi)容與保證合同差異很大，就是保險。這種意見是比擬中肯的三、分期付款購車保證保險合同中的假設(shè)干詳細(xì)問題1.汽車分期付款保證保險合同與汽車分期付款買賣合同的關(guān)系分期付款購車保證保險實際上包含三方當(dāng)事人、兩種合同：汽車銷售商(或者發(fā)放貸款的金融機(jī)構(gòu)，下同)和購車人簽訂汽車分期付款買賣合同，購車方與保險人簽訂的保證保險合同。這兩份合同在法律地位上是主從合同關(guān)系還是各自為獨立的合同?這個問題直接關(guān)系到買賣合同對保險合同的影響力和這兩種合同糾紛是否應(yīng)合并審理。假如成認(rèn)保證保險合同的附屬性，就意味著保險合同以買賣合同的存在與生效為前提，不能單獨存在。買賣合同變更或終止，保證保險合同也應(yīng)變更或終止;買賣合同被宣告無效或撤消，保證保險合同也將失去效力，所以兩種糾紛可以合并審理。一些法院在審理此類糾紛時，就經(jīng)常將保險人追加為案件第三人。假如買賣合同與保證保險合同各自為獨立合同，那么彼此間效力互不影響，因此汽車經(jīng)銷商起訴購置人與起訴保險人是兩種獨立的訴，不應(yīng)合并審理。從有關(guān)保險公司制定的法律條款分析^p，對保證保險合同糾紛的處理不可能不涉及買賣合同關(guān)系，假如不允許合并審理，對三方當(dāng)事人之間的糾紛難以徹底解決，且給當(dāng)事人增加訴累。至于保險公司在案件中是作為第三人還是作為共同被告值得討論。至于買賣合同的爭議是否影響保證保險的索賠與理賠，不能一概而論，應(yīng)視詳細(xì)情況。假如買賣合同無效或被撤銷當(dāng)然談不上保證保險合同的索賠和理賠等履行問題。理論中較常發(fā)生的是，在買賣合同履行期內(nèi)，經(jīng)銷商和購車人就分期付款合同達(dá)成變更協(xié)議或者向第三人轉(zhuǎn)移債權(quán)債務(wù)，而沒有反響通知保險公司，導(dǎo)致保證保險合同失效。假如是買賣雙方針對合同效力以外問題(如所購車輛的質(zhì)量問題)產(chǎn)生爭議，可能影響購車方付款義務(wù)的，在爭議獲得最終結(jié)果前可以判令中止保險合同索賠理賠與追償?shù)扔嘘P(guān)程序，待明確后再行解決。2.保證保險合同中汽車銷售商的信譽(yù)審核義務(wù)在分期付款購車保證保險中出現(xiàn)的問題較多與汽車銷售商與有關(guān)金融機(jī)構(gòu)未履行自己義務(wù)有關(guān)。在分期付款購車中汽車銷售商可以通過各種方法保障其債權(quán)的實現(xiàn)：如對購車人資進(jìn)展信審查、在汽車上設(shè)定第一順序的抵押權(quán)、或是保存車輛所有權(quán)等。當(dāng)購車人投保了保證保險時，假如銷售商怠于行使自己的這些權(quán)利會使保險標(biāo)的的危險程度增加，損害保險人的利益，因此經(jīng)銷商的這些權(quán)利就變成了它對保險人的義務(wù)。由于目前分期付款的法律環(huán)境不完善及其他一些原因，經(jīng)銷商的所有權(quán)保存等制度還只是處于理論討論和制度設(shè)計層面上，幾乎無法操作。[3.分期付款購車保證保險合同中的反擔(dān)保問題保證保險實務(wù)中，保險公司承保時，往往要求購車人提供充分的反擔(dān)保。在可以用于反擔(dān)保的抵押或質(zhì)押的財物方面，考慮到假如用變現(xiàn)才能較強(qiáng)的股票或債券的話，那么客戶可以直接將其提供給經(jīng)銷商或金融機(jī)構(gòu)作為擔(dān)保，沒有理由投保保險;而假如用房地產(chǎn)作抵押，因為我國房地產(chǎn)市場還不太標(biāo)準(zhǔn)，操作起來又很費事，因此通常是用汽車本身作抵押物。由于購車人購車時已經(jīng)首期支付了一定比例的車款，是可以承受的。但是目前我國《擔(dān)保法》上規(guī)定的汽車抵押尚未落實，各地車輛管理部門沒有普遍開展汽車抵押登記，汽車只有使用證書而沒有產(chǎn)權(quán)證書，加上汽車的流動性很大，全國汽車管理的聯(lián)網(wǎng)建立尚待完善，因此僅以購車合同標(biāo)的(轎車)抵押擔(dān)保是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。買賣合同:憑樣品買賣合同糾紛憑樣品買賣，又稱樣品買賣、貨樣買賣，是指以出賣人交付的貨物須與當(dāng)事人保存的樣品具有同一品質(zhì)的買賣，因此而產(chǎn)生的糾紛即為憑樣品買賣合同糾紛。憑樣品買賣合同糾紛一般是因雙方當(dāng)事人對出賣人交付的標(biāo)的物質(zhì)量是否合格而產(chǎn)生的，所以，此類案件的原告一般是合同的買受人，被告那么一般是出賣人。假如雙方當(dāng)事人就其買賣合同是否屬于樣品買賣而發(fā)生爭議時，應(yīng)當(dāng)實行"誰主張、誰舉證"的原那么，買受人主張為憑樣品買賣的，應(yīng)當(dāng)由買受人舉證;出賣人主張為憑樣品買賣的，應(yīng)當(dāng)由出賣人舉證。(一)憑樣品買賣合同中的樣品確定標(biāo)準(zhǔn)憑樣品買賣是一種特殊的買賣，其特殊性就表如今當(dāng)事人是以樣品來確定標(biāo)的物的品質(zhì)。所謂樣品，又稱貨樣，是指當(dāng)事人選定的用以決定標(biāo)的物的品質(zhì)的貨物。因此，樣品買賣的根本特征就在于出賣人交付的貨物與樣品須具有同一品質(zhì)，它是以樣品來確保標(biāo)的物品質(zhì)的，而不是以出賣人交付的貨物符合樣品的品質(zhì)為生效條件，也不是以出賣人交付的貨物不符合樣品的品質(zhì)為解除條件?？梢姡跇悠焚I賣合同中，標(biāo)的物的品質(zhì)與樣品一樣是當(dāng)事人關(guān)于標(biāo)的物品質(zhì)的約定，而不是以標(biāo)的物的品質(zhì)符合樣品為決定買賣合同效力的條件。而憑樣品買賣合同糾紛那么主要是因雙方當(dāng)事人對出賣人交付的標(biāo)的物的質(zhì)量產(chǎn)生爭議而引起的糾紛，所以確定樣品對于判斷出賣人所交付的標(biāo)的物是否符合約定至關(guān)重要。樣品買賣須有樣品的存在，而且樣品須于訂立合同作出約定。雙方當(dāng)事人怎樣選擇樣品以及保存樣品在買賣合同中是至關(guān)重要的，雙方當(dāng)事人選擇什么樣的樣品，要看買受人的目的、需要和出賣人的才能，選擇的樣品可以是從現(xiàn)貨中選擇，也可以另行約定。樣品買賣中，雙方約定了樣品后，就應(yīng)當(dāng)保存好樣品以備日后對照，必要時要在公證處封存。對樣品的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)依《合同法》第168條的規(guī)定認(rèn)定，即憑樣品買賣的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)封存樣品，并可以對樣品質(zhì)量予以說明?！逗贤ā分砸?guī)定憑樣品買賣合同的雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)封存樣品，是因為樣品買賣合同中必須有樣品的存在，因為樣品的質(zhì)量是檢驗出賣人交付的標(biāo)的物是否符合要求的惟一標(biāo)準(zhǔn)，封存樣品的目的即在于保護(hù)樣品，使其不損壞滅失，并為合同標(biāo)的物的檢驗以及當(dāng)事人糾紛的排解提供證據(jù)。法院在審理案件中，以雙方當(dāng)事人封存的樣品為買賣合同中的樣品。當(dāng)然，這里所說的"封存"，應(yīng)當(dāng)作較為廣義的理解，不應(yīng)僅理解為包裝及密封，只要為一切必要的保護(hù)措施即可。(二)樣品品質(zhì)說明的效力《合同法》第168條規(guī)定，當(dāng)事人封存樣品時，還可同時對樣品的質(zhì)量予以說明。當(dāng)事人在封存樣品的同時，還可以用語言、文字對樣品的品質(zhì)予以說明，防止合同成立后樣品發(fā)生變化，從而產(chǎn)生糾紛。出賣人交付的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)與樣品及其說明的質(zhì)量相符。所以，出賣人對樣品出具的說明，亦構(gòu)成對標(biāo)的物質(zhì)量的擔(dān)保內(nèi)容。(三)憑樣品買賣合同中交付標(biāo)的物質(zhì)量是否符合樣品的判斷1.一般原那么。對憑樣品買賣合同糾紛案件中，買受人假如認(rèn)為出賣人所交付的標(biāo)的物的質(zhì)量不符合樣品質(zhì)量的，那么應(yīng)當(dāng)由買受人負(fù)舉證證明的責(zé)任;在訴訟中，買受人可以申請由人民法院委托有關(guān)專門機(jī)構(gòu)進(jìn)展質(zhì)量鑒定。質(zhì)量鑒定機(jī)構(gòu)對出賣人交付標(biāo)的物進(jìn)展質(zhì)量鑒定的標(biāo)準(zhǔn)一般情況是既不是國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，也不是標(biāo)的物的通常標(biāo)準(zhǔn)，而是以樣品所表達(dá)的品質(zhì)為鑒定標(biāo)準(zhǔn)，雙方當(dāng)事人對樣品所作的說明也是鑒定所根據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容。對于出賣人實際交付的標(biāo)的物是否與樣品的品質(zhì)相符，除憑肉眼可以作出判斷的以外，一般均應(yīng)當(dāng)委托專門機(jī)構(gòu)進(jìn)展質(zhì)量鑒定后認(rèn)定。2.在對交付的標(biāo)的物品質(zhì)是否符合樣品品質(zhì)時，還有一個問題應(yīng)當(dāng)引起注意，即當(dāng)雙方當(dāng)事人所封存的樣品存在隱蔽瑕疵時，對質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的判斷與選擇。所謂隱蔽瑕疵，是指當(dāng)事人已盡其交易上的必要注意，仍然沒有發(fā)現(xiàn)的瑕疵?！逗贤ā返?69條規(guī)定，憑樣品買賣的買受人不知道樣品有隱蔽瑕疵的，即使交付的標(biāo)的物與樣品一樣，出賣人交付的標(biāo)的物的質(zhì)量仍然應(yīng)當(dāng)符合同種類物的通常標(biāo)準(zhǔn)。此條規(guī)定所指的隱蔽瑕疵，應(yīng)當(dāng)是指買受人盡交易上的注意而未能發(fā)現(xiàn)的、且并非出賣人成心不告知的瑕疵。依《合同法》的規(guī)定，買受人不知道樣品存在隱蔽瑕疵的，出賣人負(fù)有交付具有同種類物通常標(biāo)準(zhǔn)的物的義務(wù)，而不管其所交付的標(biāo)的物與樣品的品質(zhì)是否一樣。也就是說，假如樣品雖然存在隱蔽瑕疵，但并沒有因此影響標(biāo)的物的通常用處，可以到達(dá)同種標(biāo)的物的通常標(biāo)準(zhǔn)的，出賣人仍然可以按樣品的品質(zhì)交付標(biāo)的物;假如出賣人未按樣品的品質(zhì)要求交付標(biāo)的物的，而樣品存在的隱蔽瑕疵足以影響標(biāo)的物的通常用處，達(dá)不到同種物的通常標(biāo)準(zhǔn)的，此時出賣人本可按照合同交付與樣品一樣品質(zhì)的標(biāo)的物，但是法律為保護(hù)買受人的利益，仍然要求出賣人負(fù)有交付符合同種物的通常標(biāo)準(zhǔn)的標(biāo)的物的義務(wù)，此時，出賣人交付的標(biāo)的物不應(yīng)與樣品一樣，在這種情況下，憑樣品買賣合同中的質(zhì)量條款實際上因法律規(guī)定而改變。對憑樣品買賣中，假如樣品存在隱蔽瑕疵的，那么必須適用《合同法》第169條的規(guī)定對標(biāo)的物的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)展確定，此條規(guī)定是一項強(qiáng)行性的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)事人不得以約定排除該條的適用，因為出賣人的質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任是一種法定責(zé)任，其目的在于平衡買賣雙方的利益。分期付款買賣合同糾紛分期付款買賣合同，是指買受人將其應(yīng)當(dāng)交付的合同總價款，按照一定的期限分批支付給出賣人的買賣合同。(一)分期付款買賣合同標(biāo)的物的交付標(biāo)準(zhǔn)從我國《合同法》第167條的規(guī)定來看，分期付款買賣合同的標(biāo)的物既包括動產(chǎn)，也包括不動產(chǎn)。對于分期付款買賣合同標(biāo)的物的交付形式，與一般買賣合同確實定方式一樣。而對于分期付款買賣合同標(biāo)的物的交付時間，《合同法》沒有作出明確的規(guī)定，在通常情況下，出賣人應(yīng)于買受人交付第一次價款的同時將標(biāo)的物交付給買受人。對此，結(jié)合我國《合同法》關(guān)于分期付款買賣合同規(guī)定的精神來看，出賣人也應(yīng)于買受人交付第一次價款的同時交付標(biāo)的物。除非當(dāng)事人有特別約定。(二)分期付款買賣合同標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移確定標(biāo)準(zhǔn)依《民法通那么》第72條的規(guī)定，按照合同或者其他合法方式獲得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權(quán)從財產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！逗贤ā返?33條那么規(guī)定，標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。對于分期付款買賣合同標(biāo)的物的所有權(quán)應(yīng)從何時起轉(zhuǎn)移，在理論中還有不同的觀點：一種觀點認(rèn)為，在分期付款買賣合同中，標(biāo)的物的所有權(quán)的轉(zhuǎn)移首先應(yīng)從當(dāng)事人的約定，當(dāng)事人沒有約定的，應(yīng)從價款全部支付完畢時轉(zhuǎn)移。第二種觀點認(rèn)為，分期付款買賣合同成立后，出賣人應(yīng)按合同規(guī)定將標(biāo)的物交付給買受人直接占有，但并不必須轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)，標(biāo)的物的所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移，由雙方自行協(xié)商。第三種觀點認(rèn)為，分期付款買賣不影響標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，買受人獲得標(biāo)的物時即獲得其所有權(quán)。第四種觀點認(rèn)為，在分期付款買賣合同中，除法律或者合同另有約定外，出賣標(biāo)的物所有權(quán)自出賣人交付時起轉(zhuǎn)移給買受人。第五種觀點那么認(rèn)為，無論分期付款買賣合同有無所有權(quán)保存的約定，應(yīng)推定標(biāo)的物的所有權(quán)于付清全部價款同時轉(zhuǎn)移給買受人。結(jié)合我國《合同法》、《民法通那么》以及其他法律、行政法規(guī)的規(guī)定，對分期付款買賣合同標(biāo)的物轉(zhuǎn)移的時間確定，可以按以下原那么處理：1.法律對所有權(quán)的轉(zhuǎn)移有明確規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按法律的規(guī)定認(rèn)定標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移時間，如法律規(guī)定不動產(chǎn)所有權(quán)自登記之日起轉(zhuǎn)移，所以商品房分期付款買賣合同中的標(biāo)的物，即房產(chǎn)的所有權(quán)應(yīng)自辦理房產(chǎn)所有權(quán)登記之時轉(zhuǎn)移。局部動產(chǎn)如機(jī)動車、船舶等交通工具的所有權(quán)也自登記過戶之日起轉(zhuǎn)移。2.法律對標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移沒有規(guī)定的，可以由雙方當(dāng)事人對所有權(quán)的轉(zhuǎn)移時間自行約定，假如當(dāng)事人約定標(biāo)的物并不在交付之時轉(zhuǎn)移的，那么依其約定，如所有權(quán)保存的買賣合同(所有權(quán)保存是指當(dāng)事人在買賣合同中約定，在出賣人交貨后，只有當(dāng)買受人充分履行付款義務(wù)時，標(biāo)的物的所有權(quán)才轉(zhuǎn)移到買受人手中;在此之前，出賣人將一直保存對標(biāo)的物的所有權(quán)，并在買受人不履行付款義務(wù)時，出賣人有追索標(biāo)的物的權(quán)利)。3.法律沒有對標(biāo)的物所有權(quán)的保存作出明確規(guī)定，當(dāng)事人也沒有作出特別約定的，標(biāo)的物的所有權(quán)自出賣人交付給買受人之時轉(zhuǎn)移給買受人。(三)因買受人違約而產(chǎn)生的分期付款買賣合同糾紛的審理標(biāo)準(zhǔn)在分期付款買賣合同中，由于買受人系分期付款，所以，出賣人難免有收不回買賣合同價款的可能，而且因買受人的不同，這種風(fēng)險的出現(xiàn)幾率也會有所不同。因此，對于買受人的這種違約的危險，出賣人會想盡方法加以防止，其中，約定期限利益的喪失條款或者合同解除條款，那么是出賣人在買受人違約時所采取的救濟(jì)方法，也是分期付款買賣合同中買受人違約時的責(zé)任承當(dāng)?shù)奶厥庑问健?.期限利益喪失條款的適用標(biāo)準(zhǔn)。所謂期限利益喪失條款，是指買受人遲延支付分期付款買賣合同價款到達(dá)法律規(guī)定的程度時，出賣人有權(quán)要求買受人支付剩余的全部價款，買受人將喪失其在分期付款買賣中的期限利益。期限利益條款是為了保障出賣人可以收回全部價款而設(shè)的防范措施性質(zhì)的條款，也是買受人違約時出賣人所采取的救濟(jì)手段。但該種措施假如被出賣人濫用，那么會損害買受人的利益。因此，各國法律對期限利益喪失條款均加以一定的限制。我國《合同法》第167條第1款規(guī)定，分期付款買賣合同的買受人未支付到期價款的金額到達(dá)全部價款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部價款。對出賣人懇求提早支付全部價款的特別約定的上述限制，屬于法律的強(qiáng)行性規(guī)定，當(dāng)事人在合同中不得限制、排隊或者違背這些限制，否那么可以認(rèn)定為無效條款。但是，需要指出，并非只要當(dāng)事人的約定與上述規(guī)定不一致時就會導(dǎo)致合同無效，法律作出這樣的規(guī)定，其目的主要是為了保護(hù)買受人的利益，假如當(dāng)事人在合同中的約定對保護(hù)買受人利益更為有利，那么不屬于違背法律規(guī)定。2.合同解除條款的適用標(biāo)準(zhǔn)。分期付款買賣合同的解除條款，又稱為失權(quán)條款，是指在買受人違約時，出賣人可以解除分期付款買賣合同，而取回標(biāo)的物的條款。我國《合同法》第167條第1款規(guī)定，分期付款的買受人未支付到期價款的金額到達(dá)全部價款的五分之一的，出賣人可以解除合同。對于出賣人解除權(quán)的行使，應(yīng)按《合同法》此條規(guī)定的限制條件認(rèn)定。即買受人未支付的價款到達(dá)價款總金額的五分之一時，出賣人可以解除合同;當(dāng)事人雖然可以在合同中約定解除合同的條件，但該約定的條件不應(yīng)低于法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，否那么，不利于對買受人的利益進(jìn)展保護(hù)。另外，不管分期付款買賣合同是否約定了所有權(quán)保存條款，出賣人均在法律規(guī)定情形出現(xiàn)時有權(quán)解除合同，否那么不利于保護(hù)出賣人的利益。且我國《合同法》并未要求出賣人在解除合同前對買受人先施行付款催告程序，這是對出賣____利的保護(hù)，即買受人未支付到期價款的金額已經(jīng)達(dá)全部價款的五分之一，那么構(gòu)成了對出賣____利的極大損害，法律允許出賣人不經(jīng)催告而徑行解除合同，完全是合情合理的。在因買受人未支付到期價款到達(dá)法律規(guī)定數(shù)額時，出賣人可以解除合同，合同因被解除，那么買受人因合同而獲得的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)返還給出賣人，即產(chǎn)生恢復(fù)原狀的效果。出賣人也應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)收取的價款返還給買受人。但是，出于對出賣人利益保護(hù)的需要，我國《合同法》第167條第2款規(guī)定，出賣人解除合同的，可以向買受人要求支付該標(biāo)的物的使用費。也就是說，在一般情況下，因買受人原因此由出賣人解除合同時，出賣人可以向買受人懇求從應(yīng)當(dāng)返還的價款中支付或者抵扣一定的金額，作為該標(biāo)的物的使用費。而對于該標(biāo)的物的使用費的詳細(xì)金額如何確定，《合同法》并未作出明確的規(guī)定，結(jié)合審訊理論，對此種使用費的計算，可以比照租金來確定，即按買受人使用標(biāo)的物的期限及單位時間的同類標(biāo)的物的租金來計算，在使用費確定后，使用費低于買受人已交付的價款的，出賣人應(yīng)依扣減法即扣除已經(jīng)交付的價款中的使用費，將剩余的局部返還給買受人;假如使用費高于已經(jīng)支付的價款的，那么出賣人還可以懇求買受人補(bǔ)足使用費。另外，在出賣人因買受人違約而解除合同的情況下，出賣人除了可以要求買受人支付標(biāo)的物的使用費外，還可以要求買受人給付賠償金或者違約金。其中違約金應(yīng)以雙方在合同中明確約定為承當(dāng)?shù)脑敲?。而對于出賣人的損失，那么既包括積極損失，也應(yīng)包括可得利益的損失。買賣合同糾紛律師函范本特別注意：律師函只能由律所和律師發(fā)出?。∑渫亓?，很多時候不是來自于律師函內(nèi)容，而是來自于律師的身份，來自于這是律師發(fā)出的，是一種強(qiáng)勢的意思表示，俗稱“合法的恫嚇信”。函號：_______致________：________律師事務(wù)所依法承受________〔下稱業(yè)主〕的委托，指派________律師作為其委托代理人。就貴公司與上述業(yè)主之間的商品房買賣合同糾紛一事致函與貴公司。根據(jù)業(yè)主們提供的相關(guān)證據(jù)材料，貴公司與上述業(yè)主簽訂了一份《________樓宇認(rèn)購書》。該《認(rèn)購書》約定，上述業(yè)主自愿認(rèn)購中國________市________《________樓宇》〔注冊名：________商住中心〕的物業(yè)，并同意按銀行按揭付款的方式向貴公司支付購樓款。該《認(rèn)購書》簽訂的7日內(nèi)，按照該《認(rèn)購書》的約定，上述業(yè)主已將繳樓款存入________在交通銀行________________支行的賬號，并與貴公司簽署了《商品房買賣合同》、與銀行簽訂了《個人住房抵押貸款合同》辦理完銀行按揭手續(xù)?！渡唐贩抠I賣合同》約定“貴公司應(yīng)當(dāng)在_____年____月____日〔或_____年____月____日〕前，將符合交付條件的商品房交付給買受人〔業(yè)主〕使用。逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受解除合同通知到達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的5%向買受人支付違約金。”我們認(rèn)為，貴公司與上述業(yè)主之間是合法有效的商品房買賣合同關(guān)系。《商品房買賣合同》簽訂后，貴公司理應(yīng)在該合同的交樓期限內(nèi)〔即于_____年____月____日〔或_____年____月____日〕之前〕將符合交付條件的物業(yè)交付給業(yè)主們使用?，F(xiàn)如今貴公司逾期交樓的時間已超過了60天，根據(jù)貴公司與業(yè)主的《商品房買賣合同》的相關(guān)約定，業(yè)主依法有權(quán)解除該《商品房買賣合同》，同時有權(quán)要求貴公司退還已付款和支付違約金?，F(xiàn)上述業(yè)主經(jīng)過慎重考慮，決定解除與貴公司之間的《商品房買賣合同》。在貴公司接到本函后，貴公司與各業(yè)主之間的《商品房買賣合同》立即解除。同時，希望貴公司在接到本函后的30天內(nèi)，根據(jù)《商品房買賣合同》的約定退還已付款和支付違約金給各位業(yè)主。逾期我們將采取必要的法律手段來解決此事。到時，貴公司將因訴訟程序而可能帶來被查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的不利后果,并將承當(dāng)巨額的訴訟費用。有任何問題，不吝聯(lián)絡(luò)。律師事務(wù)所：_________律師：_______________聯(lián)絡(luò)方式：________________年____月____日林某試用買賣合同糾紛【案情介紹】-XX年3月8日，桂林某商廈為答謝廣闊女性的厚愛，舉辦了特定化裝品的試用買賣活動。活動期間，所有女性可以憑證件試用特定品牌的化裝品，試用期間無須支付任何費用。同日，林女士選用了一套合適于自己皮膚的化裝品，并與該商廈簽訂了一份合同。合同規(guī)定：林女士所選用的化裝品價值800元，試用期屆滿時如假設(shè)同意購置應(yīng)向商廈支付價款，不同意購置那么應(yīng)歸還本商廈，無須支付任何費用。試用期為20天，自交付化裝品的次日起算。林女士將自己的工作證押在了商廈。3月27日，商廈職工向林女士打詢問其是否購置，并告知如假設(shè)購置應(yīng)在29日前付款，林女士只是說化裝品很合適自己的皮膚，對于是否購置未作任何表示。4月1日，林女士收到賬單一份，商廈要求林女士前去付款。林女士認(rèn)為自己并未表示要購置該化裝品，商廈要求前去付款實在是無稽之談，簡直是強(qiáng)買強(qiáng)賣，進(jìn)犯了其合法權(quán)益。商廈屢次向林女士催要貨款，均遭回絕，無奈商廈向法院起訴了林女士。?【審理結(jié)果】?法院經(jīng)審理認(rèn)為：林女士與某商廈簽訂的合同屬于試用買賣合同，合同的試用期為20天。根據(jù)《合同法》第171條的規(guī)定，林女士在試用期內(nèi)有權(quán)決定是否購置該化裝品，而林女士在試用期屆滿時未作是否購置的表示，應(yīng)當(dāng)視為購置。因此，商廈要求其付款的行為應(yīng)受法律保護(hù)，法院遂判決林女士向某商廈支付化裝品款800元。?【評析】?本案主要涉及試用買賣的效力問題。