二手房租賃代理服務(wù)流程指引

二手房租賃代理服務(wù)流程指引租賃流程圖一、出租方放租1、步驟（1）詢問出租方放盤物業(yè)的項目名稱、地址、單元號、面積大小、樓層、朝向、內(nèi)部裝修等信息；了解物業(yè)的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)：確認待租物業(yè)是否存在共有產(chǎn)權(quán)關(guān)系，確認待租物業(yè)是否結(jié)束了之前的租賃關(guān)系等；了解出租方對承租方是否有特殊要求，如要求承租方為白領(lǐng)、承租方不能是已婚帶小孩的人士、承租方必須為女士等；要求出租方填寫并簽署《房屋出租委托書》或《房屋出租獨家委托書》；要求出租方填寫并簽署《房屋現(xiàn)狀說明書》，委托人提供虛假、失實資料或者隱瞞真實情況的，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)有權(quán)拒絕為其服務(wù)；要求出租方提供該物業(yè)完整的、清晰的房地產(chǎn)證及身份證復(fù)印件，同時核對出租方身份；要求出租方提供物業(yè)鑰匙，并開具鑰匙收條給出租方；如出租方不同意放鑰匙，則每次看樓需提前告知出租方，以便進入待出租物業(yè)看樓；告知出租方經(jīng)紀機構(gòu)提供的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)務(wù)流程；告知出租方經(jīng)紀機構(gòu)服務(wù)的流程、收費標(biāo)準(zhǔn)、費用收取時間和方式等；（10）告知出租方經(jīng)紀機構(gòu)和行業(yè)協(xié)會的投訴渠道及電話，及法律法規(guī)應(yīng)當(dāng)明示的其他事項；（11）在出租方離開后，及時到現(xiàn)場核實《房屋現(xiàn)狀說明書》的內(nèi)容，并通過“深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)”核查物業(yè)產(chǎn)權(quán)情況；（12）及時將出租方的放盤信息錄入深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，獲取房源信息編碼，并針對該物業(yè)作適當(dāng)?shù)耐茝V。2、表格（該填寫或收集的資料文件）《房屋出租委托書》或《房屋出租獨家委托書》《房屋現(xiàn)狀說明書》共有產(chǎn)權(quán)人同意出租物業(yè)的聲明房地產(chǎn)證復(fù)印件出租方身份證復(fù)印件物業(yè)鑰匙收條（視情況而定）3、行為規(guī)范,責(zé)任必須詳細向客戶解釋清楚整個交易流程，特別是需要客戶協(xié)助處理的部分。必須讓出租方清晰、準(zhǔn)確、完整填寫《物業(yè)出租委托書》或《物業(yè)出租獨家委托書》中的內(nèi)容，特別是業(yè)主姓名、業(yè)主電話、租金、委托期限、有效身份證號碼、營業(yè)執(zhí)照號碼、正確的樓盤名稱、樓盤地址、建筑面積、套內(nèi)面積等。《物業(yè)出租委托書》或《物業(yè)出租獨家委托書》中的相關(guān)信息必須要與房地產(chǎn)證中的相關(guān)信息一致，不可出現(xiàn)與房地產(chǎn)證不吻合的信息。必須告知出租方，如簽署了《物業(yè)出租獨家委托書》出租方在獨家委托期間，可以再委托其他代理人、經(jīng)紀機構(gòu)、第三者或自行出租該物業(yè)，但無論物業(yè)是否由本機構(gòu)租出，都需支付相應(yīng)傭金。出租方委托代理人辦理物業(yè)出租事宜的，經(jīng)紀人員必須得到出租方公證過的委托書，才能針對該物業(yè)刊登廣告或向承租方推薦該物業(yè)。每過3天，至少向出租方做一次租賃情況匯報。經(jīng)紀人員應(yīng)在出租方放盤后，及時考察委托物業(yè)自身及周邊環(huán)境，包括：A.物業(yè)結(jié)構(gòu)（磚混、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)等大建筑形式（板樓、塔樓等、戶型格局（實際使用面積）、建筑質(zhì)量、內(nèi)部設(shè)計、裝修及樓齡等；B.物業(yè)自然條件（日照、溫度、風(fēng)向、物業(yè)景觀、小區(qū)綠化、是否臨街等）、社區(qū)配套（小區(qū)規(guī)模、布局格調(diào)、車庫狀況、安全程度等）、交通條件（交通網(wǎng)絡(luò)、交通設(shè)施等）、市政配套（水、電、煤氣、有線電視等、物業(yè)管理（小區(qū)是否封閉管理，基本生活設(shè)施管理情況等）因素。-遵守相關(guān)規(guī)定修正《房屋現(xiàn)狀說明書》，供出租方簽字確認，成交時作為合同附件。并不是所有的物業(yè)都符合出租條件，也不是產(chǎn)權(quán)人都能出租自己的物業(yè)，以下幾種物業(yè)不能出租：A.被有關(guān)主管部門確定為危險物業(yè)不能使用的；B.已公布物業(yè)拆遷公告的；C.無物業(yè)權(quán)利證明或者市政府規(guī)定的其他權(quán)屬證明材料的；D.被有關(guān)主管部門確認存在重大消防、安全隱患的；E.產(chǎn)權(quán)屬于共有的物業(yè)但共有人未一致同意出租的情況下不能出租；F.已經(jīng)抵押的物業(yè)在未得到抵押權(quán)人的同意之前不得出租；G.其他法律、法規(guī)、規(guī)章或者市政府規(guī)定不得出租的。二、承租方求租1、步驟詢問承租方需求：包括意向租賃區(qū)域、意向租賃物業(yè)類型（多層、高層還是別墅等），能承受的物業(yè)租金范圍，租賃物業(yè)的動機，是否有意向物業(yè)，需要物業(yè)的面積大小、朝向、樓層、內(nèi)部裝修等信息；了解承租方是否有特殊需求，如承租物業(yè)必須帶某學(xué)校的學(xué)位等；告知承租方經(jīng)紀機構(gòu)提供的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)務(wù)流程。2、行為規(guī)范第一時間主動給客戶派送名片，詢問客戶的意圖。多使用“您”、“請”、“麻煩”等禮貌用語，態(tài)度要熱情積極。針對客戶的租賃動機，分析相關(guān)的市場狀態(tài)，推薦合適的物業(yè)。必須詳細向客戶解釋清楚整個交易流程，特別是需要客戶協(xié)助處理的部分。必須詳細向客戶解釋清楚服務(wù)傭金的收費標(biāo)準(zhǔn)。三、經(jīng)紀人員帶承租方實地看樓1、步驟按承租方要求推薦物業(yè)；跟租賃雙方約定看樓時間；提請承租方簽署《看樓協(xié)議書》，并提供意向物業(yè)的《房屋現(xiàn)狀說明書》；帶領(lǐng)承租方現(xiàn)場考察意向物業(yè)，如實幫助承租方分析意向物業(yè)的優(yōu)缺點；根據(jù)承租方在考察意向物業(yè)時的表現(xiàn)，判斷承租方偏好的單位；確認承租方的租賃意向，詢問心理價位；提請承租方簽署《物業(yè)求租委托書》；經(jīng)紀方必要時可收取誠意金，承租方繳納誠意金，經(jīng)紀方開具誠意金收據(jù);提請承租方提交身份證復(fù)印件，并核實身份。2、表格（該填寫或收集的資料文件）《看樓協(xié)議書》《房屋現(xiàn)狀說明書》《物業(yè)求租委托書》誠意金收據(jù)承租方身份證復(fù)印件3、行為規(guī)范看樓之前，有必要提醒出租方整理物業(yè)，清理家私家電，預(yù)備贈送的家私家電清單。通知出租方準(zhǔn)備好房地產(chǎn)證、室內(nèi)平面圖、管理公約及相關(guān)文件以備意向承租方查閱。每次外看樓前，必須先登記客人身份證信息及看樓單位，緊記開啟手提電話，以便與主管或分行同事保持聯(lián)絡(luò)。合理安排看樓次序。經(jīng)紀人員需詳細介紹物業(yè)的基本情況，包括建筑面積、戶型、朝向等。在引領(lǐng)客戶看房時，應(yīng)該將物業(yè)的優(yōu)缺點悉數(shù)告知。判斷承租方的心理價格。必須詳細向客戶解釋清楚整個交易流程，特別是需要客戶協(xié)助處理的部分。必須詳細向客戶解釋清楚服務(wù)傭金的收費標(biāo)準(zhǔn)。（10）收取客戶的誠意金必須進入公司賬戶，且必須向承租方提供收據(jù)。（11）經(jīng)紀人員開出的誠意金收據(jù)上應(yīng)有經(jīng)紀人簽字及經(jīng)紀機構(gòu)公章。（12）誠意金不具備定金的性質(zhì)。簽定租賃合同后，誠意金轉(zhuǎn)為押金或租金；否則，經(jīng)紀機構(gòu)須將誠意金無條件退還承租方。（13）經(jīng)紀人員不可挪用客戶資金。（14）《房屋求租委托書》的委托期若屆滿，經(jīng)紀人員須與承租方重新簽署。（15）物業(yè)鑰匙應(yīng)在看樓完畢后立即交會經(jīng)紀機構(gòu)，不得私自保管或復(fù)制。（16）不得在空置的待租物業(yè)中留宿。四、達成租賃協(xié)議1、步驟審查出租方物業(yè)產(chǎn)權(quán)狀況；協(xié)調(diào)租賃雙方需求，直至雙方達成一致共識；跟租賃雙方約定簽署租賃合同的時間。2、行為規(guī)范運用專業(yè)知識，協(xié)助雙方達成一致共識。告知租賃雙方簽合同時需要的一切資料，如雙方身份證原件、出租方房地產(chǎn)證原件或復(fù)印件、收取租金的存折等。（3）當(dāng)物業(yè)為多方共同擁有時，產(chǎn)權(quán)共有人需同時到場，否則需出具《出租委托書》；出租方的物業(yè)目前如尚處于出租狀態(tài)，需確認原租賃合同的結(jié)束時間，以及新租賃合同的開始時間。如租賃雙方的租賃合同由代理人簽署，則必須帶上相關(guān)人士的委托書；外籍人士的委托書還需進行公證。如租賃物業(yè)的不止一人，相關(guān)人士最好能同時到場簽署合同。核查出租方是否具有出租物業(yè)的條件：①、取得房地產(chǎn)權(quán)證；②、擁有該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。在簽署租賃合同前一天，跟租賃雙房再次核對簽約時間。通過經(jīng)紀行為達成的房地產(chǎn)交易合同，必須由持有《深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)證書》的人員在合同中簽字，并加蓋經(jīng)紀機構(gòu)公章。（10）若買方的租賃條件有任何變動，應(yīng)及時填寫《房屋求租委托書》及補充協(xié)議，或重新制作《房屋求租委托書》。（11）通過經(jīng)紀人員多次協(xié)商仍無法達成一致共識的，經(jīng)紀人員應(yīng)及時將誠意金退還承租方。五、簽署《房屋租賃及經(jīng)紀合同書》、承租方向出租方繳納押金及首月租金1、步驟（1）引見租賃雙方；（2）三方簽定租賃合同之前，須再次確認之前協(xié)商一致的租賃條件；（3）提請雙方提交身份證明文件、房地產(chǎn)證，核實租賃雙方的身份；按照雙方提供的資料，填寫《房屋租賃及經(jīng)紀合同書》及物品清單，并將雙方的其他約定記錄在合同上（如管理費、水費、電費、煤氣費等的繳納方式）；協(xié)助租賃雙方確定承租方每月繳納租金的時間及方式；詳細向雙方解釋上述合同，無異議后交予雙方簽名、按手印作實；承辦經(jīng)紀人及經(jīng)紀人助理在上述文件上簽字并注明執(zhí)業(yè)登記牌編號，經(jīng)紀機構(gòu)加蓋公章作實后，將相關(guān)文件分別交予租賃雙方；承租方向出租方繳納押金（一般為1個月的租賃押金和1個月的家電押金），以及首月租金；如承租方繳納了誠意金的，根據(jù)雙方意愿將誠意金轉(zhuǎn)為押金或租金的部分，出租方向承租方開具《押金收據(jù)》和《租金收據(jù)》；經(jīng)紀人員應(yīng)撤銷已簽定合同的盤源相關(guān)廣告信息。2、表格（該填寫或收集的資料文件）出租方身份證復(fù)印件房地產(chǎn)證原件或復(fù)印件產(chǎn)權(quán)共有人的《租賃委托書》承租方身份證復(fù)印件《房屋租賃及經(jīng)紀合同書》物品清單《押金收據(jù)》《租金收據(jù)》3、行為規(guī)范在填寫《房屋租賃及經(jīng)紀合同書》前，必須再次踉雙方核對交易金額及其他協(xié)商一致的條件，并記錄在合同上。核查出租方的身份證與房地產(chǎn)證是否一致，如物業(yè)為多方共有時，產(chǎn)權(quán)共有人需同時到場，否則需出具租賃委托書。詳細向租賃雙方解釋合同條款，必須令雙方完全了解合同的全部內(nèi)容。如承租方不能一次繳足押金和首次月租，租賃雙方須在合同上約定補足的時限及違約責(zé)任。在雙方協(xié)商一致的情況下，可將解除租賃合同的條件寫在合同上。通過經(jīng)紀行為達成的房地產(chǎn)交易合同，承辦的經(jīng)紀人及經(jīng)紀人助理必須在合同上簽名并注明執(zhí)業(yè)登記牌編號，以及加蓋經(jīng)紀機構(gòu)公章。六、經(jīng)紀機構(gòu)向出租方、承租方收取傭金1、步驟出租方與承租方分別向經(jīng)紀機構(gòu)支付傭金；經(jīng)紀機構(gòu)向租賃雙方開具傭金發(fā)票；經(jīng)紀人代表經(jīng)紀機構(gòu)向客戶表示感謝，并征求改進意見；敦促出租方辦理物業(yè)租賃備案。2、表格（該填寫或收集的資料文件）（1）傭金發(fā)票3、行為規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)開展經(jīng)紀業(yè)務(wù)，有權(quán)獲取傭金，傭金一般由交易雙方平均分攤，另有約定的除外。傭金標(biāo)準(zhǔn)由主管部門會同物價部門制定。傭金不能高于或者低于規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)行業(yè)交易習(xí)慣，經(jīng)紀機構(gòu)向租賃雙方共收取的傭金金額一般為成交物業(yè)1個月的租金，而且一次性結(jié)清。經(jīng)紀人員不得向租賃雙方收取傭金以外的任何款項。經(jīng)紀人員應(yīng)及時將收取的傭金交到經(jīng)紀機構(gòu)，不得自私挪用。辦理物業(yè)租賃備案所需材料：A.物業(yè)租賃合同；B.出租方房地產(chǎn)證；C.雙方的身份證明；D.出租共有物業(yè)，還須提交其他共有人同意出租的證明；E.出租委托代管物業(yè)，還須提交委托代管人受權(quán)出租的證明（境外人士要進行委托公證或認證）；F.城市人民政府規(guī)定的其他文件。七、出租方將物業(yè)交予承租方使用1、步驟租賃雙方清點物業(yè)內(nèi)物品，無異議后，出租方將物業(yè)鑰匙交予承租方。2、行為規(guī)范提醒出租方了解是否有未結(jié)清的水、電、煤氣、管理費，如有應(yīng)在交房前結(jié)清。租賃過程完結(jié)后，經(jīng)紀人員應(yīng)與租賃雙方保持良好的關(guān)系，出租方有出租其他物業(yè)的可能，承租方亦然。八、售后服務(wù)1、電話回訪針對租賃服務(wù)的滿意程度及辦事效率進行統(tǒng)計，對整個交易過程進行電話跟蹤，作好相應(yīng)的回訪記錄。2、滿意度問卷□查定期口行全面的客□滿