租賃合同約定承租人欠租出租人有權自行收回房屋的條款是否有效

/租賃合同約定承租人欠租，出租人有權自行收回房屋的條款是否有效《合同法》第九十七條合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，依據履行狀況和合同性質，當事人可以要求復原原狀、實行其他補救措施、并有權要求賠償損失。其次百二十七條承租人無正值理由未支付或者拖延支付租金的，出租人可以要求承租人在期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同?！渡唐贩课葑赓U管理方法》第七條房屋租賃當事人應當依法訂立租賃合同。房屋租賃合同的內容由當事人雙方約定，一般應當包括以下內容：（一）房屋租賃當事人的姓名（名稱）和居處；（二）房屋的坐落、面積、結構、附屬設施，家具和家電等室內設施狀況；（三）租金和押金數額、支付方式；（四）租賃用途和房屋運用要求；（五）房屋和室內設施的平安性能；（六）租賃期限；（七）房屋修理責任；（八）物業(yè)服務、水、電、燃氣等相關費用的繳納；（九）爭議解決方法和違約責任；（十）其他約定。《深圳經濟特區(qū)房屋租賃條例》其次十九條承租人有下列行為之一的，出租人有權解除租賃合同：(一)利用房屋進行非法活動，損害公共利益或者他人利益的;(二)擅自變更房屋結構或者約定用途的;(三)擅自將房屋轉租第三人的;(四)超過合同約定期限的;合同未約定，拖欠租金達三個月以上的。因上述行為造成出租人損失的，出租人有權要求承租人賠償。第四十三條租賃期限屆滿或者承租人違反本條例其次十九條規(guī)定未經出租人同意或者未和出租人達成續(xù)租協議而逾期不遷出的，應加倍向出租人交付租金;造成出租人損失的，應當負賠償責任。催收房租不獲搬走租客財物賠償租客損失3000元【案情回放】原告（上訴人）：劉某被告（被上訴人）：涂某２００５年９月，劉某租住涂某位于深圳市羅湖區(qū)蓮塘村的房屋，２００６年６月底，劉某因事回到老家，至２００６年７月２５日返回深圳。在此期間，涂某因催收房租無法聯系到劉某，于２００６年７月２３日將劉某存放在涂某房屋內的財物搬走。２００６年７月３０日，劉某向羅湖區(qū)蓮塘派出所報案，聲稱其租住的房屋內物品被人搬走，價值５０００多元，內有電視機、床、床上用品、煤氣爐、煤氣瓶、廚房用品、電風扇、衣服、單據及兩張桌子等物品。公安部門經調查認為，該案屬于一般的民事糾紛，建議當事人到法院主見權利。雙方遂訴至羅湖區(qū)人民法院，請求依法判令被告涂某賠償原告劉某一切經濟損失合計人民幣６３００元，并向原告賠禮致歉，擔當訴訟費用。劉某認為，其在２００５年１０月到２００６年７月租住期間，已按當時和涂某達成的口頭協議，預交了３００元押金，同時按月交納了３５０元的租金。２００６年７月２５日其從家鄉(xiāng)返回后，發(fā)覺房內的用具用品全部被房東涂某擅自轉移變賣，其中包括樂華牌２１寸彩電一臺１１００元、大床及床墊各一張１５５０元、棉被床單各兩張７１０元、電風扇一臺９０元、大森牌煤氣爐、煤氣瓶各一個３５０元、西服一套１６００元、餐桌椅一套２００元、毛衣褲及其他衣服７００元及有關票證一批，造成干脆經濟損失６３００多元，并導致其無法居住。經報派出所調查取證，狀況屬實。但劉某多次向涂某索還無果。涂某擅自侵占他人財產，其行為明顯違法，應當受到法律的懲處，賠償劉某的經濟損失。涂某則認為，其多次上門催收房租，但未見劉某，電話亦打不通，無法聯系到劉某。故其于２００６年７月２３日清理搬走劉某存放在房屋內的舊彩電一臺、舊木床一張、煤氣瓶和煤氣爐各一個，但并沒有將上述物品賣掉，而是將上述物品交給了蓮塘的民兵，房屋內并沒有劉某所稱高價西服、毛衣、電風扇及相關票證?！緺幾h焦點】本案爭議的焦點是：涂某處置其出租房屋內劉某全部的物品是否構成侵權，涂某處置的物品價值是多少，即財產損失的大小?！静门欣碛伞看税附浺?、二審法院審理認為，本案為財產侵權糾紛。侵權法律關系有四個構成要件，即侵權行為、損害后果、侵權行為和損害后果之間有因果關系及侵權人主觀上有過錯。公民因過錯侵害他人財產的，應依法擔當損害賠償責任。本案中，涂某作為房屋的出租方，在未和劉某取得聯系，亦未和有關部門協商處理的狀況下，擅自處理劉某所租住房屋內的財產，主觀上具有過錯，構成財產侵權，依法應擔當賠償責任。雖然雙方當事人對房屋內的具體財產種類有分歧，但涂某對其侵擾劉某屋內財產的事實是確認的?！静门薪Y果】法院依據雙方當事人在一、二審庭審筆錄中的陳述，結合涂某實行的措施不當又未能妥當保管好劉某的財物，導致劉某的財物損失價值無法查清的實際狀況，酌定劉某的財產損失為３０００元，對超出該數額的部分，不予支持。因此，涂某應向劉某賠償財產損失３０００元。據此，深圳市中級人民法院判決涂某向劉某支付賠償金３０００元?！痉ü偈钟洝恳婪ㄍ桩斕幚碜赓U合同糾紛這是一起因出租人收取租金未果而處置承租人存放在出租屋內物品所引發(fā)的財產侵權糾紛案件。類似的財產侵權糾紛案件是近年來人民法院受理的各類侵權案件中一種較為常見的案件類型。一、被侵害者對違約責任或侵權責任的選擇本案存在兩個法律關系，一是租賃合同關系，二是財產侵權關系。租賃合同是指出租人將租賃物交付給承租人運用、收益，承租人支付租金的合同。本案劉某雖未和涂某簽訂書面的租賃合同，但從涂某將房屋交付劉某運用，劉某向涂某交付租金的行為看，雙方已形成租賃合同關系。承租人劉某拖延交付租金是否構成違約，取決于雙方訂立租賃合同關系當時對租金交付時間的約定。出租人涂某因收租未果而處置劉某的物品，該行為則系未經財產全部人的同意而擅自處置他人財產，構成財產侵權。劉某向涂某主見賠償物品被處置所造成的損失，符合法律規(guī)定。鑒于租賃合同關系和財產侵權關系屬兩種獨立的法律關系，出租人涂某在本案中雖然提出劉某未依時支付租金且應賠償承租期間損壞房屋設施的損失，但涂某并未在本案中提起反訴，對雙方之間的租賃合同糾紛，法院不予處理，涂某可另循法律途徑解決。二、承租人未交房租且無法聯系，出租人收租未果而處置物品，誰之過？深圳特區(qū)法規(guī)對出租人的愛惜已有具體規(guī)定，對承租人無正值理由逾期不支付房租的情形，出租人可要求承租人加倍支付租金，如有損失亦可要求承租人賠償，同時，出租人還可以依據不同的情形，依法解除合同并收回房屋。但是，在發(fā)生出租人可收回房屋的情形下，承租人未經出租人同意而逾期不搬離，出租人也不得強行搬離，除按《深圳經濟特區(qū)房屋租賃條例》第四十三條規(guī)定處理外，出租人可要求區(qū)房屋租賃管理部門向承租人發(fā)出限期遷出通知書或者向人民法院提出訴訟。本案中，劉某逾期未支付租金，涂某在其無法聯系劉某、收租未果的情形下，沒有尋求當地房屋租賃管理部門的幫助，亦未向法院提起訴訟以解決雙方之間的租賃合同糾紛，而是擅自將承租人劉某的物品搬離出租房屋，導致物品下落不明，無法追回。鑒于雙方當事人對涂某將承租人劉某的物品搬離出租房屋的事實均予以確認，同時我國法律亦明確規(guī)定公民由于過錯侵害他人財產的，應當擔當民事責任，涂某實施上述行為具有主觀上的有意，導致劉某的財產滅失，侵害了劉某的財產，涂某應當擔當相應的民事責任。三、如何認定財產損失的大小依據現行法律規(guī)定，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反對對方訴訟請求所依據的事實有責任供應證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人事實主見的，由負有舉證責任的當事人擔當不利后果。從本案看，劉某主見其財產損失為６３００元，理應舉證證明，但由于其存放在出租屋內的全部物品均已被涂某處置，導致物品滅失，無法舉證證明物品的種類及價值。且因物品已滅失，無法評估物品價值。涂某未能妥當處理劉某存放在出租屋內的物品，致使雙方對劉某的財產損失均無法舉證證明。鑒于此，二審法院綜合分析本案事實，酌定劉某的財產損失為３０００元是比較公允的。四、租賃合同糾紛如何妥當處理在深圳，租賃房屋的人口眾多，出現糾紛難以避開，但如何能最大限度地避開紛爭，達到和諧租賃，這是值得市民和房屋租賃管理部門共同思索的問題。從審判實踐角度看，房屋租賃法律關系是出租人和承租人之間的租賃合同關系。我國民事法律賜予了合同當事人充分的意思自治權，只要不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，合同相對人的民事權利義務可以由當事人通過協商一樣達成協議，一旦達成協議，合同各方當事人均應依協議約定享有權利、擔當義務。就租賃合同而言，在我國《合同法》中其次百一十五條規(guī)定，“租賃期限六個月以上的，應當接受書面形式。當事人未接受書面形式的，視為不定期租賃?！逼浯伟僖皇龡l規(guī)定，“租賃合同的內容包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物修理等條款?！逼浯伟俣鶙l規(guī)定，“承租人應當依據約定的期限支付租金?！逼浯伟俣邨l規(guī)定，“承租人無正值理由未支付或者拖延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”其次百三十五條規(guī)定，“租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合依據約定或者租賃物的性質運用后的狀態(tài)。”其次百三十六條規(guī)定，“租賃期間屆滿，承租人接著運用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同接著有效，但租賃期限為不定期?！笨梢?，房屋租賃期限六個月以上的，應當接受書面形式，否則，視為不定期租賃，雙方可隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。承租期限在六個月以上的，一般狀況下，租賃雙方會按規(guī)定簽訂租賃合同，這樣，雙方權利義務均會在合同中明確約定，在租賃期間，各自應當做什么，不該做什么，都有據可循。在深圳市，房屋租賃管理部門亦供應了房屋租賃的格式合同，使得房屋租賃簽訂合同更便利快捷。《深圳經濟特區(qū)房屋租賃條例》規(guī)定租賃合同應具備以下主要條款：（一）當事人的姓名或者名稱及地址；（二）房屋的位置、面積、裝飾及設施；（三）房屋用途；（四）租賃期限；（五）租金數額及交付方式；（六）房屋修理責任；（七）裝修的約定；（八）轉租的約定；（九）解除合同的條件；（十）違約責任；（十一）當事人約定的其他條款。實際生活中，當事人在房屋租賃時，可