定金買賣合同

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定金和訂金在房屋買賣合同中有什么不同的法律效力

在城市化進程加快的今日，許多人都會選擇在城市買房。由此也會產(chǎn)生許多糾紛，在房屋買賣時消失的糾紛主要有購房合同糾紛、不能按期交房糾紛、違約糾紛。本文就購置房屋時的相關(guān)問題作相應分析。

所謂定金，是指合同當事人為了確保合同的履行，根據(jù)法律規(guī)定或者當事人雙方的商定，由當事人一方在合同訂立時或者訂立后履行前，根據(jù)合同標的額的肯定比例(不超過20%)，預先給付對方當事人的金錢或其替代物。定金合同是附屬于主合同的從合同，其成立的前提是主合同已經(jīng)成立生效。

“定金”在法律上有明確的概念：它既是履約的保證，又是一種支付，同時還是一種賠償，即通過支付肯定數(shù)額的金錢來說明合同雙方有意并要真誠履行簽訂的合同，假如購房者違約，定金不退，假如開發(fā)商違約，就要向購置方雙倍返還定金。在法律上有明文規(guī)定定金的靈敏額不能超過合同總價的20%.

在房產(chǎn)交易過程中，訂金只是預付款性質(zhì)的一種支付，不具有定金的性質(zhì)。因此，在購房者簽訂《預購臨時協(xié)議》時，真正的預購房屋正式合同一主合同是否能夠成立，還處于一種不確定狀態(tài)，這與定金合同有著重大差異。因此，預購訂金不是定金，定金罰則也就當然不能適用。訂金與定金的最基本的區(qū)分就是定金適用定金罰則，一方違約應當雙倍返還定金或無權(quán)要求返還定金，而訂金適用這樣的罰則，只會存在返還或沖抵價款的作用。

“訂金”在法律上沒有明文規(guī)定。消失在房屋認購書中的“訂金”，其業(yè)主或賠償僅僅是單方的，是購房者對開發(fā)商的保證。在開發(fā)商假如違約是否雙倍返還的問題上并不明確。假如開發(fā)商違約，只要退還訂金即可。

“定金”是規(guī)范的法律概念，是一種擔保形式;而“訂金”并非法律語言，沒有明確的法律規(guī)定，在審判實踐中一般被視為預付款。兩者的法律效力也是完全不同的;假如買方交付的是“定金”，那么買方違約則定金將賣方?jīng)]收，賣方違約則必需向買方雙倍返還定金;假如買方交付的是“訂金”，那么不管哪一方反悔，賣方都只須原數(shù)退還“訂金”。

依據(jù)法律的規(guī)定，開發(fā)商必需持有《預售商品房答應證》才能賣樓花，而且不管是預售商品房還是正式的商品房買賣，都必需簽訂書面合同。比方：開發(fā)商收取了2萬元錢后，并沒有與客戶簽訂書面合同，那么兩者之間的房屋買賣關(guān)系并沒有形成。而《擔保法》規(guī)定“定金應當以書面形式商定”，定金條款又只能是主合同的從合同，那么在房屋買賣合同沒有形成的狀況下，客戶向開發(fā)商交的2萬元錢就可能是“定金”，也就不存在開發(fā)商可以“沒收”這2萬元的問題。那么客戶交付的只可能是“訂金”，而“訂金”是應當退還的。但是，假如當時雙方簽訂了書面的預售商品房合同，則可以在合同中商定“定金條款”，那么買方反悔不買時，開發(fā)商就完全有權(quán)沒收定金。

消費者與開發(fā)商即使簽訂了書面商品房預售合同，事實上也還只是一種意向書。在房屋實際交付時，雙方須另行簽訂正式的房屋買賣合同。購房者只有在與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，交付了購房款、拿到開發(fā)商開具的發(fā)票后，才能向主管部門申辦產(chǎn)權(quán)證。

定金買賣合同2

賣方：_______________________________(以下簡稱甲方)

買方：_______________________________(以下簡稱乙方)

一、為房屋買賣有關(guān)事宜，經(jīng)雙方協(xié)商，訂合同如下：甲方自愿以下房屋賣給乙方全部：

1.房屋狀況：(請按《房屋全部權(quán)證》填寫)

房屋座落

幢號室號套(間)數(shù)建筑結(jié)構(gòu)總層數(shù)建筑面積(平方方)用處

2.該房屋的土地使用權(quán)取得方式aadc：出讓()、劃撥()。

二、甲乙雙方商定成交價格為人民幣________元，(大寫)_____佰_____拾_____萬_____仟_____佰_____拾元整。

乙方在________年____月____日前分_____次付清，付款方式：

三、甲方在________年____月____日將上述房屋交付給乙方。該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。

四、出賣的房屋如存在產(chǎn)權(quán)糾紛，由甲方承當全部責任。

五、本合同經(jīng)雙方簽章并經(jīng)____市房地產(chǎn)交易管理所審查鑒定后生效，并對雙方都具有約束力，應嚴格履行。如有違約，違約方愿承當違約責任，并賠償損失，支付違約費用。

六、雙方愿按國家規(guī)定交納稅、費及辦理有關(guān)手續(xù)。未盡事宜，雙方愿按國家有關(guān)規(guī)定辦理。如發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決協(xié)商不成的，雙方愿向(___________)仲裁委員會申請仲裁。

七、本合同一式四份，甲、乙雙方及稅務部門各一份，房管部門一份。

八、雙方商定的其它事項：_____________________________________

甲方(簽名或蓋章)_______________乙方(簽名或蓋章)_______________監(jiān)證機關(guān)：_______________

代理人(簽名或蓋章)_____________________代理人(簽名或蓋章)______________________

簽訂日期：________年____月____日

定金買賣合同3

按目前新建房屋的交易習慣，購房者看中某套房屋后，開發(fā)商與購房者都會簽訂《購房意向書》，以說明雙方對購售房屋已達成初步意向?！兑庀驎返膬?nèi)容一般包括房屋的位置、面積、價款，但一般并不涉及房屋的交付時間、違約責任及其它房屋的詳細狀況等。實踐中，《意向書》除了上述內(nèi)容外，一般還有定金內(nèi)容。正是《購房意向書》中的定金條款，使得并不具有法律效力的意向書，成了購房過程中沖突的焦點。

要正確處理《意向書》中的定金糾紛，首先應了解《意向書》的性質(zhì)和意向書》中商定的定金所擔保的`內(nèi)容。從《意向書》簽訂的背景和內(nèi)容看，《意向書》并不是購房合同，沒有定金條款的《意向書》僅是購售雙方交易意向的表述，購房者和開發(fā)商之間并不存在權(quán)利義務關(guān)系。但對房屋交易已達成初步意向的買賣雙方而言，為了保證雙方能進一步接洽房屋買賣，即購房者保證開發(fā)商在簽訂正式購房合同之前，不將房屋另售他人，開發(fā)商保證購房者能再來接洽購房事宜，并不產(chǎn)生法律約束力的《意向書》明顯不能實現(xiàn)上述目的。正是為到達上述目的，達成購房意向的雙方商定，由購房者向開發(fā)商支付肯定的定金，以保證開發(fā)商在商定期限內(nèi)不將房屋另售他人，同時保證購房者在商定期限內(nèi)與開發(fā)商進一步洽談購房事宜。購房者交納了定金，認購書的性質(zhì)就由意向書變成了協(xié)議，購房者與開發(fā)商之間就有了權(quán)利義務，開發(fā)商的義務是在商定期限內(nèi)不得將房屋出售他人，購房者的義務是在商定期限內(nèi)與開發(fā)商進一步接洽購房事宜。否則，購房者將損失定金，開發(fā)商將雙倍返還定金。

了解了認購書的性質(zhì)和定金擔保的內(nèi)容，處理此類糾紛也就有了根據(jù)。

一、如因開發(fā)商緣由致雙方在認購書商定的時間內(nèi)未能簽訂《商品房買賣合同》的，例如開發(fā)商將商定房屋出售給第三方等，購房者可要求開發(fā)商雙倍返還定金;

二、如因購房者緣由在認購書商定的時間內(nèi)雙方未能簽訂《商品房買賣合同》的，例如購房者放棄購置商定房屋等，購房者將損失定金;

三、在認購書商定的時間內(nèi)經(jīng)購房者與開發(fā)商協(xié)商，雙方對《商品房買賣合同》詳細條款無法達成全都的，購房者可要求開發(fā)商退還已交納的定金;

四、假如開發(fā)商銷售未具備銷售條件的房屋，即開發(fā)商未取得預售答應證或銷售不具備使用條件的現(xiàn)房，購房者可要求開發(fā)商退還定金，并要求開發(fā)商支付相應的利息損失。

消失定金糾紛雙方可協(xié)商解決，如協(xié)商不成，可按《認購書》中商定的仲裁機構(gòu)申請仲裁或向法院起訴。

定金買賣合同4

甲方(賣方)：__________

住宅：__________________郵編：_______________

法定代表人：____________聯(lián)系電話：___________

乙方(預訂方)：______聯(lián)系電話：___________

住宅：__________________郵編：_______________

證件名稱：______________證號：_______________

甲、乙雙方遵循公平自愿和老實信譽的原則，經(jīng)協(xié)商全都，就乙方向甲方預訂商品房事宜，訂立本協(xié)議。

第一條乙方預訂_______區(qū)_______街(路)_____號《_________》項目______幢______層______室(以下簡稱該房屋)。甲方已取得該房屋的商品房預售答應證(證書號：________________)，并經(jīng)___________測繪機構(gòu)預報，該房屋建筑面積為________平方米，套內(nèi)建筑面積為_______平方米。該房屋甲方定于____年____月____日交付給乙方。

其次條乙方預訂的該房屋每平方米套內(nèi)建筑面積單價為人民幣_____元，總房價為人民幣______元，乙方實行[一次性][分期][按揭]_____方式付款。

第三條乙方同意簽訂本協(xié)議時，支付定金人民幣_______________元，作為甲、乙方雙方當事人訂立商品房買賣合同的擔保，簽訂商品房買賣合同后，乙方支付的定金轉(zhuǎn)為房價款。簽訂商品房買賣合同時，買賣單價應以本協(xié)議其次條商定的單價為準。

第四條甲、乙雙方商定，預訂期為____天，乙方于_______年_____月______日前到________與甲方協(xié)商簽訂商品房買賣合同。

超過預訂期，乙方未與甲方協(xié)商簽訂商品房買賣合同的，甲方有權(quán)解除本協(xié)議。甲方解除本協(xié)議的，定金不予返還。

第五條甲方同意將發(fā)布或供應的廣告、售樓書、模型、樣板房所標明的房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標準及附屬設施、配套設施等狀況作為商品房買賣合同的附件。

第六條有以下情形之一，乙方拒絕簽訂商品房買賣合同的，甲方應全額返還乙方已支付的定金。

1、甲乙雙方在簽訂商品房買賣合同時，因面積誤差處理、戶型結(jié)構(gòu)、土地使用年限、房屋交付、房屋質(zhì)量、違約責任、爭議解決方式等條款存在分歧，不能協(xié)商全都的

2、甲乙雙方簽訂本協(xié)議后、簽訂商品房買賣合同前，由司法機關(guān)、行政機關(guān)依法限制該房屋房地產(chǎn)權(quán)利的。

第七條有以下狀況之一，乙方拒絕簽訂商品房買賣合同的，甲方應雙倍返還乙方已支付的定金：

1、甲方未以本協(xié)議其次條商定的單價作為商品房買賣價格的

2、甲方未遵守第五條商定的

3、甲方未告知乙方在簽訂本協(xié)議前該房屋已存在抵押、預租、查封等事實的。

第八條除本協(xié)議第六條、第七條商定的情形外，乙方在預訂期內(nèi)提出解除本協(xié)議的，無權(quán)要求甲方返還定金。

第九條其他商定。