2014年10月自學(xué)考試00169房地產(chǎn)法試題答案

全國2014年10月高等教育自學(xué)考試房地產(chǎn)法試題課程代碼：00169一、單項選擇題（本大題共30小題，每小題1分，共30分）在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其選出并將“答題紙”的相應(yīng)代碼涂黑。錯涂、多涂或未涂均無分。1、下列不屬于房地產(chǎn)法調(diào)整范圍的是（C）A、城鎮(zhèn)房地產(chǎn)關(guān)系 B、建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同關(guān)系C、鄉(xiāng)村房地產(chǎn)關(guān)系 D、建設(shè)工程施工合同關(guān)系2.下列關(guān)于“宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”的說法，錯誤的是（C）A、受讓人為同一農(nóng)民集體成員 B、經(jīng)本集體經(jīng)濟組織同意C、出讓人擁有兩處宅基地 D、受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配情況3.土地征收的實質(zhì)是國家強行（A）A、有償取得集體土地所有權(quán) B、無償取得集體土地所有權(quán)C、有償取得集體土地使用權(quán) D、無償取得集體土地使用權(quán)4.不動產(chǎn)的權(quán)屬（D）A、以權(quán)屬證書為準 B、以登記簿為準C、以當事人的約定為準 D、以登記簿為準，但有證據(jù)證明登記簿確有錯誤的除外5.下列屬于土地使用權(quán)出讓中非公開競價方式的是（C）A、招標出讓 B、拍賣出讓C、協(xié)議出讓 D、掛牌出讓6.掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，掛牌時間不得少于（C）A、5日 B、7日C、10日 D、15日7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級資質(zhì)由（B）A、國務(wù)院建設(shè)行政主管部門初審 B、省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門初審C、市、州人民政府建設(shè)行政主管部門初審 D、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府建設(shè)行政主管部門初審8.招標出讓國有土地使用權(quán)，招標人應(yīng)當終止招標活動的情形是投標人少于（A）A、3人 B、4人C、5人 D、6人9.簽訂國有土地租賃合同的主體是（C）A、省級以上人民政府土地管理部門 B、地市級以上人民政府土地管理部門C、縣級以上人民政府土地管理部門 D、鄉(xiāng)鎮(zhèn)以上人民政府土地管理部門10.居住用地的最高使用年限是（B）A、100年 B、70年C、50年 D、40年11.房屋屋面防水工程的最低保修期為（A）A、5年 B、4年C、3年 D、2年12.下列屬于建設(shè)工程監(jiān)理的特點的是（C）A、廣泛性 B、永久性C、服務(wù)性 D、管理性13.商品房預(yù)售的條件之一是已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期，投入開發(fā)商建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的（B）A、20%以上 B、25%以上C、30%以上 D、50%以上14.建設(shè)工程投標保證金一般不得超過總價的（B）A、1% B、2%C、5% D、8%15.房地產(chǎn)抵押合同在符合一般合同生效條件后，還應(yīng)當（D）A、由房管部門認證才生效 B、進行公證才生效C、將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有才生效 D、辦理抵押登記才生效16.物業(yè)服務(wù)企業(yè)（A）A、受業(yè)主的委托提供服務(wù) B、受房地產(chǎn)開發(fā)商的聘用提供服務(wù)C、根據(jù)與開發(fā)商簽訂的代理合同提供服務(wù) D、受業(yè)主委員會的領(lǐng)導(dǎo)17.下列關(guān)于業(yè)主對建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有權(quán)的說法，正確的是（D）A、僅為法定共有 B、僅為約定共有C、任意共有 D、既有法定共有部分，也有約定共有部分18.下列關(guān)于職工住房公積金的表述中，正確的是（D）A、由職工家庭的節(jié)余資金繳納 B、在職工及其家庭出現(xiàn)生活重大困難時可以使用C、由職工個人自愿繳納 D、可以用于職工及其家庭購買房屋19.下列屬于公共租賃住房出租對象的是（D）A、城鄉(xiāng)低收入階層 B、城鎮(zhèn)單身職工C、家庭成員多的職工 D、城鎮(zhèn)中新就業(yè)的無房職工20.廉租房住戶退回廉租房的情形之一是，無正當理由未交納廉租住房租金累計達到（C）A、2個月以上 B、4個月以上C、6個月以上 D、8個月以上21.資質(zhì)等級為二級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的注冊資本應(yīng)當不少于人民幣（C）A、800萬元 B、500萬元C、300萬元 D、200萬元22.業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，應(yīng)當自產(chǎn)生之日起30日內(nèi)向（A）A、物業(yè)所在地區(qū)的區(qū)、縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案 B、物業(yè)所在地區(qū)的區(qū)、縣級工商行政管理部門備案 C、所在地居委會備案 D、物業(yè)所在地區(qū)的區(qū)、縣級人民政府宣誓就職23.下列可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)是（D）A、所有權(quán)、使用權(quán)有爭議的房地產(chǎn) B、土地所有權(quán)C、普通高等學(xué)校教學(xué)用房地產(chǎn) D、房屋及其他地上附著物24.信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)項目的項目資本金不低于申請貸款項目總投資的（D）A、20% B、25%C、30% D、35%25.住房公積金管理委員會設(shè)置于（B）A、國務(wù)院 B、省級人民政府所在地的市C、不設(shè)區(qū)的市 D、城鎮(zhèn)26.房產(chǎn)出租的，房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是（A）A、房產(chǎn)租金收入 B、房產(chǎn)評估價C、房產(chǎn)市場價 D、房產(chǎn)建造成本價27.房地產(chǎn)行紀屬于（D）A、代理行為 B、居間行為C、咨詢服務(wù)行為 D、買賣或出租行為28.房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊有效期一般為（C）A、1年 B、2年C、3年 D、4年29.直轄市和省、自治區(qū)人民政府所在地的市以及其他社區(qū)的市應(yīng)當設(shè)立住房公積金管理委員會，作為住房公積金管理的（A）A、決策機構(gòu) B、執(zhí)行機構(gòu)C、監(jiān)督機構(gòu) D、領(lǐng)導(dǎo)機關(guān)30.經(jīng)一定比例的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議，該比例是（B）A、10%以上 B、20%以上C、30%以上 D、40%以上二、多項選擇題（本大題共5小題，每小題2分，共1O分）在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其選出并將“答題紙”的相應(yīng)代碼涂黑。錯涂、多涂、少涂或未涂均無分。31、相鄰關(guān)系的特征有（ABCDE）A、相鄰關(guān)系發(fā)生在兩個以上的不動產(chǎn)相鄰的所有人之間B、相鄰關(guān)系發(fā)生在兩個以上的不動產(chǎn)相鄰的使用人之間C、相鄰關(guān)系的客體一般不是不動產(chǎn)本身D、相鄰關(guān)系的客體是由行使不動產(chǎn)所有權(quán)而引起的與鄰人E、相鄰關(guān)系的發(fā)生常常與不動產(chǎn)的自然條件有關(guān)32.《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定的房屋征收的補償方式有（AD）A、貨幣補償B、實物補償C、安置就業(yè)D、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換E、給予生活補貼33.建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征包括（ABCD）A、權(quán)利構(gòu)成的復(fù)合型 B、權(quán)利客體的特定性與觀念性C、權(quán)利存續(xù)與處分的整體性 D、屬人性強E、社會性強34.下列對我國住房置業(yè)擔保的特征理解正確的是（ABCDE）A、我國的住房置業(yè)擔保具有壟斷性B、住房置業(yè)擔保公司由建設(shè)行政部門主管C、住房置業(yè)擔保公司的設(shè)立必須經(jīng)過審核批準D、住房置業(yè)擔保公司具有較充分的專業(yè)優(yōu)勢E、住房置業(yè)擔保公司的業(yè)主活動必須遵循一定的原則35.下列機構(gòu)中，既受一般工商管理，同時受住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門行業(yè)管理的房地產(chǎn)中介機構(gòu)是（BC）A、房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)B、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)C、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)D、律師事務(wù)所E、投資銀行三、名詞解釋題（本大題共5小題，每小題3分，共15分）36.房地產(chǎn)市場答：是指國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。37.土地使用權(quán)出讓答：是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。38.狹義的項目公司兼并答：是指在市場機制作用下，企業(yè)通過產(chǎn)權(quán)交易獲得其他企業(yè)的產(chǎn)權(quán)，使這些企業(yè)的法人資格喪失，并獲得它們控制權(quán)的經(jīng)濟行為。39.業(yè)主委員會答：是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。40.城鎮(zhèn)土地使用稅答：是指對在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，以其實際占用的土地面積為計稅依據(jù)而征收的一種房地產(chǎn)稅。四、簡答題（本大題共4小題，每小題6分，共24分）41.簡述土地征收的程序。答：《土地管理法》規(guī)定了集體土地征收的程序，征收土地需由市、縣人民政府擬定“一書四方案”，逐級上報有批準權(quán)的人民政府批準。（2分）“一書四方案”是指建設(shè)項目用地呈報說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案、供地方案。（1分）批準后，由市、縣人民政府組織實施。（2分）征地方案的實施要經(jīng)過“兩公告一登記”的程序。（1分）42.簡述建設(shè)工程施工合同發(fā)包人的一般義務(wù)。答：（1）按照合同約定做好施工前準備工作。包括提供資金、原材料、設(shè)備、技術(shù)資料和施工所需證件及各項施工批準手續(xù)、使場地具備施工條件及保證施工道路的暢通等。（2分）（2）與承包人相互配合，保證工程建設(shè)順利進行。（1分）（3）組織工程驗收。發(fā)包人接到承包人的隱蔽工程驗收通知后，應(yīng)及時對其檢查。（1分）（4）接受建設(shè)工程并且按照約定支付工程價款。（2分）43.簡述家庭申請經(jīng)濟適用房應(yīng)具備的條件。答：申請經(jīng)濟適用住房的家庭必須同時符合下列條件：（1）具有當?shù)爻擎?zhèn)戶口；（2分）（2）家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收人家庭收入標準；（2分）（3）無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標準。（2分）44.簡述房地產(chǎn)估價的意義。答：（1）有利于規(guī)范房地產(chǎn)交易市場秩序，保障國家利益、維護房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。（1分）（2）可以確認房地產(chǎn)基準價格，為建設(shè)用地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓提供基礎(chǔ)價格。（1分）（3）有利于促進房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的發(fā)展。（1分）（4）有利于國家的稅收征收。（1分）（5）可以為房屋征收補償、解決房地產(chǎn)糾紛案件、企業(yè)兼并、企業(yè)破產(chǎn)清算等提供依據(jù)。（2分）五、論述題（本題1O分）45.試述建筑物區(qū)分所有權(quán)中建筑物共有部分共有權(quán)的概念和特征。答：共有權(quán)，即區(qū)分建筑物的共有部分的所有權(quán)，是指業(yè)主依照法律的規(guī)定或管理規(guī)約及業(yè)主大會的決定，對建筑物內(nèi)住房或經(jīng)營性用房的專有部分以外的部分享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)益。（2分）特征：（1）權(quán)利人的身份具有復(fù)合性。（2分）（2）此類共有權(quán)的客體非常廣泛，不僅包括法定共有部分，還包括約定共有部分，而一般共有權(quán)客體僅限于一項財產(chǎn)。（2分）（3）這種共有權(quán)的變動取決于專有權(quán)的變動，而一般共有權(quán)的變動沒有主從關(guān)系。一般共有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其他共有權(quán)人有優(yōu)先購買權(quán)，但此種共有權(quán)隨著專有權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓時，其他共有權(quán)人沒有優(yōu)先購買權(quán)。（2分）（4）這種共有權(quán)的行使要遵循法律和管理規(guī)約，常常采用共有持分的方式。（2分）六、案例分析題（本題11分）46.李某與鄧某于2014年6月18日簽訂了一份房屋買賣合同，合同約定李某將其位于某市的一套房屋賣給鄧某，房屋價款50萬元，分兩次付清，簽訂合同時先付30萬元，企業(yè)20萬元在辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時付清。雙方約定于同年8月10日到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。鄧某按約定交付了第一期房款，等著與李某去辦理過戶手續(xù)。同年7月9日，李某經(jīng)人介紹與在該市做生意的錢某認識，錢某正欲在該市購買一套住房，得知李某有房屋出售的情況，愿意以60萬元的價格購買該房屋，并在訂立合同時一次付清全部房款。李某見有利可圖，立即與錢某訂立一份房屋買賣合同，并于7月18日一起到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。同年8月10日，鄧某要求李某一起去辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)時，李某稱自己已將該房屋賣給他人，要求解除與鄧某簽訂的房屋買賣合同，愿退還鄧某的30萬元。鄧某則認為，自己與李某簽訂合同在先，而且自己已按約定履行了合同，而李某與錢某簽訂的合同在后，按理屬無效合同，故要求李某按約定履行合同。雙方爭執(zhí)不下，鄧某訴至人民法院，要求人民法院確認李某與錢某的房屋買賣合同無效，并判決李某履行與自己簽定的合同。問題：（1）李某與鄧某簽訂的房屋買賣合同是否有效？為什么？教材上找不到答案答：李某與鄧某簽訂的房屋買賣合同有效。因為李某與鄧某簽訂房屋買賣合同屬于雙方真實的意思表示，合同主體具有完全民事行為能力，合同不具有法律規(guī)定的無效合同的情形。雖然雙方尚未辦理房屋過戶登記手續(xù)，但根據(jù)我國有關(guān)法律的規(guī)定，登記只是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的必經(jīng)程序和要件，而不是房屋買賣合同生效的要件，故并不影響房屋買賣合同的成立和生效。（3分）（2）李某與錢某簽訂的房屋買賣合同是否有效？為什么？教材上找不到答案答：李某與錢某簽訂的房屋買賣合同有效。因為李某與鄧某簽訂房屋買賣合同屬于雙方真實的意思表示，合同主體具有完全民事行為能力，合同不具有法律規(guī)定的無效合同的情形。（2分）（3）鄧某與錢某之間，誰取得該爭議房屋