購物中心營運管理手冊全方位指導(dǎo)

序號內(nèi)容大綱(一)序言2.2.職能定位456(四)準準準(五)5.2.3商業(yè)物業(yè)能源損耗管理制度點營運部文員5.5推廣管理100 (一)序言業(yè)務(wù)管理人員了解其崗位職責，知悉其主要的工作內(nèi)容、業(yè)務(wù)制度和流程，統(tǒng)一業(yè)務(wù)部門的規(guī)范化作業(yè)，同時加強與其他部門的溝通。在日常的經(jīng)營業(yè)務(wù)管理工作中，相經(jīng)營管理、整體形象策劃推廣與促銷推廣活動、日常的物業(yè)服務(wù)管理。營運管理的目的是通過統(tǒng)籌和整合各種營運資源，不斷優(yōu)化業(yè)態(tài)組合，提高租戶質(zhì)量，以有效最低(二)營運部組織架構(gòu)設(shè)置營運總監(jiān)副總監(jiān)/總監(jiān)助理客戶客戶服務(wù)策劃推廣物業(yè)管理經(jīng)營管理工工程物業(yè)部經(jīng)理工程物業(yè)部主管市場推廣部經(jīng)理活動策劃主管設(shè)計制作主管營運部經(jīng)理xx項目XX項目XX項目XXXX(三)主要崗位工作職責工作11234在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，全面支持各項目的營運日常管理工作；與項目共同完成公司下達的經(jīng)濟指標和重點工作；組織擬定(修改)營運部年度經(jīng)濟目標和重點工作計劃并認真實施完成；組織擬定(修改)營運部的基本管理制度和業(yè)務(wù)流程；5根據(jù)市場和商圈的變化，支持協(xié)助項目進行經(jīng)營調(diào)整；6在公司領(lǐng)導(dǎo)下，支持營運團隊的管理和建設(shè)；7配合公司實行目標管理及績效考評；運團隊的管理水平，提高各項目的商業(yè)價值。項次主要工作1完成情況；2組織編制營運基本制度和流程，擬定各項管理辦法及緊急事件處理程序；3推動各項管理規(guī)章、制度、流程執(zhí)行，并根據(jù)實際營運狀況進行修改；4負責組織現(xiàn)場監(jiān)督各項目現(xiàn)場營運工作；5協(xié)助支持監(jiān)督各項目基礎(chǔ)物業(yè)管理要求的執(zhí)行情況；67理提供科學的依據(jù)。8分析營運結(jié)果并提出改進意見。10支持協(xié)助市場推廣活動方案和措施的落實和協(xié)調(diào)。11在遵循公司總體經(jīng)營策略下，領(lǐng)導(dǎo)營運部達成公司的各種業(yè)績及利潤要求。12定期召集工作會議，確保公司的方針政策和各項管理制度的貫徹執(zhí)行。13負責營運部人員培訓(xùn)和梯隊人員的建設(shè)。14領(lǐng)導(dǎo)營運部與其他部門之間密切溝通與配合。工工作員營運總監(jiān)業(yè)務(wù)對接部門項目業(yè)務(wù)部、營運部，項目業(yè)務(wù)部1123456712345支持協(xié)調(diào)各項目業(yè)務(wù)部日常工作；協(xié)助達成項目招商及租金收益的預(yù)期目標；規(guī)劃和執(zhí)行公司的招商戰(zhàn)略；整合項目招商資源，使項目之間資源共享；確保各項工作符合公司制度及流程要求；負責協(xié)調(diào)與項目其他部門及公司總部的工作配合；期目標支持項目的業(yè)態(tài)優(yōu)化組合和經(jīng)營戶質(zhì)量，提升公司的租金水平。參與各項目年度預(yù)算，并幫助各項目達成預(yù)算目標；跟蹤分析各項目租金狀況，并提出合理建議；掌控各項目欠租狀況，并跟進催收進度；跟進各項目下到期租戶合同續(xù)簽狀況；了解各項目銷售狀況，分析提出租戶調(diào)整和幫助租戶提高業(yè)績的建議；66參與并指導(dǎo)各項目業(yè)態(tài)調(diào)整計劃；7參與并掌控各項目租金扶持政策；8參與了解各商場周邊市場租金，對各項目租金定價提出建議；9參與了解競爭對手狀況,提出項目的應(yīng)對建議；10參與各項目租戶/顧客圓桌會議日程表，并提出和跟進改進措施；11幫助各項目進行招商，使租賃進度和業(yè)態(tài)調(diào)整達到預(yù)期；12完成領(lǐng)導(dǎo)交待的其他工作；13參與了解新項目的前期籌備工作；協(xié)調(diào)各項目與商務(wù)發(fā)展部之間的溝通合作。員外部關(guān)聯(lián)部門營運總監(jiān)業(yè)務(wù)對接部門項目市場推廣部工商局、各報媒單位、各合作單位支持協(xié)助各項目市場推廣工作；制定和修改公司市場推廣的基本制度和作業(yè)流程；工作123456確保各項工作符合公司制度及流程要求；7長期目標支持項目提升客流和租戶銷售，提升公司品牌價值。項次主要工作1跟進執(zhí)行年度、月度推廣計劃及資金計劃、預(yù)算收入；2領(lǐng)導(dǎo)月度推廣、促銷及其它活動的策劃和執(zhí)行；3維護和監(jiān)督商場的整體良好形象；4制定及監(jiān)督部門的工作流程；56為推廣、促銷活動尋求贊助商；7負責月費用跟蹤，及供應(yīng)商評估、租戶評估(雙向評估)、活動評估；8負責與活動有關(guān)的參與租戶、第三方的聯(lián)絡(luò)、談判與跟蹤；負責制定和掌控商場廣告位、場內(nèi)促銷位、及商場形象的收費標準、管理措施9并與租憑方進行聯(lián)絡(luò)、談判和后期管理；11組織項目商圈市場調(diào)查，并根據(jù)結(jié)果調(diào)整和修改推廣策略和方案；12組織對項目空置商鋪的包裝策劃、贊助方談判、執(zhí)行和后期管理；13部門共享文件、資料的整理歸類、存檔；工作配合。工作直接上級部門營運總監(jiān)業(yè)對接部門項目工程物業(yè)部內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門商業(yè)發(fā)展部、財務(wù)部、行政部、項目工程物業(yè)部集團關(guān)聯(lián)部門開發(fā)公司、物業(yè)公司、各維保單位外部關(guān)聯(lián)部門消防、市政、環(huán)衛(wèi)、規(guī)劃局1支持協(xié)助各項目的日常營運工作；2統(tǒng)籌和整合各種資源，確保項目的營運有效地進行；3能與安全；4組織擬定基本營運制度和標準；配合商務(wù)發(fā)展部工作，為前期設(shè)施設(shè)備的配置和租賃合同的物業(yè)條件提供支持5和服務(wù)；負責審核(修訂)各項目的營運預(yù)算，制定營運計劃和工作方案，負責預(yù)算，6計劃以及方案的落實和執(zhí)行；78長期目標提升公司的資產(chǎn)價值。項次主要工作1參與并審核各項目工程物業(yè)年度預(yù)算。2跟進掌握各項目工程物業(yè)月度收入和費用狀況。3組織制定、修改工程物業(yè)管理制度和流程。4審核各項目工程物業(yè)年度維護、維修、改造計劃,并跟進實施。5指導(dǎo)參與各項目節(jié)能降耗措施的落實，并對成果進行評估。66督導(dǎo)各項目工程物業(yè)制度流程的執(zhí)行狀況，并根據(jù)營運狀況進行修改。7督導(dǎo)協(xié)調(diào)各項目與物業(yè)公司工作合作。8制定各種設(shè)施設(shè)備的維修、維保計劃，并跟進執(zhí)行。9組織領(lǐng)導(dǎo)各項目維保項目的招標工作，爭取競爭力的維保價格。營運總監(jiān)業(yè)務(wù)對接部門項目物業(yè)部工作內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門商業(yè)發(fā)展部、財務(wù)部、行政部、項目物業(yè)部集團關(guān)聯(lián)部門開發(fā)公司、物業(yè)公司、各維保單位1支持協(xié)助各項目的日常營運工作；2統(tǒng)籌和整合各種資源，確保項目的營運有效地進行；3況、各種功能與安全；4組織擬定基本營運制度和標準；5持和服務(wù)；負責審核(修訂)各項目的營運預(yù)算，制定營運計劃和工作方案，負責預(yù)算，6計劃以及方案的落實和執(zhí)行；而最大程度7提高營運的利潤；8長期目標提升公司的資產(chǎn)價值。項次主要工作目工程物業(yè)年度預(yù)算。2跟進掌握各項目工程物業(yè)月度收入和費用狀況。3組織制定、修改工程物業(yè)管理制度和流程。4審核各項目工程物業(yè)年度維護、維修、改造計劃,并跟進實施。5指導(dǎo)參與各項目節(jié)能降耗措施的落實，并對成果進行評估。6督導(dǎo)各項目工程物業(yè)制度流程的執(zhí)行狀況，并根據(jù)營運狀況進行修改。7督導(dǎo)協(xié)調(diào)各項目與物業(yè)公司工作合作。8制定各種設(shè)施設(shè)備的維修、維保計劃，并跟進執(zhí)行。9組織領(lǐng)導(dǎo)各項目維保項目的招標工作，爭取競爭力的維保價格。和支持；支持協(xié)助各項目租戶的裝修工直接上級部門營運總監(jiān)下轄部門項目各部門工作主要評估考核人員營運總監(jiān)/公司總經(jīng)理(公司副總經(jīng)理)關(guān)系內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門公司商務(wù)發(fā)展部、行政部、財務(wù)部項次崗位職責概述全面負責項目的招商、市場推廣、預(yù)算制定與執(zhí)行、營運管理、財務(wù)分析與1報告、經(jīng)營戶關(guān)系等工作；2達成項目收入和費用支出的預(yù)期目標；3負責項目的設(shè)施安全可靠運行，保持一個良好的購物環(huán)境；4管理團隊建設(shè)，保持員工工作的高效率；營戶與經(jīng)營戶的溝通和交流、與地方政5府機構(gòu)和社區(qū)保持良好的關(guān)系；負責協(xié)調(diào)與項目其他部門及公司總部的工作配合；確保各項工作符合公司制6度及流程要求；7長期目標是通過經(jīng)營不斷地提升項目的價值。項次主要工作2提交項目的經(jīng)營調(diào)整和租金扶持計劃，得到公司批準后實施；3負責推動公司各項管理規(guī)章、制度、流程在項目的認真執(zhí)行；4負責監(jiān)督項目工程物業(yè)的現(xiàn)場工作，保證項目處于安全、良好的運行狀態(tài)；5負責監(jiān)督及檢查各部門執(zhí)行崗位工作職責和行為規(guī)范的狀況；況；7負責審核項目市場推廣活動方案和措施的落實和協(xié)調(diào)；負責收集租戶、市場信息，對租戶經(jīng)營狀況和市場狀況進行分析預(yù)測，為項89分析營運結(jié)果并提出改進意見；10按時提交項目各種月報表；11保持與當?shù)卣鞑块T的良好溝通；項目總經(jīng)理/公司營運部業(yè)務(wù)經(jīng)理下轄部門項目總經(jīng)理/公司營運部業(yè)務(wù)經(jīng)理者協(xié)會1負責項目租賃工作的整體管理與協(xié)調(diào)；2帶領(lǐng)團隊達成項目招商及租金收益的預(yù)期目標；3規(guī)劃和執(zhí)行項目的招商策略；4發(fā)現(xiàn)潛在的經(jīng)營戶并且與這些經(jīng)營戶談判租約；5維持項目良好的租戶服務(wù)與顧客服務(wù)；6確保各項工作符合公司制度及流程要求；7負責協(xié)調(diào)與項目其他部門及公司總部的工作配合。8長期目標不斷優(yōu)化租戶組合，提升經(jīng)營戶質(zhì)量和租金水平。項次主要工作1全面負責項目業(yè)務(wù)部管理及運作；2制訂招商租賃、租金收繳及業(yè)態(tài)調(diào)整等工作計劃，獲得公司批準后執(zhí)行落實；3傳達并執(zhí)行公司總部及項目經(jīng)理的工作計劃；4負責與公司總部及項目其他部門的聯(lián)系溝通；5負責業(yè)務(wù)部門人員的選撥、訓(xùn)練、分工、日常管理和績效考評；6協(xié)助項目經(jīng)理制定年度租金預(yù)算計劃；7倡導(dǎo)并督促實行良好的租戶服務(wù)與顧客服務(wù)；8定期進行租戶銷售匯總與分類分析，提供收租預(yù)警與業(yè)態(tài)調(diào)整參考；9建立完善的檔案管理制度，確保合同、通知、公告等管理文件完整無缺；按時催繳和收取租金；；與競爭對手的定期調(diào)查，向項目經(jīng)理提供報告；13配合其他部門的工作(企劃活動、營運管理、客訴處理、資料收集等)14負責總部推薦客戶的接待、介紹等協(xié)助工作，及時、準確向總部反饋信息。33.2.3項目工程經(jīng)理工作職責，項目業(yè)務(wù)部、財務(wù)部、推廣部外部關(guān)聯(lián)部門市政、消防、環(huán)衛(wèi)、電力局1負責掌握整個項目的日常營運工作；2負責督導(dǎo)工程、保安和清潔等部門充分發(fā)揮其作用，確保項目的營運有效地進行；3不斷地努力維護和改善項目硬件的狀況、各種功能與安全；4必須以最低的成本來維護、保養(yǎng)和提升項目的資產(chǎn)，從而最大程度提高項目的利潤；5以提升項目價值為目的，配合市場部和招商部進行的市場營銷活動提供支持和服務(wù)；6以及方案的落實和執(zhí)行；7負責對項目營運的實際數(shù)據(jù)進行財務(wù)分析,提出管理的改進建議；8長期目標不斷提升項目資產(chǎn)價值。項次主要工作1擬定項目工程物業(yè)年度預(yù)算。2工程物業(yè)月度收入和費用跟蹤。3為經(jīng)營戶在簽訂租約后提供裝修方面的支持和服務(wù)。4提出項目工程物業(yè)年度維護、維修改造計劃,并跟進實施。6執(zhí)行工程物業(yè)作業(yè)制度流程，并提出改進建議。7核算設(shè)備和設(shè)施的運行成本，不斷提高設(shè)備的工作效率和降低能耗。3.2.4項目物業(yè)經(jīng)理工作職責直接上級部門項目總經(jīng)理/公司物業(yè)部經(jīng)理下轄部門工作主要評估考核員項目總經(jīng)理/公司營運部工程物業(yè)部經(jīng)理關(guān)系內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門公司營運部，項目業(yè)務(wù)部、財務(wù)部、推廣部外部關(guān)聯(lián)部門市政、消防、環(huán)衛(wèi)、電力局項次崗位職責概述1負責掌握整個項目的日常營運工作；2負責督導(dǎo)工程、保安和清潔等部門充分發(fā)揮其作用，確保項目的營運有效地進行；3不斷地努力維護和改善項目硬件的狀況、各種功能與安全；5務(wù)；6劃以及方案的落實和執(zhí)行；7負責對項目營運的實際數(shù)據(jù)進行財務(wù)分析,提出管理的改進建議；8長期目標不斷提升項目資產(chǎn)價值。項次主要工作1擬定項目工程物業(yè)年度預(yù)算。2工程物業(yè)月度收入和費用跟蹤。3為經(jīng)營戶在簽訂租約后提供裝修方面的支持和服務(wù)。4提出項目工程物業(yè)年度維護、維修改造計劃,并跟進實施。55配合公司制定相關(guān)的工作流程，培訓(xùn)本部門員工。6執(zhí)行工程物業(yè)作業(yè)制度流程，并提出改進建議。7核算設(shè)備和設(shè)施的運行成本，不斷提高設(shè)備的工作效率和降低能耗。8監(jiān)督外委公司設(shè)施設(shè)備的維護、維修計劃，并對其工作成效進行評估。9協(xié)調(diào)物業(yè)公司的日常工作，監(jiān)督核算其費用成本，提出改進建議。。 (四)工作標準序序要點時間要求號1收入完成情況月每月跟進分析2收款率完成情況月每月跟進分析、解決3租賃進度跟蹤月每月跟蹤分析，調(diào)整改進4租戶變動狀況(撤場、轉(zhuǎn)租)月每月跟蹤，為經(jīng)營調(diào)整提供依據(jù)析，為經(jīng)營調(diào)整提供5商場銷售和客流狀況月7欠費狀況月采取措施或作解決方案8業(yè)態(tài)調(diào)整方案半年半年提交方案一次9租金扶持計劃半年審核方案,提交公司審批10商場周邊市場租金半年半年市調(diào)更新一次,提交公司備案11競爭對手狀況半年租金價格.半年市調(diào)一次,提交公據(jù)12租戶意見的收集和改進跟進季度/半年作為改進營運管理的參考依據(jù)廣活動計劃、執(zhí)行方審核方案、參與組織，評估活動13月結(jié)果季度/半年跟蹤分析，調(diào)整推廣策略維護商場整體視覺形象日使商場隨時保持良好的形象行17銷售和客流跟蹤月度計劃月審核跟蹤月審核批準便于計劃安排21裝修管理隨時隨時抽查，符合公司要求日每天保持良好的購物環(huán)境日隨時保持購物環(huán)境清潔24保安人員工作狀況日購物中心隨時處于安全運行狀況，處于正確操作和正?；?7營運費用月跟蹤，原則控制在預(yù)算內(nèi)月審核無誤后提交29人員的考核和變動月公正合理，面談溝通訓(xùn)計劃年/季/月組織執(zhí)行培訓(xùn)計劃31預(yù)算年/半年要求月每月更新年通過公司審核月每月跟蹤，達到預(yù)算月每月跟蹤，達到預(yù)算月每月跟蹤，達到預(yù)算年通過公司審核月完成預(yù)算進度月每月跟蹤，完成計劃目標月每月跟蹤分析月每月跟蹤分析月每月跟蹤分析月每月跟蹤分析序號要點平面圖2租金收入預(yù)算3主力租戶租金收入4非主力租戶租金收入5每樓層租金和物管費收入6租賃進度年計劃7租賃進度跟蹤8出租率9返租商鋪出租率13主力租戶平均租金月每月跟蹤分析14非主力租戶平均租金月每月跟蹤分析15返租商鋪平均租金月每月跟蹤分析17欠租明細表月每月跟蹤，完成收款率下6個月合同到期租戶合同續(xù)每月跟蹤分析,提出續(xù)租建議并月簽狀況跟進19商場銷售狀況月每月跟蹤分析20銷售前10位非主力租戶月每月跟蹤分析21撤場租戶月每月跟蹤分析22轉(zhuǎn)租租戶月每月跟蹤分析23租戶聯(lián)系表月每月更新24租賃合同清單月準確、完整、無遺漏25租戶檔案月檔案完整，無遺漏業(yè)態(tài)調(diào)整計劃半年每半年回顧調(diào)整一次租金扶持計劃半年通過公司審核28商場周邊市場租金半年半年市調(diào)更新一次29競爭對手狀況半年30租戶圓桌會議日程表年制作年度計劃31租戶圓桌會議報告季度會議后一周內(nèi)提交32前10條租戶意見及行動計劃季度在期限內(nèi)完成整改以拜訪或電話形式回復(fù)每個以拜訪或電話形式回復(fù)每個意見4.1.3項目工程經(jīng)理工作檢查要點123456789照明燈具(含租戶店鋪)墻面和柱子的日常維護(含租戶店鋪)年月日日年日日日日日日日年審核定行動計劃審核審核審核按審批圖紙施年正常運行17停車場管理半年清潔、標示齊全商場店招和燈飾工程(含租戶18半年燈光無破損、無熄滅店鋪)序號123456789估年月日日年根據(jù)維保規(guī)定日日審核定行動計劃審核審核審核通過公司審核，半年修訂一次作為付款依據(jù)墻面和柱子的日常維護(含租戶店鋪)玻璃/鏡子(含租戶店鋪)日日日日日日日日月年月年年月凈、無污跡、無破損、無蜘蛛人員正常到崗、工作按計劃和標無明火作業(yè)、無亂搭拉電線、其安全隱患人員正常到崗、工作按計劃和標驕驕物業(yè)★廁所半年清潔達到標準、正常使用商場店招和燈飾工程(含租戶半年燈光無破損、無熄滅店鋪)31夜間巡查日人員在崗、無安全隱患32商場營業(yè)結(jié)束日租戶統(tǒng)一按時關(guān)店、門鎖關(guān)好工作界定天物業(yè)巡場二級職能違規(guī)占道違規(guī)搭建亂貼亂掛公共區(qū)域發(fā)放宣傳資料花車管理打架鬧事顧客糾紛商戶投訴購物★★★★★★★工作標準禁止亂擺、亂放、亂堆現(xiàn)象,禁止在公共區(qū)域打牌，手續(xù)完善、搭建規(guī)范禁止在公共區(qū)域的范圍內(nèi)亂貼亂掛現(xiàn)象嚴禁無手續(xù)在公共區(qū)域內(nèi)發(fā)放任何宣傳保證金繳納,符合整體形象及時處理，維護正常的經(jīng)營環(huán)境登記匯報工作裝修巡場廣告位巡場有償服務(wù)燈光照明觀光梯運行消火栓建筑體公共區(qū)域漏水商鋪漏水衛(wèi)生間裝修占道施工安全施工規(guī)范盾牌擺放柱面廣告★★★★★★★★★★★★★★★先出示價格，后維修嚴格執(zhí)行開關(guān)時間,保證經(jīng)營需求燈光無熄滅清潔干凈\正常合理運行，發(fā)現(xiàn)故障及時處理，杜絕突發(fā)事故發(fā)生清潔干潔\正常合理運行，發(fā)現(xiàn)故障及時處理，杜絕突發(fā)事故發(fā)生無破損,無裂縫、無污跡、無垂釣線源、發(fā)現(xiàn)及時維修，時效不超過一個月無堵塞,發(fā)現(xiàn)及時維修，時效不超過一個月無漏水,發(fā)現(xiàn)及時維修，時效不超過一個月整改維修及時，避免造成經(jīng)營損失干凈、無味,設(shè)施配套功能完善杜絕在營業(yè)時間內(nèi)占用公共區(qū)域施工巡場及時發(fā)現(xiàn)安全隱患及時糾正與制止按裝修管理規(guī)范施工手續(xù)完善、不得影響賣場整體形象手續(xù)完善、不得影響賣場整體形象空置商鋪管理環(huán)境美化欄桿廣告航架POP戶外廣告安裝場商鋪內(nèi)清潔商鋪內(nèi)設(shè)備運行商鋪安全商鋪內(nèi)玻璃窗及門攔桿卷簾門消防門衛(wèi)生間觀光梯★★★★★★★★★★★★★★★★★★手續(xù)完善、不得影響賣場整體形象擺放無安全隱患規(guī)范、合理、合法規(guī)范、合理、合法美觀\符合公司統(tǒng)一形象定期檢查，每月一次清潔功能正常，每月一次定期檢查杜絕卷簾門鎖盒被盜，鎖芯破損凈整潔明亮干凈光潔明亮、無水跡、無污跡干凈整潔、無銹跡無灰塵干凈整潔、無破損槽無污漬、無異味、整潔明顯，無任保異?，F(xiàn)象發(fā)生策劃活動周未促銷垃圾箱生活垃圾及建筑圾地漏地溝綠化廣告牌總服務(wù)臺現(xiàn)場安全搭電活動實施舞臺安全促銷位置促銷活動實施★★★★★★★★★★★明顯，無任何異?，F(xiàn)象發(fā)生無垃圾積壓、干凈整潔、無異味清運及時，堆放地點的環(huán)境干凈整潔,無干凈整潔美觀無破損殘缺干凈整潔、無亂堆亂放止現(xiàn)場打架\鬧事\破壞行為發(fā)生安全規(guī)范事前檢查，過程監(jiān)控,杜絕安全隱患發(fā)生現(xiàn)場確認與申請位置一致手續(xù)完善、統(tǒng)一形象、規(guī)范經(jīng)營要要求花車管理 (1)手續(xù)辦理：場內(nèi)商戶由樓層負責辦理,場外商戶由策劃人員負責辦理 (2)管理責任人：1)樓層人員2)樓層保安人員管理重點職責 (1)購物中心花車1)花車租用押金每個300元/個，退還時無息全額退還。2)租金：50元/月3)花車保管：花車使用期間由商戶自已保管，如花車有損壞客戶須照價賠償(可根據(jù)具體損壞程度而定)。 (2)商戶自已的花車1)占道經(jīng)營押金：200元/個 (3)花車用電管理1)花車用電費用：每個花車每月按20元計收，開燈時間為每天晚上6：00至晚上9：00。 (4)花車經(jīng)營管理1)花車上的商品，與申請的商品一致2)花車經(jīng)營者是申請本人，不能部分轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租花車經(jīng)營權(quán)3)花車經(jīng)營中遇雨順延，因客戶原因未擺放不予補償。4)除商鋪門前外的花車促銷時間：周六、周日和節(jié)假日5)商鋪門前的花車，須經(jīng)營自已商鋪內(nèi)的商品 (5)花車經(jīng)營商品質(zhì)量要求：2)花車所銷售的商品售后服務(wù)由花車申請人負責。 (6)花車經(jīng)營形象管理1)花車形象外觀整潔、美觀。2)花車經(jīng)營周邊清潔衛(wèi)生，包裝袋、垃圾等放入指定位置。標準促銷活動廣告管理收取費用、經(jīng)營規(guī)范、安全職責 (1)項目部促銷活動由策劃人員負責擬定,項目部審核后報公司審批后實施 (2)商戶促銷活動由商戶擬定報項目部備案，業(yè)務(wù)人員配合實施 (3)公司促銷活動由公司擬定，項目部配合實施管理重點 (1)促銷信息收集準確及時 (2)促銷活動物資采購由行政中心負責，項目行政與財務(wù)參與監(jiān)督使用 (3)活動細案由策劃人員負責完成，并跟進完成 (4)活動現(xiàn)場安全由天驕保安負責維護 (5)活動現(xiàn)場市政手續(xù)的申報由策劃人員負責申報 (6)活動現(xiàn)場拍照由策劃主管指定專人，并負責整理匯總打包傳項目負責人備份 (7)活動后評估由策劃人員匯總分析，業(yè)務(wù)人員參與評審上報公司 (8)活動完后的導(dǎo)具由策劃人員及時撒除與保管，工程人員配合標準有效實用，安全、合法、手續(xù)完善職責 (1)項目部策劃人員負責招商，并負責費用的收取 (2)檢查責任人：策劃人員 (3)巡查次數(shù)：每天至少一次管理重點 (1)廣告制做效果圖審核權(quán)限1)廣告牌：效果圖報策劃人員審核，業(yè)務(wù)經(jīng)理審批2)柱面廣告：效果圖報策劃人員審核，業(yè)務(wù)經(jīng)理審核，項目負責人審批3)欄桿廣告：效果圖報策劃人員審核，業(yè)務(wù)經(jīng)理審核，項目負責人審批4)戶外廣告：效果圖報策劃人員審核，業(yè)務(wù)經(jīng)理審核，項目負責人審批5)商戶店招：效果圖報策劃人員審核，業(yè)務(wù)經(jīng)理審核，項目負責人審批6)墻面廣告：效果圖報策劃人員審核，業(yè)務(wù)經(jīng)理審核，項目負責人審批 (2)燈箱廣告安裝管理1)安裝手續(xù)由策劃人員辦理，安裝現(xiàn)場管理由工程人員負責2)廣告設(shè)計樣稿、制作說明、材料說明、用電說明報工程人員審核后安裝3)廣告安裝須完成項目部《廣告安裝程序》報批手續(xù)后方可進場安裝，安裝前發(fā)函通知天驕物業(yè)4)廣告燈箱安裝現(xiàn)場設(shè)置隔離帶，并在指定位置安裝5)廣告燈箱安裝在商場整體關(guān)門后再進場安裝，并由策劃人員派專人負責在現(xiàn)場跟進安裝6)安裝完畢后，由策劃人員組織進行現(xiàn)場安全及效果綜合驗收 (2)廣告牌安裝管理1)商戶辦理廣告牌申請單，完善費用2)策劃人員到現(xiàn)場指定位置，并說明安裝要求3)商戶直接按規(guī)定的位置安裝到位，4)策劃人員現(xiàn)場驗收安裝合符規(guī)范5)安裝前發(fā)函通知天驕物業(yè)或電話通知天驕物業(yè) (3)柱面廣告張貼管理1)商戶辦理廣告牌申請單，完善費用2)策劃人員到現(xiàn)場指定位置，并說明安裝要求3)商戶直接按規(guī)定的位置安裝到位4)策劃人員現(xiàn)場驗收安裝合符規(guī)范5)安裝前發(fā)函通知天驕物業(yè)或電話通知天驕物業(yè) (4)欄桿廣告張貼管理1)商戶辦理廣告牌申請單，完善費用2)策劃人員到現(xiàn)場指定位置，并說明安裝要求3)商戶直接按規(guī)定的位置安裝到位4)策劃人員現(xiàn)場驗收安裝合符規(guī)范5)安裝前發(fā)函通知天驕物業(yè)或電話通知天驕物業(yè) (5)商戶店招安裝管理1)商戶在裝修方案中一并報店招設(shè)計圖、效果圖2)商戶直接按審批同意的方案在指定位置進行安裝3)策劃人員現(xiàn)場驗收安裝合符規(guī)范4)安裝前發(fā)函通知天驕物業(yè)或電話通知天驕物業(yè)(6)盾牌擺放管理1)盾牌擺放地點：按各個項目部要求規(guī)定的地點擺放2)盾牌管理責任，檢查責任人策劃人員3)擺放前發(fā)函通知天驕物業(yè)或電話通知天驕物業(yè)標準 (1)整潔美觀 (2)擺放有序 (3)合理合法 (4)安全規(guī)范 (5)及時有效商場形象職商場形象 (1)策劃全體人員負責商場的整體形象管理 (2)每天賣場巡查次數(shù)不能少于兩次，發(fā)現(xiàn)問題并提出整改意見，落實責任。 (3)各區(qū)有違反賣場形象管理規(guī)定的情況出現(xiàn)，須在24小時內(nèi)督促整改并檢查整改結(jié)果，對達不到整改要求者報交項目部負責人. (4)每天巡查問題應(yīng)做好記錄，每月進行統(tǒng)計分析重點管理 (1)賣場形象效果管理規(guī)定1)各商家品牌標識和燈箱廣告：隨時保持其形象完整。2)各商戶宣傳品、招貼畫、展板：不得隨意張貼懸掛于公共區(qū)域3)各商家廣告燈箱發(fā)布：應(yīng)先收費后發(fā)布4)商品陳列展示：貨品豐滿，標價醒目，具有吸引力5)模特：不得東倒西歪或裸露陳列，模特不得陳舊、破損6)賣場照明：滿足經(jīng)營需要7)賣場整潔：清潔、清晰8)商鋪門前花車：按統(tǒng)一規(guī)定的要求擺放，不得阻礙通道，展架不能橫擺在門前9)促銷場地的花車擺放：整齊美觀10)商鋪內(nèi)外的POP：書寫規(guī)范，合理，合法11)玻璃幕墻：清潔、不得設(shè)置雜物或背柜裸露面12)賣場布置：春夏兩季更換一次13)商戶進行促銷活動：不得損害商場整體形象行為發(fā)生14)各樓層導(dǎo)視牌：完整、清晰、清潔15)公共賣場內(nèi)外海報、吊卡、招貼畫、信息欄：不得有過期過時內(nèi)容，及時更新。。 (2)賣場形象效果維護管理規(guī)定1)商場用電及照明系統(tǒng)、電扶梯及附屬設(shè)施：完好，并及時維護保養(yǎng)。2)商場公共清潔：隨時保持清潔。3)公共部分的固定廣告陳列架：完好無損。4)頂棚、墻面、立柱、通風口的墻體：完好無損，如有損壞要進行維護保養(yǎng)5)公共景觀、植物清潔：清潔、衛(wèi)生、完好6)通道：清潔、亮度適中，通道暢通無阻。7)廣告招貼：及時清理殘留物，保持頂棚無吊線、紙屑、墻面無粘膠等8)裝修區(qū)域；清潔、完好圍布封閉裝修區(qū)域、保持圍布上封頂，下落地，并有完整醒目告示語9)裝修后的遺棄物：立即清理出場。標準 禁止亂貼、亂掛、亂擺、亂放 合同簽定前管理職責 (1)業(yè)務(wù)部招商人員負責實施招商洽談與合同簽定工作 (2)綜合部負責商鋪內(nèi)工程物業(yè)配套需求的解釋工作重點管理 (1)簽合同注意事項)交房條件a)主力店配置：水、電、天然氣，接駁到經(jīng)營場地；電動扶梯(綜超大賣場為電動坡梯)、貨運電梯、中央空調(diào)和通過消防系統(tǒng)驗收的清水房b)次主力店(家電、裝飾、家具賣場)配置：水、電接駁到經(jīng)營場地；電動扶梯、貨運電梯、中央空調(diào)和通過驗收消防系統(tǒng)的清水房。c)主題賣場配置：必備水、電、通過消防驗收；做隔斷、基本照明、鋪地磚和安裝門。d)專賣店(包括以商鋪出租的配套經(jīng)營項目)配置：電、通過消防驗收、做隔斷、基本照明、鋪地磚和安裝門。e)餐飲、娛樂城、休閑項目、電影院等配置：水、天然氣、消防系統(tǒng)、給排水、排煙、排污等 (娛樂城和電影院配置冷暖兩用中央空調(diào))。2)計租面積a)合同面積一律以建筑面積報價出租，重點項目必須報開發(fā)公司直至集團審批。b)主力店、主題賣場項目平面圖由開發(fā)公司提供并出圖。3)合同期限a)專賣店簽訂一年。b)除主力店和洋快餐以外的獨立項目為三至五年，一般不要超過五年。c)主力店和洋快餐合同年限由公司決定。4)租金價格按公司價格體系表執(zhí)行5)物管費按公司價格體系表執(zhí)行6)履約保證金a)履約保證金在簽訂合同期間收取b)租金、物管費以先交款再使用的原則，按季計收，本季度末規(guī)定時間內(nèi)收取下季度費用。c)獨立項目在簽訂合同七天內(nèi)收取履約保證金和履約首季物管費。在辦理接房手續(xù)時支付首季租金(收取租金后交房)。d)專賣店項目在簽訂合同時收取履約保證金，小于150m收取六個月的租金和六個月的物管費、大于150m繳三個月的租金和三個月的物管費e)其它費用：開業(yè)推廣費200元/戶，換鎖費30元/個，合同工本費20元/本，7)能源費a)水、電，每一個商戶配置一組計量表，單獨使用的電量、據(jù)實按標準計算收取，若遇國家電價調(diào)價時按其定價標準計收；b)公共能源費：公共照明、消防用電、公共設(shè)施設(shè)備用電、輸變電損耗、光彩工程照明、公共用水等，按整個項目商業(yè)部分實際發(fā)生費用以全體用戶面積據(jù)實分攤，經(jīng)營以整個項目實際發(fā)生費用按其經(jīng)營場地建筑面積所占比例據(jù)實分攤交納。c)天然氣，開發(fā)商前期安裝到位的，由商戶直接向天然氣公司計繳；前期未安裝到位的，具體安裝費用雙方協(xié)商(2)合同簽定1)按公司法律室審批同意合同版本簽定2)商戶簽定前應(yīng)提供相關(guān)經(jīng)營者資質(zhì)證明及經(jīng)營品牌的相關(guān)合法證件3)簽合同當事人須持有效的證件，證明自己是受委托人抒權(quán)的合法簽約當事人4)簽訂租賃合同、協(xié)議、責任書前必須對另一方進行審查是否民事行為能力人5)簽合同必須用碳素墨水筆簽字筆.(3)合同審批1)專賣店合同，由項目部(分公司)負責人審批，公司的OA上審批2)主力店合同，由集團公司審批3)除主力店外的獨立項目合同，由分公司負責人審批報公司OA審批(4)合同保管1)由業(yè)務(wù)部文員負責合同審批與蓋章程序的傳遞2)公司蓋章返回先由業(yè)務(wù)部文員錄入，財務(wù)建帳后由合同檔案管理員存檔保管3)合同的存放必須安全、規(guī)范4)合同借用，項目負責人審批同意后，合同管理員登記借閱明細，借用當天須歸還。標準 (1)符合公司業(yè)態(tài)定位標準及項目部經(jīng)營調(diào)整指導(dǎo)思想 (2)符合公司審核同意的租金價格體系標準 (3)在公司OA程序上審批同意的合同審批表 (4)各種入場費用繳清費用繳納管理職費用繳納管理 (2)業(yè)務(wù)部負責所用費用收取工作 (3)財務(wù)人員負責所用費用收取督導(dǎo)工作 (4)水電費由綜合部抄表計量統(tǒng)計核算 (5)水電費通知書由業(yè)務(wù)部進行制單、發(fā)放、催收 (6)租金物管費由業(yè)務(wù)部與財務(wù)部核對后，由業(yè)務(wù)部制單發(fā)放、催收 (7)其它費用由業(yè)務(wù)部制單、分公司審核、業(yè)務(wù)部發(fā)單催收重點管理 (1)商戶的租金、物管費與水電費單最好一并發(fā)放，減少重復(fù)發(fā)單與催費 (2)財務(wù)負責每月應(yīng)收租金、物管費、水電費的核對及對欠費租戶的數(shù)據(jù)核實，由業(yè)務(wù)部負責人簽字確認并對欠費注明其原因 (3)財務(wù)每月三十日定期傳遞次月的應(yīng)收費用數(shù)據(jù)給業(yè)務(wù)部，業(yè)務(wù)部核實簽字確認后返財務(wù)，并由業(yè)務(wù)部填寫租戶繳費通知書并發(fā)放商戶 (4)繳費通知書發(fā)放一周后商戶未能及時繳費，業(yè)務(wù)部應(yīng)發(fā)放催費通知書(第一次). (5)催費通知書發(fā)放一周后商戶未能及時繳費的，業(yè)務(wù)部發(fā)入滯納金催費通知書(按合同約定開具滯納金金額+應(yīng)繳租金金額)(第二次) (6)按合同約定滯交二十天的，發(fā)函可強制終止其經(jīng)營，并開具滯納金，只有在滯納金和租金交齊后才可繼續(xù)營業(yè)。(第三次) (7)強制終止合同期間租金物管費照常收取。 (8)滯交一個月的，強制使其退場，并按合約終止合同的履行，租戶承擔由此所造成的一切損失 (9)因費用未完善要停止物業(yè)服務(wù)的一切行為，須經(jīng)項目負責人同意方可執(zhí)行管理標準準確無誤、及時催收到位收款率99%商戶轉(zhuǎn)租管理職商戶轉(zhuǎn)租管理 (1)商戶轉(zhuǎn)租由業(yè)務(wù)部樓層人員具體負責重點管理 (1)業(yè)態(tài)符合項目的整體定位與經(jīng)營調(diào)整方案 (2)品牌要符合樓層經(jīng)營調(diào)整區(qū)域 (3)業(yè)種要與樓層區(qū)域業(yè)種相符 (4)新的經(jīng)營者實力符合公司經(jīng)營定位 (5)掌握經(jīng)營者的經(jīng)營理念 (5)前任商家在合同中的特殊約定及欠費 (6)轉(zhuǎn)租協(xié)議內(nèi)容的交底：商鋪面積在150m以下的提前繳納半年租金、半年物管費，商鋪面積在150m以上的提前繳納三個月租金、三個月物管費管理標準新客戶持續(xù)經(jīng)營能力較強商戶撒場管理職責商戶撒場管理 (1)業(yè)務(wù)部負責撤場手續(xù)辦理 (2)綜合部負責退場商鋪設(shè)施設(shè)備的檢查及收鋪工作 (3)招商人員負責退場商鋪管理重點管理 (1)撒場手續(xù)1)商戶提出撒場申請2)商戶填寫撒場申請表，由業(yè)務(wù)部人員完善分公司撒場審批表的審批程序3)業(yè)務(wù)助理完善撒場審批表公司審批程序，并完善業(yè)務(wù)部的租賃合同臺帳更新處理4)財務(wù)賃公司審批同意的撒場審批表完善分公司合同臺帳消帳處理5)綜合部負責撒場審批表的歸檔處理 (2)撒場前的要求1)商戶須完善所有欠費2)商戶清貨時間，應(yīng)預(yù)留水電費保證金3)商戶內(nèi)部裝修裝飾或附屬物撒除時，不得破壞房屋的建筑結(jié)構(gòu)4)商戶撒場須將房屋清潔后交管理公司5)商戶按接房標準還房6)綜合部換鎖、清潔、封場管理標準 (1)商戶完善欠費 (2)設(shè)施設(shè)備完好商戶管理職商戶管理 (1)業(yè)務(wù)部負責商戶的管理工作 (2)綜合部負責協(xié)助業(yè)務(wù)部的商戶管理工作小商戶管理要求 (1)準入制的管理1)品牌資質(zhì)：有效的生產(chǎn)許可證書、商品質(zhì)檢證明、商標注冊登記證書、2)經(jīng)營者資質(zhì)：有效的委托經(jīng)營代理書(注重時間的有效期)、營業(yè)執(zhí)照(法人或自然人的身份證)、稅務(wù)登記證3)商品資質(zhì)審查：申報的品牌與實際經(jīng)營的商品名稱一致性， (2)商品質(zhì)量的監(jiān)督1)商品零售統(tǒng)一：本商場內(nèi)的零售價標價與其它商場的同一個商品的零售價標價一致2)商品的質(zhì)量：商品質(zhì)價相符3)商品售后報務(wù)：商品的退換貨制度 (3)商品陳列1)上貨率：與商鋪的規(guī)模成比例，與品牌檔次成比例2)季節(jié)上貨率：按季節(jié)銷售的規(guī)律上貨，一般季前一個月季節(jié)貨的上貨率達到60%左右3)式樣款式上貨率：符合自身經(jīng)營的定位需要4)商品陳列：豐滿、具有吸引力，色彩度、新鮮度、亮度滿足經(jīng)營需要 (4)占道規(guī)范1)花車按要求擺放在商鋪門前，不能超過門前一米寬距離，貨架只能橫放在自已商鋪門前2)雜物不能堆放在公共區(qū)域上3)玻璃門不能向外開4)不能在公共區(qū)域上打牌、吃飯5)椅子不能擺放在公區(qū)域上6)拖把不能擺在門前及公共區(qū)域的欄桿上7)未經(jīng)容許不能在公共區(qū)域的柱面，墻面、地面張貼宣傳資料、POP、廣告8)不能將垃圾倒放在公共區(qū)域上，按商場規(guī)定的統(tǒng)一時間、統(tǒng)一地點倒放垃圾 (5)商品的進出商場1)原則上，營業(yè)期間，商戶的進出貨由商戶自行負責2)管理人員應(yīng)隨時觀察商鋪人員進入商場隨身帶貨的情況，以便了解掌握商鋪的進貨量及銷售量3)應(yīng)實際了解商家的經(jīng)營情況，預(yù)防有撤場的前期行為4)撤場商家杜絕欠費未完善后撒貨出場，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，保安嚴禁出場5)與商戶有特殊約定的按特殊約定進行管理(如電腦城) (6)銷售管理2)新開業(yè)商戶的銷售統(tǒng)計，一般統(tǒng)計開業(yè)近一至二個有銷售業(yè)績3)半年、一年主力店銷售業(yè)績統(tǒng)計非小商戶管理要求(餐飲、娛樂、主力店等) (1)準入制管理1)經(jīng)營者資質(zhì)：特種行業(yè)的經(jīng)營許可證、營業(yè)執(zhí)照(法人或自然人的身份證)、稅務(wù)登記證2)品牌資質(zhì)：商標注冊登記證書、加盟許可證 (2)食品衛(wèi)生管理1)垃圾清運規(guī)范：按分公司要求的時間及地點進行及時清運2)隔油池的清潔：定期進行清挖，一般一季度清挖一次，可根據(jù)油垢的程度進行時時清洗，特殊情況及時進行清挖3)排煙機的油污：定期的清洗，最多不起過二個月清洗一次 (3)治安秩序安全1)治安秩序：打架斗毆及時報案，通知派出所或者1102)封場安全：封場后門鎖關(guān)好，所有用電設(shè)備斷電處理 (4)消防安全1)廚房管理送風:與整體送風時間統(tǒng)一風機：控制線路保證正常加壓風機口：保證靈活電氣元件：無損動、無灰塵防爆燈：完好2)排煙通風正常3)給水:二次供水水池與水箱定期消毒及清洗，無跑水、斷水現(xiàn)象、水泵正常上水，給水管無滲水、漏水、積水4)排水:防水工程、排水管暢通5)自動報警系統(tǒng):正常6)防火卷簾門系統(tǒng):開關(guān)正常啟動7)自動噴淋系統(tǒng)：管網(wǎng)、噴頭、閥門等正常完好8)移動滅火器：有效期內(nèi)、瓶體完好9)消防疏用通道：暢通、清潔 (5)用電1)電表正轉(zhuǎn)，表計量準確2)室內(nèi)的電器線路搭接規(guī)范3)各項用電器開關(guān)溫度正常 (6)停車場管理：優(yōu)惠折扣確定，優(yōu)惠票按月結(jié)算 (7)中中央空調(diào)管理1)同樓層不同業(yè)態(tài)空調(diào)流量計：計量分攤2)使用中央空調(diào)前的安全檢查：開機前各項指標檢查與調(diào)試3)商戶使用空調(diào)前的登記管理：電話通知空調(diào)開關(guān)時間并做好記錄4)中央空調(diào)使用的結(jié)算：空調(diào)運行使用費用在每月水電費分攤 (8)電扶梯、電梯管理1)夜間電梯使用的管理：開關(guān)時間明確客戶滿意度市場調(diào)查2)電梯內(nèi)清潔衛(wèi)生：定期清潔保養(yǎng)3)運貨：使用專用貨梯 (9)霓虹燈、廣告1)外墻霓虹圖文完好情況，按時開啟電源情況，內(nèi)容更新情況。2)戶外燈箱、廣告牌完好情況，衛(wèi)生良好。3)場內(nèi)燈箱、廣告畫面完好，費用及時收取。分類 (1)客戶滿意度 (2)內(nèi)部員工滿意度調(diào)查表要求(1)客戶滿意度達標為85%(2)內(nèi)部員工滿意度達標為86%(3)客戶滿意度每季度一次(4)員工滿意度每半年一次職責 (1)客戶滿意度，由業(yè)務(wù)部匯總分析 (2)員工滿意度，由綜合部匯總分析市場調(diào)查分類(1)前期市場調(diào)查:用于商業(yè)規(guī)劃的需求(2)后期市場調(diào)查:用于后期營運的需求調(diào)查內(nèi)容(1)商圈分析:城市發(fā)展分析：GDP、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)區(qū)域、商貿(mào)分析、人流研究、商圈幅射范圍(2)消費者分析:消費習慣年齡、性別、文化、偏愛商場、偏愛度原因分析、逛商場頻度(3)投資者分析:喜歡經(jīng)營時間、營業(yè)時間；喜歡投資物業(yè)類型(臨街商鋪、大型商場)；能夠接受售價與租價(4)競爭對手分析：1)地理位置：調(diào)查的區(qū)域具體位置2)商業(yè)規(guī)模：商業(yè)面積的大小3)商鋪劃分：商鋪面積大小及經(jīng)營的動線劃分4)業(yè)態(tài)布局：樓層業(yè)種組合5)品牌落位：商戶組合6)租金價格體系：租價區(qū)間，優(yōu)惠政策，最高與最低租金比例7)管理模式：統(tǒng)一管理或分散管理8)營銷推廣模式：商戶自行推廣或統(tǒng)一促銷9)經(jīng)營業(yè)績：利用二八原理進行分析調(diào)查報告經(jīng)果分析 (1)差異分析：明確自身市場占有率優(yōu)劣勢 (2)目標市場確定：消費者與投資者的目標對象 (3)后期經(jīng)營調(diào)整方案經(jīng)營分析時經(jīng)營分析 (1)10月－2月底銷售旺季，分析時間為3月份進行，以2月25日關(guān)帳數(shù)據(jù)為準 上貨分析銷貨時間 (4)1月－12月底，分析時間為1月份進行，以12月30日關(guān)帳數(shù)據(jù)為準 (1)業(yè)態(tài)比例 (2)品牌商戶 (3)持續(xù)經(jīng)營 (4)持續(xù)撤場或轉(zhuǎn)租 (5)商戶經(jīng)營規(guī)范分析 (6)商戶商品陳列分析要求:上貨初期:月初--15日上貨中期:月未--30日上貨初期上貨的商戶要求要達到20-30%,中期達到50--60%分析時間節(jié)點春裝:2月份開始上貨,分析時間為3月份夏裝:4月份開始上貨,分析時間為5月份秋裝:8月份開始上貨,分析時間為9月份冬裝:10月份開始上貨,分析時間為11月份品牌商家數(shù)量及比例,上貨豐滿度精品店商家數(shù)量及比例,上貨豐滿度春季：處理冬天及秋裝貨秋季：處理夏天及春天貨每季未的前20天處理當季貨品客流分析時客流分析 (1)元旦節(jié)、五一節(jié)、國慶節(jié)、春節(jié)及平時周未職責 (1)業(yè)務(wù)部負責匯總分析 (2)天驕保安負責具體的人流統(tǒng)計 (3)總臺人員負責保安人流統(tǒng)計督導(dǎo)客流統(tǒng)計內(nèi)容 (1)進出人數(shù)統(tǒng)計 (2)出人數(shù)的年齡段統(tǒng)計 (3)進出人數(shù)男女統(tǒng)計 (4)出場人數(shù)提袋人數(shù)統(tǒng)計：男、女、中、老、青統(tǒng)計客流匯總分析 (1)當前數(shù)的分析 (2)與上期比較分析 (3)與去年同期比較分析公司VI系統(tǒng)的建立(規(guī)劃/設(shè)計)規(guī)劃設(shè)計，VI(導(dǎo)示)系統(tǒng)統(tǒng)一運用規(guī)范打印成冊賣場形象管理規(guī)范提報執(zhí)行擬定表格，定期檢查報批，定期更新促銷活動策劃方案標準格式調(diào)研項目項目年度推廣方案(含預(yù)算)方案方案方案調(diào)整 (增設(shè)/更新/維保)告位的調(diào)整 (增設(shè)/更新/維保)材的申購及維保程商戶店招(導(dǎo)示)設(shè)置審批流程文件報批商戶廣告發(fā)布審批流程批提報文件報批 (1)VI(導(dǎo)視)系統(tǒng)統(tǒng)一運用規(guī)范(另附) (2)賣場形象管理辦法(附表1) (3)推廣耗材采購市場價格標準(附表2) (4)推廣方案審批流程(附表3) (5)推廣費用報銷流程(附表4) (6)廣宣(標牌制作)驗收單(附表5) (7)項目促銷活動策劃方案標準格式(附表6) (8)商場推廣活動管理制度(附表7) (9)商場品牌形象管理制度(附表8) (10)媒體宣傳管理制度(附表9) (1)商場賣場布置的含義：布 (2)商場賣場布置(軟布置)工作標準：節(jié)日主通道包裝(門、柱、吊頂裝飾)3－4次/年中庭氛圍營造(吊飾、情景小品、休閑設(shè)施等)1－2次/年轉(zhuǎn)角，過度通道包裝(商業(yè)雕塑小品、美陳等)1－2次/年外立面包裝(燈飾工程、氛圍裝飾等)服務(wù)臺包裝(造型設(shè)計包裝等)簽執(zhí)行營運部項目分公司序1行2.1.工程計劃管理2.2.項目年度節(jié)能降耗方案2.3.基礎(chǔ)物業(yè)工程督導(dǎo)管理2.4.工程日常(小修)維2.4.1.天驕年度預(yù)算月度采購審批審核執(zhí)行由項目形成年度節(jié)能降耗實施方案，由項目履行工程讀到和日常檢查，并按要求填寫《消防安全檢查跟蹤表》，《工程綜合檢查記錄表》，《安防、保潔檢查記錄表》；小修材料按公司采購流程按計劃目監(jiān)控維修質(zhì)量(事后驗收),物料料采購，項目按月結(jié)方式履行采購；合監(jiān)督；天驕物業(yè)實施采購；3專項工程檢測、維護1.設(shè)備定期檢測項目供配電設(shè)備高壓預(yù)測項目車庫執(zhí)照年審2.專項工程維護備案進維修過程；備定期告，確保項目供配電設(shè)備安全運行；按重慶市物價局車庫年審相關(guān)規(guī)定履行市政審核，物價年審；按《招投標管理相關(guān)規(guī)定》執(zhí)行；按《招投標管理相關(guān)規(guī)定》執(zhí)行；按《招投標管理相關(guān)規(guī)定》執(zhí)行；按《招投標管理相關(guān)規(guī)定》執(zhí)行；按《招投標管理相關(guān)規(guī)定》執(zhí)行；按《招投標管理相關(guān)規(guī)定》執(zhí)行；按《招投標管理相關(guān)規(guī)定》執(zhí)行；項目霓虹燈、戶外廣告4招投標管理4.1.招投標年度計劃委托管理(施工)總額委托管理(施工)總額》方式委托施工單位4.2.招標信息發(fā)布4.3.招標實施4.4.合同簽署審批4.5.合同實施與履行期間月度，季度，年度評估5.1方案審批驗收執(zhí)行按《招投標管理相關(guān)規(guī)定》執(zhí)行；每年年末由營運部牽頭梳理各項確定來年設(shè)備維保續(xù)約或招標管理方式；遺留工程整改6.1.開發(fā)委托實施整改：取得項目遺留工程整改6.1.1.零星工程整改：整改土建，裝飾等整改工程量核定，人工費核定，材料用量核定，工申報執(zhí)行動的統(tǒng)籌安排，施工質(zhì)量考核等；按開發(fā)單位與施工單位簽定的委托施工合同執(zhí)行6.1.2.質(zhì)保期內(nèi)設(shè)施設(shè)備零部件的更換和維修6.1.3.設(shè)計缺陷專項委托整改/改造：整改/改造工程項目方案改造工程項目方案的審核改造工程實施改造工程驗收6.3.非開發(fā)委托項目整改(質(zhì)保到期整改):審批參與執(zhí)行按〈整改授權(quán)方案〉實施；項目完成(委托完成)規(guī)劃設(shè)計，初步方案，施工圖設(shè)計和工程造價預(yù)算；位方案評審，由開發(fā)公司議價或招投標；驗收按開發(fā)公司與購物中心授權(quán)細則實施,由使用單位負責人,項目分管工程負責人,項目經(jīng)理簽字后,公司營運部分管負責人簽字;.2.施工單位的管理工程量核定，人工費核定，材料用量核定，工程簽證6.3.4.質(zhì)保到期后設(shè)施設(shè)備零部件的更換和維修動的統(tǒng)籌安排，施工質(zhì)量考核等；簽定的〈委托施工合同〉執(zhí)行按月報"物料需求計劃",營運部按執(zhí)行公司采購流程執(zhí)行7基礎(chǔ)物業(yè)管理7.1.基礎(chǔ)物業(yè)委托管理合同簽定7.2.基礎(chǔ)物業(yè)委托管理合同實施7.3.基礎(chǔ)物業(yè)管理的評價8.1.物業(yè)前期介入方案執(zhí)行審核執(zhí)行每季度關(guān)于基礎(chǔ)物業(yè)管理滿意度專項調(diào)查；8.2.交房管理：8.3.物業(yè)接管驗收：8.4.商業(yè)物業(yè)營運管理：開發(fā)單位與管理公司關(guān)于項目移交標準開發(fā)單位與管理公司后期工程整改授權(quán)標準商業(yè)物業(yè)工程，保安，保結(jié)服務(wù)人員崗位設(shè)置執(zhí)行執(zhí)行執(zhí)行執(zhí)行租賃合同基礎(chǔ)物業(yè)配套標準基礎(chǔ)物業(yè)配置移交標準和維護界面1電動卷簾門安裝2普通卷簾門安裝3卷簾門電機安裝4卷簾門鎖具安裝(更換)5玻璃門安裝1窗機安裝2壁掛機安裝3柜機安裝4獨立冷源安裝燈具安裝(更換)1普通燈具安裝(更換)2普通掉燈安裝無償單件價值低于100元3大型燈具安裝有償單件價值大于100元1窗簾安裝/門簾安裝無償2晾衣架安裝無償3掛畫無償4安裝門鈴無償9安裝，調(diào)試家用音響有償50元/次10對講電話安裝無償1噴淋頭安裝有償20元/個有償10元/個3少量感煙探測器安裝或調(diào)整位置無償2個以下含2個安裝有償10元/個5少量感溫探測器安裝或調(diào)整位置無償2個以下含2個6手報調(diào)整位置無償7消防栓移位有償價格面議8消防弱點系統(tǒng)調(diào)試有償5元/點位有償20元/臺2壁掛機拆卸有償100元/臺有償100元/臺4獨立冷源室內(nèi)機拆卸有償200元/臺1普通燈具拆卸(更換)無償2普通掉燈拆卸無償單件價值低于100元3大型燈具拆卸有償單件價值的5%單件價值大于100元4熱水器拆卸有償20元/臺5抽油煙機拆卸有償20元/臺1檢查電源線路無償2維修電源線路有償價格面議3可視對講故障檢查無償4可視對講故障維修有償價格面議5家具配件(五金件維修，更換)維修無償6家用電器維修有償價格面議7健身器材維修有償價格面議9家用廚房/衛(wèi)浴設(shè)施維修有償價格面議10維修，更換門鈴、信箱鎖無償11燈泡、日光燈管、燈罩更換無償12更換水龍頭(普通)無償序序號1313更換水龍頭(混閥)有償價格面議14布設(shè)電源線路、閉路線路、通信電路有償價格面議15疏通下水管道有償價格面議16卷簾門(本體維修)無償17卷簾門鎖具維修無償18卷簾門電機維修有償價格面議19卷簾門拉鏈維修無償20玻璃門把手維修無償22玻璃門本體維修無償23玻璃門鎖具維修無償24玻璃門門夾維修無償25店招維修/換燈管無償類別配置水泥砂土找平，高差控制在移交后由使用單位維護，修繕；5CM以內(nèi)；移交后由使用單位維護，修繕；地面梯起步下平臺同一水平(±物業(yè)00)；本體移交后由使用單位維護，修繕；墻面口封堵完成，墻面無明顯移交后由使用單位維護，修繕；鼓，無大面積裂紋；序號序號獨戶供電立頭配入戶門初裝飾物業(yè)供配電/2弱電非獨立戶裂紋和滴漏現(xiàn)象；按租賃(銷售)合同約定規(guī)格，類型，款式移交使用方提供初裝飾施工圖管，理方照圖施工結(jié)束移交(一般在租賃紅線上裝飾物)；標準到位并投入使用，計量裝置機應(yīng)急電源除樓層配電箱做移交以外，其他原則上不做移交；供配電箱，電纜安裝到使用單位租賃紅線范圍內(nèi)并可通移交后由使用單位維護，修繕；質(zhì)保期內(nèi)，由管理單位督促施工單位協(xié)助維護，質(zhì)保期結(jié)束，由使用單位負責維護；位督促供應(yīng)商或安裝單位完成；2、交付后(質(zhì)保期內(nèi))日常維護和運行管理由使用單位履行；3、分屬部分設(shè)施(表前)日常維修，養(yǎng)護；2、使用單頭電使用，以計量表為界，表前(含表)管理權(quán)歸屬管理公司，表后管理權(quán)歸屬使用單位；位負責其管理權(quán)屬部分設(shè)施日常維修，養(yǎng)護或更序號物業(yè)配置移交標準維護界面獨立戶頭給水非獨立戶頭給水給/排水工程表后端引入出水管到用戶租賃紅線范圍內(nèi)指定位置；表安裝到專用水井或使用方指定位置；由管理公司統(tǒng)一安裝共用排預(yù)留接駁口；除超市或自帶超市的大型百貨賣場隔油池由管理方提供以外，其余有客戶自費施工設(shè)置；自交付使用之日起：1、計量表前(含表)單位負責維護，維修，更換；自交付使用之日起：計量表前端(含表)由管理公司負責維護，后端由使用單位負由管理公司負責維護，接駁口前端使用單位專用排水部分由使用單位負責維護，清通；自交付使用之日起由使用單位自費定期維油池由使用單位自費定期維護清掏；置(門，窗，面盆，閥門等)由使用單位設(shè)計實施裝修；負責維護；衛(wèi)生間防水由管理公司責令施公司序號類別物業(yè)配置專用空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)/通4風工程共用空調(diào)系統(tǒng)1、按租賃合同要求提供內(nèi)空調(diào)系統(tǒng)所有配置由管理公司協(xié)助使用單位獨立主機，系統(tǒng)(水系督促供應(yīng)商或安裝單位完成；2、交付后(質(zhì)保統(tǒng)泵及管道，閥門，風系統(tǒng)風機，風管，閥門交付使用后(質(zhì)保期內(nèi))，設(shè)備定期維護(水等)，末端設(shè)備(散流質(zhì)處理)由使用單位履行，費用由使用單位承器，新風口，回風口)并安裝調(diào)試到位，各參數(shù)符合設(shè)計要求；水質(zhì)處理等，費用由使用單位承擔；該設(shè)備質(zhì)保期為年月日至年月日止：1、質(zhì)保期共用主機，系統(tǒng)(水系統(tǒng)泵及管道，閥門，風系統(tǒng)風機，風管，閥門等)，末端設(shè)備(散流器，新風口，回風口)并安裝調(diào)試到位，各參內(nèi)空調(diào)系統(tǒng)所有配置由管理公司協(xié)助使用單位督促供應(yīng)商或安裝單位完成，主機，水系統(tǒng)運行管理由管理公司代為履行，室內(nèi)機組運行管用單位履行；2、質(zhì)保期結(jié)束后，以租賃紅線為界，紅線范圍內(nèi)所有設(shè)施由使用單位負責維護，維修，運行管理，日常管理；紅線范數(shù)符合設(shè)計要求；圍外包括系統(tǒng)、主機、泵的日常維護，運行管消防工程消火栓，噴淋配置報警，消防廣播，通訊，應(yīng)急照明配置使用單位新增消防檢測，調(diào)試，運行合格司負責質(zhì)保期內(nèi)和到期后的維保，費用由管理后交付使用；后交付使用；面移面量移交和感官質(zhì)量移(交不做功能移交)量移交和感官質(zhì)量移(交不做功能移交)理公司負責日常維護和系統(tǒng)質(zhì)保到期后的委托維護，費用由管理公司承擔；理公司負責日常維護和系統(tǒng)質(zhì)保到期后的委托維護，費用由管理公司承擔；1、使用單位負責新增消防設(shè)施的維，承擔；用維護不當帶來的法律責任；護，保養(yǎng)，維修或更換；若由使用單位系統(tǒng)維護，保養(yǎng)，維修或更換；準；按使用單位視經(jīng)營情況自費安裝，不予提供監(jiān)控設(shè)施檢檢查(服務(wù))標準著裝整潔統(tǒng)一，工作牌佩戴端正(公司BI標準)。品相互碰撞的聲音(按BI標準實施)。語準確、熟練(按BI標準實施)。任引發(fā)火災(zāi)事故發(fā)生任引發(fā)重大刑事案件序號12345項目行為規(guī)范責任事故內(nèi)容崗崗位規(guī)范客戶服務(wù)固定崗邏6789熟悉管理轄區(qū)基本情況、商場業(yè)態(tài)分布，商業(yè)公司、管理處值班電話，報警電對需要幫助的客戶要熱情接待,無因此引起客戶有效投訴處置突發(fā)事件必須在(接報后)3分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場，控制事態(tài)發(fā)展，嚴格遵照。相2121發(fā)現(xiàn)隱患及時上報協(xié)調(diào)處理，消防設(shè)施設(shè)備處于正常使用狀態(tài)。固接警后1分鐘內(nèi)作出正確處理。定崗序號123456花卉、苗樹木播籬和噴施，不傷花草花葉不染泥土，土不壓苗心，水不沖倒苗1．冬季早晚不澆水，夏季中午不澆水，澆水時不遺漏草旱1．草地無1平方米以上的積水(原則上無積水)管指定區(qū)域內(nèi)的道路(含人行道)指定區(qū)域內(nèi)的綠化帶(含附屬物)各樓層樓梯(含扶手)過道清掃、灑水(2次)序12345電梯門、地板