房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的過(guò)程

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的過(guò)程第1頁(yè)/共62頁(yè)一、規(guī)劃與設(shè)計(jì)

（一）規(guī)劃

1、規(guī)劃的申報(bào)

2、規(guī)劃報(bào)批的程序申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)申報(bào)項(xiàng)目選址地點(diǎn)申報(bào)建設(shè)用地規(guī)劃許可證申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件申報(bào)設(shè)計(jì)方案申請(qǐng)初步設(shè)計(jì)申請(qǐng)建設(shè)工程的規(guī)劃許可第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備第2頁(yè)/共62頁(yè)3、規(guī)劃的內(nèi)容（1）建設(shè)工程規(guī)劃——建筑、道路、管線(xiàn)（2）建設(shè)項(xiàng)目選址（3）建設(shè)用地規(guī)劃（4）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品規(guī)劃第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備第3頁(yè)/共62頁(yè)（二）設(shè)計(jì)

1、主要內(nèi)容總體設(shè)計(jì)——根據(jù)項(xiàng)目的功能和城市規(guī)劃的要求進(jìn)行總體布局設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)——確定建筑平面的位置、層數(shù)、層高等和其他環(huán)境要求所采取的技術(shù)措施工藝設(shè)計(jì)——為工業(yè)項(xiàng)目或酒店、賓館所要求專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)——結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、給排水設(shè)計(jì)、電訊設(shè)計(jì)、采暖通風(fēng)、動(dòng)力設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)技術(shù)設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)2、主要步驟第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備第4頁(yè)/共62頁(yè)T3航站樓——花費(fèi)270億元，3公里長(zhǎng)，建筑面積130萬(wàn)平方米，集中了最高水平的建筑科技和節(jié)能環(huán)保技術(shù)第5頁(yè)/共62頁(yè)

國(guó)家大劇院占地１１.８９萬(wàn)平方米，由法國(guó)著名建筑師保羅.安德魯主持設(shè)計(jì)，總建筑面積約１６.５萬(wàn)平方米，５４６３個(gè)座位，有歌劇院、音樂(lè)廳、戲劇場(chǎng)以及藝術(shù)展廳、藝術(shù)交流中心、音像商店等配套設(shè)施，建設(shè)工期４年。第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備第6頁(yè)/共62頁(yè)（三）規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮的問(wèn)題1、環(huán)境問(wèn)題聲環(huán)境外部噪聲：交通、施工、社會(huì)和工廠內(nèi)部噪聲：分戶(hù)墻、樓板、分戶(hù)門(mén)

光與色環(huán)境光：自然采光、合理避光色：城市總體色彩；建筑外墻的冷暖色，單色與組合色視覺(jué)效果：綠色、水色、山色2、安全問(wèn)題3、設(shè)施設(shè)備完善的問(wèn)題第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備第7頁(yè)/共62頁(yè)二、土地使用權(quán)的獲取（一）土地使用權(quán)包含的內(nèi)容

占有——前提使用——核心

收益——關(guān)鍵

處分（二）我國(guó)對(duì)土地使用權(quán)的限制

1、土地使用人須承擔(dān)合理使用土地的義務(wù)

2、土地有使用年限居住：70年工業(yè)、教、科、文、衛(wèi)、體、綜合：50年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)：40年

3、對(duì)土地使用范圍的限制——四至（東南西北）第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備第8頁(yè)/共62頁(yè)贈(zèng)與交換買(mǎi)賣(mài)掛牌交易拍賣(mài)招標(biāo)協(xié)議（三）土地使用權(quán)的獲取方式土地使用權(quán)獲取方式出讓轉(zhuǎn)讓行政劃撥（一級(jí)市場(chǎng)）（二級(jí)市場(chǎng)）第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備第9頁(yè)/共62頁(yè)

1、土地使用權(quán)有償出讓

是指國(guó)家以土地所有者身份，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家交納土地出讓金的行為。是壟斷市場(chǎng)。

第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備土地使用權(quán)出讓金是土地批租時(shí)一次性收取的費(fèi)用第10頁(yè)/共62頁(yè)第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備土地開(kāi)發(fā)投資費(fèi)用使用期內(nèi)的土地使用費(fèi)土地出讓金征地、動(dòng)遷及為地塊直接配套的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是對(duì)開(kāi)發(fā)投資的一次性補(bǔ)償土地資源使用的費(fèi)用，即“地租”，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)。第11頁(yè)/共62頁(yè)開(kāi)發(fā)商今后在拿地時(shí)一律按照底價(jià)的20%繳納保證金；成交后，需在一個(gè)月內(nèi)繳清成交額50%的首付款。土地出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%，競(jìng)買(mǎi)保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%。逾期不簽訂合同的，終止供地、不得退還定金。國(guó)土資源部2010年3月10下發(fā)通知第12頁(yè)/共62頁(yè)基準(zhǔn)地價(jià)——即城市國(guó)有土地使用權(quán)的基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，是指在一定時(shí)期內(nèi)，按不同的土地級(jí)別、區(qū)域級(jí)別評(píng)估和測(cè)算的不同用途的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。

表現(xiàn)形式有級(jí)別價(jià)、區(qū)片價(jià)和路線(xiàn)價(jià)三種。第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備基準(zhǔn)地價(jià)是土地的初始價(jià)，反映的是土地的價(jià)值。即：土地在完成拆遷、平整等一級(jí)開(kāi)發(fā)后，政府確定的平均價(jià)格。第13頁(yè)/共62頁(yè)標(biāo)定地價(jià)——叫宗地價(jià)格，是在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，根據(jù)地塊大小、形狀、區(qū)位、容積率、土地使用年限、市場(chǎng)行情、政策等條件評(píng)定出來(lái)的具體地塊在某一時(shí)期的價(jià)格。

標(biāo)定地價(jià)由所在地市、縣人民政府土地管理部門(mén)根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)，按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押期限和地塊條件核定。第14頁(yè)/共62頁(yè)級(jí)別級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日使用年期容積率開(kāi)發(fā)程度土地權(quán)利性質(zhì)一級(jí)15001/1/200212:00:00AM50年1七通一平國(guó)有二級(jí)11101/1/200212:00:00AM50年1七通一平國(guó)有三級(jí)9501/1/200212:00:00AM50年1七通一平國(guó)有四級(jí)7501/1/200212:00:00AM50年1七通一平國(guó)有五級(jí)5501/1/200212:00:00AM50年1七通一平國(guó)有

北京市工業(yè)用途基準(zhǔn)地價(jià)表

第15頁(yè)/共62頁(yè)北京市居住用途基準(zhǔn)地價(jià)表

土地級(jí)別級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日使用年期容積率開(kāi)發(fā)程度土地權(quán)利性質(zhì)一級(jí)117401/1/200212:00:00AM70年2七通一平國(guó)有二級(jí)95601/1/200212:00:00AM70年2七通一平國(guó)有三級(jí)73201/1/200212:00:00AM70年2七通一平國(guó)有四級(jí)56901/1/200212:00:00AM70年2七通一平國(guó)有五級(jí)42901/1/200212:00:00AM70年2七通一平國(guó)有六級(jí)28801/1/200212:00:00AM70年2七通一平國(guó)有第16頁(yè)/共62頁(yè)北京市商業(yè)用途基準(zhǔn)地價(jià)表

級(jí)別級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日使用年期容積率開(kāi)發(fā)程度土地權(quán)利性質(zhì)一級(jí)169601/1/200212:00:00AM40年2七通一平國(guó)有二級(jí)133601/1/200212:00:00AM40年2七通一平國(guó)有三級(jí)106601/1/200212:00:00AM40年2七通一平國(guó)有四級(jí)88101/1/200212:00:00AM40年2七通一平國(guó)有五級(jí)67201/1/200212:00:00AM40年2七通一平國(guó)有六級(jí)48701/1/200212:00:00AM40年2七通一平國(guó)有第17頁(yè)/共62頁(yè)2010年將修訂土地基準(zhǔn)地價(jià)新標(biāo)準(zhǔn)中的土地級(jí)別由原先的十個(gè)增加到十二個(gè)，各級(jí)別價(jià)格都有所上調(diào)。土地用途分為商業(yè)、辦公、居住和工業(yè)四大類(lèi)，也就是將2002年版的“綜合”變成了“辦公”。首次將全北京約1100平方公里的建成區(qū)，劃成500多個(gè)區(qū)片，價(jià)格制定將更加細(xì)化。二環(huán)內(nèi)的大部分土地，都定為最高一級(jí)，三環(huán)內(nèi)則主要是二級(jí)和三級(jí)五環(huán)內(nèi)大都為六級(jí)以?xún)?nèi)。第18頁(yè)/共62頁(yè)根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算的土地價(jià)格可以分為四種類(lèi)型：樓面熟地價(jià)指各土地級(jí)別內(nèi)，完成通平的土地在平均容積率條件下，建筑面積每平方米分?jǐn)偟耐暾恋厥褂脵?quán)的平均價(jià)格

樓面毛地價(jià)是指各土地級(jí)別內(nèi)，在平均容積率條件下，政府收取的某種用途法定最高出讓年期內(nèi)的土地出讓金、市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)的平均樓面價(jià)格。樓面熟地價(jià)=地面熟地價(jià)/容積率

樓面毛地價(jià)=樓面熟地價(jià)-樓面拆遷補(bǔ)償費(fèi)用

地面熟地價(jià)地面毛地價(jià)

第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備第19頁(yè)/共62頁(yè)地面熟地價(jià)取得成本開(kāi)發(fā)成本土地所有者權(quán)益給予被征地農(nóng)民的征地補(bǔ)償安置費(fèi)以及給予城鎮(zhèn)居民的拆遷費(fèi)用三通一平或七通一平費(fèi)用新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅等相關(guān)稅費(fèi)

政府以出讓金形式獲得的土地純收益第20頁(yè)/共62頁(yè)

（1）協(xié)議出讓

是指土地出讓方和受讓方通過(guò)協(xié)商的方式，有限、有期限地出讓土地使用權(quán)。（2）招標(biāo)出讓

國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為.

第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備第21頁(yè)/共62頁(yè)（3）拍賣(mài)出讓

國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣(mài)公告，由競(jìng)買(mǎi)人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

2003年12月8日北京首次大宗國(guó)有土地使用權(quán)拍賣(mài)會(huì)大興區(qū)黃村衛(wèi)星城北區(qū)一號(hào)地以4.3億的起拍價(jià)在國(guó)際飯店競(jìng)拍順馳、天鴻、富力等幾家知名房地產(chǎn)商經(jīng)過(guò)近30次的競(jìng)拍天津順馳集團(tuán)以9.05億元的”天價(jià)”競(jìng)買(mǎi)成功.第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備第22頁(yè)/共62頁(yè)2010年3月，短短兩天樓面價(jià)相差小一萬(wàn)北京市朝陽(yáng)區(qū)崔各莊鄉(xiāng)大望京村環(huán)境整治土地儲(chǔ)備項(xiàng)目15日1號(hào)地84輪40.8億樓面價(jià)27529元/平米、遠(yuǎn)豪17日4、5號(hào)地82輪50.4億樓面地價(jià)17949元/平米保利兩塊望京地樓面價(jià)卻相差小一萬(wàn)。第23頁(yè)/共62頁(yè)（4）掛牌出讓

國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。綜合體現(xiàn)了招標(biāo)、拍賣(mài)和協(xié)議方式的優(yōu)點(diǎn)，是具有公開(kāi)、公平、公正特點(diǎn)的國(guó)有土地使用權(quán)出讓的重要方式，尤其適用于當(dāng)前我國(guó)土地市場(chǎng)現(xiàn)狀，具有招標(biāo)、拍賣(mài)不具備的優(yōu)勢(shì)

第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備第24頁(yè)/共62頁(yè)掛牌出讓優(yōu)勢(shì)：一是掛牌時(shí)間長(zhǎng)，且允許多次報(bào)價(jià)，有利于投資者理性決策和競(jìng)爭(zhēng)二是操作簡(jiǎn)便，便于開(kāi)展三是有利于土地有形市場(chǎng)的形成和運(yùn)作是招標(biāo)拍賣(mài)方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的重要補(bǔ)充。第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備第25頁(yè)/共62頁(yè)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌公告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容（一）出讓人的名稱(chēng)和地址（二）出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求（三）投標(biāo)人、競(jìng)買(mǎi)人的資格要求及申請(qǐng)取得投標(biāo)、競(jìng)買(mǎi)資格的辦法（四）索取招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓文件的時(shí)間、地點(diǎn)及方式（五）招標(biāo)拍賣(mài)掛牌時(shí)間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競(jìng)價(jià)方式等（六）確定中標(biāo)人、競(jìng)得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法（七）投標(biāo)、競(jìng)買(mǎi)保證金（八）其他需要公告的事項(xiàng)

第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備第26頁(yè)/共62頁(yè)

協(xié)議招標(biāo)拍賣(mài)掛牌特點(diǎn)雙方協(xié)商一切條件出讓方擇優(yōu)出讓出價(jià)最高的受讓方中標(biāo)不低于底價(jià)的最高報(bào)價(jià)者競(jìng)得土地使用權(quán)

市場(chǎng)特征較大壟斷性，是一種不發(fā)達(dá)的土地市場(chǎng)有條件、有選擇、有控制的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最激烈的市場(chǎng)公開(kāi)、公平、公正，競(jìng)爭(zhēng)激烈適用范圍重要部門(mén)、規(guī)模大的工業(yè)項(xiàng)目、事業(yè)單位以及需要政府扶持和優(yōu)惠項(xiàng)目區(qū)域面積大、開(kāi)發(fā)要求高和將來(lái)受城市發(fā)展規(guī)劃制約的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)、盈利性大的商業(yè)用地競(jìng)爭(zhēng)性不強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)性用地

方式政府與受讓方協(xié)商公開(kāi)和邀請(qǐng)招標(biāo)公開(kāi)競(jìng)價(jià)競(jìng)買(mǎi)人可在滿(mǎn)足加價(jià)幅度的條件下多次報(bào)價(jià)第27頁(yè)/共62頁(yè)2、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓——土地的二級(jí)市場(chǎng)，是土地在使用者之間的橫向流動(dòng)

（1）概念——土地使用者在土地使用權(quán)出讓合同期內(nèi)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他使用者的經(jīng)營(yíng)方式

（2）條件：已交付全部土地出讓金，并取得證書(shū)；按出讓合同進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)用地，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上；屬成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地

（3）方式——出售、交換、贈(zèng)與第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備第28頁(yè)/共62頁(yè)3、土地使用權(quán)的行政劃撥

（1）概念——是指土地使用者通過(guò)除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)，同時(shí)也是國(guó)家在一定年期內(nèi)，繼續(xù)向土地使用者無(wú)償提供生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)地。

（2）適用范圍——國(guó)家機(jī)關(guān)用地、軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、城市公益事業(yè)、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等

（3）程序（4）收回第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備第29頁(yè)/共62頁(yè)三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金融通（一）內(nèi)部融資

——是開(kāi)發(fā)企業(yè)利用企業(yè)現(xiàn)有的自有資金來(lái)支持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，或通過(guò)多種途徑來(lái)擴(kuò)大自有資金基礎(chǔ)。

包括現(xiàn)金、其他速動(dòng)資產(chǎn)、近期內(nèi)可以回收的各種應(yīng)收款其他速動(dòng)資產(chǎn)（應(yīng)收的銀行票據(jù)；可以抵押、貼現(xiàn)而獲得現(xiàn)金的股票和債券；其他可以立即售出的建成的樓宇）近期內(nèi)可以回收的各種應(yīng)收款（已定合同的應(yīng)收售樓款，近期可以出售的各類(lèi)物業(yè)的付款等）。第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備第30頁(yè)/共62頁(yè)（二）外部融資主動(dòng)性融資債務(wù)性融資發(fā)行股票融資合作開(kāi)發(fā)融資房地產(chǎn)投資信托房地產(chǎn)基金直接債務(wù)融資間接債務(wù)融資工程承包融資租賃融資回買(mǎi)債券融資銀行貸款其它融資機(jī)構(gòu)貸款第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備第31頁(yè)/共62頁(yè)1、主動(dòng)性融資——融資者以出讓一部分利潤(rùn)為條件而向出資者融資的行為

（1）發(fā)行股票融資——是最佳的融資渠道

能進(jìn)行大量地直接融資使企業(yè)獲得永久資本提高企業(yè)自有資本率，降低負(fù)債率將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分散給投資者或投機(jī)者共同承擔(dān)第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備第32頁(yè)/共62頁(yè)（2）合作開(kāi)發(fā)融資合資

采用較多且可行的。由開(kāi)發(fā)商提供土地，將全部或部分土地使用權(quán)作為權(quán)益投入房地產(chǎn)項(xiàng)目，而由合作方提供開(kāi)發(fā)資金，雙方形成合資關(guān)系，以各自投入的比例分享利潤(rùn)。

前沿貨幣合約

又稱(chēng)為“雙重身份貸款合作”。它是通過(guò)貸款機(jī)構(gòu)出資、開(kāi)發(fā)商出地和技術(shù)，成立合資公司的形式進(jìn)行的。

房地產(chǎn)辛迪加

是一個(gè)同行業(yè)聯(lián)盟利益共同體。是國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商廣泛采用的融資方式。它是一個(gè)由一群被動(dòng)投資者以有限合伙形式組成的投資房地產(chǎn)的實(shí)體。第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備第33頁(yè)/共62頁(yè)

（3）房地產(chǎn)信托

指房地產(chǎn)法律上或契約上的擁有者將該房地產(chǎn)委托給信托公司，由信托公司按照委托者的要求進(jìn)行管理、處分和收益，信托公司在對(duì)該信托房地產(chǎn)進(jìn)行租售或委托專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)經(jīng)營(yíng)，使投資者獲取溢價(jià)或管理收益。第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備第34頁(yè)/共62頁(yè)房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)內(nèi)容較為廣泛，按其性質(zhì)可分為

①委托業(yè)務(wù)，如房地產(chǎn)信托存款、房地產(chǎn)信托貸款、房地產(chǎn)信托投資、房地產(chǎn)委托貸款等；

②代理業(yè)務(wù)，如代理發(fā)行股票債券、代理清理債券債務(wù)、代理房屋設(shè)計(jì)等；

③金融租賃、咨詢(xún)、擔(dān)保等業(yè)務(wù)。

第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備第35頁(yè)/共62頁(yè)2、債務(wù)性融資——融資者以還本付息為條件而向出資者融資的行為（1）直接債務(wù)融資工程承包融資

租賃融資發(fā)行債券融資回買(mǎi)：一家貸款機(jī)構(gòu)買(mǎi)下某物業(yè)，然后再賣(mài)還給開(kāi)發(fā)商。物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格一般為其市場(chǎng)價(jià)格的80％，也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商的融資比例達(dá)到了80％。第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備第36頁(yè)/共62頁(yè)租賃融資

出租人的房地產(chǎn)——某開(kāi)發(fā)商擁有一塊土地，可根據(jù)某租戶(hù)的要求開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)，并與其簽訂長(zhǎng)期租賃合同。開(kāi)發(fā)商可用每年將定期獲得的租金作為抵押，申請(qǐng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全額的長(zhǎng)期抵押貸款。承租人的房地產(chǎn)——開(kāi)發(fā)商通過(guò)租賃方式獲得土地的使用權(quán)和占用權(quán)后，以此作為抵押向銀行申請(qǐng)長(zhǎng)期抵押貸款。只要他的經(jīng)營(yíng)收入足以覆蓋貸款本息和土地租金，他就能夠?qū)崿F(xiàn)利潤(rùn).

回租——開(kāi)發(fā)商可以將物業(yè)以低于市場(chǎng)售價(jià)的價(jià)格出售（一般不會(huì)低于其市場(chǎng)價(jià)格的75％，即回租融資的比例高于抵押貸款比例的上限），及時(shí)獲得資金的回收，并與投資者簽訂長(zhǎng)期回租合同第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備第37頁(yè)/共62頁(yè)（2）間接債務(wù)融資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司其它融資機(jī)構(gòu)貸款房地產(chǎn)抵押公司房地產(chǎn)財(cái)務(wù)公司信用貸款擔(dān)保貸款房地產(chǎn)抵押貸款土地開(kāi)發(fā)抵押貸款房屋開(kāi)發(fā)抵押貸款房屋按揭貸款第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備銀行貸款國(guó)外外國(guó)政府、國(guó)外金融組織、國(guó)際商業(yè)貸款第38頁(yè)/共62頁(yè)2007-2008年5月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源構(gòu)成及同比增長(zhǎng)單位：億元，%資金來(lái)源國(guó)內(nèi)貸款利用外資外商直接投資自籌資金自有資金其他資金來(lái)源定金及預(yù)收款07.1-1237256.66961650502.8117726991.817872.710628.5占比18.7%1.7%1.3%31.5%18.8%47.2%28.5%08.1-515099.13423.07245.06194.185630.213176.485799.723548.02占比22.6%1.6%1.3%37.3%21%38.4%23.5%比上年同期增長(zhǎng)07.1-1237.329.962.465.936.93839.829.708.1-534.321.510.86.536.735.416.420.1數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局第39頁(yè)/共62頁(yè)四、拆遷、安置、補(bǔ)償（一）拆遷1、拆遷工作程序——取得拆遷許可證交的材料；拆遷管理部門(mén)發(fā)放拆遷許可證2、簽訂拆遷協(xié)議3、實(shí)施拆遷——自行拆遷、委托拆遷（二）安置1、安置對(duì)象——被拆除房屋的使用人，若所有人與使用人一致，拆安的對(duì)象為同一人2、安置形式——一次性安置和過(guò)渡性安置3、確定安置地點(diǎn)和標(biāo)準(zhǔn)的原則第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備第40頁(yè)/共62頁(yè)（三）補(bǔ)償

1、補(bǔ)償對(duì)象：被拆除房屋及附屬物的所有人，兼顧對(duì)使用人的安置

2、補(bǔ)償形式——貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換

產(chǎn)權(quán)調(diào)換：拆遷人用自己建造或購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán),并用拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為。

3、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（金額）

根據(jù)被拆除房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定貨幣補(bǔ)償金額。第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備第41頁(yè)/共62頁(yè)五、開(kāi)工準(zhǔn)備（一）與開(kāi)發(fā)全過(guò)程有關(guān)的各種合同、條件的準(zhǔn)備、談判（二）項(xiàng)目開(kāi)工前的一系列必須事先估計(jì)的因素（三）規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)方案的最后確定（四）施工現(xiàn)場(chǎng)的“三通一平”及“七通一平”（五）與有關(guān)單位的合作協(xié)議（六）尋找欲租售的顧客及確定價(jià)格（七）對(duì)開(kāi)發(fā)的成本和可能的工程量進(jìn)行更詳細(xì)的估算（八）對(duì)承包商的選擇提出建議（九）對(duì)監(jiān)理單位進(jìn)行洽商（十）對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的保險(xiǎn)事宜進(jìn)行洽談第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備第42頁(yè)/共62頁(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的招投標(biāo)二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工過(guò)程及其管理三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收第43頁(yè)/共62頁(yè)一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的招投標(biāo)（一）招投標(biāo)概念

指開(kāi)發(fā)商以“開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及其建設(shè)”為標(biāo)的，招請(qǐng)若干個(gè)建設(shè)單位進(jìn)行秘密報(bào)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，由開(kāi)發(fā)商從中選擇最優(yōu)者，并與之達(dá)成協(xié)議，簽定合同，按合同實(shí)施的經(jīng)濟(jì)行為。

考慮經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)實(shí)力、管理經(jīng)驗(yàn)、效率高低、價(jià)格是否合理、信譽(yù)是否良好。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施第44頁(yè)/共62頁(yè)

2006年10月23日備受關(guān)注的廣渠路36號(hào)地塊標(biāo)書(shū)對(duì)外銷(xiāo)售。至少有15家開(kāi)發(fā)企業(yè)前去購(gòu)買(mǎi)，其中包括萬(wàn)科集團(tuán)、富力地產(chǎn)、世貿(mào)集團(tuán)等知名房企。由于該地塊通過(guò)招標(biāo)方式出讓?zhuān)虼瞬粫?huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相競(jìng)價(jià)局面。但是目前該區(qū)域高檔住宅銷(xiāo)售價(jià)已達(dá)15000元/平方米左右，按此推算，該地塊地價(jià)可能會(huì)超過(guò)7000元/平米。廣渠路36號(hào)地塊標(biāo)書(shū)顯示，該地塊東到九龍花園東路，西到化工設(shè)備廠西路，南到大郊亭路，北到廣渠路。

招標(biāo)評(píng)分為100分，其中參與投標(biāo)企業(yè)財(cái)務(wù)實(shí)力與經(jīng)營(yíng)理念各占15分，投標(biāo)價(jià)格、付款進(jìn)度、開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)及業(yè)績(jī)等其他幾方面的綜合分為70分。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施第45頁(yè)/共62頁(yè)（二）招投標(biāo)的類(lèi)型1、建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)2、設(shè)計(jì)招投標(biāo)——項(xiàng)目勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)3、材料設(shè)備招投標(biāo)4、工程施工招投標(biāo)5、工程總承包招投標(biāo)——建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程招投標(biāo)（也叫一攬子工程）6、國(guó)內(nèi)工程國(guó)際招投標(biāo)第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施第46頁(yè)/共62頁(yè)（三）招投標(biāo)方式1、公開(kāi)招標(biāo)

指發(fā)展商本身或其委托的招標(biāo)單位,通過(guò)報(bào)刊、廣播、電視、互聯(lián)網(wǎng)等手段，在一定范圍內(nèi)公開(kāi)發(fā)布招標(biāo)公告，或直接將招標(biāo)通告寄給具有投標(biāo)潛力的某些公司，以招攬具備條件而又愿意參加的一切單位前來(lái)投標(biāo)。2、邀請(qǐng)招標(biāo)

是由發(fā)展商或其委托的招標(biāo)單位向所信任的、具有相應(yīng)資格的建設(shè)單位發(fā)送招標(biāo)通知書(shū)或邀請(qǐng)函，要求其參加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施第47頁(yè)/共62頁(yè)公開(kāi)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)招標(biāo)對(duì)象具備相應(yīng)條件而又愿意參加的所有單位所信任的、具有相應(yīng)資格的5-10個(gè)單位適用工程規(guī)模大、周期長(zhǎng)、技術(shù)復(fù)雜性質(zhì)特殊、工期緊、保密強(qiáng)的或公開(kāi)招標(biāo)沒(méi)有成功的競(jìng)爭(zhēng)程度開(kāi)發(fā)商選擇余地大競(jìng)爭(zhēng)激烈限制了競(jìng)爭(zhēng)范圍，縮小了選擇余地時(shí)間程序復(fù)雜，花費(fèi)時(shí)間長(zhǎng)提高工作效率，花費(fèi)時(shí)間短費(fèi)用工作量比較大，支出費(fèi)用多工作量相對(duì)較小，節(jié)省費(fèi)用透明度高低，存在黑幕交易第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施第48頁(yè)/共62頁(yè)（四）招投標(biāo)的基本程序招標(biāo)投標(biāo)開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)定標(biāo)第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施第49頁(yè)/共62頁(yè)1、招標(biāo)申請(qǐng)及報(bào)批2、編制招標(biāo)文件，制定標(biāo)底和評(píng)標(biāo)、定標(biāo)的方法

標(biāo)底——是招標(biāo)工程的預(yù)期價(jià)格,包括造價(jià)、工期和三材指標(biāo)：鋼材(含鋼筋、冷拔絲、型鋼)、水泥、木材3、發(fā)布招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)4、審查投標(biāo)單位的資格5、發(fā)招標(biāo)文件及資料，組織投標(biāo)單位現(xiàn)場(chǎng)踏勘和就招標(biāo)文件答疑6、投標(biāo)單位將編制的標(biāo)書(shū)密封報(bào)送招標(biāo)單位7、開(kāi)標(biāo)8、評(píng)標(biāo)委員會(huì)進(jìn)行評(píng)標(biāo)和決標(biāo)9、定標(biāo)并簽定合同第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施第50頁(yè)/共62頁(yè)開(kāi)發(fā)商評(píng)標(biāo)委員會(huì)中標(biāo)單位主管部門(mén)投標(biāo)者第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施第51頁(yè)/共62頁(yè)（五）工程建設(shè)的合同形式

建筑合同，是指為了建造一項(xiàng)資產(chǎn)或者一項(xiàng)在設(shè)計(jì)上、工藝上、功能上以及最終目的或用途上相互關(guān)聯(lián)或依賴(lài)的資產(chǎn)的組合項(xiàng)目而專(zhuān)門(mén)簽訂的合同。

固定造價(jià)合同，是指建筑商同意按固定造價(jià)或固定單價(jià)結(jié)算工程價(jià)款的合同，這類(lèi)合同有時(shí)還帶有成本上升的條款。

成本加成合同，是指建筑商在補(bǔ)償了合同所允許的或用其他方式確定的成本的基礎(chǔ)上，再按上述成本計(jì)算的一定百分比或一筆定額收取費(fèi)用的合同。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施第52頁(yè)/共62頁(yè)工程項(xiàng)目分單項(xiàng)工程、單位工程、分部工程（按專(zhuān)業(yè)性質(zhì)和建筑部位分：地基與地基、主體結(jié)構(gòu)、裝飾、屋面、通風(fēng)與空調(diào)按材料分為：混凝土、砌體和鋼筋工程）1、按計(jì)價(jià)方式不同可分為（2）固定單價(jià)合同（3）成本加酬金合同按日計(jì)價(jià)的增價(jià)條款重大增價(jià)的調(diào)整條款延期增價(jià)條款按分部分項(xiàng)工程單價(jià)承包按最終產(chǎn)品單價(jià)承包按總價(jià)決標(biāo)并按單價(jià)結(jié)算工程價(jià)款成本加固定百分?jǐn)?shù)酬金成本加固定酬金成本加浮動(dòng)酬金（1）固定總價(jià)合同第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施第53頁(yè)/共62頁(yè)2、按照合同所包括的工程范圍和承包關(guān)系的不同

（1）總包合同（2）發(fā)展商直接發(fā)包給各承包商（3）獨(dú)立承包合同3、按照是否包工包料,合同分

（1）包工包料（2）包工部分包料（3）包工不包料合同第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施第54頁(yè)/共62頁(yè)（六）工程合同的一般條款

1、承包商的一般義務(wù)

2、合同文件管理